Земли сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства – виды разрешенного использования участков этой категории

Содержание

Земли для дачи больше нет

Эксперт Центра Антон Белов

Ранее я писал о последних изменениях в Земельный кодекс, которые полностью внесли ясность по вопросу «кто может получить бесплатно землю в собственной стране». Если без юридических тонкостей – почти никто. 

На самом деле все еще интересней: исчезло такое понятие как «земли сельскохозяйственного назначения для дачного использования». 

Вопрос, на самом деле, крайне актуальный. Всякий знает, какой объем мошенничества на почве незнания гражданами законов процветает в сфере торговли землей для дач. На любом сайте, посвященном этой тематике, указывается, что строить свой дом можно только:

  • на землях населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, 
  • на землях населенных пунктов для личного подсобного хозяйства (не путать с полевым ЛПХ – там ничего строить нельзя),
  • на землях сельскохозяйственного назначения для дачного хозяйства. 

Теперь появился нюанс – последнего пункта больше не будет. Это не значит, что снесут все дачи. Это значит, что новых дач больше не будет. Во всяком случае это следует из логики закона. 

Далее – пояснения. 

В новой редакции Земельного кодекса ничего об этом прямо не говорится. 

Статья 39.3 п.1 пп. 10 прямо предусматривает возможность получить землю для ведения дачного хозяйства и содержит отсылочную норму на статью 39.18 Земельного кодекса. 

Однако статья 39.18 только описывает порядок подачи документов. Зато в ней четко установлено, что орган власти должен отказать человеку в предоставлении земельного участка для дачного хозяйства, если такая возможность не прописана в законе. Если иметь ввиду человека, ничего не имеющего на момент вступления закона в силу, не являющимся членом дачного некоммерческого объединения, то такой возможности нет. 

Такой возможности нет и у того, кто хотел бы купить у государства такой земельный участок за живые деньги. Использован старый прием – указана возможность, но не разъяснено содержание применяемых терминов и отсутствует порядок реализации такой возможности. 

Первое: в законодательстве отсутствует понятие дачного хозяйства, позволяющее применить его в защите своих интересов. Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» никак в этом вопросе не помогает. 

Второе – и самое главное: п. 14 статьи 11.10 Земельного кодекса указывает на то, что нельзя сформировать земельный участок без определения его категории и вида разрешенного использования. Так вот,

теперь нет такого вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), как «для ведения дачного хозяйства».

Следовательно – участок для дачного хозяйства сформировать невозможно. 

Статья 7 Земельного кодекса устанавливает категории земель, и указывает, что каждая из них подразделяется на виды разрешенного использования. Эти виды, в свою очередь, определяются в соответствии с классификатором ВРИ, который принят Министерством экономического развития (Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540). 

Статьи 77 и 78 перечисляют состав земель сельскохозяйственного назначения и виды их использования. В новой редакции Кодекса такой вид как «дачное хозяйство» из них убрано. 

Далее обращаемся к Классификатору и обнаруживаем отсутствие дачного хозяйства в составе ВРИ «сельскохозяйственное использование», однако обнаруживаем его под кодом 2.1 «Жилая застройка». Возвращаемся в Земельный кодекс и видим, что такой вид использования, как жилая застройка присутствует только в землях населенных пунктов (п. 5 ст. 85). 

При учете оговорки в статье 7 о том, что «разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору», делаем выводы:

  • такой вид земли как «земля сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства» продолжает существовать только там, где она существовала на момент принятия закона, на ней можно строиться, прописываться и жить и сейчас,
  • после принятия новой редакции ЗК РФ землю сельскохозяйственного назначения в дачную превратить нельзя. 

Вот к таким выводам приходишь, внимательно читая закон. Одна статья убила другую. 

С одной стороны – хорошо. Невозможно застраивать дачами поля. 

С другой стороны – плохо. Во-первых, если примут законопроект об отмене категорий земли, этот плюс снимется. Во-вторых, получается, что пожить на природе получится только в пределах населенного пункта, а населенные пункты бывают разные. Дачный домик с видом на стены соседа не очень привлекателен. Ну и в-третьих, кто эти поля сейчас обрабатывает? Опять же, не понятно, что со строительством коттеджных поселков. 

Автор исследования приглашает читателей к конструктивному экспертному обсуждению этого вопроса в комментариях под статьей. Если у кого-то есть целостный взгляд на проблему – присылайте свои статьи на электронную почту Центра научной политической мысли и идеологии [email protected] с пометкой «для Антона». Мы будем рады поделиться ими с читателями нашего сайта. 


Вернуться на главную

*Экстремистские и террористические организации, запрещенные в Российской Федерации: «Свидетели Иеговы», Национал-Большевистская партия, «Правый сектор», «Украинская повстанческая армия» (УПА), «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ, ДАИШ), «Джабхат Фатх аш-Шам», «Джабхат ан-Нусра», «Аль-Каида», «УНА-УНСО», «Талибан», «Меджлис крымско-татарского народа», «Мизантропик Дивижн», «Братство» Корчинского, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Организация украинских националистов» (ОУН)

rusrand.ru

Для ведения дачного хозяйства можно ли строить дом

Можно ли строить жилой дом на дачных землях и прописаться в нем

Ст. 81 Земельного кодекса РФ «Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства» уже из своего названия прямо указывает на возможность строительства на дачных землях.

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Многие горожане стремятся приобрести загородный земельный участок среди красивой природы, чистого воздуха. И те, кто стал владельцем земли сельхозназначения, нередко задумываются о возможности последующей постройки на них небольших загородных домиков или роскошных коттеджей. Некоторые планируют возвести ангар, ЛЭП или пруд.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

Важно отметить, что дачные земли, оставаясь землями сельскохозяйственного назначения, позволяют нести небольшие расходы по их содержанию по сравнению с землями других категорий, ввиду н езначительных ставок земельного налога. В этом смысле инвестиционная привлекательность земель для ведения дачного хозяйства (строительства) пока не имеет себе равных.

Земельные вопросы

Особую категорию составляют земли, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Они могут использоваться для строительства зданий и сооружений, необходимых для постоянного проживания фермера на участке и осуществления им хозяйственной деятельности. Этот вид разрешенного использования хорош для строительных работ в крупных усадьбах и поместьях, предельные размеры которых устанавливаются местными властями.

Личное подсобное хозяйство можно ли строить дом

Земли, расположенные за чертой поселения людей, которые предназначаются для использования в сельском хозяйстве, на основании п. 1 ст. 7 ЗК РФ относятся к землям сельхозназначения. Вид использования таких земель существенно отличается от первой категории, что ограничивает возможности владельца при застройке. Так, участок такого вида обычно предназначен для огородничества, поэтому построить объект ИЖС на нем невозможно. Иногда такая земля может служить в качестве личного подсобного хозяйства с (или без) права застройки. На участке, который предназначен для садоводства или ведения крестьянско-фермерского хозяйства возможна застройка, но есть некоторые ограничения. Кроме этого землю сельскохозяйственного назначения можно перевести в другую категорию, если владелец хочет расширить права на застройку.

На каких землях можно строить дом (2017)

Виды разрешенного использования (ВРИ) в отношении земельных участков – это наиболее конкретизированные указания, как можно использовать тот или иной земельный участок. Например, есть отдельные ВРИ «свиноводство», «пчеловодство», «малоэтажная жилая застройка», «коммунальное обслуживание», «рынки», «тяжелая промышленность» и прочие. Больше узнать о видах разрешенного использования земельных участков, и в частности о новом классификаторе ВРИ, вы можете в отдельной статье на нашем сайте.

Земельный участок для ведения дачного хозяйства

Специалисты компании Лендбери, занимающейся продажей земельных участков в коттеджных поселках Ленобласти, прекрасно разбираются в российском земельном законодательстве. Они расскажут о том, можно ли возводить жилые дома с правом регистрации проживания на земельном участке для ведения дачного хозяйства.

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

В федеральном законе, регламентирующем деятельность некоммерческих объединений граждан, дано следующее определение: некоммерческое объединение садоводов является организационной формой самоорганизации граждан, которые объединяются в целях решения общих задач садоводческого хозяйствования.

firstjurist.ru

Земли сельхозназначения для ведения дачного хозяйства

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

К примеру, дачникам необходим домик для своих предназначенных целей, в ангаре можно хранить собранный урожай или инструмент. Поэтому, независимо от дальнейшего предназначения земельного надела, дачное строительство и возведение хозпостроек на садоводческом участке допустимы. Это будет разрешенное строительство на законном основании.

  • Территории, предназначенные для возведения зданий промышленного назначения и городское строительство. Оформить разрешение на постройку таких зданий несложно.
  • Территории земель, которые входят в категории охраняемой природной зоны и навремя исключенных из оборота. Эти зоны находятся под непосредственным контролем государства и строительство здесь запрещено.
  • Непосредственно угодья сельскохозяйственного назначения, предусмотренные только для ведения сельхозработ. Эти угодья располагаются вне территорий городского строительства и их прямое предназначение — производство сельхозработ. Если за время работы на таких угодьях произошло загрязнение грунта или они использовались в другом назначении, то будет наложено административное и гражданское наказание.
  • Угодья сельскохозяйственного (с/х) назначения, отведенные в личное подсобное хозяйство на которых можно строить гаражи и дома дачного типа согласно классификации.
  • Следующая категория — разведение пресноводных видов рыб в водоёмахизолированного типа.

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

Что можно строить на землях лпх

Самый простой и удобный с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант – участок в населённом пункте. Как правило, в этом случае он относится к категории земли поселений , а значит, юридических проблем со строительством дома не будет. Земли поселений бывают двух видов: ИЖС — под индивидуальное жилищное строительство и ЛПХ — под личное подсобное хозяйство. С практической точки зрения особой разницы между ними нет.

Земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Кроме того, приобретя такой участок, необходимо в течение трёх лет построить дом по согласованному в органах местного самоуправления проекту, выполненному лицензированной проектной организацией. По окончании строительства дом нужно по всем правилам зарегистрировать в административных органах и получить техпаспорт. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

В Земельном Кодексе РФ используется термин «дачное строительство», а ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» термин «дачное хозяйство». По мнению большинства юристов понятие «хозяйство» более емкое и включает в себя кроме всего прочего и «строительство». Главной целью ведения «дачного хозяйства» является отдых граждан (!), которые имеют право (но не обязанность!) заниматься на дачном участке помимо отдыха выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Многих потенциальных покупателей земельных участков, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) отпугивает то обстоятельство, что указанные земли относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и в этой связи якобы попадают под какой-то особый контроль. Ответ на эти сомнения дает ст.1 абзац 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано: «действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации».

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения — КФХ, полевых участках ЛПХ, для сельхозпроизводства

На фермерской земле нет ограничений по количеству строений на участке. Главное, соблюдать все градостроиттельные, пожарные, санитарные, гигиенические и другие нормативы. В противном случае могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (глава XIII Земельного кодекса РФ).

Для сельскохозяйственного производства могут использоваться и земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям. Они различаются по видам культивируемых групп растений и способу воздействия на землю и растения, то есть по комплексу применяемых агротехнических мероприятий.

Сила в Движении

Обращаем Ваше внимание на земли поселений, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство. На этих землях возможно построить загородный дом, а также прописаться в данном доме. Необходимо не забывать, что строительство домов предусматривается и на землях тех поселений, которые выделены под личное подсобное хозяйство.

На землях сельхозназначения также возможны строительство и прописка. Существуют такие земельные участки сельхозназначения, для которых предусматривается использование земли под индивидуальное жилищное строительство. Внимание нужно обратить на категорию «земли сельхозназначения», с возможностью использования «огородничество» или «садоводство» или для «дачного ведения хозяйства». Если вид категории – «дачный», то есть возможность построить жилой дом как с правом регистрации так и без. Если это «садовый» участок, то можно построить жилой дом, но только уже без права регистрации. Если же у вас «огородный» участок, то права на строительство жилого дома и регистрацию его права у вас не может быть. Проблемы с регистрацией на дачных участках появляются часто. Если у Вас есть участок сельхозназначения с возможностью его использования под дачное строительство, то в доме на подобном участке все же прописка возможна, которая устанавливается в судебном порядке.

Земли сельхозназначения для ведения дачного хозяйства

3. Земельные участки, образованные в соответствии с проектом межевания территории из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, предоставляются членам такого объединения в соответствии с распределением образованных или образуемых земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Садовые, огородные или дачные земельные участки предоставляются в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан на праве безвозмездного пользования или срочного пользования, считаются предоставленными на срок пять лет со дня принятия решения о предоставлении таких земельных участков указанным объединениям граждан независимо от срока, установленного таким решением, за исключением случаев, если таким решением установлен более длительный срок. При этом принятие нового решения о предоставлении земельного участка не требуется (п. 19 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

СНТ ДНП что это такое

Вышеуказанная расшифровка аббревиатур СНТ и ДНП является юридической, а в разговорной речи эти сокращения применяются шире, зачастую для обозначения статуса земельного участка , тогда как "Садоводческое некоммерческое товарищество" чаще называют просто "садоводством", а "Дачное некоммерческое партнерство" — "дачным партнерством". Что означает СНТ, ДНП применительно к земельному участку, читайте ниже.

— за каждой категорией законодательно закреплены виды разрешенного использования земельных участков, относящихся к данной категории (например: пашни, ведение производственной деятельности, строительство жилых домов и т.д.), иными словами, установлено, что можно делать на каждом конкретном земельном участке (как использовать участок)

Можно ли строить на землях сельхозназначения

Для этого сначала требуется создать проект рекультивации, которой надо утвердить в органах местного самоуправления. По результатам согласования выдается разрешение на строительство капитальной дороги. А после завершения строительства участок под дорогой и прилегающая к ней территория переводится в земли промышленного назначения.

Однако, как было описано выше, для получения разрешения на строительство на землях КФХ фермерскую деятельность придется организовывать, а здесь уже не обойтись без того, чтоб не стать фермером, то есть субъектом коммерческой деятельности со всеми вытекающими.

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

exjurist.ru

все виды участков и варианты их целевого использования

Вся территория, из которой состоит наша страна, делится на категории. Такое разделение закреплено на законодательном уровне и регулируется Земельным Кодексом Российской Федерации.

Это делается для установления контроля над целевым использованием земель. Всего выделяют семь категорий. Самая распространенная категория земель — земли сельскохозяйственного назначения.

Закон дает четкое определение сельскохозяйственным землям, классифицирует их на виды и закрепляет варианты использования. Подробная информация об этом содержится в 14 Главе Земельного Кодекса.

Что это такое?

Категория земель сельхозназначения содержит участки, не входящие в состав городов и селений, предназначенные для осуществления на них различных сельскохозяйственных работ.

Сельхозземли находятся на втором месте по площади среди всех категорий, уступая лишь землям лесного фонда.

На территории Российской Федерации они занимают примерно 386 млн га. Для сравнения, площадь земель населенных пунктов составляет примерно 20 млн га.

Сельскохозяйственные земли находятся под особым контролем государства.

Они являются ценным ресурсом и источником получения продуктов питания.

Поэтому важно использовать землю по назначению, не допускать ее захламления и загрязнения, ухудшения состояния почвы, воздействия на нее вредных факторов.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят следующие виды земельных участков:

Сельхозугодья

К ним относятся участки для посева и выращивания различных агропромышленных культур, а также для выпаса животных.

Сельхозугодья — это наиболее плодородные территории, которые обеспечивают страну урожаями, поэтому они имеют приоритетный статус и находятся под защитой государства. Под особым контролем находятся сельхозугодья:

  • с искусственным поливом,
  • находящиеся в пользовании НИИ любого уровня,
  • с высокой кадастровой стоимостью (на 10% выше средней).

В зависимости от выполняемых функций угодья делятся на:

  • пашни,
  • сенокос,
  • пастбища и т.д.

К самым плодородным землям, наделенным минеральными ресурсами, относят пашни.

Пашня — это вид земли, который ежегодно подвергается обработке и выращиванию на нем различных сельскохозяйственных культур.

Сенокосы используются только для заготовки сена на зиму. Посев и сбор урожая на таких землях не осуществляется. Хотя бывают и искусственные сенокосы.

Пастбища также обычно не засеваются и не обрабатываются. Используются только для выпаса скота.

Можно выделить и различные типы сельхозугодий:

  • низкого качества,
  • среднего качества,
  • высокого качества.

На сельхозугодьях допустимо строить лишь те здания и сооружения, которые необходимы для осуществления аграрной деятельности. Строить жилые или производственные объекты на таких территориях запрещено.

Под внутрихозяйственные дороги и коммуникации

К ним относятся дороги, необходимые для доступа и обслуживания сельхозземель. Они должны соответствовать определенным стандартам, указанным в СНиП 2.05.11-83.

Внутрихозяйственные дороги в зависимости от своего назначения могут быть следующих видов:

  • соединяющие сельскохозяйственные объекты между собой (I категория дорог),
  • соединяющие сельхозобъекты с основными дорогами (II категория дорог),
  • полевые вспомогательные дороги для обслуживания отдельных угодий и их частей (III категория дорог).

Внутрихозяйственные дороги должны занимать минимально возможную площадь.

Они включают в себя:

  • непосредственно полосу для размещения дорожного полотна,
  • канавы для водоотведения,
  • предохранительную полосу по 1 метру с каждой стороны дороги.

Засаженные деревьями и кустарниками

Это земли, засаженные деревьями и кустарниками для защиты окружающей среды от влияния негативных факторов.

Защитные лесополосы создаются:

  • на садоводческих и дачных хозяйствах,
  • вокруг полей,
  • вдоль автомобильных и железных дорог.

Рубка и обновление растений происходит только по согласованию с органами местного управления.

C водными объектами

Территории с замкнутыми водными объектами входят в состав категории сельскохозяйственных земель только в том случае, если они находятся в границах этих земель. При этом, озера или пруды могут быть использованы как для разведения рыб, так и для полива близлежащих территорий. Такие объекты делятся на два вида:

  • водоемы искусственного происхождения,
  • водоемы естественного происхождения.

Занятые сельхозпостройками

Для эффективного осуществления сельхоздеятельности необходимы вспомогательные постройки.

Они не являются жилыми и предназначены для хранения и первичной обработки выращенных продуктов. Для этих целей выделяются наименее плодородные участки.

Помимо этого критерия есть и второй, весьма немаловажный — логистический. Расположение построек должно быть доступным для определенного пула окрестных обрабатываемых земель.

Использование сельхозземель

Согласно законодательству РФ, сельхозземли можно использовать для следующих целей:

  1. осуществления предприятиями с/х деятельности,
  2. создание личных либо фермерских хозяйств,
  3. выращивания овощных, плодовых культур,
  4. создание дачных товариществ,
  5. выращивание и разведение животных и рыб,
  6. научно-исследовательская деятельность.

Важно! С 2015 года в нашей стране применяется классификатор видов разрешенного использования земель (ВРИ). В документе четко и подробно указывается виды разрешенного целевого использования каждой категории, в том числе и сельхозземель.

До вступления его в законную силу этими вопросами занимались органы местного управления каждого отдельного субъекта. Подробно о классификаторе ВРИ можно узнать здесь.

Особенности сельхозугодий

Сельхозугодья имеют ряд особенностей, по сравнению с другими видами сельхозземель. Они закреплены законодательно (ст. 79 ЗК РФ).

  1. Самые плодородные земли находятся под охраной государства, так как являются ее национальным достоянием и важнейшим ресурсом.
  2. Использоваться такие земли могут только по своему прямому назначению, то есть для осуществления с/х деятельности. Не целевое использование наказывается по закону.
  3. Сельхозугодья с высокой кадастровой стоимостью не подлежат переводу в другие категории земель
  4. Возведение любых видов построек на территориях, охраняемых государством, запрещено.

В исключительных случаях, по согласованию с региональными органами власти, сельхозугодья с худшей по качеству почвой и с низкой кадастровой стоимостью могут быть переведены в другую категорию земель.

Помимо прочего, законодательно установлены требования для лиц, использующих сельхозугодья:

  • участки должны быть освоены течение 2 лет,
  • при осуществлении своей деятельности поддерживать плодородие почвы,
  • при необходимости предоставлять властям сведения об использованных химикатах.

Фонд перераспределения

Фонд перераспределения земель — это единая база данных о сельскохозяйственных наделах, временно выпавших из оборота, то есть не используемых по назначению.

Его основная функция — это формирование фонда угодий и их дальнейшая передача в пользование физическим либо юридическим лицам на определенных условиях.

Это делается для того, чтобы стратегически важные сельхозугодья не простаивали без дела, ведь это экономически невыгодно.

Сельхозучасток попадает в фонд распределения при следующих условиях:

  • при добровольном отказе собственника от участка,
  • при отсутствии наследников после смерти собственника,
  • при принудительном изъятии земли государством.

Не знаете как выяснить категорию своего земельного участка?

Если Вам известен его кадастровый номер или расположение, читайте подробную инструкцию здесь.

А определиться с категорией участка для строительства Вам поможет эта статья.

Право собственности на сельхозземли

Получить в собственность земли с категорией сельскохозяйственного назначения могут следующие субъекты:

  • физические лица (для ведения подсобного хозяйства),
  • юридические лица (фермерские хозяйства, аграрные предприятия, дачные товарищества и т.д.).

При покупке сельхозугодий собственник получает право:

  • передавать участок по наследству,
  • сдавать в аренду,
  • продавать,
  • дарить,
  • передавать в залог.

Согласно законодательству РФ, собственниками сельхозземель не могут быть иностранные граждане и компании, а также лица без гражданства. Правовые основы передачи права собственности на земли сельхозназначения закреплены в ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» № 101.

Если собственник продает принадлежащие ему сельхозземли, приоритетные права на покупку таких участков имеют представители муниципальных органов власти субъекта.

Предоставление

Предоставление с/х земель в пользование, по сути означает передачу таких земель в аренду, для использования по назначению. При этом наделы остаются в собственности государства.

Для получения участка необходимо:

  1. Подать заявление в соответствующий орган.
  2. Собрать пакет документов.
  3. Дождаться решения.
  4. Заключить договор аренды.

Закон предусматривает ряд льгот и преимуществ при передаче с/х земель определенным категориям лиц (например, малочисленным народам для поддержания и сохранения их уклада жизни).

Изъятие

Законодательством закреплено, что государство имеет право в некоторых случаях принудительно изымать сельхозземли у собственника.

Это решение принимается в судебном порядке и может быть оспорено в соответствующий срок. Основные причины для изъятия сельхозугодий:

  • с/х участок не используется по назначению в течение трех и более лет,
  • участок используется нерационально, что ведет к снижению плодородности почвы и ухудшению качества с/х надела.

Полезное видео

Подробную информацию об использовании земель сельхозназначения можно получить в этом видео:

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения — это одна из стратегически важных и охраняемых государством категорий земель. Они должны использоваться исключительно по своему назначению. Государство имеет право распределять их между пользователями для повышения их рационального использования.

Сельхозугодья могут быть переданы физическим и юридическим лицам в собственность. Однако при ненадлежащем уходе за участками государство имеет право изымать их в судебном порядке.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

stroim-domik.org

Земли сельскохозяйственного назначения - что можно строить

Перед приобретением земельного участка покупатель должен выяснить, к какой категории относится земля. Ведь не на всех участках разрешается капитальное строительство. Часть земель в Российской Федерации имеет сельскохозяйственное назначение. Что можно на них возводить и при каких условиях?

Определение сельскохозяйственных земель

Земельный Кодекс РФ регулирует вопрос о присвоении землям определенной категории. Статья 77 формулирует, что подразумевается под сельскохозяйственными землями.

В законе сказано, что это участки, которые расположены вне пределов населенного пункта и которые могут предоставить только для ведения сельского хозяйства.

В статьях Закона 81 и 82 указано, что гражданин, получивший в пользование участок из данной категории, может организовать не только фермерское хозяйство на нем, но и создать подсобное хозяйство для личных целей.

Землю могут выделить не только отдельному гражданину, но и объединению – товариществу или обществу – для осуществления садоводства, огородничества или организации дачи.

Следует учитывать, что земли, имеющие статус сельскохозяйственных, защищаются законодательно. Поэтому за их захламление или загрязнение полагается ответственность. Такая же ответственность грозит за иные действия гражданина, которые могут иметь для земель негативные последствия.

По закону индивидуальное жилое строительство не может вестись на сельскохозяйственной земле, однако существуют другие возможности, которые зависят от предназначения участка.

Если он выделяется под сад или крестьянско-фермерское хозяйство, то с некоторыми оговорками застройка возможна. Также возможна застройка, если участок планируется под личное подсобное хозяйство. Еще у владелец может подать документы на перевод земли из одной категории в другую.

Ценность сельскохозяйственных земель и возможности их использования

Сельскохозяйственные земли можно использовать по-разному, что указано в Законе:

  • для личного подсобного хозяйства;
  • для организации производства, что включает в себя пашни, участки для скоса сена, виноградники и прочее;
  • для организации КФХ;
  • строительства дачного домика, если на это есть соответствующее разрешение, выданное при приобретении участка;
  • для садоводства;
  • для рыбных хозяйств;
  • научно-исследовательских станций и прочее.

На территории земель сельскохозяйственного назначения могут также находиться замкнутые водоемы – природные или искусственно созданные.

Закон выделяет отдельную категорию земель – сельскохозяйственные угодья, которые особо охраняются государством. К ним можно отнести следующие участки:

  • с кадастровой стоимостью, превышающей среднюю в пределах одного муниципального образования более чем на 10 процентов;
  • угодья, принадлежащие научно-исследовательским образованиям любого уровня;
  • земли с искусственным орошением.

Строительство на участках для ведения КФХ

Сельскохозяйственные земли могут выдать для ведения на них крестьянского или фермерского хозяйства. Закон «О фермерском хозяйстве» — это основа регулирования всех видов деятельности на данных землях.

На участке, выделенном для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, можно заниматься выращиванием разных видов растений, овощей и фруктов. На нем можно разводить животных, в том числе крупный рогатый скот, домашних и опытных животных, пчел и водных пресмыкающихся.

Разрешено разведение диких животных для последующей организации охоты на участке.

В перечень имущества согласно статье 6 входят постройки на участке, без которых невозможна нормальная организация КФХ: склады, и другие подсобные и хозяйственные помещения.

Получается, помимо построек хозяйственного назначения, законом разрешено строительство жилья, потому что требуется круглосуточное присутствие фермера на участке.

Допускается строительство жилого дома высотой не более 3 этажей, который можно зарегистрировать, присвоить ему почтовый адрес и получить регистрацию для всех жильцов.

Под застройку можно выделить определенную часть земельного участка, что регулируется Правилами землеустройства и проектом.

Строительство регламентируется статьей 263 Гражданского Кодекса; статьей 51 Градостроительного Кодекса; статьями 40 и 43 Земельного Кодекса.

Строительство на участках для ЛПХ

Закон «О личном подсобном хозяйстве» регламентирует деятельность и застройку участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно ему любое строительство капитальных жилых зданий на таких участках запрещено, а вот постройка навесов и загонов для скота, теплиц и мелиоративных сооружений разрешается.

На строительство подобных и временных сооружений не требуется отдельного разрешения государственных органов, что указано в статье 62 ГК РФ.

Даже если владелец участка решит нарушить закон и построить жилой дом на земле, предназначенной для ЛПХ, то он не сможет его зарегистрировать и прописаться в нем.

Возможно строительство только временного жилья, которое продиктовано необходимостью размещения работников хозяйства.

Любая предпринимательская деятельность на личном подсобном хозяйстве запрещена, поэтому владельцем земли может быть только гражданин, который занимается непредпринимательской деятельностью по переработке выращенной собственноручно продукции.

Участок для ЛПХ должен быть зарегистрирован в кадастре.

Строительство на участках для сельхозпроизводства

К участкам для сельхозпроизводства относятся любые земли, на которых разрешена обработка земли, выращивание сельскохозяйственной продукции, ее переработка.

К таким участкам относят также пастбища, насаждения с многолетними деревьями и залежь, сады, луга. На таких участках законом разрешено строить любые сооружения хозяйственного назначения: фермы, ангары, склады и прочее.

Чтобы возвести капитальное здание – необходимо получить специальное разрешение. Для некапитальных построек оно не требуется, как и регистрация таких сооружений.

blog.ksio.ru

О дачном строительстве на землях сельскохозяйственного назначения

Ранее действующий Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103-1 (ЗК РСФСР) предусматривал, что дачное строительство осуществляется на землях населенных пунктов.

15.04.1998 г. был принят федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» (далее – Закон), которым, в частности, было установлено, что:

  • дачный земельный участок – это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля),

  • выбор и предоставление земельных участков, осуществляется без учета того, относятся такие земельные участки к землям сельскохозяйственного назначения (СХН) или нет.

Новый Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ подтвердил возможность дачного строительства на землях СХН, установив в ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства со ссылкой на Закон.

Целесообразно упомянуть, что федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулируя оборот земель СХН, не регулировал и не регулирует вопросы, связанные с возможностью или невозможностью использования земель СХН для возведения объектов недвижимости в целом. Кроме того, изначально законодатель установил, что действие этого закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель СХН гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот земельных участков, в том числе СХН, в 2000-х годах резко возрос. В связи с большим спросом на земельные участки появилась потребность внести изменения в земельное законодательство: был принят федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который предусматривал, в том числе возможность перевода в другую категорию и земель СХН.

Стоит отметить, что указанный закон не установил запрет на перевод в земли иных категорий (с иным целевым использованием) даже некоторых сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН (ст. 7 указанного закона № 172-ФЗ).

При этом в числе запретов на перевод в иную категорию установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования (к примеру, генплану поселения) и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Одним из возможных способов перевода земель СХН в иную категорию (как правило, в земли населенных пунктов) является установление или изменение черты населенных пунктов, поскольку земли СХН по определению находятся за границами населенного пункта (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).

Но в целом процесс перевода земель СХН в иную категорию не быстрый и затратный.

Поэтому желающие приобрести земельный участок из земель СХН для последующего строительства на нем дач, жилых домов, иных объектов капитального строительства стали использовать более простую схему, а именно изменение разрешенного использования земельного участка.

Органы местного самоуправления (в основном сельских поселений) стали массово изменять разрешенное использование земель СХН с «для сельскохозяйственного использования» на другие виды разрешенного использования (ВРИ), не запрещающие строительство объектов недвижимости, не относящихся к объектам, используемым в целях сельскохозяйственного производства, в том числе, на ВРИ «дачное строительство».

Особый масштаб такие изменения ВРИ приобрели в Московской и Тверской области, что было основанием для прокурорских проверок и проверок со стороны Счетной палаты РФ (на настоящий момент в Московской области полномочия по изменению ВРИ ЗУ перераспределены с органами государственной власти МО и временно переданы органам местного самоуправления муниципальных районов (в соответствии с законами МО от 24.07.2014 г. № 106/2014-ОЗ, от 24.07.2014 г. № 107/2014-ОЗ)

Используемая органами местного самоуправления схема изменения ВРИ земель СХН (в том числе на «для дачного строительства») основывается на градостроительных нормах.

Так, в соответствии с ГрК РФ изменение одного ВРИ ЗУ и объектов капитального строительства на другой ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

До 2010 года ЗК РФ не предусматривал возможные ВРИ ЗУ (норма о классификаторе ВРИ была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ). Но и после введения в ЗК РФ нормы о классификаторе ВРИ ЗУ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), последний длительное время не утверждался федеральными органами.

Как предусмотрено п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, а любой ВРИ из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Аналогичные нормы предусмотрены и ст. 37 ГрК РФ.

Зонирование территорий, осуществляемое в целях определения территориальных зон, для которых в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, предусматривающие, в том числе ВРИ ЗУ, по определению обусловливается наличием утвержденных ПЗЗ.

Однако разработка ПЗЗ и их утверждение потребовало немалого времени, причем в муниципальных образованиях ПЗЗ до сих пор не приняты. А главы администраций для предоставления ЗУ для дачного хозяйства без особых проблем изменяли ВРИ на землях СХН, устанавливая его «для дачного строительства» со ссылкой на указания Минэкономразвития, предусматривающие ВРИ для определения кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39).

В соответствии с требованиями ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса РФ», изменение ВРИ ЗУ при отсутствии ПЗЗ допускается с учетом публичных слушаний. Таким образом, основная задача при изменении ВРИ (при отсутствии утвержденных ПЗЗ) заключалась в успешных результатах публичных слушаний.

Некоторые главы администраций использовали вышеуказанные нормы как основание для изменения ВРИ ЗУ СХН на «дачное строительство» даже земель в составе сельскохозяйственных угодий.

Однако законодательно предусмотрено, что в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель СХНградостроительные регламенты не устанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрК РФ), то есть в ПЗЗ не предусматриваются и ВРИ таких земель. Использование таких земель (сельскохозяйственных угодий) определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов, органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 ГрК РФ).

При определении использования таких земель, прежде всего, необходимо учитывать, что сельскохозяйственные угодья в составе земель СХН имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ).

Президиум ВС РФ в своем Обзоре от 04.06.2014 судебной практики за 4-й квартал 2013 года разъяснил, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а такжеприменение порядка принятия решений об изменении ВРИ ЗУ и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения ВРИ ЗУ сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В данном Обзоре ВС РФ ссылается на Стратегию национальной безопасности РФ до 2020 года, утвержденную УказомПрезидента РФ от 12 мая 2009 г. № 537, которой было установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий (на настоящий момент вышеуказанная Стратегия утратила силу в связи с утверждением Указом Президента РФ от 31.12.2015 новой Стратегии, в которой в перечне мер обеспечения продовольственной безопасности также предусмотрено «повышение плодородия почв, предотвращение истощения и сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий»).

По мнению ВС РФ, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий цель охранять указанные земли и не допускать выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки.

Как указывает в Обзоре ВС РФ, изменение ВРИ для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель СХН в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Аналогичные Обзору ВС РФ выводы были сделаны Мосгорсудом в Апелляционном определении от 02.12.2013 г. по делу № 11-36598.

При этом вывод о том, что изменение разрешенного использования земельных участков, в состав которых входят сельхозугодия, невозможно без изменения категории земель, а перевод земель, занятых сельхозугодиями, из земель СХН в другую категорию допускается только в исключительных случаях, был сделан еще ранее, например, в постановлении ФАС СЗО от 04.02.2013 г. по делу № А66-4809/2012.

Вывод суда о том, что оснований для изменения ВРИ для сельхозугодий без изменения категории земель (без перевода их в другую категорию в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.12.2014 г. № 172-ФЗ) не имеется независимо от наличия положительных публичных слушаний по данному вопросу, сделан по результатам рассмотрения дела № А41-22759/13.

Вышеуказанные позиции были выражены судами до принятия федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс и отдельные законодательные акты» (далее – ФЗ-171, так называемая земельная реформа), основные положения которого вступили в силу с 01.03.2015 г.

В аспекте рассматриваемого вопроса следует отметить исключение из ЗК РФ статьи 81 ЗК РФ, предусматривающей предоставление земель СХН для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства; исключение статей 12, 14 Закона, предусматривающих, соответственно, зонирование территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенийвыбор и предоставление земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Но неправильно полагать, что с исключением данных норм предоставление земельных участков из земель СХН для дачного хозяйства (речь не идет о сельхозугодиях) стало под запретом.

Стоит обратить внимание, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» по-прежнему не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, что также дублируется в п. 7 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь регулируется базовыми нормами главы V 1. ЗК РФ, а Закон наряду с иными нормативно-правовыми актами теперь предусматривает лишь некоторые особенности предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Более того, земельная реформа предусматривает возможность предоставления из государственной и муниципальной собственности земельных участков для дачного хозяйства не только дачным некоммерческим объединениям и их членам, но и иным юридическим лицам (подп. 2 п. 2 ст. 11.3., ст. 39.3., п. 5, подп. 4 п. 8 ст. 39.8., п. 10. ст. 39.8., п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ), а также физическим лицам, не являющимся членами дачного объединения (статьи 39.3., 39.6., 39.18. ГК РФ).

Помимо вышеуказанного стоит обратить внимание на п. 4 ст. 79 ЗК РФ, который устанавливает, что именно такая часть сельхозугодий как особо продуктивные сельхозугодия могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

При таких обстоятельствах сельскохозяйственные угодья (а они согласно определению земель СХН, данному ст. 78 ЗК РФ, являются основной частью земель СХН) подвергаются риску существенного сокращения (и не только в связи с дачным строительством).

Стоит обратить внимание, что за последние несколько лет на некоторых обширных земельных участках вне населенных пунктов, где недавно были пашни, сенокосы, пастбища, довольно быстро появились как грибы после дождя дачные (а то и коттеджные) поселки.

Согласно Закону Московской области № 75/2004-03 от 12.06.2004 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» к особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:

  • сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;

  • сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций высшего образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

  • искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

А использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий МО для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства, не допускается, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Если отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что конкретные земельные участки (земли) относятся к сельхозугодиям, то появляется возможность искажения существующего землепользования (в том числе исключение сельхозугодий при установлении границ территориальных зон).

Отсутствие доказательств отнесения ЗУ к сельхозугодиям как правило, решает исход судебного разбирательства в пользу возможности использования ЗУ для дачного строительства.

В судебной практике отнесение земельного участка к сельхозугодиям из земель СХН подтверждается, например, соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов,заключениями компетентных органов, например, Минсельхозом и продовольствия МО (Сергиево-Посадский район Московской области – см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 по делу № А41-47009/14).

Между тем, земельный участок (который ранее действительно относился к числу сельхозугодий из земель СХН) после его использования под дачное строительство, вряд ли по прошествии нескольких лет ведения дачного хозяйства будет иметь полноценные признаки сельхозугодий.

В некоторых случаях доказательствами принадлежности (или не принадлежности) земель к сельхозугодиям могут быть получены из данных Росреестра.

В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке, в том числе, в случаях выявления нарушенных земель (ст. 3). А в рамках изучения состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии могут осуществляться, в том числе,оценка качества земель, инвентаризация земель (ст. 9):

Оценка качества земель проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве (ст. 12), а инвентаризация земель проводится для выявления, в том числе, используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.

То есть одним из доказательств отнесения земель к сельхозугодиям является результаты инвентаризации (если она проводилась). В рамках проведенной инвентаризации оформляется документация, включающая фиксацию, в том числе, категории земель разрешенного использования земельных участков.

В результате проведения землеустройства оформляется землеустроительная документация в виде тематических карт и атласов состояния и использования земель (ст. 19), которые в соответствии с постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 г. № 514 утверждались Федеральной службой земельного кадастра России и ее территориальными органами.

Для получения сведений из государственного фонда данных (материалы оценки качества земель, инвентаризации, тематических карт и атласов состояния и использования земель необходимо обратиться с соответствующим заявлением по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 14.11.2006 г. № 376 в Росреестр, который стал правопреемником Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) в части организации проведения землеустройства и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (в соответствии с пп. 5.1.11., 5.2.2. «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457).

К примеру, приведенные сведения из государственного фонда данных легли в основу мотивировочной части Апелляционного определения Мосгорсуда от 02.12.2013 г. по делу № 11-36598, были использованы при рассмотрении дела № А41-59384/13 десятым Арбитражным апелляционным судом в постановлении от 14.04.2014 г.

Местные власти крайне редко отменяют свои распоряжения о предоставлении земельных участков из земель СХН для дачного хозяйства или об изменении ВРИ этих участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного хозяйства» («дачного строительства») по причине отнесения этих земель к сельхозугодиям.

Тем не менее, такие случаи имеются и становятся предметом рассмотрения в рамках признания таких «отменяющих» постановлений недействительными. Как пример – постановление ФАС МО от 01.04.2013 г. по делу № А41-25039/12, в котором рассматривалась правомерность принятого постановления главы сельского поселения Белавинское Орехово-Зуевского района МО, которым отменено постановление об изменении ВРИ земельного участка из земель СХН с ВРИ «для сельскохозяйственного использования» (сельхозугодия) на ВРИ «для дачного строительства».

Несмотря на то, что порядок изменения ВРИ был соблюден, в том числе, в отношении проведения публичных слушаний, и несмотря на результат публичных слушаний (за изменение ВРИ), суд согласился с позицией администрации сельского поселения, что оснований для такого изменения ВРИ ЗУ не имелось и что постановление отменено главой в соответствии с действующим законодательством.

Стоит также упомянуть о том, что требования о признании незаконным акта муниципальных властей об изменении ВРИ на «для дачного строительства» инициируются также прокуратурой.

Например, администрация Клинского района МО в связи с протестом Клинской городской прокуратуры отменила свое ранее принятое постановление об изменении ВРИ земель СХН с «для сельскохозяйственного использования» на «для дачного строительства». Суд отказал заявителю в признании незаконным вышеуказанного нового постановления администрации.

Целесообразно обратить внимание, что помимо риска отмены незаконно принятого акта об изменении ВРИ существует риск признания сделок по распоряжению земельным участком с незаконно установленным ВРИ недействительными. Так, по иску прокуратуры было признано незаконным и отменено постановление главы муниципального района о предоставлении за плату земельного участка для дачного строительства, а также признаны незаконными и ничтожными последующие сделки по купле-продаже этого земельного участка (дело № № 33-29205/15).

Мособлсуд 30.11.2015 г. оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Стоит заметить, что сведения в ГКН не подтверждают тот факт, что муниципальный акт об установлении ВРИ был принят в соответствии с действующим законодательством.

В рамках судебного разбирательства по делу № А41-7079/13 кассационная инстанция, вторично рассматривая указанное дело, в постановлении от 06.11.2014 г. отказала заявителю в иске обязать ТУ Росимущества МО зарегистрировать допсоглашение, согласно которому из ранее предоставленного в аренду земельного участка площадью 49 000 кв. м. с ВРИ «для дачного строительства» из земель СХН выделялось более 20-ти ЗУ с аналогичным ВРИ.

Примечательно то обстоятельство, что по результатам судебного дела суд пришел к выводу, что изменение ВРИ с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» не соответствует закону, не подлежит регистрации допсоглашение к договору аренды (ДС № 3), которое предусматривает выделение (образование нескольких) ЗУ с установлением того же ВРИ, который имел ЗУ до выделения.

Между тем, предыдущее допсоглашение (ДС № 2), установившее новое ВРИ на основании принятого несколько лет назад постановления главы городского поселения Одинцово Одинцовского района об изменении ВРИ с «для сельскохозяйственного производства» на ВРИ «для дачного строительства», как и само постановление главы, осталось неизменным.

На публичной кадастровой карте все вновь образованные земельные участки имеют ВРИ «для дачного строительства». Как указал суд – незаконно принятого ВРИ.

А пока… кто-то покупает земельный участок и строит на нем дом, не догадываясь о том, что земля под дачное строительство была выделена незаконно, и, следовательно, в некоторых случаях есть риск признания сделки по приобретению недействительной.

Автор статьи:

Алексей Родин, старший юрисконсульт ЗАО «Альта Виа»

alta-via.ru

земли для ведения дачного хозяйства

Основные принципы и положения использования земель сельского хозяйства устанавливаются в ФЗ об обороте земель сельхозназначения. Региональными и местными нормативными актами могут быть установлены отдельные вопросы регулирования, касающиеся строительства на сельхоз землях.

Виды разрешенного строительства на сельхоз землях

Законодательные акты РФ разрешают использовать сельскохозяйственные земли только для определенных целей:

  • Посадка огородов.
  • Посадка садовых деревьев.
  • Ведение крестьянского хозяйства.
  • Ведение фермерского хозяйства.
  • Ведение личного хозяйства.
  • Разведение скота.
  • Сенокосы.
  • Выпас скота и др.

Проанализировав нормы закона можно сделать вывод о том, что постройки на землях таких категорий возможны только для обеспечения ведения сельского хозяйства (т.е.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

это либо дачные летние домики, либо дома и постройки, для фермеров и их семей).

к содержанию ↑

Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС

Ипотечное жилищное строительство – один из типажей использования земельных участков, одобренных государством для целей строительства жилья гражданами. Для того, чтобы на сельхоз землях можно было без опаски строить для себя дом, необходимо перевести их из категории сельского хозяйства в категорию населенных пунктов. ИЖС является одним из видов земель, включенных в состав земель, предназначенных для проживания населения.

Для того чтобы переоформить участок из одной категории в другую, необходимо написать заявку в исполнительный орган госвласти, и указать в ней:

  • Реквизиты заявителя.
  • Категории земель (в которой сейчас находится участок, и в который планируется перевести).
  • Кадастровый номер.
  • Обоснование перевода.
  • Права, на основании которых вы владеете землей.

К заявлению необходимо приложить определенный пакет документов:

  • Согласие собственника земли на переоформление категории.
  • Выписки из Росреестра: об участке, о правомочиях на него.
  • Удостоверение личности заявителя (паспорт).

Далее, остается только ждать. Орган госвласти, в который вы подали свое ходатайство, в течение 60 дней обязан принять положительное решение или наоборот отказать в переводе. Законодательные акты РФ регламентируют два основания для отказа:

  • Заявление подано лицом, которое не имело на это право.
  • Представлены не все документы.

Также в переводе земли в ИЖС может быть отказано, если ваш участок находится далеко от земель населенных пунктов. Это обусловлено тем, что перевести сельхоз земли в ИЖС, можно лишь изменив границы населенных пунктов либо установив новые путем присоединения.

При изменении категории земель лучше обращаться к специалистам, которые помогут вам оформить документы с учетом норм права РФ.

Если вы хотите построить дом для себя, то юристы во избежание проблем со сменой категории советуют покупать земли имеющие категорию «населенные пункты» и тип разрешенного пользования «ипотечное жилищное строительство».

к содержанию ↑

Как купить земли сельскохозяйственного назначения для целей строительства?

Выкуп земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства – задача не из простых. Сложность, прежде всего, связана не с самой процедурой заключения договора, а с использованием участка по назначению. Как уже было сказано выше, строительство на землях сельскохозяйственного назначения возможно, но это должны быть постройки, предназначенные для обеспечения деятельности фермеров. Государство очень тщательно следит за обеспечением сохранности сельхоз земель. Именно поэтому, при причинении вреда почве, участок подлежит изъятию без оплаты выкупной цены.

Если вы все же хотите купить участок земли, относящийся к данной категории, то вам необходимо направить заявку в местную администрацию, которая по совместительству является предложением к предварительному согласованию места расположения участка земли.

При наличии на руках решения о предварительном согласовании, можно говорить о том, что участок практически у вас в руках. Осталось лишь его выкупить.

к содержанию ↑

Сколько стоит земля сельхоз назначения?

Стоимость участка, предназначенного для целей ведения сельского хозяйства, зависит от того, состоятся ли торги по продаже. После получения заявки и принятия решения о предварительном согласовании, орган исполнительной госвласти объявляет о проведении аукциона и публикует соответствующую информацию в СМИ. Заявки от других покупателей будут приниматься в течение месяца. Если других покупателей не найдется, то можно сказать, что вам повезло, так как вы сможете выкупить участок по его кадастровой стоимости. А вот при наличии хотя бы еще одного участника аукциона, за стоимость участка придется поторговаться. Договор купли-продажи будет заключен с тем, кто предложит наибольшую цену за землю.

berolux.ru

alexxlab

*

*

Top