Аренда земельного участка — в 2018 году, особенность предоставление, физическое лицо, собственность, выкуп, с чего начать

На сегодняшний день в распоряжении государства присутствуют огромные территории, которыми оно может распоряжаться на свое усмотрение и, в первую очередь, это касается предоставления их гражданам или юридическим лицам.

В частности, заинтересованным лицам территория может предоставляться на правах аренды или же в частную собственность в зависимости от того, какие именно права у них имеются и к какой категории они относятся.

Однако многие граждане в принципе не знают о том, как осуществляется предоставление земельного участка в аренду и как этого добиться в 2018 году.

Образец договора аренды земли:

Что это такое и виды

Аренда земельного участка предусматривает оформление сделки, связанной с передачей данного имущества во временное использование от владельца какому-либо третьему лицу, причем обе стороны должны обсудить между собой условия определенной оплаты. Порядок оформления данной сделки на сегодняшний день регулируется в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами.

Данное обязательство закрепляется в письменном виде с помощью специализированного документа – договор аренды.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Собственник недвижимости в данном случае выступает в качестве арендодателя, в то время как получатель является арендатором. В качестве участников проводимой сделки могут выступать как физические, так и юридические лица вне зависимости от их формы образования.

Стоит отметить несколько особенностей, которые должны соблюдаться в процессе оформления данного соглашения:

• оно составляется в письменной форме;
• действующее законодательство не предусматривает необходимость обязательного нотариального удостоверения;
• в процессе оформления долгосрочной сделки на территории России документ нужно в обязательном порядке заверить в Росреестре.

Помимо этого, определенные особенности могут зависеть от того, в чьей собственности находится указанная территория – частного лица или государства. В последнем случае процедура оформления участка и последующее определение его стоимости будет осуществляться в полном соответствии со специализированными положениями Земельного кодекса.

В зависимости от определенных критериев процедура аренды земельного участка в России может распределяться на несколько разновидностей, зависящих от различных факторов. В первую очередь, таким фактором является категория арендодателя, то есть кем он является – физическим или юридическим лицом, а может — администрацией поселения пункта.

Если говорить о частной собственности, сделки регулируются в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, но преимущественное большинство положений, которые указываются в процессе оформления договора, сторонами определяются полностью самостоятельно.

В частности, собственнику предоставляется полное право на то, чтобы решать, кому именно он собирается сдавать свой земельный участок, какую он будет устанавливать за это арендную плату, и на какой промежуток времени передается имущество.

Если в аренду берется какая-то территория, расположенная на территории населенных пунктов и являющаяся собственностью территориальной администрации, практически все нормы, связанные с арендой такой недвижимости, будут регулироваться Земельным кодексом, причем различные законодательные положения в данном случае будут распространяться также на допустимые сроки использования земли, порядок определения точной суммы арендной платы, а также все остальные нюансы.

Помимо этого, в данном случае для того, чтобы определиться с конкретным арендатором, в преимущественном большинстве случаев осуществляется проведение торгов, победитель которых получает земельный участок в пользование.

По сроку действия аренда может быть долгосрочной или краткосрочной. Последняя предусматривает использование земельного участка на протяжении менее пяти лет, в то время как долгосрочная может оформляться на срок до 49 лет.

Ключевой особенностью краткосрочных договоров является то, что, если их срок составляет менее одного года, регистрировать их в Росреестре уже будет не обязательно. Во всех остальных ситуациях необходимость оформления регистрации является обязательной.

Стандартные моменты

Всем гражданам, заинтересованным в получении собственной недвижимости, в первую очередь, следует разобраться в том, как этот вопрос регулируется действующим законодательством и что нужно учитывать при оформлении.

Указания в законе

Иностранным гражданам и лицам, не имеющим в принципе никакого гражданства, предоставляется возможность получить земельные участки на территории России, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.

Любые земельные участки, за исключением тех, которые перечислены в статье 27 указанного кодекса, могут предоставляться на основании договора аренды в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

В соответствии с положениями статьи 607 Гражданского кодекса, чтобы определенная недвижимость могла использоваться в качестве объекта аренды, земельный участок должен определяться тем же образом, когда выступает в роли недвижимости в гражданско-правовых отношениях.

В договоре аренды в обязательном порядке нужно указывать точное месторасположение земельного участка, его точные границы, предназначение, кадастровый номер и прочие признаки, по которым можно будет установить и идентифицировать данную территорию.

Статья 607. Объекты аренды

Все перечисленные требования представляют собой существенные условия договора, в связи с чем в случае их отсутствия договор будет считаться недействительным.

Договор аренды в обязательном порядке должен быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован соответствующими государственными органами, так как это прописано в части 2 статьи 609 Гражданского кодекса.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Само по себе соглашение оформляется на определенный промежуток времени, по истечению которого полностью прекращаются все обязательства, наложенные соглашением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Права и обязанности сторон

В процессе оформления договора аренды в обязательном порядке должно быть прописано, какие права и обязанности возлагаются на каждую из сторон. В данном случае арендодатель берет на себя обязательство о передаче земельного участка другой стороне в том состоянии и с той площадью, которая указана в договоре. В противном случае арендатор имеет полное право требовать выплаты соответствующей компенсации или же расторжения составленного соглашения с последующей оплатой неустойки.

Арендодатель имеет право получить собственную территорию в том состоянии, в которой она изначально предоставлялась в пользование арендатору, а также требовать дополнительной оплаты в случае несвоевременной передачи участка. Помимо этого, он имеет право потребовать компенсации любых убытков, нанесенных в процессе использования надела указанным лицом.

Арендатор должен в обязательном порядке использовать полученную территорию по ее прямому предназначению и в соответствии с теми условиями, которые прописаны в составленном соглашении. Также земельный надел должен поддерживаться в должном состоянии с несением всех необходимых расходов, которые требуются для поддержания нормального состояния недвижимости. В конечном итоге участок должен быть возвращен арендодателю по завершению срока действия в первоначальном виде.

В то же время арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязательства или права каким-либо третьим лицам.

Помимо этого, он может передавать полученное имущество в безвозмездное пользование каким-либо третьим лицам, но на практике нередко указывается, что это противоречит действующему законодательству, так как подобные операции могут осуществляться исключительно собственниками наделов. При необходимости участок может передаваться в субаренду на определенный промежуток времени, который не превышает изначально установленные сроки.

Образец паспорта гражданина РФ

Документация и намеченные сроки

Как говорилось выше, договор аренды может оформляться краткосрочным или долгосрочным. Первый предусматривает оформление соглашения на небольшой промежуток времени (не более пяти лет) с возможностью последующего продления договора по окончанию срока действия. Условия, на которых будет осуществляться пролонгация, а также особенности эксплуатации территории стороны обсуждают между собой во время заполнения документа.

Долгосрочная аренда, соответственно, предусматривает оформление соглашения на довольно длительный промежуток времени, который может достигать 49 лет. Как и в случае с краткосрочной арендой, в процессе оформления договора изначально должны обсуждаться ключевые моменты, касающиеся сотрудничества между сторонами и дальнейшего продления.

В преимущественном большинстве случаев оформление аренды на такой длительный промежуток времени осуществляется в том случае, если в дальнейшем заинтересованное лиц собирается получить территорию в частную собственность.

Помимо этого, существует бессрочная аренда, которая в принципе не ограничивается какими-то конкретными промежутками времени, за исключением того, что в любом случае соглашение должно переоформляться не реже, чем раз в 49 лет.

Вне зависимости от срока арендного договора сторонам нужно будет подготовить следующий пакет документов:

• заявления арендаторов;
• копия гражданского паспорта;
• кадастровый паспорт, оформленный на указанный земельный надел;
• подробный план, оформленный на указанный земельный участок;
• копия учредительной документации и выписка из реестра, если арендатором является юридическое лицо;
• положительное решение, вынесенное уполномоченными сотрудниками муниципального органа с полным перечнем требуемых согласований;
• бумаги, которыми подтверждается наличие у заявителя прав собственности на указанные объекты недвижимости;
• справка, которой будет подтверждаться наличие необходимых коммуникаций на территории участка или, наоборот, полное их отсутствие;
• копия свидетельства о смерти, если участок оформляется как предмет наследства.

Оформление договора аренды земельного участка

Среди ключевых моментов договора аренды можно выделить несколько:

• В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет арендатору определенный земельный участок во временное использование. Без оформления этого документа использовать участок по закону нельзя.
• Вся прибыль, плоды или продукция, которые будут получены с указанной территории в процессе действия срока договора аренды, будут оставаться собственностью арендатора. В частности, прибыль можно будет получить за счет выращивания сельскохозяйственной продукции, от обустройства стоянки с последующей сдачей отдельных мест в аренду, а также другими способами.
• Арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо, ведь в действующем гражданском законодательстве данный вопрос практически никак не ограничивается.
• В качестве арендодателя выступает исключительно собственник указанного земельного участка. Помимо этого, арендодателями могут являться лица, имеющие соответствующие полномочия на основании различных документов.
• Земельный участок в обязательном порядке указывается как основной объект договора, в связи с чем соглашение должно включать в себя четкое описание всех его характеристик. В частности, в обязательном порядке должен присутствовать план земли с четким распределением границ, так как в противном случае можно столкнуться с различными проблемами, решить которые будет довольно сложно.
• Текст договора устанавливается в соответствии с нормами гражданского законодательство.
• Договор земельной аренды должен обязательно регистрироваться, так как это прописано в статье 609 Гражданского кодекса.
• Аренда земельного участка оформляется без необходимости указания какого-то определенного периода действия, то есть соглашение может составляться на неопределенный промежуток времени. В таком случае каждая из сторон имеет право на то, чтобы в любой момент расторгнуть соглашение.
• Если арендатор земельного участка ответственно и своевременно выполняет взятые на себя обязательства, ему предоставляется первоочередное право на продление договора.
• Действующее законодательство предусматривает определенный перечень условий, при которых человек не может продлевать договор, и в частности, их можно найти в статье 46 Земельного кодекса. Именно эти положения будут представлять собой основание для расторжения договора аренды. Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
• Земельная аренда в преимущественном большинстве случаев предусматривает ограниченные сроки, на которые участок передается в пользование. Если же они указаны не будут, то в таком случае соглашение автоматически будет оформлено на неопределенный промежуток времени.
• Размер и сроки внесения выплат обязательно должны присутствовать в тексте договора.

Важные параметры процедуры

Стоит ознакомиться со всеми тонкостями оформления договора аренды, чтобы избежать каких-либо сложностей.

Способы и алгоритм выполнения

Существует четыре способа, как можно получить землю в аренду у администрации:

Общие правила предоставления

Существует два варианта получения прав на аренду земельного участка – с согласованием или без него.

Последний вариант предусматривается только в следующих ситуациях:

• территория находится в границах населенного пункта и полностью соответствует градостроительным планам;
• земельный участок находится за городом и предназначается для ведения сельскохозяйственной деятельности;
• выделение участка осуществляется из лесного фонда;
• территория предназначена для индивидуального жилищного строительства.

Если между сторонами оформляется сделка, в соответствии с условиями которой будет осуществляться развитие предоставленного участка, в организации торгов нет никакой необходимости. Также аукцион не организовывается и в том случае, если только один кандидат собирается стать его участником.

Порядок исполнения

Наиболее распространенным является участие на государственном аукционе или оформление по упрощенной схеме.

В первом случае процедура выглядит следующим образом:

1. Разыскивается перечень муниципальных участков.
2. Из списка выбирается наиболее интересная территория.
3. Подается заявление на участие в аукционе.

Если же гражданин относится к льготной категории, а земельный участок, который его интересует, не был зарегистрирован на кадастровый учет и сформирован, процедура регистрации может осуществляться по упрощенной схеме, а именно:

1. Разыскивается оптимальный участок и подготавливается схема на него.
2. Подается заявление в администрацию.
3. Территория оформляется на кадастровый учет.
4. Подается заявление с просьбой о предоставлении участка в аренду.
5. Оформляется договор аренды.

Прочие нюансы

Объект договора устанавливается в письменном договоре, причем современная трактовка предусматривает несколько различных вариантов трактования данного термина.

Объектом аренды может являться земельный участок, который был изъят из рыночного оборота для дальнейшей передачи во временное пользование арендатору за определенную сумму, а также им могут быть активные действия арендодателя, ключевой целью которых является предоставление какого-либо земельного участка в аренду для его эксплуатации в полном соответствии с первоначальным предназначением.

При необходимости может осуществляться выкуп территории, который предусматривает выполнение нескольких простых действий:

• оформление договора;
• внесение установленной суммы предоплаты;
• принятие окончательного решения о покупке земельного участка;
• заполнение договора о купле-продаже;
• государственная регистрация всей необходимой документации.

Общее количество этапов обуславливается индивидуальными особенностями местности, категорией земельного участка, а также статусом отдельного лица, заинтересованного в выкупе территории.

1kvartirka.ru

Право аренды земельных участков

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

Договор аренды земельного участка

Общая характеристика Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ⁴. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемый земельный участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ⁵:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ)⁶, которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ⁷практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁸.

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ)⁹.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ¹⁰в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ)¹¹.

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ).

При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ)¹².

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ¹³. Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10 закона¹⁴гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Может также возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

Арендатор имеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ¹⁵допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.

Согласно п. 8 ст. 22 3К РФ¹⁶при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется г. 250 ГК РФ.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

studfiles.net

Сдача сдача собственного земельного участка в аренду для коммерции

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право сдать собственный участок земли в аренду, согласно Конституции нашей страны. Для этого необходимо определить территорию сдаваемого участка, найти арендатора и заключить с ним договор сдачи земли в аренду.

Сдача земельного участка в аренду для коммерции

Если у вас в собственности есть участок земли, то вы можете на нём заработать. Для этого нужно найти клиента и сдать вашу землю во временное пользование под строительство или сельское хозяйство.
Первым делом нужно составить договор и определиться со сроком аренды. При взаимном согласии и выполнении арендатором всех условий договора можно впоследствии продлить срок аренды.
Как сдать землю в аренду, для этого нужно решить какую часть участка Вы намерены сдавать. Всю площадь целиком или её определённую часть.

Передача земли во временное пользование и получение за это денежных выплат, называется арендой. Стоимость её оговаривается при заключении договора. Тот, кто берёт землю во временное пользование, называется арендатором, кто сдаёт землю, арендодателем.
Сделки с землёй производятся согласно статье 13 ГК РФ. Регулируются арендные права согласно статье 607 ГК РФ.

Как сдать землю в аренду

Составление арендного договора  на землю оформляется так же, как договор на недвижимость с обязательным указанием категории участка.

В тексте договора обозначается назначение аренды и свои особенности сдачи земельного участка. А также необходимо определить границы сдаваемой территории и получить копию кадастрового плана.
Для сдачи определённой части участка выделяются границы её территории. Составляется кадастровый план для этой части земли, проводится межевание и топографическая съёмка. Все необходимые документы заверяют в местной кадастровой палате.
В договоре аренды обязательно нужно указать данные, определяющие имущество, предоставляемое в аренду.
Все пункты договора оговариваются с арендатором, в противном случае составленный договор не считается действительным.
Обязательно выяснить у арендатора цели использования вашего участка земли и зафиксировать это в тексте договора.

Необходимо включать в текст договора пункты, которые касаются сохранности и не нарушения верхнего плодородного слоя земли, проведения видов сельскохозяйственных работ, изменения общего ландшафта. Вы вправе расторгнуть арендный договор при нарушении какого — либо из данных пунктов.

Статья 621 ГК РФ подтверждает продление аренды при согласии арендодателя. Если вас устраивает арендатор, и он выполняет все ваши требования, то договор продлевается автоматически на неопределённый срок, пока вы не пожелаете его расторгнуть.

При намерении отказаться от сдачи земли во временное пользование необходимо предупредить об этом арендатора за месяц до расторжения договора. Документы, которые подтверждают юридическую силу договора, заверяются у нотариуса.

Особенности сдачи земли в аренду

Сдать землю в аренду имеет право только сам собственник либо лицо, обладающее данными полномочиями. Арендатор вправе подписывать договор субаренды строго с разрешения арендодателя. Самостоятельно распоряжаться землёй он не имеет полномочий.
Государство может сдавать собственные земельные участки и их доли в аренду. Лица физические и юридические, иностранные граждане вправе получить землю во временное пользование только при согласии её владельца.

Для совершения сделки с землёй необходимо:

• составить договор в письменном виде;
• иметь письменное согласие от всех собственников;
• зарегистрировать данный договор в государственных органах.

Для проведения государственной регистрации кроме текста договора нужно составить кадастровый план участка, с указанием сдаваемой в аренду части земли.

Арендная плата

Расчёт стоимости арендной платы, а также сроки и периоды выплаты оговариваются лично.
Размеры и площади земли определяют организации, занимающиеся землеустроительными работами и имеющими лицензию. Границы территории устанавливает сам арендодатель. На основании этого выдаются соответствующие документы. Собственник самостоятельно платит за услуги по определению границ участка. В случае сомнений арендатор может перепроверить правильность расчётов.
За порчу верхнего плодородного слоя земли предусмотрена административная ответственность. Нельзя загрязнять землю химическими или другими производственными отходами.
Если арендатор не оплачивает два срока подряд, арендодатель имеет право расторгнуть договор и взыскать через суд плату за аренду.
Собственник земли должен выплачивать земельный налог.
Дополнительный договор
Для гарантии своевременной оплаты существует ряд мер. Например, залог и неустойка.
Неустойка − это разовая денежная выплата, которая определяется договором или законом. Выплачивается она при нарушении обязательств.
Дополнительный договор заключается заранее для гарантии своевременной оплаты.
При отсутствии выплат, арендодатель может взыскать стоимость залога.
Срок аренды можно продлить при согласии собственника. При заключении договора аренды не требуется нотариального заверения и вмешательства государства. Но это возможно по желанию сторон.
Земельные участки могут предоставляться в пользование на постоянной основе согласно статье 20 п. 4 ЗК РФ. При этом арендатор вправе передавать землю в субаренду.
Юридические лица должны приобрести землю или переоформить на право постоянного пользования ею. После процедуры переоформления право собственности переходит к данному юридическому лицу.

Документы для регистрации договора аренды
Для прохождения государственной регистрации требуются следующие документы:

• Распорядительный акт (два экземпляра).
• Кадастровый план, подтверждённый соответствующим органом и его заверенная копия.
• Договор аренды (два экземпляра) и приложения к договору.
• Акт о выбранном участке земли с приложением его границ.
• Согласие ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта, подтверждающее акт.
• Сведения о предстоящей аренде и предоставлении земли.

Участки, не теряющие своих полезных свойств во время использования, можно арендовать снова, это может продолжаться в течение нескольких лет.
Сделки, регулирующие сдачу земельного участка в аренду, производятся строго в соответствии со статьями Гражданского Кодекса РФ.

arendaexpert.ru

Земельное право: аренда земельных участков

Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Аренда земельного участка: Видео

legalquest.ru

земельное право, переуступка, документы (+ договор)

Аренда земель представляет собой одну из разновидностей сделок с земельными угодьями, сторонами  которой вступают арендодатель и арендатор. Рыночная  операция по передаче земли во временное использование на оговоренных условиях предполагает долговременные отношения между сторонами. Поэтому при подписании договора аренды земельного участка стоит знать тонкости сделки, для того чтоб устранить возможные неприятности в будущем.

Стороны договора

Арендодателем участка может быть владелец земли, а также лица наделенные им соответствующими полномочиями. В отдельных ситуациях предоставлять землю в аренду может и будущий владелец надела.

Если она является предметом общей собственности, то право аренды возникает только после получения согласия всех владельцев имущества. Если собственность совместная, согласие другого супруга удостоверяется у нотариуса.

Правила актуальны в отношении договоров, которые в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.

Арендатором земли, согласно нормам российского законодательства может быть любое физическое или юридическое лицо, вне зависимости от гражданства и места регистрации.

Порядок оформления земельного участка

Заключение договора на практике имеет определенную специфику:

• Следует знать, что земли, относящиеся к категории муниципального или государственного имущества, а также наделы, предназначенные для размещения сельскохозяйственных угодий, должны быть зарегистрированы в едином государственном кадастре с присвоением индивидуального кадастрового номера.

• Нормативными актами не запрещено предоставление в аренду части участка, которая не имеет специального раздела. Для индивидуализации надела в данном случае может использоваться детальное географическое и текстуальное описание.

• Существенным условием договора является установление арендной платы за эксплуатацию земли.

Объект договора пользования землей

Он определяется в письменном договоре аренды земельных участков. Современная трактовка предполагает несколько вариантов понимания данного термина:

• объект аренды – это земля, изъятая из рыночного оборота в целях передачи во временное пользование арендатору за денежное вознаграждение;

• объект аренды – активные действия арендодателя, целью которых является передача земельного надела в аренду для его использования в строгом соответствии с его функциональным назначением.

Скачать Договор аренды земельного участка — Образец

Предоставление земли в аренду на торгах или без них

Аукционы являются базовыми способами для получения имущественных прав в отношении земельного участка. Законодательство допускает два способа получения в участка в аренду :

• после проведения торгов;
• после получения протокола согласования о месте нахождения будущего участка.

Условия сдачи земельного уарастка по договору аренды

  Они позволяют получить информацию  :

• об имущественном объекте, являющемся предметом договора аренды. В документе указывается место размещения земельного надела, категория земель, его площадь, индивидуальный кадастровый номер, разновидность разрешенного использования.

• о продолжительности арендных отношений. После завершения срока договор может пролонгироваться на аналогичный или иной, оговоренный в положениях срок.

• о механизме получения арендных платежей арендодателем. Размер платы также оговаривается сторонами в обязательном порядке.

• об ограничениях, накладываемых на арендатора в процессе эксплуатации земель.

Особенности оформления документов

Для оформления аренды физическому лицу потребуются следующие документы:

• копия персонального документа;
• выписка из ЕГРП;
• постановление муниципалитета о формировании земельного надела;
• кадастровый паспорт на землю;
• согласования с иными государственными инстанциями.

Для оформления аренды юридическому лицу потребуются следующие документы:

• выписка ЕГРЮЛ;
• копия учредительных документов;
• выписка из ЕГРП;
• постановление муниципалитета о формировании земельного надела;
• кадастровый паспорт на землю;
• согласования с иными государственными инстанциями.

Государственная регистрация отношений, возникающих между арендодателем и арендатором в сфере землепользования, осуществляется случае подписания договоров сроком действия более года.

Обязательным условием проведения регистрационных действий является факт государственной регистрации имущественных прав на земельный объект.

Оплата за пользованием участка

Механизм внесения платы прописывается в договоре. Законодатель не запрещает корректировать размер назначенной арендной платы, она может быть уменьшена или увеличена. При том изменять ее размер в одностороннем порядке допускается не чаще чем один раз в год.

Оплата за аренду земельного участка может варьироваться и в зависимости от потребительских свойств земли. При их снижении она подлежит уменьшению.

Различают несколько разновидностей арендной платы:

• обозначенная в фиксированной сумме;
• исчисляемая как доля от финансового результата коммерческой деятельности;
• в форме услуг, предоставляемых арендодателю;
• в форме имущества, переданного в установленные сроки.

Земельный налог оплачивают физические и юридические лица, которые являются владельцами участков. Лица, использующие земельные наделы по договорам, заключенным на определенный срок освобождаются от данной обязанности.

Срок договора аренды

cabinet-lawyer.ru

Как оформить аренду земли. Как взять в аренду земельный участок

Правила и требования к оформлению аренды земельных участков изложены в соответствующих статьях Земельного и Гражданского кодексов РФ. При заключении этой сделки крайне важно учесть массу нюансов, чтобы избежать ничтожных сделок, финансовых потерь и прочих неприятностей.

4

Заключить договор аренды государственной земли можно лишь на те участки, которые прошли кадастровый учет. Такие земельные участки выставляются на аукцион для сдачи в аренду. Максимальный срок аренды сельскохозяйственных земель составляет 49 лет. Вы можете победить в конкурсе, назвав наибольшую цену, преимущество также имеют те, кто правильно оформил документы или имеет капитальные строения на данном участке.

5

Следующим этапом оформления аренды муниципальной земли является межевание. Фирм, оказывающих такие услуги, много, воспользуйтесь помощью той, которая заработала хорошую репутацию и может за приемлемую стоимость выполнить необходимую работу в установленные сроки. Вам составят план местности данного участка, укажут уровень грунтовых вод на нем, а также положение над уровнем моря. Эта информация понадобится, когда будете оформлять запрос на разрешение аренды в инстанции. Само разрешение на аренду вам выдадут в Управлении земельных ресурсов.

6

Не важно кто выступает в качестве арендодателя земли, государство или частное лицо, если указанный в договоре срок аренды превышает год, то его необходимо в течение 5 дней с момента подписания зарегистрировать в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделки с ней). Если заключать договор аренды раз в 11 месяцев, регистрации его в ЕГРП можно избежать. Данный способ не противоречит закону.

7

Если указанный в договоре участок ранее сдавался в аренду и уже был зарегистрирован в ЕГРП, повторно на госрегистрацию кадастровый паспорт земельного участка приносить не нужно. Если арендуется часть земельного владения, при подаче в ЕГРП к договору необходимо приложить кадастровый план участка, в котором указана эта часть. Арендовать землю могут не только граждане РФ, но и иностранцы, а вот право выкупить эту землю – прерогатива жителей России.

sovetclub.ru

Как оформить аренду на землю 🚩 как оформить договор аренды земли 🚩 Аренда

Автор КакПросто!

Согласно действующему законодательству, каждый вправе оформить в аренду земельный участок на территории России. Это касается и российских граждан, и с некоторыми ограничениями иностранцев, и лиц без гражданства.

Статьи по теме:

Инструкция

Для оформления прав аренды на землю необходимо заключить договор аренды земли. Он заключается в письменной форме, на определенный в нем срок. Неуказание в договоре аренды срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок. Если срок превышает один год либо не определен, то по закону договор аренды подлежит государственной регистрации в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому выгодно каждые 11 месяцев заключать новый договор, чтобы избежать регистрации. В договоре аренды земельный участок (как и любое другое имущество, то есть предмет договора аренды) должен быть четко определен. Если он не определен или определен недостаточно четко, то договор аренды можно будет легко признать незаключенным. Идентифицировать земельный участок можно с помощью указания его кадастрового номера (уникальный номер, который присваивается земельным участкам при их постановке на кадастровый учет), адреса или примерного местоположения, площади. Сдавать землю в аренду вправе ее собственник, а в некоторых случаях иные лица, уполномоченные собственником или законом. Например, государство. Арендатор вправе сдавать арендованную землю в субаренду, но с согласия собственника. Немаловажным вопросом, который необходимо определить в договоре аренды, является размер арендной платы и порядок ее внесения. Иногда в договоре эти условия не прописываются. Тогда подразумевается, что будет применяться тот размер арендной платы и порядок ее внесения, который применяется обычно при аренде сходного имущества. Как правило, это не очень выгодно, поэтому при оформлении земли в аренду необходимо смотреть, чтобы в договоре содержались условия о размере арендной платы и порядке ее внесения. Размер арендной платы не может изменяться чаще, чем один раз в год.

Для того чтобы оформить землю в аренду, нужно составить договор аренды так, чтобы арендуемый земельный участок можно было легко идентифицировать. Необходимо отнестись внимательно к тому, чтобы в договоре содержались условия о размере арендной платы, порядке ее внесения. Если договор аренды земли заключается на срок, превышающий один год, то его необходимо зарегистрировать в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соблюдение всех этих простых условий поможет вам в будущем избежать проблем, связанных в правами на ваш земельный участок.

Предложение от нашего партнера

Источники:

• порядок оформления земли в аренду

Совет полезен?

Распечатать

Как оформить аренду на землю

Похожие советы

www.kakprosto.ru