Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию»
  . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления —  минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ

Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.

Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

paritet.guru

Застройщик не сдал дом вовремя неустойка судебная практика 2017

Развернувшееся на современном этапе бурное строительство на долевых началах тут же выявило множество проблем в жилищном секторе, обусловленных как правовыми, так и иными причинами, среди которых можно отметить недостатки правового регулирования, общий низкий уровень правовой культуры населения, «криминализацию» строительного бизнеса и т. д.

 

Много вопросов у обманутых дольщиков возникает по поводу возмещения расходов на найм жилья, пока квартиру не сдавали вовремя.

Можно ли взыскать с застройщика расходы на аренду жилья

ВС РФ не исключил возможность взыскать деньги за наем квартиры с неторопливого застройщика

 

Застройщик затянул с передачей квартиры дольщику. Последний обратился в суд. В числе прочего он просил возместить расходы на наем жилья. Две инстанции эти требования не удовлетворили: поскольку квартира приобреталась без отделки, дольщик не смог бы в ней жить сразу после получения. ВС РФ в данном вопросе был не так однозначен. Он отправил дело на новое рассмотрение.

 

В частности, ВС РФ указал: надо было установить, когда новая квартира могла быть использована для проживания. Исходя из этого стоило определить, должен ли застройщик возмещать дольщику расходы на аренду жилья.

 

Вероятно, что застройщику придется потратиться, — у ВС РФ подобная практика уже встречалась.

Документ: Определение ВС РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38

 

Большое количество судебных процессов, связанных с долевым строительством, перевело данную проблему из разряда чисто гражданско-правовых отношений в политическую плоскость, поскольку возникли целые общественные движения «обманутых дольщиков». Был принят даже специальный Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, регламентирующий вопросы долевого строительства. Приоритетом законодателя при регулировании отношений долевого строительства стала защита интересов дольщика как лица, наиболее слабо защищенного в данной категории договорных отношений.

 

В последнее десятилетие в юридической литературе появилось немало научных исследований, посвященных проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве, в том числе таких видных специалистов в области гражданского права, как С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и др. В основном в этих исследованиях на первом месте стоял вопрос защиты прав и интересов дольщика. Одновременно с этим отмечалась и проблема так называемого «потребительского экстремизма» в долевом строительстве. О том, что этот аспект взаимоотношений участников долевого строительства достаточно актуален, говорит и тот факт, что в Государственную Думу были внесены два законопроекта, посвященные именно проблеме «потребительского экстремизма» в долевом строительстве, один из которых был отклонен, а второй остается на рассмотрении. Так, в пояснительной записке к последнему законопроекту от января 2017 года указано следующее: «В связи с расширяющейся практикой так называемого «потребительского экстремизма» возрастает необходимость более четкого регулирования законом порядка приемки гражданами объектов долевого строительства, сроков устранения недостатков созданных объектов, разрешения споров по качеству».

 

Если обратиться к материалам судебной практики, то можно отметить, что суды при выявлении фактов недобросовестного поведения дольщиков, как правило, связанных с приемом жилого помещения от застройщика, отказывают таким недобросовестным дольщикам в удовлетворении исковых требований. Например, в одном из дел было установлено, что согласно заключенному договору застройщик был обязан передать квартиру в четвертом квартале 2014 года. Исполняя свои обязанности, 19 декабря 2014 года застройщик направил письменное уведомление представителю дольщика, который получил данное извещение лишь в январе 2015 года, а сам дольщик явился на подписание акта приемки лишь в марте 2015 года, после чего предъявил застройщику требование об уменьшении цены договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта. В удовлетворении требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением срока передачи квартиры отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.08.2016 № 33-15905/2016 по делу № 2-5923/2015).

 

Иногда дольщики предъявляют требования об уменьшении цены работ в связи с малозначительными отступлениями от условий договора, что также не всегда рассматривается судами как нарушение их прав. Так, участник долевого строительства счел незаконным пункт договора о минимальном пороге, при котором возможен перерасчет стоимости квартиры при отклонении площади переданной квартиры от проектной, и полагал, что денежные средства, уплаченные за лишние квадратные метры, подлежат возврату. В удовлетворении требования о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя отказано (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2016 по делу № 33-20176/2016).

 

Подобные действия дольщиков нашли свое отражение и в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, где было рекомендовано отказывать во взыскании неустойки в случае явного злоупотребления. То есть проблема недобросовестного поведения дольщиков существует и требует своего доктринального и законодательного разрешения. Под потребительским экстремизмом в научных публикациях обычно понимается «недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого – не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода». Недостатком этого определения можно указать использование такого оборота, как «недобросовестное манипулирование нормами закона», поскольку любое манипулирование нормами закона будет недобросовестным, да и сам термин «манипулирование» представляется не вполне удачным. Категории «добросовестного» и «недобросовестного» поведения участников гражданских правоотношений являются предметом множества научных исследований.

 

Что касается законодательного определения понятия «добросовестность», то здесь будет уместным привести статью 1 Гражданского кодекса РФ, которая с 1 марта 2013 года закрепила сферу действия принципа добросовестности, а именно распространила его на все действия, связанные с установлением, осуществлением и защитой гражданских прав, и предусмотрела, что при исполнении гражданских обязанностей и реализации своих гражданских прав все участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В целом, как представляется, недобросовестное поведение связано либо с реализацией гражданских прав, их установлением, осуществлением и защитой, либо с исполнением гражданских обязанностей участников гражданских правоотношений. Это вполне объяснимо, поскольку любое гражданское правоотношение представлено двумя аспектами – реализацией права и исполнением обязанности, при этом право одного субъекта, как правило, корреспондируется с обязанностью другого субъекта этого же гражданского правоотношения.

 

Злоупотребление правом – это недобросовестное осуществление права, или недобросовестное поведение участника гражданского правоотношения, которое выражено не в нарушении чужого права или неисполнении своей обязанности, а в таком специфическом правонарушении, как недобросовестная реализация собственных правомочий, формально основанная на нормах права, но противоречащая основным принципам и целям осуществления гражданских прав. Представляется, что именно с учетом этих выводов и должно формироваться понимание «потребительского экстремизма» в долевом строительстве и в других видах правоотношений с участием потребителей. Также стоит отметить, что сам по себе термин «потребительский экстремизм» носит не научный, а бытовой характер, поскольку понятие «экстремизм» довольно хорошо раскрывается в уголовном праве, и его использование относительно отношений потребителя и застройщика представляется несколько необоснованным, излишне эмоциональным. Здесь скорее надо говорить именно о недобросовестном поведении дольщика при реализации своих субъективных прав, то есть о злоупотреблении правами, что позволит в полной мере применять к таким правоотношениям положения ст. 1 и 10 Гражданского кодекса РФ.

 

В связи с этим предлагаем ввести в действующее законодательство понятие «недобросовестное поведение участника долевого строительства», под которым следует понимать неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной взятых на себя обязательств и злоупотребление при реализации своих субъективных прав, причем в последнем случае, если будет установлено, что такое злоупотребление было обусловлено намерением причинить вред другому участнику договорных отношений или извлечением необоснованной материальной выгоды, к таким отношениям применяются положения ст. 10 ГК РФ от об отказе в защите права. В связи с этим предлагаем дополнить ст. 10 Закона № 214-ФЗ положением следующего содержания: «В случае, если осуществление гражданских прав сторонами преследует цель причинения вреда другой стороне или извлечения необоснованной материальной выгоды, а равно выражено в другой форме злоупотребления правом, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом».

advokatorium.com

Как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Последнее обновление: 13.07.2017

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

---

Ответ:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

 

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

 

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

 

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика он обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

 

 

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

 

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

 

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию

kvartira-bez-agenta.ru

ВС уточнил, что может потребовать дольщик за не сданное в срок жилье — Российская газета

Очень интересный анализ ситуации сделал Верховный суд РФ, пересматривая результаты спора застройщика и его клиента. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда посчитала возможным, чтобы фирма, затянувшая сдачу жилого дома, оплатила дольщику аренду съемной квартиры в период просрочки.

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация — жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд. Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и… возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье. И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

О правовых аспектах долевого строительства эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация»

Районный суд согласился с требованиями истицы. Правда, частично — уменьшил сумму претензий. Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф. Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками. Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права. Суд напомнил — утрата или повреждение имущества — это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено — это упущенная выгода .

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Верховный суд подчеркнул — застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица — приезжая. Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно «несла затраты по найму жилого помещения».

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.

rg.ru

Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка

м. Автово

м. Адмиралтейская

м. Академическая

м. Площадь Александра Невского

м. Балтийская

м. Большевиков пр.

м. Василеостровская

м. Горьковская

м. Гостиный двор

м. Гражданский пр.

м. Девяткино

м. Достоевская

м. Улица Дыбенко

м. Елизаровская

м. Звездная

м. Кировский Завод

м. Комендантский пр.

м. Крестовский остров

м. Купчино

м. Ладожская

м. Ленинский пр.

м. Лесная

м. Лиговский пр.

м. Ломоносовская

м. Маяковская

м. Международная

м. Московская

м. Московские ворота

м. Нарвская

м. Новочеркасская

м. Обухово

м. Озерки

м. Парк Победы

м. Парнас

м. Петроградская

м. Пионерская

м. Площадь Восстания

м. Площадь Ленина

м. Площадь Мужества

м. Приморская

м. Пролетарская

м. Проспект Ветеранов

м. Проспект Просвещения

м. Рыбацкое

м. Старая Деревня

м. Удельная

м. Фрунзенская

м. Черная речка

м. Чернышевская

м. Электросила

м. Политехническая

м. Выборгская

м. Невский проспект

м. Чкаловская

м. Спортивная

м. Садовая

м. Сенная

м. Спасская

м. Владимирская

м. Обводный канал

м. Волковская

м. Бухарестская

м. Технологический институт

м. Пушкинская

м. Звенигородская

м. Проспект Славы

м. Дунайская

м. Шушары

м. Новокрестовская

м. Беговая

м. Театральная

м. Горный институт

м. Юго-Западная

м. Путиловская

spbhomes.ru

Застройщик не сдал дом вовремя неустойка

Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков. Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией.

Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.

Застройщик не сдал дом вовремя что делать?

Два года назад я ввязался в долевое строительство.

Срок, когда дом должен был быть сдан, прошел неделю назад. Застройщик ссылается на кризис и какие-то возникшие вдруг проблемы, обещает, что еще месяц-другой, и мы получим свое жилье в собственность. Но мне что-то не верится. Также застройщик настойчиво мне и другим участникам долевого договора предлагает подписать дополнительное соглашение, в котором сроки сдачи дома переносятся аж на целый квартал!

Мой вопрос таков: застройщик не сдал дом вовремя, что делать нам? Сразу обращаться в суд и требовать неустойку?

Если это реальный выход, то, может, подскажете алгоритм этих действий?

Спасибо! По законодательству, в соответствии с ч.2 ст.

Купить квартиру и так далеко не просто, но даже, когда все этапы покупки строящегося жилья пройдены, могут возникнуть проблемы. Например, застройщик не сдал дом в срок.

Что с этим делать и как получить компенсацию? В первую очередь обратимся к статье №6 пункту №1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (ред.

от 13.07.2015)

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

, который черном по белому гласит: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Центр жилищных компенсаций

Вы взяли ипотеку, кредит или просто вложили собственные средства в недвижимость, и Вы исправно выполняете взятые на себя обязательства перед банком, перед кредитором и даже перед самим застройщиком – Вы ОПЛАТИЛИ КВАРТИРУ ВОВРЕМЯ. А застройщик взятые на себя обязательства перед Вами не выполняет.

А помимо ежемесячных выплат Вам приходится снимать жилье, потому что ключей от новой квартиры все нет и нет.

Мой вопрос, вероятно, задается сверх часто, а именно: застройщик не сдал дом вовремя, что делать?

Строительство завершено, коммуникации проведены, но вот свидетельства о собственности никто не торопится выдавать. Прошел слух, что сама по себе стройка была незаконной, и что новая власть в городе требует снести дом.

С одной стороны, это звучит дико, ведь строительство велось несколько лет, его могли остановить раньше, с другой стороны, дом стоит, а въехать в квартиру нельзя! Где можно узнать точную информацию о том, почему дом не сдается?

Представители застройщика пока «кормят нас завтраками»!

В частности, в соответствии с ч.2 ст.

Перенесение даты сдачи дома: что нужно знать дольщику?

Срок сдачи объекта жилой недвижимости определяется Указом президента «О долевом строительстве многоквартирных домов».

Согласно данному нормативному документу, строительный объект должен быть введён в эксплуатацию в период, указанный в договоре. Стоит отметить, что при расчёте даты окончания работ необходимо опираться не только на строительные прогнозы, но и на нормативные сроки для постройки, согласно проектной документации.

Если застройщик не успевает сдать вовремя дом

Купили квартиру в долевку, срок сдачи по договору — 4 квартал 2014. Поначалу дом строили очень быстро, а последний месяц — буквально тишина.

Остекления лестничных площадок еще нет, балконы — только до 4го этажа. Раньше с наступлением темноты в окнах горел свет (видимо, отделку делали), сейчас этого тоже нет.

К обустройству территории также не приступали еще. Притом летом началось возведение еще двух домов нашего ЖК, там стройка идет активно.

Что делать дольщику, если сдача дома задерживается

На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя. Указанная проблема касается практически всех строительных компаний, для которых задержка окончательного срока сдачи дома уже стала нормой. — Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным.

В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела.

juridicheskii.ru

Что делать если застройщик просрочил сдачу многоквартирного дома?

Взыскание неустойки по Договору долевого участия с застройщика в 2018 году

 Как бы покупателю ни хотелось верить в светлое будущее своего нового жилья, зачастую происходят случаи, когда строительство многоквартирного дома останавливается, а сроки по сдаче квартир покупателям подходят к концу.

Также рекомендуем к прочтению статью о практике расторжения Договора долевого участия в строительстве.

Для дольщика совершенно не важно, по какой причине застройщик задерживает сдачу квартир собственникам. Но, застройщик может пойти на ряд хитрых ходов, завуалировав в договоре некоторые моменты, либо принуждать клиентов перезаключить договор. На что стоит обратить внимание, если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома, и как не попасть в сети обмана? Об этом и не только далее.

1. Обозначение сроков и даты сдачи жилья собственникам
2. Доказательства нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию
3. Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик просрочил сроки сдачи дома
4. Как рассчитать сумму неустойки по ДДУ в 2018
5. Взыскание неустойки по ДДУ через суд
6. Перечень документов для подачи искового заявления в суд
7. Рекомендации потенциальным дольщикам 

Обозначение сроков и даты сдачи жилья собственникам

Дата, когда жилой массив будет сдан собственникам, в обязательном порядке вписывается в ДДУ. Законодательство не регламентирует, как определяется этот срок. Условие для всех одно – дата введения в эксплуатацию у всех дольщиков одного и того же жилого объекта одинакова.
В договоре прописывают два срока введения в эксплуатацию:

1. Точная дата выдачи документов на ввод многоквартирного жилья или сроки на введение в эксплуатацию жилого массива. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию выдает местная администрация. Пример формулировки точной даты – в срок не позднее 30.04.2018 года. Следовательно, следующий за этой датой день — 01.05.2018 г., это первый день неустойки строительной организации.
2. Обозначение квартального срока сдачи объекта дольщикам. Пример обозначения квартального срока – в первом квартале 2018 года. Такая запись обязательно прописывается в договоре долевого участия, просрочка передачи квартиры начинается с 01.04.2018 г.

Доказательства нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию

Доказательством просрочки служит непосредственно акт приема-передачи квартиры. Во-первых, если у вас его на руках нет, то это самое прямое доказательство того, что квартира вам не сдана и, следовательно, организация не выполнила свои обязательства. Во-вторых, если у вас имеется акт приема-передачи жилья, но дата подписания его значительно позднее даты указанной в договоре долевого участия.

Возможные уловки застройщиков

Любой застройщик прекрасно знает о возможной неустойке, поэтому выдумывают разные способы её избежать. Вот некоторые из них.

1. Настойчиво предлагает подписать дополнительное соглашение о продление сроков сдачи квартиры. Ни в коем случае не подписывайте его. В таком случае Вы развяжете руки застройщику и первоначальные сроки, указанные в договоре, уже учитываться не будут. Таким образом, Вы добровольно «помогаете» застройщику и не сможете претендовать на неустойку за просрочку по договору. По крайней мере до тех пор, пока горе-застройщик еще раз нарушит сроки сдачи своего многоквартирного дома.
2. Заставляет подписать соглашение об отсутствии претензий со стороны дольщика.
3. Специально указывает неверную дату на акте приема-передачи квартиры (задним числом).

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик просрочил сроки сдачи дома

Итак, все сроки вышли, вам должны уже были выдать акт приема-передачи, но застройщик не торопится? Что делать? Ведь просрочка сдачи квартиры по ДДУ с каждым днем увеличивается. Давайте выясним.

Досудебное урегулирование

Досудебное урегулирование спора, в данном случае — Ваше законно обоснованное недовольство застройщиком из-за нарушения сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве — является по действующему законодательству РФ обязательным. С чего же начать? Об этом и пойдет речь.

1. Необходимо составить претензию к Застройщику

Вы можете использовать образец претензии за просрочку сдачи многоквартирного дома и составить ее самостоятельно. Однако стоит учитывать важный момент: досудебная претензия о выплате неустойки должна быть составлена обоснованно и законодательно грамотно. Вам может показаться, что на этом этапе Вы еще можете справиться самостоятельно. Но позвольте поделиться в Вами опытом. Дело в том, что претензия о взыскании неустойки идентична исковому заявлению, так как при обращении в суд, судья будет рассматривать Вашу досудебную претензию и приобщать к материалам дела.

Будьте осторожны, ведь если Ваши требования в досудебной претензии к застройщику будут отличаться от исковых, то исковые требования суд имеет право отклонить как неправильное или необоснованное прохождение досудебного порядка. Более того, не стоит забывать про строительную компанию, у которой наверняка есть целый отдел юристов. Очевидно, что их задача — искать данные ошибки и уменьшать сумму Ваших требований, вплоть до того, что отклонить Ваши требования о выплате неустойки полностью. Согласитесь, не на такой исход Вы рассчитываете, когда пытаетесь отстоять свои права. 

Чтобы избежать подобных рисков и добиться законных неустоек нужно подходить к составлению претензии к застройщику крайне ответственно и с юридической помощью. Затраты на юриста подлежат возмещению в полном объеме [согласно ст. 100 ГПК РФ] и входят в досудебные и судебные требования к застройщику. Окончательное решение, конечно, за Вами, а наша редакция, в свою очередь, рекомендует Вам обратиться к специалисту за помощью.

В претензии должно быть прописано когда был оформлен ДДУ, его номер, объект договора, а также факт того, что сроки сдачи квартиры прошли. Ссылаться следует на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ и на условия, прописанные в Вашем договоре долевого участия. Помните, что если в претензии будут указываться убытки, которые вы понесли от действий застройщика, то их необходимо заверить документально. Например, на руках у Вас должны быть оплаченные квитанции за съемное жилье.

Важно: если в договоре ДДУ есть пункты противоречащие действующему законодательству РФ, то их нужно просить признать недействительными еще в досудебных требованиях. 

2. Отдайте претензию п

moscowyurist.com