Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)
Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.
Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.
Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.
Оглавление статьи
Определение понятий
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.
Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:
- Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
- Жилых или дачных домов.
- Дачных участков.
- Садов или огородов.
Законодательное регулирование вопроса
Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.
ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.
Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:
- ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
- ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.
К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.
Функции, задачи и цели организации
Функции в ТСН распределены следующим образом:
- Контроль и управление ведут на собрании собственников.
- Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
- Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.
Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).
Права и обязанности
Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.
Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.
Так что участники не несут за действия организации ответственности:
- Ни субсидиарной.
- Ни солидарной.
- Ни долевой.
Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.
ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:
- Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
- Прибыль не может быть распределена между членами организации.
Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:
- Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
- Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
- Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
- Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
- Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.
ТНС обязано:
- Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
- Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
- Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.
Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.
Его члены имеют право
:- Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
- Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
- Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
- Ознакомиться с основными документами организации.
- Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.
Порядок оформления
В уставе объединения необходимо указать его:
- Полное наименование.
- Местонахождение.
- Правовой статус.
- Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
- Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
- Разграничение компетенций между органами объединения.
- Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).
Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:
- Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
- Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.
Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.
Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.
Преимущества и недостатки такого объединения
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
- Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
- Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
- ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
- Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
- Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.
Недостатки объединения таковы:
- Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
- Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
- ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.
Отличительные особенности
Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:
Участниками ТСЖ являются только собственники жилплощади в одном конкретном здании. Но членами ТСН могут стать владельцы любого вида недвижимости как в городе, так за его пределами – жильё, офисы или земля.- В рамках ТСН предусматривается получение прибыли (несмотря на её некоммерческую направленность), которая пойдёт на удовлетворение потребностей и интересов членов товарищества. Так что в ТСН можно управлять различными объектами недвижимости.
- В ТСЖ решался лишь порядок управления имуществом дома и вопросами, касающимися ЖКУ. ТСН решает гораздо более разнообразные задачи – ведение коммерческой деятельности, касающейся недвижимых объектов, находящихся в долевой собственности, строительство новых сооружений и т.п.
- Они различаются и по системе налогообложения. ТСЖ платило налоги по упрощённой системе, а ТСН не имеет право на это.
- Участниками ТСЖ могут быть только физ.лица, а в ТСН – и юр.лица, и их совместные объединения.
- ТСЖ не требовало получения лицензии для ведения деятельности, а ТСН необходимо лицензировать.
Участниками ТСЖ являются только собственники жилплощади в одном конкретном здании. Но членами ТСН могут стать владельцы любого вида недвижимости как в городе, так за его пределами – жильё, офисы или земля.О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:
propertyhelp.ru
Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН) в 2018 году
Законодательство Российской Федерации подразумевает возможность объединяться гражданам для совместной работы для какой-либо задачи и управления жильем или недвижимостью.
Так, нормативные акты позволяют собственникам недвижимого имущества объединяться на добровольной основе для совместного владения и распоряжения имуществом.
Задачи таких объединений могут быть самыми разными, но перед этим нужно узнать, что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН) в РФ в 2018 году.
Что это такое
В соответствии с законом, все участники товарищества имеют равные права, но при этом решают все вопросы в порядке коллективного соглашения.
Это понятие появилось сравнительно недавно, и на данный момент подразумевается, что в форме ТСН могут быть созданы объединения собственников:
- помещений в многоквартирном доме;
- помещений, которые размещены в разных зданиях;
- частных домов, а также дачных строений;
- земельных участков, которые могут использоваться в качестве дачных земель, а также предназначаются для огородов или садов.
Из этого выходит, что товарищество собственников недвижимости является объединением, которое включает в себя владельцев разных и что важно, разных видом недвижимого имущества. Это могут быть как квартиры, так и офисы, дачи и даже земельные участки.
Все определяется совместно, но при этом следует учитывать, что закон предусматривает ответственность по долгам только товарищества.
Таким образом, члены этого объединения не отвечают по его задолженностям, что защищает их от недобросовестности отдельных людей или активистов.
Фото: как создать ТСН
Главные понятия
Для того, чтобы разобраться в вопросе товарищества собственников недвижимости, следует понимать, какие термины действуют в сфере и в каком случае они могут использоваться.
Это позволит разобраться в сути ТСН, понимать, какие люди туда могут входить, и какие функции ими могут выполняться:
| Термин | Значение |
| ТСН | Товарищество собственников недвижимости представляет собой объединение владельцев недвижимого имущества, которое было организовано для выполнения совместных функций. В Российской Федерации методика создания таких гражданских групп и их законодательные особенности крайне широко описаны в соответствующих нормативных актах |
| Собственник | Лицо, которое обладает полными правами на какое-то имущество и может им распоряжаться по своему усмотрению. Личность собственника подтверждается с помощью правоустанавливающих документов, которые должны составляться нотариусом или государственными органами. Только при наличии документа на право владения имуществом человек может иметь статус собственника |
| Недвижимость | Признанное недвижимым в соответствие с законом имущество, то есть объекты, которые тесно связаны с землей, а перемещение их в пространстве невозможно, что грозит разрушением или утратой функций, характерных для недвижимости |
Цели организации
Дабы разобраться в том, что такое ТСН, для начала следует полно ознакомиться с целями организации. То есть, крайне важно понимать, какие функции выполняет подобное объединение.
Так, функции контроля и управления обеспечиваются на собрании собственников, при этом исполнение принятых решений обеспечивается разными методами.
Так, может быть организовано правление членов ТСН или же все делается единолично, к примеру, по решению председателя.
Чтобы управляющий сектор товарищества выполнял свои функции качественно, контроль за ним ведет ревизионная комиссия, которая может таким образом обеспечивать нормальную работу.
Задачей же ТСН является нормальная организация коллективного использования недвижимости. Благодаря объединению, владельцы недвижимости могут осуществлять управление имуществом самостоятельно, без привлечения управляющих компаний.
Интересы разных людей при этом не нарушаются, и они могут совместно распоряжаться собственным имуществом в полной мере, и это не требует больших трудозатрат, поскольку роли распределяются между членами ТСН.Законодательное регулирование вопроса
Касательно ТСН в законодательстве Российской Федерации существуют определенные правила, которые уложены в разных статьях Гражданского кодекса РФ.
В частности, некоторые моменты прописаны в статьях 49, 65, 123, 174, кроме того, некоторые сведения также есть в статьях 181 и 182.
В них говорится о том, какие особенности есть у некоммерческих организаций, какие права есть у их членов, и конечно, большое внимание уделяется тому, какая ответственность может наступить из-за нарушения правил пользования имуществом.
Учитывая, что сейчас законодательство претерпело изменения, с 2014 года садоводческие товарищества некоммерческого характера и ТСЖ организуются в форме ТСН.
В частности, это подтверждается статьями 135 и 136 Жилищного кодекса РФ, в которых говорится о том, как создается и регистрируется данное объединение, и что вообще оно собой представляет.
Еще есть статья 143, которая определяет порядок членства в ТСН, а в статье 145 оговаривается момент с собранием членов ТСН, а также вопросами, которые там могут рассматриваться.
Важные аспекты
Если планируется организовать ТСН, то конечно следует узнать о том, как именно этот процесс проходит, ведь даже у некоммерческого объединения есть свой порядок регистрации.
Поэтому важно соблюдать законодательные нормы, чтобы организация была абсолютно законной. А чтобы между ее участниками не было разногласий, они должны ознакомиться с правами и обязанностями ТСН, а также своими собственными правами.
И конечно, будет полезно узнать, отличается ли это объединение от ТСЖ, которые были популярны еще задолго до учреждения ТСН.Как создать товарищество собственников недвижимости
Для того, чтобы создать ТСН, для начала необходимо провести общее собрание собственников недвижимости, на котором ведется протокол. В нем нужно зафиксировать не только общее решение о создании товарищества, но и принятие Устава товарищества.
В самом Уставе следует указать наименование ТСН, его местонахождение, правовой статус, а также состав управляющего органа. Кроме того, в Уставе прописывается предмет объединения, то есть имущество, подконтрольное организации и ее цели.
И конечно разграничиваются области деятельности и компетенции между органами ТСН, отдельно следует оговорить порядок принятия решений, будет это достигаться большинством голосов или единогласно.
С этими документами необходимо обратиться в орган, занимающийся утверждением юридических лиц. Только в таком случае регистрация товарищества собственников недвижимости и пошаговая инструкция для этого будут законными и правильными.
Права и обязанности
Из закона следует, что ТСН — это такая форма юридического лица, которая может обладать некоторым имуществом, используемым для ответа по обязательствам.
При этом его члены не несут за деятельность товарищества ни субсидиарной, ни солидарной, ни долевой ответственности.
При этом товарищество обязуется образовывать управляющие органы, необходимые для его кооперации с госслужбами или юридическими лицами. Также главный орган ТСН устанавливает обязательные взносы для членов организации.
Объединение имеет определенные права, в перечне которых:
- возможность вести предпринимательскую работу, которая не противоречит принятому уставу;
- заключать договора, содержание и предмет которых не имеет замечаний и возражений от других участников товарищества;
- ТСН может составлять сметы, на основании которых ведется финансовая деятельность;
- договоренности касательно купли-продажи имущества, его аренды либо обмена;
- проводить работы по улучшению состояния имущества, а также предоставлять услуги его собственникам;
- получать кредиты у банков и использовать их по своему усмотрению.
При этом ТСН обязано вести свою деятельность строго в рамках не только законодательства, но и Устава. Также товарищество должно заключать договоры со сторонними лицами для проведения работ, а также выполнять взятые обязательства и осуществлять контроль за общим имуществом.
Члены ТСН имеют право на участие в деятельности объединения самостоятельно или в виде доверенного лица, запрашивать сведения о деятельности, ознакомление с документами организации.
Если объединение на выполняет свои обязательства, люди могут требовать качественных услуг и работ по уставу, а также обжаловать в суде спорные решения.
Плюсы и минусы такого объединения
У ТСН есть как плюсы, так и минусы, но они достаточно индивидуальны. Несмотря на это, все же следует рассмотреть некоторые моменты, ведь это может быть важно:
| Так, к позитивным сторонам можно отнести | коллективное принятие решений всеми участниками ТСН согласно уставу; устав имеет четкие правила деятельности, которые нельзя нарушать; прозрачность деятельности; ТСН вполне может получать доход, к примеру, за счет аренды |
| Но все не может быть настолько хорошо, поэтому есть и определенные минусы | ТСН не является организацией для решения любой проблемы; объединение имеет высокий риск банкротства; необходима лицензия на деятельность, взятую из Устава |
Чем отличается от ТСЖ
Согласно законодательству, ТСН и ТСЖ сейчас это практически тождественные понятия, но есть и определенные отличия.
К примеру, ТСЖ собрано из владельцев жилплощади в одном здании, в то время как в ТСН могут быть владельцы любой недвижимости.
Также ТСН может получать прибыль и вести коммерческую деятельность, а ТСЖ имеет достаточно узкие полномочия. В то же время, ТСЖ платит налоги по упрощенной системе, но его участниками могут быть сугубо физические лица.
Товарищество собственников недвижимости налогообложение имеет стандартное. И наконец, ТСЖ не требует получения лицензии, а ТСН это необходимо.
Товарищество собственников недвижимости может создаваться в ситуациях, когда нужно распоряжаться имуществом совместно и даже извлекать из этого прибыль.
Это более серьезная организация, чем ТСЖ, прежде всего это проявляется в необходимости получать лицензию и платить налоги по общей схеме. Но в итоге владельцы могут получить определенную выгоду и не переживать об управлении имуществом.
Видео: некоторые ошибки в деятельности ТСЖ
posobieguru.ru
Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) является организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из видов ТСН, в рамках которого объединяются собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо в нескольких МКД или жилых домах.
Способы управления МКД
Существует три способа управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
1) непосредственное управление собственниками;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья
ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости
Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «б» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).
ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
Отличие ТСН от ТСЖ
Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.
С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).
Последствия для ТСЖ после появления ТСН
Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч. 2 ст. 135 ЖК РФ):
- «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;
- «товарищество собственников жилья» для ТСЖ.
Организационно-правовая форма не всегда должна быть указана в наименовании организации. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допустимо указание только на такой вид (п. 1 ст. 54 ГК РФ).
Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. Таким образом, при заполнении заявления о госрегистрации юрлица при создании ТСЖ либо для внесения изменений в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, для представления в регистрирующий орган необходимо указывать: «товарищество собственников жилья (наименование)» (Письмо Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04).
Вместе с тем с 23.05.2015 устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН). При этом уставы ТСЖ, созданных до указанной даты, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ (п. 4 ст. 52 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 4 Закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ).
Примечание. Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3 Закона N 99-ФЗ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).
Связанные вопросы
Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>
zakonius.ru
Понятие ТСН, что это такое, его отличие от ТСЖ?
В связи с тяжелой обстановкой в системе ЖКХ, когда не все многоквартирные дома получают необходимый ремонт, возникла необходимость дать совладельцам жилых помещений возможность самостоятельного решения своих проблем. Поэтому в законодательстве появились понятия ТСН и ТСЖ. Что это такое будет рассказано ниже.
Законодательная база
Законодательство об объединениях собственников многоквартирных домов. Фото № 1
После появления возможности граждан объединятся между собой для решения различных социальных и экономических потребностей и проблем, система ЖКХ также не осталась в стороне.
Чтобы дать возможность жителям многоквартирных домов самостоятельно решать свои проблемы, были приняты новые Федеральные законы, а также внесены изменения в Жилищный кодекс, позволяющие гражданам, живущим в многоквартирных домах, объединятся, создавая юридические лица. Эти организации получили название ТСН и ТСЖ.
Если говорить о законодательной базе для ТСН (товарищество совладельцев недвижимости) то она сравнительно новая. Эта форма объединения появилась в 2014 году, в связи с принятием Федерального закона № 99. Первоначально планировалось, что товарищество совладельцев недвижимости вытеснит другое образование ТСЖ (товарищество собственников жилья), но этого не произошло.
Говоря о законодательной базе, которая регулирует товарищество собственников жилья, то это Жилищный кодекс, и несколько Постановлений Правительства, регулирующих порядок образования, а также типовой устав ТСЖ.
Статус объединений собственников МКД. Фото № 2
Сразу нужно отметить, что ТСН и ТСЖ являются юридическими лицами, которые имеют свои реквизиты, банковские счета, а также органы управления.
Также говоря о нормативных актах, которые регулируют деятельность ТСН или ТСЖ, то нужно обратить внимание на существующую судебную практику, которая говорит о том, что деятельность совладельцев недвижимости регулируется ФЗ № 99 и Гражданским кодексом, а если образована организация совладельцев жилых помещений, то на них распространяется специальное законодательство, то есть Жилищный кодекс.
Важно запомнить, что после появления Федерального закона, который ввел понятие ТСН (в 2014 году), многие должностные лица начали утверждать, что ранее организованные ТСЖ должны в обязательном порядке быть трансформированы в общества совладельцев недвижимости. Это вызвало некий общественный резонанс и напряжение в обществе, в связи с чем, Верховный суд разъяснил, что такие требования незаконны.
Что такое ТСН?
Товарищество собственников недвижимости. Фото № 3
Перейдем к самому понятию такой организации. Как было указано выше, под аббревиатурой ТСН подразумевается товарищество совладельцев недвижимости, которое может находиться как в многоквартирных высотных домах, так и в различных коттеджах, где есть несколько владельцев помещений.
Кроме этого нужно понимать, что владельцами недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица. Исходя из этого обязательного фактора, и формируется само понятие ТСН.
Также следует заметить, что закон не делает ограничений, касающихся количества лиц, имеющих право объединиться. Из этого следует, что в данное товарищество могут войти владельцы недвижимых объектов из разных многоквартирных домов.
Теперь разберемся, что представляет из себя ТСН. По сути, это образование, созданное из владельцев жилых, нежилых помещений, которые располагаются в многоквартирном или ином доме, для осуществления следующих видов деятельности:
- совместное управление многоквартирным домом (домами) и прилегающей территорией;
- предоставление услуг связанных с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирных домов;
- открытие счета, и сбор обязательных платежей с владельцев жилых и нежилых помещений на обслуживание и эксплуатацию дома;
- заключение договоров с различными компаниями, предоставляющими коммунальные услуги, а также ремонтными организациями;
- наем работников по обслуживанию многоквартирного дома, а также прилегающей территории.
Согласно действующего законодательства, ТСН относится к неприбыльным организациям.
Важно запомнить, что все решения в таком товариществе принимаются совладельцами помещений, на основании своего волеизъявления, при этом каждый владелец имеет только один голос.
Отличие ТСН от ТСЖ
Чем отличается ТСН от ТСЖ? Фото № 4
Этот вопрос интересует множество граждан, решивших образовать товарищество. Как было указано выше ТСЖ это товарищество совладельцев жилья. Жилищный кодекс и подзаконные акты говорят о том, что образовываясь в такие образования, совладельцы должны преследовать цель управления общим имуществом.
Это также неприбыльные юридические лица.
Под общим имуществом подразумеваются все помещения, которые расположены в многоквартирном доме, и принадлежат всем без исключения собственникам жилых помещений в равных долях.
К таким помещениям относятся места общего пользования (лестничные площадки, подъезды), дополнительные помещения (колясочные, лифтерные, мастерские помещения), а также подвал, и помещения которые могут быть использованы для различных целей (например, цокольный этаж под магазин или торговый центр).
Из этого можно сделать вывод, что такое образование, как товарищество совладельцев жилья, имеет ограниченный круг участников, то есть в него должны входить только лица, которым принадлежат жилые помещения в рамках одного многоквартирного дома.
Поэтому если говорить о различии между ТСН и ТСЖ, то оно выражается в том, что образование совладельцев жилья может быть создано только на один многоквартирный дом, и в него не могут входить юридические лица.
Важно запомнить, что в ТСЖ также все решения принимаются на основании проведения общего собрания совладельцев.
Плюсы и минусы ТСЖ
В чем преимущества и недостатки ТСЖ? Фото № 5
Рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ. Начнем с рассмотрения положительных сторон:
- возможность эффективного контроля за общим имуществом, а также самостоятельное регулирование тарифов на уборку и эксплуатацию многоквартирного дома;
- коллективное принятие важных решений;
- создание юридического лица с возможностью открытия своего счета, куда будут поступать средства жильцов;
- совладельцы жилых помещений не несут материальной ответственности за неправомерные действия должностных лиц ТСЖ;
- эффективный контроль за используемыми средствами, так как общее собрание выбирает правление и его главу, которые постоянно отчитываются перед жильцами.
К минусам таких образований относится то, что их можно создавать только в рамках одного многоквартирного дома, невозможность вхождения в них юридических лиц, а также отсутствие возможности извлекать прибыль от помещений общего пользования (например, сдачи в аренду).
Кроме этого такие организации нельзя организовывать в домах, которые находятся в плохом техническом состоянии, так как на ремонтные работы нужно много средств.
Важно запомнить, что в случае проведения операций, которые будут рассчитаны как прибыльные, на такие товарищества накладываются штрафные санкции.
Плюсы и минусы ТСН, какая организация лучше?
Какое объединение собственников недвижимости лучше создать? Фото № 6
ТСН это более новое товарищество, создание которого было продиктовано возможностью объединить не только владельцев жилых и нежилых помещений, но и дать возможность создать одно товарищество жителями близлежащих домов, во дворах которых есть общие детские площадки и другие объекты инфраструктуры.
Поэтому к плюсам ТСН, которые распространяются и на товарищества совладельцев жилых помещений, можно добавить возможность включения в него нескольких многоквартирных домов, чем увеличить поступление большего количества финансовых средств на нужды совладельцев.
Единственным минусом такой организации, является то, что она не может быть прибыльной. Также она может быть признана банкротом, что повлечет за собой принудительную реализацию имущества, которое было приобретено или передано на баланс собранием совладельцев недвижимости.
Вот такие нюансы функционирования ТСН.
Интересно знать, что закон не накладывает ограничение на создание ТСН в любых домах, даже тех которые требуют значительных средств для ремонта, поскольку данное товарищество может получать кредиты на проведение ремонта в отличии от ТСЖ.
Под аббревиатурой ТСН подразумевается товарищество совладельцев недвижимости, которое может быть создано в одном или нескольких многоквартирных домах с целью эффективного управления общим имуществом. Это не прибыльная организация, имеющая право открывать банковские счета.
О том, как преобразовать ТСЖ в ТСН, вы можете узнать, посмотрев видео:
Смотрите также Телефоны для консультации
04 Июн 2017 kasjanenko 46pravozhil.com
Товарищество собственников недвижимости | Блог инженера теплоэнергетика
В гражданское законодательство 3 года назад было внесено несколько изменений о формах объединений граждан, вследствие чего появилось такое понятие как ТСН или товарищество собственников недвижимости. Для чего потребовалось ввести новую форму управления собственности и какие отличия она имеет от уже устоявшейся ТСЖ, рассмотрим ниже в статье.
Понятие
Гражданский кодекс признаёт ТСН, как собрание людей на добровольной основе, которые являются собственниками недвижимого имущества и имеют общую территории пользования. Цель такого собрания граждан направлена на совместное владение и пользование общей территорией и имуществом, которое располагается на данной территории.
Цели и условия должны быть прописаны в уставных документах собрания. В решения должны принимать на основе общего голосования всех участников. Владельцы следующих типов недвижимого имущества могут организовывать ТСН:
• квартиры в многоквартирных домах;
• дачные жилища;
• земельные участки под дачи;
• земельные участки под садоводство;
• жилые дома.
• гаражи;
• офисные помещения;
• складские помещения;
• помещения промышленного назначения.
Иными словами объединятся в товарищества, могут собственники недвижимого имущества, в котором можно проживать, осуществлять какую-либо деятельность, или хранить различное имущество.
С юридической точки зрения, новая форма объединения собственников это некоммерческая организация основной функцией которой, является совместное:
• решение вопросов об общей территории;
• использование общей территории;
• ремонт и обслуживание объектов расположенных на совместной территории.
Координирует всю деятельность сообщества, помимо гражданского кодекса документ, принимаемый на общем собрании жильцов. Таким документов является устав. Он содержит в себе следующую информацию:
• общие сведения о товариществе;
• адрес местоположения товарищества;
• предметы деятельности;
• цели деятельности;
• права собственников и их обязанности;
• правила вступления в товарищества;
• правила по выходу из товарищества;
• порядок и размер уплачиваемых взносов;
• список имущества, которое находится в совместном пользовании;
• порядок назначения правления в товариществе;
• состав ревизионной комиссии;
• порядок реорганизации или ликвидации товарищество.
Все пункты устава до его заверения в налоговых органах должны быть проработаны на общем собрании жильцов. При проведении собраний должен составляться протокол, который должен быть подкреплён после проведения к уставным документам.
Согласно гражданскому кодексу, учреждённое товарищество владельцев недвижимости вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но с двумя оговорками:
1. заниматься деятельностью, которая приносит доход, можно, только если она связана с целями сообщества, прописанными в уставе;
2. все вырученные от деятельности средства должны либо в равных частях распределяться на участников, либо направляться на улучшение общей материальной базы, которая находится в собственности жильцов.
Материальная ответственность за ведение бизнеса сообществом лежит на самом сообществе. Никто из собственников не несёт ответственность своим имуществом в случае возникновения задолженностей.
Какие права имеет товарищество
Согласно действующему законодательству и принимаемому уставу ТСН имеют следующие права:
• проводить сделки по недвижимости и общему имуществу, которое находится в совместной собственности;
• заключать сделки по содержанию и ремонту общего движимого и недвижимого имущества;
• оформлять договоры с другими компании по коммунальному обслуживанию;
• разрабатывать сметы по доходам и расходам за текущий год;
• совместно проводит расчёт требуемых средств, в случае возникновения необходимости ремонта;
• определять размер специальных отчислений и взносов в сторону товарищества;
• на основе разработанной сметы по доходам и расходам рассчитывать размер ежемесячных отчислений в фонд, на всех собственников в размер установленной уставом доли;
• осуществлять различные виды работ и услуг в пользу самих собственников;
• оформлять на товарищество банковские кредиты на цели указанные в уставе;
• осуществлять оплату денежными средствами в пользу лиц и компаний. которые осуществляли в пользу товарищества работы или услуги;
• осуществлять сдачу в аренду, продажу или передачу во временное использование движимое или недвижимое имущество, находящееся в общей собственности жильцов.
Помимо перечисленных прав, товарищество, если это не нарушает законных интересов всех собственников, может:
• по договору передать часть общего имущества в ограниченное использование;
• не нарушая жилищного и земельного законодательства, проводить различные виды работы связанные с перепланировкой, перестройкой, достройкой общего имущества жильцов;
• использовать или покупать недвижимость или земельные участки с дальнейшим их включением в общую собственность;
• на основании уставных документов и по общему согласию жильцов, проводить застройку земельного участка, который находится в общей собственности жильцов.
Если кто-либо из собственников нарушит положения уставов, относящиеся к уплате ежемесячных взносов в фонд, то представители от товарищества вправе подать исковое заявление в суд, для принудительного взыскания образовавшийся у собственника жилья задолженности.
Также, если будет установлен факт того, что кто то из руководства товарищества злоупотребив своим положением воспользовался общей долевой собственность в своих корыстных целях, или расходовал деньги фонда не по целевому назначению, прописанному в смете расходов и доходов, он может быть привлечёт к уголовной ответственности.
Какие обязанности имеет товарищества
Кроме прав у ТСН есть и обязательства, как перед законом, так и перед собственниками. Эти обязанности заключаются в следующем:
• соблюдать и надлежаще исполнять все требования указанные в предметах совместного ведения законодательства и прописанных в уставе товариществ;
• не заключать различные типы сделок по выполнению работ или оказанию услуг с собственниками недвижимого имущества, которые входят в состав товарищества;
• исполнять все договорные обязательства;
• проводить надлежащим образом санитарные и технические работы в совместной собственности;
• следить за исполнением всех обязательства собственников связанные с содержанием либо ремонтом имуществом, которое находится в совместной собственности, перед товариществом;
• контролировать соблюдения всех прав владельцев недвижимого имущества, которые находятся в товариществе, связанные с владением, использование и распоряжением общим имуществом;
• в случае, когда третьи лица препятствуют нормальному использованию или владению общей долевой собственностью. Оказывать различные меры воздействия для решения возникших затруднений установленными законом способами;
• осуществлять права по представлению интересов собственников недвижимого имущества в отношениях с физическими или юридическими лицами, по поводу владения использования или распоряжения общей собственностью товарищества.
Контролировать надлежащее исполнение всех перечисленных обязательств должны выбираемые на общем собрании жильцов члены руководства. Реквизиты и должности также закреплены в уставе товарищества. Данное руководство представляет интересы всего сообщества. От имени товарищества они могут:
• заключать сделки на проведение работ и оказание услуг;
• делать запросы и посылать документы в органы муниципальной власти;
• подавать исковые заявления в судебные органы;
• контролировать проведение заказанных работ или услуг;
• контролировать поступление и расходование денежных средств числящихся на счету товарищества;
• на основании предварительно проведённого собрания обращаться в банки для оформления кредита на имя товарищества;
• проводить расчёты с физическими или юридическими лицами;
• вести учёт всего имущества находящегося в распоряжении всего товарищества.
На выбранных лиц ложится большая ответственность, чем на других участников сообщества. Выбираться в состав руководства могут только граждане, которые состоят в данном товариществе.
В чём различия между ТСН и ТСЖ
Вначале стоит отметить, что оба товарищества достаточно похожи не только аббревиатурами, но и нормами, которые их регулируют, а также правами и обязанностями. Связанно это с тем, что они имеют общий объект, на основании которого они и объединяются.
К примеру, как ТСН так и ТСЖ могут организовываться собственниками квартир в многоквартирном доме. Приобретая недвижимость в многоэтажном доме, владелец становится собственником не только площади купленной им квартиры, но и территории и других объектов недвижимости, которые прилегают к дому.
Такими объектами будут являться:
• подъезды;
• лестничные площадки;
• подвалы;
• крыши;
• тамбуры;
• дворовые площадки;
• площадки под парковку.
Список может быть расширен в зависимости от того, какие объекты были заранее спроектированы застройщиком. Для того чтобы подтвердить официально и юридически наличие данных прав на перечисленные объекты, необходимо организовать организацию, члены которой бы являлись по сути владельцами, в равных долях. Для этих целей и утверждаются подобного рода некоммерческие организации.
Важным отличием от ТСЖ является более широкий спектр применения данной некоммерческой формы. В первую очередь это связано с составом её участников. В случае с ТСЖ, в товарищество могут входить только физические лица. В ТСН же этот список более обширный, в него могут быть включены помимо граждан различные формы образований юридических лиц.
Во вторых, ТСЖ ограничено в решении вопросов по совместному имуществу жильцов. ТСН расширяет границы использования и даёт возможность решать вопросы, которые связаны не только с обслуживание многоквартирных домов. ТСН также вправе заниматься решением задач по различным типам недвижимости, начиная от земельных участков и заканчивая складскими помещениями или помещениями под различные типы производства.
Пожалуй, самое главное отличие состоит в ведении коммерческой деятельности. Хотя ТСН и имеет форму некоммерческой организации, она может осуществлять хозяйственную деятельность, направленную на получение материальных выгод. Так согласно гражданскому законодательству, собственники, которые являются участниками ТСН, на основании проведённого общего голосования могут выступать в роли арендодателя и сдавать помещения находящиеся в совместной собственности третьим лицам. Все вырученные средства могут разделяться между участниками в равных долях, либо направляются в фонд товарищества.
Плюсы
У любой некоммерческой организации есть свои плюсы и минусы. ТСН также не является исключением по этому правилу. Хотя такая организационная форма и является достаточно молодой, законодатели значительно потрудились над её созданием, используя опыт с ТСЖ и других подобных организаций.
Основные положительные моменты в данной форме можно выделить следующие:
• как уже было отмечено выше, в ТСН можно распоряжаться не только общей собственность от жилых объектов, но и других различных типов недвижимого имущества. Благодаря этому, к примеру, владельцы гаражей или складских помещений могут объединяться в данные товарищества;
• второй положительный момент вытекает из первого – это рост эффективности использования общей собственности. Выраженно это тем, что теперь объединяясь в подобные сообщества, владельцы всё тех же складских помещений, будут гораздо эффективней следить за общей собственностью в виде прилегающей территории или объектов расположенных на ней. При объединении, уже не будет возникать вопроса об обязанностях по обслуживанию, а средства из установленного фонда будут направляться на улучшение общей территории;
• третий плюс неотъемлемо связан с указанными выше – это возможность сдавать в аренду территорию и другие объекты общей недвижимости, которые находятся в пределах совместного ведения всех участников. Рациональное использование таких объектов позволяет увеличить доход, который может быть направлен как на улучшения условий общей территории и собственности на ней, так и разделён в равных долях между всеми участниками сообщества.
Минусы
Минусы, в принятой организационной форме так же присутствуют. Не одно законодательное решение, как и принятая юридическая форма не может удовлетворять спрос всех, кто в ней нуждается. Расширяя права в одном нормативно правовом акте, в другом, права уменьшаются.
К основным минусам товарищества собственников недвижимости можно отнести следующее:
• на первом месте стоит человеческий фактор. Как бы то ни было странно, но уже в сложившейся практике, такие случаи, как отказ от уплаты ежемесячных отчислений в фонды товарищества становится обыденным делом. Стоит также отметить, что такие ситуации, не особо то и аргументированы. Собственник просто отказывается платить ни чем не руководствуясь. ТСН та организационная форма, которая может включать себя большое количество собственников и типов помещений. Организовать надлежащую работу по сбору средств достаточно проблематично и при неправильном подходе и вовсе можно усугубить материальное состояние общих объектов недвижимости;
• вторая отрицательная сторона связана с рисками. Никто не может быть застрахован на 100% от потери денежных средств. ТСН даёт право вступать юридическим лицам и собственникам коммерческой недвижимости в товарищество. Если учесть, что такие участники являются владельцами торговых точек, то в фонд будут выделять значительные средства для развития и улучшения общей собственности вокруг. Однако в любой момент такое товарищество может обанкротиться, что может привести к потере вложенных средств.
К общему минусу можно привести и факт того что любой недавно принятый законодательный акт на практике не сразу обнажает свои минусы. При его действии возникают прецеденты, большая часть которых решается в судебном порядке.
Чтобы закон действительно нормально мог функционировать должен пройти не один год. За это время его действия, складывается практика по делам, которые возникали за этот период. Такая практика изучается и на общих случаях, возникающих в ней, прорабатываются поправки к изданному закону. Таких поправок может издано десятки до того момента пока правовой акт не станет работать в полную силу.
teplosniks.ru
в чем разница и что лучше?
Прежде чем вступить в товарищество граждане стремятся выяснить как можно больше информации об организации. Разумеется, узнать о правовых особенностях, плюсах и минусах целесообразно, чтобы избежать проблем в будущем. Расскажем в статье, в чем разница между ТСН и ТСЖ и что из этих двух некоммерческих организаций предпочтительнее.
Рекламный блок:
ТСЖ и ТСН – что это такое, расшифровка
Товарищество собственников жилья или ТСЖ – это некоммерческое объединение лиц, владеющих общим имуществом. Их цель – управление этим имуществом, а также ведение общей хозяйственной деятельности.
ТСН – это тоже объединение собственников. Расшифровка аббревиатуры – товарищество собственников недвижимости. В ТСН могут вступить как физические, так и юридические лица, которые имеют какую-либо собственность (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и т.д.). Цель ТСН – осуществление полномочий собственника в отношении единого имущества в рамках, предусмотренных законодательно.
Понятие «ТСН» появилось относительно недавно. Оно было внесено в законодательство в 2014 году и заменило собой ТСЖ. Тем не менее, в жилищное законодательство корректировок не вносилось, поэтому ТСЖ остается, как форма правления.
ТСН и ТСЖ – это некоммерческие организации, вступление в которые является абсолютно добровольным.
Чем отличается ТСН от ТСЖ?
В отличие от ТСН в ТСЖ конкретизируется предмет управления или благоустройства. Это может быть многоквартирный дом или частные жилые дома. Таким образом, первое отличие в том, что в ТСЖ могут быть только собственники жилых строений, в ТСН также владельцы коммерческой недвижимости и земли.
Второе отличие в составе возможных участников. В ТСЖ могут вступить только частные лица и граждане. В товарищество собственников недвижимости допускается вступление организаций. Наряду с составом участников изменился также перечень их прав и обязанностей.
Различается и цель создания некоммерческих организаций. ТСЖ создается для решения вопросов по благоустройству прилегающих территорий и удовлетворения важных потребностей жильцов (например, проведение необходимых коммуникаций).
Товарищество собственников недвижимости имеет немного другие цели. Основная причина создания такой организации не благоустройство и улучшение жилищных условий, а управление и распоряжение общим имуществом. Например, сдача его в аренду, если это необходимо. Управление ведется, включая в себя также содержание имущества, его сохранения и приумножение.
Деятельность обеих некоммерческих организаций ведется на основе Устава и предусматривает образование единоличного органа правления. Однако в ТСН дополнительно вводятся контролирующие и исполнительные органы, чего не делается в ТСЖ.
Важные решения касательно судьбы недвижимого имущества в ТСН принимаются отдельными членами товарищества. В ТСЖ такие решения принимаются на общем собрании.
Отличается и система налогообложения некоммерческих организаций. Деятельность в ТСЖ может вестись на упрощенной налоговой системе. Для ТСН переход на УСН невозможен.
Товарищество собственников недвижимости: плюсы и минусы
Можно выделить следующие плюсы товарищества собственников недвижимости:
- Когда гражданин или юридическое лицо не может решить какой-либо вопрос, касающийся управления и улучшения имущества, на помощь придет ТСН. Это сэкономит собственнику время.
- Плюсом ТСН также является управление имуществом определенным кругом лиц. Конечно, если управление будет вестись компетентно и профессионально.
- ТСН сосредоточено на управлении и приумножении имущества. Это значит, что собственники, вступившие в товарищество, могут рассчитывать, что полученная от грамотного управления недвижимым имуществом прибыль будет направлена на улучшение собственности и общие нужды.
- Вся хозяйственная деятельность ТСН полностью открыта. В этом неоспоримое преимущество товарищества – каждый член может проследить, в том числе, движение денежных средств.
Минусы товарищества собственников недвижимости:
- Существенный для многих собственников недостаток ТСН в том, что при принятии серьезных решений не будет учитываться мнение большинства. Однако и в деятельности ТСЖ не всегда собственники имеют право влиять на принимаемые меры.
- Так как ТСН является юридическим лицом, организация может объявить себя банкротом.
Для создания ТСН требуется получить лицензию. Лицензирование такой деятельности регулируется ст. 192 ЖК РФ.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Преимущества товарищества собственников жилья:
- Собственники жилья не всегда могут решить вопросы о благоустройстве и улучшении условий проживания. Гораздо проще обратиться в ТСЖ. Например, уборка прилегающей территории не всегда является возможной для собственника. Но эту заботу может взять на себя ТСЖ и заключить с какой-либо организацией договор на уборку территории. Также ТСЖ может решить многие конфликтные ситуации с соседями, не доводя дело до судебного разбирательства.
- Каждый собственник жилья, вступивший в ТСЖ, может оказывать влияние на принятие решений. Мнение большинства собственников будет учитываться, например, на собрании по вопросу определения с какой управляющей компанией начать сотрудничество.
- Финансовая хозяйственная деятельность ТСЖ является открытой. Эту информацию может получить любой желающий член товарищества.
- ТСЖ может осуществлять деятельность на УСН. Это значит, что налоговая загрузка будет небольшая.
- ТСЖ несложно создать. Деятельность ТСЖ не подлежит лицензированию.
Минусы ТСЖ:
- Большое количество членских взносов, которые в итоге складываются в «круглую» сумму. Однако, несмотря на это, общая сумма выходит ниже обычных коммунальных плат на благоустройство территории.
- Существенный минус ТСЖ – необходимость меньшинства подчиниться решению, которое поддержало большинство.
ТСЖ, по сути – организационная форма ТСН. Однако на основе выявленных преимуществ и недостатков можно принять решение о вступлении. Более подробно узнать, чем грозит вступление в ТСЖ или ТСН вам поможет консультация с профессиональным юристом.
Что лучше: ТСН или ТСЖ?
Федеральным законом № 99 от 05.05.2014 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым деятельность ТСЖ упраздняется. Однако переоформлять организационную форму в ТСН им не обязательно. Это касается только вновь создаваемых товариществ.
Несмотря на то, что переоформление ТСЖ в ТСН не обязательно, многие товарищества собственников жилья занимаются получением лицензии и переоформлением организационно-правовой формы.
Такой переход обусловлен тем, что собственники в своем большинстве не имеют ни времени, ни желания участвовать в деятельности товарищества. Им некогда посещать собрания и принимать какие-либо решения. Собственники считают, что их задача одна – вовремя оплачивать коммунальные платежи за оказанные услуги. Поэтому самостоятельное принятие решений ТСН только к лучшему.
Сейчас наблюдается тенденция объединения нескольких домов в одно ТСН, а на вчерашние ТСЖ возлагаются новые обязанности, касающиеся коммерческой недвижимости.
Вконтакте
Google+
estatelegal.ru
Отличие ТСЖ от ТСН в 2018
Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.
Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.
Что это такое
ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.
За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.
Вот за всем этим и следит общественная организация ТСЖ. Для её функционирования существуют свои статьи в Жилищном Кодексе РФ.
Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.
Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:
- Непосредственная забота о доме жильцами.
- Создание Товарищества собственников жилья с главенствующей единицей – председателем.
- Жилищный, либо потребительский кооператив.
- Управляющая организация.
Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.
Такие собрания организовываются с соблюдением порядка, зафиксированного в ч.3 ст.161 ЖК РФ.
Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ).
ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).
Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:
- частными домами;
- гаражами;
- складскими помещениями;
- земельными участками, территориями;
- садоводческих, фермерских, огороднических наделов;
- торговыми площадями в каком-нибудь престижном торговом центре и так далее.
Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.
Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.
Товарищество собственников недвижимости актуально для тех обществ, где встает остро вопрос о некоей кооперации владельцев участков земли, либо дач, или гаражей.
Необходимость возникает тогда, когда люди понимают, что их недвижимое имущество находится на некоей общей территории, получает электроснабжение и прочие блага цивилизации, за бесперебойной подачей которых нужно кому-то проследить.
Обратите внимание! Переход или создание ТСН является дело добровольным, поэтому законодательство не обязывает другие организации в срочном порядке переводиться на такую систему правления объектами недвижимости.
В чем отличие
Получается, что в ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости и то, в основном, МКД – многоквартирного дома.
А в ТСН проводятся мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений. Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но по масштабам они более обширны и широки.
Поэтому какое-нибудь ТСЖ вполне может входить в ТСН, либо жильцы могут вовсе отказаться от объединения ТСЖ, чтобы своим собранием присоединиться к ТСН – более масштабному учреждению, которое может решать вопросы также и МКД, а не только земельные, гаражные, складские, дачные и прочие потребы.
Для краткого анализа похожестей и различий двух форм существования общественных организаций собственников недвижимого имущества, можно рассмотреть сведенную таблицу данных, характеризирующих оба направления Товариществ:
Категория исследования | ТСЖ | ТСН |
| Статус прибыльности | Некоммерческое организационное образование (ст.135 ЖК РФ). | 1. Коммерческая организация – если в нее входят идентичные такому статусу недвижимые объекты, приносящие доход бизнесменского характера. 2. Некоммерческая организация – если в структуру входят объекты недвижимости, на которых регулярно деньги не зарабатывают. |
| Налогообложение | Упрощенное | Обычная |
| Разрешительная документация на создание организации и ее существование. | Лицензия на управление МКД, ибо несколькими домами с квартирами не требуется. | Лицензия на управление конкретными типами недвижимых объектов (регулируется ст.192 ЖК РФ). |
| Учредительные документы | Устав, свидетельство о регистрации юридического лица. | |
| Документы хозяйствования | Договора с подрядом, коммунальными службами и прочими учреждениями, оказывающими услуги по благоустройству недвижимости. | |
| Структура | Состоит из собственников квартир одного многоквартирного дома (реже двух или нескольких). Собственники – физические лица. | Объединение собственников нескольких домов разного типа – жилых или нежилых, многоквартирных или частных. Либо – объединение земельных участков, производственных и прочих помещений и т.д. Собственники – физические или юридические лица. |
| Когда наступает право создавать организацию. | При наличии 50% голосов «За» из среды собственников жилья МКД. | Избрание членов Товарищества, среди которых могут быть граждане-собственники и представители предприятий-собственников недвижимого имущества. |
| Способ функционирования | Деятельность осуществляется через общественные собрания, в которые входят также и члены Товарищества. | Решения принимаются не всеми владельцами объектов недвижимости, а только теми, кто является членом Товарищества. |
| Функции, задачи, цели | 1. Выделяется общественная собственность Товарищества. 2. Создание благоприятных условий проживания жильцов. 3. Коммуникации с коммунальными и прочими обслуживающими дом организациями. 4. Благоустройство прилегающей территории. 5. Создание правил поведения жильцов дома и взаимодействие с ними. 6. Сезонные и плановые проверки инженерных коммуникаций, трубопроводов, вентиляций и прочих систем. 7. Выставление поквартирных счетов для оплаты за предоставленные коммунальные, ремонтные, административные и прочие услуги. 8. Решение споров в суде, касающихся общественного имущества Товарищества и другие задачи. | Товарищество распоряжается и управляет общей частью, которая выделена по всем видам недвижимого имущества, что входят в структуру.
Например:
— вопросы аренды помещений; — обеспечение сохранности общего имущества; — приумножение общего имущества его развитие; — содержание общественного имущества; — вопросы общественного характера, взаимодействия людей; — работа со сметой для установления платы за коммунальные, ремонтные, административные, охранные и прочие услуги каждому собственнику и другое. |
| Руководящее лицо | Председатель | Управляющий |
Обратите внимание! Деятельность и того, и другого вида управленческой формы должна обязательно вестись на основании Устава.
Но в ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера. К примеру, это может быть сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано.
Плюсы и минусы ТСЖ
К плюсам Товарищества владельцев жилых помещений относятся следующие факторы:
- Вопросы по благоустройству и содержанию дома и прилегающей к нему территории легко решать – каждый проживающий может обратиться к собранию с тем или иным предложением или вопросом.
- Конфликты с соседями могут решаться силами Товарищества, не прибегая при этом к правоохранительным органам.
- В теории, у всех пришедших на собрание есть право голоса при голосовании и право на участие в обсуждении по принятию того или иного решения.
- Информационная открытость финансовой составляющей Товарищества, а также деятельности председателя.
- Налогообложение – УСН (упрощенная система). Отражается на финансах Товарищества как небольшая нагрузка.
- Лицензия на ведение деятельности ТСН не нужна.
- Есть возможность выбирать управляющую организацию.
К минусам, относящимся к деятельности ТСЖ, можно отнести следующие недостатки:
- не всегда жильцы-собственники, пришедшие на собрание товарищества, могут как-то повлиять своим мнением на принимаемое решение. Учитывается мнение большинства;
- слишком много разных членских взносов;
- есть риск повышения платежей по использованию тех или иных услуг. На собрании могут принять решение использовать дорогостоящее оборудование, либо выбрать дорогую услугу.;
- законодательная поддержка считается слабой;
- инициативность жильцов отмечается слабой.
Обратите внимание! Структура происходящих собраний общества жильцов такова, что не всегда удобно подать свою идею так, чтобы ее услышали.
На практике при многочисленном собрании сложно подать свой голос, чтобы его рассмотрели, а в теории все жильцы имеют на это право. Поэтому такое положение вещей часто может рассматриваться как минус.
Плюсы и минусы ТСН
Плюсы Товарищества владельцев недвижимости можно выделить следующими:
- Гражданин-собственник, либо юридическое лицо-собственник, даже если не являются членами правления ТСН, могут обращаться за разрешением своих споров, вопросов, касающихся общего имущества, своего недвижимого имущества.
- Всем жильцам, либо пользователям нежилых помещений не нужно помещать собрания Товарищества. Это делают только избранные члены, которые несут свою ответственность.
- Сосредоточение объединения только на управлении и приросте имущества, что может быть выгодным даже для владельцев, где прибыль может разделяться между собственниками.
- Открытая система отчетности перед собственниками за проделанную работу и планируемые мероприятия по деятельности организации. Любому владельцу предоставляется возможность проверить даже финансовые движения по Товариществу.
Минусы ТСН выражены в следующих недостатках:
- мнение большинства не учитывается, принимается во внимание только мнение участников-членов объединения;
- в виду того, что ТСН – это юридическое лицо, то в любой момент организации вправе объявлять себя банкротом, что может сказаться негативно на доходности собственников, которые имели выгоду с деятельности Товарищества.
Обратите внимание! Товарищество владельцев и собственников любой недвижимости не несет никакой ответственности за те обязательства, которые должны исполнять его участники – члены объединения.
А сами собственники, в свою очередь, не ответственны за действия и решения Товарищества, его руководства.
Что лучше
Рассматривать вопрос о том, что лучше ТСН или ТСЖ можно тогда, когда речь идет о планах создать некое общественное учреждение по многоквартирному дому (или нескольким таким домам).
Объединения отличаются между собой тем, что в структуру первого включается не только жилая недвижимая собственность владельцев, но также и нежилая, имеющая коммерческую составляющую.
Поэтому в случае, когда требуется содержать несколько объектов разного назначения, будет уместным организовывать ТСН. А если недвижимость представлена только МКД, тогда лучше остановиться на ТСЖ.
Что касается системы налогообложения, то, безусловно, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, нежели стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН.
В связи с вступившим в силу 5 мая 2014 года новым законом №99-ФЗ, переходить с Товарищества собственников жилья на Товарищество собственников недвижимости – это право, а не обязанность.
Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, тем более что дом для жильцов, а не для коммерции. Поэтому не все ТСЖ переименовываются на ТСН.
Обратите внимание! Получить новую лицензию, доказать, что Товарищество подходит под категорию собственников недвижимости – тоже является хлопотным делом бюрократии, что не всех устраивает. Это может тоже быть преградой к тому, чтобы переходить с одной систему правления на другую.
Для самих жильцов не всегда удобно ходить постоянно на собрания, которые обязательны в структуре ТСЖ.
Поэтому, исходя из этого подхода, собственникам квартир даже кажется удобнее, чтобы было создано Товарищество из владельцев недвижимости, где не будет от них требоваться посещения собраний, участие в принятии решений.
Однако не все так рассуждают, есть неравнодушные жильцы домов, их немало – они могут либо становиться членами Товарищества, если организацией будет совершен переход на ТСН, либо же ходатайствовать за то, чтобы оставить ТСЖ как есть.
Как правило, практика показывает, что если речь идет об одном многоквартирном доме, то не имеет смысла создавать общество собственников недвижимости.
А если домов несколько, их жильцы согласны между собой на объединение усилий по благоустройству, тогда лучше формировать Товарищество из владельцев жилья.
Если среди квартир в доме есть такие, которые не используются под жилое помещение, а применяются с целью бизнеса, то в этом случае регистрируют Товарищество собственников недвижимости. Такое часто может происходить тогда, когда в доме на первых этажах имеются магазины и прочие организации.
Структуры ТСН или ТСЖ отличаются между собой по масштабности функций, налогообложению, ключевыми участниками собраний, от которых зависит принятие тех или иных решений и другими признаками.
Когда есть некоммерческие, жилые помещения в многоквартирном доме, то функции управленческой силы осуществляют собственники жилья.
Когда же в объединение будут входить нежилые помещения, коммерческие образования недвижимости, либо земля, тогда благоустройством и содержанием общего имущества, выделенного по таким объектам, занимаются члены Товарищества собственников недвижимости.
Видео: Почему именно Совет дома? ТСЖ (ТСН- риск злоупотреблений и коррупции)
kvartirkapro.ru
alexxlab