Субаренда гражданский кодекс

Содержание

Что такое субаренда гк рф

Субарендой является передача уже фактически арендованного имущества в повторную аренду. Заключается субаренда на условиях аренды.

Субаренда в ГК РФ

Обязательным условием является согласие первоначального арендодателя.

Подтверждением его согласия могут выступать

в договоре с арендодателем должна быть указана возможность субаренды;
возможно получение согласия арендодателя в виде письма, соглашения, приложение к договору аренды копию которого должен иметь субарендатор.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ответственным лицом перед арендодателем является арендатор, даже в случае субаренды. Это правило является императивным, которое невозможно изменить договором аренды или субаренды.

Если отдельные условия договора субаренды не установлено в ходе его заключения, то к нему применяются главные правила договора аренды. Регулируется данное правило частью 3-ей пункта 2-го статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Существенные условия необходимые для заключения договора субаренды

Существенным условием для заключения договора о субаренде является условие об аренде. В договоре следует оговорить абсолютно все данные позволяющие однозначно определить арендуемое имущество, которое передаётся арендатором в качестве субаренды. Если подобных данных в договоре нет, договор может быть признан недействительным по причине того, что имущество признаётся не согласованным. Важным условием является совпадение описанного имущества и того, которое сдается в аренду. Иначе договор не признаётся действительным.

Использующиеся правила при заключении субаренды

Следует ещё раз отметить обязательность получения согласия арендодателя, без него сделка является недействительной.

Договор субаренды нельзя заключать на срок превышающий договор аренды, исключением является бессрочный договор аренды, в таком случае это может быть проделано и с договором субаренды.

Такая же ситуация обстоит и с правами субарендатора, они не могут превышать полномочий арендатора, который был наделен определенными правами арендодателем.

Субаренда, заключенная на срок более продолжительный одного года, подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах. Данный договор будет признан недействительным в случае регистрации.

В случае прекращения действия договора аренды, по причине расторжения или любых других причин, договор субаренды также прекращает своё действие. Происходит это по то причине, что договор субаренды является вытекающим последствием договора аренды.

uristhome.ru

Ст. 615 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 615 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимы соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.

Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. ст. 638, 647 ГК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение обязательства арендатором дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

stgkrf.ru

Статья 615 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Комментарий юриста:

Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для организации производства и т.п. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование — для не предусмотренных для них «грубых» операций.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать правом аренды и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя, которая должна быть прямо выражена. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма.

В данной статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку, оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор — субаренды (поднайма) или ссуды.

Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор — к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования ухудшении имущества субарендатором.

Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и государственной регистрации, правила пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил пункта 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу. Правило, сформулированное в пункте 2 статьи 615, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или нормативно-правовыми актами. Нормы Земельного Кодекса РФ позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

Нарушение арендатором своих обязанностей, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил статьи 452 Гражданского Кодекса РФ. В то же время общее правило статьи 615 не применяется, если возникают основания для расторжения договора (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями).

www.samsebeyurist.ru

Статья 615 ГК РФ с комментариями

Текущая редакция ст. 615 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. Пользование арендатором арендованным имуществом допускается только в соответствии с его назначением, которое может определяться либо в условиях договора, либо устанавливаться в законе, либо исходить из общего содержания и признаков имущества. Так, например, в договоре аренды гаража может быть указано, что гараж предназначается для содержания в нем только транспортного средства (автомобиля). При заключении договора аренды в отношении земельного участка его целевое назначение определяется установленными законодательством категорией земель (целевым назначением) и разрешенным использованием. Также, например, жилое помещение может использоваться только для проживания в нем лиц. В случае необходимости его использования для нежилых целей оно должно быть переведено из жилого помещения в нежилое.

Арендатору предоставляется право заключать в отношении арендованного имущества сделки, например, договор субаренды, а также передавать свои права по гражданско-правовым договорам, например, договор залога, а также передавать свои права в качестве перенайма или вклада в уставный капитал юридических лиц. Однако заключение таких сделок допускается только с согласия арендодателя. Вопрос получения такого согласия, как правило, не урегулирован, но в целях подтверждения факта его получения оно должно быть получено в письменной форме. Например, п.9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе право передавать земельные участок по договору субаренды, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом ответственность перед арендодателем по договору аренды в случае заключения сделок либо иной передачи прав несет арендатор, за исключением случая передачи прав по перенайму.

В случае заключения договора субаренды его срок не может быть более срока договора аренды и прядок его заключения, условия его действия, расторжения, изменения регулируются общими положениями ГК РФ об аренде.

Арендодателю предоставляется право потребовать расторжения договора аренды, а также возмещения убытков в случае если арендатор пользуется арендованным имуществом с нарушением установленных договором условий, а также назначением имущества. Данные требования арендодатель может предъявить, как к арендатору, так и в судебном порядке.

2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— КВВТ РФ;
— ФЗ от 28.09.2010 N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»;
— ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;
— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;
— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;
— ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
— Закон РФ от 19.02.93 N 4530-I «О вынужденных переселенцах».

3. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 N 04АП-3839/08;
— постановление ФАС Центрального округа от 12.07.2012 N Ф10-2146/12 по делу N А09-7698/2011;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4630;
— постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2000 N Ф04/275-30/А03-2000;
— определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.06.2012 по делу N 33-11568;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 N 08АП-4991/14;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 N 18АП-4846/14;
— постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 N 13АП-4236/11;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 N 17АП-12446/10.

Консультации и комментарии юристов по ст 615 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 615 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

ogkrf.ru

Субаренда гражданское право | ruslanhasanov.ru

Субаренда гражданское право

В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы). Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду.

При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

Правила субаренды: что важно знать

Вам требуется передать часть арендованной Вами недвижимости иному лицу? И Вы не знаете, как правильно все оформить?

Стериум собрал полезную информацию по данному вопросу и подготовил перечень основных правил субаренды. Согласно Гражданскому кодексу, под субарендой или, иными словами, поднаймом, следует понимать передачу части жилого имущества, находящегося в аренде. Причем, подобный процесс возможен лишь с согласия на то арендодателя.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (РФ), 2019 — 2019 ГК РФ — Москва, Cанкт-Петербург

Договор ренты — суть договора ренты состоит в том, что хозяин квартиры передает ее в собственность другому лицу, при этом сохраняя свое право пользования жилым помещением.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). аренды является консенсуальным, взаимным и воздмездным. Понятие договора коммерческого найма дано в п.

Субаренда без согласия арендодателя

Читающий бессознательно получает мнение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, читая заявление и его содержание. Фактически обращение это заменитель интеллекта заявителя.

В случаях, если результат формируется от умственного осознания это бывает очень влиятельным. Заказать правильный документ стоит существенных вложений.

Потому что отсутствие неточностей очень важная услуга. Не имея возможности приобрести в собственность офисное, производственное или складское помещение для нужд своей фирмы, многие бизнесмены прибегают к аренде подходящей недвижимости.

Субаренда: определение, нюансы, виды

Субаренда — это передача в пользование арендованной площади недвижимости какому-либо третьему лицу или группе лиц.

Может передаваться как вся арендованная недвижимость (например, квартира полностью), так и ее часть (например, комната). Субаренда полностью легальна и прописана в Гражданском кодексе — главах 58-59 (ст.

774, 823). Если разобраться более подробно, то субаренда — это передача арендованного жилья арендатором еще раз в аренду какому-либо третьему лицу с согласия владельца.

Статья 618

Комментарий к статье 618 1. Комментируемая статья ГК устанавливает правило, базирующееся на зависимости юридической судьбы договора аренды и субаренды. Эти договоры соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой аренды.

Иными словами, существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды.

ГК РФ Статья 615

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Передача арендатором вещи в пользование другому лицу (субаренда) возможна лишь по согласию арендодателя, если другое не установлено договором или законом.

Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды.

К договору субаренды применяются положения о договоре аренды. По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору.

Претензия (требование) об оплате задолженности по договору субаренды

Согласно договора субаренды нежилых помещений от 23.09.2008г. заключенного между ИП К. и ОАО «В.», в лице директора.

ОАО «В» арендует нежилые помещения в здании по адресу: г.

Омск, ул. общей площадью 1129,6 кв.м.

П. 2.1. обязывает Вас вносить установленную арендную плату не позднее двадцать пятого числа месяца, предшествующего периоду оплаты.

Кроме того, на основании п. 5.1.

ruslanhasanov.ru

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (действующая редакция)

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Актуально на:

07 февраля 2019 г.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 618 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Судебная практика по статье 618 ГК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N 306-ЭС16-1179, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Оснований не согласиться с выводами судов не имеется. Доводы заявителя о неправильном применении судами статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречащем понятию лизинга, выводов судов не опровергают. С учетом изложенного оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации не имеется…
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-1373/14, Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Заявитель указывает на то, что при вынесении судебных актов были неправильно применены положения статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающей право субарендатора на заключение договора с собственником имущества при досрочном расторжении договора аренды…
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-17388/12, Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
При таких обстоятельствах, удовлетворяя первоначальный иск лизингодателя об обязании передать ему спорные автомашины являющиеся предметом лизинга, руководствуясь положениями статей 1102, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая прекращение договора сублизинга, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о неосновательном удержании сублизингополучателем предмета лизинга…

+Еще…

Изменения документа

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Составить подборку

Анализ текста

Идет загрузка…

www.zakonrf.info

Заключение договора субаренды

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде), законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью).

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.