Субаренда что – договор на нежилое и жилое помещение, особенности, кто такой субарендодатель по ГК РФ

Содержание

это что такое? Как заключать договор субаренды нежилого помещения

Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Что выступает предметом договора субаренды

Предмет договора субаренды — это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

адрес;
тип помещения;
площадь;
краткое описание.

Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

Стороны и форма договора

В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

Сроки

В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении. Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки. Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

Что должно быть в документах относительно субаренды

Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

Преамбула.
Предмет заключаемого договора.
Обязанности и права сторон.
Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
Ответственности сторон.
Сколько (до какого времени) действует договор.
Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

Описание помещения, которое арендуется.
График платежей.
Кадастровый паспорт.
Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

Также могут быть добавлены такие документы:

Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
Протоколы разногласий и документы их согласования.

Обязанности арендатора и субарендатора

Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

В свою очередь, субарендатор обязан:

Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, порча имущества или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.

Возмездный договор

Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).

Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.

Об арендной плате

Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.

Субаренда – это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).

Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.

На что следует обращать внимание при заключении договора

Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:

Дата
Предмет.
Место заключения договора.
Срок действия.
Реквизиты сторон, которые заключают договор.

Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.

Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту. Если есть хотя бы что-то, то знайте – это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено). Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства. Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).

Заключение

Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза. Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах. Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.

А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда – это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.

fb.ru

что это такое: договор субаренды

Аренда нежилых и жилых помещений, а также земельных участков имеет различные формы. Всё зависит от того, какие цели имеют участники такого договора, и какие условия они заранее в нём установили. При помощи такого инструмента заключения сделки, арендатор вправе использовать имущество собственника на определённых правах. По установленным обстоятельствам лицо, получившее в право пользования такую недвижимость, может его сдать в аренду. Отсюда возникает вопрос, что такое субаренда и по каким условиям может заключаться подобная сделка между лицами.

Понятие

Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.

Такая форма сделки имеет несколько этапов:

заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;

оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.

Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.

Нормы законодательства

Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.

Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.

Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.

Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.

Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.

Правила заключения договора

При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:

Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.

Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.

Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.

Условия

Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.

Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.

Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.

Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.

Необходимые для оформления документы

В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:

документ, подтверждающий личность арендатора;
документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
чек об уплаченной государственной пошлине;
если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.

В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.

Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.

При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.

В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.

На видео об оформлении субаренды

Виды собственности

Сдаваться в субаренду могут:

нежилое помещение;
квартира;
земельный участок.

Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.

Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.

Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.

При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.

ru-act.com

Ответы@Mail.Ru: что такое субаренда

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) , следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) ;
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог;
вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять

только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ) . Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) .

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Пример 1

Договор аренды здания прекращен досрочно по взаимному согласию сторон. Субарендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. В качестве примера ничтожных можно привести следующие сделки:

— не соответствующие закону или иным правовымактам (ст. 168 ГК РФ) ;

— совершенные с целью, заведомо противной основамправопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ) ;

— притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ) .

Пример 2

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Арендодателем выступает государственное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помещение в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при заключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, договор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка аренды ничтожна, договор субаренды также является ничтожным. Но в соответствии со ст. 115, 296, 297 ГК РФгосударственное предприятие не имеет права выступать арендодателем закрепленного за ним на праве оперативного управления имуществом. Таким образом, первоначально ничтожность сделки возникает из того, что она заключена ненадлежащей стороной.

При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оставаться арендатор.

Пример 3

В соответствии с договором аренды арендатору предоставлено в пользование здание, с согласия арендодателя часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть поме

otvet.mail.ru

что такое субаренда — Полезная информация для всех

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) .

Пример 1

— не соответствующие закону или иным правовымактам (ст. 168 ГК РФ) ;

— совершенные с целью, заведомо противной основамправопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ) ;

— притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ) .

Пример 2

Пример 3

info-4all.ru

Что такое субаренда?

Субаренда — одна из наиболее часто встречающихся форм имущественных отношений. Чаще всего, она касается нежилых помещений.

Субаренда — это переуступка на время прав на взятое в аренду имущество или его доли. Права и обязанности субарендатора совпадают с теми, что прописаны в главном арендном договоре с собственником.

С помощью такой переуступки прав, арендатор может уменьшить издержки в случае, если часть взятого в аренду имущества простаивает. Законодательство РФ регулирует правоотношения между сторонами при заключении субарендных договоров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Субаренда: что это такое

В ГК Российской Федерации есть упоминание правовых отношений, возникающих в следующих случаях: арендатор недвижимого имущества (помещения разного назначения или участки земли) сдает в наем его часть, заключив с третьими лицами соответствующий договор. Подобная ситуация и термин может показаться не совсем понятными.

Для лучшего понимания определения, рассмотрим его подробнее, немного конкретизировав. Некая организация, занимающаяся хозяйственной или производственной деятельностью, сдает в аренду нежилые здания (склады).

Однако всю площадь этих помещений арендатор не использует, она простаивает. Для сокращения издержек по заключенным с владельцем договорам, он заключает еще одно соглашение с третьим лицом о сдаче пустующих площадей в наем. В описанной схеме содержится основной смысл субаренды.

Появление в двустороннем соглашении третьих лиц существенно увеличивает риски мероприятия. Однако в нашей стране существуют нормативно-правовые акты, которые позволяют минимизировать вероятность конфликтных ситуаций. Последние, как правило, связаны с финансовыми и имущественными претензиями между владельцем и арендаторами.

Порядок составления арендного и субарендного договоров содержится в ГК РФ (п.2 ст.615). В тексте закона содержится пункт, позволяющий арендатору передавать в наем субарендатору площади, полученные по договору от собственника.

Законодательство Российской Федерации не допускает субаренду без соответствующего договора. Устные соглашения не имеют юридической силы. Все условия должны содержаться в тексте документа. При его отсутствии, составляется отдельная бумага, где владелец недвижимости выражает согласие на сдачу площадей в субаренду.

Как заключить договор субаренды

При заключении договора субаренды, арендатор сдает на определенный срок недвижимое имущество, находящееся в пользовании, в соответствии с соглашением между ним и собственником помещения.

Без согласия и участия последнего, субаренда может быть признана незаконной. Поэтому заключать подобные соглашения без ведома владельца нельзя.

Согласие собственника можно получить разными способами:

Дополнительное соглашение к арендному договору;
Протокол совместного заседания;
Заверенное письмо.

Этот пункт можно сразу внести в текст договора между собственником и арендатором. В нем следует указать право последнего передавать во временное пользование недвижимое имущество, указанное в тексте документа.

Заключение договора субаренды не снимает с арендатора обязательств, взятых им по договору аренды. Данная правовая норма содержится в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Никакие договоры и соглашения между сторонами не должны ей противоречить или отменять ее.

Период, на который заключается субаренда, не должен превышать продолжительности первоначального арендного договора. Если срок последнего не определен, то тогда и субаренда заключается на таком же условии.

При составлении договора арендатора с субарендатором учитывают, что первый не может передать последнему больше прав на указанное недвижимое имущество, чем у него есть.

Если договор субаренды заключен на срок больше одного года, то его необходимо обязательно зарегистрировать в местном отделении Росреестра. Эта норма права распространяется на все соглашения, касающиеся недвижимости.

Что требуется для регистрации субарендного соглашения?

Перед проведением регистрационных действий, необходимо уплатить госпошлину. Квитанцию, подтверждающую это, следует приложить к остальным документам, передаваемым в государственный орган.

Пакет бумаг для регистрации сделки субаренды:

Паспорта участников сделки для удостоверения личностей арендатора и субарендатора;
Договора аренды и субаренды. Первый служит правоустанавливающим документом на указанное недвижимое имущество. Количество экземпляров договора субаренды не должно быть меньше двух;
Кадастровый, технический паспорт на имущество или иные бумаги, в которых содержится описание передаваемой в субаренду недвижимости.

В органах Росреестра можно получить уточненный список требуемых для регистрации сделки субаренды документов.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Что это такое субаренда | Юридическая Энциклопедия

Исходя из положений статьи 615-й в Гражданском Кодексе РФ, арендаторы обладают правами, при согласии арендодателей, производить сдачу арендованных имущественных ценностей в субаренды, производить передачу перечня своих прав и обязанностей по арендным договорам иным лицам.

Иначе говоря, субаренды помещений подразумевают произведение сдачи арендаторами арендуемых ими помещений по аренде для третьих лиц. Таким образом, в качестве основной трудности подобных сделок выступает как раз участие в них третьих сторон. Следовательно, в подобных сделках возрастает количество специфических нюансов.

Что это такое субаренда

Исходя из прописанных в статье 615-й ГК РФ положений, арендаторы обладают возможностями по сдаче арендованным ими помещений по субаренде исключительно при наличии соглашения с арендодателями. Вне подобных договоренностей по сдаче помещений в субаренды от собственников помещений, вне действия по субарендам будут признаны незаконными.

Кроме того, данные договоренности должны быть задокументированными. Основной проблемой во время подписания подобных документов считается отсутствие в кодексе специального раздела, определяющего нюансы подобных соглашений.

Специфика оформления документации

На сегодняшний день, когда заключаются подобные арендные договоры, согласия собственников по субарендам прописываются в текстах самих документов или в отдельных документах, предоставленных арендодателями. Данные документы могут оформляться как специальное договорное приложение, либо в виде писем, соглашений, протоколов, договорных дополнений, копии которых в обязательно порядке получаются на руки.

Отметим существование очередного нюанса процедуры. Когда разрешения по субарендам прописываются в арендных договорах, арендаторы далее освобождаются от извещения арендодателей по проведению каждых подобных сделок. Здесь, разумеется, становится очевидным выгодность положения арендаторов, однако существует наличие опасностей для арендодателей, поскольку при произведении подписаний арендных договоров с правами по субарендам, они не обладают полными данными по поводу мероприятий по субарендам.

Как правило, по договорам субаренды производится предоставление помещений, находящихся в собственностях муниципального образования, следовательно, есть возможность возникновения трудностей по получению согласия собственников.

uristhome.ru

Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Юридическая консультация > Предпринимательная деятельность > Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Большинство отечественных предприятий обладают помещениями и участками земли, которые не задействуют в производственных целях. Чтобы сократить убытки за простой свободных квадратных метров, многие производственники практикуют сдачу их внаем на основании заключенных договоров. В свою очередь, арендаторы подобных помещений и земельных участков, стараясь покрыть свои расходы, сдают свободные площади, в так называемую субаренду.

По сути, составление такового вида соглашения довольно сложная процедура и непосвященный в нее тонкости человек может легко запутаться. Поэтому, чтобы иметь понимание о контракте субаренды, необходимо иметь определенные знания, состоящие из целого ряда понятий.

Общее определение соглашения субаренды

Субаренда — это определенный вид правовых отношений

Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды.

Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска. Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Без письменного оформления такая сделка по закону будет считаться не действительной, так как алгоритм передачи арендованного имущества в наем четко должен быть прописан в самом договоре аренды. Если такового нет, то должен быть составлен отдельный документ, где присутствует согласие собственника совершать подобные действия.

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду

Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества. Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения. В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Суть возможных рисков в контракте субаренды

Субаренда — это рисковая сделка

Субаренду также необходимо понимать, как сложную процедуру, наполненную многими рисками. Если взять и рассмотреть детально данный документ, то можно четко увидеть в его содержании множество плюсов и минусов. Стоит сразу отметить, что особенно в этом вопросе рискует владелец переданного в наем имущества.

Основной положительной стороной для контрагента является, что он не обязан согласовывать с собственником имущества, с кем собирается оформлять договор субаренды. То есть в своих действиях он имеет полную свободу. Но, для самого арендодателя таковая свобода действий является отрицательной стороной. Здесь плохо то, что он не будет ведать, кто будет хозяйничать с его собственностью.

Необходимо обратить внимание, что субаренда муниципального имущества возможна только после согласия местных властей. Для этого надобно пройти установленную процедуру, процесс которой состоит из согласований с руководителями местных структурных ведомств. Некоторые умельцы, не желая возится с бумагами и стоять в очередях под кабинетами местных чиновников, стараются обойти ее стороной.

Профессиональные юристы не рекомендуют заниматься махинациями в этом вопросе. Если откроются факты подобных действий, то больших неприятностей не избежать. Лучше потратить время на данную процедуру, чем получить в ответ испорченные договорные отношения с муниципальными органами власти, а также держать ответ перед законом.

Субаренда или покупка, что лучше? Ответ ищите в видеоматериале:

Процесс заключения контракта субаренды

Процедура оформления соглашения на субаренду имущества в основном заключается в получении согласия собственника на подобное действие. Об этом важном моменте никаким образом нельзя забывать. Только таким образом данный документ будет иметь полную легитимность.

Второй аспект этого процесса – это установление срока действительности соглашения субаренды. Здесь важно знать, что он не должен превышать времени легитимности арендного контракта. Если в документе найма заложена автоматическая пролонгация, то она может касаться и соглашения субаренды. Но в любом случае съемщик имущества не имеет права предоставить своему субарендатору больше времени на пользование, чем имеет сам.

В случае досрочного прекращения контракта по аренде, то и договорной документ субаренды теряет свою действительность. Также он будет считаться вне закона, когда будет установлен факт не легитимности основного договора по найму.

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Многие граждане интересуются вопросом, что такое субаренда земельного участка, и в чем заключается сущность ее образования. Эта проблема становится особенно актуальной, когда у второй стороны, или контрагента владельца, возникает нужда сдать землю внаем повторный раз, то есть в субаренду.

Статья 8, действующего Закона об аренде предусматривает таковую возможность. Здесь главным условием является – неизменность целевого предназначения земельного участка. Если назначение участка заключается в выращивании сельскохозяйственных культур, то при использовании в субаренде он не должен использоваться в ином направлении.

Для того, чтобы землей могла пользоваться третья особа по своему целевому применению, необходимо иметь согласие арендодателя, которое должно быть оформлено в письменном формате. В ином случае подобное действие будет недействительным. То есть, в подобной ситуации оформление контракта субаренды не возможно.

Налоговый кодекс России в пункте 288,6 статьи 288 устанавливает, что величина оплаты за субаренду земельного участка не должна превышать суммы, которую арендатор платит собственнику. Процедура внесения денежных средств за использование участка третьим лицом обязана, выполнятся в оговоренные в соглашении сроки. За не соблюдение части контракта по оплате за использование земли субарендатор отвечает перед контрагентом собственника.

На практике ни один владелец земельного надела не потерпит просрочки внесения платежей от субарендаторов, так как он сам обязан вовремя платить в местный бюджет.

Штрафные санкции из-за недобросовестности и разгильдяйства ни кому не нужны. Чтобы в действительности избежать подобных эксцессов, необходимо в первую очередь перед оформлением и утверждением контракта сделать проверку на вопрос репутации того лица, с которым предполагается сотрудничество. Стоит помнить, что безответственный субарендатор кроме боли ничего больше не принесет.

Передача в субаренду площади земли является довольно сложно процедурой. Исходя из этого, перед процедурой передачи ее в пользование третьему лицу необходимо подробно изучить все существующие на сегодняшний день нормы и правила. Такие знания помогут избежать множества подводных камней и неприятностей.

Рентабельность субаренды жилых помещений

Субаренда не может заключаться на срок, длиннее, чем аренда

В крупных городах и туристических центрах имеет развитие бизнес, когда производится сдача в наем жилых помещений по часовым тарифам, а также посуточно или на несколько дней. Подобные коммерческие действия будут иметь успех там, где присутствует большой командировочный контингент клиентов, так как большинство людей приезжая в чужой город отдают предпочтение съемным квартирам, чем гостиницам.

Что собой представляет субаренда жилых помещений, и в чем заключается рентабельность? Ответ на данный вопрос простой. Берутся в аренду сразу несколько пригодных для проживания жилых помещений и передаются в непродолжительный наем третьим лицам. Выгода здесь стопроцентная, если приравнивать ее к приоритетам долгосрочной сдачи квартир. В рассматриваемом поле коммерческой деятельности нужно соблюдать определенные правила:

Правило 1. Надобно выделить определенную сумму денег для покупки вещей, повышающих комфорт проживания. К ним обычно относятся микроволновая печь, холодильный агрегат, телевизор, устройство для подключения сети интернета и спальные принадлежности.
Правило 2. Обеспечивать постоянное наличие моющих средств и других средств бытовой химии. Здесь также важным является регулярная уборка в сдаваемых жильцам помещениях.

Подобные растраты, идущие на соблюдение указанных правил будут выглядеть незначительными издержками по сравнению с той прибылью, получаемой от субаренды жилых помещений на короткий срок. Здесь важно помнить, что рентабельность данного бизнеса будет во многом зависеть от активности поиска и привлечения субарендаторов. Довольный постоялец при следующей поездке обязательно вернется на то место, где комфортно было проживание.

Мнение юриста-эксперта:

В большинстве случаев субаренда используется как самостоятельный бизнес. Это значит, что арендатор заключает с собственником здания или помещения договор аренды с правом передачи их в субаренду. Помещение может быть большим, также, как и здание. Арендатор разделяет их на меньшие с целью передачи в субаренду.

Арендатор платит арендную плату существенно меньшую (оптовую цену), чем за каждое помещение в отдельности. А в субаренду передает помещения по рыночным розничным ценам. В этом и состоит экономическая сущность бизнеса. Сама процедура заключения договоров субаренды ничем не отличается от заключения договора аренды.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

ВКонтакте

Класс

juristpomog.com