svidetel24.info

Алгоритм создания спецсчета на капремонт МКД

Алгоритм создания спецсчета в банке на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Многие собственники жилья в многоквартирных домах Кирова как обычно вносят плату за капремонт на счет регионального оператора и до сих пор не знают, что есть и другой, более надежный и реально достижимый путь — создание спецсчета на капремонт дома. И удачных примеров использования спецсчета на капитальный ремонт дома в нашем городе становится, вместе с работой нашей компании, всё больше и больше.

Течет крыша и вода подтапливает квартиры. Ремонт системы водоснабжения. Ремонт стояков. Ремонт фасада с его утеплением. Ремонт цоколя дома. Благоустройство придомовой территории. Ремонт коммуникаций дома в подвальном помещении. Варианты капитального ремонта в доме есть и их много!

Но как открыть специальный счет вашего многоквартирного дома, перестать зависеть от регионального оператора и получить капремонт в ближайшее время, а не через 10-20 лет?

• Нужно провести собрание собственников жилья вашего многоквартирного дома. Активист и любой собственник имеет право созвать внеочередное собрание собственников жилья.

• На собрании поставить вопрос об открытии спецсчета и определить владельца этого счета. Поскольку владельцем спецсчета может быть только юридическое лицо, то им может стать либо ТСЖ, либо ТСН, либо УК. Мы поможем его создать! 

• Перед собранием этим нужно договориться с ТСЖ, либо с управляющей компанией об открытии спецсчета и его дальнейшем сопровождении. А также обсудить стоимость этой услуги.

• На собрании уполномочить лицо, которое будет распоряжаться этим спецсчетом (ставить подпись на платежном документе).

• По результатам общего собрания собственников, необходимо составить протокол, в котором отобразить все вопросы и подписать его. Аспекты вопросов, отражаемых в протоколе ОСС, часто меняются, поэтому актуальность их необходимо проверять согласно главы 15 ЖК РФ, регионального законодательства.
• После уполномоченное лицо вместе с председателем ТСЖ, ЖСК, ЖК, ФКР либо с представителем УК отправятся в аккредитованный банк и откроют спецсчет.
• После открытия счета, владелец спецсчета, вместе с протоколом и справкой об открытии счета, лично уведомляет орган государственного жилищного надзора о выбранном способе формирования фонда капремонта дома (Ст. 172 ЖК РФ)
  
• Регоператор обязан перевести все денежные средства, собираемые с жильцов этого конкретного дома на их спецсчет через 1 год и в случае если нет задолженности.

В случае, если владельцем специального счета выбран Региональный оператор (возможен для всех способов управления домом – товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, управляющая компания, непосредственное управление):

•    собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес Регионального оператора протокол общего собрания, которым оформлено это решение; 
•    Региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, указанных Жилищным кодексом РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами.

Региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии собственниками решений, предусмотренных Жилищным кодексом РФ (ч. 3 и 4 ст. 170 ЖК РФ), справки банка об открытии специального счета.

После того, как открывается спецсчет, жильцы вправе устанавливать сроки проведения капремонта в своем доме и не зависеть от желания власти.

Также общим собранием принимается решение о необходимости капремонта того или иного элемента здания.

Чтобы открыть спецсчет, необходимо прежде всего, желание всех жильцов открыть спецсчет (50% всех жильцов) сделать ремонт в собственном доме как можно быстрее (2/3 всех жильцов) и контролировать расходы собственных собранных денег.

Алгоритм не самый быстрый и достаточно затратный по времени и усилиям активных жильцов дома. И наша компания «Центр организации капитального ремонта» оказывает все услуги по подготовке, организации и проведению капитального ремонта вашего дома. Мы поможем жильцам дома на всех этапах открытия спецсчета, решим множество правовых, юридических и финансовых вопросов, а уже затем качественно выполним любой вид запланированного капремонта в самое ближайшее время.

А наш банк-партнер бесплатно откроет и будет бесплатно обслуживать этот спецсчет!

Если есть вопросы, мы обсуждаем их вместе с вами каждый вторник и четверг в нашем офисе на Мельникова 20А, а записаться можно ежедневно по тел. 32-82-28 или по бесплатному номеру 8.800.55-130-13.

О капремонте дома заботы берем на себя!

www.centr43.ru

ВЗНОСЫ НА КАПРЕМОНТ НА СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ — ТОЛЬКО НАПРЯМУЮ? — Законодательство. Государство и право — Каталог статей

Каким образом следует организовать уплату взносов на капитальный ремонт в случае, если фонд формируется на специальном счете? Вправе ли ТСЖ, УК принимать взносы в кассу или на свой текущий расчетный счет и затем зачислять их на собственный специальный счет?

Порядок внесения платы за ЖКУ

Исходя из п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт является элементом платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД. Поэтому предлагаем начать со ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги» ЖК РФ. Но в ней говорится не о порядке, а об основаниях для внесения платы: это платежные документы, а также сведения о размере платы, размещенные в информационной системе, позволяющей вносить плату <1> (ч. 2).

———————————

<1> Данный сервис будет предоставляться, в частности, в государственной информационной системе ЖКХ, о которой мы расскажем в ближайших номерах журнала.

Согласно ч. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ (собственники помещений в доме, не являющиеся членами товарищества) вносят обязательные платежи и (или) взносы (плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги) в порядке, установленном органами управления товарищества (в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ), в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 настоящего Кодекса.

В силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в доме, в котором не создано ТСЖ и управление которым осуществляет УК, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 данной статьи (здесь сказано о прямых расчетах с РСО за коммунальные услуги) и ст. 171 настоящего Кодекса.

Порядок уплаты взносов на капитальный ремонт

Обратим внимание на выбранные законодателем формулировки ст. 171 «Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт» ЖК РФ.

Часть 1 данной статьи посвящена формированию фонда на счете регионального оператора: собственники помещений уплачивают взносы на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ. Но здесь не уточняется, кому именно уплачиваются взносы. Впрочем, из сущности самого способа формирования фонда это ясно: они перечисляются региональному оператору. Вспомним, что платежи собственников помещений в данном случае составляют имущество регионального оператора (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 171 ЖК РФ содержит правило о формировании фонда капремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора: взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Но в этой норме не урегулирована ситуация, когда владельцем специального счета является управляющий МКД (ТСЖ, ЖСК и УК).

Возвращаясь к положениям ст. 155 ЖК РФ, обратим внимание на следующие моменты:

— в ч. 7, где идет речь о внесении платы УК, сказано, что платежи перечисляются УК, за исключением случаев, предусмотренных ст. 171 ЖК РФ. Эта норма была актуальна в то время, когда УК не могла выступать в роли владельца специального счета. Именно поэтому взносы на капитальный ремонт тогда не уплачивались УК, а перечислялись в «котел» или на специальный счет, открытый на имя регионального оператора. То есть все возможные случаи уплаты взносов на капитальный ремонт были предусмотрены ст. 171 ЖК РФ. То, что ч. 7 ст. 155 ЖК РФ не поправили после 01.01.2015, по мнению автора, является неумышленным упущением законодателя;

— напротив, ТСЖ изначально могло быть владельцем специального счета, видимо, поэтому в ч. 5 и 6 сказано, что собственники помещений вносят платежи в соответствии с решениями органов управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт согласно ст. 171 ЖК РФ. Поскольку данная статья регулирует только два частных случая уплаты взносов, выходит, что третий возможный вариант (когда фонд формируется на специальном счете, открытом на имя ТСЖ) реализуется в общем порядке, то есть согласно решению органов управления ТСЖ (для членов) и условиям договоров, заключенных с ТСЖ (для нечленов).

По сути, последний вывод содержит, пожалуй, единственное указание на порядок уплаты взносов на капитальный ремонт, когда фонд формируется без участия регионального оператора. Но фактически это ничего не проясняет.

О правовом статусе фонда капитального ремонта на специальном счете

Определив такой способ формирования фонда капитального ремонта, законодатель предусмотрел особый статус специального счета. В первую очередь обращает на себя внимание тот факт, что права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ). Денежные средства на специальном счете обособлены от имущества лица, на имя которого открыт этот счет. Так, на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца спецсчета (за исключением связанных с капитальным ремонтом общего имущества). В случае признания владельца банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ч. 6, 7 ст. 175 ЖК РФ). Открытие специального счета на имя определенного лица — это вынужденная мера, поскольку нужны консолидация средств множества собственников помещений на одном банковском счете и ответственное лицо, которое будет осуществлять операции по такому счету. Согласно терминам ГК РФ специальный счет в данном случае рассматривается как номинальный, а собственники помещений в доме — как бенефициары (см. ст. ст. 860.1 — 860.6).

Законом предусмотрены некоторые механизмы контроля за сбором средств фонда капитального ремонта. Так, при открытии специального счета его владелец обязан сообщить об этом органу госжилнадзора (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ). Согласно ч. 3 ст. 172 ЖК РФ владелец специального счета обязан представлять тем же чиновникам сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений, о размере остатка средств на специальном счете. В силу ч. 7 ст. 177 ЖК РФ банк, в котором открыт специальный счет, и владелец счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в МКД информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников помещений в МКД, об остатке средств на специальном счете и всех операциях по данному счету. Если собственники помещений решат изменить владельца спецсчета или банк, в котором он открыт, владелец спецсчета обязан расторгнуть договор с банком и перечислить остаток средств на новый спецсчет. Если он не совершит требуемые действия, любой собственник помещения в МКД вправе через суд взыскать средства, находящиеся на специальном счете (ч. 5 ст. 176 ЖК РФ).

Накопление фонда капитального ремонта на специальном счете, открываемом на каждый дом, обеспечивает наглядный учет денежных средств и ограничивает владельца счета в распоряжении чужими, по сути, денежными средствами. Из приведенных норм можно понять, что законодатель обеспечил неприкосновенность и сохранность средств собственников помещений на специальном счете. Но опять же в них нет прямого указания на техническую составляющую сбора денег.

Каким образом можно собирать взносы на капитальный ремонт?

Итак, в Жилищном кодексе указано, что платежи собственников помещений вносятся управляющей организации или в соответствии с решениями органов управления ТСЖ (либо ресурсоснабжающей организации, если на общем собрании принято решение о прямых расчетах за коммунальные услуги). Это означает, что денежные средства вносятся в кассу получателя или на его банковский счет. Более конкретно способы внесения платы за коммунальные услуги описаны в пп. «а» п. 65 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому потребитель вправе по своему усмотрению оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов, открытых в том числе для этих целей в выбранных им банках, или путем перевода денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через Интернет и в иных формах, предусмотренных законодательством РФ.

Дополнительно в силу ч. 15 ст. 155 ЖК РФ лицо, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, вправе осуществлять расчеты с собственниками помещений и взимать плату при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, которые ведут деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

Примечание. Если читать закон буквально…

…в нем не найти запрета на прием взноса на капитальный ремонт в кассу или на расчетный счет владельца специального счета. Это выгодно с точки зрения экономии затрат на сбор платежей.

Поскольку взнос на капитальный ремонт является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги, многие управляющие — владельцы спецсчетов включают его в единый платежный документ, принимают общей суммой весь платеж в кассу или на свой текущий расчетный счет и впоследствии перечисляют деньги на специальный счет. Аналогичным образом при привлечении платежных агентов по договору последние принимают взнос на капитальный ремонт наличными денежными средствами и перечисляют его со своего специального счета на спецсчет, предназначенный для формирования фонда капитального ремонта.

Оценивая правомерность данных действий, следует признать, что прямой запрет на их осуществление отсутствует. Тем не менее возьмем на себя смелость порассуждать и выявить цели законодательного регулирования.

Практика знает немало ситуаций, когда получатель денежных средств (владелец банковского счета) связан с контрагентами договорными обязательствами, которые с учетом законодательных норм требуют немедленного перечисления денег третьим лицам. То есть деньги в этом случае фактически не принадлежат получателю. Пример: денежные средства, полученные агентом в связи с исполнением сделки, заключенной в интересах принципала, должны быть перечислены последнему (ст. 999 ГК РФ). Это правило конкретизировано в Федеральном законе от 03.06.2009 N 103-ФЗ, согласно которому денежные средства, принятые платежным агентом от населения, должны быть сданы в кредитную организацию для зачисления на его специальный счет в полном объеме (ч. 15 ст. 4) и затем перечислены на специальный счет поставщика услуг. Еще один пример: абонент обязан своевременно и в полном объеме оплачивать РСО поставленные коммунальные ресурсы. Этого властям показалось мало, в связи с чем появилось Постановление Правительства РФ от 28.03.2012 N 253, в соответствии с которым денежные средства, полученные от потребителей в качестве платы за коммунальные услуги, должны быть незамедлительно перечислены РСО.

Как видим, в приведенных случаях в правовых актах не указано, что поступающие на счета получателей денежные средства принадлежат третьим лицам (то есть в расчетах используются обычные, не номинальные банковские счета), но тем не менее прямо регулируется движение денежных средств. Цель законодательного регулирования — исключить злоупотребления со стороны получателя денежных средств (УК, платежного агента) в виде неполного или несвоевременного перечисления «чужих» денежных средств адресатам.

Примечание. Мнение автора

Цель законодательного регулирования формирования фонда капитального ремонта на специальном счете состоит в обеспечении сохранности денежных средств на всех этапах их движения. Этой цели соответствует поступление их на специальный счет напрямую от плательщика.

В случае с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете законодатель пошел гораздо дальше (все основные моменты перечислены в предыдущем разделе статьи). Поэтому есть основания полагать, что его воля заключалась в обеспечении прямого поступления денег на специальный счет от плательщиков без участия необязательных посредников. Безусловно, без помощи банка с этой задачей не справиться.

Если УК или ТСЖ будут принимать взносы на капитальный ремонт в кассу или на свой расчетный счет, они получат возможность пользоваться и в полном объеме распоряжаться этими деньгами. Достоверное «разнесение» полученных сумм по плательщикам и периодам внесения платежа в учете потребует дополнительных усилий. Кроме того, существует риск обращения взыскания на денежные средства в кассе или на обычном банковском счете (не всегда удается предупредить собственников помещений о том, что счет арестован и не следует перечислять на него платежи). То есть на каждом этапе продвижения денежных средств возрастает риск нарушения статуса денежных средств, внесенных в качестве взносов на капитальный ремонт (порядок их хранения и использования).

В случае привлечения платежных агентов фактически добавляется дополнительное звено, которое еще с большей вероятностью может оказаться слабым. Нередко платежные агенты не только принимают наличные деньги, но и выполняют расчет и осуществляют учет платы, поэтому управляющий МКД (владелец спецсчета) фактически теряет контроль за состоянием расчетов с собственниками помещений — возможностей для злоупотреблений у платежного агента еще больше (к примеру, известно, что платежные агенты не всегда перечисляют денежные средства УК в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором, так что даже приходится в судебном порядке взыскивать с них долги).

Кстати, обратим внимание на название способа формирования фонда — перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (п. 1 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). То есть фонд ремонта — это и есть сами денежные средства, а специальный счет — место их хранения. Собственники помещений в МКД перечисляют денежные средства на специальный счет третьего лица, но при этом из собственности плательщиков деньги не выбывают.

Сравните с альтернативным способом — перечислением взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (п. 2 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Напомним, что региональный оператор обязан выполнять капитальный ремонт в соответствии с программой независимо от достаточности средств, перечисленных жильцами конкретного дома в «котел» (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ). То есть здесь первичны взаимные обязательства собственников помещений и регионального оператора, а не объем фактически собранных денежных средств. Полагаем, что это указывает на возможность привлечения региональным оператором платежных агентов и платежных банковских агентов для сбора взносов на капитальный ремонт.

* * *

Закон прямо не устанавливает порядок уплаты взносов на капитальный ремонт в случае, если фонд формируется на специальном счете, открытом на имя управляющего МКД. Запрет на прием взноса в составе платы за жилое помещение и коммунальные услуги в кассу или на расчетный счет УК (ТСЖ) в Жилищном кодексе отсутствует. Однако анализ норм и воли законодателя позволяет прийти к выводу, что собственники помещений должны перечислять взносы на капитальный ремонт напрямую на специальный счет. Значит, доступны только два варианта платежа: путем перевода денежных средств без открытия банковского счета и путем их перечисления с собственного банковского счета. Уплачивать взносы на капитальный ремонт наличными (в кассу управляющего или через платежный терминал) нельзя, как нельзя и перечислять их на транзитные счета расчетно-кассовых центров или текущие расчетные счета управляющих. Впрочем, ответственность за невыполнение данного принципа законом не предусмотрена.

С.Н.Козырева

Эксперт журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

(«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2015, N 4)

vuzirossii.ru

проблемы и риски специального счета » Вcероссийский отраслевой интернет-журнал «Строительство.RU»

Законодательные барьеры, организационные проблемы, а также отсутствие специальных банковских кредитных продуктов — вот главные причины, препятствующие расширению модели оплаты капремонта многоквартирного дома через специальный счет. О том, как изменить эту ситуацию, говорили участники дискуссионного клуба «Специальный счет: механизм реализации инициатив собственников по проведению капитального ремонта», который прошел на днях в Фонде «Институт экономики города».

Копить самим или отдать на откуп?

Напомним, что с лета прошлого года капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) стал задачей самих жителей этих домов. И, хотя платежи по капремонту являются обязательными, именно собственники должны принимать решение, каким образом они будут финансировать предстоящие работы.

Напомним нашим читателям, что здесь есть два способа. Самый легкий — ничего не предпринимать. Тогда деньги автоматически попадают в так называемый общий котел — на счет регионального оператора. Однако при этом собственники-молчуны теряют возможность как-либо оперировать уплаченными взносами. Их деньги используются на оплату текущих расходов по реализации региональной программы капремонта, а дом поставлен в очередь, и работы по его ремонту могут начаться через десятки лет.

Второй способ — открытие специального счета в банке — дает возможность самостоятельно решать, когда и куда тратить накопленные средства. Однако при этом собственники сталкиваются с такими трудностями, что зачастую всякое желание открывать спецсчет отпадает. Более того, известны случаи, когда собственники изменили свое решение в пользу общего котла. Почему это происходит?

Закон не на стороне собственника

По данным Фонда «Институт экономики города»,  лишь 9,5% общего числа МКД, включенных в региональные программы, выбрали для себя форму специального счета. При этом в Московской области, например, эта доля вообще составляет всего-то 4,3%.

Есть, правда, и обратные примеры. В частности, в Удмуртии собственники почти 52% домов выбрали вариант самостоятельного накопления средств на капремонт.

— У нас очень высокий уровень конкуренции на рынке управления жильем, — рассказала начальник управления жилищного хозяйства Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики Диана Новомейская. — В Ижевске, например, на 9 тыс. домов приходится 3 тыс. управляющих компаний, которые уже давно сформировали своеобразные общие котлы по капитальному ремонту. Когда же вступили в силу положения Жилищного кодекса, и жители, и УК уже были к этому готовы.

А вот в Москве ситуация обратная. Председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Московской городской Думы Степан Орлов считает, что 9% спецсчетов — это проблема огромных столичных МКД.

— Чем больше дом, тем больше в нем квартир и тем сложнее развивать здесь самоуправление, — поясняет эксперт, — труднее провести легитимное общее собрание, взяв на себя ответственность за судьбу своего дома.

Действительно, законодательство в этом вопросе находится не на стороне собственника. Для того чтобы выбрать спецсчет, необходимо провести общее собрание собственников и принять решение в 2/3 голосов. Но как это сделать в доме, где 600 и более квартир?

Кроме того, требования по оформлению протокола собрания, даже если оно и вынесло решение, слишком сложные. Любая ошибка — и средства принудительно переводятся в общий котел.

А платит кто?

Но даже если собственники успешно преодолели все законодательные препоны, их проблемы на этом далеко не закончились. Вполне возможно, их деньги на спецсчет просто не попадут. В более чем половине случаев владельцами специальных счетов являются региональные операторы, которые просто не заинтересованы в выставлении платежных документов.

Законодательство также никак не регламентирует учет поступления средств, начисление пени за неуплату на специальный счет. Бывают ситуации, когда владелец счета, лицо, выставляющее платежные документы, и управляющая организация — это три разных юрлица. Ну и кто здесь за что отвечает?

— В Марий Эл люди активно открывали спецсчета, но потом не получили никаких платежных поручений, и собираемость по ним оказалась крайне «невыразительной», — поделился печальным опытом член комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Олег Шеин. — Сейчас такие спецсчета находятся под угрозой закрытия. Региональные операторы ссылаются на то, что это не является их обязанностью. Я считаю, что их следует законодательно обязать это делать.

Встречаются и такие случаи: управляющая организация выставляет плату, но деньги уходят не на спецсчет, а куда-то еще. А раз деньги на счет не поступают, собственники помимо своей воли сваливаются в тот же пресловутый общий котел.

Кроме того, формирование фонда капремонта на специальном счете связано с дополнительными расходами собственников МКД. Это и оплата услуг по выставлению платежных документов, и расходы по обслуживанию счета, предоставлению необходимых сведений, работе с должниками. Деньги необходимы и для самой организации работ: выбора подрядчика, заключения договоров, технического контроля и пр.

— Нам нужно создавать специальные центры в поддержку собственников, поскольку для проведения капремонта необходим огромный организационный ресурс, — говорит  исполнительный директор СРО «Межрегиональная гильдия управляющих ЖКХ» Вера Москвина. — Ведь собственник может и переоценить свои возможности.

Без кредита никуда

Наконец, переводить средства на специальный счет сегодня, увы, невыгодно и с экономической точки зрения. Жители копят средства, но нет гарантии, что к моменту ремонта эти деньги не съест инфляция, а возможности поместить их на депозит нет. Выход напрашивается сам собой: не ждать, когда средства накопятся в полном объеме, а взять кредит и ремонтировать как можно быстрее. Но и здесь свой клин: нет подходящих кредитных продуктов.

— Ставка, которую банки сейчас могут предложить по капремонту, сопоставима с кредитованием бизнеса: 15—17%, — сетует начальник департамента корпоративного бизнеса ПАО «Банк «Возрождение» Ирина Семенова. — Банкам очень нужна господдержка. И такие примеры есть. В частности, при кредитовании малого бизнеса банки получают дешевые деньги от соответствующих институтов. В случае же с капремонтом — воз и ныне там. 

Однако и господдержка, случись таковая (например, с использованием возможностей Фонда содействия реформированию ЖКХ), все равно не решит всех проблем. Отношения между банком, формальным заемщиком и собственником нужно законодательно отрегулировать, поскольку сейчас все участники сталкиваются с повышенными рисками.

— У нас фактически нет заемщика, и это системная проблема жилищного законодательства, — считает управляющий директор ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» по подготовке проектов развития коммунальной инфраструктуры Сергей Сиваев.

По мнению эксперта, международный опыт показывает, что лучший заемщик — это ассоциация собственников жилья, в которой действует солидарная ответственность собственника в пределах своей доли. Такая конструкция формирует ответственность конечного плательщика за возврат кредита и делает схему кредитования живой. А пока у нас действует конструкция в виде ТСЖ с добровольным членством и без ответственности, кредитование всегда будет исключением, и к тому же дорогим, резюмирует Сиваев.

Что делать?

Если не решить все эти проблемы, ситуацию с переходом на спецсчета изменить не удастся. Скорее всего, она только ухудшится, ведь собственники в этом случае побегут от неурядиц в старый добрый общий котел. По мнению организаторов мероприятия, изменить нужно в первую очередь законодательство.

— Необходимо снизить требования по количеству голосов на общем собрании собственников до 50% и упростить требования к оформлению протокола, — предлагает руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. — Также нужно исключить случаи перехода специального счета к общему котлу без решения собрания собственников. Если же возникают какие-то проблемы, передать спецсчет регоператору. Наконец, мы предлагаем внести изменения в жилищное и банковское законодательство, чтобы устранить недостатки регулирования и снизить риски.

Достаточно ли будет таких изменений? Наверное, нет. С другой стороны, с чего-то начинать надо. А главное, что нужно изменить, — отношение всех участников процесса к тому, что они делают.

— Сейчас растет спрос на дома, где открыты спецсчета и работают ТСЖ. Это реальный аргумент за ответственное отношение собственников, — делает выводы представитель Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрей Пинчуков. — А больше всего проблем в тех МКД, где даже нет советов домов. А таких, между прочим, 60%.

Вот и получается, что проблема не в деньгах, а в головах. Нам не хватает уважительного отношения к собственности — как со стороны граждан, жильцов, так и со стороны родного государства.

Евгений ГОРЧАКОВ

Фото:  vk.me, primechaniya.ru, zyuzinomedia.ru, komgazeta.ru

rcmm.ru