ВАЖНО! Если жилье было возведено на чужом участке, собственник земли вправе не заявлять о его сносе, а может обратиться в суд с заявлением о признании права владения этой постройкой.

При удовлетворении этого требования самовольный застройщик может получить компенсацию за строительство объекта. Ее сумма определяется судом. При определении компенсации судья детально оценивает вложения, которые внес гражданин, а также рыночную стоимость объекта.

Самовольное строительство – последствия

В соответствии с Федеральным законом «Об архитектурной деятельности», 3 пункт 25 статьи которой предусматривает наказание за самовольное строительство, ответственность гражданина за несогласованную установленным образом постройку.

Помимо Федерального закона за нарушение требований при строительстве также наступает ответственность, только уже административная, предусмотренная КоАП, в том числе штраф за незаконное строительство частного дома.

Постановление пленума Верховного суда дало разъяснения по вопросам самовольной постройки. Он пояснил, что если гражданин не может предоставить разрешение на строительство, одно только это основание не может повлечь за собой отказ в признании судом права на постройку. В ходе судебного заседания суд обязан выяснить, осуществляло ли лицо какие-либо действия для признания дома законным, обращалось ли с соответствующим заявлением в уполномоченные органы и какое заключение в связи с этим было вынесено, на какие нормы закона ссылалось.

И, если выяснится, что гражданин предпринимал действия для легализации строения и только это основание стало помехой для признания права владения на него, суд должен удовлетворить такое исковое заявление (Постановление Пленума ВС РФ №10).

Еще одно важное дополнение. Самовольная пристройка не может входить в жилищный фонд и относиться к жилым помещениям. Поэтому лицо, которое осуществило строительство этого объекта, не может в нем прописаться, и на законных основаниях проживать в нем.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Cамовольное строительство и его последствия» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Самовольное строительство: судебная практика

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Продолжаем рассказывать о ключевых моментах из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

1. О приобретательной давности
«При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ)».
Важно: приобретательная давность не распространяется на строение, расположенное на незаконно занимаемом земельном участке.

2. При каких условиях возлагается обязанность по сносу объекта?
«Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства».
Обязанность по сносу самостроя может быть возложена на застройщика только при наличии его вины. Если в деле нет доказательств вины застройщика в нарушении градостроительных норм, то обязать его снести самовольную постройку за его счет нельзя.

3. О действии градостроительных норм во времени
«Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГсК РФ)». При рассмотрении споров суды применяют те градостроительные нормы и правила, которые действовали на момент возведения постройки.

Важно: самовольные постройки (не относится к жилым домам), возведенные ранее 01.01.1995 г., не считаются таковыми, так как само понятие было распространено на здания и сооружения только с вступлением в силу первой части ГК РФ.

4. Что такое «существенные нарушения строительных норм и правил»?
«К существенным нарушениям строительных норм и правил, суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц».
Важно: в ваших же интересах предоставить в суд исчерпывающее количество данных о том, что постройка никому не мешает (это может быть согласие владельцев смежных участков и т.д.).

5. Есть ли возможность избежать сноса, даже если есть нарушения строительных норм?
При назначении судебной экспертизы обязательно поставьте вопрос перед экспертом о том, возможно ли устранение нарушений строительных или противопожарных норм без сноса объекта. Это позволит избежать сноса строения путем переустройства.

6. Можно ли признать право собственности на часть самовольной постройки?
Нет. Признать право собственности на часть объекта в порядке ст. 222 ГК РФ нельзя. Примером такой ситуации является признание права собственности на самовольно возведенный гараж, на земельном участке, предоставленном всему гаражному кооперативу.

7. О праве на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке
«Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Признать право собственности можно, когда объект расположен на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды. В таком случае следует учитывать условия договора аренды. Если в нем предусмотрена возможность возведения временных построек, а построен объект капитального строительства, то скорее всего суд не признает ваши права собственности.

8. О реконструкции объекта
«При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости».
Важно: если постройка выполнена виде надстройки к первоначальному объекту, то лучшая стратегия защиты — это признание права на весь реконструированный объект. Не применяется относительно перепланировки или переоборудования.

9. О целевом назначении земельного участка
Подготавливая исковое заявление, принимайте во внимание, возведена ли постройка на земельном участке, отведенном для этих целей.
Если при возведении нарушены правила целевого использования земли либо строительство было вопреки правилам градостроительного зонирования, то объект подлежит сносу.

10. О запрете на новое строительство как основание для сноса
Если существует обременение права собственности в виде запрещения нового строительства, и в нарушение него постройка все равно возведена, ее признают самовольной, а вас обяжут объект снести.

Дата редакции: 04.05.2015

ceur.ru

Самовольное строительство или самострой

В каких случаях необходима легализация возводимых на земельных участках дополнительных построек или пристроек? Попытки граждан разобраться в этом вопросе порождают множество спорных ситуаций.

Оформлять объекты строительства нужно во всех случаях, утверждает юрист Богушевский Ярослав, практикующий в сфере недвижимости уже свыше шести лет.

Незарегистрированные объекты строительства и уклонение от налогов

Все зарегистрированные объекты недвижимости подлежат обязательному налогообложению. Зная это, многие граждане не спешат с регистрацией построек. В этом контексте статья об уклонении от налогов и статья о самовольном строительстве тесно связаны между собой. Уклонение от налогов преследуется по закону. Росреестр и Кадастровая палата подчиняются Министерству экономического развития РФ. Сейчас требования к обязательному оформлению недвижимости ужесточаются и проводятся массовые проверки на предмет выявления незарегистрированных и не облагаемых налогом объектов строительства.

Даже так называемые сооружения вспомогательного назначения, будь то летняя веранда, баня, хозблок, без юридического оформления могут получить статус «самостроя».

Последствия самовольного строительства на собственном участке

Из Википедии понятно, что термин «самовольное строительство» (или «самострой») подразумевает возведение объекта строительства без разрешительной документации и с серьезным нарушением строительных норм. Самострой не может быть оформлен в собственность. Из этого следует, что ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду его будет нельзя, как и совершить с ним другие сделки. Хотя по большей части именно с такими просьбами обращаются в «ПРАВОЗЕМ». Самострой должен быть снесен силами построившего его либо за его счет, либо легализован.

Незнание не освобождает от ответственности, и, зачастую самовольное строительство осуществляется обывателем без задней мысли обойти закон. С точки зрения закона последствия подобных действий «от незнания» не будут отличаться ничем от последствий действий «по злому умыслу». Закон для всех един. И его незнание не освобождает от ответственности, поэтому правовые последствия самовольного строительства — наложение взысканий предусмотреных ст. 58 ГК РФ и ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Что обычно делает среднестатистический гражданин, обеспокоенный ситуацией неизвестности: «а будет ли мне что-то за это?», «у родственника знакомых, говорят, сорвалась выгодная сделка продажи участка из-за неоформленного гостевого домика», а «Ивану Ивановичу пришлось снести построенный им сарай, который буквально нависал над участком соседей»? Он начинает обсуждать эту ситуацию с соседями, друзьями и родственниками… Получает массу советов, зачастую противоречащих друг другу, что в дальнейшем может привести к неверным действиям и усложнению ситуации.

Категория земель и разрешение на строительство

Что нужно знать обывателю, задающемуся в таких ситуациях конечной целью не нарушить закон и не создать проблем в дальнейшем? Всегда ли и как скоро целесообразно оформлять постройки в собственность? Наш юрист Богушевский Ярослав рассмотрел несколько типовых ситуаций по возведению дополнительных строений и пристроек и дал рекомендации и пояснения.

— Категория земли — основное, на что необходимо обратить внимание уже на этапе проектирования строительства. Постройки бывают личными и коммерческими. Важно, чтобы назначение постройки или пристройки соответствовало категории земли. В зависимости от категории земель и вида разрешенного использования закон 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости в редакции от 03.07.16 определяет, в каких случаях необходимо, а в каких не нужно получать разрешение на строительство.

— Возведение объектов недвижимости на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, требует обязательного оформления. На землях под личное подсобное хозяйство, дачное строительство, сельхоз землях под садоводство — не требует, в этом случае постройки ставятся на учет по декларации. При возведении пристроек перепланировка и реконструкция требуют обязательного разрешения. Все этапы этих процедур можно найти на сайте «ПРАВОЗЕМ» в разделе услуг и консультаций. Дабы не столкнуться со сложностями в дальнейшем, следует производить строительство на предварительно зарегистрированной земле.

— Несоответствие нормативам по строительству в контексте купли-продажи недвижимости: продажа не соответствующих нормативам и неоформленных построек будет затруднена. Лучше избегать нарушений или попытаться как можно раньше оформить такие объекты. Если земля в собственности, закон, как правило, более благосклонен. Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ, все объекты, тесно связанные с землёй, на которой они построены, следуют судьбе земельных участков, кроме случаев, установленных Федеральным законом.

Интересы соседей

Например, сосед жалуется на то, что ваш склад или навес затеняет его огород. Если при строительстве были соблюдены все СНиПы (СНиП 30-02-97 с изменениями от 12.03.2001) и нормы по высотности, то, скорее всего, претензии соседа юридически не обоснованы (нужно также знать, что нарушения в пределах 40 см суд не рассматривает). В противном случае закон будет на стороне соседа. Ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают охраняемые законом права и интересы третьих лиц. П. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ устанавливает право собственника на возведение строений, если оно не противоречит целевому назначению участка, строительным регламентам, нормативам и правилам. Если существенные нарушения присутствуют, опираясь на пп. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, суд может вынести постановление о сносе такой самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник, чьи права были нарушены, может требовать устранить нарушения, даже если они не связаны с лишением владения. Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушение может быть устранено вплоть до восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

При возведении строений всегда благоразумнее заранее учитывать не только свои интересы, но и возможные последствия для соседей, и действовать в рамках закона. Также полагаться на устное согласие соседей, сегодня благосклонно закрывающих глаза на ваши формальные нарушения, не следует — неизвестно, как в дальнейшем обернётся эта ситуация для вас или ваших наследников. Даже если вы подписали у соседей акт согласования, его легко оспорить в суде.

Вспомогательные постройки

Такие помещения как гараж, баня, бассейн, летняя веранда и тому подобные сооружения, которые можно назвать постройками вспомогательного назначения (ст. 51 ГК РФ), также подлежат обязательному оформлению. Их можно зарегистрировать по декларации как нежилые строения, законность которых подтверждается правом собственности на дом. Для обоснования этого факта достаточно выписки из ЕГРП. Разрешение на строительство таких объектов получать не нужно, как не нужно вводить их в эксплуатацию.

Газификация дополнительных построек

Если в дополнительные постройки заведены отопление и газ, то по закону они уже не могут быть классифицированы как нежилые. Например, если пристройка к основному дому отапливается, то здесь возможно усмотреть случай реконструкции дома, который требует обязательного оформления.

Купля-продажа неоформленных построек

При продаже недвижимости с неоформленными постройками могут возникнуть проблемы. Из ст. 222 ГК РФ следует, что самовольные постройки не являются объектом собственности, а значит, какие-либо сделки по ним невозможны. Разрешить ситуацию возможно, опираясь на ст. 135 ГК РФ, если основное строение зарегистрировано.

В этом случае самовольная постройка, если она подпадает под определение вспомогательного строения, получает статус вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной вещи, и следует её судьбе, то есть при продаже идёт с ней в связке. Но отдельной оценки, а значит стоимости, такая самовольная постройка иметь не будет.

Поэтому объекты, которые желательно оценить при продаже, чтобы максимально увеличить общую стоимость сделки, необходимо легализовать.

Ипотечное жилищное кредитование

Особенно остро вопрос регистрации дополнительных построек встаёт в ситуации продажи ипотечнику — банки предпочитают не участвовать в сделках при наличии неоформленных построек. Такие постройки нельзя использовать в качестве залога. Юристы «ПРАВОЗЕМ» заинтересованы помочь в решении этих вопросов.

Наследование неоформленных построек

Нужно также знать, что при передаче наследства учитываются только те постройки, на которые оформлено право собственности. Свидетельство о праве на наследство на неоформленные постройки выдано быть не может. Поэтому желательно такие постройки оформить заранее.

Долевая собственность

Если земля в долевой собственности и на ней стоит дом, а кто-то из содольщиков решил возвести пристройку к своей части дома, то, например, при возможной продаже, эта пристройка будет считаться принадлежащей всем содольщикам. Чтобы этого не произошло, необходимо оформить соглашение на раздел дома и определить порядок пользования домом.

Дачная амнистия

Согласно ФЗ-93 или так называемой Дачной амнистии, частную земельную собственность можно регистрировать по упрощённой системе, без получения разрешительной документации. Регистрация несёт заявительный характер. Этот закон действует только для земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования под дачное строительство и садоводство и для строительных объектов высотой до трёх этажей и площадью не более пятисот квадратных метров. Каждый гражданин имеет право воспользоваться этим законом лишь один раз, независимо от количества имеющихся у него земельных участков. Срок действия этого закона продлён до 2020 года. Будет ли дальнейшее продление или нет, неизвестно. Поэтому лучше поспешить и уже сейчас воспользоваться предоставленной возможностью.

Необходимо упомянуть о том, что многие объекты, построенные частниками до 1998 года, до сих пор не зарегистрированы. До 1998 года земля была в собственности государства и не могла быть оформлена на физлицо. Фактические владельцы таких объектов зачастую сознательно предпочитают не делать никаких шагов в сторону юридического оформления своих построек в собственность или вообще не думают о такой необходимости. Подобная пассивная позиция по отношению к требованиям закона — это серьёзное заблуждение, которое в дальнейшем может обернуться большими проблемами. Сэкономить, оттягивая процедуру регистрации, также не удастся — скорее, финансовые затраты только возрастут.

Увеличение общей площади помещения за счёт пристроек

Например, пристройка к первому этажу многоквартирного дома или самовольное сооружение балкона недопустимы, поскольку это нарушает фасад всего дома. К тому же затрагивает несущие стены. Но пристройка к частному дому, находящемуся в собственности застройщика, вполне допустима. Присоединение части общего тамбура в многоквартирном доме с перенесением входной двери в квартиру оформить по закону довольно сложно. Исключение составляет ситуация, при которой все соседи по этажу дадут письменное согласие, заверенное их подписями, а отдел архитектуры и строительства при районной администрации не откажет в утверждении. И лучше получить разрешение до факта перепланировки, на этапе проектирования.

То же касается и распространённой ситуации расширения жилого помещения за счёт уже существующего балкона. И в том, и в другом случае происходит изменение назначения использования помещения, но оформить присоединение существующего балкона намного проще, поскольку он изначально являлся частью собственности — квартиры. Юристы «ПРАВОЗЕМ» практикуют такие ситуации. Другой пример: пристройка так называемого технического подполья к магазину, также расширяющая общую площадь. Если высота потолков такого помещения превышает 1,5 метра, то это уже не техническое подполье, а полноценный этаж. В этом случае нужно обязательно получать разрешение на строительство.

Подводя итоги, наш юрист Богушевский Ярослав предостерегает от неправомочных действий по возведению объектов строительства и призывает предельно внимательно и грамотно подходить к процедуре оформления документов, которую рекомендует начать как можно раньше.

– Итак, прежде чем Вы решите начать строительство, земельный участок желательно оформить в собственность. Перед тем как приступать к строительству, необходимо заранее получить всю разрешительную документацию — оформлять постройку задним числом сложнее и дороже. Все постройки и пристройки подлежат оформлению. И, конечно, следование СНиПам и официально принятым нормам строительства значительно упростит и удешевит прохождение необходимых процедур и инстанций.

У юристов «ПРАВОЗЕМ» большой опыт сопровождения сделок с недвижимостью, мы специализируемся на этом. В каждой статье мы стремимся поделиться опытом и знаниями, проинформировать подписчиков и читателей о важных юридических аспектах, затронуть злободневные темы и помочь в них вникнуть. Если вам требуются пояснения, наши юристы готовы предоставить вам бесплатные консультации. Опыт агентства и высокий профессиональный уровень наших юристов позволяют разрешить даже очень запутанные и сложные ситуации. Мы работаем для людей и всегда индивидуально подходим к каждому отдельному случаю.

pravozem.ru

судебная практика, понятие, иск о сносе

Относительно недавно в нашей стране люди строились практически на 100% по собственному усмотрению. В городах вокруг домов любое пригодное место могло быть занято деревянными кладовками, металлическими (и не только) гаражами, на дачных участках появлялись маленькие домики и настоящие хоромы. И никаких разрешений на строительство, техпаспортов и прав собственности.

Потом законы изменились, и многие из нас оказались в затруднении: как продать, завещать, купить строение, если по документам его не существует? Впрочем, это только часть проблемы. Более важно то, что многие до сих пор продолжают мыслить прежними категориями. Такие люди сначала что-либо строят, а потом думают, как оформить. По мнению многих юристов, количество строек-«самоволок» стремительно растёт.

Самовольная постройка в гражданском праве

Понятие «самовольное строительство» (или «самовольная постройка») раскрывается 222-й статьей в Гражданском Кодексе (ГК) РФ. Под определение самостроя фактически подпадает любая недвижимость (дом, сооружение, строение), если:

• земельный участок для такой постройки не предназначен;
• должно быть, но отсутствует разрешение на строительство;
• нарушены строительные правила и нормы;
• не соблюдены градостроительные нормы.

О том, что такое самовольная постройка, расскажет более подробно юрист в следующем видео:

Виды таких сооружений

Различаются ли самовольные постройки между собой? Закон делает определённые разграничения. От них зависит потенциальная участь самостроя.

По типу занимаемой площади

В 222-й статье не говорится прямо о самовольной постройка на чужом земельном участке. Несколько витиевато речь идёт о наделе, который не предназначен для целей того или иного строительства. Формулировка несколько расплывчатая, и учёные-юристы не перестают её обсуждать.

В любом случае, строгость здесь налицо: никаких прав на здания/сооружения и возможностей их приобрести. Самострой подлежит сносу. Работы выполняются либо горе-строителем, либо за его счёт.

Практика не менее сурова: если собственник земельного участка обнаруживает на своей земле незаконное строение, он имеет все основания требовать сноса. Впрочем, закон также позволяет оформить такой «подарок» в собственность, но тогда придётся заплатить незваному строителю.

1. Практикующие юристы советуют особенное внимание к этому закону проявлять арендаторам земельных участков. Если аренда не бессрочная, то возможность и условия любого строительства должна быть закреплена в договоре аренды. Не будет соответствующих пунктов в договоре – сооружение окажется всё тем же самостроем.
2. Вопрос о «самоволке» на собственном участке решается более мягко: если нет серьёзных нарушений правил, норм и чьих-либо прав, здание/сооружение может быть приобретено в собственность. Порядок оформления – административный, при невозможности его осуществления – судебный.

Далее мы расскажем о том, является ли фундамент самовольной постройкой.

Еще больше полезной информации о самовольном строительстве содержится в следующем видеосюжете:

Фундамент и другие объекты

Что такое фундамент? Это рукотворное сооружение. Оно имеет линейные размеры, определённый объём, является результатом ряда действий.

Более того, фундамент выполняет несущую роль. Нарушения в технологии его возведения могут быть катастрофическими. Этот момент тесно пересекается с вопросом безопасности любых строений, если они самовольные и проходят процедуру легализации. Так что фундамент тоже может быть самостроем.

Что ещё можно признать самостроем, а после и подать соответствующие иски о сносе самовольных построек? По сути – всё, что создаётся путём строительства:

• торговый павильон,
• танцплощадка,
• трибуна для митинга,
• скульптура и так далее.

Далее мы рассмотрим порядок признания самовольной постройки.

Порядок признания строения незаконным

Ситуации могут быть различными. Всё зависит от условий возведения незаконного здания/сооружения и от того, кто недоволен самостроем. Впрочем, граждане сейчас при любых обстоятельствах должны всё решать в суде.

И теперь самое время узнать, как составить иск о запрещении самовольной постройки и признании ее таковой.

Как составить исковое заявление

Просто так признавать постройку самовольной не имеет смысла. Обычно это делается для того, чтобы сразу же потребовать её сноса. Чаще всего это делают либо люди, на земле которых возникла «самоволка» или соседи нарушителей, которым постройка чем-либо мешает.

В заявлении должны быть изложены конкретные обстоятельства дела и перечислены все имеющиеся признаки самостроя. Образец иска по «самоволке» на участке без права собственности можно посмотреть и скачать здесь.

Образец искового заявления о признании самовольной постройки

Процедура

Суд рассматривает все доказательства, возможные встречные иски (практика фиксирует и такие случаи). Решение зависит от весомости доводов истца и ответчика. Если хотя бы один из признаков самовольной постройки (всё та же 222-я статья) имеется, решение о сносе практически неизбежно.

Совсем недавно изменились некоторые положения о самовольных постройках.

Теперь администрациям населённых пунктов можно обходиться без судебных решений и самостоятельно признавать незаконные здания и сооружения самостроем, а также сносить их силами нарушителей или подрядных организаций.

Судебная практика по данному вопросу

К 2015 году судебная практика о признании строений самовольно возведенными постройками стала весьма и весьма обширной. и сегодня мы приведем для вас несколько интересных примеров из нее.

1. Городская мэрия предоставила обществу с ограниченной ответственностью землю в аренду с разрешением построить складские помещения. Однако вскоре на участке вырос целый комплекс: автосервис с магазином запчастей и кафе. Суду пришлось разбирать сразу два дела: мэрия требовала демонтажа всех построек, а фирма – признания права собственности. Проектная документация на все сооружения имелась, разрешения на строительство – тоже, нарушений строительных правил соответствующие организации не отметили. И всё-таки постройки были признаны самовольными. Основание – самовольная постройка на арендованном земельном участке сооружений, несоответствующих договору аренды.
2. В городе появились объявления о продаже относительно дешёвых квартир. Дом был небольшим, так что жильё быстро разошлось. Чуть позже выяснилось, что здание возведено с нарушением: разрешение на строительство было дано на один объект (индивидуальный жилой дома для одной семьи), а «предприимчивый» владелец построил совсем другой. Жильцы объединились и подали коллективный иск. Постройка была признана самовольной, договоры купли-продажи жилья – расторгнуты.

Самовольные постройки остаются острой проблемой нашей страны. Поможет ли ужесточение законов в этой области, в том числе и штрафы, станет ясно только через некоторое время.

Наиболее актуальные вопросы по делам о самовольно возведенных строениях содержится в следующем видео:

urned.net

Самовольная постройка: признание права собственности

В недавнем прошлом все архитектурные сооружения в нашей стране возводились гражданами по собственному усмотрению. А такая проблема, как волокита с государственной регистрацией недвижимости и разрешениями на строительство никого не касалась. Любое свободное место могло быть занято сараями, складами, пристройками, гаражами, чем угодно, документального сопровождения этим строениям не полагалось.

Но времена меняются, законодательство также разрастается, претерпевает существенные поправки. В связи с этим многие столкнулись с проблемой распоряжения своим имуществом, которого по закону не существует. Но это полбеды. Некоторые сохранили устаревшее правосознание и привычки, по традиции они кирпичик за кирпичиком закладывают здания, при этом избегая необходимых государственных процедур, дабы узаконить свою деятельность.

О чем идет речь

Разговор ведется, как можно догадаться, о самовольных постройках. Данная категория сооружений регламентируется Гражданским кодексом РФ. Помимо этого, законодателем тщательно рассмотрен вопрос признания права собственности на самовольную постройку и режим ответственности за правонарушения в указанной сфере.

Почему самостройки признают таковыми

Дело в том, что любая недвижимость в РФ становится объектом права собственности только с момента государственной регистрации, иным путем достижение этого результата невозможно. Самовольными постройками именуется недвижимость, возведенная:

• на земельных участках, осуществление строительства на которых недопустимо по тем или иным причинам;
• без разрешения на строительство, хотя по закону его наличие предполагается;
• с нарушением установленных норм и правил, в том числе и градостроительных.

Как отличить движимое от недвижимого

В основе разграничения этих свойств лежит критерий прочности связи с землей, способность физически передвигать или перемещать объект в материальном пространстве.

Учитывая это, законодатель в РФ самовольной постройкой не признает движимые объекты. Так, например, решением арбитражного суда торговые деревянные палатки не являются капитальными строительными сооружениями, поскольку могут быть легко разобраны и перемещены в другое место.

Что можно сказать о земле под строительство

Как отвести под застройку кусок земли и как получить на это разрешение? Эти вопросы представляют отдельный интерес.

Судебная практика часто сталкивается с такой ситуацией: застройщик на собственные средства организует строительство на арендованной земле и просит признать право на свое детище. Однако в рамках судебного разбирательства хозяин территории не соглашается на оформление соответствующего отвода земельного участка. В итоге решение суда в таких случаях всегда не в пользу истца. Почему так? Все просто: нет разрешений, нет регистрации, нет прав на землю.

Проблемы могут возникнуть и при, казалось бы, надлежащей форме договора аренды участка и при согласии арендодателя на отвод. Однако дело в том, что предметом соглашения будет земля, не прошедшая учет в кадастровых органах. Иными словами, она сама не станет зарегистрированным недвижимым имуществом. А это означает, что подобные сделки ненадежны.

Важно целевое использование земли

Необходимо также знать, что если земельный участок предоставлен под строительство жилого помещение, то возведение на нем промышленных комплексов или легко сборных-разборных павильонов для выставочных, развлекательных и иных целей также будет квалифицироваться самовольной постройкой, признание собственности за которой не допускается.

К такому выводу неизменно приходят все суды в делах подобного рода. Они ссылаются на принцип невозможности нарушения прав одного лица в интересах другого.

Вот реальный пример. Одно муниципальное образование разрешило юридическому лицу построить торговый павильон, конструкция которого позволила бы провести демонтаж с использованием низких энергетических и финансовых ресурсов. Однако принцип разрешенного землепользования был нарушен — Ю/Л превратил здание в капитальное строение, на что и обратил внимание суд. Конечно, впоследствии в иске о признании права на самовольную постройку ему было отказано.

Самовольная перепланировка здания

В этом случае все индивидуально. По общему правилу реконструкция без предварительного официального разрешения будет считаться незаконной. Но мнение суда здесь остается решающим. Арбитражный суд в одном из споров признал, что создание дополнительного третьего этажа идет во благо гражданам, расширяет жилплощадь, и поскольку не нарушает нормы и правила, признается законным.

В случае, если изменена внутренняя конструкция здания и это угрожает безопасности граждан и устойчивости постройки, то легализовать подобное детище не получится. Речь идет, например, о добавлении новых помещений в здание, даже если при этом не изменен его внешний облик. А ведь любое нововведение изменяет структурные отношения в системе, схему каркаса.

Кроме того, помещение, хотя и не имеет материальной сущности, является самостоятельной вещью (в юридическом смысле) и просто находится внутри архитектурного сооружения. Выделение дополнительной вещи без уведомления специальных органов государства дает основание на выявление правонарушения.

Если не соблюдены нормы и правила

Признание постройки самовольной может произойти и в связи с нарушением определенных императивных непререкаемых правил. К примеру, этот объект переходит допустимые границы в использовании линии электропередач, препятствует их стабильной работе. Здание может находиться в полосе отвода железных дорог, что также запрещено Земельным кодексом РФ. Именно поэтому, при соблюдении иных условий, застройщик будет признан правонарушителем, а объект строительства – самовольной постройкой с применением всех мер ответственности, о которых будет рассказано ниже.

Постройка на своем земельном участке, но все равно против закона

Бывает и такое. Да, в собственности находится территория, объект принят к эксплуатации, соблюдены все нормы, однако в наличии нет разрешения на строительство. Постройка в этом случае будет признана самовольной.

Юридические последствия

Как уже упоминалось, право на самовольную постройку возникает только после госрегистрации при наличии необходимых разрешений и соблюдении ряда условий. В ином случае:

• Застройщик вправе распоряжаться лишь строительными инструментами и материалами, а вот собственником здания он являться не будет.
• СП не считается недвижимостью, ее нельзя зарегистрировать. Все сделки, совершенные, по ее поводу, признаются ничтожными, как противоречащие закону.
• Хотя самострой и является первичным способом приобретения права собственности на имущество, но это опять же при наличии ряда оснований (документов, разрешений и т. д.).
• На этот объект не распространяется приобретательная давность. Ее вообще не следует приплетать в эту сферу. Эта гражданско-правовая категория действует при условии добросовестного и непрерывного владения недвижимостью (15 лет).
• Лица, распорядившиеся о противозаконном строительстве, подлежат административному наказанию и обязуются сносить детище или привести его в начальную кондицию за свой счет.

Как признать постройку законной

Объект самовольного строительства может получить полноценный правовой статус исключительно в судебном порядке. Для этого в первую инстанцию необходимо направить исковое заявление о признании права на самовольную постройку.

Кроме того, к нему следует приложить ряд следующих официальных бумаг:

• Документы, которые подтверждают факт выполнения работ застройщиком. Сюда могут относиться договоры подряда или кассовые чеки и квитанции, свидетельствующие о покупке строительных материалов и найме рабочих и иных расходах.
• Документы, доказывающие, что на самострой не могут претендовать какие-либо третьи лица, никто кроме застройщика не обладает правом собственности на землю. Скорей всего это будет выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она подтвердит отсутствие ограничений и обременений на права самовольной постройки со стороны других субъектов гражданского права.

• Документы, определяющие, что застройка соответствует определенным стандартам и нормам. Например, к ним относятся заключения санэпидемстанции, аудиторских служб, документы природоохранных органов, оформленные результаты технической экспертизы, подтверждение соответствия противопожарным требованиям и другое.
• Документы, регистрирующие отсутствие нарушений прав других лиц. Этим будет являться согласительные письма соседних собственников, владельца земельного участка, либо совладельца, если таковой имеется.
• Для застройщиков-несобственников документы, подтверждающие тот факт, что в будущем земля будет предоставлена им в целях эксплуатации постройки.

Стоит отметить, что указанный перечень документов большой, но неполный, в каждой индивидуальной ситуации он будет различным.

Кроме искового порядка рассмотрения данного дела, в исключительных случаях возможен и особый алгоритм, предусмотренный процессуальным законодательством. (Он используется, например, в случае утраты правоустанавливающих документов на архитектурное сооружение и невозможность доказать их наличие в прошлом).

Когда можно присвоить СП

Признать за застройщиком право на самовольную постройку возможно только при наличии следующих условий в совокупности:

1. Лицу принадлежит участок земли, где осуществлялось строительство.
2. Данное постройкой не затрагиваются и не нарушаются права других граждан.
3. Новый строительный объект не угрожает чьим-либо жизни и здоровью.
4. Застройщик предпринимал попытки получить все необходимые разрешения на строительство и эксплуатацию.

Сроки исковой давности

По делам такого рода сроки исковой давности не применяются.

Дело в том, что такая категория в гражданском праве имеет значение для лиц, чьи права нарушены, здесь же субъектом выступает сам правонарушитель.

От чего зависит решение суда

Решение суда в этом вопросе зависит от того:

• Движимый или недвижимый по своим характеристикам объект самовольного строительства.
• Застройщик является владельцем земельного участка, или эта территория находится в собственности иного лица.
• Соответствует ли объект нормам и правилам, установленными в соответствии с требованиями законодательства.

Представленный перечень вопросов, которые задает себе суд, является исчерпывающим и закрытым.

Вариативность легализации СП

В случае, если суд усмотрел наличие оснований для легализации объекта самовольного строительства и отсутствие всех признаков, препятствующих этому (кроме разрешения на строительство. Его получают до начала самого процесса и потом это сделать невозможно), то иск будет удовлетворен.

Следует понимать различия: решение суда нужно, чтобы узаконить самовольную постройку, а разрешение на строительство является этапом, предваряющим постройку и делающий ее правомерной с самого начала.

Решение по делу в случае удовлетворения требований истца возможно будет осуществить несколькими вариантами, рассмотрим этот вопрос подробнее:

1. Право на самовольную постройку отходит тому, кто отвечал за возведение здания. При этом необходимо учесть, что участок должен находится в государственной или муниципальной собственности. Но только не в частном владении, хотя и это возможно, но только после принудительного изъятия его у собственника или отчуждения на договорной основе. При рассмотрении судом иска о самовольной постройке не крайне важно, чтобы право на СП было у застройщика уже в кармане. Достаточно лишь письменного уведомления владельца о дальнейшем предоставлении в эксплуатацию земельного участка. Из судебной практики о самовольных постройках можно сделать вывод, что такой способ част в применении.
2. Если на чужой территории возведена постройка и она соответствует необходимым правилам и требованиям, не угрожает окружающим, то лицо, за которым закреплено право собственности, может подать заявление не о сносе строения, а о признании права на него. Самовольной постройкой будет владеть хозяин земельного участка. В этом случае он будет обязан возместить застройщику все потраченные на строительство денежные средства. Размер компенсации определяется в судебном порядке. Использовать же такой объект будет возможно только в соответствии с его разрешенным назначением. Право собственности на самовольную постройку признается за владельцем участка также и в случае, если при покупке там уже находилось незаконное строение.

Кто может быть другой стороной спора

Если какое-либо лицо уверено, что самовольная постройка не может быть узаконена, то оно может вступить в спор по поводу принудительного сноса самостроя. Кто же может быть субъектом такого правоотношения?

• Во-первых, им способен являться владелец земельного участка, где было построено здание.
• Во-вторых, лицо, проживающее или осуществляющее свою деятельность по соседству и считают, что новым объектом нарушаются его права, свободы и законные интересы. Он должен отстоять идею, что сохранение постройки будет противоречить Конституции и действующему законодательству в РФ.
• В-третьих, такое полномочие имеет сотрудник правоохранительных органов – прокурор, тем самым он будет преследовать цель защиты интересов общества.

Правовая ответственность за самостройки

Государственные службы выяснили что с каждым годом увеличивается процент незарегистрированных построек. На их владельце никто не жалуется, а сами они не желают узаконивать свою деятельность. С 2017 года в Москве и Московской области был введен воздушный контроль. Снимки, полученные при аэрофотосъемке, сравниваются с данными Бюро технической инвентаризации (БТИ). На кадрах хорошо видны здания, отсутствующие в базе БТИ. Таким образом и выявляются нарушения.

Лицам, идущим против закона, придется подвергнуться налоговой ответственности. Помимо возмещения налога за три года, им полагается уплата штрафа в размере 20% от этой суммы.

Если же объект не был зарегистрирован в течение 10 лет с момента приобретения земли, то налог взимается в двукратном размере.

Процедура сноса

Снос в принудительном порядке осуществляется только в порядке судебного разбирательства.

Решения, принятое органами власти в административном порядке, недопустимы и окажутся недействительными, по той причине, что не соответствует статье 35 Конституции РФ.

fb.ru

что это такое и как ее узаконить

Самовольная постройка (ст.222 Гражданского Кодекса РФ) – это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило самовольную постройку, право собственности на нее НЕ приобретает. Соответственно, ей нельзя распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности, как общее правило, на новую вещь приобретается лицом ее изготовившим (абз.1 п.1 ст.218 ГК РФ). Изготовление новой вещи должно происходить с учетом закона, например, градостроительных норм. Кроме того, земельный участок, на котором осуществлялось строительство, должен принадлежать лицу, осуществившему строительство объекта. Обращаем внимание на то, что самовольной постройкой можно считать не только жилое строение, но и сооружение, к примеру, производственного назначения.

Постройка — это объект, который создается в результате строительства. Он предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Постройка – это объект, который обособлен от других уже существующих сооружений на том же земельном участке. Рассмотрим пример: жилой дом можно признать самовольной постройкой, если он является самостоятельным объектом к уже построенному жилому строению. Отсюда пристрой к жилому дому – постройка, поэтому он не попадает под действие ст.222 ГК РФ, регламентирующей снос самовольной постройки.

Как устанавливают факт «самовольности» постройки?

1. Несоблюдение правила целевого использования участка земли. Постройка признается самовольной, если ее соорудили на земельном участке, не отведенном под строительство. Отвод земельного участка под строительства должен быть осуществлен в строгом соответствии с требованиями гражданского законодательства. Либо участок должен принадлежать по праву собственности лицу, который его застраивает, при этом он должен быть надлежащей категории. Либо участок может быть отведен на каком-либо ином праве. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентирует статья 30 Земельного кодекса РФ.

2. Отсутствие необходимых разрешений. Постройку признают самовольной, если она создана без получения на это необходимых разрешений. Например, разрешение собственником земельного участка на осуществление строительства на своем участке другим лицам (п.1 ст. 263 ГК РФ).
Либо отсутствие разрешения на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ). Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

3. Несоблюдение градостроительных норм и правил при строительстве.
Самовольная постройка подлежит сносу (ст.222 ГК РФ) за счет построившего ее лица.

Лицо, соорудившее самовольную постройку, в соответствии со ст.222 ГК РФ сталкивается с двумя последствиями:

1. Снос самовольной постройки (полный). Срок сноса гражданское законодательство не устанавливает.
2. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на объект. Такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать и совершать иные действия в отношении самовольной постройки. Ст.222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Его решают в соответствии с общими правилам ГК РФ о праве собственности. Если лицо, создавшее самовольную постройку, осуществляет ее снос, то оно, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществляет другое лицо – оно вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения.

Возможность узаконения самовольной постройки

Статья 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано так же за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании /…/ находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Узаконить самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ст.222 ГК РФ предусматривает только судебный способ узаконения самовольной постройки.

Два основания для приобретения права собственности на самовольную постройку:

1. При возведении самовольной постройки на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности Гражданский кодекс обязывает, чтобы данный участок был предоставлен лицу, который осуществил самовольную постройку в установленном порядке. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным Кодексом РФ.

2. Признать право собственности на самовольную постройку возможно, если речь идет о ее возведении на земельном участке, который находится в частной собственности. Например, об участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении. В соответствии с Земельным кодексом названное право, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется. 

Либо речь идет об участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование. Указанное право предоставляют по решению суда. Право возбудить дело об узаконении самовольной постройки имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит по каком-либо праву.

ceur.ru