Разное

Разрешенное использование для дачного строительства – Можно ли строить жилой дом на дачных землях и прописаться в нем? — Строительство. Получение разрешение на строительство или перепланировку. Перевод в нежилое — Советы и консультации риэлторов и юристов. Риэлторские технологии — Недвижимость: аналитика, оценка, прогнозы, безопасность сделок, проверка, инвестиции… — Статьи, законы, рекомендации юристов и специалистов

Содержание

особенности населенных пунктов для дач, категория, фото и видео

Земли для дачного строительства являются одним из видов разрешенного использования территорий, но с этим понятием многие застройщики знакомы слабо или не знакомы вовсе. Поэтому в данной статье мы рассмотрим всю информацию, касающуюся данного аспекта, чтобы каждый читатель мог разобраться в этом вопросе более детально.

Земля под дачное строительство – что это такое, и чем данный тип отличается от других вариантов использования? В соответствии с законом все земли по своему назначению подразделяются на 7 категорий. В свою очередь каждая категория имеет определенный перечень вариантов разрешенного использования, при этом участки одной и той же категории могут использоваться в различных целях, главное, чтобы это не противоречило закону.

На фото: какой бы тип здания вы ни возводили, статус земельного участка имеет очень большое значение

Категории, пригодные для дачного строительства

Разберемся, какая категория земель для дачного строительства подходит лучше всего, хотя выбор небольшой, а точнее доступно всего два варианта:

  • Земли сельскохозяйственного назначения, этот вариант является самым распространенным, таким способом организовывается большинство дачных кооперативов и садовых товариществ. Как правило, выделяются большие территории земли и разбиваются на участки, которые распределяются между всеми желающими или в порядке очереди.
  • Земли населенных пунктов используются в данных целях значительно реже, но при наличии территорий, пригодных для подобного использования, и благосклонности муниципальных органов можно добиться положительного результата.

Важно!
Если вы приобретаете участок, то обратите особое внимание, к какому типу он относится, если это «садовый участок», то возводить на нем какие-либо капитальные постройки запрещено, если же в документах указано «дачный участок», то строиться на нем можно, но опять же существуют определенные нюансы, которые мы затронем ниже.

Далеко не на всех участках можно строить дома

Нюансы по правовым аспектам и некоторые особенности вопроса

Если вы решили взять участок, то, скорее всего, столкнетесь со множеством непонятных терминов, и от того, насколько четко вы будете различать разницу между тем или иным понятием, во многом зависит не только процесс регистрации участка, но и его цена.

Виды назначения земель

При использовании участков под индивидуальное строительство обязательно наличие проекта, разработанного и утвержденного специально уполномоченными организациями, цена его достаточно внушительна

Для наглядности и улучшения восприятия информации все данные по этому вопросу мы представим в виде простой таблицы:

Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) По закону на таком участке можно строить одно отдельно стоящее жилое здание высотой не более трех этажей. В таком доме возможна регистрация по месту жительства без каких-либо проблем, можно сказать, что это самый популярный и широко распространенный в нашей стране вариант, используемый большинством застройщиков
Наделы земли под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) Тут есть один важный нюанс: при нахождении земли в черте города участок считается приусадебным, и на нем можно возвести и жилое строение. Если же надел находится на землях сельскохозяйственного назначения, то его относят к полевым, и строить на нем жилые здания запрещено действующим законодательством
Дачное строительство Этот вариант отличается тем, что может использоваться для различных целей. Поэтому стоит особенно тщательно изучать документы, если в них указано, что это дачный участок с правом возведения жилого дома, то вы сможете зарегистрироваться после строительства, если же в документах указано право на жилое строение, то регистрироваться в данном месте нельзя

Важно!
При выборе того или иного варианта стоит помнить о том, что зачастую дачный участок можно купить в полтора-два раза дешевле при той же площади.
Это очень важный фактор, ведь если на земле можно строить жилой дом, то он, по сути, ничем не отличается от ИЖС или ЛПХ.

Современные дачные поселки могут иметь очень респектабельный вид

Стоит отметить, что если вы не зарегистрированы на дачном участке,то существует опасность, что при расширении городской застройки ваша дача пойдет под снос, поэтому возводить капитальное строение нет смысла, проще использовать дачные дома из блок-контейнеров, их легко возводить и при необходимости легко перевезти в другое место. (См. также статью Дачные домики из бруса: особенности.)

Блок-контейнеры – отличный вариант для быстрого строительства, инструкция по их возведению крайне проста

Особенности выделения земель населенных пунктов

Рассмотрим, как выделяются земли населенных пунктов под дачное строительство. Будьте готовы к тому, что процесс достаточно хлопотный и по времени обычно занимает от 4-х месяцев до полугода, вам придется решить целый ряд вопросов. (См. также статью Вагончики на дачу: особенности.)

План действий выглядит следующим образом:

  • Надел земли должен находиться в собственности какого-либо товарищества, юридического лица, физического лица или группы лиц. Важно, чтобы присутствовали все необходимые документы.
  • Далее нужно обратиться в администрацию, которая должна написать ходатайство главе административной единицы с целью получения разрешения на определенный вид использования без изменения категории.
  • Назначается дата публичных слушаний, в ходе которых будет проводиться обсуждение изменения вида использования того или иного участка земли. Об этом мероприятии сообщается в средствах массовой информации, чтобы о нем знали все заинтересованные лица.
  • В назначенный день в администрации территориальной единицы проводятся слушания, из числа присутствующих назначается секретарь, который составляет протокол, в котором отмечаются все обсуждаемые вопросы и записываются данные всех присутствующих. Готовый документ подписывает председатель комиссии, обычно это глава муниципалитета.
  • Через несколько дней после проведения слушаний всем заинтересованным лицам выдается специальное заключение, в котором изложены все результаты. Документ должен быть подписан руководством района. В СМИ также публикуются результаты.
  • Далее документы отправляются в ближайшее структурное подразделение Роснедвижимости, в котором поводится целый ряд мероприятий по изменению вида разрешенного использования участка. Процедура довольно длительная, поэтому ждать результата придется весьма долго, но сделать все процедуры быстрее вряд ли удастся. Когда все вопросы будут улажены, собственнику выдается акт определения кадастровой стоимости.
  • Далее нужно подать документы в районные отдел Роснедвижимости, чтобы они изменили вид кадастрового учета в соответствии с новыми целями использования. Орган должен выдать вам выписку, где указано, что вид использования изменен, и участок можно занести в единый государственный реестр.

Земельный кадастр содержит информацию о каждом клочке земли на карте

  • И, наконец, последний этап – получение официального свидетельства о праве собственности на участок с указанием новой цели использования. На самом деле, если в кадастр внесены изменения, то свидетельства может и не быть. Все равно в базе данных владельцем земли будете именно вы, и никто не сможет оспорить это право, если все процедуры были проведены без нарушения закона.

Именно так выглядит свидетельство о том, что земля ваша, и вы можете строить на ней жилой дом

Именно так выделяются земли населенных пунктов для дачного строительства, как видите, процесс непрост, но вполне осуществим.

А далее можно приступать к строительству, в первую очередь следует позаботиться о подведении коммуникаций, если их еще нет, то делать работы по заливке фундамента поможет такой вид услуг как аренда дизель-генератора для дачи.

Генератор не позволит остановиться работам

Вывод

Знание всех нюансов законодательства поможет решить вопросы по дачному участку своими руками максимально быстро и без ошибок. Видео в этой статье расскажет о некоторых моментах более подробно.

Добавить в избранное
Версия для печати

9dach.ru

Земли для дачного строительства: что это

Территории для возведения дачных сооружений – это одна из категорий, разрешенных для строительства земель, однако большинство застройщиков часто не обладают нужной информацией по вопросам возведения жилых зданий на этих землях.

По действующему отечественному законодательству все территории делятся на семь типов в соответствии со своим назначением. Внутри каждого типа существует, как правило, несколько легальных вариантов использования земли. Если вы собираетесь приобрести участок земли для дачного строительства что это такое – знать просто необходимо. Не так важно, какой тип жилья вы хотите возвести на земле, как важен статус этой самой земли. Большинство людей не задумываясь приобретают различные участки, планируя возвести на них свое жилье, и в последствии сталкиваются с огромным количеством законодательных нюансов. Чтобы не попасть в глупое положение, стоит заранее ознакомиться со всеми тонкостями владения дачной землей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Назначение земель под дачное строительство

В категории дачных земель, или земель для садово-дачного строительства есть два типа угодий:

  1. Земли сельхоз назначения. Такой вариант – наиболее распространенный для организации садово-дачных сообществ и товариществ. Такие земли чаще всего выделяются в значительных масштабах, разделяются на отдельные участки и присваиваются людям, желающим вступить в такой кооператив;
  2. При наличии земельных территорий, подходящих под садово-дачные содружества, и благоприятном отношении со стороны местных властей, можно получить землю под дачное строительство в черте населенного пункта. Однако это скорее исключение, чем постоянная практика.

Важно! При приобретении участка необходимо тщательно проверять, к какой категории относится ваша будущая покупка. Ведь на садовом участке запрещено возводить капитальные сооружения. Если же в документации на данную землю указано, что это – дачный участок, то на нем можно строить, однако также с некоторыми ограничениями.

Правовые аспекты назначения земель и строительства

Желающих приобрести в собственность земельный участок ждет долгая юридическая «эпопея», сопряженная с нюансами терминологии. Поэтому перед совершением сделки важно ознакомиться со всеми понятиями, относящимися к земельному праву в целом, и сельскохозяйственной земле в частности. Это поможет не только упростить процесс регистрации земли и возведения на ней постройки, но и позволит адекватно проанализировать цену на приобретаемую землю.

Наиболее распространенные типы участков, и нюансы, связанные с ними:

  • Участки под индивидуальное жилищное строительство: требуют наличие проекта будущего сооружения, возводимого на данной территории. Проект разрабатывается и утверждается уполномоченными конторами, и требует немалых вложений. По действующему законодательству собственник участка под ИЖС может построить один дом, максимум в три этажа. При такой покупке вам не составит труда получить разрешение на возведение здания, получить адрес и прописку (регистрацию по месту жительства), этот вариант используется практически всеми застройщиками;
  • Участки для личного подсобного хозяйства: если находятся в черте города – являются приусадебными, на таких участках не запрещено строительства жилища. Если же такая земля находится за пределами городской черты, и относится к категории сельхоз земель – она будет считаться полевой. Для такого участка законом предусмотрен запрет на строительство жилых зданий;
  • Дачные участки: такие земли могут использоваться для самых разнообразных целей. Поэтому при покупке такой земли важно внимательно ознакомиться с документацией. Если вам необходимо приобрести участок для возведения строения, то нужно искать надел именно с правом на строительство жилых зданий. После покупки такого участка вы сможете без проблем получить разрешение на строительство, а после – зарегистрироваться в построенном доме. Категория земель для дачного строительства обязательно указывается в документах на землю.

Важно! При совершении сделки необходимо учитывать, что часто дачные земли можно приобрести значительно дешевле, чем земли для ИЖС. Это – значимый фактор, учитывая, что и в той и в другой категории можно возвести жилые дома.

Также важно отметить, что если у вас нет регистрации на приобретенном участке дачного типа, то при муниципальной застройке государство может попросту постановить снести ваше строение. Большинству владельцев дачных участков можно предложить приобрести каркасный разборный дом, который легко перевезти в случае отъема земли администрацей. Также популярны дома по типу контейнерных блоков или деревянного бруса – все то, что легко разобрать и собрать на новой территории.

Участки земли под дачное строительство

Существуют определенные правила и нюансы при выделении земель дачного типа. Это весьма долговременный и трудоемкий процесс, он занимает от трех-четырех месяцев до полугода, в течение которых вам придется решить множество вопросов.

Вот перечень действий, которые необходимо совершить для получения такого участка:

  • Необходимо собрать все документы, а также получить подтверждение того, что земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства находятся в собственности какого-либо сообщества или товарищества, группы лиц, одного физического лица или предпринимателя – юридического лица;
  • При наличии документов следует обратиться в муниципалитет и получить ходатайство на имя главы администрации территориального округа для того чтобы получить разрешение на конкретный вид пользования землей без смены ее категории;
  • После рассмотрения ходатайства будет назначен день публичных слушаний. В этом процессе происходит обсуждение возможного изменения вида пользования тем или иным земельным участком. Это мероприятие освещается в СМИ предварительно, для того чтобы каждый заинтересованный гражданин смог принять участие.
  • Слушания проводятся в определенный день в администрации округа, среди участников выбирается секретарь, который будет заниматься составлением протокола. В протокол заносятся все текущие вопросы и данные о каждом из присутствующих. После составления документа он передается на подпись председателю комиссии, чаще всего им является глава администрации;
  • Через два-три дня после окончания слушаний каждое заинтересованное лицо может получить заключение, в котором будут содержаться результаты. Может быть произведено назначение земель под дачное строительство;
  • Следующий этап – перенаправление документации в структурный отдел Роснедвижимости, где будет проведен ряд мероприятий по смене вида легального использования земли. Процедура может занять несколько месяцев. После изменения категории собственник получает акт, определяющий кадастровую стоимость;
  • Следующий шаг – подача документов в местный отдел Роснедвижимости, для изменения типа кадастрового учета на соответствующий новым целям пользования. В Роснедвижимости вы получаете выписку, в которой значится, что вид пользования был изменен и участок можно заносить в единый госреестр;
  • Последние действия заключаются в получении заверенного свидетельства о праве собственности на участки земли под дачное строительство. Можно не получать бумажного свидетельства, однако если в кадастровой базе есть данные об изменении целей пользования участком, ни у кого не получится претендовать на землю, если все вышеперечисленные действия были осуществлены по закону.

Назначение земель садоводство и дачное строительство вполне реально изменить, хоть это и долгий и трудный процесс. Однако если вы успешно прошли все этапы – можно смело приступать к строительству.


Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Земли для дачного строительства: что это» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Вид и категория разрешенного использования земли. Закон о земле

Если вы решили построить индивидуальный дом, дачу, создать свою усадьбу, фермерское хозяйство с соответствующим набором помещений и инженерных сооружений, то вам нужно знать законодательство. Что такое вид и категория разрешенного использования земли, как правильно оформить аренду либо собственность, какие неприятности могут встретиться на этом нелегком пути и как их минимизировать, избежать? Разберемся в некоторых вопросах в статье.

Виды использования земель

Каждый потенциальный землевладелец должен знать, что такое статус земельного участка. Так может быть решена проблема реализации ваших планов, удачного вложения средств и возможности получения доходов от того, что вы задумали. Любой надел имеет свой определенный статус. Ведь использование земель сельскохозяйственного назначения может быть различным. Если планы строительства объекта на территории противоречат его статусу, то они просто не будут утверждены. Закон о земле предусматривает внесение изменений в проекты, уточнения. Юридически существуют определенные ограничения. Рациональное использование земель имеет очень большое значение. Дело в том, что несогласованность между разными субъектами права создает благодатную почву для манипуляций и злоупотреблений. Например, земли сельскохозяйственного использования не предназначены для сооружения на них жилых объектов. Если вы приобретаете территорию для индивидуального жилищного строительства, тогда вы не можете возводить сооружения, предназначенные для коммерческих целей. Рациональное использование земель считается неотъемлемой частью плана развития с/х отрасли государства.

Классификация

Какие существуют виды разрешенного использования земель?

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • личное подсобное хозяйство;
  • дачное строительство;
  • дачное хозяйство;
  • сельскохозяйственное производство;
  • фермерское хозяйство;
  • крестьянско-фермерское хозяйство;
  • малоэтажное жилищное строительство;
  • жилищное строительство;
  • жилая и коммерческая застройка.

Рассмотрим некоторые из них более подробно.

Индивидуальное жилищное строительство

В зависимости от того, каковы установленные вид и категория разрешенного использования земли, та или иная территория может пользоваться меньшим либо большим спросом. Например, иметь надел, на котором может быть юридически разрешено строительство жилого дома, наиболее престижно. Такие территории пользуются большим спросом. Индивидуальное строительство может быть разрешено только в пределах существующих поселений. На данном земельном участке может быть возведен отдельно стоящий жилой дом для проживания одной семьи (Закон о земле, пункт 3, ст. 48), в котором не более трех этажей. Прежде чем заключать договор с компанией-проектировщиком, убедитесь в том, что данная организация имеет соответствующую государственную лицензию. В противном случае у вас могут возникнуть проблемы на этапе согласования предложенного вам проекта с контролирующими инстанциями. Постройка индивидуального жилья предполагает возможность постоянной регистрации по месту жительства. Другими словами, если у вас будет прописка, вы сможете легально устроиться на работу, получать корреспонденцию. В отношении владельцев индивидуального жилья действуют общепринятые социальные нормы, в обязательном порядке должна присутствовать необходимая инфраструктура, коммуникации. В разных регионах России на размер таких участков существуют ограничения. Ваш надел может приниматься в залог различными банками.

ЛПХ

Если вы собираетесь возводить на участке земли с таким статусом жилой дом, то следует уточнить в местной администрации, возможно ли такое строительство. Ведь к сооружению необходимо подводить соответствующие коммуникации. Это может быть сопряжено с определенными проблемами, если участок находится вдалеке от границ населенного пункта. Если таких ограничений нет – можно смело строить дом и заниматься садоводством и огородничеством.

Дачное строительство

Вид и категория разрешенного использования земли предполагают различные ограничения по возводимым на ней объектам. Но между некоторыми статусами наделов особого отличия нет. Например, многие дачи (земельные участки для отдыха с жилыми постройками) ничем не отличаются от индивидуальной жилищной застройки, за исключением того, что территория для строительства дач имеет более низкую стоимость. Существенная разница заключается в том, что на таком участке невозможно зарегистрироваться. Впрочем, если участок находится в черте поселения, то прописаться вы, скорее всего, сможете. А вот остальные ограничения, связанные с ИЖС, в случае строительства дачного не действуют. Так, вы можете построить здание выше трех этажей, вам не нужно будет проводить обязательную техническую экспертизу, да и по назначению данных построек со стороны контролирующих органов к вам тоже не будет никаких вопросов. Выбор за вами, в том и другом случае есть свои плюсы и минусы. Разумеется, в дачных поселениях не предусмотрено строительство лечебных учреждений.

Дачное хозяйство

Отличия статуса дачного строительства от статуса дачного хозяйства заключаются в том, что вопрос подведения коммуникаций к жилому дому, который вы вправе построить, может оказаться достаточно сложным. Заранее уточните, насколько это будет возможно, рассчитайте расходы, ведь часто стоимость подведения газа, электричества, дороги стоит больше, чем сам участок вместе с постройкой.

Садоводческие и дачные объединения

Любители загородной жизни часто объединяются в садоводства, которые существуют и работают, руководствуясь нормативными актами, регулирующими деятельность садово-огороднических и дачных объединений некоммерческого типа. Вид и категория разрешенного использования земли в рамках этих положений могут быть различными. В частности, это может быть садоводческое товарищество, потребительский кооператив или дачное партнерство. Использование земель сельскохозяйственного назначения предусматривает создание на них только садоводческого товарищества. А вот «дачники» вполне могут располагаться и на территориях населенного пункта. Стоимость участков в садоводческих товариществах обычно выше, чем в объединениях дачников. Это связано с тем, что они имеют более удобное транспортное сообщение, предполагается порой и наличие собственной, пусть и не особо развитой инфраструктуры. Да и вопрос о прописке в садоводческом некоммерческом объединении по существу решен.

С/х производство

Использование земель сельскохозяйственного назначения допускает устройство соответствующего с/х производства. При этом допускается заниматься разными типами деятельности: от выращивания зерна до виноградарства. Конкретно вид и категория разрешенного использования земель, а также регламент строительства и эксплуатации сопутствующих объектов (производственные помещения, склады и т. д.), возможность создания инженерных коммуникационных объектов оговариваются с администрацией данной территории. Объектами с/х производства могут быть и водоемы, которые будут использоваться для рыбоводства или полива угодий.

Крестьяне и фермеры

Вы собираетесь заняться производством сельскохозяйственной продукции со своей семьей или привлекая рабочую силу со стороны? Надел при этом может быть оформлен в собственность или в аренду. Землю может предоставить местный муниципалитет. Когда ваше заявление будет рассмотрено и удовлетворено, вам нужно самостоятельно пригласить специалистов для проведения обязательного межевания. Эту процедуру осуществляют представители землеустроительной организации. Затем надел ставится на кадастровый учет, на него оформляется кадастровый паспорт. Если вы оформляете аренду – договор нужно зарегистрировать в Федеральном регистрационном центре, если оформляете в собственность – получите свидетельство о собственности. И лишь после проведения всех перечисленных операций вы сможете зарегистрировать себя в качестве фермера, создать юридическое лицо. Размер такого участка может быть очень большим, всё зависит от ваших планов и возможностей. Так как это производство, то вы не сможете «держать» земли просто так, не используя их по заявленному предназначению. Кроме того, вы будете обязаны платить налоги, регулярно представлять отчеты в соответствующую инспекцию. Все имущество хозяйства принадлежит его членам на правах совместной собственности.

Жилищное, в том числе малоэтажное строительство

К сожалению, наша страна в недавний период своей истории практически перестала заниматься малоэтажным строительством, сделав ставку на монолитные и панельные многоэтажные дома. Происходит это вопреки мировой тенденции, когда такая застройка пригородов и малых городов, поселений очень популярна. Ведь очевидны преимущества подобной деятельности. В первую очередь малоэтажное строительство снимает излишнюю транспортную нагрузку на городские магистрали. Учитывая размах российских просторов и очевидные плюсы такой застройки (жизнь на лоне природы, но в комфортных, «городских» условиях), тенденции последних лет нельзя назвать правильными и перспективными. Во всем мире себестоимость строительства малоэтажек значительно ниже, чем высоток. Это связано с относительно недорогими технологиями строительства, что, впрочем, непременно должно идти рука об руку с административным контролем над соблюдением технологий и качества возведения. Очевидно, что в малоэтажных поселениях гораздо более благополучная экологическая ситуация, чем в мегаполисах, по составу воздуха скорее напоминающих промышленные зоны. Плановая комплексная застройка подразумевает и одновременное обеспечение соответствующей инфраструктурой. На территории предполагаются детские сады, школы, больницы, магазины. Кроме того, здесь гораздо лучше и психологическое состояние жителей. Такое строительство выгодно для девелоперов и в том плане, что на возведение такого жилья уходит меньше времени, снижаются риски – за короткое время, требующееся на создание поселка, вряд ли ситуация на рынке существенно изменится.

Юридическая база

Понятия «целевое назначения земель» и «разрешенное использование» можно трактовать так: первое предполагает принадлежность к той или иной категории или статусу, второе – дополнительный элемент, исходящий из зонирования территорий и правового режима. Использование наделов в градостроительстве производится исходя из норм строительного регламента, Градостроительного кодекса РФ. Нормативные положения имеют свою специфику на разных территориях. Существуют типы наделов, для которых таких регламентов не имеется: лесной фонд, болота, охраняемые территории (заповедники, природные парки), особые экономические зоны. В соответствии с законодательством РФ понятие «разрешенное использование» применяется по отношению к земельным участкам, планируемым под застройку и попадающим, таким образом, под действие строительного регламента. В других случаях это не требуется. Многие вопросы, связанные с регулированием землепользования, юридическим оформлением данных норм, перевод категории земель в частности, решены недостаточно четко. Будем надеяться, что на юридическом уровне эти моменты в ближайшее время будут определены в соответствии с велениями времени.

fb.ru

Земля под дачное строительство или ИЖС

Если покупка земли для строительства собственного дома уже не просто мечта, а конкретная цель, нужно постараться найти оптимальный вариант по доступной цене. Вопрос требует тщательного рассмотрения и серьезного подхода, так как выбор участка с несоответствующим статусом может сопровождаться массой проблем, в том числе – неразрешаемых. Один из главных моментов, на которые нужно обратить внимание при приобретении участка – его категория и разрешенный вид использования.

Категория земельного участка означает его принадлежность к сельскохозяйственным угодьям или к землям населенного пункта.

Разрешенный вид использования (РВИ) – это установленные законом пределы способов употребления земельных ресурсов их арендатором или владельцем.

Какие категории земель используют для строительства жилья?

Для частного строительства жилых сооружений обычно используют три вида земель:

  • Участки под индивидуальное жилищное строительство.
  • Участки под дачное строительство.
  • Участки под личное подсобное хозяйство.

Чем же отличается участок под ИЖС от участка, выделенного под дачное строительство? Прежде всего, тем, что ИЖС, как правило, осуществляется на территории населенных пунктов. Дачное же строительство ведется в основном на землях сельскохозяйственного назначения. У каждого из этих типов земель имеются слабые и сильные стороны в виде различных возможностей и ограничений.

Наиболее популярно возведение жилья в населенном пункте на участке земли с разрешенным видом использования «под ИЖС». Строительство такого дома осуществляется согласно с пожеланиями его владельца, самостоятельно выбирающего месторасположение здания, его размер, а также типы и виды стройматериалов.

Застройка на сельскохозяйственных угодьях с РВИ «садоводство, огородничество, дачное строительство» ограничивается рамками проекта планировки садоводческого товарищества.

Нормы дачного строительства регламентируются не только техническими, но и строительными, санитарными и противопожарными требованиями.

Участки под ИЖС

Участок под ИЖС отводится исключительно на земле населенного пункта, поэтому если в свидетельстве о праве собственности указана категория «земли сельскохозяйственного назначения», то это автоматически накладывает определенные ограничения и формирует не менее определенные обязанности.

Так, например, обязательным условием застройки на участках под ИЖС является наличие согласованного с соответствующими контролирующими органами проекта, автором которого может являться лишь то учреждение, которое владеет лицензией государственного образца. Понятно, что стоимость такого проекта значительно увеличивает стоимость всего участка.

Оговаривается, что на одной выделенной делянке может быть возведено лишь одно капитальное жилое здание высотой не более трех этажей (без учета подвального и цокольного этажа). Строительство должно быть завершено в течение трех лет.

В доме, построенном на участке под ИЖС, получение почтового адреса и постоянной прописки не составляет проблем, однако нужно помнить, что использовать здание можно лишь в некоммерческих целях – в нем нельзя открыть магазин, автомойку, СТО или другое предприятие, приносящее доход.

Назначение земель под дачное строительство

Под дачное строительство обычно отводят категории земель с четко обозначенными разрешенными видами использования:

  • Площади за пределами населенных пунктов: луга, пашни, пустыри и т.п. Очень хорошо подходят для строительства дач земли, по тем или иным причинам непригодные для ведения масштабных сельскохозяйственных работ.
  • Участки в пределах развивающихся сельских, городских или поселковых поселений, включая пригородные территории. Возводить дачу в таком месте можно лишь в соответствии с градостроительными планами.
  • Земля населенных пунктов, которая изначально предназначена для жилищного строительства, в том числе и для дачных построек.
  • Площади сельскохозяйственного назначения для садово-огородного дачного хозяйства и построек.

Следует помнить, что на участках, предназначенных для огородничества и садоводства, можно возводить некапитальные сооружения типа дачного домика, а не коттедж.

Стоимость участка для дачного строительства существенно ниже, чем стоимость других типов земель, например, под ИЖС. Это дает возможность сэкономить до 50% средств на его приобретение.

У участков под дачное строительство есть и еще одно безусловное преимущество: ставка налога на земли, предназначенные под ИЖС, составляет 1,5% от их кадастровой стоимости, а на земли по дачное строительство – всего 0,3%.

С учетом высокой кадастровой стоимости земли, покупатель дачного участка не только однократно экономит на его стоимости, но и постоянно – на уплате земельного налога.

Регистрация на дачном участке

Не так давно прописаться в домике, построенном на сельскохозяйственных землях, было невозможно. Это создавало некоторые неудобства для тех, кто круглый год проживал за городом, работал на своем участке и занимался дачным хозяйством. Трудности возникали на ровном месте – нельзя было устроить ребенка в местное детское дошкольное учреждение или в школу, посетить поликлинику или воспользоваться другими социальными благами, для которых регистрация имеет приоритетное значение.

Однако институт прописки по месту жительства – не более чем способ учета физических лиц, проживающих на территории Российской Федерации. В 2011 году Конституционный суд подчеркнул справедливость данного утверждения и предоставил гражданам право оформлять прописку на дачных участках, в том числе и расположенных на сельскохозяйственных землях. В этом случае в паспорте ставится отметка-штамп с указанием ближайшего к даче населенного пункта.

Такой подход сделал земли сельскохозяйственных угодий, отведенными под дачные участки, равнозначными по привлекательности с землями в населенных пунктах, отведенными под ИЖС. При этом их более доступная цена делает покупку участка под дачное строительство оптимальным вариантом для возведения собственного загородного жилища.

www.dybles.ru

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

•             наличия самого КФХ,

•             наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами. 

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и «прописка» на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами — это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.

 

Читать: Квартиры в малоэтажках за городом, плюсы и минусы.

 

terres.ru

риски и преимущества, можно ли строить дом на участке с этим видом разрешенного использования?

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Документ введен в действие приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

  1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
  2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
  3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

  • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
  • жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
  2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

  1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
  2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
  3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

  1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
  2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
  3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

  1. ИЖС,
  2. ЛПХ.

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

stroim-domik.org

Земельный участок для ведения дачного хозяйства

При покупке земли первое, на что нужно обращать внимание, так это на категорию земли и вид разрешенного использования. От этих двух параметрах будет зависеть, на какие нужды возможно использование денной земли: ведение фермерского хозяйства, садоводство, строительство дома, дачи, недвижимости промышленного назначения и другого.

Возникает вопрос: «Что означает категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, а также, для каких нужд можно использовать земельный участок для ведения дачного хозяйства».

Специалисты компании Лендбери, занимающейся продажей земельных участков в коттеджных поселках Ленобласти, прекрасно разбираются в российском земельном законодательстве. Они расскажут о том, можно ли возводить жилые дома с правом регистрации проживания на земельном участке для ведения дачного хозяйства.

Начнем с того, что нужно различать понятия «категория земли» и «вид разрешенного использования». Объясним на примере земельных участков в коттеджном поселке «Золотая сотка». Категория земли данных участков: земли сельскохозяйственного назначения.

Вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства. Что это значит?

В 4 абзаце, статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говориться о том, что «дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля».

Многие потенциальные покупатели переживают, что земельный участок для ведения дачного хозяйства, относящийся к категории земли сельскохозяйственного назначения, попадет под особый контроль.

Спешим развеять данные опасения. Во 2 абзаце, статьи 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говориться: «действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации».

НА ОСНОВАНИИ ВСЕГО ВЫШЕСКАЗАННОГО СЛЕДУЕТ ВЫВОД, ЧТО ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА ПОЗВОЛЯЕТ:

  1. Возводить жилье с правом регистрации проживания в нем, а также других сооружений и хозяйственных построек;
  2. Строительство жилья на земельном участке для ведения дачного хозяйства возможно как в индивидуальном порядке, так и с участием некоммерческих объединений граждан в иже товариществ, кооперативов или других форм партнерства

Не нужно изменять категорию земли, если она относится к землям сельскохозяйственного назначения. Достаточно того, чтобы вид разрешенного использования был – для ведения дачного хозяйства. Это не только сэкономит нервы, силы и средства на переоформление, но и значительно снизит затраты на содержание такой земли, ведь ставка земельного налога на земельный участок для ведения дачного хозяйства значительно ниже. Именно поэтому такие участки являются наиболее привлекательными в инвестиционном смысле.

landberry.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о