Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика по сути является отказом от покупки квартиры. Но поскольку сама квартира еще не построена, то в данном случае есть нюансы, которые и будут раскрыты в статье. 

До какого момента можно расторгнуть сделку по договору долевого участия

Когда дольщик может отказаться от договора

Возврат денег застройщиком

До какого момента можно расторгнуть сделку по договору долевого участия

Когда лицо принимает решение вложить деньги в еще недостроенный дом, то он не просто покупает в нем квартиру, а становится участником долевого строительства (дольщик). Вместе с застройщиком он подписывает договор участия в долевом строительстве, который накладывает на стороны следующие обязательства:

• застройщик должен построить и ввести в эксплуатацию дом;
• дольщик должен выплатить стоимость квартиры.

К тому же стороны должны сдать и принять квартиру по специальному передаточному акту. Именно с выполнением этого действия обеими сторонами обязательства считаются исполненными, а значит, сделка закрывается.

Пока акт не подписан, дольщик может передумать и отказаться от квартиры. Если это происходит из-за нарушений, допущенных застройщиком, тогда дольщик инициирует отказ от квартиры, на который не требуется чье-либо согласие. Если же дольщик просто теряет интерес к квартире, то он может переуступить свое право требования другому лицу, после чего перестает быть стороной в договоре. 

Когда дольщик может отказаться от договора

Гарантии прав дольщика и ответственность застройщика закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214 ФЗ. В нем есть два блока оснований, которые могут использовать дольщики, чтобы отказаться от квартиры.

Первый блок предполагает, что дольщик в одностороннем порядке может просто отказаться от дальнейшего исполнения договора, если:

• Застройщик уже на 2 месяца просрочил сдачу дома.
• В квартире были выявлены существенные недостатки, которые затрудняют ее дальнейшее использование по назначению, а застройщик в оговоренный срок такие недостатки не исправил. Или же строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, соответственных норм и стандартов.
• Поручительство, которое использовал застройщик в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по строительству дома, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней.

Следующие основания, относящиеся ко второму блоку, дают право дольщику обратиться в суд для расторжения договора:

• Если застройщик приостановил или прекратил стройку, и стало очевидно, что дом к сроку не сдадут.
• Была существенно изменена проектная документация на дом, в том числе относительно площади квартиры.
• У общего имущества в доме поменялось назначение.

В этих случаях суд должен решать, может ли дольщик прекратить договор. 

Возврат денег застройщиком

Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор). Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор.

Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.

Если же застройщик не возвращает деньги в срок, то начинают действовать дополнительные штрафные санкции в виде тех же процентов за пользование чужими деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования, удваивающейся для гражданина. 

Дольщик имеет право отказаться продолжать исполнять договор, если поймет, что застройщик его подводит. Если доказательства этого будут условными, тогда расторжение договора осуществляется через суд. А при неоспоримых доказательствах договор расторгается путем направления застройщику письменного уведомления. Возврат уплаченных за квартиру денег происходит уже после разрыва договора, но в установленный законом срок, иначе застройщика ожидают штрафные санкции.

nsovetnik.ru

отмена договора долевого участия по инициативе дольщика и возможные варианты

Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон или в судебном порядке возможно, но процесс связан с определенными нюансами. Это связано с тем, что объектом договора является недостроенный объект недвижимости. По какой бы причине дольщиком не было инициировано расторжение ДДУ, застройщик должен вернуть ему все выплаты стоимости квартиры. Кроме этого следует знать, что обязательной является регистрация расторжения ДДУ в Росреестре.

Одностороннее расторжение

Чаще всего встречаются ситуации, когда дольщик инициирует расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Причины – различные нарушения договорных условий второй стороной. К требованиям о расторжении приводят строительные работы несоответствующего качества строительных работ. Также желание расторгнуть соглашение часто возникает в связи с нарушением сроков строительства, а также несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию.

Расторгнуть ДДУ по инициативе застройщика можно только по единственной причине: нарушение договорных условий в части внесения оплаты. Причем вначале необходимо уведомить об этом факте, а потом в течение месяца подождать ответа. Уведомление должно вручаться официально, и в нем должна содержаться информация о наличии задолженности и негативных последствиях финансовых нарушений.

Основные причины

При выявлении конкретных недостатков, допущенных при строительстве, дольщик получает право требовать бесплатного их устранения в течение определенного временного периода. В некоторых ситуациях дольщик может принять решение самостоятельно устранить недоделки, но при этом потребовать уменьшения договорной цены. Все требования следует в письменном виде направить по юридическому адресу другой стороны заказным письмом с обратным уведомлением о получении. Отсутствие ответа на протяжении месяца – повод для дольщика, чтобы инициировать расторжение договора участия в долевом строительстве.

Кроме этого вызвано расторжение ДДУ по инициативе дольщика другими обстоятельствами:

• Нарушением сроков или переносом сдачи дома больше чем на пару месяцев.
• Остановкой строительства, когда становится понятно, что даже после возобновления работ договорные сроки будут нарушены.
• После внесения в проект изменений, не устраивающих дольщика.

Все вышеназванные причины позволяют инициировать расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика. Достаточно в любом из перечисленных случаев письменно уведомить другую сторону о решении разорвать договорные отношения. Если в силу сложившихся обстоятельств был потерн интерес к объекту недвижимости, то допускается оформление договора уступки права требования по договору долевого участия.

Как расторгнуть ДДУ

Если имеются юридические основания расторжения ДДУ, следует соблюдать порядок расторжения договора долевого участия согласно существующей процедуре. Вначале застройщику направляется уведомление с предложением расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В таком документе необходимо указать конкретную сумму, которая подлежит возврату. В итоговом значении следует выделить проценты за использование инвестиций. Неустойка при расторжении ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день использования денежных средств.

Если отказ от ДДУ со стороны дольщика не был принят застройщиком, и он отказался от предложения решить вопрос по обоюдному согласию, то необходимо направить официальное уведомление о расторжение ДДУ. Документ следует направить в адрес строительной организации заказным письмом. В качестве приложения необходимо сделать опись вложений. В качестве приложения к уведомлению прикладывается грамотный и понятный расчет суммы финансов, предлагаемых к возврату, а также указываются реквизиты для перечисления денег. Если в течение 20 дней после получения заказного письма застройщик не перечислил денежные средства на счет дольщика, то можно обращаться в суд.

Если условия об одностороннем расторжении были приняты дольщиком и деньги перечислены на указанные реквизиты, то соглашение считается расторгнутым с момента отправки официального уведомления. На его основании подписывается соглашение о расторжении ДДУ. После этого факт аннулирования договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Госпошлина за расторжение ДДУ 2018, как и в предыдущие периоды не взимается при одностороннем и судебном расторжении.

Расторжение в суде

Споры с застройщиком в суде решаются при наличии грубых нарушениях условий исполнения договора долевого участия стороной застройщика. Данный способ применим при отказе возврата денег вследствие разрыва соглашения в одностороннем порядке, Для расторжения ДДУ в судебном порядке составляется исковое заявление в соответствии с установленным образцом. Как правило, чтобы его правильно оформить понадобиться помощь опытного юриста.

В иске обязательно должны содержаться такие требования:

• Вернуть выплаченные ранее договорные финансовые средства.
• Получить проценты за использование финансов.
• Получить компенсацию понесенных дольщиком убытков.

К иску прилагаются:

• Копия расторгаемого ДДУ.
• Все необходимые подтверждающие справки.
• Если имеется – копия официального уведомления о расторжении ДДУ ранее направленная в адрес застройщика.
• Прочие документы.

Судьи, как правило, принимают в судебных разбирательствах сторону дольщиков, поэтому выставленные исковые требования удовлетворяются. При принятии положительного судебного решения застройщик обязан вернуть деньги дольщику в течение 10 дней.

Некоторые нюансы

Очень часто соглашение расторгается в судебном порядке при банкротстве застройщика. При таких обстоятельствах в иске содержаться требования вернуть финансовые инвестиции и проценты за их использование. Данный вариант оправдан, если известно, что у застройщика имеется имущество, которое может быть реализовано для оплаты долгов или имеются свободные денежные средства. Как альтернативный вариант — можно обратиться иском о признании права собственности через суд на квартиру, как долю в незавершенном строительстве.

В процедуре расторжения ДДУ при ипотеке должен участвовать представитель банка-кредитора. Это обуславливается тем, что при расторжении соглашения должны обязательно учитываться интересы кредитной организации при распределении возвратной суммы.

Если для приобретения жилья использовались субсидии или оплата производилась материнским капиталом, то застройщик должен вернуть часть средств не напрямую дольщику, а в департамент жилищной политики. Аналогично при военной ипотеке часть финансов возвращаются в Росвоенипотеку, а когда производится определенная часть жилья по ДДУ материнским капиталом, то деньги возвращаются Пенсионный фонд. Другими словами дольщик при расторжении ДДУ может рассчитывать исключительно на возврат собственных средств.

Риски при расторжении ДДУ всегда имеют место, поэтому необходимо очень внимательно отнестись к процедуре. Вероятность того, что застройщик в добровольном порядке согласится расторгнуть имеющиеся договоренности очень низкая. Поэтому нужно тщательно подобрать факты, имеющие юридическое значение и подготовиться к длительной судебной тяжбе с застройщиком. Важно помнить, что ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на завершающем этапе. Поэтому возвратная сумма может быть ниже будущей рыночной стоимости. Поэтому необходимо стремиться прокрыть эту разницу за счет процентов за использование денежных средств.

Чтобы минимизировать риски и в кратчайшее время расторгнуть договор долевого участия на максимально выгодных условиях рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Благодаря юридическому сопровождению удастся избежать многих подводных камней, которые могут возникнуть в процессе судебных разборок.

metr.guru

Расторжение договора долевого участия дольщиком – дело № 47-КГ18-14

В России большинство квартир в новостройках приобретается по схеме долевого участия в строительстве. Но бывает так, что строительные компании часто нарушают свои обязательства. Дело касается не только нарушения сроков передачи недвижимости.

Зачастую передаточный акт составляется по квартире, которая не соответствует ранее заявленным в соглашении характеристикам. Тогда одним из вариантов является расторжение ДДУ.

Но чтобы владельцы недвижимости пошли на такой шаг, им необходимо иметь аргументированную правовую позицию. Существенную помощь окажет прецедент от Верховного Суда. Но обо всем по порядку.

В этой статье:

Расторжение договора участия в долевом строительстве: суть конфликта

Семья Кузьминых (инициалы изменены) в конце апреля 2015 года заключила с компанией договор на приобретение двухкомнатной квартиры в Оренбурге. Ее стоимость оплачена в полном объеме.

В мае 2016 года была предложена приемка квартиры от застройщика. Трехэтажный дом был сдан в эксплуатацию в предусмотренный договором срок.

В этой части у Кузьминых нареканий к застройщику не было. Однако квартира имела существенные недостатки, противоречащие договору долевого участия.

В их число входило:

• отсутствие межкомнатных перегородок и оконного блока, который должен был присутствовать на лоджии;
• несоответствие труб систем отопления и водоснабжения действующим стандартам;
• дефекты в стенах и поле вследствие нарушения технологии строительных работ.

Кузьмины отказались ставить подписи под актом приема-передачи до окончательного устранения выявленных недостатков. Их наличие подтвердила независимая экспертиза.

Эксперт в своем заключении обозначил многочисленные отступления от строительных нормативов.

Далее застройщику в мае и июне были направлены две претензии относительно устранения недоделок. В августе 2016 года был получен отрицательный ответ по обращениям.

В этот же период Кузьмины направили в адрес строительной компании уведомление о расторжении договора на долевое участие в одностороннем порядке. Затем последовал суд.

Ход разбирательств

Соблюдение претензионного порядка урегулирования проблемы не убедило застройщика решить конфликт миром. Устные переговоры с руководством строительной фирмы оказались малоэффективны.

Поэтому, поскольку отсутствовало устранение недостатков по ДДУ, Кузьмины были вынуждены подать исковое заявление в один из районных судов Оренбурга. Исковые требования состояли из целого списка.

В перечень вошли:

1. Расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия на строительство жилья.
2. Взыскание процентов за необоснованное пользование средствами, убытков, штрафных санкций, морального ущерба.
3. Компенсация понесенных судебных издержек.

А также истцы в обращении настаивали на внесении в Единый реестр недвижимости записи о прекращении действия договора на долевое участие. В процессе рассмотрения дела суд назначил две судебные строительные экспертизы.

Первый эксперт пришел к выводу о том, что жилье непригодно для проживания. Однако специалист из второго учреждения указал на то, что недостатки несущественны и подлежат в техническом плане устранению.

Именно повторным экспертным заключением руководствовался суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных Кузьмиными требований. С этим решением согласилась и апелляционная коллегия. Мотивировка изложена в определении от 17.11.2017 г.

Кузьмины не сочли нужным мириться с таким положением вещей, и обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд. Ее рассмотрение привело к положительному результату для дольщиков.

Что решила кассация

Доводы коллегии судей изложены в определении от 09.10.2018 г. по делу № 47-КГ18-14. В соответствии с его резолютивной частью рассмотрением спора вновь займется апелляция.

Верховный Суд указал основания расторжения ДДУ дольщиком и отметил несколько принципиальных моментов.

Граждане имеют право отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке в той ситуации, когда жилье выполнено с недостатками и застройщик их отказывается устранить добровольно в разумный срок.

А также кассация сделала еще один интересный вывод. Степень существенности недоделок и возможность их устранения в будущем не влияет на право дольщика расторгнуть договор на участие в строительстве.

Важно, что в определении суда указаны недостатки по квартире Кузьминых. Более того, приведены ссылки на стандарты, нормативы, которые нарушила строительная компания.

Как должны сдаваться квартиры по ДДУ: разъяснения ВС

Для потенциальных жильцов можно предоставить несколько рекомендаций. Нужно досконально изучить договор с застройщиком и детальные характеристики приобретаемой квартиры.

После получения уведомления от застройщика о готовности жилого помещения, целесообразно не спешить с подписанием акта приема-передачи.

Предварительно стоить осмотреть будущее жилье. Идеально, чтобы при этом присутствовал специалист, разбирающийся в правилах строительства. Он сразу может отметить те недостатки, которые вступают вразрез с договором.

Если дефекты носят явный характер, то перед подписанием акта стоит обратиться к застройщику с претензией, направленной на устранение допущенного брака.

Законодательство говорит о том, что недостатки должны быть устранены в разумный срок. Правда, конкретные промежутки не обозначены. Поэтому перед направлением претензии лучше всего проконсультироваться у юриста относительно примерного срока ликвидации возникших дефектов.

У стороны существует право расторгнуть договор в связи с выявленным браком в работе строителей. Необходимо предварительно направить соответствующее уведомление застройщику.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: мнение юриста

Верховный Суд вынес определение, которое может стать толчком для новых прецедентов. Ранее многие суды неоднозначно относились к доводам граждан, пытавшихся прекратить отношения с застройщиком ввиду плохого качества работы. Теперь же практика может поменяться в ином направлении.

При нарушении положений договора на долевое участие можно взыскать не только уплаченные за квартиру деньги. Дополнительно предусмотрено право пострадавшей стороны получить проценты за пользование чужими средствами, материальную и моральную компенсацию.

Отношения в рамках ДДУ регулируются и ФЗ по защите прав потребителей. Это касается и последствий несоблюдения условий соглашения в отношении передачи жилья, его состояния.

Если в процессе судебного спора проводились экспертизы, их стоимость также взыскивается с недобросовестной строительной фирмы. Квитанции по оплате услуг специалистов нужно сохранять.

Не исключено, что в 2019 году законодательство о долевом участии в строительстве жилья может измениться в сторону защиты интересов вкладчика. Поэтому желательно следить (в том числе и посредством интернета) за всеми новшествами.

Автор: Олег Росляков, источник sud-isk.ru

sud-isk.ru

по инициативе дольщика или застройщика, в одностороннем порядке, по соглашению сторон, судебная практика

Согласно законодательству РФ расторжение ДДУ возможно в одностороннем порядке по инициативе дольщика или застройщика. Особых причин для отказа исполнения договора со стороны дольщика не требуется. Покупатель расторгает этот документ, если нашёл квартиру лучше или дешевле либо эти деньги потребовались на иные нужды. Поскольку дольщик является потребителем услуг, то на его защиту встаёт федеральный закон о долевом строительстве, а также о защите прав потребителей. Чтобы быстро вернуть свои средства, уплаченные строительной компании, покупателю нужно знать, как правильно расторгнуть договор ДДУ.

Содержимое страницы

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика имеет некие особенности этого процесса. Дольщик вправе отказаться от участия в долевом строительстве по некоторым основаниям, которые указаны в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Существует два блока оснований для отказа. Заявление рассматривается арбитражным судом.

Когда покупатель отказывается от сделки, то строительная компания обязана осуществить возврат денег, уплаченных по договору. Для этого процесса застройщику предоставляется 20-дневный срок с момента аннулирования. Сам акт прекращает действие с тех пор, как покупатель направил оповещение застройщику о прекращении выполнения своих обязательств.

Застройщик возвращает деньги с процентами. Размер ставки для компенсации составляет 1/300 рефинансирования ЦБ РФ.

В случае невозможности в указанный срок вернуть денежную сумму покупателю, действуют штрафные санкции. Они начисляются за пользование чужими денежными средствами строительной компанией. Проценты за пользование в этом случае такие же – 1/300.

Важно! Покупатель может отказаться от выполнения своих обязательств в том случае, если вторая сторона договора его подводит. Если условия для расторжения условные, то требуется обратиться в суд для совершения процесса. А при наличии неоспоримых доказательств, прекратить действие акта можно, направив оповещение о расторжении акта застройщику.

Расторжение договора ДДУ по решению застройщика

Со своей стороны застройщик также может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Данная процедура имеет чётко установленные правила, которым требуется следовать. Порядок действий при отказе от исполнения условий договора застройщиком следующий:

1. Оповестить покупателя заказным письмом с указанием требований о выплате долгов и санкций за нарушение. Если эти требования не выполняются, то по истечении 30-дневного срока документ прекращает своё действие.
2. Заверить расторжение договора долевого строительства в Росреестре.
3. Возврат денежных средств покупателю с вычетом понесённых убытков осуществляется в 10-дневный срок после аннулирования договора. Получить сумму дольщик должен лично. Если сторона покупателя не пришла получать средства, то застройщик отправляет сумму на счёт нотариуса строительной компании в течение 2 рабочих дней.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Прекращение действия сделки по согласию каждой стороны не требует соблюдения каких-либо обязательных требований. Однако в судебной практике встречаются различные непредвиденные обстоятельства в этом процессе.

Бывают ситуации, когда застройщик требует включение в соглашение о расторжении договора ДДУ пункта, в котором строительная компания может выплатить денежные средства покупателю только после подписания нового договора ДДУ с другим лицом. Соглашаться на подобный пункт не следует. Дело в том, что новое лицо может так и не появиться. А значит, дольщик будет вынужден обратиться в суд для возвращения денежных средств.

Также строительная компания может потребовать увеличение срока для выплаты денежных средств. Соглашаться на это требование не следует. Поскольку покупатель вправе подать иск в суд только по истечении этого срока.

Как только каждая из сторон согласилась подписать аннулирование, требуется посетить Росреестр с заявлением, чтобы внести в госреестр записи об этом решении. Подать заявление для расторжения ДДУ по соглашению сторон вправе один из участников договора. Однако при себе следует иметь подготовленный пакет бумаг.

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Основания для расторжения договора

Как говорилось ранее, наличие оснований для расторжения ДДУ по согласию сторон не требуется. А если речь идёт о расторжении договора ДДУ в одностороннем порядке, то следует учитывать определённые основания.

Для расторжения ДДУ по инициативе застройщика должны быть следующие основания:

1. Просрочка выплат стоимости жилья сроком более чем 60 календарных дней.
2. Несоблюдение сроков выплат более 3 раз в течение 1 года.

Важно! Основная причина, по которой застройщик может расторгнуть акт по собственной инициативе, заключается в нарушении сроков выплат.

Для одностороннего аннулирования акта по решению дольщика основания следующие:

1. Появились изменения в проекции дома, которые затрагивают площадь жилища.
2. Дольщик вправе расторгнуть договор в связи с невыполнением сроков строительства, если строительная компания просрочила сдачу дома на срок более 2 месяцев или строительная компания прекратила стройку, и стало ясно, что помещение к указанной дате готово не будет. Расторжение договора по причине нарушения сроков строительства осуществляется только в судебном порядке.
3. Выявление существенных недостатков в жилище, наличие которых затрудняет проживание в нем в дальнейшем, при условии, что строительная компания отказывается их устранять либо не исправила недочёты в установленные сроки. Если дольщик обнаружил в покупаемом объекте долевого строительства дефекты, которые препятствуют комфортному проживанию в будущем, то следует оповестить о своей претензии застройщика. Строительная компания должна в оговоренные сроки устранить указанные недочёты. В случае неисполнения требований строительной компанией либо если она не устраняет дефекты в указанные временные рамки, то сторона покупателя может подать исковое заявление в суд.

При оценке качества жилья покупатель должен обратить внимание на качество следующих моментов:

• состав монтажа дверей и окон;
• соответствие высоты потолка с цифрами в документах;
• наличие плесени и грибка;
• качество вытяжки, канализации, разводки для воды.

Если сторона покупателя желает расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке по иным причинам, то следует рассматривать это решение в судебном порядке. В противном случае такое решение окажется неправомерным.

Особенности расторжения ДДУ при ипотеке

На 2018 год всё больше людей приобретает жильё, используя ипотечные продукты. Проблема расторжения договора долевого участия в строительстве при ипотеке заключается в том, что в нем присутствует третья сторона – банк, выдавший кредит.

Алгоритм действия в данном случае не отличается от обычных условий:

1. Оповестить о своём решении кредитную организацию и получить её согласие.
2. Заполнить бланк заявления, в котором указывается досрочное погашение кредита.
3. В уведомлении для застройщика следует указать два счёта на которые следует возместить денежные средства, первый – собственный, второй – банка.
4. Решение по прекращению ДДУ и ипотечного акта следует зарегистрировать в государственных органах.

Важно! При аннулировании ДДУ в судебном порядке, банк принимает активное участие как третья сторона.

Документы для расторжения договора по ипотеке

Залогом успеха в любом судебном делопроизводстве является предоставление полного пакета правильно оформленных бумаг. Для погашения записи об ипотеке необходимо подготовить следующий пакет документов:

• письмо банка, выдавшего кредит, о погашении задолженности;
• совместный бланк заявления каждой стороны;
• закладная с пометкой о погашении;
• при наличии следует предоставить судебное решение;
• ипотечный договор.

Уведомление о расторжении ДДУ

При расторжении акта в одностороннем порядке следует направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от выполнения своих обязательств. Эта бумага должна содержать следующие сведения:

• реквизиты сторон акта;
• номер, дату и вид договора;
• основания для аннулирования с конкретными примерами и обоснованием ситуации;
• список требований, которые должны выполнить стороны до расторжения;
• сроки расторжения и ответа на уведомление;
• порядок расчётов;
• прочие требуемые сведения.

Иск в суд о расторжении ДДУ

Если сторона приняла решение подать иск в суд о прекращении выполнения условий ДДУ, то в бумаге следует указать следующие сведения:

1. Полное название суда, в который подаётся иск.
2. Ф. И. О. дольщика и контактные сведения.
3. Ф. И. О. руководителя строительной компании и контактные данные.
4. Юридический адрес и полное наименование компании застройщика.
5. Основания для подачи иска.
6. Требования заявителя.
7. Перечень сведений, которые предоставляются совместно с иском.
8. Дата, место составления документа и подпись инициатора аннулирования ДДУ.

Таким образом, ответ на вопрос: может ли застройщик или дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, будет положительным. Для расторжения ДДУ по инициативе строительной компании требуются веские основания, тогда как дольщик может подать заявление на аннулирование договоренностей по собственному желанию, не имея на то особых важных причин. В зависимости от обстоятельств договор расторгается мирным путем или через суд.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

sdelka.guru

Расторжение ДДУ, что нужно знать

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

• по инициативе дольщика;
• по судебному решению;
• по обоюдному соглашению;
• по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

• застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
• Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
• По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

 

help-ddu.ru

способы и порядок расторжения договора долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) регулирует особенности отношений между участником долевого строительства (покупателем жилья, его будущим владельцем) и застройщиком. Предполагается оформление соглашения, которое впоследствии может быть расторгнуто с учетом требований законодательства РФ.

В подобных случаях требуется правильное расторжение оформленного договора с гарантированной защитой интересов и прав обеих сторон.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Что такое ДДУ

ДДУ активно используется в сфере современного строительства. Документ заключается в письменной форме, после чего проводится обязательная государственная регистрация. Договор приобретает юридическую силу только после проведения регистрационной процедуры, что гарантирует защиту покупателя от мошенничества. Любую оплату за жилье можно проводить только после получения зарегистрированного договора.

Долевое строительство представляет собой инвестиционную деятельность. Застройщик должен возводить жилые объекты. Участники выплачивают определенную сумму за жилье, но становятся полноправными владельцами только после официального завершения строительства.

Как расторгнуть ДДУ

Многие дольщики интересуются, можно ли расторгнуть договор долевого участия при появлении соответствующей потребности. Проведение такой процедуры возможно, причем далеко не во всех случаях требуется согласие другой стороны.

В последние несколько лет недвижимость постоянно дорожает, поэтому расторжение ДДУ может быть выгоднее, чем получение готовой квартиры в новостройке. Застройщику невыгодно разрывать договор, поэтому он постарается воспрепятствовать такой процедуре или избежать выплаты нужной суммы.

При отсутствии согласованных действий потребуется обратиться в суд. Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика предполагает возможность решения проблемных вопросов при наличии основы для последующего разрыва договора.

Способы и порядок расторжения

Договор может быть расторгнут вне зависимости от особенностей сложившейся ситуации и причин для такого действия.

Основания для одностороннего расторжения ДДУ без учета желания застройщика:

1. Жилье не соответствует требованиям, поэтому оно непригодно для проживания. Договор может сохранить юридическую силу, если все допущенные ошибки были устранены.
2. Срок ввода в эксплуатацию объекта был серьезно нарушен. Чтобы узнать точный срок, нужно внимательно изучать условия оформляемого соглашения.
3. Поручительство банка прекращает свое действие на законодательном уровне. Застройщик должен в течение 15 дней перезаключить договор с поручителем, но дольщик должен быть предупрежден заранее.

Будущие владельцы квартир интересуются, может ли застройщик расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Это происходит в исключительных случаях, но все-таки считается возможным.

Расторжение договора можно провести через суд при наличии соответствующих оснований:

1. Застройщик в значительной степени откорректировал первоначальный вариант проекта жилья, после чего размеры квартиры изменились более чем на 10%. Также непозволительно изменение назначения общего или нежилого помещения.
2. Строительство дома было прекращено или остановлено на длительное время.

Важно! Дольщик вправе рассчитывать на компенсации в обоих случаях.

Порядок расторжения договора предполагает определенные этапы:

1. Изначально дольщик должен сообщить свое решение застройщику. Для этого отправляется уведомление ценным письмом с описью.
2. В дальнейшем обе стороны оговаривают условия расторжения договора.
3. Если стороны не могут договориться о предстоящей процедуре, предстоит обращение в суд.

По этой причине нужно знать, как правильно расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке дольщиком. Такое поэтапное проведение процедуры гарантирует успешное решение существующего вопроса.

Как не оказаться в минусе

Застройщики обычно не горят желанием выплачивать деньги. По этой причине в договоре может содержаться пункт о выплате штрафа, что на самом деле противоречит закону о правах потребителя.

В России возможно расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, поэтому отказ застройщика от проведения такой процедуры или требование выплаты штрафных санкций непозволительно.

В судебном порядке можно решить конфликтные вопросы, так как действующее законодательство защищает интересы и права покупателей. В суде можно доказать право на отмену штрафа.

При этом на законодательном уровне застройщик может претендовать на компенсацию с учетом понесенных расходов. Компенсация будет актуальной, если застройщик предъявит уполномоченным лицам финансовые документы и подтвердит потенциальные убытки.

В остальных случаях происходит возврат денег, если осуществляется расторжение ДДУ по соглашению двух сторон. На самом деле в большинстве случаев происходит продажа квартир другим покупателям, которые возмещают расходы.

Заключение

Расторжение ДДУ возможно провести с учетом законодательных норм, интересов и прав каждой стороны. Даже если договор расторгается в одностороннем порядке, можно успешно решить появившийся вопрос.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 113-18-96
Это быстро и бесплатно!

101jurist.com

Расторжение дду по согласшению сторон, инициативе дольщика, договора долевого участия по фз 214

Расторжение договора участия в долевом строительстве считается радикальной мерой, которая имеет как положительные, так и отрицательные последствия. В качестве инициатора аннулирования соглашения могут выступать как дольщик, так и компания-застройщик. Также возможны ситуации, когда к прекращению договорных обязательств стремятся обе стороны.

Инициатива принадлежит дольщику

Прекращение сделки чаще всего инициируют покупатели недвижимости. В соответствии с Законом ФЗ 214, расторжение ДДУ можно потребовать при:

• нарушении более чем на два месяца строительной фирмой сроков сдачи объекта;
• невыполнении застройщиком обязанностей по устранению обнаруженных недочетов на объекте;
• несоблюдении требований, предъявляемых к качеству недвижимости;
• неисполнении обязательного требования о заключении нового договора поручения в случае, если предыдущий утратил силу.

Полное прекращение обязательств и расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может повлечь за собой множество серьезных последствий для покупателя недвижимости. Поэтому, принимая решение об одностороннем отказе от соглашения, необходимо учитывать следующие риски:

• После расторжения договора с застройщиком, участник долевого строительства теряет возможность требовать передачу объекта недвижимости в собственность. Ситуация, при которой строительная организация добровольно захочет вернуть деньги с процентами, является маловероятной. В большинстве случаев участника ДДУ ждет длительная претензионная работа и сложные судебные разбирательства. При этом, есть вероятность, что до вступления в законную силу судебного решения активы фирмы будут выведены и застройщика объявят банкротом, вследствие чего взыскание средств станет невозможным или крайне затруднительным. Это приведет к тому, что инициатор аннулирования документа потеряет не только деньги, он и право на недвижимость.
• Закон No 214-ФЗ предусматривает, что в качестве обеспечения прав покупателей выступает объект долевого строительства, а также права на земельный участок, где возводится здание. Отмена сделки аннулирует право залога. Поэтому, если строительная фирма будет признана судом несостоятельной и объявлена банкротом, покупатель будет лишен возможности осуществить обращение взыскания на предмет залога.
• Цена недвижимого имущества на этапе закладки фундамента намного ниже, чем на стадии завершения работ. При расторжении договора ДДУ по инициативе дольщика покупателю будет возвращена сумма, которая значительно меньше рыночной стоимости объекта. Проценты, которые будут взысканы с застройщика за использование средств покупателя, а также «потребительский штраф» в большинстве случаев образовавшейся разницы не покроют.
• Если расторжение ДДУ по инициативе дольщика сопровождают неопытные юристы, застройщик сможет добиться значительного сокращения процентов за пользование деньгами, сославшись на ст. 333 ГКРФ.

Вместе с тем, одностороннее расторжение ДДУ дольщиком имеет и ряд плюсов, в числе которых выплаты денежных средств. Сумма взыскиваемых со строительной организации процентов за пользование средствами значительно больше, чем сумма неустойки, так как рассчитывается с момента передачи денег за объект, а не с даты, на которую запланирована передача прав собственности. Кроме того, вопрос о взыскании процентов может быть переведено в арбитраж, что исключит использование ответчиком ст. 333 ГКРФ, позволяющей минимизировать сумму выплаты.

Аннулирование ДДУ особенно выгодно покупателю в ситуации, когда на рынке недвижимости наблюдается падение цен, ведь после прекращения действия соглашения участник долевого строительства получит не только ранее инвестированные деньги, но и проценты. Учитывая уровень ставки рефинансирования ЦБРФ, если средства находились в распоряжении строительной организации 2 года, размер компенсации может составить примерно 50 % от суммы инвестиции.

Инициатива принадлежит застройщику

Инициатива расторгнуть договора долевого участия может исходит и от застройщика. Законодательство предоставляет строительным фирмам право аннулировать сделку в ситуации, когда покупатель объекта:

• Допустил просрочку, задержав выплату более чем на два календарных месяца. Данное требование распространяется как на соглашения, предусматривающие одноразовое внесение средств, так и на договоры, предполагающие выплаты в соответствии с утвержденным графиком.
• Нарушение покупателем графика выплат более трех раз на протяжении одного года.

При одностороннем расторжением договора долевого участия из-за невыполнения покупателем финансовых обязательств предусмотрены штрафные санкции в виде неустойки. Величина санкций определяется исходя из условий ДДУ.

При отмене соглашения по инициативе застройщика организация возвращает покупателю сумму уплаченных денежных средств за вычетом неустойки.  Возврат денег должен быть осуществлен в течение 10 дней с даты аннулирования документа.

Соглашение сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон, когда и застройщик, и дольщик заинтересованы в прекращении обязательств, происходит достаточно редко. В данной ситуации не предполагается обязательного выполнения каких-либо условий, так законодательство позволяет дольщику и застройщику самостоятельно реализовывать свои права и обязанности. Основным требованием является обоюдное согласие сторон, а также согласование всех условий отмены сделки.

Необходимо учитывать, что в процессе расторжение ДДУ по соглашению сторон не исключено возникновения спорных ситуаций. Например, строительная организация может настаивать на длительном сроке для возврата денег или выдвинуть условие, что перечисление средств дольщику будет выполнено после подписания договора с новым клиентом.

В ситуации, когда строительная компания не осуществила возврат денег в срок, который предусматривает соглашение расторжения договора, подписанное двумя сторонами, участник долевого строительства может обращаться в суд с иском о взыскании денег в принудительном порядке.

Вне зависимости от того, производится ли аннулирование сделки в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению, каждой из сторон потребуется помощь адвоката, который поможет минимизировать риски и добьется для клиента максимально выгодного решения суда.

Дата публикации: 28 Января 2019
Теги:

adhoc.su