Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
5. Проверить квартиру на наличие обременений.
6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
   • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
   • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
   • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

   Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
   • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
   • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
   • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
   • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
   • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

kvartirastudia.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в 2018 году

Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.

Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.

Пошаговая инструкция проверки, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

Процедура проверки состоит из следующих шагов:

Установить	Что квартира имеется в наличии
Ознакомиться	С личными бумагами (паспортом) владельца жилья. Также изучить документы посредника
Исследовать бумаги на саму квартиру	Заказав их в соответствующих ведомствах, речь о них пойдет в разделах ниже, относящихся к проверке различных нюансов
Пообщаться	С соседями владельца объекта по подъезду и дому, а также с сотрудниками ЖКХ

Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.

Фото: основные этапы сделки при купле-продаже квартиры

Правоустанавливающая документация

Бумага данного вида помогает удостоверить, что у лица, которое продает квартиру, действительно имеет ее в своей собственности.

В качестве правоустанавливающей документации в таком случае выступает свидетельство о регистрации права собственности.

В этой бумаге устанавливается:

• какой это объект, комната или квартира;
• какова площадь помещения;
• адрес;
• кадастровый номер;
• присутствие обременений или иных ограничений по совершению сделок,
  стоит иметь в виду, что их отсутствие на момент составления свидетельства не доказывает, что они не появились ко времени планирования сделки;
• документ, послуживший основанием для приобретения собственности на жилье, в том числе — договор одного из видов — купли-продажи, долевого участия; мены, дарения; решение суда о праве; свидетельство о праве на наследство;
• указание личности владельца.

Если среди собственников перечислены лица, которым не исполнилось 14 лет, то требуется, чтобы за них договор заключили оба их родителя.

Если ребенок находится под ответственностью опекуна, то договор, соответственно, заключает именно он.

Несовершеннолетние от 14 до 18 обладают правом на участие в сделке, однако их законные представители, оба родителя либо опекун, должны ее утвердить.

О прописанных лицах

Точно установить, кто прописан в данной квартире, необходимо в любом случае. При наличии лиц, которые имеют штамп о регистрации в данном жилом помещении, и о которых его покупатель не знает, они впоследствии смогут заявить право на жилье.

Именно поэтому стоит точно узнать перечень прописанных лиц. С этой целью следует получить на этот объект недвижимости выписку из домовой книги.

В общем случае ее готов представить продавец, но в любой ситуации остается возможность получить ее в паспортном столе по месту нахождения квартиры.

Требуется проверить, нет ли в перечне зарегистрированных лиц младше 18 лет. Для выписки несовершеннолетних действуют усложненные правила, так как их права пытаются защитить.

Существует возможность за дополнительную плату получить расширенную выписку. Этот документ носит более подробный характер, в частности, в нем указывается:

Какие лица были зарегистрированы	В этом помещении прежде за все время его существования
Основания	По которым они были выписаны и даты, когда это случилось

В такой подробной истории жилого помещения имеет смысл обратить также на прежних детей до 18 лет и умерших.

Последние иногда воскресают, а детей в некоторых случаях выписывают незаконно, что впоследствии дает им право подать на восстановление прав, даже когда у квартиры сменился собственник.

Существует и ряд других категорий зарегистрированных, которые могут по тем или иным основаниям отсутствовать в квартире долгое время. Это:

• пациенты на длительном курсе лечения;
• призванные в армию;
• осужденные к лишению свободы;
• отправившиеся в длительную командировку.

Расширенная выписка будет содержать упоминание обо всех этих лицах. В ней будут указаны основания их отбытия и приведены их документальные подтверждения.

Сведения о судебных процессах

Судебный процесс относительно жилого помещения проходит в суде, находящемся по месту ее расположения.

Чтобы выяснить, имеет он место или нет, требуется обратиться:

В сам суд	Либо в его канцелярию с соответствующим запросом, но там не обязаны отвечать, поэтому более надежный метод — установить это на сайте самого суда
По исполнительным производствам	Можно получить информацию у судебных приставов, как в службе, так и на сайте
В госреестре прав на недвижимость	Выписка, оформляемая в этом ведомстве, содержит соответствующую графу
Можно поговорить неформальным образом	С сотрудниками ЖЭУ и ТСЖ, а также с соседями

О правомочиях продавца

При проверке полномочий продавца необходимо убедиться, что он:

• именно тот человек, которым, по его утверждениям, является;
• обладает правомочиями на совершение данной сделки;
• является дееспособным.

Следует проверить паспорт и убедиться, что он настоящий. Далее необходимо удостовериться, что сам документ подает тот человек, который и является собственником.

Существует схема, когда у хозяина из группы риска забирают паспорт, а следом сделку заключает похожее на него лицо.

Необходимо пообщаться с жильцами того же подъезда и спросить их, является ли данный продавец лицом, имеющим такие полномочия.

Наконец, в дееспособности контрагента покупателю можно удостовериться, когда тот принесет справку из психоневрологического диспансера, также стоит обратить внимание и на манеру поведения продавца.

Имеются ли обременения

Обременения по квартире — это юридические обязательства, существующие у ее владельца перед третьим лицом, которые перейдут и к покупателю либо иные ограничения.

В частности это:

Залог на объект	В том числе по ипотеке перед банком
Действующая аренда жилого помещения либо договор	Позволяющий там жить жильцу бесплатно
Передача квартиры	В доверительное управление
Наличие обязательства	Пожизненно содержания владельца третьим лицом (рента)
Недопустимость осуществления действий	По регистрации объекта (в частности, по распоряжению следствия)
Арест	На жилплощадь по суду в обеспечение обязательств

Чтобы установить такие ограничения, следует взять в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП) выписку по данному объекту.

О долгах по коммунальным платежам

Необходимо установить, существует ли у лиц, продающих квартиру, долг по коммунальным платежам.

При их наличии лицо, которое приобретет объект, не поинтересовавшись этим вопросом, возьмет на себя и обязательства заплатить соответствующим службам. Иски эти организации в дальнейшем будут посылать именно ему.

Чтобы избежать указанных последствий, необходимо попросить продавца предъявить квитанции на все типы платежей за предыдущие двенадцать месяцев. Если он их приносит, то вопрос решается.

Однако он может утверждать, что они утеряны. Тогда рекомендуется отказаться от сделки. В случае же, когда покупатель стремится все равно обзавестись данным объектом, ему рекомендуется определить, остается ли долг, другими способами.

В частности, он может запросить у собственника жилого объекта справку, которую требуется получить в Жилищно-эксплуатационном участке (ЖЭУ) либо в Едином расчетном информационном центре (ЕРИЦ).

Если же, несмотря на сохраняющееся желание приобрести квартиру, покупатель самому продавцу не доверяет, ему можно подать запрос в ТСЖ либо ЖУЭ самому. В этих учреждениях ему предоставят сведения относительно существования долга.

Наконец, допускается внесение в договора купли-продажи положения о том, что обязанность погасить долги на момент сделки при их наличии ложится именно на прежнего владельца.

Видео: все, что нужно знать

Законность перепланировки

Тому, кто намеревается приобрести жилье, необходимо установить, не осуществлялась ли предыдущим собственником планировка, в том числе незарегистрированная или являющаяся недопустимой.

В пространстве могут быть убраны стены либо возведены там, де ранее их не было, изменена конфигурация определенных сетей.

Чтобы получить соответствующую информацию, требуется ознакомиться с содержанием технического паспорта.

В этом документе может присутствовать штамп, указывающий, что планировка имела место и была недопустимой.

Помимо этого, следует запросить у продавца технический план объекта недвижимости. Наконец, при наличии сомнений имеет смысл прибегнуть к услугам Бюро технической инвентаризации.

Сотрудник этого ведомства имеет право прибыть на объект вместе с потенциальным покупателем и определить, вносились ли в помещение недозволенные изменения.

Варианты осуществления сверки через интернет (онлайн)

Сверка онлайн допустима во многих их вышеупомянутых случаев, тогда, когда у соответствующей организации есть свой сайт. К примеру:

Часть структур ЖКХ обзавелась собственным ресурсом	Если у данной организации он есть, сведения о квартире можно получить именно в нем
Собственный сайт Росреестра включает сервис	Который содержит информацию: жилой или нежилой данный объект; по какому точному адресу располагается; о плане квартиры; о наличии кадастрового паспорта, подтверждающего, что строительство в этом случае завершено
Ресурс Ктотам	Который носит неформальный характер, но предоставляет сведения быстрее, чем вышеназванный сервис

Таким образом, проверка квартиры на чистоту — это процедура, в ходе которой устанавливается, все ли в порядке с данным объектом.

Требуется определить, может ли сам продавец продать его, есть ли иные лица, права которых сделка может нарушить, включая детей, права которых в наибольшей степени защищены законом.

Также устанавливается, не проводилась ли продавцом перепланировка и не висит ли на квартире долг.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

realtyaudit.ru

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

gpointstudio/Fotolia

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

---

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

---

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

---

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

---

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

---

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

---

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Не пропустите:

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке – это не так сложно, как может показаться, но очень важно. Собственное жилье стоит достаточно дорого и будет очень неприятно, если после покупки выяснится, что вместе с квартирой покупатель приобрел огромное количество проблем. Чтобы избежать подобного рода ситуации, необходимо проверить квартиру. При проверке следует учитывать все аспекты, так или иначе с ней связанные.

Многие долго думают, как проверить квартиру на чистоту. Некоторые люди прибегают к помощи специалистов, которые имеют практический опыт в данной сфере. Но далеко не всегда у покупателя есть деньги на оплату услуг специалиста, чтобы проверить будущий дом. В данной статье вы сможете узнать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.

Проверить право собственности

Первым делом следует проверить наличие права собственности на квартиру. Продать квартиру имеет право только её собственник. Данное право требует собственной регистрации. Собственнику выдаётся документ «Свидетельство о регистрации права», в котором чётко прописано:

1. Что за объект.
2. Площадь объекта.
3. Место нахождения объекта.
4. Кадастровый номер объекта.
5. Наличие на момент регистрации обременений или ограничений.
6. Документ-основание (решение суда, договор и прочие).
7. Кто является собственником объекта.

Важно! Отсутствие каких-либо обременений в Свидетельстве о регистрации права вовсе не говорит о том, что их нет на момент продажи квартиры.

Также следует внимательно присмотреться к самим собственникам. Если собственник или один из них является ребёнком, возраст которого до 14 лет, то сделку продажи квартиры имеют право осуществлять только родители или опекун. Родительские права фиксируются в свидетельстве о рождении и отметкой в паспорте. В случае усыновления – по решению суда. Опекунство возникает только после решения об опеке. От 14 до 18 лет договор купли-продажи заключается с письменного согласия законных представителей. В процессе проверки документов при покупке квартиры обязательно смотрите на наличие печатей, подписей и даты.

Обременения на квартиру

Следующей немаловажной информацией, которую необходимо узнать перед покупкой квартиры, являются всякого рода обременения, которые могут значительно ухудшить жизнь нового собственника. В данном пункте речь идёт об аресте, который может быть наложен на квартиру, нахождении квартиры в залоге, заключённом и действующем договоре аренды и так далее. Чтобы проверить квартиру на обременение, требуется получить документ «Выписка и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (или «Выписка из ЕГРП»).

Будет очень неприятно, если по истечению некоторого времени к вам придут, например, сотрудники Федеральной службы судебных приставов или коллекторской компании и потребуют освободить помещение, имея на данное требование основание. Чтобы не попадать в подобную ситуацию, требуется проверить юридическую чистоту квартиры. Чтобы не попасть впросак, надо знать, как проверить квартиру на обременение.

Кто прописан в квартире

В процессе поиска данной статьи вы могли наткнуться на новости или просто истории, в которых описывалась ситуация, когда один человек купил квартиру, а через какое-то время позвонили в дверь, и на пороге стоял другой человек с недоумевающим лицом, который заявляет, что он здесь прописан. В качестве доказательства этот человек предъявляет паспорт, в котором стоит штамп прописки по данному адресу. Подобного рода истории подтверждают, что необходимо проверять квартиру на юридическую чистоту.

Чтобы избежать подобной ситуации, чрезвычайно важно проверить всех, кто прописан в квартире. Для этого вам потребуется изучить документ «Выписка из домовой книги». Обычно продавец самостоятельно предоставляет копию данного документа, но если вы сомневаетесь в его честности, то вы можете узнать данные в местном паспортном столе.

Важно! Обратите внимание на наличие среди прописанных несовершеннолетних детей. В процессе выписывания детей может возникнуть множество проблем.

Для полной уверенности в том, что у вас в будущем не возникнет неприятных ситуаций, следует заказать расширенную выписку. Данная услуга является платной, что нужно учитывать. В данном документе будут указаны все, кто когда-либо был прописан в квартире, когда и на основании чего был из неё выписан. Этот документ расскажет вам полную историю квартиры. Особое внимание следует обратить на несовершеннолетних и умерших людей. Практика знает случаи незаконного выписывания детей, а также внезапного «восстания из мёртвых».

Помимо выше перечисленных групп, присутствуют ещё и жильцы, которые по разным причинам на долго покинули место своего проживания. Причин их отсутствия множество:

1. Длительное лечение.
2. Служба в Вооружённых силах Российской Федерации.
3. Отбывание наказания в исправительных учреждениях.
4. Длительная командировка.

В расширенной выписке информация о таких жильцах присутствует. Также в ней прописаны место, в которое они отправились, а также ссылки на документы, на основании которых они в данный момент отсутствуют.

Долги по коммунальным платежам

Перед покупкой недвижимого имущества следует проверить наличие задолженности нынешних владельцев по оплате коммунальных платежей. С приобретением недвижимости вы становитесь не только ее собственником, но и всех долгов, которые могли накопиться к моменту перехода права собственности. Возможны отключения электричества, газа и горячей воды. Все исковые заявления будут приходить именно на вас.

Во избежание вышеперечисленных проблем, вам следует в первую очередь потребовать у продавца все кавитации об оплате коммунальных платежей за последний год. В случае если продавец отказывает вам в этом, ссылаясь на не сохранность квитанций, то вам рекомендуется отказаться от сделки. В случае если вы твёрдо настроены на покупку именно данного объекта, то у вас есть возможность проверить наличие задолженностей.

Вы можете потребовать у продавца справки из Единого расчётного информационного центра (ЕРИЦ) или Жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ).

В случае если вы по каким-то причинам не доверяете продавцу, то вы можете обратиться самостоятельно в ЖЭУ или ТСЖ. Там вам обязательно предоставят данные о задолженностях нынешних владельцев.

Чтобы окончательно обезопасить себя от проблем, связанных с неуплатой коммунальных платежей, вы можете внести в договор купли-продажи пункт, согласно которому продавец обязан оплатить все задолженности перед компаниями, оказывающими коммунальные услуги, и несёт ответственность за неуплату именно он.

Перепланировка

Ещё одна вещь, которую необходимо проверить будущему собственнику жилья, – это наличие перепланировки в квартире, а также её законность.

В помещении могут быть незаконно возведены или снесены стены, установлены всякого рода генераторы, изменено положение различных инфраструктурных сетей. Для проверки законности перепланировки вам понадобится Технический паспорт. В нём уже может стоять штамп, который доводит до вашего сведения, что перепланировка незаконна.

Также собственник обязан предоставить вам технический план всего помещения. В случае если вы не уверены в честности продавца, то у вас есть возможность обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Вы можете пригласить специалиста из БТИ, который поможет вам в осмотре квартиры, а также выявит все имеющиеся нарушения.

Заключение

Подводя итог всей статьи, можно сказать, что покупка квартиры требует от вас не только желания и наличия денежных средств, но и набора определённых юридических знаний, который поможет вам проверить объект и стать полноправным собственником квартиры без проблем.

Требуется внимательно проверять документы, сравнивайте их между собой, чтобы проверить чистоту сделки. На современном рынке недвижимости полно всякого рода мошенников, которые пользуются наивностью и неосведомлённостью своих предполагаемых жертв.

Не бойтесь спрашивать у собственника все интересующие вас вопросы и требовать необходимые документы на квартиру. От этого может зависеть ваша дальнейшая жизнь.

Приобретение новой квартиры, как ничто другое, способно изменить вашу жизнь, и будет хорошо, если к лучшему.

Теперь вы знаете, как самостоятельно проверить чужую квартиру на чистоту при покупке.

kvadmetry.ru

Проверка квартиры перед покупкой

Если своевременно не провести проверку чистоты квартиры, можно оказаться в ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается, а сам покупатель может оказаться не только без жилья, но и без ранее уплаченных денег. Чтобы не допустить этого, следуйте советам профессионалов.

Почему надо проводить проверку чистоты?

Отсутствие тщательной проверки квартиры и документов на нее перед покупкой может обернуться рядом проблем. Приведем лишь наиболее частые из них:

• Объявление наследников, имеющих право владения.
• Появление прописанных или выписанных лиц, которые имеют полное право проживать в приобретенном вами жилье.
• Наличие рентоплательщика, имеющего право на квартиру после смерти продавца.
• Аннулирование сделки из-за невменяемости продавца или же заключения сделки с лицом, не имеющим права на ее заключение. К примеру, если ранее выданная доверенность была аннулирована до подписания договора купли-продажи.
• Штраф и последующий ремонт из-за неузаконенной перепланировки.
• Наличие задолженностей по квартплате.
• Неблагоприятные условия проживания.

Какие мероприятия предполагает проверка чистоты квартиры?

Избежать проблем после покупки квартиры можно в том случае, если перед заключением договора купли-продажи потребовать у продавца полный пакет бумаг и тщательно проверить правильность их оформления. Не лишним будет общение с соседями и лицами, выдавшими документы. Так, при проверке руководствуйтесь следующими правилами:

1. Требуйте только оригиналы документов – все печати должны быть мокрыми, а свидетельства напечатаны только на специальных гербовых бланках.
2. Проверяйте, все ли печати и подписи стоят на документах в соответствующих графах.
3. Наличие помарок и исправлений. Их не должны быть в свидетельствах, а в прочих бумаг допускаются лишь при присутствии фразы «Исправленному верить», заверенной подписью и печатью.
4. Обязательно проверяйте дату выдачи документов. Обратите внимание, что доверенности и некоторые справки, к примеру, из ЖКХ, имеют определенный срок, в течение которого признают действительными.
5. Тщательно сверяйте указанные в документах данные и технические характеристики. Они должны совпадать.
6. Обязательно поговорите с соседями – не было ли подозрительной активности, связанной с квартирой, знают ли они соседа, не проживает ли еще кто-то в квартире.
7. Запросите копии бумаг в Росреестре для перепроверки бумаг.
8. Проверьте наличие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за последний год.

Схематически проверка чистоты квартиры выглядит следующим образом:

Заключая договор купли-продажи, обязательно укажите реально уплаченную вами сумму за приобретение квартиры. Это гарантия возврата денег в той ситуации, если договор расторгнут.

Проверка свидетельства о регистрации

Первое, что стоит проверить – наличие у продавца документа, подтверждающего факт государственной регистрации собственности. В нем указаны следующие данные:

1. Сколько раз оно выдавалось владельцу, и каковы были причины повторной выдачи.
2. Каким образом жилье было получено в собственность – согласно завещанию или в результате договора дарения, обмена или приватизации. Обратите особое внимание, если квартира была получена в дар или по наследству не от родственника, а от третьего лица, причем совсем недавно. В такой ситуации можно ожидать обмана.
3. Узнать количество собственников имущества. Стоит помнить, что каждый из них принимает участие в сделке. В случае если они согласны на продажу квартиры – должно быть письменное, нотариально заверенное разрешение от каждого из них. Но для верности покупателю стоит встретиться с ними лично, дабы убедиться в отсутствии притязаний.
4. Основная информация о продаваемом объекте – адрес, статус.
5. Нахождение квартиры в обременении.

Образец свидетельства можно увидеть ниже:

Правоустанавливающие документы

К правоустанавливающим документам относятся такие бумаги как договор купли-продажи или дарственная, решение суда. С помощью документа можно узнать, что стало основанием для получения имущества. Кроме того, в документе могут быть указаны:

1. Наличие государственной регистрации и условие, по которому продавец может быть лишен прав. К примеру, в случае просрочки выплаты указанной в договоре суммы до определенной даты предполагается расторжение договора.
2. Дата вступления договора в силу. Если дата недавняя – может быть подвох.

Читайте также: что ещё нужно знать при покупке квартиры.

Выписка из ЕГРП

С ее помощью можно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости и наличие споров имущественного характера.

Чем меньше внесено сведений о квартире в реестр, тем лучше. В идеале – ее вообще не должно быть в реестре. В таком случае, можно говорить о том, что с ней не проводились действий с 1998 года, когда и был создан реестр.

Следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Как часто квартира перепродавалась. Частый переход из одних рук в другие должен вас насторожить.
2. Наличие ареста на жилье, ограничений или запретов на сделки с ним.
3. Наличие судебных разбирательств, связанных с квартирой, и срок их давности. Если судебные разбирательства открыты или же были закрыты менее 3 лет назад, сделку лучше не совершать. Если прошло 3 года с момента последнего разбирательства – можно заключать, так как срок давности уже вышел, и оспорить сделку лица, ранее участвовавшие в судебной тяжбе, уже не могут.

Если недвижимость ранее была в обременении – запросите письменный документ об отсутствии притязаний на объект, составленный и подписанный обременителем, нотариально заверенный.

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит следующим образом:

Больше информации о выписке из ЕГРП найдёте здесь: https://consultbook.ru/grazhdanskoe-pravo/documenti-i-spravki/vypiska-iz-egrp.html.

Кадастровый паспорт и технический план

Необходимо также потребовать предъявить кадастровый паспорт, а также технический план квартиры, чтобы убедиться в двух вещах:

• Вам продают квартиру, которая соответствует данным, указанным в свидетельстве о праве собственности – адрес, метраж.
• В квартире не была проведена незаконная перепланировка. Если ранее жилье было перепланировано без согласования с органами местного управления, то покупателю в дальнейшем придется не только оплатить штраф, но и, возможно, вернуть квартире прежний вид.

Кадастровый паспорт состоит из двух листов. На первом представляется основная информация, а на втором — план жилья. Образец документа представляется ниже:

Запросить бумаги можно в БТИ по месту нахождения приобретаемого жилья.

Проверка паспорта продавца

Следующие шаги помогут определить, что продавец не мошенник и не скрывается от правосудия:

1. Следует узнать, нет ли его в списке недействительных паспортов. Сделать это можно на сайте Главного управления по вопросам миграции ИВД РФ.
2. Следующим шагом будет обращение в паспортный стол, чтобы проверить подлинность паспорта.
3. Проверить, не состоит ли продавец в браке или разводе, нет ли у него детей. В случае если лицо состоит в браке, ему необходимо предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сделку продажи. Бумага должна быть заверена нотариально. Если лицо в разводе – необходимо получить письменный отказ второй стороны от права на собственность, если квартира приобреталась во время брака. Особого случая требует ситуация, когда у продавца есть дети. Важно, чтобы их права были соблюдены, и они получили свою долю от продажи жилья.

Не стесняйтесь проводить такого роду проверку. Если продавцу нечего скрывать – он согласится посетить паспортный стол и представит документы для проверки.

Проверка психического здоровья продавца

Обязательно должны быть справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического — о том, что лицо не состоит у них на учете. В противном случае можно в любой момент расторгнуть сделку по причине того, что она была заключена с недееспособным лицом.

Желательно не только получить эти справки, но и уточнить у соседей продавца, вменяем ли он, не наблюдается ли за ним каких-либо странностей или подозрительного поведения.

Если все же владелец или совладелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а продажей имущества занимается его опекун, необходимо специальное разрешение, выданное органом опеки и попечительства. Без него сделка признается недействительной.

Наличие претендентов

В качестве претендентов могут выступать наследники и прописанные в квартире лица. Важно проверить:

• Сколько человек прописано в квартире, и в каких отношениях они состоят между собой. Их обязан выписать продавец до заключения сделки.
• Также необходимо проверить, кто и куда был выписан, нет ли у них прав для проживания в квартире после продажи. Так, наличие временно выписанных лиц предполагает, что они в любой момент имеют право вернуться в квартиру и жить в ней. К данной категории людей относятся арестанты, лечащиеся в диспансерах, служащие в армии, без вести пропавшие.

Узнать все о прописанных в квартире гражданах можно, запросив расширенную выписку из домовой книги.

• Важно проверить, нет ли других наследников – кто может претендовать на жилье согласно закону о наследовании. Возможно, при вступлении в наследство чьи-то права не были учтены. Если сделка состоится без них, они легко смогут оспорить ее в суде. Для проверки следует обратиться к нотариусу, который оформлял факт вступления в наследство, и попросить выписку из нотариальной книги. Если наследники все же обнаружатся, необходим их письменный отказ.

Проверка доверенности

При заключении сделки с доверенным лицом необходимо проверить выданную ему доверенность – не отозвана ли она или просрочена. Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который выдал документ.

Образец доверенности на продажу квартиры можно скачать тут.

Проверка задолженностей

Во избежание проблем стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам. Для этого необходимо обратиться в ТСЖ или ЖКХ за справками о текущем состоянии лицевого счета. Также необходимо получить выписку о задолженности по свету.

При наличии долгов, погасить их должен продавец. В договоре указывается, что долги были погашены. Если же по каким-либо причинам он не может их погасить, следует обсудить с продавцом возможность снижения цены для оплаты задолженностей.

Проверка через Росреестр

Проверить информацию можно на сайте Росреестра. Для этого следует:

1. Открыть страницу https://rosreestr.ru/site

2. Спуститься вниз страницы и найти строку «Электронные услуги и сервисы».

3. Выбрать:

• получение сведений из ЕГРН;
• справочная информация по объектам недвижимости.

4. Заполнить требуемые поля для формирования запроса.

5. Оплатить услугу.

6. Получить на указанный вами адрес бланк с информацией.

Обратите внимание на сроки предоставления услуги. Оно может занимать от нескольких дней до нескольких недель.

Покупка в новостройке

Важна репутация застройщика – сколько лет предоставляет услуги, все ли было сдано в эксплуатацию вовремя, не было ли нареканий со стороны жильцов. Кроме того, проверить следующие бумаги:

1. Наличие разрешения на строительство дома.
2. Является ли он членом саморегулируемой строительной организации.
3. Наличие соответствующих документов на землю под дом.

Другие важные моменты

Не лишним будет проверить также:

1. Не умер ли кто-то в квартире неестественной смертью. Вполне возможно, что в таком случае вам будет неуютно жить в квартире. Узнать лучше всего у соседей, перед оформлением договора.
2. Следует проверить, какая обстановка в квартире – нет ли плесени или грибка, особенно, если это первый этаж или угловая квартира.
3. Узнайте, не болели ли жители квартиры серьезными заболеваниями, к примеру, туберкулезом.
4. Проверьте общее состояние – сколы и трещины в стенах и потолке, если этаж последний – наличие протечек крыши.
5. Также заранее узнайте, какие у вас соседи. Кто знает, может в квартире сверху обитает алкоголик или наркоман, постоянно затапливающий вас человек, а по вечерам устраивающий вечеринки.

Видео: На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Детальнее о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, и как действовать в той ли иной ситуации, вы узнаете из консультации специалиста:

При покупке квартиры важно проверить не только ее состояние, но и юридическую чистоту, личность продавца, подлинность бумаг и наличие других претендентов на жилье. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда сделка признается недействительной по независящей от вас причине.

Получите ответ юриста за 5 минут

consultbook.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Москва +7 (495) 150-95-16 Санкт-Петербург +7 (812) 317-18-50 Регионы (бесплатно) +7 (800) 222-64-41 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно? 2018 год

Покупка квартиры — довольно сложный процесс, особенно с юридической точки зрения. Ведь перед покупкой следует проверить очень много факторов: не находится ли жильё в залоге у банка, не арестовано ли оно, кто является настоящим хозяином жилплощади и т.д. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным юристам. Именно они и проверяют квартиру на юридическую чистоту.

Но обращаться в специализированные агентства не всегда целесообразно. Во-первых, юридическая помощь тоже требует определённых финансовых затрат, причём немалых. А во-вторых, даже в этой сфере деятельности можно наткнуться на непрофессиональных сотрудников или мошенников, потеряв при этом не только средства, но и время. Поэтому я хотел бы поведать вам о том, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно. Итак, начнём.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Обременения на квартиру

Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП. Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.

Пример выписки из ЕГРП (нажмите для увеличения)

Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:

1. Есть ли обременения на квартиру.
2. Достоверны ли предоставленные владельцем данные, а также не подделаны ли документы.
3. Кто и на каком основании является собственником квартиры.

к содержанию ↑

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).

Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение. Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится). Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.

Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.

к содержанию ↑

Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан

Проверить, есть ли зарегистрированные в квартире граждане очень просто: достаточно изучить выписку из домовой книги. Из неё вы узнаете, есть ли в квартире прописанные граждане (возможно, несовершеннолетние), и не возникнут ли проблемы при снятии их с регистрационного учёта. Если возникнут сомнения в том, что документ подлинный, то подойдите с копией выписки в паспортный стол ЖЭУ или РЭУ.

Пример выписки из домовой книги (нажмите для увеличения)
к содержанию ↑

Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?

Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.

Для того, чтобы узнать об этом, вам потребуется расширенная выписка из домовой книги, которая предоставляется платно. В данном документе будут указаны все граждане, которые когда-то были прописаны в квартире, а также данные о них. Поэтому обязательно проверьте, кто был прописан в квартире на момент её приватизации и каков был возраст этих граждан. Заметьте, что если среди зарегистрированных были несовершеннолетние, то они также должны участвовать в приватизации. Если этого проведено не было, то они могут попытаться признать вашу сделку недействительной. Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, в случае обнаружения потенциальных претендентов на право собственности, попросите их написать заявление об отказе на право собственности, заверенное нотариусом.

к содержанию ↑

Возможные претенденты на право собственности

Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.

В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия. Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

к содержанию ↑

Сравнение информации в собранных документах

Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы. То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.

Итог

Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:

1. Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
2. Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
3. Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
4. Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
5. Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
6. Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.

к содержанию ↑

Ну и напоследок ещё несколько советов:

• Если нынешний владелец вступил в права собственности по наследству, то не забудьте потребовать от него заявление о том, что он берёт на себя все расходы и издержки в случае обнаружения других наследников имущества, заверенное нотариусом.
• Не забудьте проверить, проводилась ли перепланировка. Если да, то была ли она узаконена. Узнать это можно, взяв план БТИ и сравнив его с внешним видом квартиры. В том случае, если вы приобретёте квартиру с незаконной перепланировкой и факт её наличия обнаружится, то вся ответственность в полной мере ляжет на вас.
• Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление и т.д.). Можно сказать, что все задолженности за обслуживание продаются вместе с квартирой.
• Попросите у продавца расписку, содержащую то, какую сумму за квартиру вы уплатили. Особенно это важно в том случае, если цена, указанная в договоре и фактическое количество средств, переданных бывшему владельцу недвижимости отличаются. В этом случае записок должно быть две: в первой указана цена недвижимости, прописанная в договоре, а во втором — фактическая сумма средств, переданная продавцу.
• По возможности узнайте, была квартира приобретена в браке или нет. Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной, так как всё имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (разумеется, если перед этим не заключались разного рода договоры), а следовательно, супруга или супруг продавца недвижимости может претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры. Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
• Если продавец отказывается предоставить нужные вам справки и документы или увиливает с ответами — это повод задуматься над его честностью и порядочностью. Ведь честному продавцу, который хочет продать свою квартиру, нечего скрывать, тем более в случае, если все платные документы будет оплачивать не он, а покупатель.

Это всё, что я хотел рассказать вам о том, как проверить квартиру перед покупкой. Надеюсь, что мои советы помогут вам сэкономить средства на юридических консультациях, а также подобрать себе подходящий вариант.

И напоследок рекомендую посмотреть следующее видео о самостоятельной покупке квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Поделиться с друзьями:

kvartira3.com