Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире – образец и разъяснение, можно ли обойтись без согласия соседей и как получить отказ от преимущественного права

Содержание

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

При покупке или продаже (а также мене) не целого объекта недвижимости, а его доли (например, комната в коммунальной квартире), есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они с преимущественным правом покупки. С тем что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы и разберемся.

Согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты…»

Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст.250 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей, «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.»

Соблюдение преимущественного права покупки

 Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Надлежащим соблюдением преимущественного права покупки является:

1. Нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки.

2. Соблюдение преимущественного пава покупки путем направления через нотариуса предложения другим сособственникам приобрести вашу долю за определенную цену на определенных условиях. Через 30 дней после вручения, в случае отсутствия реакции других сособственников, нотариус выдает вам документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки.

Нередко вижу в интернете информацию о направлении телеграмм самостоятельно без помощи нотариуса. Делать так не рекомендую.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки:

1. Нотариус не удостоверит сделку, если вы хотите заключить договор в нотариальной форме.

2. Россреестр не зарегистрирует переход права собственности.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Особенности преимущественного права покупки

  • Преимущественное право покупки не соблюдается с нанимателями (лицами, проживающими в не приватизированных квартирах). Только с сособственниками.
  • Продать комнату после соблюдения преимущественного права покупки можно постороннему лицу за цену, не ниже той, за которую предлагалось купить сособственникам. За цену выше — можно.
  • Правила  преимущественном праве покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены.
  • Соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или тем более завещании имущества.
  • Уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается.
  • Если сособствеников несколько, то продать можно одному из них, не предлагая другим купить вашу долю.

Сложности с соблюдением преимущественного права покупки

1. Сособственник умер. В некоторых случая предоставляют свидетельство о смерти и Росреестр проводит регистрацию перехода права собстенности. Однако я не считаю, что этого достаточно. Дело в том, что имущество считается принадлежащим наследникам, принявшим наследство,  с момента смерти наследодателя, независимо от времени принятия наследства или его оформления. По сути — тупик, по хорошему надо ждать больше 6 месяцев.

2. Сособственник получил предложение о покупке, выразил свое согласие, но не имеет намерения или средств покупать вашу долю. Тут дело вполне может закончиться судом.

3. Многочисленные сособственники. Такое бывает в бывших общежитиях, переданных городу, когда квартирой считается целый этаж или отсек на этаже и может быть до 20 сособственников, с которыми надо соблюдать преимущественное право покупки.

4. Неизвестность места нахождения сособственника.

Есть и другие сложности более юридического плана, например совместно нажитое имущество, в котором супруг, на которого имущество не оформлено, наряду с супругом, на которого оформлено имущество (титульным владельцем) также считается сособственником по закону. Есть также ряд других моментов, на которых мы не будем останавливаться подробно.

Способы «обхода» преимущественного права покупки, встречающиеся в практике

1. Оформление сделки купли-продажи договором дарения.

Как правило влияет на цену в сторону удешевления объекта, но не значительно. Хороший повод для торга. Много комнат в коммуналках продаются именно таким образом. Покупатель в большинстве вынужден будет заплатить налог на дарение. Покупатель несет риск признания сделки недействительной, так как в случае признания сделки недейтствительной, стороны возвращаются в первоначальное положение, а дарение — сделка безвозмездная. Расписки на передачу денег оформляются, но их предъявление не выгодно ни продавцу ни покупателю, так как по сути сделка притворная. Сособственники, которые считают свое право нарушенным, могут подать иск в суд, доказывая, что сделка притворная и требуя перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

2. Дарение 1 метра, чтобы покупатель стал сособственником, и потом продажа ему оставшейся части доли по договору купли-продажи.

По сути требуется двойная регистрация, длительная по времени, а деньги тем временем должны в обеспечение исполнения сторонами своих обязательств лежать в ячейке.

Часто  я сталкивалась в практике с тем, что «добросовестные» сособственники  требуют материальную компенсацию за время, потраченное на оформление отказа от преимущественного права покупки. Не говоря уже о стоимости самого нотариального удостоверения отказа.

Нет смысла рассуждать о несовершенстве законодательства в данном вопросе. Но о преимущественном праве покупке не надо забывать и соблюдать его надо правильно во избежание проблем с регистрацией.  Удачных сделок!

Со времени написания статьи произошли изменения в законодательстве. С 2016 года при покупке долей квартиры постороннему лицу обязательна нотариальная форма сделки.

Также вам могут быть полезны мои статьи:

Документы, необходимые для продажи (дарения, мены) квартиры

Обязательна нотариальная форма договора

VN:F [1.9.7_1111]

Рейтинг: +7 (голосов: 7)

Tweet

vikabugrova.ru

Статьи — Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

При покупке или продаже (а также мене) не целого объекта недвижимости, а его доли (например, комната в коммунальной квартире), есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они с преимущественным правом покупки. С тем что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы и разберемся.
Согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты…»

Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст.250 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей, «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.»

Соблюдение преимущественного права покупки
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Надлежащим соблюдением преимущественного права покупки является:
1. Нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки.

2. Соблюдение преимущественного пава покупки путем направления через нотариуса предложения другим сособственникам приобрести вашу долю за определенную цену на определенных условиях. Через 30 дней после вручения, в случае отсутствия реакции других сособственников, нотариус выдает вам документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки.

Нередко вижу в интернете информацию о направлении телеграмм самостоятельно без помощи нотариуса. Делать так не рекомендую.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки:
1. Нотариус не удостоверит сделку, если вы хотите заключить договор в нотариальной форме.

2. Россреестр не зарегистрирует переход права собственности.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Особенности преимущественного права покупки

  • Преимущественное право покупки не соблюдается с нанимателями (лицами, проживающими в не приватизированных квартирах). Только с сособственниками.
  • Продать комнату после соблюдения преимущественного права покупки можно постороннему лицу за цену, не ниже той, за которую предлагалось купить сособственникам. За цену выше — можно.
  • Правила преимущественном праве покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены.
  • Соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или тем более завещании имущества.
  • Уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается.
  • Если сособствеников несколько, то продать можно одному из них, не предлагая другим купить вашу долю.

Сложности с соблюдением преимущественного права покупки
1. Сособственник умер. В некоторых случая предоставляют свидетельство о смерти и Росреестр проводит регистрацию перехода права собстенности. Однако я не считаю, что этого достаточно. Дело в том, что имущество считается принадлежащим наследникам, принявшим наследство, с момента смерти наследодателя, независимо от времени принятия наследства или его оформления. По сути — тупик, по хорошему надо ждать больше 6 месяцев.

2. Сособственник получил предложение о покупке, выразил свое согласие, но не имеет намерения или средств покупать вашу долю. Тут дело вполне может закончиться судом.

3. Многочисленные сособственники. Такое бывает в бывших общежитиях, переданных городу, когда квартирой считается целый этаж или отсек на этаже и может быть до 20 сособственников, с которыми надо соблюдать преимущественное право покупки.

4. Неизвестность места нахождения сособственника.

Есть и другие сложности более юридического плана, например совместно нажитое имущество, в котором супруг, на которого имущество не оформлено, наряду с супругом, на которого оформлено имущество (титульным владельцем) также считается сособственником по закону. Есть также ряд других моментов, на которых мы не будем останавливаться подробно.

Способы «обхода» преимущественного права покупки, встречающиеся в практике
1. Оформление сделки купли-продажи договором дарения.
Как правило влияет на цену в сторону удешевления объекта, но не значительно. Хороший повод для торга. Много комнат в коммуналках продаются именно таким образом. Покупатель в большинстве вынужден будет заплатить налог на дарение. Покупатель несет риск признания сделки недействительной, так как в случае признания сделки недейтствительной, стороны возвращаются в первоначальное положение, а дарение — сделка безвозмездная. Расписки на передачу денег оформляются, но их предъявление не выгодно ни продавцу ни покупателю, так как по сути сделка притворная. Сособственники, которые считают свое право нарушенным, могут подать иск в суд, доказывая, что сделка притворная и требуя перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

2. Дарение 1 метра, чтобы покупатель стал сособственником, и потом продажа ему оставшейся части доли по договору купли-продажи.
По сути требуется двойная регистрация, длительная по времени, а деньги тем временем должны в обеспечение исполнения сторонами своих обязательств лежать в ячейке.

Часто я сталкивалась в практике с тем, что «добросовестные» сособственники требуют материальную компенсацию за время, потраченное на оформление отказа от преимущественного права покупки. Не говоря уже о стоимости самого нотариального удостоверения отказа.

Нет смысла рассуждать о несовершенстве законодательства в данном вопросе. Но о преимущественном праве покупке не надо забывать и соблюдать его надо правильно во избежание проблем с регистрацией. Удачных сделок!

 

needworld.ru

О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты. — блоги риэлторов

Я не буду писать тут о законах и юридических аспектах при продаже комнат или долей, а расскажу о риэлторских буднях, о свежих впечатлениях, связанных с получением от соседей отказа на право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.

Соседей трое, все вменяемые люди, но ни один из них не живет в этой квартире. Один живет в Ставрополе, позвонили, отправили по электронной почте извещение о продаже, без возражений пошел к нотариусу в своем городе, оформил отказ и нотариус оттуда через свою связь отправил данный документ московскому нотариусу, который нам благополучно его выдал.

Второй сосед сказал, что времени ходить к нотариусам нет, пришлите уведомление от нотариуса и продавайте через месяц. Что делать, так и сделали.

Третья соседка решил воспользоваться ситуацией и выдвинула условие — поменять кран на кухне, заменить бачок унитаза, после этого даст отказ. Продавцу пришлось повозиться пару дней, привести сантехнику в свежее состояние, после чего подождав еще 10 дней, когда у соседки будет время, пошли к нотариусу. В этой третьей комнате кроме этой соседки дольщиком числился её несовершеннолетний ребенок, она должна была дать отказ за себя и своего ребенка. Отправил все данные нотариусу, который рядом с её домом, чтобы заранее все подготовили, сказали что все подготовят и быстро оформят. Каково же было мое удивление, когда нотариус дает читать заявление об отказе, в котором нет ни слова о ребенке. Нотариус заявляет, что без согласия органов опеки не заверит отказ родителя за ребенка. Типа все сделки с недвижимостью, в которой проходят несовершеннолетние, должны быть одобрены службой опеки. Но где тут логика? Никто же не продает долю ребенка, а всего-навсего родитель заявляет, что нет желания покупать вторую квартиру. Причем тут опека? Что, опека даст денег на покупку? Или же видя любую рекламу о продаже недвижимости надо бегать в опеку и говорить, что я не буду сегодня покупать это для ребенка?

Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ — по телефону справок не даем, приходите в часы приема. Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема. Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки…

Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца. Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает. Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление…

Получили последнюю бумагу. Всего-навсего 5 месяцем понадобилось, чтобы подготовить отказы соседей для продажи комнаты…

www.cian.ru

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Как купить комнату в коммунальной квартире и кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об этом вы узнаете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Можно ли купить комнату в коммунальной квартире?

Коммунальные квартиры до сих пор существуют и там живут люди. Купить в них комнату можно. Для этого достаточно, чтобы покупаемый объект недвижимости находился в собственности у продавца.

Коммунальная квартира характеризуется тем, что в жилых помещениях изолированного типа проживают несколько человек или семей, в большинстве случаев не связанных родственными узами. Цены на комнаты в коммунальных квартирах различные, так как стоимость складывается из следующих факторов:

  • Региона;
  • Транспортной доступности;
  • Типа дома;
  • Состояния дома;
  • Состояния квартиры;
  • Площади комнаты и т.д.

Для семей, не имеющих финансовых средств на свою квартиру, покупка комнаты в коммунальной квартире – это неплохая альтернатива. Но за исключением того, что не каждый риэлтор честно расскажет, какова история квартиры и про проживающих там соседей.

На что обратить внимание при покупке комнаты в коммунальной квартире?

Состояние дома и квартиры. Все зависит от того, чего же ожидает покупатель. Кому – то нравится расположение квартиры в шумном районе, а кому-то необходим уют и спокойствие спального, зеленого района. Если у покупателя есть деньги на ремонт, то можно приобрести комнату в среднем состоянии и по договоренности с жильцами привести квартиру в порядок.

Соседи. Не секрет, что обеспеченные и интеллигентные люди, почти не проживают в таких квартирах. При приобретении этой квартиры основная проблема будет сокрыта не в техническом состоянии дома – это все можно исправить, а в соседях.

Перед покупкой, поинтересуйтесь у жильцов дома, что представляют собой проживающие в комнатах лица.

Доля в квартире или комната. Приобретение доли и комнаты в коммуналке влекут за собой разные правовые последствия. На основании этого можно считать, что это разные вещи. В коммунальной квартире при покупке комнаты владелец распоряжается всем помещением. А собственник доли имеет право на «плавающие» метры.

Если гражданин имеет возможность выбора покупки доли или комнаты, лучше выбрать второй вариант.

Различия во владении комнатой и долей:

  1. Владелец комнаты по своему усмотрению распоряжается комнатой. Спрашивать разрешения у соседей ему не нужно. Для собственника доли в квартире нужно согласие всех владельцев.
  2. Собственник комнаты должен иметь отдельный платежный документ за предоставление услуг ЖКХ.
  3. Владелец доли платит на практике не за фактические метры, а за долю. Иными словами: если в помещении две комнаты, в более масштабной по площади живет несколько собственников, а во второй – один владелец, они будут все равно платить пополам за услуги ЖКХ. И это – несмотря на разницу в площади и потребляемых энергоресурсах.
  4. При вступлении в кредитные правоотношения хозяин комнаты имеет право использовать ее в качестве залога. В случае с долей, банки откажут. На практике, кредитные учреждения не считают долю в помещении жилого назначения ликвидным объектом и достойным обеспечением.

Покупка муниципальной комнаты в коммунальной квартире

Обратимся к нормам закона. Жилищный кодекс Российской Федерации говорит о том, что в неприватизированной комнате проживающие там граждане являются только нанимателями, но не собственниками. Им не доступны гражданские сделки с недвижимостью. Их выход – только приватизация или обмен.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Продажа приватизированной комнаты не так проста. Дело осложняется тем, что соседи по квартире имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире на условиях установленных ст. 250 ГК РФ. И их воля выражается в следующих действиях: отказ от комнаты либо принятие решения о покупке комнаты.

Если по прошествии месяца они не выразили свои намерения, то комнату можно продавать третьему лицу. Но соседи должны получить уведомление о продаже и быть с ним ознакомленными.

Документы для покупки комнаты в коммунальной квартире

Основная обязанность по подготовке и предоставлению документов лежит на продавце. Покупателю необходим только паспорт. Продавец должен принести на сделку следующие документы:

Если на комнату имеются права у ограниченно дееспособных в своих действиях граждан или у детей, то в комплект документов добавляется разрешение от органов опеки и попечительства.

Можно ли взять ипотеку на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Ипотека на покупку комнаты в коммунальной квартире доступна лишь в немногих банках. Условия ипотечных программ более жесткие по сравнению с квартирами. И это обусловлено повышением степени риска невозврата кредита. А также тем, что преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире остается за соседями, а не самим банк.

Как купить комнату в коммунальной квартире без договора купли-продажи?

В некоторых случаях соседи по комнате могут отсутствовать в месте своей регистрации, а искать их нет времени. Тогда договор купли-продажи можно заменить. Такой вариант осуществляется путем дарения от имени продавца доли в комнате «покупателю». Таким образом, из постороннего лица покупатель становится собственником доли в комнате продавца. И последний может спокойно заключать куплю-продажу, минуя преимущественную покупку.

Этот вариант удачный, но несколько рискованный. Рекомендовано его применение только в отношении родных или близких, друзей.

Если у вас остались вопросы по теме «Покупка комнаты в коммунальной квартире», задайте их в комментариях.

o-nedvizhke.ru

Преимущественное право покупки недвижимости: доли, комнаты, сроки

Сбыт недвижимости иногда сопровождается гражданско-правовыми обязательствами, предусматривающими приоритет одних покупателей перед другими.
 

 

 

 

Преимущественное право покупки доли недвижимости

В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.

Они заключаются в том, что оформление договора купли-продажи предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.

Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об имущественной сделке установленным способом.

Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.

Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.

Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.

Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости коммунальной квартиры, действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.

Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что совместное долевое владение квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают. Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.

Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.

Так как здесь не допускается опора на законодательство, предусматривающее ориентир на собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ), то регулируется так же, как для совладельцев общего владения.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».

Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.

Правила оповещения

Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения жилья в рассрочки и т.п.

Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.

По преимуществу используется нотариальное уведомление.

Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.

Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.

При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.

Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.

Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.

Сроки вступления уведомления в силу

Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:

  • до момента оформления сделки;
  • до изменения условий сбыта;
  • по волеизъявлению лица, до отмены действия.

Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.

Оповещение вступает в силу после того как совладелец:

  • предоставит нотариально удостоверенное согласие;
  • официально ответит отказом;
  • через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.

В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для регистрации в Росреестре, приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.

Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.

При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.

Преимущественное право покупки при аренде

Если помещение сдаётся в аренду – лица, использующие его по непосредственному назначению в момент выставления на торги, так же имеют приоритет в роли покупателей.

Это связано с тем, что помещение уже обжито ими. Так же они могли внести собственные денежные средства на ответственное распоряжение площадью квартиры или комнаты. В процессе использования помещения, как правило, арендаторы привносят на территорию неотделимые улучшения.

На этом основании допускается претендовать на приоритет покупателя, но если договор аренды составлен на срок менее одного года и не зарегистрирован в Росреестре, такого права за ними не сохраняется.

По преимуществу суды отклоняют иски квартирантов, так как аренда не попадает под регламент действия статьи 250.

Исключение составляют квартиры, комнаты и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если хозяйствующий субъект выставляет их на торги или проводит сбыт через аукцион.

Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости

Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по договору социального найма, они обязаны:

  • предоставить новое место проживания на том же основании;
  • предоставить преимущественное право выкупа.

В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или земли, которую арендуют у города или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.

Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. Приватизация квартиры).

Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.

Арестованное имущество

Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.

Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте арестованного имущества, с обозначением условий, требуемых для его выкупа.

Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.

В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.

Преимущественное право покупки участка

В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.

Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.

Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.

На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках капитальные строения, принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.

То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.

Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.
Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.

Как обойти преимущественное право покупки

Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.

Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. Как выписаться из квартиры).

Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят притворную сделку, которая под видом продажи оформляется как дарение. Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.

Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.

Схемы злоумышленников основаны на том, что при признании сделки недействительной, на основании недобросовестного проведения, объект с лёгкостью возвращается в процессе реституции.

Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, переданные под расписку деньги взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.

Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае   – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.

Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.

Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.

myestate.club

Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке

В коммунальной квартире каждая комната принадлежит отдельному жильцу (семье) на праве собственности или социального найма. Места общего пользования (кухня, ванная, туалет) находятся в долевой собственности (соцнайме). Таким образом, в результате продажи комнаты покупателю переходит и доля в общих местах. Житель вправе продать комнату только, если она находится у него в собственности, например, была приватизирована, куплена у другого собственника или получена в наследство.

Преимущественное право

Соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. То есть, если кто-либо из них захочет купить комнату, она должна быть продана ему, а не покупателю со стороны (п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 1 ст. 250 ГК РФ). В этом случае ситуация даже упрощается, продавцу нет необходимости извещать остальных соседей и получать от них отказы. Если же покупка комнаты в общежитии или квартире не входит в планы ни одного из соседей, продавец должен позаботиться о документальном подтверждении хотя бы одного из двух фактов:

  • Все собственники остальных комнат в квартире были поставлены в известность о предстоящей продаже (П. 3 ст. 250).
  • Ни один из соседей не выразил желания приобрести данное жилое помещение.

Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.

Извещение
Извещения нужно заверить у нотариуса и разослать каждому из соседей. Они должны содержать идентификационные данные продавца, адрес комнаты, величину ее площади и цену. При этом сумма, запрашиваемая собственником за комнату, должна совпадать во всех извещениях и в договоре купли-продаже. Отсутствие каких-либо действий в ответ на извещение в течение месяца будет равнозначно отказу от преимущественного права.

Кому отправлять
Извещать о продаже нужно только собственников комнат. Если же право проживания жильца основано на договоре соцнайма, аренды или ссуды, отправлять уведомление придется, соответственно, — нанимателю (в жилищный комитет или муниципальное управление), арендодателю или кредитору. Получить точное представление о владельцах помещений поможет выписка из Росреестра, с указанием всех собственников данной квартиры.

Отказ от получения извещения
Если зловредный сосед откажется от получения извещения, оно будет возвращено отправителю с соответствующей пометкой на конверте. Данный конверт и будет служить доказательством отправки уведомления и реакции на него соседа при оформлении сделки в Росреестре.

Отсутствие соседа
Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим. В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях. При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.

Отсутствие наследника

Если владелец комнаты умер, а наследник не спешит оформлять право собственности (или отсутствует), можно подать в суд о признании помещения выморочным имуществом. Возможны два варианта судебного решения:

  • Устанавливается фактический наследник (кому и отправляется извещение).
  • Комната признается выморочным имуществом, и извещение отправляется в администрацию муниципалитета. В этом случае постановление суда включается в список подаваемых документов.

Отказ
Согласно п. 1 ст. 24 Закона № 122 отказы должны быть выражены в письменной форме одним из следующих способов:

  1. В виде заявления, заверенного у нотариуса и врученного собственнику продаваемой комнаты.
  2. Отправкой уведомления об отказе продавцу.
  3. Составлением отказа в Росреестре.

Если жилье принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте:

  1. До 14 лет, то за неимением правоспособности, отказ подписывается его родителем (опекуном).
  2. От 14 до 18 лет, он обладает частичной правоспособностью, и подписывает отказ вместе с родителем (опекуном).

Документы

Узнать, кто прописан

Узнать о том, сколько человек прописано в квартире можно разными способами, в том числе онлайн. Подробнее можно узнать здесь

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

  1. Паспорт (или заменяющий его документ) продавца или доверенного лица.
  2. Доверенность, заверенная у нотариуса (если продавец передал свои полномочия представителю).
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
  5. Справка из БТИ о праве собственности (если таковое было зарегистрировано до вступления в силу Закона №122, а, следовательно, и не отражено в записях Росреестра).
  6. Технический паспорт на комнату (действителен в течение 5 лет).
  7. Кадастровый паспорт (если дата выдачи технического паспорта приходится позже 1 марта 2008 г.)
  8. Справка, содержащая информацию о лицах, прописанных в помещении (срок ее действия составляет 6 мес.).
  9. Если продавец:
    1. Состоит в браке, и комната подпадает под определение «совместно нажитого имущества» — согласие супруга/ги на продажу, заверенное у нотариуса.
    2. Является вдовцом — свидетельство о смерти супруга/ги.
    3. Разведен — свидетельство о расторжении брака.
    1. Нотариально заверенные:

    2. отказы (от реализации преимущественного права) всех собственников остальных комнат в квартире или
    3. извещения о продаже комнаты, с указанием цены.
    1. Если право собственности на комнату имеет (или в ней прописано) несовершеннолетнее (или недееспособное) лицо, требуются:

    2. свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица;
    3. разрешение органов опеки и попечительства.
  10. Квитанция об уплате госпошлины.
  11. Справка из ИФНС об уплаченном налоге (если продавец получил комнату в наследство, открытое до 1 января 2006 г.).

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры — узнаем из этой статьи https://realtyinfo.online/3241-dokumenti-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Безопасность сделки

Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
  • Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
  • Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
  • Выписка из комнаты всех жильцов.
  • Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

Выбор

Выбор помещения определяется общими требованиями, характерными для всех помещений. Но покупателя могут подстерегать специфические подводные камни при покупке комнаты в коммуналке.

Район

Конечно, было бы удобным близкое расположение от мест общественного транспорта, парковки, магазинов с продуктами первой необходимости, школы и детского сада. Желательно наличие во дворе детской площадки. Также стоит обратить внимание, насколько далеко установлены контейнеры для сбора мусора.

Дом

В идеале здание должно быть в хорошем состоянии, без трещин и повреждений, с чистым, сухим подвалом. Домофон с видеокамерой, состояние подъезда, лифта, надежность почтовых ящиков — все это повышает качество жилого помещения и в конечном итоге, его стоимость.

Квартира

Вряд ли удастся подобрать помещение, удовлетворяющее всем условиям, но отсутствие некоторых из них лишит покупателя насущных бытовых удобств. Старая проводка, протекающие трубы, неработающий сливной бак, плесень в ванной способны не только отравить ежедневное существование, но и привести к худшим последствиям.

Комната

Совершенно ясно, что близость туалета или выход в прихожую снизит приватность помещения, которой и так не хватает в коммунальных квартирах. Соответственно, имеет значение толщина стен и наличие звукоизоляции. Также необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и в том, что площадь комнаты, указанная в документах, соответствует реальной. Ценность отдельной телефонной линии, интернета, счетчика, фиксирующего потребление электроэнергии в конкретной комнате, осознается особенно отчетливо спустя годы проживания в совместной квартире. Отдельные плита, стол, стиральная машина, полочка в ванной также помогают максимально обособить личное пространство.

Соседи

Наиболее возможные подводные камни при покупке комнаты в квартире — коммуникационные качества соседей, так как взаимоотношения с ними станут неотъемлемой частью проживания в квартире. Например, потребуется решать вопросы, касающиеся ремонта и уборки общих помещений. Отношение соседей к курению и домашним животным лучше выяснить заранее (что делать, если соседи курят на балконе — читайте в статье тут).

Задавайте вопросы в комментариях к статье и получите ответ эксперта

realtyinfo.online

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Право преимущественной покупки комнаты

10 октября 2013 года

Стоимость квартиры зачастую достигает заоблачных высот, поэтому с покупкой отдельного жилья могут возникнуть трудности. В такой ситуации выход – покупка комнат в коммунальной квартире. Однако покупка и продажа комнат имеют особенности, о которых необходимо знать участникам сделки.

Право собственности на комнату

  1. Жилищный кодекс РФ (статья 16) указывает на то, что комната в коммунальной квартире – это самостоятельный объект, на который регистрируется отдельное право собственности.
  2. Места общего пользования, предназначенные для удовлетворения жизненных потребностей, в коммунальной квартире подлежат разделу согласно ст. 135 Гражданского кодекса РФ. Доля каждого собственника определяется так: площадь комнаты делится на площадь всех жилых помещений. Полученная цифра соотносится с площадью мест общего пользования. Это стандартный вариант долевой собственности мест общего пользования, другие варианты оговариваются в отдельном соглашении.

Право преимущественной покупки комнаты

Цель преимущественного права покупки — предоставление возможности другим собственникам комнат устранить постороннее лицо.

Как продать комнату в коммунальной квартире 2018 г.

Преимущественное право покупки недвижимости имеют собственники (соседи) остальных комнат данной квартиры (статья 43 Жилищного кодекса РФ). Порядок и условия сделки купли-продажи комнаты содержатся в Гражданском кодексе РФ. В частности, статья 250 ГК указывает, что собственник комнаты обязан в письменном виде известить соседей о намерении ее продать. Стоимость и условия сделки должны быть неизменны для всех. В течение 1 месяца соседи должны сообщить о своих дальнейших действиях. В случае отказа собственник комнаты может заключать сделку с третьими лицами.

Следует обратить внимание, что если комната продается третьим лицам, то у соседей требуется получить заверенный нотариально отказ от преимущественного права покупки. Если комната продается соседям, документ не требуется. Отказ прикладывается к пакету документов для регистрации права собственности. При отсутствии такого документа возможен отказ от регистрации права.

Если комната не приватизирована, то с извещением о продаже необходимо обращаться в муниципальный орган, который, в случае отказа от покупки, также выдаст соответствующий документ. Договор преимущественного права покупки комнаты не заключается, однако, следует иметь в виду, что извещение о намерениях совершения сделки купли-продажи является публичной офертой, которая может выступать в качестве предварительного договора.

Предотвращение конфликтных ситуаций

Конфликты продавца комнаты с собственниками других комнат в коммунальной квартире при проведении сделки купли-продажи – явление частое. Остановимся на наиболее распространенных случаях.

  1. Соседи уклоняются от встреч, следовательно, нет возможности передачи извещения о намерении продажи комнаты. В этом случае нужно отправить заказное письмо с уведомлением, где указываются стоимость комнаты и условия сделки. Законодательством не определена ответственность за неполучение писем. Если извещение вернулось с пометкой «возврат», нотариус составит письмо для регистрационного органа.
  2. Можно всю процедуру общения с соседями перепоручить нотариусу. Это будет стоить дороже, но значительно сэкономит и нервы, и время.
  3. Соседи чинят препятствия при осмотре комнаты третьими лицами. Устранение этого – обращение к правоохранительным органам, которые могут привлечь нарушителей к ответственности.
  4. Преимущественное право было нарушено, а соседям не было предоставлено извещения о продаже. В этом случае соседи, желающие купить комнату, имеют право в течение 3-х месяцев обратиться с заявлением в судебные органы об отмене состоявшейся сделки купли-продажи и перевода на них права преимущественной покупки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире связана с многочисленными проблемами – от доброй воли соседей до противоречий в законодательстве. Рекомендуется перед продажей проконсультироваться с юристом, который занимается сделками купли-продажи комнат в коммунальной квартире.

Отказ от преимущественного права покупки

     В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

     Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

     При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

     Вышеуказанные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

     По сложившейся в Санкт-Петербурге практике право собственности на комнаты в коммунальных квартирах оформляется не как право на отдельное жилое помещение, а как право на долю в общей собственности на всю квартиру. То есть все собственники комнат одной коммунальной квартиры, с юридической точки зрения, являются участниками общей долевой собственности на эту квартиру (сособственниками). В связи с этим, при продаже (мене) одним из сособственников своей комнаты он должен сначала предложить приобрести эту комнату другим сособственникам по определенной им цене. Если кто-либо из соседей изъявит желание приобрести комнату по указанной цене, то продать эту комнату постороннему лицу по этой же цене будет нельзя. Если желание купить комнату выразят сразу несколько сособственников, то право выбора покупателя будет принадлежать продавцу. В этом случае покупатель-сособственник должен купить комнату в течение месяца с того дня, когда его известили о предстоящей продаже.

     При этом следует иметь в виду, что преимущественное право покупки имеют только собственники комнат. Если человек занимает комнату на каком-либо ином основании (например, по договору социального найма или как член семьи собственника), он не имеет преимущественного права покупки других комнат в этой квартире.

     После того, как продавец известил остальных сособственников по предстоящей продаже (мене) своей комнаты, он должен ждать целый месяц. И только по истечении месяца он может продать свою комнату постороннему лицу. Для того чтобы сократить этот срок, необходимо убедить сособственников оформить у нотариуса отказ от преимущественного права покупки.

     Для оформления отказа необходимо представить нотариусу паспорта соседей и сообщить информацию о продаваемой комнате (адрес квартиры; размер доли в праве общей собственности; фамилии, имена и отчества продавцов; количество продаваемых комнат и их метраж; продажную цену).

     Несовершеннолетние сособственники квартиры также обладают преимущественным правом покупки комнат в этой квартире. Для оформления отказа от этого права от имени несовершеннолетнего сособственника необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение, как правило, выдается по запросу нотариуса. Если ребенку меньше 14 лет, то для оформления отказа от преимущественного права покупки от его имени к нотариусу должен явиться один из родителей этого ребенка со своим паспортом и со свидетельством о рождении ребенка. Если ребенку от 14 до 18 лет, то для оформления отказа он должен лично явиться к нотариусу со своим паспортом и свидетельством о рождении в сопровождении одного из родителей, также имеющего при себе паспорт.

     Процесс оформления отказов пройдет быстрее и легче, если заинтересованное лицо (продавец или его представитель) заранее предоставит нотариусу все необходимые данные.

 

     Если продавцу не удается убедить соседей оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

     Аналогичные правила действуют и при продаже (мене) доли в праве общей собственности на иное недвижимое, а также движимое имущество.

     Если Вы не нашли ответ на интересующий Вас вопрос на нашем сайте, то Вы можете обратиться в нашу нотариальную контору.

      Мы будем рады предоставить Вам подробную информацию.

Как продать комнату в коммуналке

Хотя на дворе уже XXI век — время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.

На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика. Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране. Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен. Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого. Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.

Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры.

Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки». Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами. Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право. В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее. Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.

В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.

Ситуация 1

Соседям предложено купить комнату в коммунальной квартире или дать отказ на первоочередное право покупки. Но они уже два месяца не делают, ни того, ни другого. Можно ли в этом случае продать комнату без их согласия?

Предложение сделать можно, но будет ли спрос?

В Гражданском Кодексе РФ говорится, что по истечении одного месяца, владелец комнаты получает право продажи ее любому другому покупателю. Однако же, если у покупателя нет согласия от своих будущих соседей, появляются проблемы с государственной регистрацией права собственности на будущую жилплощадь. Согласно статье 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации права собственности на долю (комната) в общей долевой собственности (квартира) должны быть в наличии документы о согласии соседей (долевые собственники) на такую регистрацию. Если их нет, регистрация приостанавливается на два месяца. За это время Управление ФРС извещает соседей, чтобы они предоставили свои возражения против данной регистрации. Если они сделают это, служба отказывает в регистрации покупателю и предлагает сторонам обратиться в суд. Если же в указанный срок возражений не поступит, то право собственности покупателя комнаты регистрируется. Словом, покупатель может или согласиться преодолеть вышеуказанные трудности, добившись взаимопонимания с соседями, или отказаться от сделки.

Ситуация 2

Трехкомнатная коммунальная приватизированная квартира. Один из соседей согласился с предложенной ценой за комнату. А другой хочет купить жилплощадь за более низкую цену, иначе он не даст согласия на продажу. Что делать?

Ничего! Спокойно продайте комнату соседу, которому цена подходит, потому что преимущественное право покупки касается только случаев продажи комнаты от квартиры в Подольском районе постороннему покупателю.

Это не относится к процессу регистрации права собственности покупателя, как об этом уже говорилось выше. Если несогласный сосед откажет в этом, можно смело с ним судиться. Вряд ли у него найдутся какие-то основательные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3

Владелец комнаты в коммуналке за крупную сумму денег предложил соседям купить свою жилплощадь. Таковых денег у них не оказалось, и у нотариуса были подписаны соответствующие документы об отказе. Сосед продал комнату. Несколько позже соседи узнали, что фактическая цена комнаты оказалась намного меньше заявленной, и они могли бы приобрести ее. Что в такой ситуации им делать?

Соседям необходимо подать в суд иск о переводе на них прав и обязанностей нового владельца данной комнаты. Если суд удовлетворит его, то признает за истцами право собственности на проданную комнату и, кстати, обяжет их выплатить обратно неудачливому хозяину цену, по которой он реально приобрел эту квартиру у бывшего владельца.

Они должны иметь в виду, что с момента получения информации о нарушении права соседей, иск предъявляется в суд в трехмесячный период. В суде придется доказывать, что бывший владелец комнаты изначально предлагал им купить у него жилье за более крупную сумму денег. Здесь большое значение будут иметь наличие письменной формы сделки, а также содержание документов, оформленных у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства о фактически уплаченной цене, то есть доказательства того, что за комнату уплачена иная цена. Так что, есть возможность отсудить проданную комнату.

Ситуация 4

Немногим более четырех лет тому назад без вести пропал сосед. О родственниках его не известно. Сам он был безработный, страдал алкогольной зависимостью. Сейчас его комната не заселена. Недавно смотрели новостройки в Подольске, решили переехать в новую квартиру. Как продать свою часть в двухкомнатной квартире? Квартира приватизирована

Для того чтобы осуществить сделку с квартирой, нужно подать заявление в суд на рассмотрение дела о признании гражданина соседа пропавшем без вести человеком. При подаче заявления обязательно следует отметить, что такое решение необходимо для осуществления сделки по продаже доли совместного недвижимого имущества. Гражданский правовой законодательный кодекс устанавливает положение, по которому решение о признании гражданина отсутствующем без вести выносится на основании подтвержденных данных о его безвестном отсутствии по месту постоянной регистрации в течение одного календарного года. В качестве доказательства может быть представлена справка из милиции о розыске вашего пропавшего соседа. Сделку по продаже долевой собственности можно осуществить сразу же по вступлении в силу решения судьи. При этом в органы регистрации предоставляется копия судебного решения, которая должна содержать печать и личную подпись судьи, вынесшего это решение.

Ситуация 5

Такой вопрос. Мы владельцы доли в приватизированной квартире. Хотим продать свою комнату. Отправили заказным письмом извещение соседям, но они отказались его забрать. По закону, если совместные собственники не выкупили жилую площадь в течение календарного месяца с того момента, как получили и подписали уведомление, то долевой собственник имеет право продать жилую площадь другим покупателям. Год назад мы, просмотрев районы новостройки в Подольске, переселились в новую квартиру. Комната в старой «трешке» использовалась соседями на «соседских правах». Теперь ситуация неопределенная. Что можно сделать? Спасибо!

В случае, если прислано назад уведомление о вручении заказного письма, то это уведомление по прошествии месячного срока можно считать документом, подтверждающим желание соседей осуществить продажу комнаты другому владельцу. В случае, если такое уведомление не вернулось или произошел возврат письма в связи с тем, что никто его не получил на почте, то можно отправить вашим соседям заказное ценное письмо с отметкой для почтальонов – «вручить лично гражданину …». Этот вариант предполагает доставку письма работником почтовой связи прямо на квартиру адресатам и вручение под личную роспись. В отметке о получении содержится информация, о дате доставки и об адресате. Даже если и на этот раз от соседей не последует реактивных действий, то осуществить сделку, не нарушая закона, можно только по прошествии 31 дня, то есть календарного месяца.

Ситуация 6

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя. Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске. Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей. В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи. Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию. Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату. Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

Можно получить отказ в регистрации и обратиться с исковым заявлением в суд. Как правило, решение выносится в пользу продавца недвижимости. Обусловлено это не только целесообразностью, но и несовершенством законной статьи по этому вопросу. Надо отметить, что соответствующие проекты по законодательной части уже подготовлены к рассмотрению. После принятия поправок, регистрировать и продавать объекты жилой площади, полученные в результате наследственного завещания или дарения, можно будет без согласия на то соседей. Поэтому второй вариант – просто подождать с регистрацией до принятия соответствующего законопроекта.

Ситуация 8

Живу в коммунальной квартире. Со мной – родственник, зарегистрированный по этому адресу по прописке. Недавно смотрел новостройки в Подольске, хочу купить квартиру. Нужно ли, для того чтобы продать эту комнату своему родственнику, получить в обязательном порядке отказ от покупки соседей?

Это зависит от того, каким образом была оформлена жилая площадь – как долевая собственность или как отдельное жилое помещение. В первом случае – обязательно уведомление соседей о намерении продать жилую площадь с предоставлением им права на покупку комнаты в течение одного месяца. Во втором случае – их разрешение не нужно. То есть вы можете продать свою комнату кому угодно независимо от желаний или требований соседей продать жилплощадь именно им.

Ситуация 9

Комната, которая продается, не приватизирована.

О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.

Что это значит?

Это значит, что комната не является чьей-то собственностью, а потому в роли продавца выступает государство. Функциональные права и обязанности по продаже свободной жилой площади ложатся на работу Департамента муниципальных жилых площадей и осуществления жилищной политической программы. Специальная городская комиссия по вопросам приватизации жилплощади и по вопросам управления содержания квартир жилищного фонда в каждом конкретном случае определяет стоимость освободившихся помещений. После этого происходит уведомление жильцов с предложением выкупить свободную комнату. В качестве покупателей могут быть одобрены лица, зарегистрированные по данному адресу и постоянно проживающие в данной квартире. При этом не имеет значения, кем является это лицо по отношению к жилой площади квартиры – владельцем отдельных помещений, долевым собственником или нанимателем комнаты. Приоритет одобрения покупки отдается тем владельцам, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания. Есть и другие критерии выбора претендентов на жилплощадь. Споры разрешаются постановлением суда. Если среди описанной категории лиц не нашлось желающих на приобретение комнаты от квартиры в Подольском районе, то она может быть продана любому желающему.

Ситуация 10

Хотели продать комнату в приватизированной квартире, но не успели получить отказ от покупки соседа, так как он безвременно скончался. Теперь нотариус подтверждает договор купли продажи. Что можно предпринять?

Нотариус в данной ситуации полагается на законные основания. Право долевой собственности вместе с правом приоритетного выкупа будет унаследовано его родственниками. Они, в свою очередь должны зарегистрировать свое право, прежде чем совершать сделки. Оформить комнату соседа на свое имя наследники смогут только по истечении полугода с момента выдачи свидетельства о смерти вашего соседа. Если наследников у соседа не имеется, то его имущество передается в государственный фонд. Однако произойдет это не сразу, а только спустя необходимое время для поиска наследников.

В данной статье были рассмотрены наиболее характерные случаи затруднений, связанных с продажей долевой собственности (комнаты, квартиры). Однако, как показывает практика, споров на почве сделок с долевым недвижимым имуществом бывает намного больше, ситуации могут быть самыми неясными и сложными. В любом случае следует не забывать о правах соседей, которые являются сособственниками. Они имеют приоритет в выборе претендентов на продажу. При обстоятельствах, когда мнение и желание соседей не учтено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Стоимость комнаты в коммунальной квартире или общежитии намного меньше, по сравнению с полноценным обособленным жильем, и если грамотно оформить положенные в этом случае документы, можно обзавестись неплохой площадью. Но юридическая сторона дела будет буквально изматывающей: чтобы добиться разрешения на покупку и найти действительно законный объект, уйдет немало сил и времени.

Предварительные договоренности – создание благоприятной для покупки юридической обстановки

Главное условие – приобретаемая комната должна быть приватизирована, при этом совсем не обязательно, чтобы было приватизировано общежитие в целом или вся коммунальная квартира.

Если выбор пал на приватизированную коммуналку, комнату в ней можно купить только в том случае, если на нее не претендует кто-либо из соседей. Дело в том, что законодательными нормами предусмотрено так называемое правило первой очереди.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Оно заключается в том, что когда владелец площади в коммунальной квартире хочет продать это недвижимое имущество, купить его, в первую очередь, могут соседи.

Посторонний человек может вступить в сделку лишь в том случае, если соседи написали нотариально заверенный отказ от приобретения. Если попытаться приобрести недвижимость в обход этого правила, соседи могут обратиться в суд и в принудительном порядке аннулировать сделку.

Что делать, если недвижимость не приватизирована?

Если потенциальный покупатель решил обратить внимание на приватизированную комнату, являющуюся частью неприватизированной коммуналки или общежития, юридическое оформление купли-продажи будет усложненным. В этом случае владельцами недвижимости будут городские власти, и с ними придется решать все вопросы по сделке, естественно, после получения соответствующего разрешения от соседей. Таким образом, общежитие Каширское или любое другое, теоретически, вполне может стать неплохим вариантом приобретения бюджетного жилья, но при этом придется запастись терпением – быстро эту сделку не оформить.

Есть еще один, совсем не распространенный, вариант, и его законность до сих пор является предметом споров – приобретение неприватизированной площади в неприватизированной коммуналке. В принципе, ее можно выкупить у местной городской администрации, но для того, чтобы в дальнейшем у новоиспеченного владельца появилось право на ее продажу или обмен, комнату нужно будет приватизировать, что также ведет к дополнительным временным и финансовым затратам.

Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты?

Здесь наблюдается минимальный ассортимент банковских ипотечных программ, покупателю практически не из чего выбирать. Финансовые учреждения и без того неохотно выдают подобные кредиты, а если в жилье некачественные коммуникации, деревянные полы и отсутствуют положенные удобства, в ипотеке, скорее всего, откажут.

Многие в этом случае берут нецелевые кредиты под залог имущества, и это метод приемлем, если есть другой движимый или недвижимый объект, интересующий банк, но нужно иметь в виду, что проценты по займу будут грабительскими. Если общежитие когда-то было служебным, нужно убедиться, что оно переведено в жилую категорию, и узнать, нет ли у недвижимости обременений, ограничений.

Юридическая сторона сделки по покупке комнаты в коммуналке или общежитии, к сожалению, еще не до конца продумана законодателем, процесс отличается сложностью и трудоемкостью. При условии, что, в принципе, решение формальностей по купле-продаже ложится на плечи продавца, покупателю все равно придется тщательно перепроверить все предоставленные документы – лучше поручить это опытному юристу.

Как продать комнату в коммунальной квартире? Такой вопрос возникает у любого, кто в своё время таким образом инвестировал в недвижимость и у тех, кто имеет комнату в результате приватизации. Скажу сразу — с 1 января 2016 года это сделать ещё сложнее и дороже, чем раньше.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.250) в случае продажи доли в недвижимости или комнаты в коммунальной квартире у ваших соседей возникает право преимущественной покупки. То есть, в первую очередь ты должен предложить купить им.

Государство предполагает, что таким естественным образом количество коммунальных квартир должно уменьшится. Но пока получается не очень. И в первую очередь из-за того, что с соседями договориться обычно не удается. Они почему-то хотят купить сильно дешевле…

Итак, что нужно сделать, чтобы продать свою комнату постороннему лицу(не соседям)?

Продажа комнаты в коммунальной квартире, доли в коммуналке или комнаты в общежитии

Предположим, что вы его уже нашли, он вам внес аванс и готов ждать.

Вариант 1

  • Определившись уже с ценой комнаты и условиями продажи, нужно официально (лучше всего через нотариуса) предложить купить её соседям.
  • Нотариус уведомляет соседей о вашем предложении и фиксирует их ответы. Бывает(редко), что соседи готовы прийти к нотариусу и написать отказ от покупки. Но чаще всего приходится ждать месяц. Причем месяц с момента получения уведомления о продаже. Что сделать очень трудно — соседи вставляют палки в колёса и всяческими способами уклоняются от его получения.

Совет: Если вы купили комнату как инвестицию, постарайтесь наладить отношения со всеми соседями. При перепродаже это будет делать поздно.

  • По истечении месяца с момента получения всеми соседями предложения о покупке комнаты, нотариус, подводит итоги. Если никто из них не изъявил желание купить комнату на ваших условиях, вы можете продать её стороннему покупателю.

Совет: Если отношения с соседями уже не заладились, не стоит предупреждать их о том, что должно прийти извещение о покупке. Таким образом у вас есть шанс, что соседи сразу получат документ, а не будут бегать и скрываться от почтальона.

  • С 1 января 2016 года сделки по продаже комнаты стороннему покупателю (не соседям) обязательно должны проводиться через нотариуса. До этого их можно было делать в простой письменной форме, теперь не получится. Это, конечно, дополнительные траты на нотариальные услуги, которые нужно заранее обсудить с потенциальным покупателем.

Совет: Для отправки предложений о покупке комнаты соседям выбирайте того же нотариуса, через которого будете проводить сделку купли-продажи. Так вы избежите дополнительных расходов и дополнительных излишних действий.

Вариант 2

Предположим, что с с соседями по коммуналке безнадёжно испорчены отношения, поэтому спокойно продать комнату у вас не получится. Более того, они всячески уклоняются от получения извещения о продаже. Что дальше — тупик?

Не совсем. В таком случае вступает в силу план Б. Который давно используется на рынке, вследствие активного злоупотребления соседями своим правом преимущественной покупки. Думаю, в свете непродуманных изменений в законодательстве, данный вариант всё чаще будет использоваться бедными продавцами.

Сразу предупреждаю — вариант не законный. А именно продажа через дарение.

Как это делать на страницах своего блога я писать не буду, зачем плодить «кривые документы». И предлагаю вам воспользоваться моими советами, указанными в первом варианте — при хороших отношениях с соседями таких проблем возникать не будет.

С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Задавайте ваши вопросы в комментариях.

Хотите еще больше интересной информации — подпишитесь прямо сейчас на мою рассылку «Как правильно и без рисков купить квартиру»

3zprint-msk.ru

alexxlab

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Top