Приобретение жилплощади с перепланировкой Возможные риски для покупателя квартиры с перепланировкой

Решившись на покупку квартиры, люди оценивают предложения по различным критериям. Такие из них, как район, расположение в доме, этаж изменить невозможно. При покупке у частного лица о цене можно договориться. Есть ещё один немаловажный критерий – планировка помещения. Если она изменена, то у покупателя могут возникнуть некоторые проблемы после того, как он станет собственником жилья.

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Оформление сделки является явлением двусторонним и влияет как на продавца, так и на покупателя. О плюсах и минусах для каждой стороны мы сегодня и поговорим.

Легальная перепланировка.

Если все изменения в квартире проводились согласно букве закона, то бывший владелец обычно прибавляет к конечной сумме около десяти процентов от средней стоимости подобного жилья на рынке недвижимости. Это нормально. Ведь для оформления перепланировки было затрачено личное время и некоторая сумма денег. В этом случае покупатель избавляется от всех бумажных хлопот, получая готовую квартиру с желаемой планировкой.

Неофициальная перепланировка.

Если потенциальный покупатель готов взять на себя оформление требуемых документов и оплаты пошлин (на это может уйти до полугода), то продавцы обычно немного скидывают от средней цены на подобную жилплощадь.

Ипотека при взятии квартиры без оформленной перепланировки.

Сразу оговоримся, что в таких случаях Вы потратите много времени и сил на подготовку сделки, а в результате банк вполне сможет отказать Вам от кредитования.

Варианты изменения планировки.

Естественно каждый случай уникален, а теоретических задумок может быть больше, чем воплощенных идей. Однако специалисты выделяют лишь два типа перепланировки: так называемая простая – по эскизу и по проекту.

Первый случай.

Перепланировка по эскизу предполагает внесение изменений, не влияющих на само здание и на безопасность его жильцов. То есть не затрагиваются несущие конструкции. Сюда относится изменение геометрии внутренних дверных проходов и проделывание новых, монтаж и демонтаж конструкций выполненных из гипсокартона или дерева, а также перепланировка ванной комнаты внутри существующих стен. Все запланированные перемены следует отобразить на поэтажном плане жилплощади. Такие изменения оформляются быстро и просто.

Проектные изменения.

Необходимо разработать целый проект, в котором будут подробно изложены планируемые изменения помещения. Нужно подходить к этому со знанием дела, а потому лучше обратиться в специализированную компанию. Также проект нужно будет согласовать с отделом архитектуры, Санитарно-эпидемиологической службой, представителями МЧС.

Допустимые изменения при перепланировке.

Если вы всё же решились и купили жильё с уже осуществлённой, но не зарегистрированной перепланировкой, то Вам следует знать перечень изменений, которые являются незаконными:

• Увеличение площади ванны и туалета за счёт кухни или коридора;
• Размещение сантехнических изделий в помещениях, расположенных над или под жилой территорией соседей;
• Полный демонтаж несущих конструкций или устроение в них проёмов без соответствующих письменных разрешений;
• Совмещение жилого пространства с кухонным;
• Устройство жилых комнат с нарушением санитарно-эпидемиологических норм;
• Разрушение вентиляционных каналов.

Отметим, что каждый субъект Российской Федерации имеет свой собственный список допустимых изменений при перепланировке.

Риски участников сделки при купле-продаже недвижимости с перепланировкой.

Чем рискует приобретающая сторона.

Если перепланировка уже оформлена по закону, то никаких рисков нет. Если изменения не зарегистрированы, то рассматриваются два варианта.

Первый случай. Если перепланировка простая, то придётся заплатить штраф за регистрацию изменений после их осуществления и пошлину собственно за оформление. Также потребуется нанести сделанные перемены в план помещения.

Второй случай. Произведённые изменения оказали воздействие на несущие конструкции здания и угрожают безопасности его жильцов, либо иным образом создали опасную ситуацию. Так как человек, купивший подобное жильё теперь является его полноправным владельцем, то и вся ответственность ложится на его плечи. Сюда относится взыскание штрафа за осуществление незаконной перепланировки, затраты на восстановление первоначальных конфигураций. Если владелец будет злостно уклоняться от возложенных на него санкций, то Жилищный Кодекс Российской Федерации предписывает в двадцать девятой статье различные методы воздействия, включая выселение из квартиры.

Взгляд со стороны продавца.

Подписав все бумаги, продавец уже ничем не рискует. Лишь на этапе обсуждения сделки покупатель может затребовать либо зарегистрировать перепланировку, либо сделать скидку.

В заключении ещё раз скажем, что при любых сомнениях лучше обратиться к профессиональным юристам, помощь которых обойдётся значительно дешевле, нежели устранение последствий сомнительной сделки. Будьте предельно внимательны при покупке недвижимости.

---

Информация по теме

Незаконная перепланировка

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

Покупка квартиры в Москве

Могут ли приставы арестовать квартиру должника

Как выселить квартирантов после продажи квартиры

gdeadvocat.ru

Покупка квартиры с перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте. Мы собрались покупать квартиру, а в ней оказалась выполнена перепланировка. Чем грозит покупка квартиры с перепланировкой квартиры и стоит ли её приобретать? Спасибо.

Технический паспорт БТИ на квартиру с красными линиями

Добрый день. Главное, что необходимо сделать в данном случае- это понять произведена ли перепланировка с соблюдением всех требований действующих норм. Иными словами, можно ли её будет согласовать в будущем. Если её можно будет согласовать, то покупка квартиры с незаконной перепланировкой оправдана (правда, я бы пытался из-за этого сбить цену). Если нарушения есть, то Вы рискуете “влипнуть” в нехорошую ситуацию и в лучшем случае придется сделать ремонт в части планировки, нарушившей закон. К сожалению, таких законов и требований очень много, а потому перечислить их здесь невозможно. Лучше всего для целей определения легитимности перепланировки обратиться к специалисту, который сможет сказать есть ли какие-либо нарушения и насколько они критичны. В частности,  у нас есть услуга по экспертизе перепланировки.

Для самостоятельной оценки и проведения экспертизы необходим план БТИ на квартиру в черных линиях (а лучше технический паспорт БТИ) – отправной документ, относительно которого смотрят все изменения. Если перепланировка уже “засвечена”, то БТИ будут с красными линиями, однако по ним не всегда понятно, что именно было произведено, поэтому заказ БТИ в черных линиях (до перепланировки) всё равно оправдан.

resog.ru

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Стоит ли покупать квартиру с незаконной перепланировкой

Эта процедура довольно длительная (занимает около 2-3 месяцев). Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы. По окончании перепланировки в квартиру с визитом должен прийти инспектор, который сравнит проделанные работы с теми, которые изначально внесены в проект.

Все зависит от того, знают ли о проделанных изменениях сотрудники БТИ. Если им этот факт неизвестен, то об остальном можно просто договориться с покупателем.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Беря на себя риск приобретения квартиры с перепланировкой, которая не вносилась в документацию, помните, что законом оговаривается ряд изменений, которые не примут контролирующие службы. В это число входят: Снос несущих стен или устройство в них дверных проемов, проведенные без исследования прочности конструкции. Расширение санузла за счет коридора или кухни.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Это зависит от населенного пункта. Есть возможность подать документы в электронном виде на портале госуслуг.

Тогда время согласования сократиться до 20-45 дней.

Если переделка не нарушает строительных норм и правил, то проблем не возникнет. Бывают случаи, когда перепланировку нельзя узаконить задним числом.

К ним относятся перенос санузла в другое место, снос несущих стен или другие изменения конструктивных параметров жилого помещения.

Мои вопросы: 1. Я параноик? Или все-таки мои опасения оправданы?

2. Можно ли быть мне уверенным на 100%, что эта перепланировка может быть узаконена мной? Почитав в интернете материалы на эту тему, я вижу для себя какой-то мягко говоря гемморой, в том плане, что потребуется разрабатывать индивидуальный проект в МНИИТЭП, обследование моей квартиры, квартиры этажом ниже, квартиры этажом выше.

3.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка.

Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру .

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: в чем риски и куда общаться, чтобы узаконить?

По закону это сделать можно и после сделанных изменений(ст.

29 ЖК). Снижение цены в этом случае является обязательным условием, так как вам потребуется затратить значительные средства на оформление всех документов.

Продавец самостоятельно проводит процесс узаконивания сделанной им перепланировки, и только после получения им нужных бумаг вы оформляете сделку. При таком варианте ваш переезд в новую квартиру отложится на 30-45 дней, поскольку именно в течение этого времени проводится процедура оформления документов. Не всякую перепланировку можно будет узаконить после покупки квартиры.

Добрый день! Купить с неузаконенной можно, в самом плохом случае (если у вас будет выход техника БТИ, который зафиксирует факт) на плане БТИ появятся т.н. красные линии. На саму возможность покупки это не влияет.

По поводу дальнейшего согласования — если все, как вы написали, то проблем никаких нет. Вы это согласование можете сделать сами и абсолютно бесплатно в Мосжилинспекции (я сама так согласовывала снос встроенного шкафа и сдвиг стенки между комнатой и коридором). Кстати, на ипотеку это тоже не всегда влияет.

Продажа квартиры с перепланировкой

Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла.

В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны.

Перепланировка квартиры

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой . Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е.

на того, кто в данный момент ею владеет. При обнаружении контролирующими органами ( в т.ч.

по звонку добродушных соседей ) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры .

yuridicheskayakonsulitatsiya.ru