Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски – Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Содержание

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

  1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
  2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
  3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
  4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
  5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
  6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
  7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

  1. Не затрагивающие несущие конструкции.
  2. Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
  3. Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями. В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено. С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию. Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита. После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу. Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу. Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много. Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена. Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

  • Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
  • Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
  • Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

  • Для граждан — до 5 т.р.;
  • Для должностных лиц — до 50 т.р.;
  • Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

  1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
  2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
  3. Приложить к нему проект изменений.
  4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
  5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

Написано статей

27

yur01.com

пошаговая инструкция и риски для сторон

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может создать для нового владельца немало сложностей. Поэтому при возможности стоит избегать такого приобретения или учитывать определенные правила.

Когда требуется согласовывать перепланировку

Перепланировку стоит отличать от переустройства. Под переустройством подразумевается перенос или замена сантехники, инженерных сетей и пр. Что касается перепланировки, то под ней понимается изменение существующей конфигурации или геометрии квартиры. К перепланировке относят такие виды работ, как снос и возведение стен и перегородок, устройство в стенах проемов и арок, увеличение окон и пр.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Согласно действующему законодательству, работы по перепланировке квартиры должны быть узаконены, а изменения отражены в техпаспорте и содержаться в кадастровом учете. Измененная конфигурация отображается специалистами из БТИ в технической документации и передается в Росреестр для внесения правок в кадастр недвижимости.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация квартиры, но и ее площадь, то изменения вносятся также в реестр прав (ЕГРН), а собственнику необходимо получить новую выписку из ЕГРН, так как старое свидетельство о собственности утратило силу.

Согласно действующему законодательству, при желании произвести перепланировку в квартире первоначально нужно заказать техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки. Когда работы затрагивают несущие конструкции, то потребуется заказать проект перепланировки в специализированной компании, состоящей в СРО.

Обращаться для согласования перепланировки необходимо в организацию, которая контролирует такие работы в регионе. Например, в Москве за выдачу разрешений отвечают службы единого окна на базе Мосжилинспекции. Также документы на согласование перепланировки можно подать через портал госуслуг или МФЦ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Сложности при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупая квартиру на вторичном рынке, всегда есть риск покупки жилья с неузаконенной перепланировкой. Основная проблема состоит в том, что ответственность за незаконную перепланировку будет возложена на текущего собственника квартиры, а не на того, кто фактически произвел незаконные работы.  Т.е. расплачиваться за правонарушения продавца квартиры придется новому собственнику.

Для того, чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует перед заключением договора купли-продажи:

  1. Попросить у продавца поэтажный план и экспликацию помещения из БТИ. Фактическое состояние квартиры должно соответствовать тому, которое содержится в данных планах.
  2. Сопоставить типовой проект квартиры с имеющимся – подойдет для панельных или кирпичных домов старой постройки, которые все имели типовую конфигурацию.
Если покупателю стало понятно, что перепланировка затронула несущие конструкции и это потенциально может привести к разрушениям, то от такой покупки следует отказаться.

Заключение сделки купли-продажи в отношении квартиры с неузаконенной перепланировкой имеет следующие риски:

  1. Договор купли-продажи может быть признан недействительным.
  2. Помещение может быть изъято в государственную собственность.
  3. Покупателя могут привлечь к административной ответственности.
  4. Риск продажи квартиры по заниженной стоимости для продавца.
  5. Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя оформить в ипотеку.

Штраф за незаконную перепланировку

Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.

Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.

Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.

В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.

Величина штрафа зависит от категории нарушителя:

  1. Для граждан и физических лиц он накладывается в размере 2-2,5 тыс.р. при условии, что выполненные работы не причинили ущерб никому из соседей. Если же такие неблагоприятные последствия наступили, то размер штрафных санкций возрастает до 5 тыс.р., а также компенсируется материальный и моральный ущерб.
  2. Для юрлиц размеры штрафных санкций в разы больше – они составляют 40-50 тыс.р. и вплоть до 300 тыс.р. при наличии ущерба.
  3. Должностные лица, которые зарегистрировали изменения в обход законным нормам, могут быть привлечены к ответственности в виде штрафа до 4-5 тыс.р. и вплоть до 50 тыс.р. при обнаружении факта ущерба соседям.
Также неузаконенная перепланировка может привести к такой крайней мере наказания, как изъятие квартиры у собственника, продажа ее на торгах и выплата ему денежной компенсации в виде разницы между вырученной на торгах суммой и стоимости ремонтных работ по приведению квартиры в исходное состояние. Мера по принудительному взысканию квартиры содержится в п.5 ст.29 ЖК РФ.

С недавнего времени к нарушителям применяются ограничительные меры по выезду за рубеж.

Если в результате незаконной перепланировки пострадали люди (а такие случаи не редкость), то собственника могут привлечь к уголовной ответственности.

Пошаговая инструкция покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Процедура покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой будет выглядеть следующим образом:

  1. Стороны встречаются для осмотра квартиры и согласования условий купли-продажи. Определяется цена квартиры и сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится предоплата за квартиру в виде аванса или залога. Этот договор действует до подписания основного договора на момент сбора всех необходимых документов. Если обеспечение было внесено в виде залога, то в случае обнаружения незаконной перепланировки, которая не подлежит согласованию, продавец обязан будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
  3. Если в ходе согласования выяснилось, что в квартире проведены работы по изменению конфигурации, то следует запросить у продавца разрешение на перепланировку, выданное в жилищной инспекции. Этот документ в дальнейшем прикладывается к основному договору купли-продажи.
  4. В случае, когда перепланировка проведена, а разрешение на нее отсутствует, то дальнейшие действия покупателя зависят от его заинтересованности недвижимостью. Так, он вправе договориться с продавцом о согласовании работ по перепланировке постфактум (в некоторых случаях такой вариант допускается) или договориться об изменении стоимости квартиры (попросить у продавца скидку за неудобства в сумме, равной или большей чем штраф и проведение работ по согласованию перепланировки).
  5. Если продавец согласился на прохождение процедуры по узакониванию перепланировки, то ему первоначально нужно заплатить штраф, заказать проект перепланировки (при необходимости), а затем подать комплект документов на согласование. Согласование уже сделанной перепланировки возможно, если она не нарушает устойчивости каркаса и действующих технических регламентов. Стоит отметить, что это длительная процедура, которая занимает вплоть до 2 месяцев.
  6. По результатам согласования лицо получает официальное разрешение от жилинспекции. Оно служит основой для внесения корректировок в технический паспорт на квартиру.
  7. После прохождения указанной процедуры перепланировка считается узаконенной. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, который содержит существенные условия предстоящей сделки: цену квартиры, порядок оплаты и перехода права собственности, права и обязанности сторон. Он имеет простую письменную форму и заверяется у нотариуса по желанию.
  8. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Для этого в регистрирующий орган передается комплект документов, включающий заявления от продавца и покупателя на отчуждение прав собственности и получение статуса собственника, договор купли-продажи, квитанция с оплаченной госпошлиной.
  9. После проверки представленной документации права собственности на квартиру переходят к покупателю. Подтверждением этого факта становится выписки из ЕГРН, где покупатель указан в графе “правообладатель”.
  10. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, который подтверждает фактический переход прав недвижимости к покупателю.

Таким образом, по нормам Жилищного кодекса при выявлении в квартире незаконной перепланировки владельцу грозит наказание в виде штрафа и необходимости вернуть квартиру в прежнее состояние. Основные риски при заключении сделки купли-продажи в отношении недвижимости с неузаконенной перепланировкой ложатся на покупателя, который, хотя и не виноват в правонарушении, может быть привлечен к административной ответственности.  Но рискует также и продавец: ведь покупатель может попробовать добиться признания договора купли-продажи недействительным и потребовать его расторжения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

zakonometr.ru

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

  • Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
  • Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
  • Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
  • На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

  • Недееспособный продавец — недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

logos-pravo.ru

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Перед покупкой недвижимого объекта необходимо тщательно проверить техническую документацию. Обычно этим занимаются риелторы или юристы, сопровождающие сделку. Однако нередко случается, что человек покупает квартиру на вторичном рынке, которая по факту выглядит не так, как должно быть по документам. Покупка квартиры в многоэтажке с неузаконенной перепланировкой может грозить новому владельцу большими неприятностями. Что же делать, если в результате обмана со стороны продавца вы стали обладателем такого объекта?

Особенности перепланировки

Многие жильцы стараются улучшить свою квартиру. Поскольку большинство недвижимых объектов строятся по типовым проектам, неудивительно, что перестройка является одним из самых распространённых видов улучшения помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Звоните:

+7(499)755-81-96

Это быстро и бесплатно!

Мнение эксперта

Наталья Титова

Юрист по имущественным вопросам. Стаж работы адвокатом — 11 лет. Большое количество выигранных дел

Смотреть комментарии юриста

Посмотрите комментарии. Возможно, юрист-эксперт уже ответил на ваш вопрос

Не стоит путать перепланировку с ремонтом, пусть и капитальным. В процессе ремонта не происходит практически никаких изменений, а его результаты никак не отображаются на плане помещения. Однако иногда замены окон и сантехники недостаточно и владелец жилплощади хочет перепланировать её.

Работы по перепланировке требуют согласования в жилищном комитете. Прежде чем начинать работы, нужно пригласить специалиста архитектурного бюро, который, в зависимости от сложности работ, составит эскиз или проект. В случае перепроектирования может понадобиться консультация проектировщиков, строивших дом.

После того как проект изменений получен, его согласуют с санитарно-эпидемиологической комиссией, пожарной службой и передают в жилищный комитет. Только после получения разрешения от комитета можно приступать к работам.

Согласования требуют следующие изменения:

  • перенос оконных и дверных проёмов;
  • перенос сантехнического, отопительного и газового оборудования;
  • снос ненесущих стен;
  • объединение комнат;
  • организация автономного отопления.

На некоторые работы разрешение не выдаётся. Это те изменения, которые могут повлечь за собой нарушение целостности здания, нанести вред соседям и повлиять на безопасность проживания. Запрещено:

  • сносить несущие стены;
  • организовывать ещё один санузел в квартире;
  • переносить санузел или кухню на то место, где снизу у жильцов жилая комната;
  • объединять жилую комнату с кухней, если там установлено газовое оборудование;
  • выносить на балкон или лоджию систему отопления;
  • организовывать тёплый пол за счёт системы централизованного обогрева.

После того как работы по переустройству помещения произведены, оно фактически становится новым объектом, на который нужно получить новые документы. Технический паспорт выдаётся в БТИ. Прежде чем подать бумаги на замену техпаспорта, нужно снова пригласить инженеров для осмотра квартиры. Они выдадут заключение о том, что изменения проведены в соответствии с согласованным эскизом.

Покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке квартиры необходимо тщательно проверить документацию на недвижимый объект. Кроме правоустанавливающих документов на имущество, необходимо сверить технический план на выявление незаконных перепланировок.

Не рекомендуется делать это самостоятельно, ведь мелких изменений, например переноса дверного проёма на несколько сантиметров в сторону или его расширения, можно просто не заметить и не понять, что в квартире производилась перепланировка. Проверку бумаг лучше доверить опытным риелторам или юристам.

В некоторых случаях сами продавцы не скрывают того, что они переделывали свою жилплощадь, но не стали узаконивать процедуру. Обычно такие квартиры идут по сниженной цене, и покупатель может согласиться на подобные условия, посчитав их крайне выгодными.

Однако следует быть предельно аккуратными при покупке подобной недвижимости. Поинтересуйтесь у продавца, почему он решил продавать своё имущество именно сейчас и как давно была произведена перестройка. Если эти два события совпадают во времени, то вполне возможно, что хозяин квартиры просто не хочет нести ответственность за изменения, которые невозможно узаконить. Если у квартиры появится новый собственник, то проблема согласования нового техплана будет уже заботой нового хозяина.

Не всегда подобная продажа — это мошенничество со стороны продавца. Бывает, что покупатель добровольно соглашается узаконить перестройку квартиры, если получит за это скидку при покупке. Разрешается получать разрешение на изменения в планировке задним числом, если они выполнены в соответствии с жилищными нормами.

В ипотеку

Банки крайне отрицательно относятся к приобретению квартир с неузаконенной перепланировкой. При покупке жилья в ипотеку оно становится залогом и гарантом регулярных ипотечных платежей. Если покупатель не сможет регулярно выплачивать, то банк будет вправе реализовать эту квартиру другому заинтересованному лицу. Но, если в помещении имеются незаконные изменения, сделать это будет проблематично.

Обычно в штате банковских учреждений, которые имеют ипотечные программы, работают юристы, проверяющие чистоту сделки, в том числе и соответствие документации объекту. Если будут найдены несоответствия, банк просто не одобрит ипотеку.

Можно ли взять ипотечный кредит на жильё с незаконной переделкой? Такая возможность есть. При заключении ипотечного договора с покупателем банк вписывает туда необходимость узаконить произведённые изменения за свой счёт в установленные сроки. За невыполнение условий кредитного соглашения на ипотечника накладываются большие штрафы.

Процедура узаконивания

Когда сделка купли-продажи совершилась и новый человек получил свидетельство о собственности на квартиру, предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за сделанные им изменения. Последствия узаконивания новой планировки ложатся полностью на плечи нового владельца.

При ответе на вопрос, что делать, если купил квартиру с незаконной перестройкой или перепланировкой, вариант один. Узаконить её!

  1. Обследование помещения пожарным инспектором, специалистом из санитарной службы и инженером архитектурного бюро. Специалисты проверяют, какие изменения производились. Очень важно, чтобы они никак не повлияли на безопасность конфигурации дома и удобство соседей. Если обнаружится, что были выполнены работы из запрещённого списка, то разрешение получить невозможно. Специалисты не выдадут разрешение, если в результате осмотра будут выявлены трещины в стенах или незаконное использование общедомовых ресурсов.
  2. После того как экспертное заключение о безопасности перестройки получено, новый владелец направляет иск в суд. Узаконить изменения задним числом можно, подав иск в суд. Обычно суд выносит положительный вердикт, если экспертная оценка одобрила перестройку.
  3. Вместе с судебным постановлением и экспертным заключением новому хозяину нужно обратиться в бюро технической инвентаризации. Эта организация занимается изготовлением технической документации на недвижимые объекты. После получения нового техплана перепланировка считается узаконенной.

Многим гражданам подобные действия кажутся слишком хлопотными, учитывая, что за судебное разбирательство нужно вносить государственную пошлину, ещё и оплачивать немалый штраф за незаконную перепланировку. Может, просто оставить всё как есть?

Не всегда работы по изменению планировки остаются незамеченными, особенно если они проведены с нарушениями строительных норм. Соседи могут обнаружить трещины в стене, заметить, что увеличилась слышимость, появились сквозняки там, где их никогда не было, или ухудшилась вентиляция. Ответственные граждане, которые беспокоятся о своей безопасности и безопасности дома, могут направить заявление в управляющую компанию для проведения проверки. Если проверка обнаружит изменения в планировке, владельца недвижимости принудят узаконивать её в судебном порядке.

Риски для покупателя

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой сопряжена с большими рисками. Предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за проведённые работы, даже если они повлияли на целостность дома. Все заботы по получению новой техдокументации ложатся на плечи нового хозяина.

За проведение несогласованных работ предусмотрен штраф. Его тоже будет платить новый владелец жилплощади. В таблице приведена информация по штрафам за несанкционированные изменения.

Юридический статус владельца помещенияПерепланировка, которую можно узаконитьПерепланировка, которую узаконить нельзя
Физические лица2 000—2 500до 5 000
Должностные лицадо 5 000до 50 000
Юридические лицадо 50 000до 300 000

Что делать, если эксперты и суд вынесли решение о невозможности признать изменения законными? Это грозит печальными последствиями, ведь человеку, владеющему квартирой, придётся возвращать всё в первоначальный вид. Иногда такие работы могут сравняться с ценой самого недвижимого объекта.

Чаще всего за незаконную переделку на виновного накладывается административное наказание. Однако если его действия поставили под угрозу жизнь и здоровье других граждан, он понесёт уголовное наказание.

Продавец не несёт никакой ответственности за то, что он сделал. Однако обнаружение незаконных изменений после подписания соглашения о купле-продаже может стать причиной для аннуляции сделки в судебном порядке. Также новый хозяин может истребовать через суд компенсацию за необходимость возвращать квартиру в исходный вид.

Покупка квартир с незаконной перепланировкой влечёт за собой большие риски. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует приглашать для сопровождения сделки грамотных юристов или риелторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Звоните:

Москва +7(499)755-81-96 (бесплатно)

Санкт-Петербург +7(812)317-11-38 (бесплатно)

Это быстро и бесплатно

consultantor.ru

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

В данной статье мы приведем вопрос нашей читательницы и ответим на него: «Здравствуйте! Хочу купить квартиру серии П-44 на первом этаже, но перепланировка не согласована. Первое — это снесенный короб вентиляции на кухне, пристроена лоджия, окна смотрят во двор. Стоит ли покупать такую квартиру? Если узаконить такую перепланировку, то сколько это займет времени и средств?».

Наверное, сразу скажем, что очень все плохо. Короб вентиляции снести на кухне нельзя, несмотря на то, что даже первый этаж и его снесли, и вытяжка будет под потолком, и она, типа, будет дуть, то снести его нельзя, к сожалению.

Хоть она и идет с первого этажа, но вентиляция — это общедомовая собственность, то есть площадь этого вентиляционного короба приплюсовывать к квартире нельзя.

Собственник эту площадь не выкупал. Это общедомовая собственность, демонтировать которую можно только при условии общего собрания жителей. С вентиляцией дело плохо.

Теперь с лоджией. С лоджией чуть получше, но тоже так себе. Пристроить лоджию потенциально возможно на первом этаже.

Если над вашей лоджией есть лоджии, и она будет продолжением естественным лоджий, которые со второго этажа идут, то тогда согласовать пристройку лоджии возможно.

Мы согласовывали пристройку лоджий, но, первое, это редкий случай, второе, тоже самое, это собрание жителей, согласование от автора проекта, архитектура, Роспотребнадзор. Короче, там целое искусство, много всего. Пристроить лоджию очень дорого и тяжело.

Вроде как собственник, возможно, позиционирует квартиру, как «Мы ее улучшили, смотрите. Мы и короб отсоединили, и лоджия теперь у нас есть» и так далее. Это с точки зрения продавца.

С точки зрения покупателя, мы не знаем, как оно выглядит, каждый по-своему смотрит. С точки зрения согласователя, — это вообще кошмарный объект! Что ж с ним делать-то?

Теоретически можно согласовать, но только теоретически. То есть, условно говоря, если у вас есть бюджет в полмиллиона, свободный бюджет, то тогда, по крайней мере, можно попробовать дернуться.

Не факт, что еще согласуют, но можно как-то так вот двигаться. Но согласуют, скорее всего, если возьмемся. Точнее, 100% согласуется, если возьмемся, но мы можем просто не взяться, потому что несоизмеримы затраты и результат.

Возможно, там легче 2-3 квартиры обычные взять, и будет все тоже самое, чем с этими жителями и так далее. Поэтому наше мнение, что квартиру не стоит покупать.

Полно квартир и без всяких пристроенных вещей и кошмаров с этими жителями. Жители все всегда против, и как их собирать еще не понятно, это сами собственники обычно собирают.

Когда собираются подписи для такого мероприятия, обычно собственник идет. Потому что собственник для своих соседей еще кто-то, а мы вообще никто для соседей, нам вообще никто ничего не подписывает.

По времени — это полгода. Средств — это полмиллиона сразу с ходу. В просторечии в нашем «согласовательском» — квартира «косячная». И если есть варианты, мы бы не рассматривали ее для покупки, потому что с ней будет тяжело.

Надеюсь, смогли ответить на ваш вопрос. Спасибо!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Надо сказать, что согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих продавать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем. 

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и чего нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

gsps.ru

Ипотека квартиры с 📘 неузаконенной перепланировкой в квартире: риски, как провести сделку

Самовольное переоборудование помещения считается незаконным деянием, в том случае, если изменения, произведённые на объекте, не были согласованы с надзорными органами. Такие квартиры не редко становятся настоящей проблемой для собственника, ведь продать обременённую недвижимость  значительно сложнее.

Пускай незаконная перепланировка и считается обременяющим фактором в продаже, но вот покупать такую недвижимость законом не запрещено. О том, как оформить ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой и что стоит при этом учесть, мы расскажем нашим читателям.

Трудности с переоборудованной недвижимостью

Собственник, приступая к ремонту квартиры, может даже не предполагать, что некоторые его действия способны повлиять на стоимость недвижимости, как в позитивном, так и в негативном ключе. Конечно, по всем правилам, владелец должен, сперва составить эскиз или план перепланировки, в зависимости от сложности работ, провести их с привлечением сертифицированных специалистов, и окончательно узаконить все свои действия, внеся изменения в кадастровую документацию. Весь этот механизм мало привлекает собственников, желающих улучшить свои жилищные условия, и не редко они пренебрегают этим алгоритмом, что бы как можно скорее воплотить свою идею, не думая о последствиях.

Многие граждане, сталкивающиеся с тем, что желаемое имущество потребует дополнительных вложений, и разбирательств с администрацией, и предпочитают подыскать иной вариант. Это заставляет собственника недвижимости с незаконными изменениями, снижать цену, для привлечения клиентов. Порой, выбирая квартиру, не стоит упускать из внимания подобные варианты, ведь они могут оказаться куда более выгодными, чем аналогичные, даже с учётом незаконной перепланировки.

Возможна ли ипотека

Ранее банки и финансовые организации имели гораздо более строгие правила ипотечного кредитования. Так, нельзя было взять в ипотеку вторичное жильё, или квартиру где собственник произвёл технические работы без согласования. Это было обусловлено тем, что подобное жильё сложнее реализовать, чем «голую» квартиру в новостройке, что ставит под сомнение оформление кредита под залог недвижимости, чем, по сути, является ипотека. Многие банки и по сей день не рассматривают возможность ипотечного кредитования «проблемного» жилья, но это в основном финансовые организации, частично субсидируемые государством.

Сегодня рынок изобилует, предложениями банков в оформлении ипотеки. Если вы желаете приобрести квартиру с незаконной перепланировкой в ипотеку, то стоит учесть, что банк проконтролирует ваши действия в отношении имеющейся проблемы. При этом наличие такого обременения на недвижимости не должно сказаться на условиях кредитования. Такие квартиры передаются заёмщикам на определённых условиях, учесть которые, при оформлении сделки с собственником будет необходимо.

Сложности с незаконной перепланировкой

В первую очередь, кандидат желающий приобрести в ипотеку квартиру с незаконной перепланировкой, должен будет узаконить все произведённые прежним собственником перестройки и перестановки. Перепланировкой с точки зрения закона считается, как изменение дверного проёма, так и перенос несущей конструкции. Основным условием, при оформлении ипотеки на такую недвижимость будет то, что изменения не противоречат нормам законодательства. То есть незаконные изменения должны быть произведены по всем правилам, в противном случае вам не удастся их узаконить, а соответственно и получить кредит на такое жильё.

Самым правильным будет произвести независимую оценку, которая позволит установить какие именно скрытые и явные работы были проведены, что потребуется для их регистрации, и сколько времени и средств потребуется приобретателю на это. Оценив, таким образом, недвижимость, продавец и покупатель смогут определить, на какую сумму будет проведена сделка.

Как правило, квартиры с незаконными изменениями продаются по заниженной цене. Так подобная недвижимость продаётся приблизительно на 10% дешевле своей рыночной стоимости, а вот квартиры в которых перепланировка была узаконена, наоборот дороже на 10%.  Банк заинтересован в снятии с жилья обременения, поскольку квартира является залогом. В связи с этим, банки настаивают на том, что бы изменения в квартире были узаконены в определённый срок. Не исполнение этого условия может повлечь за собой серьёзные последствия, начиная от требования погасить задолженность досрочно, и заканчивая реализацией недвижимости «с молотка».

Как подготовить сделку

Для того что бы наиболее грамотно приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку, стоит как можно более внимательно изучить не только сам объект недвижимости, но и убедиться в его юридической «чистоте». Банк даст ипотеку только в том случае, если со всеми бумагами у продавца будет всё хорошо.

В дальнейшем стоит убедиться в том, что перепланировка не противоречит законодательству и может быть узаконена. Грамотный оценщик справится с этой задачей и поможет с определением цены недвижимости. В противном случае, если изменения произведены с нарушениями, стоит отказаться от приобретения, ведь вам не только не удастся санкционировать перепланировку, но и скорее всего кредит вы не получите.

При оформлении кредита стоит уделить особое внимание срокам, которые предложены банком для устранения нарушения. Если они будут слишком короткими, то вы рискуете потерять не только деньги, но и недвижимость. Для оформления договора купли-продажи квартиры с незаконным переустройством или перепланировкой, стоит обратиться к грамотному юристу. Он поможет составить соглашение на выгодных условиях, и предусмотреть в нём все риски подобных следок.

Loading…

zakon.center

alexxlab

*

*

Top