Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.03.2018

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

---

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования

на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»

). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

 

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

 

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ)

. Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед

Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

 

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (

дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика

) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из

Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника

ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

kvartira-bez-agenta.ru

Переуступка квартиры в новостройке — что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке – это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

1. Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
2. Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
3. Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
4. Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

1. Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
2. Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

1. Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
2. Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

1. Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
2. Необходимо получить согласие застройщика.
3. Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
4. Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

1. Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
2. Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
3. Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
4. Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
5. Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

1. Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
2. Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

• Место заключения документа и дата.
• Паспортные данные обеих сторон.
• Дата регистрации.
• Описание недвижимости.
• Права и обязательства сторон друг перед другом.
• Указывается сумма соглашения.
• Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

1. Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
2. Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
3. Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
4. Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

• платежные поручения;
• квитанции;
• проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

1. Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
2. Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
3. Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

1. Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
2. Указывается настоящая сумма сделки.
3. Квартира не должна быть обремененной.
4. Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

1. Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
2. Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
3. Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

1. Это большой риск.
2. Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
3. После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

1. Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
2. Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
3. Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

consultplace.ru

Переуступка прав на квартиру | Переуступка права требования

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

• При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
• В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
• Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
• Договор уступки права требования заверяется нотариально.
• Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

• основной договор, по которому совершалась уступка;
• подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
• акт передачи упомянутых выше документов;
• подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

moskvadeluxe.ru

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

 

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

 

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

 

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

 

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

 

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

 

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

 

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

 

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

 

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

 

 

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

 

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

 

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

 

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

 

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

• столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
• купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
• купить «долгострой»;
• натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

 

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

 

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:

• учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  
• дительный документ строительной компании, а также ее устав;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
• бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

• заявление на регистрацию
• документы об оплате госпошлины
• договор долевого участия
• акт приема-передачи жилья.
• кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

 

 

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

 

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

 

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

sterium.com

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: что это

Покупая строящееся жилье иногда возникают ситуации, когда планы будущих владельцев квартиры меняются и потребность в ней пропадает. В этих случаях также можно продать свои права на собственность, заключив договор о переуступке квартиры в новостройке. Процесс оформления трудоемкий и связан с необходимостью учета множества юридических нюансов, ведь перевод будущей собственности на другого владельца фактически не влечет за собой фактическую передачу недвижимости, так как ее еще не существует. Юридическое значение переуступки — передача права требования.

Понятие «цессия»

Под переуступкой прав на квартиру или цессией, понимают специфическую сделку по купле-продаже на этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Лицо, которое купило квартиру у компании-застройщика, называемый также цессионер, передает другому гражданину права на будущую собственность на выгодных для себя условиях. Как правило, цена за объект по переуступке права выше той суммы, которая была уплачена или о которой договорились застройщик и цессионер.

При продаже квартиры в еще не сданной новостройке, продавец передает не только право на участие в застройке, но и обязанности. Все риски при участии в долевом строительстве также переходят на нового владельца.

На практике процедура выглядит следующим образом:

1. Подписывается первичный договор об участии в долевом строительстве, обязывающий вносить деньги на счет застройщика для возведения новостройки. Согласно соглашению, строительная компания несет обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче дольщику собственности, которая указана в договоре в течение установленного срока.
2. Заключив договор об участии с долевом строительстве, дольщик получает право требовать исполнения застройщиком обязательств, указанных в ДДУ.
3. Заключение договора переуступки передает право требования от одного лица другому на возмездной основе. Новый участник теперь имеет законные основания предъявлять требования строительной компании об исполнении условий договора. Новый собственник получает не только права на будущую недвижимость, но и право обращаться в судебный орган в случае нарушений застройщиком условий договора.

Цессия может быть реализована в строго ограниченный период времени: от момента заключения ДДУ до сдачи объекта строительства.

Способы оформления переуступки прав

В настоящее время практикуется два варианта передачи прав на строящееся жилье:

1. В основе сделки – договор долевого участия. Цедент получает право продажи квартиры только после внесения всей суммы за объект. Зачастую, вместе со строящимся объектом покупателю передают финансовые обязательства перед застройщиком. Этот способ переоформления может применяться много раз в течение всего срока строительства.
2. В основе – предварительный договор о покупке. Согласно его условий оставшаяся часть долга переходит на покупателя. В этом случае передача прав на недвижимость не фиксируется документально. Предварительный ДКП (договор купли-продажи) устанавливает обязательства в будущем провести переоформление договора цессии. При расторжении предварительного ДКП средства снова передаются покупателю.

Второй вариант относится к высокорисковым сделкам, к которым негативно относятся застройщики ввиду следующих оснований:

• исключение вероятности перепродать собственность в дальнейшем;
• цены, предлагаемые застройщиком, более выгодны;
• процедура оформления занимает длительное время.

Составление договора

Для того, чтобы подписать договор переуступки, необходимо исполнение следующих действий:

1. Быть держателем договора, дающего основание на переуступку права на собственность.
2. Составить договор, фиксирующий порядок расчетов между всеми задействованными сторонами.
3. Заручиться согласием третьей стороны.
4. Оформить снятие обременения.

При соблюдении данных требований дольщик вправе заняться подготовкой договора переуступки.

Особенности процедуры

Последовательность действий и сама процедура напрямую связана с наличием или отсутствием долга за передаваемое будущее жилье.

Когда квартира полностью выкуплена, то есть никаких финансовых обязательств перед строительной компанией, инвестором, не осталось, цедент передает права без вовлечения в процесс строителей. Согласования от них не потребуется, однако поставить в известность о смене участника будет необходимо.

Порядок действий

Придерживаясь следующей последовательности, выполнить переуступку будет несложно:

1. У застройщика предварительно запрашиваются документы для изучения: устав, регистрационные документы, разрешительная документация, бухгалтерская квартальная отчетность, паспорт на землю, проектная документация, сведения о финансировании застройки.
2. Участник долевого строительства уведомляет своего застройщика о предстоящей переуступке и запрашивает справку, подтверждающую отсутствие долга по объекту недвижимости.
3. К сделке готовятся документы: гражданские паспорта участников, соглашение, согласие от строителей, документ, подтверждающий выплаты продавца, выписка ЕГРП, согласие от супруга (при наличии).
4. Подписание договора в присутствии работника регистрирующего органа.
5. Получение расписки о готовности новых документов в течение 10-дневного срока.

Требования к договору

Накануне самой сделки готовят проект соглашения. К составлению документа о цессии предъявляются следующие требования:

1. Письменная форма. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют.
2. Реквизиты сторон, задействованных в сделке: ФИО, паспортные данные и пр. Как правило, соглашение делают трехсторонним: сторона дольщика, покупателя и застройщика.
3. В тексте договора отражают полные сведения об объекте: технические характеристики, этаж будущей квартиры, номер, сколько комнат предполагается в жилье, площадь и адрес расположения объекта.
4. Неотъемлемая часть договора – стоимость сделки.
5. В регистрации договора участвует нотариус и государственный регистрирующий орган.

Все вышеуказанные требования должны быть выполнены, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Заключив договор, покупатель получает на руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие состояние с расчетами за квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, что документы переданы на регистрацию.

Основными пунктами договора переуступки права на строящуюся квартиру являются следующие:

1. Информация об объекте строительства – строящемся здании.
2. Реквизиты участника долевого строительства и цессионария.
3. Подробные характеристики будущей квартиры.
4. Пункты, устанавливающие права и обязанности участвующих сторон.
5. Информация о расчетах, касающихся квартиры, сроки проведения финансовых операций.
6. Дата составления.
7. Подписи всех сторон.

На видео об оформлении договора переуступки

Таким образом, процедура переуступки прав на квартиру в строящемся доме не является сложной. Важно правильно заключить договора и соблюсти все требования законодательства.

ru-act.com

Что такое переуступка квартиры в новостройке. Пресс-релизы. Информационно-аналитический портал Inpress.ua

На первичном украинском рынке недвижимости все большую популярность набирает покупка квартир по переуступке. Зайдите на DOM.RIA и вы увидите, что доля таких сделок составляет около 10%. Это вполне законный и недорогой способ получения в собственность строящегося жилья. Но этот способ несет в себе определенные риски, не всегда оправданные скидкой на стоимость квартиры. Так что такое и как делается переуступка квартиры в новостройке, и как приобрести квартиру по данной схеме с минимальными рисками?

Переуступка – это продажа недостроенной квартиры. Как бы ни хотелось сэкономить, но организовать переуступку квартиры в сданной новостройке не удастся. Продавец и покупатель жилья в этом случае ограничены временем до подписания акта приемки/передачи дома. Это правило действует и при переуступке квартиры в новостройке самому застройщику.

Как делается переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Форма договора может изменяться, так как зависит от схемы инвестирования. Но всегда договор с новым покупателем заключается в той же форме, что и с первичным инвестором. По факту после передачи прав у нового владельца на руках должны быть следующие документы:

• договор переуступки квартиры в новостройке;
• основной договор;
• согласие застройщика на сделку;
• согласие банка;
• подтверждение взаиморасчетов;
• акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Данная схема широко распространена, и перекупщики на украинском рынке вовсю используют ее. Случается, что первичные инвесторы продают новые квартиры по переуступке потому что нуждаются в деньгах (так они всегда говорят). Но на практике истинной причиной продажи может быть высокий риск того, что стройка так и не будет закончена. Еще один фактор риска – то, что строящееся жилье может оказаться некачественным.

Перед тем, как согласиться на переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, вам нужно тщательно проверить и продавца, и недвижимость.

Проверьте застройщика

Убедитесь, что:

• он дает согласие переуступку. Некоторые застройщики отказывают инвесторам в такой возможности, чтобы исключить перекупщиков и случайных людей;
• он сам имеет все разрешительные документы на строительство;
• никто не судится с застройщиком, и его не осаждают пикетами;
• строительство не отстает от графика.

Также найдите и почитайте отзывы о переуступке квартиры в новостройке данной компании. Поинтересуйтесь, насколько удачно реализованы другие проекты. Идеальный вариант – это застройщик, который действует через ФФС (фонд финансирования строительства) и заключает соответствующий договор. В этом случае ваша сделка будет проходить под контролем государства.

Проверьте правильность подготовки документов

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке должен быть составлен подробно, однозначно и полно. Он должен быть нотариально заверен. Все штрафные санкции в отношении застройщика за ненадлежащее выполнение им договора (а они там есть) должны быть перенесены в договор переуступки в том же объеме. Это важно для защиты ваших прав.

Привлекайте опытных юристов для проверки всех документов и для проверки юридической чистоты покупаемой недвижимости и для исчисления налога по переуступке квартиры в новостройке. В отношении застройщика действуйте так, как если бы это была не уступка, а первичная покупка: перепроверьте все, что возможно.

Как заключить договор по переуступки прав на квартиру в новостройке

Сейчас заключают договора по переуступке двух видов:

ДДУ – договор долевого участия. При его заключении покупатель квартиры становится инвестором. Он обязуется покрыть расходы на строительство его доли недвижимости, для чего проводится перерасчет. При этом нужна вся сумма, поэтому переуступка квартиры новостройке в ипотеку часто происходит при заключении ДДУ. Такой договор должен быть зарегистрирован до подписания акта приемки-передачи. Так инвестор и будущий владелец избавляется от всех рисков, кроме инвестиционных. С одной стороны, он солидно защищен законодательством, а с другой, если «что-то пойдет не так», он потеряет часть инвестированных средств.

Если вы заключаете так называемый Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). При этом продается право покупки (требования). Такой договор не проходит госрегистрацию. Это дает поле для злоупотреблений со стороны нечестных застройщиков: например, дублированной продажи. С другой стороны, вам не понадобится сразу вся сумма: платежи можно вносить согласно основному договору. Переуступка при покупке квартиры в новостройке по ПДКП – распространенный, но в определенной мере рискованный вариант.

Продажа недостроенного жилья по переуступке была выгодным бизнесом для продавцов, но сейчас его доходность снизилась. Для покупателей это по-прежнему отличная возможность сэкономить на приобретении квартиры. Только пользоваться этой возможностью нужно с умом, проверяя застройщика и продавца и купируя возможные риски.

inpress.ua

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2018

На практике покупка квартиры в новостройке с помощью оформления переуступки прав – редкое явление, поскольку процедура считается весьма сложной и рискованной.

Переуступка прав – цессия, сделка, в результате которой покупателю будет продана квартира не через застройщика, а через инвестора. Чтобы избежать ошибок и не потерять свои деньги, следует внимательно изучить особенности покупки жилья данным образом.

Что это такое

Лицо, которое заключает договор о долевом участии в офисе застройщика, имеет право и возможность передать собственные первичные права на жилье другому лицу. Именно такая передача и называется переуступкой права. Сторонами сделки выступают также продавец и покупатель, только в этом случае, они будут указаны в договоре, как цедент и цессионарий.

Застройщик будет являться третьей стороной в сделке. Когда договор подписан и вступит в силу, цессионарий обязан решать все спорные вопросы с застройщиком.

Виды переуступки:

1. Заключение договора о долевом участии покупателя квартиры в строительстве новостройки. Посредник или цедент может передать права только после того, как полностью расплатится за квартиру. Следует учитывать, что мошенники могут подстроить все так, что покупатель будет вынужден погашать задолженность цедента перед застройщиком.
2. Оформление договора купли – продажи на предварительной основе. Такой договор еще не является основанием для передачи прав. Она произойдет только после заключения основного договора. Покупатель должен погасить задолженность продавца, однако, если сделка будет расторгнута, деньги обязательно должны вернуть.

Не каждая строительная компания согласится на заключение подобных договоров и сделок.

Это связано с тем, что:

• застройщик стремится снизить вероятность перепродажи квартиры в дальнейшем;
• инвесторы, продавая квартиры, снижают цены на них;
• процесс переоформления прав – долгий и сложный, возникают большие риски.

Когда покупатель подпишет договор, он не сможет изменить его, добавить и отменить какие – либо пункты, назначить свои условия. Покупатель в полной мере берет на себя ответственность и участвует в сделках с застройщиком, возвращает долги.

Особенности продажи квартиры в новостройке по переуступке:

1. Если был выбран вариант оформления переуступки с подписанием договора долевого участия, следует помнить о том, что такой договор в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре.
2. Покупатель может потребовать от продавца все квитанции по оплате квартиры и счетов, чтобы обезопасить себя.
3. Застройщик в обязательном порядке должен дать свое согласие на переуступку, в противном случае, сделка не может состояться.
4. При передаче всех документов составляется соответствующий акт, подписываемый обеими сторонами – участниками сделки.

Избежать ошибок при оформлении переуступки прав можно, только если знать об основных рисках или проконсультироваться с юристом.

Необходимые документы

Перед подписанием договора, покупателю следует убедиться в наличии следующих документов, которые впоследствии будут переданы ему:

• договор о долевом участии в процессе строительства дома подписывается продавцом квартиры и застройщиком. Необходимо проверить, чтобы данный документ был зарегистрирован в Росреестре, иначе он будет считаться недействительным;
• согласие застройщика на оформление сделки по переуступке;
• чеки, квитанции и справки с переводами денег на оплату приобретаемой недвижимости. Продавец обязан оплатить ее, прежде, чем продавать, иначе все долги перейдут к покупателю;
• акт приема – передачи всех документов с подписями каждой из сторон;
• если продавец состоит в законном браке, должно быть согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Если хотя бы один документ отсутствует, сделка не может состояться.

Также покупатель, перед заключением договора переуступки может запросить у застройщика следующие документы:

• документ о праве собственности продавца на тот участок земли, на котором построен многоэтажный дом;
• учредительные документы застройщика;
• справка, подтверждающая постановку на учет в налоговой;
• официальное разрешение на строительство, выданное гос. органами.

При подписании договора по переуступке и заверении его у нотариуса потребуются паспорта каждого из участников сделки.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Процесс оформления переуступки можно разделить на четыре основных ступени, каждая из которых имеет огромное значение и должна быть пройдена:

1. В первую очередь покупатель должен проверить наличие всех необходимых для совершения сделки документов, убедиться в том, что было получено свидетельство о государственной регистрации, а также в том, что застройщик имел право на строительство многоквартирного дома на определенном участке.
2. После этого начинается процесс подготовки обеих сторон к заключению сделки. На этом этапе продавец обязан: уведомить застройщика о намерении передать права на недвижимость другому лицу, получить согласие в письменном виде с подписью и печатью. Застройщик выдает справку о том, что квартира полностью оплачена, после чего следует получить выписку из Росреестра.
3. Покупателю следует получить разрешение своего супруга на приобретение жилья, если будут потрачены общие деньги, в случае приобретения квартиры в ипотеку, нужно заключить договор с банком.
4. На третьем этапе происходит составление договора. Скачать бланк можно по этой ссылке. 
5. Заключительный, четвертый этап – это процесс регистрации договора в Росреестре.

Процесс регистрации происходит следующим образом:

1. Стороны подписывают договор, тем самым, соглашаясь с его условиями.
2. В Росреестр предоставляется пакет документов: паспорта каждого из участников сделки, согласия супругов каждой из сторон, первоначальный вариант договора, заключенный между застройщиком и продавцом, выданное застройщиком разрешение на передачу права.
3. Покупатель должен также предоставить договор, заключенный с банком, если недвижимость будет приобретена в ипотеку.
4. Оплачивается госпошлина в установленном размере, предоставляется квитанция с печатью кассира.
5. Регистратор принимает все документы и составляет заявление, которое все участники сделки должны подписать.

В течение 10 дней будет произведена регистрация договора. Продавец и покупатель забирают свои документы, и сделка считается совершенной, права передаются от продавца к покупателю.

Налогообложение

Как и большинство сделок с деньгами, переуступка прав в России облагается налогом в размере 13% для российских граждан. Иностранные граждане при проведении подобных сделок обязаны уплатить 30% налога.

Снизить налог, по условиям Налогового кодекса можно лишь одним из следующих способов:

1. Оформить налоговый вычет после приобретения недвижимости, обратившись в Налоговую.
2. Путем уменьшения суммы, которая будет получена продавцом в результате переуступки прав на недвижимость. Налогом будет обложена лишь чистая прибыль, разница в цене, которая образуется в результате покупки квартиры у застройщика и продажи ее покупателю.

Обратившись в Налоговую, необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и собрать все документы, подтверждающие заключение сделки.

Возможные риски

Большинство рисков можно свести к нулю, если внимательно изучать все полученные от инвестора документы, проверить регистрацию права на недвижимость и землю, правильно составить договор цессии.

Риски при оформлении переуступки прав на квартиру в новостройке:

• в некоторых случаях договор цессии может признан недействительным впоследствии, а вернуть деньги будет крайне сложно, иногда даже невозможно. Чтобы обезопасить себя от этого при покупке квартиры, необходимо: дольщик должен оплатить полную сумму, и предоставить подтверждение того, что все долги перед застройщиком были погашены. Также, застройщик должен письменно заверить, что он имеет ничего против продажи квартиры;
• застройщик может обанкротиться. Следует особенно насторожиться, если квартиры в жилом комплексе продаются массово и все – по сниженной цене;
• мошенники могут продать одну и ту же квартиру два раза, пользуясь правом на оформление договора переуступки. Вернуть деньги или квартиру в таком случае практически нереально, суд признает право собственности за тем, на кого был оформлен договор долевого участия.

Чаще всего встречаются ситуации, когда продавец случайно или намеренно забывает известить застройщика о передаче прав, в результате чего сделка впоследствии признается недействительной. Только дотошная проверка документов позволит обезопасить покупателя от потери большой суммы денег.

Плюсы и минусы

Несмотря на все сложности в оформлении сделки, переуступка прав собственности на квартиры в новом доме имеет свои плюсы:

1. Недвижимость продается по заниженной стоимости.
2. Люди, которые вложили свои деньги в долевое строительство, могут вернуть их, передав права другому гражданину.
3. Можно заработать, перепродавая квартиру после того, как цены на жилье вырастут в несколько раз.

Минусы:

1. Большие риски, высокая вероятность потерять деньги.
2. Передача покупателю всех обязательств перед застройщиком.
3. Большое количество документов, необходимых для оформления сделки.

Покупка квартиры по договору о переуступке прав является отличным вариантом для тех, кто не может позволить себе купить жилье даже в новостройке. Стоимость на квартиру в данном случае может быть снижена вплоть до 20%.

Мошенники могут продать квартиру, которая не была куплена до конца, и таким образом покупатель будет должен выплатить долг перед застройщиком за совершенно чужого человека. Избежать этого можно, только требуя все справки и чеки, расчетные квитанции.

Покупка квартиры при заключении сделки по переуступке прав может оказаться выгодной, если учесть все моменты, выяснить и разрешить спорные вопросы и правильно оформить документы, не забыв о регистрации договора в Росреестре.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке

kvartirkapro.ru