Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду — ИП это просто

Самое важное в этой статье:

• Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем;
• Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент;
• В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента.

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м² составляет 250 000 ₽. А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 м² — 800 000 ₽ (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 №  80-оз). Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

+
Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

+
Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.►

► Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
+
Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

+
Далее поговорим о том, с какими неоднозначными ситуациями может сталкиваться предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, и как их решать.

ipprosto.info

Патент на сдачу в аренду недвижимого имущества

Малый бизнес Индивидуальный предприниматель далее — ИП владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв.

1. Аналогичного мнения придерживаются судьи определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 07.
2. Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов.
3. Однако нам не вполне ясно как рассчитывается налог в этом случае. Рекомендация в похожем случае обратиться в департамент финансов субъекта была дана в письме Минфина России от 24.
4. Объектом аренды может выступать как здание строение в целом, так и его части помещения п.
5. Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. ПВД быть не может смотрите также письмо Минфина России от 20.

Помещения торгового центра сдаются в аренду разным арендаторам. В настоящее время он планирует перейти на патентную систему налогообложения далее — ПСН в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений. Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн. Как рассчитывается стоимость патента от сдачи в аренду нежилого помещения и что понимается под обособленным объектом для целей применения ПСН?

Патент на сдачу в аренду недвижимого имущества предприниматель далее — ИП владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв. Под обособленным объектом для целей применения ПСН следует рассматривать недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве самостоятельного объекта аренды по каждому договору аренды.

Стоимость патента налога при применении ПСН рассчитывается в следующем порядке: Если отдельные нежилые помещения, сдаваемые ИП в аренду, не будут поименованы в патенте, в отношении таких объектов ИП вправе продолжать применять УСН.

• Удобство определяется следующими моментами;
• Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации;
• Однако по одному договору аренды могут быть переданы два три и более обособленных помещения;
• Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов;
• Если бы имущество было в совместной собственности совместно нажитым , то у ИП была бы возможность получить патент на сдачу его в аренду.

Правовые аспекты По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным п.

Объектом аренды может выступать как здание патент на сдачу в аренду недвижимого имущества в целом, так и его части помещения п.

Полезный материал по теме: Заявление о принудительном обмене жилого помещения

Объектом налогообложения при применении ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП далее — ПВД по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ ст. В соответствии с п.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

При утверждении ПВД по виду патент на сдачу в аренду недвижимого имущества деятельности в сфере сдачи в аренду наем жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, субъекты РФ вправе дифференцировать его согласно ОКУН на услуги по аренде жилого фонда код 803101 и по аренде нежилого фонда код 803102 пп.

Также по вышеуказанному виду предпринимательской деятельности субъект РФ вправе увеличивать максимальный размер ПВД не более чем в десять раз пп. Кроме того, на основании пп. При этом в письмах Минфина России от 24.

Подписка на журнал

Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Минфина России от 29. А в письме Минфина России от 20. При этом согласно ст. Город Гусь-Хрустальный Владимирской области отнесен к 3 группе. При этом максимальный размер ПВД, установленный в Приложении, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год, в соответствии с п.

Гусь-Хрустальном определяется по 3 группе. Кроме того, размер ПВД дифференцирован в зависимости от количества патент на сдачу в аренду недвижимого имущества определенного метража. В заявлении на получение патента в отношении вида предпринимательской деятельности, предусмотренного пп. Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду патент на сдачу в аренду недвижимого имущества, указанных в патенте.

Смотрите, например, письма Минфина России от 05. Аналогичного мнения придерживаются судьи определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 07. На наш взгляд, с учетом разъяснений, данных в приведенных выше письмах Минфина России, можно говорить о том, что при расчете площади для получения патента ИП следует исходить из площадей объектов аренды нежилых помещенийкоторые указаны в договорах с арендаторами смотрите также письма Минфина России от 04.

В данном случае общий ПВД будет определяться путем суммирования потенциально возможных годовых доходов, установленных п.

• Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн;
• Гусь-Хрустальном определяется по 3 группе;
• На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Приведем пример применительно к Вашему случаю. Предположим, что ИП сдает в аренду помещения в этом здании 3-м арендаторам. Согласно договорам аренды, площадь передаваемых патент на сдачу в аренду недвижимого имущества аренду помещений патент на сдачу в аренду недвижимого имущества Суммарный ПВД для г.

Налог при применении ПСН исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы п. Здесь же обратим внимание на письмо Минфина России от 30. ПВД быть не может смотрите также письмо Минфина России от 20. Например, в письме ФНС России от 25. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента.

Данная позиция согласована с Минфином России письмо Минфина России от 28. То есть ситуации передачи в аренду нескольких площадей по отдельным договорам и здания как единого объекта для целей установления ПВД и расчета стоимости патента различаются. Поэтому и подход к расчету ПВД в случае сдачи здания частями нескольким арендаторам и сдачи его целиком по одному договору аренды будет разным.

Существует, на наш взгляд, и еще одна проблема. Как уже сказано выше, пп.

Однако по одному договору аренды могут быть переданы два три и более обособленных помещения. В письме Минфина России от 05. Однако нам не вполне ясно как рассчитывается налог в этом случае.

Следует ли сначала суммировать все площади в рамках одного договора и далее рассчитывать ПВД? Или же сначала рассчитать ПВД по каждому обособленному помещению, передаваемому в рамках одного договора признавая его «обособленным объектом», а затем его просуммировать? Тем самым мы видим, что существует некая неопределенность в порядке расчета ПВД для подобного случая. Рекомендация в похожем случае обратиться в департамент финансов субъекта была дана в письме Минфина России от 24.

Полагаем, что и в Вашем случае следует заручиться разъяснениями ведомства субъекта. По вопросу о возможности применения в отношении одних сдаваемых в аренду площадей ПСН, а в отношении других — УСН, отметим патент на сдачу в аренду недвижимого имущества.

Как мы уже упоминали ранее, патент действует в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в. Соответственно, если объект недвижимости нежилое помещение, сдаваемое в аренду в патенте не поименовано, в отношении этого объекта может применяться иной режим налогообложения смотрите, например, письма Минфина России от 14. Рекомендуем ознакомит

nikoff-group.ru

Патент на сдачу в аренду жилья

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости. * Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума. Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

УСН: Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН УСН от аренды Патент от аренды УСН от аренды Патент от аренды Сумма дохода 2 400 000 1 000 000 Сума облагаемого дохода 2400000 1000000 1000000 1000000 Ставка 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% Сумма налога к уплате 144000 60000 60000 60000 Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч 20727 20727 20727 20727 1% взносов сверх 300 тысяч 21000 7000 7000 7000 Итого взносов за год 41727 27727 27727 27727 Взносы уменьшающие уплату налогов 41727 *** 27727 *** Всего нужно заплатить за год 102273 87727 32273 87727 Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить

Внимание

Но если у арендодателя совсем нет свободного времени, то он может упростить этот процесс.

Для этого необходимо обратиться к посредникам, которые за отдельную плату быстро зарегистрируют хозяина жилья.
Они могут самостоятельно заполнить заявление, уменьшающее шанс допустить ошибку при составлении бланка.

Инфо

Но даже в таком случае придется обратиться к нотариусу.

Он должен заверить законность подписанных бумаг, чтобы потом у налоговой не появились вопросы к собственнику.

Шаг второй: непосредственное получение патента Для получения арендного патента придется посетить налоговую инспекцию.
Важно понимать, что заявление на патент подается не позже месяца до начала сдачи квартиры.
В противном случае у инспекторов могут возникнуть претензии.
В заявлении указывают, каким видом деятельности будет заниматься арендодатель.
Через полторы недели после этого налоговая обязана выдать патент на аренду.

Налог с арендодателя: платить ли и сколько?

Важно

Одной из специальных систем налогообложения, предусмотренных в законодательстве РФ, является патентная.

Она предоставляет предпринимателю право заниматься определенными видами деятельности, в том числе и сдавать недвижимость в аренду.

Об особенностях работы на этой системе и условиях покупки патента – далее в статье. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52.

Три способа легальной сдачи жилья в аренду

Патентная система позволяет проводить арендную деятельность на вполне законных основаниях, при этом дает возможность:

• не платить НДС;
• освобождает от уплаты налога на недвижимость, которая сдается в аренду физическим или юридическим лицам;
• нет необходимости оплачивать НДФЛ от полученных в результате сдачи жилья в пользование доходов.

Кто отвечает за спил деревьев на территории многоквартирного дома — ознакомьтесь! А тут информация о том, каков минимальный размер алиментов установлен в этом году. По ссылке статья «Как делить ипотеку при разводе с детьми» Условия и основания получения патента Патент на аренду квартиры для физических лиц предоставляется при соблюдении таких основных моментов:

• особа должна владеть недвижимостью на праве частной собственности.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя.
Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя.

Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Получаем патент на сдачу квартиры в аренду: действия по шагам

Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;

• — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
• -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае: 19.

Патент на сдачу в аренду жилья

Кроме того, если гражданин сдает одновременно несколько квартир в аренду, то ему намного выгоднее зарегистрироваться в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя и заплатить налог по УСН, чем платить налог в 13% как физическое лицо.

Патент на сдачу квартиры Данная система появилась в России сравнительно недавно и также требует регистрации в налоговых органах в качестве ИП. После этого собственник за определенную плату, составляющую 6% от возможного дохода, приобретает патент на сдачу своего жилья в аренду. Сумма, оплаченная за патент, и есть налог. Патент можно получить на срок от одного месяца до одного года.

Недостатком этой системы является необходимость уплаты и налогов, и страховых взносов в полном объеме.

advokat-dtp.com