Разное

Оценка стоимости аренды нежилого помещения – методика расчета арендной платы (ставки) производственной, складской площади и коммерческой недвижимости с указанием цены за м2, услуги по оценке стоимости и специфика оплаты по договору

Содержание

Оценка арендной платы нежилого помещения

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

В такой ситуации и для арендатора, и для арендодателя важно правильно оценить стоимость этих услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный  объект недвижимости на дату проведенной оценки.  Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.  Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и  в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Важно знать! Ставки арендной платы должны обладать типичной динамикой, что проявляется в отсутствии слишком больших выгод или обременений для аренды вышеуказанных объектов недвижимости.

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения.  Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

  1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
  2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
  3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
  4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
  5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
  6. Насколько развита инфраструктура?
  7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.

Методы оценки нежилого помещения

Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

Затратный метод

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство. При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают  экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.  Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

  1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
  2. Формирование информационной базы.
  3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
  4. Поиск и фиксация относительных оценок.
  5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
  6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
  7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
  8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
  9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
  10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
  2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
  3. Правоустанавливающие документы на  объект недвижимости.
  1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
  2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
  3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
  4. Кадастровый план участка земли.
  5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

  1. Какой вид права передается?
  2. На какой срок заключается договор?
  3. Как производится платеж, его условия и период?
  4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
  5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
  6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
  7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
  8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору. Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п. Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Оценка арендной платы. Независимая оценка стоимости аренды помещения

Документы для оценки арендной платы*

  1. Реквизиты юридического лица или паспорт физического лица.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН на помещение или здание.
  3. Документ-основание приобретения объекта, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
  4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки арендной платы (как и для оценки арендной платы за земельный участок) достаточно предоставить ксерокопии документов или прислать отсканированные страницы по e-mail.

Есть вопросы? С удовольствием ответим на них!

Как оценить арендную плату имущества узкоспециализированного назначения?

Если оценке подлежит арендная плата нежилого помещения на развитом рынке недвижимости (к примеру, в г. Москве), то у оценщика не так много трудностей для выполнения этой задачи. Для определения цены оценщик воспользуется единственно точным в этом случае сравнительным подходом. Проанализирует схожие предложения по аренде, имеющиеся на рынке, внесет при необходимости корректировки к подобранным аналогам и получит итоговый результат.

Но как же поступать, если необходима оценка аренды объектов коммерческой недвижимости специального назначения, таких как: асфальтированная дорога, тепловая подстанция или электрические коммуникации длинной 5 км?

В этом случае на первом этапе необходимо рассчитать рыночную стоимость самого сооружения.

На втором — определить типичную для таких объектов ставку доходности.

На третьем — перемножить полученные величины для вычисления арендной платы.

Если вы сомневаетесь на счет арендной платы, по которой сдаете недвижимое имущество или хотите его снять, вы можете заказать независимую оценку арендной платы за помещение по телефону: +7 (495) 22-777-92.

www.uphill.ru

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Но как же поступать, если необходима оценка аренды объектов коммерческой недвижимости специального назначения, таких как: асфальтированная дорога, тепловая подстанция или электрические коммуникации длинной 5 км? В этом случае на первом этапе необходимо рассчитать рыночную стоимость самого сооружения. На втором — определить типичную для таких объектов ставку доходности. На третьем — перемножить полученные величины для вычисления арендной платы.

Оценка аренды

НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА АРЕНДНОЙ СТАВКИ НЕЖИЛОГО КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ, ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ, ВСЕВОЛОЖСКЕ ВЫБЕРИТЕ НИЖЕ — ДЛЯ КАКОЙ ЦЕЛИ ПРОВОДИТСЯ ОЦЕНКА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ? ИЛИ ВАМ НУЖНА ОЦЕНКА АРЕНДЫ КВАРТИРЫ? ООО «Единый Центр Оценки и Экспертиз» оказывает услуги по оценке величины арендной ставки как для физических, так и для юридических лиц.
Мы быстро и качественно проведем оценку арендной ставки для коммерческих помещений или зданий для различных целей — например для бюджетных учреждений ( в случае если здание / помещение сданное в аренду находится под управлением бюджетной организации).
Наш отчет об оценке будет необходим при следующих операциях, связанных с муниципальной собственностью: выкуп, сдача в аренду, передача во временное пользование, передача в залог.

Оценка арендной платы за помещение

Оценка стоимости аренды базируется на том, что рыночная цена арендованного имущества равняется капитализированной прибыли от использования объекта аренды.

Важно

Отчет об оценке стоимости аренды нежилых помещений и зданий представляет собой документальное подтверждение обоснованности арендных платежей.

Оценка аренды в Санкт-Петербурге дает возможность избежать огромного количества конфликтов и споров, ведь нередко собственник того или иного имущества не в состоянии самостоятельно назначить размер выплат за аренду.

Отчет об оценке составляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ и Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 г.

Оценка стоимости арендной платы за любые объекты

Оценка арендной платы подразумевает оценку передающихся прав пользования арендатору.

Для этого при оценке необходимо провести полный анализ выгод и преимуществ, которые передаются арендаторам по договору аренды.

На результаты оценки рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения влияют:

  • характеристики сдаваемого в аренду объекта, такие как площадь, тип здания, назначение, расположение помещений в здании;
  • местоположение;
  • класс объекта;
  • наличие коммуникаций;
  • состояние отделки.

Оценка стоимости аренды помещения проводится с использованием сравнительного подхода, где независимые оценщики выбирают на рынке аналогичные объекты, предлагающиеся в аренду на схожих условиях, и сравнивают их стоимости.

Оценка арендной платы за помещение в петербурге, москве

Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.

Оценка арендной платы

  • Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

  • срок договора аренды;
  • вид передаваемого права;
  • платежный период и условия платежа;
  • имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта;
  • условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

  • состояние оцениваемого объекта недвижимости;
  • инфраструктура и коммуникации на объекте;
  • существующие предложение рынка по аналогичным объектам;
  • местоположение объекта.

Процедура оценки арендной платы за помещение 1.

Инфо

Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы.

Договор аренды нежилого помещения без оценки рыночной стоимост

На стоимость арендной ставки влияют характеристики объекта, сроки аренды, его инфраструктура, расположение и прочие показатели, спроса на этот вид недвижимости, износа помещения, инфляции, а также от качества управления.Оценка арендной платы (арендной ставки) В случае приобретения права аренды участка земли стоимость данного права рассчитывается от объема получаемых покупателем прав, возможностей использования данного земельного участка под различные цели, предполагаемые доходы и расходы, а также расположение, инфраструктура, коммуникации и прочие характеристики участка.Оценка арендной платы (арендной ставки) Оценке может подлежать рыночная стоимость арендной платы за аренду автотранспорта, специальной техники, оборудования и другого производственного оборудования.

Внимание

Квартира, доля в квартире или комната — один из самых распространенных предметов аренды.

zakon52.ru

Оценка арендной платы нежилого помещения в Москве по оптимальной цене и срокам.

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

  • Сравнительный

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Площадь
  • Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:


В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

 

pravo-ocenka.ru

Оценка стоимости помещения

Объект экспертной оценки: нежилое помещение, общей площадью 213,9 кв.

Адрес проведения оценки: г. Москва

Цель оценки: Оценка среднемесячной стоимости аренды помещения за 2009, 2010, 2011, 2012 годы

 

Характеристика объекта

Объектом оценки является нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома. Состояние отделки оцениваемого помещения — без отделки.

 

Допущения и ограничительные условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:

  1. Оцениваемые права, относящиеся к объекту оценки, считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота объекта оценки, что позволяет использовать в оценке стандарт рыночной стоимости. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов. По поручению Заказчика настоящая оценка была проведена из предположения отсутствия каких-либо обременений и ограничений на объект оценки.
  2. Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.
  3. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
  4. Предполагается, что характеристики объекта, предоставляемые Оценщику Заказчиком, являются достоверными, и Оценщик не несет ответственности за их неточность. Специальных измерений Оценщиком не проводилось. Предполагается, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты, которые требуют проведения специальных исследований и оказывают влияние на оцениваемую полезность объекта, но обнаружить которые невозможно путем обычного визуального осмотра или изучения технической документации, относящейся к оцениваемому объекту.
  5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
  6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

 

Особые допущения

Оценщик не проводил обмеры оцениваемого помещения.

Документы, на основании которых определялась площадь помещения:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • кадастровый паспорт при помещении;
  • поэтажный план.

Техническая экспертиза состояния конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки, Оценщиком не проводилась. Все выводы о его состоянии сделаны на основании визуального осмотра и сведений, полученных в результате интервью с представителями Заказчика, а также опыта работы Оценщика по аналогичным объектам.

За наличие скрытых дефектов, способных существенно повлиять на стоимость среднемесячной стоимости аренды, Оценщик ответственности не несет. Комплексное заключение о техническом состоянии здания может быть сделано только после проведения технической экспертизы, которая выполняется специализированными организациями (деятельность лицензируется) и не входит в обязанности Оценщика при проведении работы по оценке.

Согласно Заданию на оценку, оценка производилась на основе данных, зафиксированных в правоустанавливающих документах (свидетельства о праве собственности).

 

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Методической основой оценки рыночной стоимости являются:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.10.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ).

Федеральные Стандарты оценки:

  1. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256;
  2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255;
  3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.

Оценочная часть

Настоящая оценка проведена с целью определения среднемесячной стоимости аренды (далее — оцениваемый объект).

В соответствии с Федеральными стандартами оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

 

Описание объекта оценки

При определении стоимости объекта оценки Оценщиком использовалась информация, полученная от Заказчика, и рыночная информация.

Документы, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

  • задание на оценку;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • кадастровый паспорт помещений;
  • поэтажный план.

 

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Помещение расположено в комфортабельном 18- этажном жилом доме. Помещение расположено не далеко от станций метро. Территория дома не огорожена. В радиусе 300 м от дома расположены школа, детский сад, магазины промышленных и продовольственных товаров, спортивно-оздоровительный центр, отделение банка.

Состояние отделки оцениваемого помещения хорошее.

Текущее использование объекта оценки — помещение свободного назначения.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования. Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование объекта и др. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Можно выделить следующие варианты использования объекта:

  • офисное;
  • торговое;
  • жилое;
  • производственное (или складское).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права на оцениваемое помещение, рассматриваемый объект зарегистрирован как нежилое помещение. Помещение расположено на первом этаже нежилого здания, поэтому может быть использована только под нежилые функции. Таким образом, учитывая локальное местоположение, планировочные решения, индивидуальные характеристики помещения, Оценщик определил, что максимальная продуктивность достигается в случае использования оцениваемого помещения под нежилые функции.

 

Оценка этапы

 

Вывод по оценки

Настоящая оценка проведена в соответствии с общепринятыми принципами и методами оценки и с использованием всей доступной легальной информации. Оценщик свидетельствует, что непосредственно ознакомился с оцениваемым объектом и при визуальном осмотре не нашел явных расхождений с полученной от Заказчика информацией, однако однозначно утверждать о полной идентичности представленных сведений фактическому состоянию дел не может, так как полной инженерно-технической экспертизы оцениваемого объекта не проводил. Результаты оценки являются выражением профессионального мнения Оценщика о стоимости оцениваемого объекта. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки. С учетом меняющейся конъюнктуры рынка результат оценки действителен на момент ее проведения. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение политических, экономических, юридических, административных и иных факторов, которые могут возникнуть в будущем и повлиять на экономическую ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта. Оценщик подтверждает, что не аффилирован с Заказчиком и не имеет каких-либо особых интересов при проведении оценки, а размер его вознаграждения не зависит от результатов оценки.

Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса к объекту собственности, являющемся предметом данного отчета.

Оценщик не имел личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.

Вознаграждение Оценщика ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата.

Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены.

Оценщик лично осмотрел оцениваемый объект, стоимость признается действительной на дату оценки.

stroy-expertiza.ru

Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДНЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(ГОУ ВПО«СГГА»)

Кафедра экономики землеустройства

и недвижимости

Курсовая работа

На тему:

«Оценка стоимости нежилого помещения»

Выполнила: Проверила:

Межуева Т. В

. .

Новосибирск

2009

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Правовые основы оценочной деятельности…………………………………….4

2. Общая характеристика объекта оценки…………………………………….…..7

3. Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта недвижимости……………………………8

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами…………………………12

4.1. Оценка стоимости недвижимости
сравнительным (рыночным) подходом…………………………………………..12

4.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом…………………..14

4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом……………..…….17

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами………….21

Заключение…………………………………………………………………..…….22

Список используемой литературы……………………………………………….23

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Цель данной курсовой работы заключается в определении рыночной стоимости нежилого помещения тремя подходами к оценки.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

· Дать определение недвижимого имущества;

· Изложить правовые основы оценочной деятельности;

· Описать принципы оценочной деятельности;

· Изучить подходы к оценочной деятельности;

· Описать объект оценки;

· Выполнить анализ рынка недвижимости;

· Рассчитать стоимость объекта оценки сравнительным (рыночным), затратным и доходным подходами;

· Согласовать результаты оценки полученные тремя подходами.

1 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты не завершенного строительства).

Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [1].

Под оценочной деятельностью, согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [2].

К правовым основам оценочной деятельности в РФ относят:

· Конституция РФ 1993 г., ст. 9 п. 2.;

· ГК РФ часть I, II, III1995 г.;

· Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 27.07.2006г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об оценочной деятельности»;

· НК РФ часть I, II1999г.;

· Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3; приказы МЭРТА № 254, 255, 256 от 20.07.2007г.;

· ГОСТы: Госстандарт РФ 1998г.: ГОСТ Р № 511950.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; ГОСТ Р № 511950.02-98 «Единая система оценочного имущества. Термины и определения»;

· Закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», Закон «О залоге», Закон «Об ипотеки», Закон «О несостоятельности»;

· Жилищный, лесной, земельный, водный, градостроительный кодексы РФ.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями;

3. Принципы связанные с рыночной средой;

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность — это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

Замещение. Этот принцип гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Ожидание — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней.

Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие — то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности — любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера — количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название — принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость, имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос — это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости — изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров… Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

mirznanii.com

Оценка арендной ставки, оценка арендной платы нежилого помещения

  1. Главная

  2. Юридическим лицам

  3. Оценка арендной платы

Собственники имущества имеют возможность получить доход, сдавая его в аренду. Обоснованный расчет арендной платы помогает существенно снизить срок поиска клиента на объект и будет способствовать заключению длительных арендных контрактов.

Объектами аренды выступает как недвижимое имущество: нежилые и жилые помещения, земельные участки, так и движимое имущество: транспортные средства, оборудование.

Цель оценки

Определение рыночной доходности имущества является основной целью оценки арендной платы, которая может стать одним из определяющих факторов при покупке.

Процедура оценки арендной платы:

  • Подписание договора и составление задания на оценку, в котором определяется требования к итоговой величине ставки аренды в зависимости от предполагаемого договора аренды, даты оценки, вида объекта и прочие существенные условия в соответствии с Федеральными стандартами оценки;
  • Получение необходимых данных по объекту. Помимо визуального осмотра помещения, на этом этапе досконально изучаются все юридические и технические документы: наличие обременений, информация о собственниках, имеющийся пакет документов БТИ и Росреестра. Анализируется вид текущего использования имущества, его доходность;
  • Анализ рынка и определение сегмента, к которому относится объект аренды. Определяются не только основные ценообразующие факторы, влияющие на размер арендной ставки (например, местоположение, качество отделки, удаленность от метро и пр.), но также макроэкономические факторы, рыночная ситуация и социально–экономическая ситуация в том регионе, где находится объект недвижимости;
  • Анализ эффективного использования объекта. Определение вида использования объекта зависит от существующих ограничений, специфики индивидуальных параметров и максимальной выгоды, которую может принести помещение;
  • Проводятся расчеты рыночной величины ставки аренды. На данном этапе в зависимости от предполагаемого договора аренды используются подходы, принятые в международной оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный.
  • Чаще всего профессионалами применяется сравнительный метод оценки. Данный способ оценки основывается на той позиции, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект цену более высокую, чем за сдаваемый объект конкурентов со схожими характеристиками, параметрами и локацией, выставленный по минимальной цене. В ходе оценки проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми имущественными объектами, которые были реализованы или сданы в аренду в течении ближайшего времени. В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В случае достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами, сравнительный метод можно считать надежным инструментом для составления полной и реальной картины об отношении участников рынка к объекту оценки;
  • Согласование итогов выполненных расчетов, полученных с использованием всевозможных методов в рамках подходов и определение окончательного размера рыночной стоимости арендной ставки;

На каждом этапе необходимо применение знаний и опыта, которые наши сотрудники получили при многолетнем изучении рынка недвижимости в Москве. При оценке арендных ставок мы учитываем индивидуальные потребности наших клиентов. Мы очень дорожим временем и доверием наших клиентов, поэтому четкое следование срокам и оперативность являются основными принципами нашей работы.

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним

в течение 10 минут!

rusbiz-o.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о