Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, правовые нюансы
Сдача в аренду нежилого помещения оформляется документально, путем составления договора
Все виды аренды нежилых объектов должны закрепляться составлением соглашения, который впоследствии станет юридическим щитом для защиты сдающего и арендующего лица.
Договор, в обязательном порядке, должен пройти этап регистрации, если нежилая площадь отдается в эксплуатацию по аренде на срок более 12 месяцев.
Как же осуществляется государственная регистрация договора аренды нежилого помещения? Разберемся во всех тонкостях этой процедуры.
Какие соглашения нужно регистрировать?
Регистрация договора обязательна, если нежилое помещение сдается в аренду на срок более 12 месяцев
Соглашение, составленное более чем на 12 месяцев, регистрируется в обязательном порядке.
Такая длительная эксплуатация чаще встречается с наймом помещений для производства или государственных нужд.
Нередко площадь сдают в аренду для осуществления определенной деятельности арендатора.
Допустим, гражданин пожелал заняться предпринимательской деятельностью в помещении бывшего кинотеатра или Дворца культуры.
В договоре аренды должно быть предусмотрено ведение именно той деятельности, которая характерна предназначению этого объекта.
Использовать арендованное помещение следует в соответствии с оговоренной в документе целью
Наряду с составлением договорного документа, производится перепись всего имущества, принадлежащего сдаваемому объекту, и передается в эксплуатацию арендатору на определенный срок.
В случае порчи или поломки, арендатор обязан оплатить ремонт или возместить ущерб.
Если договор составлен на краткосрочный период с возможностью автоматического продления по его завершению, то составлять новое соглашение необязательно.
В случае отсутствия такого пункта, арендодатель имеет полное право сменить арендатора и самостоятельно установить срок для освобождения им помещения.
Естественно, что договора без возможности продления, совершенно не устраивают арендаторов.
Неудобства и отсутствие стабильности, которые возникают при таких обстоятельствах, нарушают планы и замыслы для осуществления той или иной деятельности на одном месте в течение длительного срока.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций в договоре желательно указывать реальные размера арендной платы и оговаривать сумму, вносимую арендатором за коммунальные платежи
Договора без продления часто заключаются по инициативе арендодателя, так как в соглашении прописывается явно заниженная сумма арендной платы, не соответствующая действительности.
Поэтому во избежание неприятных моментов и конфликтных ситуаций лучше указать реальную сумму аренды и список по коммунальным выплатам, которые должны быть оплачены арендующим лицом.
Соглашение на короткий срок можно зарегистрировать в налоговой инспекции.
Как только регистрация нежилого помещения будет произведена, соглашение об арендной эксплуатации помещения обретает законную силу.
Мнение юриста-эксперта
Мнение эксперта
Гуменюк Екатерина Владимировна
Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
Задать вопросЦена аренды за передаваемые объекты очень часто основывается на отчетах об оценке независимой экспертизы.Очень часто передаются в аренду помещения, ремонт в которых не делался многие годы. Обычно эти помещения где-нибудь на окраине, помещения передаваемые муниципалитетом из бывших бюджетных учреждений или просто долгое время не использовались хозяином.
Любые ремонты делаются естественно, только с письменного разрешения собственника. По договоренности сторон все выполненные работы по улучшению состояния объекта могут компенсироваться арендодателем.
Возможен вариант, когда собственник возмещает арендатору затраты, понесенные на восстановление помещения полностью или частично.
В основном стороны приходят к соглашению, что при предоставлении соответствующих документов, подтверждающих вложенные затраты, арендатор уменьшает стоимость ежемесячной аренды на цену понесенных затрат. При расторжении или прекращении договора аренды все улучшения остаются собственностью арендатора.
Что учесть при составлении соглашения
Как стало понятно, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения — процедура обязательная. Но чтобы документ имел юридическую силу, в нем должны содержаться некоторые значимые пункты.
Начать следует с беседы с противоположной стороной об условиях сдачи и приема в аренду нежилого объекта.
Далее нужно изложить все оговоренные детали письменно в двойном экземпляре и подать созданный документ на регистрацию в налоговую инспекцию или другой уполномоченный орган.
Перед заключением договора аренды рекомендуется тщательно проанализировать каждый его пункт, а также изучить сам объект недвижимости
Перед тем как поставить подпись на соглашении, важно скрупулезно изучить его содержание на достоверность фактов, касательно личных данных обеих сторон (кадастровый паспорт, свидетельство о праве на собственность и т.п.).
К тому же необходимо осуществить проверку состояния объекта и сделать фиксирующие пометки в акте приема помещения в аренду.
Если в планах арендующего лица изменить вид и состояние помещения посредством ремонта, этот нюанс нужно учесть при составлении соглашения.
Использование нежилого помещения играет особую роль. Необходимо обязательно обсудить с арендодателем возможность осуществления той или иной деятельности именно в этом помещении.
Допустим, если соглашение содержит информацию о торговле продуктами питания, а объект стал магазином по продаже обоев и других материалов для ремонта, то данный факт:
- может вызвать серьезные конфликты между сторонами
- стать причиной расторжения соглашения досрочно и в одностороннем порядке
Часто арендаторы сдают часть съемного объекта третьим лицам (субарендаторам), в соответствии с соглашением между ними.
Но стоит учесть, что такие договора будут законными только с одобрительного решения основного арендодателя, который подтверждает возможность сдачи письменно.
Запомните! Если в аренду взято строение или помещение с земельным участком, то он также переходить в эксплуатацию по аренде.
Договор должен содержать исчерпывающую информацию, касательно данных сторон, а также размер арендных взносов, которые в определенный срок должен получать арендодатель.
Соглашение позволяет законно установить размер неустойки в случае просрочки арендной платы.
Важной деталью является передача денег. Если в устной форме было договорено, не указывать в договоре реальную сумму ежемесячных оплат за аренду (арендодатели часто уклоняются от уплаты налогов), то передавая сумму, возьмите письменную расписку с арендодателя о получении денег.
Регистрация и необходимые документы
Кроме самого договора аренды для регистрации сделки потребуются документы, подтверждающие личности граждан, участвующих в сделке и документы на саму недвижимость
Регистрация договора аренды требует сбора пакета документов, оформленных в соответствии с установленными образцами законодательства РФ.
Уполномоченному органу представляют следующие документы:
- Заявление, для получения регистрации соглашения аренды государственного образца. Заявление должно иметь хотя бы одну подпись из двух лиц, заключивших соглашение.
- Два оригинальных экземпляра договора аренды нежилого помещения. Они должны содержать правомерные пункты и полностью соответствовать законодательству РФ. После регистрации, один из экземпляров выдается на руки арендодателю, а второй прикрепляется к делу и остается у уполномоченных органов.
- Выписка из государственного кадастра недвижимости, которая сдается в аренду. Документ должен содержать исчерпывающие сведения о размере площади нежилого помещения и другую информацию по описанию объекта.
- Свидетельство о праве собственности. Этот правоустанавливающий документ дает право арендодателю сдать свою собственность в аренду.
- Гражданский документ арендатора и арендодателя, в той ситуации, если они оба зарегистрированы как физическое лицо.
- В ситуации с юридическими лицами, подписавшими соглашение об аренде, понадобятся дополнительные документы, а это: учредительная документация организации, регистрационное свидетельство и т. п.
- Доверительный документ, заверенный нотариусом, в случае если одна из сторон не может сдать документы на регистрацию договора аренды лично, а доверяет осуществление этой процедуры иному лицу.
- Письменное согласие супругов, заверенное в нотариальной конторе и соответствующее нормам, прописанных в Семейном кодексе РФ. Документ позволит сдать в аренду общую собственность супругов. Если брачные отношения утратили юридическую силу (брак расторгнут), потребуется соответствующее заявление.
- Заверенное согласие собственника, если в аренду сдается объект, являющийся государственной собственностью. В этом случае соглашение заключается организацией, которая вправе заниматься управлением нежилого помещения.
- Платежный документ об уплате госпошлины.
Особенности регистрации
Договор аренды нежилого помещения и его регистрация предусматривает наличие некоторых особенностей и законных тонкостей.
Государственной регистрации подлежит тот нежилой объект, на который в соответствии с законом, были зарегистрированы ранее появившиеся права арендующего лица.
К примеру, нельзя сдать в аренду на длительный срок нежилое помещение, которое находится в строении, возведенном, но так и не отданным в использование, так как регистрация прав на собственность не осуществилась.
В последние годы практикуются промежуточные договора между лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, которые в будущем обязуются составить главное соглашение аренды нежилого объекта.
Такой промежуточный договор не регистрируется.
В случае с субарендой, от государственной регистрации не уклониться, если он заключается на длительный период.
Конкретные сроки регистрации договора аренды в законодательных документах не оговорены
Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, однако сроки для осуществления этой процедурой не установлены действующим законодательством РФ.
Несмотря на это, юридическую силу документ получит только после завершения всех процедур и проставления штампа о государственной регистрации.
Чтобы избежать неприятных моментов и конфликтных ситуаций между сторонами, во время составления соглашения нужно определиться с датой сдачи документов на регистрацию и кто из сторон будет это выполнять.
Данный пункт поможет избежать недоразумений, если сторона откажется от государственной регистрации договора.
Если уклонение от регистрации произошло, другая сторона имеет право подать иск в суд и принудить к регистрации соглашения.
Хозяйственная деятельность должна осуществляться в нежилом помещении, а так как цены на недвижимость высоки, проще его арендовать, благо, что арендные отношения регулируются действующим законодательством. Надеемся, что информация была вам полезна.
В заключение следует заметить: государственная регистрация нежилого помещения требует информированности в нюансах и правовых особенностях процесса. Получить необходимые сведения можно, внимательно изучив этапы процедуры.
Об особенностях сделки аренды, о конфликтах, которые могут возникать при невнимательном отношении к составлению договора — на видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Смотрите также Телефоны для консультации 21 Сен 2016 Мария Суханова 152Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения
Любая аренда нежилого помещения должна быть согласована и прописана с помощью договора, который в дальнейшем может стать основным документом юридической защиты одной из сторон.
Договор подлежит обязательной регистрации в том случае, если указанный срок пользования помещением составляет более 1 года.
Что обязательно нужно учитывать при составлении договора
Для начала необходимо учесть основные пункты, которые обязательно должны входить в условия договора.
- Предварительно все условия сдачи-приёмки помещения или здания обговариваются устно.
- Затем всё это закрепляется в письменной форме в двух экземплярах и регистрируется в налоговом или государственном фонде.
- Прежде чем подписать договор, обе стороны должны ещё раз внимательно проверить фактические данные друг друга: свидетельство о праве собственности, технический паспорт строения.
- Также нужно проверить состояние помещения и коммуникаций и всё это дополнительно зафиксировать актом приема-передачи.
- Если арендатор будет выполнять ремонтные работы, то обязательно учтите это в основном договоре.
Нужно внести ясность относительно деятельности, которую будет осуществлять арендатор. Ведь если в договоре указано, например, розничная торговля продуктами, а в помещении осуществляется торговля строительными материалами, то такой нюанс, не зафиксированный дополнением к договору, может послужить причиной серьёзного конфликта и требованием арендодателя расторгнуть договор преждевременно.
Иногда арендаторы пускают на свою площадь субарендаторов (третьих лиц), которые могут занимать всё или часть помещения, согласно договору между второй и третьей стороной. Однако такие соглашения должны обговариваться с главным арендодателем и могут состояться только с его письменного согласия.
Вместе с помещением или отдельно построенном здании арендатор приобретает права и на пользование прилагающегося к объекту земельного участка
Тонкости договора социального найма жилого помещения
В договоре необходимо указывать все данные сторон, между которыми происходит соглашение. После этого указывается сумма, которую должен получать арендодатель от арендатора ежемесячно или в конкретно прописанные сроки, неустойки в случае несвоевременной оплаты. Очень часто в договоре можно встретить сумму арендной платы, которая намного ниже реальной.Арендодатель, пытаясь уйти от уплаты налогов, только в устной форме договаривается с арендатором о настоящей цене. Такое соглашение может пагубно сказаться между сторонами и в случае конфликта и арбитражного суда, арендодатель не сможет доказать, что арендатор должен ему некую сумму.
Для арендатора же важным является факт официального внесения денег на счёт арендодателя, а не из рук в руки. Последнее, при недобросовестности арендодателя, может стать спором в суде, где доказать своевременное внесение денег будет очень сложно.
С какого момента арендатор вправе распоряжаться помещением и земельным участком
Срок действия справки 2-НДФЛ
С момента подписания договора арендатор становиться собственником помещения и земельного участка, предписанного ему. Арендодатель, сдающий свое имущество во временное пользование, обязательно должен иметь доступ в своё помещение для проверки ведения легального бизнеса или услуг, прописанных в соглашении сторон, но в то время, когда это действительно необходимо и обязательно при нахождении в помещении арендатора. Это нужно письменно заверить, внеся отдельным пунктом в условия договора.Оплата коммунальных услуг составляет одну из наиболее важных частей письменного соглашения. Арендодатель вправе оставить оплату платежей за все условия коммуникации за счёт арендатора или зафиксировать только некоторые пункты коммунальных услуг, которые будут ежемесячно оплачиваться другой стороной.
Необходимо, чтобы перечень всех услуг по коммуникациям был полным, чтобы в дальнейшем не возникли недоразумения относительно неоплаченных платежей.
Какие договора подлежат регистрации
Есть ли налог на недвижимость для пенсионера?
Договор, заключённый более чем на один год, подлежит государственной или налоговой регистрации.Такие виды длительного пользования помещением очень часто можно встретить при сдаче в аренду производственных и муниципальных объектов.
Иногда площадь сдают в аренду, где главным аспектом является направление деятельности, которое можно осуществлять на этой территории.
Если берётся в аренду дом культуры или кинотеатр, то на протяжении всего срока действия договора объекты должны сохранять своё основное предназначение и вестись та деятельность, которая не противоречит главному назначению.
Вместе с договором аренды должна быть составлена и опись имущества, которое принимается арендатором, оговариваться его срок эксплуатации, ремонт в случае поломки и прочее.
В краткосрочных договорах аренды, помимо всех вышеперечисленных пунктов, необходимо указать и возможность или её отсутствие на момент прекращения действия договора. Если письменно указано, что по истечении срока договор является продлённым автоматически, то заниматься его последующим составлением не обязательно.
В случае отсутствия такой поправки арендатор вправе потребовать освободить помещение и договориться с другим арендатором. Для арендатора последний вариант, как правило, неудобен, так как на протяжении всего времени он не будет чувствовать стабильности и уверенности в возможной длительности аренды помещения.
Арендодатели делают такие договора в том случае, когда в договоре прописывается сумма арендной платы, явно заниженной, чем было договорено с арендатором. Поэтому для обоюдной уверенности лучше всего указывать настоящую стоимость арендной платы и перечень коммунальных платежей, которые обязан платить арендатор. Краткосрочные договора аренды подлежат регистрации, как правило, в налоговых органах.
По закону договор аренды вступает в свою силу только с момента завершения государственной регистрации.
Оцените статью: Поделитесь с друзьями!sb-advice.com
документы, когда и как регистрировать в Росреестре, МФЦ, стоимость, сроки госрегистрации
При сдаче помещения, не предназначенного для жилья, в аренду и для дальнейшего ее благополучного осуществления обязательным является соглашение, оформленное в письменном виде.
В данном соглашении фигурирует понятие срока действия для договора, который бывает определенным (до года и более года) или неопределенным. В некоторых случаях такой договор необходимо регистрировать в Росреестре.
Где регистрировать договор и зачем
Правила берутся из ГК РФ и предполагают, что обязательная регистрация должна иметь место при заключении соглашения между берущими и сдающими нежилое помещение в аренду на периоды более года.
Это значит, что на период меньше года государственная регистрация не нужна. Без регистрации может осуществляться договор аренды или ее продления на неопределенный срок.
Договор зарегистрирован, из чего следует: с этого момента между сторонами возникают правовые отношения. Если регистрация обязательна в соответствии с законом, но соглашение об аренде все-таки не было подвержено данной процедурой, сделка о передаче помещения в пользование не является действительной.
Замечание юриста: бывают случаи, когда одна из сторон отказывается регистрировать сделку. Тогда другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием законной регистрации.
Обязательная регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется в регистрационном органе Росреестра по территориальной принадлежности. По сути, она представляет собой процедуру занесения правовых данных в Единый реестр.
Уяснив вышеизложенный порядок регистрации, участники должны подготовить документацию.
Возможно, Вас заинтересует статья о заключении предварительного договора аренды нежилого помещения.Информацию об особенностях договора аренды гаража Вы можете получить в этой статье.
Документы
Обе стороны сдают в регистрационный орган следующие документы для регистрации:
- Заявление о намерении зарегистрировать договор аренды.
- Само соглашение об аренде нежилого помещения, составленное по требованиям ФЗ.
- Экземпляры соглашения в количестве 2 или 3.
(Образец договора об аренде нежилого помещения Вы можете скачать здесь).
- Кадастровый паспорт арендуемого помещения со сведениями о размере площади, подлежащей передаче в аренду.
- Необходимо предъявление документов, удостоверяющих личность.
- Если одна из сторон — индивидуальное предприятие или юридическое лицо, предъявляется документ о регистрации предприятий и учредительные документы юридического лица, а также документ о назначении директора, собрания акционеров, приказ о вступлении директора в должность.
Замечание специалиста: два экземпляра соглашения об аренде нежилого помещения подлежат возврату сторонам после регистрации, а один из них остается в регистрирующем органе.
Доверенное лицо для сдачи документации на регистрацию обязано иметь при себе доверенность на полномочия.
- Если предоставляемое в аренду помещение является собственностью семьи, требуется нотариально заверенное согласие другого супруга по статье 35 пункту 3 СК РФ. А также требуется заявление о том, что сторона не состоит в браке, если у нее нет семьи. Данное требование необходимо к выполнению для физических лиц.
- Если помещение — муниципальная или казенная собственность, требуется согласие данного собственника на сдачу в аренду.
- Квитанция об уплате пошлины в виде требуемой суммы.
После сдачи всех документов проводится их экспертиза. Пакет документов сдается обеими сторонами или одной.
Нюансы оформления
Регистрация осуществляется лишь в отношении такого арендуемого помещения, которое снабжено всеми необходимыми правами со стороны лица, сдающего его в аренду.
Если помещение не зарегистрировано в плане права собственности на него или использования, то долгосрочная его аренда невозможна. Ведь тогда она не может быть отмечена в реестре посредством регистрации.
Если в соглашении о долгосрочной аренде делаются изменения, регистрация изменений (по сути — их узаконивание) также обязательна. Иначе изменения не приобретают силу закона по статье 433, п. 3 ГК РФ.
Договоры субаренды подчиняются правилам, аналогичным написанию соглашения об аренде. Субарендой называется предоставление в аренду уже арендованного ранее нежилого помещения.
Период, в течение которого аренду следует зарегистрировать, не определен законодательством, но лишь после выдачи документа о регистрации договор приобретает законную силу.
Для осуществления законной регистрации соглашения об аренде достаточно, чтобы в регистрирующий орган обратилась всего одна сторона. Лучше договориться заранее, кто будет подавать документы на регистрацию договора об аренде, чтобы не возникло ситуации уклонения. Стоимость регистрации составляет госпошлина и расходы по сбору документации.
Совет юриста: в тексте договора, как правило, может быть указано, какая из сторон оплачивает процедуру регистрации.
Если требуется избежать официальной регистрации аренды, сроки действия договора устанавливаются меньше года хотя бы на один или несколько дней. То есть оформляется бессрочный договор.
Регистрация договора аренды в Росреестре доказывает имеющиеся права на пользование помещением. При отсутствии регистрации или ее задержке в отношения между арендующим и арендодателем может вступить третья сторона, например, налоговая инспекция.
Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности подготовки документов для регистрации договора аренды нежилого помещения:
Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.
zem-pravovik.ru
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, заключенный
Нет, не нужно.
Нежилое помещение
относится к недвижимому имуществу, так как,
согласно ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 N
122-ФЗ (в ред. от 02.11.2004), оно обладает основным
признаком недвижимости — «связано с землей
так, чти его перемещение без несоразмерного
ущерба его назначению невозможно».
Договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации, если
иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ). В
то же время нежилое помещение является
частью здания. А договор аренды здания или
сооружения подлежит государственной
регистрации только в случае заключения
договора на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК
РФ).
Возникает вопрос: можно ли
применять для нежилого помещения как части
здания нормы права, установленные законом
для целого здания?
Ответ можно найти в
Информационном письме Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53. Президиум
ВАС РФ решил, что, «принимая во внимание то,
что нежилое помещение является объектом
недвижимости, отличным от здания или
сооружения, в котором оно находится, но
неразрывно с ним связанным, к таким
договорам аренды должны применяться
правила п.2 ст.651 ГК РФ».
В соответствии с
этими правилами «…договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок не менее
одного года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации. Договор аренды
нежилых помещений, заключенный на срок
менее одного года, не подлежит
государственной регистрации».
Ну а как
быть в случае, если договор аренды нежилого
помещения заключен с 01.01.2005 по 30.12.2005, то есть
ровно на 364 дня?
В данном случае следует
буквально читать норму права: «…договор
аренды здания или сооружения, заключенный
на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации…». В 2005 г.
календарный год равняется 365 дням.
Следовательно, договор аренды, заключенный
на срок от одного дня до 364 дней, не подлежит
регистрации, а заключенный на срок 365 дней и
более — подлежит регистрации.
И.А.Зевакина
Эксперт отдела
нормативно-правовой информации
компании «ПРАВОВЕСТ»
Подписано в
печать
21.01.2005
«Нормативные акты для
бухгалтера», 2005, N 2
За неуплату налогов помимо штрафа налоговые инспекторы начисляют пени. Скажите, пожалуйста, неужели они имеют право применить эту санкцию в случае, если выявят несвоевременную уплату авансового платежа по налогу на имущество организаций? »
Бухгалтерские консультации »
www.lawmix.ru
alexxlab