Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)

«Задаток при покупке квартиры образец» — такой запрос адресуют поисковикам граждане, которые хотят оформить такую сделку по всем правилам. Ведь оформленный по образцу задаток при покупке квартиры поможет не потерять удачный вариант при невозможности по каким-либо причинам выплатить всю сумму сразу. Насколько это применимо в сделке купли-продажи жилья и как происходит оформление задатка, расскажет наша статья. 

Можно ли скачать договор задатка при покупке квартиры и нужно ли это делать?

Возможно ли соглашение об авансе при покупке квартиры?

Как написать расписку, если внести часть денег за квартиру все-таки необходимо

Можно ли скачать договор задатка при покупке квартиры и нужно ли это делать?

Прежде чем говорить об использовании такого договора при покупке квартиры, необходимо разобраться, что же он из себя представляет. В п. 1 ст. 380 ГК РФ дано определение самого понятия задатка: разговор идет о денежной сумме, передаваемой одной стороной договора другой в счет исполнения денежного обязательства, которое вытекает из заключенного между ними соглашения. Иными словами, задаток представляет собой некую гарантию того, что впоследствии заключенный между сторонами договор будет исполнен надлежащим образом. Оформляется он в письменном виде, и для договора задатка при покупке квартиры образец можно найти на многих сайтах.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Так как задаток является обеспечительной мерой, которая оформляется дополнительным договором, действительным для обеих сторон, в случае неисполнения условий основного договора (в нашем случае — договора купли-продажи) покупатель теряет сумму задатка; если же условия не соблюдаются продавцом, ему придется возвратить покупателю полученный задаток в двойном размере. На первый взгляд все понятно и несложно, однако с юридической точки зрения все не так просто.

Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако поскольку с 2013 года регистрируются не договоры, а только переход права собственности от продавца к покупателю, это означает, что сделка считается совершенной только после того, как покупатель полностью оформить на себя право собственности на купленную квартиру.

Существующая практика купли-продажи квартир показывает, что задаток часто передается на этапе заключения предварительного договора (подробнее см.: Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?). Правда, такое условие появилось в нашей стране с легкой руки риэлторов, которые в большинстве своем не имеют юридического образования и действуют «как научили коллеги» или же «интуитивно». Таким образом, широко используемый при сделках образец договора задатка при покупке квартиры с правовой точки зрения несколько сомнителен.

Возможно ли соглашение об авансе при покупке квартиры?

Как вам уже, наверное, стало понятно, никакого образца задатка при покупке квартиры, который многие ищут в интернете, фактически нет и быть не может. Как же тогда произвести оформление аванса как части стоимости приобретаемых квадратных метров?

Тут следует иметь в виду, что ГК вообще не определяет такого понятия, как аванс. В литературе оно трактуется как предварительная оплата, осуществляемая в рамках заключенного договора до наступления срока полного исполнения обязательств его сторонами. Таким образом, аванс (предварительная оплата) может иметь место только в случае, когда договор уже заключен, но фактическое исполнение обязательств наступает позже (например, если стороны в договоре предусмотрели передачу имущества и его оплату не в момент заключения сделки, а в будущем).

Хотя надо сказать, как аванс в судебной практике часто трактуется задаток, внесенный несостоявшимся покупателем в рамках предварительного договора или без такового. Однако, по мнению большинства специалистов в области права, более точной является его квалификация как безосновательного обогащения, то есть получения лицом дохода, на который оно не имело права ни в силу закона, ни в результате заключенной сделки, — а в этом случае обогатившееся без основания лицо обязано вернуть полученную сумму. Более того, в судебном порядке с него могут быть взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами. Процент в соответствии с законом рассчитывается по ключевой ставке ЦБ РФ, которая с 02.05.2017 составляет 9,25% годовых. Если полученной суммы не хватает для покрытия убытков (при наличии таковых), то дополнительно может быть взыскана разница между суммой процентов и суммой понесенных убытков.

Так что же, вообще не производить расчетов до заключения договора? Да, если это возможно, то лучше действовать именно таким образом: продавец выписывается, договор заключается, переход права собственности регистрируется, покупатель исполняет свою обязанность по оплате. Однако далеко не всех продавцов устраивает такое положение вещей. Оно и понятно: им также необходима гарантия исполнения покупателем его обязанностей.

Лучше всего в данном случае прибегнуть к проверенной годами схеме использования для расчетов банковской ячейки. С одной стороны, продавец будет знать, что покупатель положил в нее необходимую сумму, но изъять ее до определенного момента не сможет, т. к. право доступа у него появится только в случае исполнения обозначенных ранее условий. С другой стороны, покупатель будет уверен, что если договор купли-продажи в запланированный срок не подпишут, то его средства останутся в целости и сохранности.

Как написать расписку, если внести часть денег за квартиру все-таки необходимо

Если продавец настаивает на внесении задатка, а возможность произведения расчета после совершения сделки отсутствует, то передавать деньги лучше всего по расписке. Она должна быть составлена в письменной форме, в ней указываются паспортные данные сторон, дата передачи средств, переданная сумма и цель передачи денег — предоплата за индивидуально-определенную квартиру.

Также в расписке следует указать планируемую дату заключения договора и условия возврата средств в случае, если договор не будет заключен в срок, либо зачета суммы в счет стоимости квартиры в случае, если сделка состоится. После составления расписка удостоверяется подписью получившего деньги. Хорошо, если расписка будет составлена в присутствии двух свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег, поставив личные подписи.

Примечание: важно понимать при этом, что если продажа квартиры не состоится, то вы сможете вернуть только внесенную сумму, т. к. такой платеж не обязывает продавца к заключению договора. Иными словами, недобросовестный продавец сможет продолжить поиски лучших вариантов без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.

nsovetnik.ru

Договор задатка при покупке квартиры: образец 2019

Договариваясь с покупателем об условиях приобретения квартиры, возникает вопрос фиксирования условий предварительной договоренности. Это даст возможность будущему собственнику спокойно планировать заключение сделки, а продавцу – собрать необходимые документы к назначенной дате. Договор задатка при покупке квартиры – наиболее распространенный вариант оформления намерений продавца и будущего владельца, обеспечивающий финансовую защиту на случай, если одна из сторон захочет отказаться или пересмотреть условия предстоящей сделки.

Существуют и иные способы письменного оформления намерений сторон, однако только задаток накладывает финансовую ответственность за предстоящую сделку, поэтому к вопросу составления договора следует подходить со всей серьезностью.

Суть оформления задатка

Практическое значение задатка – передача денежных средств продавцу в качестве подтверждения намерений покупателя приобрести квартиру в течение определенного договором периода времени. По условиям договора текущий владелец недвижимости несет обязательства по продаже ее конкретному покупателю на установленных условиях.

Кроме того, задаток служит гарантией, что квартира будет приобретена покупателем с высокой долей вероятности, что дает основания прекратить поиск покупателя и готовиться к сделке. Полученная владельцем собственности сумма далее будет учтена при окончательном расчете при продаже.

Договор о задатке представляет собой документальную форму фиксации условий сделки, когда требуется определить денежные обязательства по любым крупным сделкам не только в отношении недвижимости. Требования к составлению данного документа регламентируются положениями ст. 380 ГК РФ.

Расписка, задаток и аванс

В процессе переговоров с покупателем возникает вопрос, как лучше оформлять факт предварительной договоренности. Существует три способа установить предварительные отношения между продающей и покупающей стороной:

1. Расписка в получении суммы.
2. Подписание договора об авансе.
3. Заключение соглашения о задатке.

Некоторые продавцы настаивают на получении части средств в счет будущей продажи квартиры через написание расписки. Следует сразу отклонить данный вариант, так как написанная текущим владельцем расписка не отражает свои содержанием ничего, что имело бы юридическую силу относительно условий будущей сделки.

Данный вариант крайне опасен, прежде всего, для покупателя, так как гарантией предстоящей сделки становится лишь честное слово продавца.  Написанная продавцом расписка нужна в качестве дополнения, подтверждающего передачу средств.

Авансовый договор содержит условия будущей купли-продажи, однако финансовая ответственность по нему распространяется только на ту сумму, которую покупатель принимает в качестве частичной оплаты.

Документ не влечет за собой ощутимых последствий в случае нарушения условий договоренности. Продавец возвращает аванс, если впоследствии сделка так и не состоялась. Для покупателя данный способ фиксации условий покупки не гарантирует защиты на случай, если продавец откажется исполнять достигнутое соглашение.

Договор о задатке представляет собой юридический документ, условия которого определяются по взаимному согласию сторон. В этом случае, финансовые последствия при нарушении обещаний для обеих сторон более серьезны. Договор устанавливает конкретный объект собственности, который намерены приобрести, ее стоимость, время заключения сделки и окончательного исполнения обязательств.

Правила оформления договора задатка

Неправильное оформление договора о задатке может повлечь неприятности, связанные с признанием документа недействительным. Чтобы избежать негативных последствий, следует уделить особое внимание корректному составлению бумаг.

Соглашение о задатке имеет письменную форму при условии предоставления продавцом правоустанавливающих документов на объект продажи.

Закон не требует заключения договора у нотариуса и его последующего заверения. Стороны могут оформить предварительные условия купли самостоятельно, однако привлечение нотариуса гарантирует обеим сторонам полную легитимность процесса:

• все условия сделки будут отражены в соответствии с требованиями закона;
• будет подтверждена дееспособность сторон и их полное право на заключение подобных соглашений;
• нотариус подтвердит отсутствие мошеннических намерений и наличие доброй воли со стороны покупателя и продавца.

Документ станет подтверждением уведомления об обязанностях по исполнению договора согласно требований ст. 381 ГК РФ и обеспечит финансовую защиту участникам.

Пункты договора

Если принято решение составить договор самостоятельно, необходимо учесть ряд требований, которые выдвигает закон.

В соглашении должны быть в обязательном порядке отражены следующие пункты:

1. Сведения о владельце объекта недвижимости и его приобретателе, включая паспортные данные.
2. Цена покупки.
3. Размер задатка.
4. Информация о недвижимости (точное местоположение и характеристики).
5. Срок, в течение которого стороны обязываются заключить сделку.
6. Условия оплаты дополнительных расходов, связанных с оформлением купли-продажи.
7. Обязательство оплатить в двукратном размере, если условия договора не будут выполнены.

В документе можно установить обязанность оплаты задолженностей по ЖКХ. Прежде чем подписать договор о задатке, рекомендуется составить предварительное соглашение о покупке в качестве приложения к договору о задатке.

На видео об оформлении договора задатка

Размер задатка

Несмотря на отсутствие в законодательстве четко установленных границ суммы задатка, в большинстве случаев размер задатка не превышает 10% от общей оговоренной между участниками сделки стоимости. Следует насторожиться, если продавец согласен на меньшую сумму задатка. Это может означать, что у него остались сомнения относительно продажи квартиры на данных условиях и впоследствии возможен отказ.

ru-act.com

Образец договора задатка при покупке квартиры

Под понятием «задаток», не отнесенным к наиболее распространенной юридической терминологии, рассматривается денежная сумма в заранее установленном и оговоренном сторонами размере, которая вносится потенциальным приобретателем в качестве гаранта совершения покупки.

Проведение указанной процедуры допустимо в ряде ситуаций, когда покупатель жилой собственности стремится утвердить за собой право на приобретение жилого объекта.

Особенности сделки купли-продажи

Заключение договора задатка подразумевает наличие ряда особенностей, с которыми сталкиваются обе стороны.

За участниками сделки изначально закреплено право на самостоятельное определение и установление суммы вносимого задатка.

Существует также ряд определенных нюансов, с которыми придется столкнуться сторонам так или иначе.

Порядок оформления

Правильное и грамотное оформление сделки по продаже и покупки жилья – залог успешного проведения процедуры.

Сторонам необходимо заранее оговорить все пункты, которые позднее будут составлены в письменном виде и включены в договор.

Лица, участвующие в сделке, должны установить размер суммы, вносимой в качестве задатка, зафиксировав ее в письменном виде.

Также следует помнить, что, как гласят статья 380 и статья 381 ГК РФ, при нарушении условий подписанного сторонами договора одним из участников сделки, документ утрачивает юридическую силу, что подразумевает расторжение данного договора и, соответственно, возврат денежных средств владельцу.

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор задатка при покупке квартиры, следует подготовить пакет документов, включающий в себя следующие:

• паспорта, как оригинальные образцы, так и копии указанных документов обоих сторон;
• документы, в соответствии с которыми будет производится продажа, то есть, правоустанавливающие;
• расписка, обязательно написанная получателем финансовых средств собственноручно;
• бланк договора о передачи суммы в качестве задатка, выполненный в соответствии с установленными правилами.

Законодательство

Под законодательной базой, которая регулирует правоотношения в сфере сделок по передаче задатка, подразумеваются следующие статьи действующего Гражданского кодекса:

• статья 380 – регулирует процедуру совершения сделки, то есть, непосредственно передачу денежных средств, составление договора и его регламентированный образец;
• статья 381 – знакомит с рядом негативных последствий, которые наступают в случае нарушения пунктов договора какой-либо из сторон, либо при обоюдном расторжении сделки на условиях, заранее оговоренных.

Например, предусматривается возврат денежных средств покупателю в размере, в два раза превышающем первоначальную сумму задатка, в том случае, если продавец, ввиду наличия каких-либо причин, откажется от выполнения условий сделки.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Нормативно-правовыми актами утверждены нормы составления такого документа, как договор задатка при покупке квартиры.

Образец договора задатка для совершения указанной процедуры является следующим.

Как правильно составить?

При составлении договора задатка следует руководствоваться следующими правилами, которые действовали как ранее, до 2018 года, так приняты и до настоящего времени:

• документ должен содержать информацию касательно всех правообладателей собственности;
• данные как покупателя, так и продавца, соответствуют действующим личным документам;
• сумма окончательной стоимости продаваемого жилья, а также количество денежных средств, которые вносятся в качестве задатка, для более точной подачи указанной информации числовые значения дополнительно вносятся в прописном варианте;
• указывается количество времени, в течение которого договор обладает юридической силой, то есть, действует;
• предоставляются все данные о продаваемой жилой площади, подтвержденные документально;
• вносятся дополнительные пункты, внесение которых сочтут необходимыми обе стороны.

Задаток за квартиру при покупке может оформляться по желанию покупателя или продавца.

Как осуществляется покупка квартиры с использованием материнского капитала? Узнайте тут.

Что содержит?

Типовой договор о внесении задатка при проведении процедуры такого рода, как покупка имущества недвижимого характера, обычно содержит в себе ряд следующих пунктов:

• персональные данные каждой из сторон, выписанные из документов личного характера;
• место, а также время составления документа и юридическое его наименование;
• сумма, которая была определена ранее и составляющая полную стоимость продаваемой квартиры или иного жилья, являющегося непосредственно предметом сделки;
• информация, дающая полную характеристику жилой площади согласно имеющимся документальным источникам;
• количество денежных средств, вносимых покупателем в качестве задатка;
• дополнительные пункты, которые вносятся в договор при наличии желания сторон;
• далее договор скрепляется подписями лиц, принимающих участие в сделке.

Договор о внесении суммы задатка за приобретаемую жилую площадь можно составить как самостоятельно, так и воспользовавшись типовым бланком.

Размер

При внесении денег в качестве задатка, сторонам следует заранее оговорить данную, так как данная информация подразумевает внесение в договор.

Законом не предусмотрен фиксированный размер денежных средств, то есть, лица, принимающие непосредственное участие в сделке, вправе самостоятельно его определить.

Обычно задаток не превышает десяти процентов от общей стоимости жилого имущества. Цена же также определяется заранее и определяется в соответствии с оценкой специалиста, либо личными пожеланиями продавца.

Также допустимо значительное отклонение числового значения в меньшую сторону, причем указанный аспект весьма выгоден как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя это подразумевает затрату незначительной финансовой суммы, а для продавца подразумевает некоторое уменьшение риска в том случае, если возникнет ситуация, в соответствии с которой необходимо будет расторгнуть договор.

Возможна ситуация, если задаток превышает указанные десять процентов. Однако, данный аспект требует урегулирования сторонами и, соответственно, согласия со стороны приобретателя.

Оформление расписки

Расписка о том, что продавцом были получены денежные средства в качестве задатка, вносимого за жилое помещение, является документом юридически значимым.

В том случае, если возникнет необходимость подачи заявления в органы суда, следует предоставить исключительно оригинал, так как копия не обладает никакой силой, даже при условии соответствующего ее заверения.

Требования к оформлению:

• расписка пишется самостоятельно тем лицом, которое получило денежные средства в соответствующем объеме;
• использовать можно как синие, так и черные чернила;
• наличие помарок, ошибок в написании, а также опечаток, делает документ недействительным, соответственно, необходимо обратить внимание на данный аспект при его составлении.

Расписка не имеет определенного образца или установленного бланка.

Однако, обычно она содержит информацию следующего характера:

• данные лица, получившего финансовые средства, а также место и текущая дата написания;
• содержание, в котором необходимо указать сумму, как прописью, так и цифрами, а также описать ситуацию, в соответствии с которой она была внесена (в данном случае – покупка квартиры).
• инициалы полностью, либо сокращенно, а также подпись лица, составившего расписку.

Здесь представлен примерный образец расписки в получении задатка за квартиру.

На видео об оформлении задатка за приобретаемую недвижимость

77metrov.ru

Нюансы составления договора задатка при покупке квартиры и его образец

Задаток играет большую роль в операциях купли-продажи недвижимости, выполняя гарантийную и стимулирующую роль.

Передавая часть суммы от стоимости квартиры продавцу, покупатель тем самым подтверждает свое намерение приобрести именно это жилье, а продавец «бронирует» именно эту квартиру для покупателя.

Однако деньги передаются не просто из рук в руки, а после подписания соответствующего документа – расписки или соглашения.

Предмет соглашения

Договор о задатке – подтверждение намерений сторон сделки в соответствии с условиями основного договора при покупке квартиры. Такой документ закрепляет предварительную договоренность сторон на бумаге.

Такой авансовый платеж стимулирует обе стороны к выполнению взятых на себя обязанностей.

Он страхует стороны от невыполнения условий: в случае отказа от покупки квартиры со стороны продавца, покупатель получает возврат платежа в двойном размере. Если же отказывается сам покупатель, деньги ему не возвращаются.

Предметом сделки о внесении платежа является собственно авансовый платеж по предстоящей сделке.

В типовом бланке договора о задатке при покупке квартиры указывается такая информация:

1. Сумма. Как правило, она составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, но может выражаться и в фиксированной сумме, установленной продавцом.
2. В текст документа он вносится суммой и прописью. Последнее необходимо, если на день окончательного расчета продавец будет конвертировать сумму в рублях в доллары или евро.
3. Обязательно указывается, что данный платеж – именно задаток, а не аванс. Функции аванса схожи с таковыми у задатка, однако он является скорее первым платежом, нежели предварительным взносом.
4. Понятия аванс нет в ГК РФ и иных нормативных актах и законах, но все же современные юристы различают два этих понятия.

Образец договора задатка при покупке квартиры можно скачать здесь.

В какой форме заключается?

Порядок составления договора регламентируется 380-й и 381-й статьями ГК РФ. Из них следует, что договор составляется в обязательной письменной форме.

Устная форма с юридической точки зрения рассматривается в качестве аванса, что также верно при отсутствии указания в договоре наименование платежа.

Однако, аванс не является обеспечением обязательств. Он не гарантирует покупателю возврат в двойном размере, а продавцу – возможность оставить деньги у себя в случае отказа.

Именно письменная форма договора делает задаток обеспечительным средством.

Но сам по себе такой договор не имеет юридической силы. Он лишь «дополняет» договор купли-продажи, платежей или предварительный:

1. Договор платежей на этапе передачи денег не заключается.
2. Договор купли-продажи с соответствующей госрегистрацией также не может быть заключен до передачи задатка.
3. А вот предварительный договор купли-продажи – наиболее распространенный вариант соглашения в этом случае. После его подписания и составляется договор о задатке.
4. Такой документ желательно оформлять у нотариуса, хотя бланки договора можно найти и заполнить самостоятельно.

Требования к тексту договора

В тексте типового образца договора о задатке за квартиру при покупке должна быть отражена информация:

1. ФИО, паспортные данные, год рождения сторон.
2. Указание на то, что в будущем покупателю передается квартира, расположенная по определенному адресу и срок передачи.
3. Стоимость недвижимости.
4. Описание – этажность, количество комнат, площадь общая и жилая. Если продается часть квартиры или даже одна комната, она также подробно описывается.
5. Сумма задатка цифрами/прописью.
6. Указывается обязанность сторон заключить договор купли-продажи в определенный срок.
7. Ответственность сторон.
8. Подписи.

Чем подробней будет описана недвижимость, тем лучше.

Обязательным является указание на то, что вносимая покупателем сумма – это именно задаток за указанные квадратные метры.

Порядок передачи денег

После составления и подписания договора, стороны его назначают встречу для передачи суммы. Чаще всего это происходит в покупаемой квартире.

На этом этапе составляется расписка в получении денег, хотя порой она является единственным документом, подтверждающим внесение предоплаты.

Процедура такова:

1. Расписку составляет сам продавец черной или синей шариковой ручкой на обычном листе бумаги.
2. В расписке указывается та же информация, что и в договоре о задатке: сумма, данные сторон, описание квартиры и подписи.
3. В дело желательно пригласить свидетелей. Их персональные данные и подписи также должны содержаться в документе.

Расписка имеет юридическую силу даже без нотариального заверения.

Естественно, сумма должна быть пересчитана (по возможности в присутствии свидетелей). А еще лучше проверить купюры на подлинность в банке. Ведь задаток, даже в 5% от суммы стоимости квартиры, является достаточно крупной суммой денег.

Условия расторжения

Расторжение сделки возможно обеими ее сторонами.

Со стороны покупателя предпосылками для этого могут служить:

• нарушение требований к квартире;
• обнаружение неустранимых недостатков;
• передача продавцом недвижимости, которая не соответствует заявленным в договоре описаниям.

Кроме того, расторжение возможно по судебному решению или соглашению (обоюдному) сторон.

Важно помнить, что любое расторжение может состояться только до исполнения обязательств. То есть, если квартира куплена, деньги за нее отданы продавцу и данные о недвижимости внесены в Росреестр, расторжение договора о задатке не имеет смысла.

Юридическая сила документа при неисполнении обязательств одной из сторон

Именно задаток гарантирует обеспечение ответственности сторон.

При расторжении договора действуют такие нормы:

1. Если квартира не приобретается по вине покупателя (он передумал или нашел вариант дешевле), продавец вправе оставить задаток в полном объеме себе и не возвращать его покупателю.
2. Если продавец передумал продавать жилье, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере. Этот пункт наиболее трудновыполним: сам платеж продавец вернет, а вот «двойной размер» с него придется взыскивать через суд.
3. Если расторжение договора имеет смягчающие обстоятельства: болезнь одной из сторон, другие форс-мажорные обстоятельства, платеж может быть возвращен покупателю или не компенсироваться продавцом в двукратном размере.

Обратившись в риэлтерскую фирму, покупатель также может внести задаток. Однако тут есть множество нюансов:

1. Некоторые агенты предлагают покупателям внести залоговый платеж, когда квартира еще не найдена. Это в корне неверно, поскольку такой задаток не имеет обеспечительной или гарантированной функции и является, по сути, авансом.
2. Иногда залоговый платеж оформляется в виде вознаграждения агенту за услуги, а не поступает к продавцу в счет оплаты стоимости квартиры. Понятно, что в случае расторжения договора такой задаток в двойном размере не вернется покупателю.
3. Убедитесь, что вносимый платеж поступит продавцу, а лучше самостоятельно передайте ему деньги. И тщательней проверяйте договор о задатке за квартиру.
4. Договор составляется как на обычном листе бумаге, так и на готовом бланке. Далее, он заверяется в нотариальной конторе. Причем сумма платежа неважна: даже на однопроцентный взнос от стоимости квартиры следует заключить договор.

Видео: Вопросы внесения предварительных платежей при покупке квартиры

В видеосюжете разбирается, что такое задаток по сделкам с недвижимостью.

Даются советы, как правильно составить соглашение о задатке, какие нюансы стоит отразить в его тексте, как правильно передавать деньги по данному договору и какие последствия могут наступить при неисполнении основного договора одной из сторон сделки.

terrafaq.ru

Договор задатка при покупке квартиры

Многих интересует, что такое задаток, зачем его давать, и нужен ли договор задатка при покупке квартиры.

Может ли расписка в получении денег заменить такой договор?

Что такое задаток с правовой точки зрения

Задаток, с юридической позиции, представляет собой некую денежную массу, которую покупающая сторона передает продающей в качестве гарантии неизменности своих намерений.

Не следует считать эти средства авансом: аванс играет роль предоплаты, внесения части стоимости, с последующей доплатой до полной суммы. Аванс никого ни к чему не обязывает, если сделка сорвалась, то его просто возвращают.

Задаток при продолжении процесса купли-продажи тоже исполняет роль аванса.

Но только в случае, когда объект недвижимости, в отношении которого происходит внесение задатка, приобретается в собственность именно покупателем, уже оплатившим часть средств.

Если сделке не суждено состояться, то дальнейший сценарий происходящего зависит от того, кем нарушены предварительные договоренности – покупателем или продавцом.

Выбрав понравившуюся квартиру, стоимость которой вписывается в реальные возможности, покупатель желает успокоить продавца, заверить в серьезности своих намерений. С другой стороны, продавец, получив приличный куш, может прекратить пока активные действия в поиске очередного клиента, надеясь, что покупатель уже есть.

Но случается всякое, будущий владелец жилья может получить предложение, от которого не сможет отказаться. В свою очередь, собственник вполне имеет право продать свою собственность другому претенденту, к тому же, за более крупную сумму.

Вручение части средств заранее, до заключения договора купли-продажи, не может пройти просто передачей денег из рук в руки практически незнакомым людям. Условия договоренности в устной форме недоказуемы, как и факт передачи определенной суммы, поэтому довольно часто сделка с недвижимостью начинается с оформления предварительного соглашения, иначе называемого договором задатка при покупке квартиры.

Судьба задатка оговаривается в условиях соглашения. Юридическое понятие задатка разъяснено в ст. 380, все условия касательно его возврата или невозврата — в ст. 381 ГК РФ. При возникновении конфликтов, споров к разборкам привлекаются судебные органы, которые будут руководствоваться материалами дела и ст. 23 ГК РФ.

Почему не сразу сделка?

Сделка сразу возможна не всегда по таким причинам:

• владелец не полностью укомплектовал пакет документов;
• у клиента не вполне хватает денег для уплаты стоимости квартиры;
• есть смутные сомнения относительно выбора объекта.

Оформив договор задатка, сторон имеют некоторый запас времени для подготовки к подписанию основного документа. Это время покупателю стоит использовать не только для сбора необходимой суммы, но и для того, чтобы самостоятельно нанести визит в выбранную для приобретения квартиру, чтобы убедиться лично в отсутствии перепланировки, а также квартирантов. Помочь прояснить ситуацию могут и соседи, которые расскажут, кто еще постоянно живет по этому адресу.

Повышенного внимания покупателя должны быть удостоены такие моменты:

• отсутствие на процедуре подписания договора задатка всех совладельцев, обозначенных в правоустанавливающем документе;
• имеется договор аренды, удостоверяющий право квартирантов пользоваться квартирой еще какое-то время.

При наличии этих обстоятельств продавец лишен морального права брать деньги.

Функция задатка

Функция платежа, называемого задатком, состоит не только в доказательстве намерений клиента остановить свой выбор именно на этой квартире, но еще и в гарантии исполнения обязательств каждой из сторон друг перед другом.

При срыве сделки по вине покупателя деньги обратно ему не возвращаются, а если отказ от сделки произошел по инициативе продавца, то такой собственник недвижимости обязан вернуть удвоенный размер задатка.

Как правильно составить договор задатка?

Неправильно составленный документ в случае решения спора судом может не оправдать надежд покупателя. Под правильностью понимают включение в текст соглашения таких сведений:

• ФИО полностью, место и дату рождения представителей обеих сторон;
• адреса регистрации и фактического проживания;
• адрес и основные характеристики квартиры, в том числе и этажность дома, а также этаж расположения жилища;
• полную стоимость;
• сумму задатка и способ его оплаты;
• остаток суммы для полного расчета;
• временные пределы проведения основной сделки;
• подробный сценарий действий в случае срыва сделки – кто, кому, сколько платит, возможно учесть применение штрафных санкций при просрочке;
• подписи сторон с расшифровкой.

Все суммы следует указывать цифрами и прописью. В тексте обязательно передаваемые деньги должны называться словом «задаток», и никак иначе.

Важно понимать, что наличие отдельной расписки о получении части средств – обязательное условие благополучного исхода при любом раскладе. В тексте договора задатка только оговорена сумма, а факт передачи средств не зафиксирован. Написанная от руки лично получателем расписка, на которой будут подписи сторон и как минимум двоих свидетелей, а также дата, вполне послужит для суда доказательством, что деньги были, и они передавались.

Так как вопрос покупки квартиры серьезен не только по своей сути, но и по сумме сделки, то не стоит полагаться на волю случая, разумнее оплатить услуги хорошего нотариуса, который оформит бумаги с учетом всех законных требований, а это гарантия того, что свои средства при несостоявшейся операции купли-продажи покупатель действительно вернет.

Оптимальная сумма задатка

В законодательных актах сумма задатка не конкретизирована, на практике ее обычной принимают в размере от 5-ти до 10% от всей стоимости, а может быть и иной: на этой цифре должны сойтись мнения обоих участников процесса.

Покупателю не должен быть интересен большой размер заблаговременного взноса, разумнее, когда претендент на овладение объектом недвижимости тяготеет к цифре как можно меньшего достоинства, так как рискует потерять эти средства при самом наихудшем варианте развития событий.

Такой сценарий возможен, когда в квартире не узаконена перестройка, совладельцев несколько, документы не в порядке, и вообще намерение состояло именно в получении круглой суммы.

При обращении в суд может оказаться, что даже судебные приставы не смогут ничем помочь, если такой продавец истратит полученный задаток, а взять с него будет нечего: человек не работает, ценными вещами не владеет, и долг повиснет без всякой надежды его получить.

Если собственник в процессе торга быстро и легко соглашается на небольшую цифру, это должно насторожить потенциального владельца жилья. Вообще лучше не ввязываться в такие истории, желательно максимально быстро проверить все и сразу подписывать основной договор купли-продажи, хотя в реальности задаток вносят часто. Оптимальный его размер может находиться в вилке между 5 и 10 процентами от цены квартиры, это нормально.

В договоре сумму нужно указать в национальной валюте, а если были вручены доллары или евро, то в скобках эти цифры тоже не помешает указать – на случай резкого скачка валютного курса.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Договор о задатке

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

lawyer-guide.ru