pronovostroyku.ru

основания для проведения и процедура сноса незаконных построек

Самовольная постройка — это здание, которое построено без разрешения органов власти. То есть у человека нет никаких управомочивающих оснований, но он все равно возвел строение на земле. Часто суд выносит решение о сносе самовольного сооружения, так как оно является незаконным. Что представляет собой снос самовольно возведенного строения и какие для этого нужны основания, рассмотрим далее.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Что считается незаконной (самовольной) постройкой

Это объект, который создается в результате строительства. Под незаконной постройкой в первую очередь понимают недвижимость (дом, дача, коттедж и т.д.), которая построена:

• без нужных разрешений на строительство. Как правило, выдаются они органами местного самоуправления. Нельзя строить без разрешения, надеясь получить его после;
• с разногласиями с градостроительными правилами. Возведенное сооружение должно соответствовать противопожарным требованиям, инженерным планам и так далее. Обязательны для соблюдения нормы экологии и охраны окружающей среды;
• на земле, которая не отведена под строительство этого объекта. Отвод участка под определенные цели производится в соответствии со строгими правилами. Более подробная информация содержится в земельном законодательстве.

Нельзя под самовольной постройкой понимать часть объекта, которая находится внутри законно возведенного здания. Это всегда самостоятельный объект.

Полезно знать:

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Как оформить гараж в гаражном кооперативе в собственность

Основания для сноса самовольной постройки

Она может быть ликвидирована по решению суда или по решению муниципалитета. Рассмотрим подробнее основания для сноса самовольной постройки:

1. Исковое требование. В большинстве случаев оно заявляется муниципалитетом, прокуратурой или администрацией города. С таким требованием в суд может обратиться гражданин, которому принадлежит земельный участок, или гражданин, чьи законные права и обязанности нарушаются таким сооружением.
2. Муниципалитет может сам принять такое решение. Например, гражданин построил дом на территории, которая относится к особым.

Важно! Лица, самовольно построившие сооружение, несут административную ответственность.

Гражданин не приобретает право собственности на такое здание. Он не может ей распоряжаться и совершать гражданско-правовые сделки. Например, не в праве дарить или продавать самовольную постройку.

Процедура сноса самовольной постройки

До 2015 года снести сооружение можно было только по решению суда. Сейчас же круг оснований для сноса существенно расширился. В чем заключается процедура сноса:

1. Наличие основания. Например, решение муниципалитета. В течение семи дней после принятия такого решения муниципалитет должен отправить лицу копию документа, в котором указывается срок сноса. Этот срок не должен превышать одного года и определяется в зависимости от характера и особенностей объекта.
2. Если лицо, которое возвело сооружение, неизвестно, то предусмотрен специальный порядок информирования о сносе. Такой объект может быть ликвидирован органом, который принял решение.
3. Срок сноса не должен быть произвольным.
4. Суд может приостановить процесс решения о сносе. При этом, если суд отменил решение, то вынести его заново нельзя.

Можно ли отменить или оттянуть снос постройки

По данному вопросу в судебной практике разгораются настоящие дебаты. Например, Верховный суд РФ считает, что отсутствие разрешения на строительство еще не повод сносить объект. Районные суды один за другим удовлетворяли иски о сносе, а ВС следом за ними эти иски отменял.

Может пригодиться:

Какие строения подлежат регистрации на дачном участке и как их узаконить и зарегистрировать

Как получить разрешение на строительство пристройки к частному дому

Как оформить земельный участок в собственность

Пленум ВС говорит следующее: при рассмотрении дел этой категории необходимо выяснить два момента:

• опасно ли возведенное здание для жизни и здоровья граждан;
• соответствует ли здание градостроительному регламенту.

Например, гражданка А. является собственником дома и земельного участка, прилегающего к этому дому. Она построила на земле гостевой домик. При этом разрешения на строительство у нее не было. Муниципалитет признал его самовольной постройкой и потребовал сноса. Однако ВС установил, что гостевой домик никому не угрожает и построен по техническим правилам. Гражданка А. может быть спокойна — ее гостевой домик не снесут. Также она является законным собственником этого домика и может им распоряжаться.

Если экспертиза покажет, что здание техническим правилам соответствует, то сносить его никто не в праве. То есть отсутствие разрешения на строительство — не основание для признания постройки самовольной. Суд обязан выяснить, почему муниципалитет не выдал такого разрешения и действительно ли гражданин был вправе его получить. Если суд выяснит все эти обстоятельства и признает действия чиновников вне закона, то можете не волноваться — вы законный собственник сооружения.

Заключение

Решение суда о сносе самовольной постройки — явление частое. Прежде чем строить любое здание, нужны основания. Если их не предоставить, то объект может быть признан самовольной постройкой.

Во избежание судебных тяжб будьте внимательны и относитесь к вопросам строительства новых сооружений со всей ответственностью. Снос незаконной постройки — процесс неприятный и никому не нужный.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 500-96-41
Это быстро и бесплатно!

101jurist.com

Исковое заявление о сносе самовольной постройки

  Самовольной постройкой можно признать здание, построенное при соблюдении хотя бы одного из таких условий:

Участок земли принадлежит не тому, кто возвел постройку, не имеется и других прав — например, аренды — позволяющих возвести постройку такого типа

Разрешенное использование участка не допускает возведения на нем такого рода сооружений. Например, нельзя построить дом выше трех этажей на участке, предназначенном для ИЖС.

Построенное без получения разрешительных документов, основное необходимое из которых — разрешение на строительство

Созданное с нарушением градостроительных и/или санитарных норм. Пример: возведенная баня расположена так, что расположение слива не соответствует санитарных нормам и канализационные отходы попадают на участок соседа. Либо сооружение расположено слишком близко к границе участка с соседом — если расстояние между стеной жилого здания и границей соседнего участка меньше трех метров.

В любом из этих случаев для сноса мешающей постройки заинтересованное лицо может обратиться в суд. Правовая позиция вырабатывается на основании 222 статьи Гражданского
Кодекса РФ. Истцом обычно выступает гражданин или лицо, чьи права непосредственно ущемляются, владелец этого или соседнего участка. Но в целях защиты публичных интересов подать в суд могут и местная администрация, и даже прокурор.

Мало того, что на самовольную постройку нельзя оформить право собственности, её могут обязать снести. В большинстве случаев это правомерно только через суд.

Предварительно владельцу участка с самовольной постройкой должна быть направлена претензия с требованием ее сноса. Это можно сделать лично, вручив документ под роспись, но чаще удобней отправить ее почтой. Отправление обязательно должно иметь уведомление о вручении — его прикладывают к иску как доказательство надлежащего уведомления ответчика.

Если вы не знаете, кто владелец постройки, обращаться нужно к собственнику участка. Информацию о нем берут из выписки из ЕГРП на этот участок.

Снос самовольной постройки

Наиболее распространены следующие случаи:

Владелец участка считает, что чужое здание или его часть возведены в пределах его владения

Владелец участка считает, что сооружение на соседствующем с ним участком не соответствует требованиям санитарной, пожарной или иной безопасности. Возможно, сооружение при этом возведено без разрешения на строительство или такое разрешение выдано незаконно.

Владелец участка считает, что сооружение на соседнем участке не позволяет ему полноценно пользоваться его имуществом.

Во всех этих случаях суд может назначить экспертизу. Либо вы можете заказать ее самостоятельно в специализированной организации еще до направления претензии. Так станут ясны перспективы судебного разбирательства. Заключение эксперта поможет аргументировать свою позицию в досудебных прениях с противоположной стороной — маловероятно, но удается разрешить спор добровольно. Стоимость назначенной судом экспертизы может быть компенсирована проигравшей стороной дела по решению суда.

Во всех случаях решающее значение будет иметь судебная экспертиза. Если она докажет вышеописанные правовые позиции, судебная практика по такого рода делу будет положительная.

Иск о сносе самовольной постройки — образец

Здесь можно скачать готовое исковое заявление о сносе самовольной постройки. По умолчанию в нем используется правовая позиция, выстроенная на основании отсутствия прав на земельный участок у владельца строений. Используйте аргументацию, подходящую вашему конкретному случаю, оставляя те же ссылки на законодательство. 

 Нажмите здесь, чтобы скачать исковое заявление

Снос самовольных построек без судебного решения

Принятые недавно нормы п. 4 вышеуказанной Гражданского Кодекса позволяют администрации упростить процедуры сноса самовольных построек. Владельцу здания направляют предписание, которым в течение двух месяцев обязуют снести строение. В Москве такие сносы производились массово, и явление получило название “ночь длинных ковшей”.

Нововведение породило волну возмущений, связанных с кажущейся несправедливостью. К тому же минимальные сроки сноса с момента уведомления владельца составляют всего 2 месяца. В течение этого срока проблематично даже обратиться с иском о неправомерности этого решения в суд. Считается правильным обратиться с иском о понесенных убытках уже после сноса здания.

Есть ряд условий, под которые должен подпадать объект, чтобы его можно было снести без судебного решения:

Постройка должна находиться на участке с особыми условиями использования. Например, вблизи участка расположена линия ЛЭП, источник водоснабжения, охраняемый или опасный объект, оказывающий вредное воздействие на окружающую среду.

Исключением являются постройки на участках с зонами охраны культурного наследия

Постройка частично или полностью расположена на территории общего пользования или в месте расположения инженерных сетей.

Одним словом, часто под эти требования подпадают обычно коммерческие организации в черте крупных населенных пунктов, построенные во времена процветания коррупции в сфере получения разрешительной документации.

Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ также содержит условия, при которых самовольную постройку сносить не надо. Грубо говоря, никому не мешающее строение нельзя снести только по причине пожеланий соседа.

Чтобы оформить право собственности на такую постройку, суду надо показать, что:

Участок земли принадлежит застройщику спорного здания. Характеристики строения подходят под требования в соответствии с его разрешенным использованием.

Постройка соответствует СНИПам и правилам пользования землей (здесь поможет земельная экспертиза)

Не нарушаются права и охраняемые законом интересы третьих лиц, нет опасности для окружающих. То есть строение капитальное, нет угрозы обрушения.

Кстати, спор о признании права собственности на самовольную постройку не имеет исковой давности.

sudtut.ru

Новый закон разрешил не сносить некоторые самовольные постройки

Президент Владимир Путин подписал 4 августа сего года закон, вносящий изменения в Гражданский кодекс РФ, где речь идет о больной проблеме практически всех регионов страны – самовольном строительстве. В этом документе появились новые правила, разъясняющие, кто может сносить самострой, когда и за чей счет. Немаловажно, что собственники таких объектов при определенных условиях получат шансы на спасение своего имущества.

Роман Савичев

О правоприменении этих новелл – комментарий нашего постоянного эксперта Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», которое в профессиональной среде признано одним из крупнейших в России по версии авторитетного портала Право.ру.

– Федеральный закон № 339 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие «самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, – говорит Роман Савичев. – Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты – весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже «свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

В статью 222 ГК РФ ( «Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно – построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке «с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.

Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об «ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.

Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы – за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)

Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, «революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один – снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.

Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс – привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, «вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter

www.stapravda.ru

Лица имеющие право требовать сноса самовольной постройки

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольная постройка. Сохранение этой постройки нарушает права истца.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъявление иска о сносе здания как самовольной постройки.

Суды указали, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.

Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.

Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В силу последнего абзаца пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

Суд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользователя в заявлении указанного требования, а также доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здания.

В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца).

Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здания магазина).

В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.

В соответствии со статьей 53 АПК РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.

За органом, осуществляющим строительный надзор, право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено.

Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Самовольная постройка подлежит сносу (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

ГрК РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.

Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно статье 2 ГрК РФ, в частности, относятся осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на предъявление в публичных интересах в суд иска о сносе самовольной постройки. Статья 53 АПК РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Указанное решение было отменено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании пункта 3 статьи 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 АПК РФ последние нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, — защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Суд апелляционной инстанции также учел, что основанием для предъявления в суд иска о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.

В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.

Как указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждения, отсутствует.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.

advokatshinev.ru

Новое в законодательстве о самовольных постройках

01.09.2015

Эксперт: Сергей Попов
Источник: Экономика и жизнь

С 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве о самовольных постройках.^[1] Новые нормы, вносят ясность в определение понятия самовольной постройки — из п. 1 ст. 222 ГК РФ убрали привязку самовольной постройки к объекту недвижимости. Кроме того, теперь в ст. 222 ГК РФ конкретизированы условия, при соблюдении которых можно узаконить самовольную постройку, а муниципалитетам предоставлено право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. О конкретных изменениях законодательства – в этой статье.

Какие объекты могут быть самовольной постройкой

В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Прежде всего, изменения коснулись круга объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой. Если прежняя редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ позволяла относить к самовольным постройкам такие объекты, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то новая редакция этой нормы уже не делает акцент на том, что самовольная постройка является исключительно недвижимым имуществом. Новая формулировка должна разрешить ряд вопросов, возникших в судебной практике вследствие привязки понятия «самовольная постройка» к понятию «недвижимое имущество» (в предыдущей редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ). Дело в том, что в зависимости от того, имел ли самовольно возведенный объект признаки недвижимого имущества, различался и способ защиты нарушенного права. Если самовольно возведенная постройка обладала признаками недвижимого имущества, собственник земельного участка, должен был обращаться в суд с иском о сносе объекта по ст. 222 ГК РФ. Если же постройка такими признаками не обладала, то владельцу земельного участка следовало обращаться в суд с негаторным иском по ст. 304 ГК РФ (п. 29 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  определение ВС РФ от 21.07.2015 № 304-ЭС15-7659 по делу № А46-7540/2014). В результате собственник земельного участка часто находился в затруднительном положении, поскольку не всегда мог однозначно определить, относится объект к недвижимому имуществу или нет.

Например, распространенным был случай, когда легковозводимое сооружение, являющееся движимым имуществом по своей сути, выдается за недвижимость. Часто такие объекты имеют и правовое обоснование своего существования в качестве недвижимого имущества. Они находятся на кадастровом учете как объекты недвижимости, в отношении них имеются записи о зарегистрированном праве в ЕГРП, и, соответственно, выданные свидетельства о зарегистрированном праве собственности. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Если с земельными участками проблем не может возникнуть, хотя бы в силу их природных свойств, то с объектами, созданными в результате деятельности человека, не все так прозрачно.

Ответы на некоторые спорные вопросы дает судебная практика. Например, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).^[2] Однако даже этих попыток судов разъяснить отличия недвижимого имущества от движимого все равно было недостаточно, чтобы собственники земельных участков не сталкивались с проблемой определения способа защиты нарушенного права.

Отметим, что судебная практика последних лет практически не видела разницы между этими двумя способами защиты права, поскольку Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установило, что принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. 

Другими словами, в последние годы бесперспективно для пользователя или собственника постройки, не обладающей признаками недвижимого имущества, было ссылаться на факт государственной регистрации объекта как недвижимого имущества, или, наоборот, ссылаться на наличие капитального сооружения на месте, предназначенном для временной постройки, поскольку итогом мог являться только один вывод суда – применение либо ст. 222, либо ст. 304 ГК РФ в отношении конкретного объекта, сущность которого определялась соответствующей судебной экспертизой. Мы видим, что назначение экспертизы по этому вопросу более не потребуется.

Кстати, между иском о сносе самовольной постройки и негаторным иском существует небольшая, но значительная разница. На негаторный иск, а также на иск собственника, владеющего земельным участком, срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143). В то же время, если участок не находится во владении собственника, иск о сносе самовольной постройки необходимо подавать в пределах общего срока исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ). Таким образом, применение ст. 222 ГК РФ ко всем искам о сносе самовольных построек, независимо от того, являются они недвижимостью или нет, ограничит собственников земельного участка в сроках подачи соответствующих исков.

Признаки самовольной постройки в новой редакции ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка – это постройка, создание которой было сопряжено с определенными пороками. По сравнению с предыдущей редакцией п.1 ст. 222 ГК РФ новая норма видоизменила эти пороки и отчасти конкретизировала их.

Первый признак самовольной постройки — создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Из содержания ст. 263 и 264 ГК РФ следует, что возводить постройки на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, которое получило разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой. Таким образом, этот порок владелец самовольной постройки может устранить – для этого достаточно заключить соответствующий договор с собственником земельного участка.

Второй признак самовольной постройки — создание ее на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка должен соблюдать градостроительные и строительных нормы и правила, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Соответственно, если постройка возведена в нарушение конкретного установленного вида разрешенного использования земельного участка, который устанавливается для каждого участка индивидуально в соответствии с правилами целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), с нарушением правил градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), то она будет признаваться самовольной. Сведения о разрешенном использовании земельного участка можно узнать, запросив кадастровую выписку.^[3]

Самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка не получится. Это можно сделать только на основании решения компетентного органа – главы местной администрации с учетом публичных слушаний.^[4] Устранить этот порок владельцу самовольной постройки будет непросто, поэтому велика вероятность того, что легализовать ее не получится.  Тут необходимо обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.^[5] Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо. Таким образом, чтобы легализовать постройку в такой ситуации, её владельцу будет необходимо сначала, как минимум, обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка. Тогда, даже если компетентный орган откажет в изменении вида разрешенного использования, владелец самовольной постройки сможет оспорить такой отказ в суде, а затем в случае удачного исхода дела легализовать самовольную постройку.

Третий признак — создание постройки без получения на это необходимых разрешений. Так же, как и предыдущий, этот порок может сохраняться при обращении заинтересованного лица в суд о признании права собственности на самовольную постройку. При этом владелец самовольной постройки должен предоставить в суд доказательства, что он принимал меры к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.^[6]

Четвертым признаком самовольной постройки является ее создание с нарушением градостроительных норм и правил. Если постройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения постройки, это является основанием и для сноса постройки, и для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Суды, как правило, назначают строительно-технические экспертизы, которые определяют наличие или отсутствие нарушений градостроительных норм и правил. Безусловно, речь идет о таких нарушениях, которые являются существенными и ведут в итоге к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц или создают угрозу жизни и здоровью граждан. Несущественные нарушения не могут быть признаком самовольной постройки, а устранимые нарушения могут быть исправлены заинтересованным лицом в целях легализации самовольной постройки.

Чего ждать владельцу постройки, признанной самовольной

Основным последствием возведения самовольной постройки и в новой редакции ст. 222 ГК РФ продолжает оставаться правило, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка исключается из гражданского оборота. Обратим внимание, что приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозяйное имущество. Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства. Этот вывод получил закрепление в Обзоре Верховного суда РФ судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014.

Что касается возможности легализации самовольной постройки и приобретения на нее права собственности, то п. 3 ст. 222 ГК РФ сохраняет такую возможность при одновременном соблюдении предусмотренных статьей условий, о которых речь пойдет ниже.

Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Список прав, перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, на основании которых владелец самовольной постройки сможет ее легализовать, не закрытый — так полагает Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014. Например, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ. В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, можно признать право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо также учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Этой правовой позиции соответствует и первое условие новой редакции п.3 ст. 222 ГК РФ о том, что приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Речь идет об отсутствии или устранении лицом первого признака самовольной постройки, о котором говорилось выше.

Вторым условием легализации самовольной постройки, предусмотренным новой редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ является соответствие на день обращения в суд постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Речь идет не только об отсутствии или устранении лицом второго признака самовольной постройки, но и соответствии постройки другим требованиям, например, градостроительному плану земельного участка.

Третье условие приобретения права собственности на самовольную постройку заключается в том, чтобы сохранение постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Здесь речь идет   об обязательном отсутствии четвертого признака самовольной постройки, о котором речь шла выше.

Снести самовольную постройку теперь могут во внесудебном порядке

Отдельно следует отметить новое положение п. 4 ст. 222 ГК РФ о полномочиях органов местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. При совокупном толковании данного положения с другими нормами п. 4 ст. 222 ГК РФ можно прийти к выводу о том, что речь идет о внесудебном порядке сноса самовольной постройки. Безусловно, решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке в соответствии со ст. 197 АПК или 254 ГПК РФ в зависимости от субъектного состава участвующих в деле лиц.

Новое положение предусматривает два случая реализации решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки. В первом случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, известно. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. Закон не отвечает на вопрос, какое полномочие предоставлено органу местного самоуправления по истечении этого срока и следует ли ему обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. Однако из логики надстройки этой нормы над общими положениями ст.222 ГК РФ следует, что специально облегченный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки в этих случаях не потребует обращения органа местного самоуправления в суд. Вероятно, что в ближайшее время будет выпущено разъяснение правоприменения данного пункта.

Во втором случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, выявить не получается. В этом случае орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование решение и сообщения о планируемом сносе самовольной постройки, размещение его в сети «Интернет» и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. По истечении двух месяцев с момента реализации данных требований закона снос самовольной постройки может быть организован непосредственно органом, принявшим соответствующее решение.

Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ претерпели изменения в части уточнений некоторых формулировок понятия самовольной постройки, её признаков и условий её легализации. Одновременно в ст. 222 ГК РФ внесены значительные дополнения, расширяющие в определенных случаях полномочия органов местного самоуправления в отношении самовольных построек и допускающие их снос во внесудебном порядке.    

---

[1] Федеральный закон №258-ФЗ от 13.07.2015 «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

[2] п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

[3] П. 13, 14 ч. 2 ст. 7, п. 3 ст. 14 Закона РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

[4] Ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

[5] Утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014

[6] п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

---

www.kiaplaw.ru