Отказ от преимущественного права покупки. Доверенность. Обучение риэлторов
В этой статье, уважаемые риэлторы, мы продолжаем знакомиться с темой проверки документов. Отказ от преимущественного права покупки, так называется документ, от которого у опытных риэлторов возникает головная боль. Этот документ просто необходим в случаях продажи комнат в коммунальных квартирах или долей в праве собственности жилой недвижимости. Трудность заключается в том, что Отказ невозможно получить от соседей быстро и без проблем и оговорок. Чаще всего соседи против продажи третьим лицам, соседям хочется , чтобы продали только им и по самой низкой цене, а лучше подарить.
Но так в жизни не бывает, к сожалению, поэтому почти всегда возникают трения.
Самый первый вопрос у риэлтора возникает, а есть ли Отказ от соседей?
Документ под названием Отказ от преимущественного права покупки участниками общедолевой собственности регламентирует статья 250 ГК РФ. Этот документ не имеет срока давности, но его можно отменить отозвать.
Отказ от преимущественного права покупки НЕ требуется, если покупает совладелец недвижимости или сосед по комнате в этой же квартире, или комната или доля отчуждается по договору дарения. Отчуждение по договору дарения – это притворная сделка и если будет доказана скрытая продажа, комната или доля вернется обратно владельцу, а приобретатель денег своих не получит, так как дарение, есть безвозмездная сделка.
С чего начинать риэлтору продажу комнаты и получение Отказа от соседей ?
- Необходимо уведомить всех соседей в письменном виде о своем желании продать свою комнату или долю в жилом помещении. Такое Уведомление должен составить нотариус. В этом Уведомлении обязательно должны быть указаны цена продажи, условия продажи. В случае, если совладельцы в течение 30 календарных дней не покупают вашу комнату и не дают письменный отказ от покупки доли, то через 30 дней можно продавать долю или комнату третьему лицу. В пакет правоустанавливающих документов прилагается текст Уведомления и сопроводительное письмо нотариуса, в котором представлена информация о соблюдении процедуры извещения всех заинтересованных лиц о продаже недвижимости.
- Точка отсчета 30 дней начинается с отметки получения данного Уведомления адресатом, поэтому нужно отправлять Уведомление по почте России с уведомлением и описью вложения.
- Нельзя продавать комнату по цене ниже той, которая была указана в Извещении, во всяком случае цена в договоре купли-продажи должна соответствовать предложению в Извещении, если продавец изменил цену на понижение , то надо посылать новое Извещение.
- Если адресат не получает письмо с Извещением и письмо возвращается обратно, то все равно сделку зарегистрируют, так как все процедуры на основании ст. 20 ГК РФ были соблюдены, тогда для Росреестра представляется вся переписка.
- Если среди совладельцев есть несовершеннолетние лица, то требуется направить Извещение в Органы опеки и попечительства. Как правило, Органы опеки не отвечают, но самое главное получить на этом Извещении входящий номер, тогда считается, что уведомительные процедуры соблюдены и это Извещение надо сдать в Росреестр.
- Если соседние комнаты находятся в муниципальной собственности, то Отказ надо получать в Органах муниципалитета, так же направлять им Извещение. На территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Отказ от муниципальных комнат не требуется, так решили законодательные органы этих субъектов.
- Каждый второй случай, когда соседи не собираются покупать комнату или долю, но при этом начинают привередничать, не давать согласия, не подписывать Извещения, подавать иск в суд и так далее. Как правило, суд спрашивает, готовы ли они купить эту комнату в указанный срок, если нет, то ни один суд не встанет на сторону таких неплатежеспособных соседей. Ведь закон дает право преимущественной покупки, а не запрета на продажу комнаты третьим лицам.
Доверенность.
Любую недвижимость можно продать или купить по доверенности. Риэлторы должны проявлять особое внимание, если объект продается по доверенности. Ведь именно при помощи доверенностей совершаются мошеннические схемы. Это не значит, что по доверенностям отказываемся продавать, вовсе нет, просто надо дополнительно проверять еще и доверенность, это входит в обязанности риэлтора.
В доверенности должны быть отражены все действия, нужные для продажи имущества, а именно, право продажи, право подписи, право получения денежных средств, получение аванса, подписания Предварительного договора купли- продажи, участи я в банковской ячейке, право регистрации или прекращения права собственности.
Срок доверенности может быть неограниченным, но он должен быть указан в Доверенности, если срока нет, то доверенность считается действительной 1 год ( ст.186 ГК РФ). Доверенность ничтожна, если в ней нет даты выдачи.
Что еще надо знать риэлторам о доверенности?
«Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности наступает в следствие:
- Истечение срока доверенности
2. Отмены доверенности лицом, выдавшим ее
3. Отказа лица, которому выдана доверенность
4. Прекращение юридического лица от имени которого выдана доверенность
5. Прекращение юридического лица, которому выдана доверенность
6. Смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим
7. Смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим.»
В момент прекращения действия доверенности прекращается и передоверие.
Способы подтверждения доверенности:
— выдача новой доверенности в присутствии риэлтора;
-Телеграмма с заверенной подписью начальником почты
— личная беседа с доверителем, по телефону нежелательно
Смысл проверки доверенности в том, чтобы не выдать деньги мошеннику, пока деньги под контролем, сделку и деньги покупателя еще можно спасти.
realtshcool.ru
Отказ от преимущественного права покупки комнаты
- Заявление, в котором содержится отказ, от приобретения квартиры.
- Извещение владельца продаваемой доли заказным письмом с уведомлением, также удостоверенным в нотариальной конторе.
Есть еще один вариант, который на практике применяется довольно редко – подача заявлений об отказе в Росреестр. Если удастся собрать всех собственников вместе в этом государственном органе, то они могут оформить заявление просто в письменной форме. Если собственником доли является юридическое лицо, то они оформляют отказ путем письма-ответа.
Преимущественное право покупки
Права таких собственников недвижимости, в том числе и право на первоочередную покупку, охраняется государством, в «лице» Отделов по опеке и попечительству.
Для получения «отказа» необходимо обратиться в Отдел по опеке и попечительству вашего города или района.
- Если собственник малолетний ( до 14 лет) — в орган опеки обращаются его родители, предоставляя копии документов на недвижимость и уведомления о продаже.
Как получить отказ от соседей при продаже доли
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.2150 ГК РФ).
[info]При этом ГК РФ регулирует не только право других собственников на покупку доли, но и возможность сделать это на тех же условиях, на которых объект будет предложен третьему лицу. [/info]
- Семейный кодекс РФ.
- Жилищный кодекс РФ.
Вернуться к содержанию ↑ ○ Отказ от преимущественного права дольщика.[/important]
Образец отказа от покупки доли в квартире
Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.
В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают «вставлять палки в колеса» и по каким либо причинам не хотят или «не могут» пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации: Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя: Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности.
[attention]Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . [/attention]
О наболевшем. отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.
Такое уведомление не вправе отклонить ни Росреестр, ни нотариус.Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты
- Если лицо, имеющее первоочередное право покупки и должным образом уведомленное о продаже, в течении месяца не заключило предварительный ( или основной) договор купли-продажи доли или комнаты, признается отказ его от преимущественного права покупки.
- Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки от всех «первоочередников».
Тогда не нужно ждать месяц, а тут же можно совершать сделку с третьим лицом.
Отказ от преимущественного права покупки доли несовершеннолетним Более сложная ситуация, если собственником доли в праве или комнаты в коммунальной квартире,является несовершеннолетний или недееспособный.
Закон раа
Для её получения достаточно подготовить паспорт. Условия Чтобы получить отказ, заверенный в нотариальной конторе, потребуется:
- Присутствие владельца доли в квартире, в отношении которого вносится предложение о покупке (может присутствовать доверенное лицо, но только с доверенностью).
- Документация, устанавливающая права на долю.
Это необходимо для подтверждения того, что это лицо является собственником. - Паспорт.
- Средства для оплаты нотариальных услуг.
Уведомление Оповещение других собственников долей в квартире о том, что они могут выкупить некоторую территорию, происходит письменно.
Для этого нужно отправить заказное письмо, в котором будет содержаться уведомление.
Это будет служить документальным подтверждением соблюдения норм, установленных законодательством.
Образец уведомления о продаже доли в квартире можно скачать здесь.
Отказ от права преимущественной покупки
Форма заполнения : Опись заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас) 4) Заполняем уведомление о вручении с двух сторон : Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи — фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем. Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.
Письмо-уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец
- все участники общей долевой собственности или собственники соседних комнат в коммунальной квартире, в обязательном порядке должны быть письменно уведомлены о продаже доли или комнаты
- уведомление должно содержать цену продажи и условия оплаты цены(рассрочки или отсрочки платежа), а так же сроки освобождения комнаты/квартиры продавцом
- для принятия решения о покупке дается срок — один месяц с момента уведомления, если гражданин специально уклоняется от получения уведомления — срок исчисляется с момента поступления почтового отправления в его адрес, в отделение связи по месту регистрации.
- уведомление лучше вручать в виде телеграммы( открытого почтового отправления), а для себя обязательно нужно оставить заверенную почтой копию.
Отказ от преимущественного права покупки комнаты образец
При выявлении нарушения права преимущественного права покупки, любой из собственников может обратиться в суд на протяжении 3-х месяцев, где он в обязательном порядке получит права привилегированного покупателя.
Оформляется отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.
К информации, которую необходимо при этом представить, относится:
- адрес, где проводится реализация комнаты
- ФИО продавцов
- предполагаемую цену
- количество и метраж комнат или размер доли, находящейся в общей собственности
- паспорта соседей
Как показала практика, совладельцев достаточно трудно уговорить собраться и оформить нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки.
В данном случае, после неудачных попыток можно воспользоваться процедурой уведомления соседей, сообщая о будущей продаже извещением, заверенным у нотариуса.
jurist-company.com
Преимущественное право покупки, реализовать или отказаться?
Преимущественное право покупки — предпочтительное, перед посторонними лицами, право на покупку комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость.
Содержание статьи подробное:
Преимущественное право покупки
Преимущественное право покупки недвижимости существует у собственников соседних комнат в коммунальной квартире, а также участников общей долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные участки.
Преимущественное право реализуется к третьим лицам, то есть к тем юридическим и физическим лицам, которые не входят в список собственников комнат по коммунальной квартире и не являются участниками общей долевой собственности этой недвижимости.
У всех участников долевой собственности и собственников комнат в коммуналке — равные права на покупку друг перед другом.
Преимущественное право покупки доли
Для реализации первоочередного права покупки законодательством предусмотрено обязательное соблюдение регламента сделки, а именно:
- все участники общей долевой собственности или собственники соседних комнат в коммунальной квартире, в обязательном порядке должны быть письменно уведомлены о продаже доли или комнаты
- уведомление должно содержать цену продажи и условия оплаты цены(рассрочки или отсрочки платежа), а так же сроки освобождения комнаты/квартиры продавцом
- для принятия решения о покупке дается срок — один месяц с момента уведомления, если гражданин специально уклоняется от получения уведомления — срок исчисляется с момента поступления почтового отправления в его адрес, в отделение связи по месту регистрации.
- уведомление лучше вручать в виде телеграммы( открытого почтового отправления), а для себя обязательно нужно оставить заверенную почтой копию. Такое уведомление не вправе отклонить ни Росреестр, ни нотариус.
Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты
- Если лицо, имеющее первоочередное право покупки и должным образом уведомленное о продаже, в течении месяца не заключило предварительный ( или основной) договор купли-продажи доли или комнаты, признается отказ его от преимущественного права покупки.
- Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки от всех «первоочередников». Тогда не нужно ждать месяц, а тут же можно совершать сделку с третьим лицом.
Отказ от преимущественного права покупки доли несовершеннолетним
Более сложная ситуация, если собственником доли в праве или комнаты в коммунальной квартире,является несовершеннолетний или недееспособный. Права таких собственников недвижимости, в том числе и право на первоочередную покупку, охраняется государством, в «лице» Отделов по опеке и попечительству.
Для получения «отказа» необходимо обратиться в Отдел по опеке и попечительству вашего города или района.
- Если собственник малолетний ( до 14 лет) — в орган опеки обращаются его родители, предоставляя копии документов на недвижимость и уведомления о продаже. Так же при себе необходимо иметь оригиналы этих документов, свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка
- Если ребенку исполнилось 14 лет — он так же, как и родители, самостоятельно пишет и подает заявление о предоставлении «отказа» .
- За недееспособного действует его законный представитель- опекун
Форма отказа от преимущественного права покупки доли
Отказаться от преимущественного права покупки совершеннолетнему и дееспособному собственнику доли в праве или комнаты в коммунальной квартире до истечения месяца, после получения уведомления о продаже можно только нотариально!
Право преимущественной покупки комнаты и отказ от преимущественного права покупки комнаты аналогичны с долей а праве на квартиру, описанные выше.
Подробнее в статьях: Продажа коммунальной квартиры
Уведомление о преимущественном праве покупки комнаты или доли в праве образец , там есть ссылка на шаблон уведомления.
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
Телефонная консультация 8 800 505-91-11
Звонок бесплатный
Я хочу продать комнату в коммунальной квартире. Отказ от преимущественного права покупки от соседки получен в 2012 году. Имеет ли он срок действия. . (5 лет прошло с момента получения)
Добрый день. Если Вы меняете условия продажи комнаты, то необходимо получить новый отказ, который должен оформить нотариус в обязательном порядке.
В настоящее время ст 250 гк рф требует нотариального уведомления со собственника доли выкупе доли поэтому обратитесь к нотариусу.
Добрый день, уважаемая Ольга Вам надо взять новый отказ этот уже недействительный чтоб потом не было проблем Удачи вам и вашим близким
Хочу продать комнату в коммунальной квартире. Отказ от преимущественного права покупки получил от соседа 17 месяцев назад. Нужно ли заново получать такой отказ?
Здравствуйте, нет, не нужно.
Я продаю две комнаты в коммунальной квартире Собираю отказы от преимущественного права покупки. Один собственник приватизировал в равных долях (родитель) со своим несовершеннолетним ребенком (4 года).
Мнения разделились на 2 точки: 1. нужно родителю сходить в органы опеки и получить там разрешение на подписание отказа от преим. Права покупки.
2. достаточно от нее будет уведомления отправленного по почте
Как в итоге правильно все сделать?
Спасибо.
Достаточно будет уведомления, отправленного по почте.
Я продаю две комнаты в коммунальной квартире. Собираю отказы от преимущественного права покупки. Один собственник приватизировал в равных долях (родитель) со своим несовершеннолетним ребенком. Достаточно от нее будет отказа или ребенка в этот процесс тоже нужно вмешивать?
Спасибо.
У любого ребенка должен быть законный представитель (родитель, опекун, попечитель)
ПРОДАЖА КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ… Возможен ли ОТКАЗ от права преимущественной покупки от соседей по коммуналке в простой письменной форме (своей рукой за цену и на условиях) для предъявления в ГБР на регистрацию — (несовершеннолетних сособственников нет). Где кроме нотариуса можно заверить подпись отказнику соседу — ЛИЧНО-не по почте.? Есть ли ЗАКОН по которому отказ должен заверяться нотариально? Договор продажи давно пишется в простой письменной форме=ГБР в регистрации не отказывает. Каков срок отказа? С уважением ЛЮБОВЬ.
Уважаемая Любовь! Если доля в праве общей собственности продается одному из участников общей собственности, то представления собственником, отчуждающим свою долю, доказательств извещения остальных участников общей собственности о продаже доли не требуется. Право выбора приобретателя из числа сособственников принадлежит самому продавцу. Такое же правило действует в случаях, если приобрести отчуждаемую долю в праве общей собственности изъявили желание несколько сособственников: продавец вправе избрать покупателя из их числа по собственному усмотрению. Данное толкование основывается на самой норме ГК РФ, предусматривающей преимущественное право покупки доли в праве общей собственности остальных участников общей собственности: п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет это право при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Статья 250. Преимущественное право покупки 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия. При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доли в праве собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами и прописью.
Уважаемая Любовь! Статья 250 ЖК РФ. Преимущественное право покупки 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия. При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доли в праве собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами и прописью. См. Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации»
Отказ в простой письменной форме возможен путем прихода «отказника» в регистрирующий орган в момент сдачи документов на государственную регистрацию и составления отказа на бланке регистрирующего органа. Другой вариант нотариальный без похода лица в рег. палату.
www.9111.ru
alexxlab