кто, когда и сколько именно должен платить риэлтору.

Кто оплачивает услуги риэлтора – продавец или покупатель? Уверенно и аргументировано отвечать на этот вопрос важно каждому, кто хочет преуспеть в сфере недвижимости. Чтобы заключить сделку, то есть заработать, риэлтору мало найти клиента. Также необходимо найти продавца для того, кто хочет купить жилье, или покупателя на квартиру обратившегося за помощью собственника.

Если вы не сможете уверенно ответить на вопрос клиента, почему именно он, а не другая сторона сделки, должен платить риэлтору и за что именно, скорее всего, человек найдет другого специалиста, который предложит больше определенности.

Сколько платят риэлтору продавцы, а сколько — покупатели?

За работу агента по недвижимости платит тот, кому нужна услуга, причем независимо от того, продает он или покупает. Какие здесь могут быть варианты того, как платить риэлтору?

• Платит продавец;
• платит покупатель;
• платят оба, но каждый своему риэлтору.

На практике нередко встречаются такие мнения:

• Я покупатель, я и так трачу деньги. Пусть платит продавец!
• Покупатель рискует намного сильнее, то есть услуги риэлтора нужны ему больше. Пусть он и платит.
• Чтобы все было по-честному, нужно оплатить услуги риэлтора пополам.

Добиться финансового успеха как риэлтор вы сможете только если будете уметь работать с каждым из этих аргументов. Успешный агент по недвижимости должен быть в состоянии объяснить, что риэлтор работает в интересах того, кто его нанял, поэтому и оплачивать его услуги должен именно обратившийся.

Когда платить риэлтору: возможные варианты

1. После фактического завершения сделки. То есть, когда из купленной или проданной квартиры все выписаны, мебель вывезена , а ключи переданы.
2. После формального завершения сделки, когда юридически право собственности передано, но решение вопросов прописки и переезда еще впереди.
3. После подписания договора купли-продажи.

Мы, специалисты агентства «Трансферт», уверены, что настоящий профессионал останется с клиентом, пока ему требуется помощь специалиста. Только так можно обеспечить хорошие отзывы, а значит, стабильный доход в будущем.

Сколько заплатить риэлтору: узнайте больше о вашем будущем заработке

Определяющий фактор в вопросе, сколько платят риэлтору за сделку, – стоимость объекта. Обычно комиссионные составляют от 3 до 5%. Размер гонорара может быть больше, если от риэлтора требуется помощь не просто в продаже, а в организации, например, разъезда.

Фиксированная ставка на работу риэлтора назначается, если:

1. Стоимость объекта очень мала, и соответственно, комиссия в процентах получается очень небольшой.
2. Значительная часть работы уже выполнена клиентом, а оставшаяся стоит меньше, чем получилось бы при стандартной комиссии.

Размер гонорара и его выплата – очень щекотливая тема для сферы недвижимости.

Как правило, начальная стоимость квартиры увеличивается настолько, сколько стоит нанять риэлтора. Это небольшой процент от стоимости квартиры, но значительная сумма по меркам обычного человека. Естественно, возникают следующие мысли:

• у продавца – почему я не могу забрать эти деньги себе, раз покупатель готов переплачивать;
• у покупателя – почему я должен переплачивать, если продавец согласен на меньшее.

Наш опыт показывает, что честность – лучшая тактика.Всегда откровенно говорите, сколько именно предстоит заплатить клиенту и когда состоится оплата.

Подробно рассказывайте, что вы сделаете для своего нанимателя, четко прописывайте свои обязанности в договоре. Отдельно опишите, в каких случаях размер комиссии может быть изменен. Это очень важно. Любая сделка с недвижимостью – растянутый во времени процесс. За этот срок обстоятельства жизни клиента часто меняются, а с ними и объем вашей работы.

Без всякого сомнения, вопросы, кто платит риэлтору и сколько, решаются взаимовыгодно, только если вы действительно грамотный специалист и вам есть что предложить клиенту. Хотите стать таким? Мы готовы поделиться опытом!

Приходите на курсы учебного центра «Трансферт»: это лучший способ стать специалистом высокого класса.

transfertcenter.ru

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Современный рынок России основан в начале девяностых и каждый второй покупатель на рынке недвижимости сталкивается с рядом проблем, связанных со спецификой нормативно-правовой базы, касающейся жилищно-хозяйственного комплекса. Прежде чем приходить к покупке или продаже недвижимости необходимо знать нормативно-правовые моменты, связанные с правом собственности.

Поэтапный переход прав собственности от продавца к покупателю

Категория права собственности делится на три составляющие.

1. Право владения.
2. Право пользования.
3. Право распоряжения имуществом.

При заключении сделки все три вида права поэтапно переходят от продавца к покупателю.На всех этапах могут возникнуть риски, связанные с передачей собственности.

В некоторых случаях может произойти так, что человек имея право собственности, при приобретении квартиры узнает о том, что вместе с ним права проживания может иметь другой человек.

Прежде, чем приобретать квартиру необходимо, чтобы риэлторы агентства недвижимости провели ряд действий:

• отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
• определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
• провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.

Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается?  Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени.

Риэлтор в первую очередь должен провести экспертизу документов в реальном времени, чтобы знать, что документы в порядке. После сделки покупатель получает сертификат правовой защиты, гарантирующий ответственность риэлтора за данный вид сделки.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные  и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить  граждан, покупающих квартиру:

1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Примите к сведению: если клиент не планирует пользоваться услугами агентства недвижимости, велика вероятность стать жертвой собственной неграмотности в юридических вопросах по оформлению недвижимости.Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, но не имеют опыта правильно выстроить взаимоотношения, нужно обращаться в агентство недвижимости.

Приобретение  недвижимости без посредников

Многие покупатели задаются вопросами опасно ли заниматься самостоятельным приобретением жилья без посредников. Клиенты, желающие самостоятельно приобрести недвижимость могут воспользоваться следующими рекомендациями:

1. Не показывать свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых покупатель не знает.
2. Нельзя подписывать с незнакомыми людьми никаких договоров, особенно в тех случаях, если клиента убеждают, что это формальность.
3. Если представитель от продавца говорит, что он агент,нужно просить предоставить удостоверение.Стоит обратить внимание на срок годности удостоверения, если есть какие-либо сомнения лучше узнать обратившись непосредственно в самом фирму, работает ли данный агент у них.Сейчас в агентствах недвижимости высокая текучестькадров и многие, рассчитавшись, продолжают прикрываться именем известной компании.
4. Покупать квартиру нужно лишь у известных агентств.

Покупка квартиры через агентство позволит покупателю получить уверенность в том, что все документы по оформлению квартиры являются подлинными.

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен.

Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса?

Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней.

Процедура оформления сделки через нотариуса:

1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтет это необходимым,в этом случае важно присутствие свидетелей со стороны клиента.
2. Нотариус в обязательном порядке проверяет документы,о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации.
3. Обязательно зачитывает договор вслух.
4. Удостоверяет подпись, поставленную под договором, тем лицом, который участвует в этом договоре.
5. Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий.
6. Проверяет действительность сделки, т.е. смотрит через реестр всех собственников недвижимого имущества.

Важно знать, что нотариус не занимается предпринимательской деятельностью и не может подбирать помещения, подыскивать продавцов или покупателей заключать сделки по передаче имущества – этим занимаются риелторы.

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится?

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

• профессионализма риэлтора;
• условий договора;
• опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Если в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше. Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных.

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену  и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы. В целом, завышение цены — это не самая выгодная стратегия. Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание

Что нужно знать при покупке квартиры:

1. Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
2. Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
3. Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
4. Обязательно стоит проверять дееспособность продавца

Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».

Мнение эксперта

Данное видео носит несколько рекламный характер, однако разъясняется, почему покупка квартиры в новостройке через агентство может быть выгодной — без какой-либо переплаты и со сниженными рисками.

terrafaq.ru

Комиссия агентству. За что платим?

В этой статье я хочу поговорить о комиссионном вознаграждении получаемом агентством недвижимости за свою работу. Из чего же складывается эта сумма?

Не секрет, что самыми нелюбимыми профессиями россиян являются гаишники и риэлторы. Почему это так? Все очень просто! Это те профессии, представители которых, по мнению обывателей получают незаслуженно высокие доходы.

В этом состоит парадокс российских граждан:) Не секрет, что некоторые сотрудники  ГИБДД берут те деньги, которые им предлагают сами владельцы автотранспорта, совершившие нарушение правил дорожного движения. Таким образом, не хочешь платить — не нарушай! Но разговор не о гаишниках. Здесь я хотел поговорить о риелторах и комиссионном вознаграждении.

Знаете ли вы, что за границей риелторы это представители престижной и уважаемой всеми профессии. Это связано с тем, что там люди приобретающие или продающие недвижимость, понимают, за что они платят и хотят получить за свои деньги качественную услугу.

В России же ситуация совершенно другая. Дело не только в том, что некоторые клиенты хотят получить услугу совершенно бесплатно, но и в том, что большинство клиентов агентств недвижимости совершенно не представляют за что они должны платить такие большие, по их мнению,  деньги.

Действительно, давайте посмотрим, что происходит, с точки зрения клиента? Он обращается в агентство недвижимости, сообщает, параметры квартиры, которая ему требуется. Спустя какое то время, ему перезванивает риелтор и сообщает, что есть несколько вариантов, подходящих под его запрос. Клиент выбирает из этих вариантов несколько объектов недвижимости и назначает время просмотра данных объектов. В назначенное время, клиент осматривает квартиры и если видит подходящий вариант, сообщает риелтору, что готов дать задаток за квартиру и в дальнейшем выйти на сделку. После чего, в офисе агентства недвижимости ему сообщают, что сумма комиссионных будет составлять 4%-6% (в Ростове на Дону где комиссию полностью оплачивает покупатель), либо 2%-3% в другом городе. За что???

Наименьший срок поиска квартиры может составлять от 2 до 5 дней. С точки зрения клиента агент за 2-5 дней, особенно не напрягаясь, получает просто огромную сумму!!! А что он сделал за эти деньги? Послушал, какая квартира требуется, провел «экскурсию»  по квартирам. И за это платить такие деньги!!! Не справедливо! говорит клиент и будет НЕПРАВ.

Дело в том, что с одной стороны не всякий риелтор может объяснить из чего складывается сумма комиссионного вознаграждения, с другой стороны некоторые агенты боятся потерять клиента сообщив ему о больших комиссионных. Однако давайте не будем забывать о том, что качественные товары стоят дорого и с этим никто не спорит и не возмущается. Такая же ситуация обстоит с качественной услугой. Поэтому, когда размер комиссии, по требованию клиента снижается, снижается и качество оказываемых услуг. Я бы рекомендовал обсуждать размер комиссионных при первой встрече с клиентом. Это позволит отсеять недобросовестных клиентов, отказывающихся оплачивать работу агента (халявщиков).

Теперь давайте разберемся, за что же платит клиент?

1. При первичном обращении — консультация и анализ рынка недвижимости. Сделать это может только профессионал т.к. у клиента отсутствует статистическая информация, а опираясь на рекламу в интернете, такой анализ сделать невозможно.
2. Подбор объектов недвижимости — в связи с подвижностью рынка недвижимости, агенту, чтобы подобрать подходящий вариант, приходится совершать десятки, а то и сотни звонков.
3. Организация показа — достаточно сложная операция связана с тем, что очень трудно организовать несколько показов друг за другом («цепочкой»), что бы было удобно клиенту. У продавцов тоже есть свои планы и достаточно трудно организовать несколько человек.
4. Экспертиза документации объекта недвижимости — если клиент не юрист вряд ли он сможет грамотно оценить имеющиеся по недвижимости документы. Кроме того, собственники жилья неохотно предоставляют документы по своей недвижимости посторонним (а клиент является посторонним, пока он не внесет задаток за квартиру).
5. Переговоры по цене и условиям сделки. Зачастую риелторам приходится договариваться с собственниками и покупателями жилья о снижении стоимости недвижимости, обговаривать условия проведения сделки. Риелтор сделает это более профессионально. А ведь это очень сложные переговоры, в которых приходится учитывать интересы и покупателей и продавцов.
6. Организация заключения предварительного договора — предоставление соответствующего помещения, проверка денег, обсуждение, составление и заключение предварительного договора купли — продажи.
7. Подготовка и проверка документов необходимых по сделке.
8. Проведение сделки — предоставление соответствующего помещения, обсуждение и заключение договора купли-продажи. Проверка денежных средств и гарантия конфиденциальности и полного расчета.
9. Регистрация документов в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. Вам не придется бегать с документами, все это сделают представители агентства недвижимости. Вы только придете получить свидетельство о праве собственности в офисе агентства.
10. Освобождение квартиры и передача ключей. Риелтор гарантирует освобождение объекта недвижимости и будет с вами до тех пор пока вам не предадут ключи от квартиры.

Кроме того приобретая недвижимость через АН и выплачивая комиссионные клиент получает гарантированную страховку (в случае каких либо проблем с квартирой клиенту гарантируется возврат денежных средств выплаченных за квартиру).

Таким образом давайте посмотрим какова же должна быть комиссия, даже если брать по 1% за пункт? 10%-11% с покупателя в Ростове на Дону, 5%-6% с покупателя и продавца в других городах где комиссия делится поровну. На деле же размер комиссионных составляет от 4% до 6% в Ростове на Дону. Риелтор же проделавший, не побоюсь этого слова, огромнейшую и сложнейшую работу на руки получает 30%-35% от суммы выплаченной клиентом, а если сделка была проведена на 2 агентства недвижимости то, сумма комиссионных сокращается еще вдвое. Таким образом на руки риелтор получает не такие уж и большие деньги.

Не секрет, что сделка с недвижимостью связана с сильным стрессом. Покупатель рискует огромной суммой денег. Так неужели вам жалко 6% (максимум) от стоимости того жилья, которое вы хотите приобрести, для обеспечения полной гарантии приобретения недвижимости. Безусловно все это касается проведения сделки через крупные, хорошо зарекомендовавшие себя,  агентства недвижимости.

Беда риелторов заключается еще и в том, что они озвучивают размер своей комиссии. Если бы комиссионные включались в стоимость недвижимости, никто бы не обвинял риелторов в необоснованной жадности. В заключении хочу показать какую же комиссию платят покупатели при приобретении других продуктов и услуг.

* продукты питания, наценка составляет 30%
* одежда, наценка составляет 100%-300%
* автомашины, наценка от 5% до 15%
* стоимость услуг адвоката по представлению в суде обговаривается индивидуально, для каждого случая, но тоже далеко не маленькая. При этом адвокат только представляет ваши интересы в суде и не гарантирует решения суда в вашу пользу. О возврате денег с случае проигранного дела речи не идет.

Риелторы со своими жалкими 4%-6% комиссии стоят в конце этого списка. При этом никто не называет категории стоящие выше хапугами. Интересно почему??? Непонятно…

♦  Рубрика: Статьи.

kirilyuk-nedvizimost.ru

За что платят риэлтору при покупке квартиры

Среди основных обязанностей риэлтора можно выделить сопровождение сделки по покупке и продаже квартир.

К примеру, собственник решил продать жилплощадь и приобрести квартиру в другом доме. Первоначально агент обязан отыскать покупателя на квадратные метры. Для этого необходимо тщательно изучить объект продажи: уточнить метраж, осмотреть окрестности и развитость инфраструктуры, оценить объект недвижимости, обсудить допустимый размер комиссионного вознаграждения, заключение договора.

Далее специалист проводит активную рекламную кампанию: составляет объявление, которое подает в печатные издания и размещает на страницах специализированных интернет-ресурсов. При наличии свободного времени объявления расклеиваются на подъездах близлежащих домов. Также отличным вариантом является обзвон потенциальных покупателей, чьи объявления повествуют о желании приобрести квартиру.

Затем происходит непосредственное знакомство покупателей с жилой недвижимостью посредством проведения показов. При достижении обоюдного согласия относительно стоимости квартиры и способа расчетов начинается оформление сделки по покупке-продаже.

Параллельно может происходить поиск новой квартиры, которую приобретет клиент-продавец предыдущей жилплощади. Клиенту остается лишь ждать, когда риэлтор найдет подходящий вариант.

Агент по недвижимости обязан произвести проверку квартир на юридическую чистоту. Для этого необходимо иметь на руках все документы на недвижимость. Риэлтор опрашивает соседей, обращается в ЖЭК и органы правопорядка.

Специалист должен подготовить регистрацию сделки, собрать необходимые для этого бумаги и передать их в Управление Федеральной регистрационной службы. К тому же он принимает активное участие при окончательном расчете, являясь гарантом удачного завершения процесса.

Если подсчитать, проведение трехзвенной сделки состоит из 5 стадий и 20 более мелких шагов. Риэлтором выполняется около 9 видов работ, начиная оценкой стоимости квартир и заканчивая подачей документов в регпалату.

Работа риэлтора сопряжена со множеством стрессовых ситуаций, общением с различными людьми. Он должен уметь выгодно представить объект недвижимости, договориться с клиентом о собственном вознаграждении и сделать так, чтобы о нем сложилось благоприятное впечатление.

www.kakprosto.ru

Кто платит риэлтору?

Часто сталкиваюсь с вопросом, со стороны клиентов, о том, кто же оплачивает услуги риэлтора при покупке/продаже или сдаче/найме жилья? Очевидно, что в любой цивилизованной отрасли, услуги оплачивает заказчик, т.е. «услугополучатель». Т.е. если вы наняли риэлтора для того чтобы продать квартиру то

 вы платите за продажу, если вы наняли риэлтора для подбора и покупки квартиры вы платите риэлтору за услуги по подбору и покупке квартиры. Запомните это, только так и никак иначе!

Как в реальной жизни?

В реальной жизни немного иначе приходишь в банк взять кредит – а тебе говорят «плати комиссию 25 000р» от кредита. Тут все понятно, чтобы рекламировать ипотечный кредит в 9% когда у других 12%, надо давать его только под жилье принадлежащее банку стоимость которого завышена + взять сверху комиссию 25000р + страховка и т.п.

Знакомая же ситуация, да?!

Бесплатная оценка ликвидной стоимости →

Примерно так же обстоит дело и с риэлторами, вариантов два:

1. Вам озвучивают стоимость квартиры, в которую включена оплата риэлтору за услуги
2. Вам озвучивают стоимость квартиры, а потом говорят, что комиссионные либо платит покупатель, либо комиссия платиться пополам

Второй вариант обычно говорит о том, что либо Продавец отказывается оплачивать услуги риэлтора – что очень распространено в Самаре, т.к. договора носят достаточно формальный характер. Либо на Вас пытаются просто заработать лишние деньги.

Что делать?

Запомните следующее:

— если риэлтор показал вам квартиру, которая была размещена в газете, Интернете или любом другом публичном месте – то это его прямая обязанность, т.к. он размещает рекламу чужой квартиры, оказывая кому-то риэлторские услуги.

— если вам предлагают подобрать квартиру, провести вас по городу показав ряд квартир – то услуги оказывают Вам. По законодательству обязанность по оплате Вами подобных услуг возникает только после заключения договора в письменной форме (зависит от организационно-правовой формы риэлтора/агентства и размера стоимости услуг) и выполнения услуг. На практике же сначала оказываются услуги, а договор заключаются позже.

 

Откуда растет проблема?

Проблема видимо актуальна исключительно для Самарского рынка, т.к. в Самаре риэлторские услуги обычно не оказываются, а «причиняются». Причем «причинением» риэлторских услуг «грешат» и крупные агентства недвижимости, т.к. сотрудникам агентства необходимо выполнять план продаж, а подобная политика диктуется руководством. Самарцы же устав от «причинения» им риэлторских услуг, особо платить за услуги энтузиастов-риэлторов, не хотят. Последние же «вешают» оплату комиссии на плечи покупателей. Более цивилизованные регионы, такие как Москва и Красноярск работают исключительно на основе письменного договора с обязательной оплатой невозвратного аванса, для оплаты рекламной кампании, поэтому вопрос о том, кто платит риэлтору, не возникает.

Как решается проблема?

Проблема решается просто! не хотите сюрпризов на голове идите к знакомому парикмахеру!

Портнов Константин

8-927-200-32-35

Добавить комментарий

www.portnov.pro

Предоставление услуг риэлтора при покупке квартиры

При покупке квартиры от 4 до 8% стоимости приобретения придется отдать риелтору.

Рассмотрим по порядку возникающие вопросы:

1. Оправданы ли эти расходы?
2. Какие услуги получит клиент, заплатив деньги?
3. Что он вправе требовать от риелтора за эту стоимость?
4. Что делать, если риелтор не выполняет свои обязанности?

Начнем с того, что квартиру можно приобрести на первичном и на вторичном рынке.

Насколько отличается купленное жилье, настолько же различны юридические риски сделки и требования к услугам риелтора.

Более сложный вариант – покупка жилья на вторичном рынке. Чтобы прояснить ситуацию, осветим несколько основных пунктов.

Обязанности и ответственность

Для начала, необходимо понимать, что представляет процесс приобретения жилья на вторичном рынке, из каких этапов он состоит, на чем можно сэкономить, а на чем – нельзя.

Представим информацию в виде простой таблицы:

Из таблицы видно, что есть пункты, с которыми при наличии времени и желания вполне можно справиться самому.

С 2002 года лицензирование риэлтерской деятельности отменено.

Частному маклеру нет необходимости арендовать офис и платить зарплату работникам, поэтому его услуги могут быть значительно дешевле, чем в агентстве недвижимости.

Характеристики, традиционно относимые к преимуществам агентства:

1. Проверка юридической «чистоты» квартиры. Запросы на получение расширенной выписки из реестра, архивной выписки домовой книги подаются в государственные органы продавцом или его представителем. Юридический отдел только проверяет наличие/отсутствие этих документов и запрашивает недостающие сведения, проясняет сомнительные моменты.
2. Квалификация сотрудников агентства традиционно считается выше, потому что они работают командой. Это спорное утверждение. Любое звено в длинной цепочке может подвести.
3. Ответственность агентства выше, в случае, если сделка купли-продажи будет оспорена. С одной стороны, форма юридического лица (ООО или ЗАО) заведомо ограничивает ответственность фирмы, в то время, как частный агент, оформивший ИП, несет ответственность всем своим имуществом. Однако ни один частник не будет работать по договору, в котором не стоит ограничение его ответственности, поскольку гарантий, что у вас не возникнут проблемы после покупки квартиры, дать практически невозможно.
4. Некоторые агентства страхуют свою профессиональную ответственность, или являются членами РГР, МАР. Если агентство сертифицировано, его специалисты регулярно проходят обучение и аттестацию. Это единственное бесспорное преимущество обращения в агентство.

Вопросы риелтору

1. Наличие государственной регистрации ИП или юридического лица. Просите предъявить ИНН, ОГРН, КПП, уставные документы и т.п. Заодно узнаете, сколько времени прошло с момента регистрации компании, или как давно работает частник на рынке. С агентом, который, работая в агентстве, неофициально занимается частной практикой и для этого привлекает возможности и мощности агентства лучше дела не иметь. Этот человек обманывает своего работодателя, нельзя быть уверенным в его добропорядочности.
2. Если вы общаетесь с менеджером агентства, проверьте его полномочия на подписание документов от имени агентства. У него должна быть соответствующая доверенность.
3. Уточните план работы по сделке и порядок взаимодействия.
4. Выясните все нюансы выплаты комиссионного вознаграждения. Для этого возьмите договор об оказании услуг на дом и покажите его своему юристу, а затем еще раз переспросите каждый пункт у агента. С этим не должно быть неясностей.
5. Спросите о наличии/отсутствии программы страхования профессиональной ответственности, членстве в объединениях, аттестатах. Если они есть, то это весомый аргумент в пользу данного агентства.

Возникающие проблемы и их решение

После всех клятв и обещаний и взаимно приятного подписания договора об оказании риелторских услуг агент не перезванивает в назначенное время, опаздывает, недоступен для связи.

Это самая простая из возможных проблем. Обратитесь к руководству с требованием заменить сотрудника, который ведет вашу сделку. Если к вашим жалобам не прислушаются, лучше расторгнуть договор об оказании услуг, чем рисковать халатным отношением агентства к своим обязанностям. Неустойку платить не нужно, см. п.2.

Нарушение агентством или агентом заявленных в договоре сроков и обязательств.

Здесь вам поможет «Закон о защите прав потребителей». Не важно, как называется договор между клиентом и агентством, согласно п.11 ПП ВС РФ от 28.06.2012г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», права покупателя при использовании услуг посредника защищены этим законом. Достаточно соблюсти правила расторжения договора, оплатить документально подтвержденные фактические расходы и сменить агентство.

Возникновение осложнений после перехода права собственности.

Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.

Теперь возьмем более простой вариант покупки недвижимости на первичном рынке. Статистика утверждает, что 30% сделок, заключаемых здесь, проводится через агентства недвижимости. При этом, стоимость жилья, покупаемого напрямую у застройщика и цена, которую покупатель уплачивает в агентстве, совпадают, поскольку посреднический процент агентство получает с продавца, то есть с застройщика.

В этой схеме между агентством и покупателем жилья заключается договор об оказании информационных услуг, а договор долевого участия в строительстве со стороны продавца подписывает представитель застройщика, договор цессии (уступки прав и обязанностей) — инвестор.

При этом в обязанности риелтора не входит проверка застройщика до заключения с ним договора о сотрудничестве, это только его право, поэтому надежды покупателя на посредника, предоставляющего информационные услуги, напрасны. Риелтор обязан только помочь в подборе подходящего объекта и проследить за правильностью оформления договоров.

Ясно, что крупное агентство недвижимости не будет заключать договоры с заведомо проблемными застройщиками, однако и оно не может и не берется гарантировать то, что дом будет достроен, что квартира по акту приема-передачи будет передана без недостатков и в срок.

В этой ситуации независимо от того, заключается ли договор у застройщика или в агентстве недвижимости, интересы покупателя должен представлять юрист, специализирующийся на вопросах купли-продажи недвижимости, который будет проверять разрешительные и регистрационные документы застройщика или инвестора. После оформления права в Росреестре, право первого покупателя на квартиру в новостройке не может быть оспорено, так что риски, связанные с историей квартиры здесь отсутствуют.

Блицсоветы

1. Читайте все, что подписываете, до тех пор, пока не поймете до последней запятой: права и обязанности, гарантии, ответственность сторон. Не соглашайтесь на стандартный договор и невнятные формулировки, требуйте внести полный перечень услуг, за которые собираетесь платить.
2. Будьте вместе со своим агентом, задавайте вопросы, проверяйте и просматривайте все договоры, справки, выписки. Будьте дотошны и не верьте обещаниям, не подкрепленным письменными документами. Обращайтесь за консультациями к сторонним юристам, если у вас появились малейшие сомнения.
3. Не покупайте квартиру по доверенности без личной встречи с хозяином, у асоциальных элементов, продающуюся второй раз в течение года, со стоимостью, больше чем на 15% ниже рыночной.
4. Указывайте в договоре полную цену сделки, всегда имейте в виду возможное судебное разбирательство.
5. Не отдавайте деньги напрямую до получения на руки Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Не существует способа на 100% обезопасить сделку, но можно свести риски к минимуму. Если есть возможность, наймите юриста, который объяснит вам все нюансы документов, участвующих в сделке. Это необходимо делать до начала основной стадии покупки квартиры.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

consultmill.ru