Досрочное погашение ипотеки — как досрочно погасить ипотеку

Ипотека предполагает внесение платежа в банк в виде определенной денежной суммы, которая уплачивается ежемесячно. Однако для расчета таких платежей банки пользуются двумя разными способами: дифференциальным и аннуитетным. Каждый из этих способов, как для клиентов-заемщиков, так и для кредитодателей имеет свои преимущественные характеристики и недостатки.

По дифференциальному способу оплаты взносы на погашение основного тела ипотечного займа возвращаются суммами каждый месяц, которые складываются из платежа за основной долг плюс начисленные на остаток проценты. То есть вся ипотека разделяется на количество месяцев, которое предусмотрено кредитом и начисляемыми процентами.

Главным недостатком такого способа погашения являются внушительные платежи в начале ежемесячных выплат. Однако постепенно, по мере уплаты процентов, размер платежей будет уменьшаться, так как будет уменьшаться тело долга, а вместе с ним и проценты.  На сегодняшний момент дифференциальный метод используется редко, так как многие заемщики не справляются с финансовой нагрузкой в начале срока кредитования.

Другой вариант платежей – аннуитентный. Он основан на том, что вся сумма ипотеки вместе с начисленными процентами разбивается на равные денежные суммы, которые заемщик выплачивает фиксированно каждый месяц. Размер выплаты не меняется, в зависимости от той стадии, на которой находится период погашения – будь то начало или конец срока.

Положительная сторона такого вида платежей заключается в том, что заемщик сразу понимает, сколько денег ему придется в месяц отдать банку, ведь сумма не изменится на протяжении всего периода существования долга по ипотеке. Однако аннуитентные взносы имеют и отрицательную сторону, которая менее выгодна для клиента, так как на начальном сроке платежи по долгу будут на 80-90% состоять из начисляемых процентов, то есть само тело кредита будет уменьшаться незначительно.

realty.vesti.ru

Можно ли погасить ипотеку досрочно: нужно ли выплачивать проценты

Получая крупный заем на приобретение жилья, собственники получают дополнительные обязательства перед банком на многие годы вперед. Ипотека существенно ограничивает право распоряжения собственностью, а также вынуждает платить проценты за использование кредита. За несколько лет переплата составляет существенную сумму. Возникает вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, когда появляется возможность внесения суммы вне графика.

Сокращение остатка долга влечет множество положительных моментов для заемщика, однако не всегда законный процесс досрочного погашения проходит без нарушений, ведь для банков сокращение долга невыгодно, а процентная прибыль снижается.

Досрочное погашение с точки зрения банка

Финансовое учреждение не вправе запретить погасить долг по ипотеке вне графика, а также препятствовать внесению средств, заставляя оплачивать дополнительные комиссии и штрафы. Это установлено гражданским законодательством (ст. 809-810 ГК РФ).

Тем не менее банкам невыгодно, если клиент решил выплатить раньше, так как исчезает часть запланированной прибыли в виде процентов. Искусственными препятствиями на пути к свободному погашению долга вне установленного лимита могут стать:

1. Введение дополнительных комиссий согласно пунктам подписанного договора. В качестве услуги выступает операция по перерасчету долга и составление нового графика.
2. Создание определенной процедуры внесения средств свыше установленного ежемесячного взноса.
3. Установка ограничений на погашение и на изменение условий дальнейшего погашения.

Обратившись с просьбой списать с основного долга сумму, превышающую платеж по графику, заемщик столкнется с необходимостью предварительного уведомления банка о дате и величине предстоящего списания. Заявление принимают в отделении, где оформлялся кредит, в письменном виде и только от самого заемщика. Многие финансовые структуры вводят ограничения по сумме списания (минимальный и максимальный порог), а при попытке сократить срок кредитования за счет дополнительного взноса и уменьшения долга сообщают о невозможности изменения периода действия договора.

В 2012 году были законодательно зафиксированы новые положения в ипотечном кредитовании с отменой:

1. Минимальной суммы взноса.
2. Взимания штрафа.
3. Запрета на досрочное внесение в течение определенного периода времени.

В настоящее время, чтобы согласовать уменьшение остатка по ипотеке, необходимо за 30 дней до наступления даты платежа подать заявление в банк, сообщив точную сумму и день исполнения процедуры.

Выгодно ли это заемщику

Любой платеж по кредиту вне установленного банком плана ведет к уменьшению переплаты, однако экономическая целесообразность данного шага зависит от многих сопутствующих параметров.

Ипотечный кредит может выдаваться с применением дифференцированной или аннуитетной системы расчета платежей, что оказывает большое влияние на итоговую экономию клиента. При дифференцированных платежах процент начисляется на сумму, предполагаемую к погашению основного долга, распределенного по количеству платежных периодов за весь срок кредитования. В результате наиболее высокие платежи приходятся на первый период действия договора. Переплата остается неизменной – в размере установленной ставки, применяемой к остатку долга. Досрочно гасить ипотеку с дифференцированным платежом выгодно в течение всего срока, однако данный порядок расчетов в ипотеке применяется крайне редко.

Более частым вариантом является аннуитетный платеж, когда за весь период высчитывается процентная переплата, которая далее распределяется таким образом, что большая часть процентов уплачивается в начале кредитования, когда основной долг практически не сокращается. Если не гасить ипотеки в первой половине периода договорных обязательств, выгода для заемщика сомнительна.

Так как аннуитет позволяет рассчитать единый неизменный платеж, увеличивая возможность получения большей суммы займа с учетом платежеспособности человека, при ипотеке практически всегда используется только данный способ расчета.

Условия получения и перечень необходимых документов

Процесс внесения дополнительной суммы довольно прост: необходимо написать заявление, в котором указать параметры предстоящей операции (сумма, дата).

К назначенному времени, после пополнения счета, банк готовит новые документы, подтверждающие снижение остатка долга и внесение средств. Заемщику выдают новый график, которого далее нужно придерживаться вплоть до полной ликвидации обязательств или следующего досрочного погашения.

Полное погашение ипотеки

Сравнивая выгоду полного закрытия долга вне графика, при аннуитетной схеме платежей это лучше делать в самом начале кредитования, когда еще не выплачена вперед процентная переплата за всю ипотеку. Для дифференцированного платежа правило расчета экономии довольно простое: чем быстрее гасится сумма, тем меньше размер переплаты за услуги банка.

Предваряя полное закрытие, заемщик должен согласовать точную сумму задолженности, чтобы избежать последующих начислений и претензий по факту последнего взноса.

Недостаточно просто внести всю сумму долга, чтобы считать кредит выплаченным. Необходимо знать, как правильно погасить ипотеку полностью, исключая последующие претензии банка. После того, как платеж появился на ипотечном счету и был учтен, получают справку о том, что кредитор более не имеет финансовых претензий, а договор расторгают.

При досрочном расторжении договора отпадает потребность в услугах страховщика, что позволяет требовать расторжения договора страхования с возвратом части средств за неиспользованный период.

Частичное погашение ипотеки

Если срок кредитования минимален (не более 3 месяцев), банк может отказать в досрочном погашении на основании условий договора. В договоре кредита некоторых банков встречается запрет на частичное досрочное погашение ипотеки.

Получив сумму, указанную в предварительном заявлении клиента, кредитор должен подготовить новый план внесения платежей с учетом изменившейся величины долга. Следующий платеж по графику будет производиться на основании нового плана.

При частичном погашении снижается величина ежемесячного платежа, в то время как срок договора остается неизменным. Таким образом банк сохраняет часть дохода, утраченного из-за досрочного внесения средств.

Подводные камни досрочного погашения

Собираясь гасить ипотеку вне графика, важно помнить, что при пополнении счета суммой, превышающей запланированный обязательный платеж, никакого списания долга не происходит.

В результате собственник ипотечного жилья может вносить на протяжении длительного периода большие суммы без какого-либо изменения по остатку кредитных обязательств. Проблема заключается в необходимости дополнительного уведомления банка и написания заявления, дающего основание на списание средств со счета в пользу сокращения ипотечной задолженности.

Необходимо понимать, что вносить деньги, не имея стабильного улучшения финансового положения, рискованно, если внеплановое пополнение может привести к ухудшению жизни семьи или вынудить обратиться за дополнительным кредитом, чтобы далее выплачивать процент, серьезно превышающий ипотечный.

Если внеплановый платеж несущественен по сравнению с основным месячным взносом, вряд ли будут оправданы частый пересмотр графика и написание заявлений. Более удобно вносить сумму периодически, по мере накопления дополнительных сбережений.

Столкнувшись с созданием дополнительных препятствий со стороны кредитора, не желающего уменьшать долг вне графика, рекомендуется написать досудебную претензию, сообщив о нарушении ряда положений гражданского законодательства. Право на свободное внесение средств в счет уплаты ипотеки согласуется со ст. 810 ГК, освобождающей от необходимости получения разрешения на досрочный взнос у кредитора. Зачастую подачи досудебной претензии уже бывает достаточно, чтобы банк согласился на учет внесенных средств при снижении долга, так как при обращении в следующую, судебную, инстанцию заемщик с высокой долей вероятности добьется удовлетворения своих требований.

1. Как лучше закрыть кредит частично или полностью?

Помогла статья? Оцените её

kredit-blog.ru

Досрочное погашение ипотеки – инструкция, как выгоднее это сделать

Еще на этапе выбора оптимальной схемы ипотечного кредитования важно уделить особое внимание условиям досрочного погашения ипотеки. По закону банк не имеет право отказать заемщику в этом. Но, поскольку таким образом доход банка уменьшится, финансовая организация не заинтересована в преждевременной выплате долга. Именно поэтому у каждого банка существуют свои хитрости, призванные затруднить досрочные выплаты.

Содержание статьи:

Внимательно изучаем условия досрочного погашения ипотеки

Банку не выгодно досрочное погашение кредита, именно поэтому зачастую в условиях договора можно встретить следующие ограничивающие обязательства.

Первым способом получить большую прибыль становятся установленные банком минимальные суммы преждевременных выплат. В зависимости от политики банка, а также от условий ипотеки, эта сумма может составлять от пятисот до трех тысяч долларов. Очевидно, что, чем крупнее сумма, тем больше она бьет по семейному бюджету, и тем сложнее ее собрать и выделить.

С другой стороны, важно также понимать, что досрочная выплата ипотеки – это не простой процесс, требующий пересчета процентов либо срока выплат, а также оформления соответствующих документов. Поэтому банк, таким образом, в том числе перестраховывает себя от чрезмерной рутинной работы.

Клиентам некоторых финансово-кредитных учреждениях необходимо заявлять о намерении досрочных выплат заранее в письменном виде. Как правило, заявление следует подавать за 15-30 дней. Получив разрешение от банка, плательщик становится обязанным внести заявленную сумму в указанный срок. В противном случае, банк может наложить штрафные санкции.

Читайте также: 10 лучших предложений от банков России по ипотеке без первоначального взноса

Еще одним фактором, препятствующим досрочному погашению, может стать, так называемый мораторий, то есть — срок, до истечения которого досрочные платежи не принимаются. Либо, если и принимаются, то облагаются дополнительным штрафом.

Поскольку самым распространенным видом ежемесячных платежей на сегодняшний день являются аннуитетные, наиболее экономным для должника будет преждевременная выплата долга в первые несколько лет кредитования.

Срок периода моратория длится примерно полгода, однако в разных банках он может варьировать от трех месяцев до пяти лет.

Не все банки используют подобные способы, затрудняющие преждевременное погашение долга. Существуют кредитные учреждения, предлагающие программы без штрафов и ограничений по преждевременной оплате ипотеки.

Что такое полное и частичное досрочное погашение ипотеки?

Досрочное погашение ипотеки возможно в двух вариантах – полном и частичном. Полная оплата ссуды предполагает возврат банку остатка заимствованных средств и выплату процентов за их пользование. Они рассчитываются на период от даты последнего платежа до момента окончания ссуды. Важно понимать, что при аннуитетных (равновеликих) ежемесячных выплатах досрочная выплата ипотеки выгодна лишь в первые несколько лет, а в более поздний период это уже не так интересно для клиентов банка.

Согласно Гражданскому Кодексу, банк предоставляет

заемщику возможность досрочного погашения долга, и схематически это прописано в договоре ипотеки. Вносимые средства направляются на погашение основного займа, после чего банк производит перерасчет.

Для заемщика возможны два варианта проведения выплат – сокращение срока кредита, либо уменьшение размера ежемесячных взносов.

Что выгоднее – уменьшить размер платежей или срок при погашении ипотеки досрочно?

Как правило, банки предоставляют заемщику право выбора, что позволяет клиенту экономить на процентах. Хотя досрочное погашение кредита, в конечном счете, является более выгодным для плательщика.

Однако, совершая выбор, необходимо учитывать различные обстоятельства, в том числе — платежеспособность заемщика. Одни сочтут для себя более приемлемым вариантом сокращения срока кредита, другие – понижение размера месячных выплат.

• Если целью досрочного частичного погашения ипотеки является наименьшая переплата по кредиту, то однозначно стоит выбирать вариант, направленный на уменьшение сроков ипотеки. Это достигается путем сокращения выплат по кредиту, при этом размер ежемесячных платежей остается прежним.
• Если же целью является снижение долговой нагрузки, то досрочное частичное погашение следует направить на сокращение ежемесячных выплат.

Инструкция по досрочному погашению ипотеки в банке 怓 уведомление, заявление, взнос денег

После принятия решения о быстрой выплате ипотеки заемщик пишет уведомление о намерении досрочного возврата кредита. Клиент уведомляет банк о дате и сумме преждевременной выплаты, но эта дата должна быть указана за месяц до осуществления платежа.

Уведомление является упрощенным вариантом процедуры досрочного возврата долга. Ранее в таких случаях требовалось написать заявление с указанием полных идентификационных данных должника, а также суммы и даты платежа.

После того, как уведомление было принято и зарегистрировано банком, в точно указанный срок заемщику необходимо внести необходимую сумму.

crediti-bez-problem.ru

Можно ли ипотеку погасить досрочно?

Многие заемщики, оформившие кредит на покупку жилья, в тот или иной период задаются вопросом: можно ли ипотеку погасить досрочно и если да, то как это сделать правильно?.

Такие кредиты оформляются на долгий срок, который может достигать 20-25 лет. Если его погашать четко по графику, то клиент переплатит банку 2-3 стоимости квартиры. Поэтому при наличии финансовых возможностей многие заемщики стремятся расплатиться с банком как можно скорее.

Прежде чем отправиться в банк с деньгами, стоит разобраться со всеми нюансами, которые возникают при погашении ипотечного кредита раньше срока.

Можно ли погашать ипотеку досрочно

Если несколько лет назад банки беспрепятственно могли включать в договор пункты о том, что при досрочном погашении клиент обязан заплатить дополнительную комиссию, то сейчас это запрещено на законодательном уровне. Клиент имеет право внести любую сумму денег, превышающую платеж, установленный графиком. При этом средства пойдут исключительно на оплату основной задолженности, а не на проценты наперед, как ошибочно считают некоторые клиенты. Единственное, банк имеет право установить процедуру такого внесения средств. Чаще всего, кредитор требует, чтобы заемщик письменно предупредил о своем намерении не позже срока, указанного в договоре. Если этого не сделать, то средства на счет, скорее всего, примут, но они там и останутся до даты следующего платежа. При этом проценты за следующий месяц будут начислены на всю задолженность, несмотря на то, что клиент внес дополнительные деньги.

Особенности частичного досрочного погашения

Частичным досрочным погашением считается любая сумма, превышающая обязательный платеж, но которой недостаточно для полного закрытия договора. Это может быть как 1 рубль, так и 99% остатка задолженности. При этом по умолчанию, если график аннуитетный, у заемщика уменьшится срок кредитования, а платеж останется прежним. Итоговая переплата по кредитному договору также сократится. Если же заемщик хочет уменьшить свой обязательный платеж, то ему необходимо написать заявление. При дифференцированном графике, он уменьшится автоматически за счет того, что процентов будет начисляться меньше.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Полное погашение

Полное погашение требует особого внимания. Необходимо заранее узнать точную сумму на дату, когда заемщик планирует принести деньги. Заявление о своем намерении лучше написать, даже если кредитор этого не требует. После внесения средств стоит подать еще одно заявление о закрытии судного счета. Банк обязан выдать бывшему заемщику справку, где будет указано, что кредит погашен и банк не имеет претензий. Этот документ может пригодиться, если по вине банковских сотрудников на ссудном счете останется копеечная задолженность, которая из-за начисления пени может превратиться в течение нескольких месяцев в солидный долг. Также заявление понадобится для снятия обременения. Но кроме него, банк должен предоставить еще ряд документов, а также отправить своего представителя к регистратору вместе с бывшим заемщиком. Только после того, как все формальности будут выполнены, заемщик станет полноправным собственником квартиры и может ее продать, подарить и т.д.

Где взять деньги на досрочное погашение?

Обычно досрочное погашение делают из личных средств. Это могут быть как текущие доходы, так и реализация собственности. Часто заемщик берет кредит на более дорогую недвижимость, а после оформления сделки продает свою квартиру или дом более низкого класса.

Заемщики, которые имеют право на материнский капитал и еще не воспользовались сертификатом, могут направить эти средства на погашение кредита. Для этого необходимо взять справку из банка о сумме задолженности и обратиться в Пенсионный фонд. После рассмотрения документов, если не будет замечаний по оформлению или оснований для отказа, ПФ перечислит средства на ссудный счет клиента. Но есть один нюанс: после полного погашения кредита жилье должно быть оформлено на всех членов семьи. Если этого не сделать, ПФ в судебном порядке может потребовать вернуть выплаты.

Еще одним источником средств для досрочного погашения является налоговый вычет. Право на него имеют все граждане, которые купили квартиру и/или оформили ипотеку, но при этом они должны являться плательщиками налога на доходы физических лиц. Сумму вычета со стоимости квартиры можно получить сразу после оформления сделки. Вычет по кредиту возможен только после фактической уплаты процентов банку, а получить его заранее наперед невозможно.

Выгодней всего подавать налоговую декларацию вначале года. Так средства будут выплачены раньше, и после внесения их в счет погашения кредита проценты на эту сумму не будут начисляться.

Досрочное погашение для заемщика имеет выгоду всегда, так как это уменьшает итоговую переплату. Главное, нужно понимать все тонкости процедуры и писать необходимые заявления.

law03.ru