Переуступка квартиры в строящемся доме

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.

До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.

При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.

Специфика приобретения недвижимости

Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.

При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.

Юридические аспекты

В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также Федеральным законом № 214, защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.

Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.

Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.

Согласно старому договору продажа квартиры, то есть, передача на нее права собственности, может быть осуществлена на любом этапе, как при строительстве, так и при сдаче объекта в эксплуатацию.

Что касается нового документа, то в таком случае произвести уступку можно исключительно до того времени, когда всеми заинтересованными сторонами будет подписан акт, либо иной договор о передаче объекта.

Также существуют еще некоторые особенности проведения сделки. Так, например, данная процедура может быть осуществлена только при наличии согласия со стороны застройщика.

Еще один важный момент: в том случае, если сделка проводится одним из супругов, необходимо наличие согласия второго, заверенная нотариальным способом.

Образец согласия супруга на переуступку прав собственности представлен здесь.

Переуступка квартиры в строящемся доме

По своей сути переуступка требования, то есть, переуступка квартиры в строящемся доме, представляет собой процедуру, когда все права и обязанности перед застройщиком покупателя, переходят лицу, осуществившему приобретение объекта, находящегося на стадии строительства.

В том случае, если покупатель планирует приобретение первичного жилья при использовании ипотеки, есть некоторые особенности в проведении данной сделки.

По ипотеке

При передаче банком заемщику ипотечного кредита, заимодавец должен полностью удостовериться в платежеспособности лица, которому была выдана определенная сумма.

В том случае, если у заемщика возникнут сложности с выплатой оговоренных ранее сумм, банк оставляет за собой право реализации недвижимости, принадлежащей упомянутому выше лицу, и являющейся залогом.

В ситуации, когда ипотека необходима для приобретения квартиры в строящемся доме, заимодавец подвергает себя достаточному риску ввиду того, что залоговой собственности, то есть, непосредственно жилья, еще нет как такового.

Однако, выдача ипотеки все же возможна, если заемщик предоставит банку ряд определенных документов, являющихся в большинстве случаев обязательными. В указанный список входят, к примеру, документы о том, что строительство практически завершено.

Необходимым условием является наличие договора между застройщиком и банком-заимодавцем.

В противном случае взять ипотеку на приобретение квартиры в недостроенном дому будет практически невозможно.

От застройщика

Наиболее важным нюансом при проведении сделки переуступки является то, что покупатель приобретает не готовое жилье, а исключительно право требования.

Согласно этому договору переуступки, все права и обязанности переходят на лицо, являющееся покупателем с момента его подписания:

• при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
• для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.

Также, если цена на строящееся жилье будет несколько увеличена продавцом относительно первоначальной, застройщик вправе получить пять процентов от разницы.

Как оформить?

Для оформления сделки по переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в строящемся доме, необходимо составление договора цессии.

Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.

После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.

Подготовка документов

В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:

• согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
• документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
• непосредственно сам договор;
• документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
• договор об участии в строительстве.

Образец договора долевого участия в строительстве можно скачать тут.

Договор цессии

Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:

• полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
• полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
• полное наименование предмета составленного договора;
• перечисление обязанностей и прав сторон;
• денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
• перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
• подписи сторон.

Образец договора переуступки прав собственности можно скачать здесь.

Можно ли самостоятельно?

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?

Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.

Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.

Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.

Особенности расчета

Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.

А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.

При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.

Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.

Подводные камни

При проведении такого рода сделки, как переуступка, покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.

Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.

Как обезопасить себя?

Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.

На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке

77metrov.ru

хитрости сделки. Инструкция для покупателя

м. Автово

м. Адмиралтейская

м. Академическая

м. Площадь Александра Невского

м. Балтийская

м. Большевиков пр.

м. Василеостровская

м. Горьковская

м. Гостиный двор

м. Гражданский пр.

м. Девяткино

м. Достоевская

м. Улица Дыбенко

м. Елизаровская

м. Звездная

м. Кировский Завод

м. Комендантский пр.

м. Крестовский остров

м. Купчино

м. Ладожская

м. Ленинский пр.

м. Лесная

м. Лиговский пр.

м. Ломоносовская

м. Маяковская

м. Международная

м. Московская

м. Московские ворота

м. Нарвская

м. Новочеркасская

м. Обухово

м. Озерки

м. Парк Победы

м. Парнас

м. Петроградская

м. Пионерская

м. Площадь Восстания

м. Площадь Ленина

м. Площадь Мужества

м. Приморская

м. Пролетарская

м. Проспект Ветеранов

м. Проспект Просвещения

м. Рыбацкое

м. Старая Деревня

м. Удельная

м. Фрунзенская

м. Черная речка

м. Чернышевская

м. Электросила

м. Политехническая

м. Выборгская

м. Невский проспект

м. Чкаловская

м. Спортивная

м. Садовая

м. Сенная

м. Спасская

м. Владимирская

м. Обводный канал

м. Волковская

м. Бухарестская

м. Технологический институт

м. Пушкинская

м. Звенигородская

м. Проспект Славы

м. Дунайская

м. Шушары

м. Новокрестовская

м. Беговая

м. Театральная

м. Горный институт

м. Юго-Западная

м. Путиловская

spbhomes.ru

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства.

Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.

Что это такое

Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу.

Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.

Как правило, сделка по переуступке совершается на основании договора:

По общепринятым правилам сделка купли-продажи жилья до завершения строительства здания сопровождается передачей права требования на него.

В принципе возможность заключения договора уступки прав не обусловлена схемами его оформления, поэтому приводит сделку можно по различным схемам.

Правовые акты

Общие вопросы относительно совершения сделки переуступки регламентируются положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.

В акт неоднократно вносились поправки и изменения с целью совершенствования порядка заключения сделки, поэтому с текущего года действует его последняя редактура.

Нормативы, указанных актов, дозволяют в определенной мере защитить права приобретателей недвижимости от вероятных притязаний, которые могут возникнуть со стороны недобросовестного застройщика.

Приобретение недостроенного объекта недвижимости всегда сопровождается определенного рода рисками.

Нужно заметить, что сделка переуступки права требования на объект долевого строительства является наименее рискованной операцией.

В соответствии с нормативами Федерального закона 214-ФЗ договор переуступки доли в строящемся доме надлежит зарегистрировать в ФКП Росреестр.

Если владелец квартиры осуществит регистрацию, то до подписания акта приема-передачи он может переуступить свое право третьему лицу.

Видео: покупка квартиры по договору переуступки

Особенности сделки по приобретению недвижимости

В соответствии с нормативами вышеуказанных актов существуют две разновидности формы договора переуступки.

Их основное различие заключается в сроке вступления в права собственности. Если договор переуступки заключается по первому виду, то передачу права собственности можно осуществить на любом этапе сделки.

Например, в период строительства здания, после сдачи его в эксплуатацию. По второму – передача права собственности осуществляется до подписания акта приема-передачи объекта сделки.

Совершение сделки купли-продажи с переуступкой права требования возможно только с согласия застройщика.

Помимо того необходимо получить согласие второго супруга, если продавец пребывает в официальном браке. Оно должно быть оформлено и заверено в нотариальном порядке.

При этом продавцу необходимо внести плату за жилье в строящемся доме сообразно условиям первоначального договора.

Если у него нет такой возможности, то можно заключить договор, соответственно которому оставшаяся часть долга по оплате будет переведена на приобретателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

Договор сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения не подлежит обязательной регистрации в ФКП Росреестр, если он был заключен до апреля 2005 года.

Чтобы ее совершить, заинтересованным сторонам нужно подписать соглашение, подтверждающее уступку права требования.

Все последующие договора должны быть зарегистрированы в установленном законодателем порядке.

По ипотечному кредиту

Банк при передаче кредитных средств заемщику должен быть полностью уверен, что он платежеспособен.

При возникновении у него осложнений с выплатой он вправе реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге по условиям договора кредитования.

При выдаче ипотечного кредита на покупку жилья, которое не существует в реальности, он подвергается риску невозврата кредитных средств.

Заемщик должен предъявить в банк перечень требуемых им документов, чтобы получить от него кредитные средства по ипотечному кредитованию.

Они должны быть достаточно убедительными, чтобы у банка не возникло сомнений относительно возврата предоставленных по ипотечному кредитованию средств.

Например, официальную бумагу от застройщика, что строительство находится на последней стадии.

Одним из обязательных условий, предъявляемым банком является заключение договора между ним и застройщиком.

Если представленные заемщиком в документах сведения не будут вескими, то банк не выдаст кредитные средства на покупку квартиры в недостроенном здании.

От застройщика

Приобретатель должен проверить разрешительные документы на строительство, если намерен купить квартиру в недостроенном здании от застройщика.

Мера позволяет избегнуть непредвиденных ситуаций, которые могут иметь для него определенного рода последствия.

Застройщик должен представить нижеперечисленные документы покупателю при заключении договора купли-продажи:

Устав, учредительные документы	позволяющие осуществлять деятельность по строительству жилого здания
Свидетельство	подтверждающее осуществление регистрации юридического лица
Свидетельство ИНН	подтверждающее постановку на учет в Налоговой службе в качестве налогоплательщика
Правоустанавливающий акт на земельный участок, где возводится жилое здание	бухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал данного года
Разрешение муниципалитета административного округа на строительство жилого здания	проектную документацию на воздвигаемое здание с указанием даты его ввода в эксплуатацию
Официальный нормативный акт	содержащий способ исполнения обязательства по передаче готового жилья, которое он возлагает на себя договором купли-продажи и договор о предоставлении денежных средств на строительство жилого здания

Процесс оформления

Законодатель установил порядок оформления регистрации договора переуступки, который разделен на определенные этапы.

Продавец должен следовать условиям выполнения каждого из них, чтобы сделка переуступки права требования обрела законную силу.

К ним относятся:

Осуществление проверки наличия разрешительных документов, которые должны быть у застройщика	и уведомление застройщика в письменной форме о намерении совершить сделку переуступки права собственности третьему лицу
Получение согласия второго супруга	выраженного в письменной форме, оформленное в нотариальном порядке
Обращение в банк с просьбой выдать согласие на совершение сделки	если предмет сделки переуступки куплен по программе ипотечного кредитования
Получение выписки из ЕГРП на квартиру	подлежащую к продаже по сделке переуступки
Составление договора сделки по переуступке права собственности на квартиру	осуществление регистрации в ФКП Росреестр договора переуступки и уплаты государственной пошлины

Сопутствующие документы

Как правило, регистрация договора осуществляется в продолжение 10-15 календарных дней. Она осуществляется на основании заявления и представленных документов.

В их число входит:

Паспорта участников сделки, удостоверяющие их личности	и согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи по схеме переуступки
Первоначальный договор, заключенный с застройщиком	и справка об отсутствии задолженности перед застройщиком
Договор перевода задолженности приобретателю квартиры	и согласие застройщика на совершение сделки купли-продажи, предусматривающей переуступку права требования
Согласие банка на совершение сделки купли-продажи	если квартира находится в залоге
Договор кредитования	если квартира приобретается по программе ипотечного кредитования
Закладная на квартиру	оформленная в установленном законодателем порядке

Образец договора цессии

Зачастую сделка купли-продажи на квартиры, которая находится в стадии строительства, стремится совершить лицо, вложившее в него некоторые инвестиции.

Он перепродает свое право на квартиру третьему лицу с целью возврата инвестиционных вложений и получения прибыли со сделки.

В соответствии с нормативами законодательных актов она оформляется договором цессии, который подписывается участниками сделки.

При составлении договора цессии необходимо учесть такие факторы, как условия первоначального договора купли-продажи квартиры, описание содержания уступаемого права, требования о сроке его исполнения и цене уступки права.

Помимо того в его содержании должна быть указана информация относительно:

Наименования документа	даты и места заключения договора цессии
Персональные данные участников сделки	и названия предмета сделки, его основных технических характеристик
Прав и обязанностей участников сделки переуступки	а также стоимости предмета сделки, который выставлен на продажу
Срока	в продолжение которого наступает право собственности
Ответственности участников сделки	которая возникает при нарушении какого-либо условия договора
Перечня документов	передаваемых приобретателю в ходе совершения сделки переуступки

Как правило, ответственность за предоставление неверных сведений возлагается на продавца, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором цессии.

Норма закреплена положениями статьи 390 Гражданского кодекса. Он должен быть составлен в письменной форме, заверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в ФКП Росреест.

Возможно ли сделать это самостоятельно

Сделку переуступки, ввиду несложности процедуры, можно провести самостоятельно без участия юриста.

Обязательным условием является соблюдение нормативов законодательных актов, поэтому продавец должен их внимательно изучить.

Также он может обратиться к опытному юристу для получения консультации по интересующим его вопросам.

Мера направлена на предотвращение финансовых убытков, которые возникают в ходе совершения сделки переуступки.

Особенности расчета

Как правило, денежные операции, связанные с платой за продаваемую квартиру осуществляются вслед за регистрацией в ФКП Росреестр.

Расчет может быть произведен как в наличной форме, так и в безналичной. Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку.

Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом.

Возникающие подводные камни

Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения.

Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение.

Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства.

Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца.

Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.

В сложившейся ситуации граждане не могут вернуть вложенные в него денежные средства, тем более продать приобретаемую недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела практически становится невозможным получение письменного согласия застройщика на совершение сделки переуступки.

Что, безусловно, создает неблагоприятную обстановку для продавца, желающего продать право требования.

Если у него есть задолженность по оплате, то застройщик вряд ли выдаст справку, подтверждающую отсутствие долга продавца перед ним. Без нее ФКП Росреест не осуществляет регистрацию договора переуступки.

Немаловажное значение имеет состояние рынка первичной недвижимости, динамика роста цен на первичное жилье.

Нужно учесть, что одной из значимых проблем стало падение цен на рынке недвижимости, что повлекло за собой их несоответствие рыночной стоимости квартиры недостроенного жилого здания.

В последние годы распространились мошеннические действия, напрямую связанные с продажей права требования одновременно нескольким лицам.

При этом законной сделкой признается первая сделка, а остальные переходят в категорию недействительной с признанием заключенного договора цессии ничтожной.

Действия для снижения рисков

В сущности, сделка переуступки квартиры в строящемся здании, предполагает обретение права требования, а не готовую квартиру. Что, безусловно, налагает на ее участников определенную меру ответственности.

Каждый из участников сделки подвергается риску, связанному с финансовыми вопросами.

Меры, позволяющие снизить риски:

Застройщик должен принять активное участие	в совершении сделки переуступки, что позволит ему обезопасить себя от финансовых потерь
Приобретатель должен тщательно проверить разрешительные документы на строительство жилого здания	чтобы оградить себя от непредвиденных последствий
Продавец может столкнуться с ситуацией задержки оплаты	во избежание чего он может воспользоваться услугой банка по предоставлению ячеек либо аккредитивов

Застройщик имеет право истребования процентных начислений в размере 5% от разницы стоимости, если продавец повысит установленную первоначальным договором цену.

И в заключение необходимо заметить, что предмет сделки переуступки подлежит налогообложению. С продавца изымается налог НДФЛ, размер которого составляет 13%.

Чтобы снизить его можно воспользоваться налоговым вычетом, предусматривающим обложение налогом разницы между реальной стоимостью квартиры и вычетом. Собственно он и является полученным продавцом доходом.

domdomoff.ru

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Основные риски по договору цессии Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю». Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме. 1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Оформление переуступки квартиры в строящемся доме

Внимание

На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья. Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть.

Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль. Минусы Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком.

Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в россии

Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:

• паспорта сторон;
• первичное соглашение;
• согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
• справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
• выписка из ЕГРП;
• согласие супруга на проведение сделки

Оформляют договор — Регистрируют соглашение в госорганах Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор.

Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Важно

На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства. Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.

Что это такое Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу. Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.

Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы

Инфо

Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность. ✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи. Вернуться к содержанию ↑ Видео Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Как заключается договор переуступки прав? Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.
Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-37-16 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб 113 — все регионы РФ. 4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать. Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований).
   Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку. Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом. Возникающие подводные камни Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения.
Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение. Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства. Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца. Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

plusbuh.ru

Как оформить переуступку квартиры

Популярность первичного жилья (квартиры в новостройках) объясняется достаточно легко. Во-первых, можно приобретать недвижимость с любыми вариантами отделки, во-вторых, сумма вложений в благоустройство многократно меньше, чем при ремонте вторичного жилья после покупки. Можно приобрести жилье еще на этапе строительства: этот вариант является прекрасной инвестицией (на этапе строительства условный квадратный метр жилья на 10–20% дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию), но очень часто при покупке такой недвижимости фигурирует понятие не покупка, а «переуступка» квартиры. В чем смысл и особенности такого способа приобретения квартиры?

Что такое переуступка квартиры

Переуступка квартиры (цессия — на юридическом языке) — это уступка права собственности на недвижимое имущество: право собственности должно подтверждаться соответствующим документом — договором между строительной компанией и дольщиком (частным инвестором). В таком договоре оговорены права и обязанности сторон, в том числе, и право (возможность) передачи этих прав и обязанностей новому дольщику (инвестору). Если строительная компания такого разрешения на передачу (переуступку) жилья не дает, квартиру на этапе строительства продать невозможно.

Рассматривая, что такое переуступка квартиры, нужно понимать — почему собственник продает недвижимость до завершения строительства. Причин для этого может быть несколько:

• У собственника изменились инвестиционные планы: проект перестал интересовать, и он нашел более выгодное вложение денег (изначально квартира рассматривалась как выгодное капиталовложение, но не как объект проживания в дальнейшем).
• Собственник достиг основной цели: рост цен на рынке первичного жилья позволяет получить ту финансовую выгоду, которая была запланирована.
• Собственник увидел недочеты в строительстве (например, есть риск замедления темпов строительства, «замораживание» объекта на неопределенный срок), и собственник стремится вернуть вложенный капитал.
• Срочно потребовались деньги для других целей.

В большинстве случаев приобретение квартиры с целью дальнейшей переуступкой прав на нее — это способ заработать на: многолетний рост цен на жилье в новостройках гарантирует капитализацию первоначальных вложений. Поэтому приобретение такой недвижимости не должно настораживать: крайне редко встречаются случаи обмана, которые не сложно избежать, если знать — как оформлять переуступку квартиры, и на что обращать внимание.

Особенности процедуры переуступки квартиры

Особенность 1

Первая особенность, которая отличает обычную покупку квартиры от переуступки, это содержание договора между строительной компанией и старым дольщиком (продавцом, у которого вы приобретаете права на строящуюся квартиру). В нем должны быть оговорены:
Какой документ оговаривает переуступку квартиры
Возможность переуступки по срокам, размер оплаты по договору и порядок расчетов
Какие потери (затраты) продавца и покупателя предусмотрены в случае переуступки
Схема возвращения вложенных средств, если вы планируете расторгнуть в будущем договор с компанией-застройщиком.

Почему на эти пункты важны: договор переуступки несет определенные риски. Например, при расторжении договора второй инвестор (дольщик, собственник) получит только ту сумму, которая была внесена первым дольщиком. Более того, застройщик может оговорить в своем договоре о штрафных санкциях, если расторжение договора произойдет по вашей инициативе (вине).

Особенность 2

Договор переуступки прав на квартиру необходимо заверять нотариально и регистрировать. Это и требование законодательства, и надежная страховка для себя. Третья особенность — обеспечение прозрачной и надежной схемы расчетов с продавцом: наличный расчет или банковская ячейка — не самый лучший способ подтвердить передачу денег. Юристы и риелторы рекомендуют переводить деньги на расчетный (или банковский) счет продавца: вы всегда сможете доказать, что являетесь законопослушным гражданином.

Особенность 3

При переуступке квартиры новый собственник получает в полном объеме не только права, но и обязанности прежнего владельца (продавца). Застройщики это оговаривают в своих договорах, и новый дольщик вынужден выполнять все существующие до переуступки условия договора с застройщиком.

После того, как разобрались с тем, что такое переуступка квартиры и особенностями процедуры, будущему покупателю следует знать о порядке оформления квартиры, которая находится в строящемся доме.

Оформление переуступки квартиры

Как оформлять переуступку квартиры? Правильным и грамотным действием в этом случае будет обращение к юристам и риелторам, которые работают в этом направлении: вам помогут решить те проблемы, с которыми сталкивается покупатель впервые.

Сам алгоритм действий достаточно простой, но требует определенных знаний и внимания. Если вы собрали о застройщике максимум информации (опыт строительства предыдущих объектов, отзывы собственников квартир на таких объектах), вас устраивает сама квартира и район, необходимо выполнить несколько основных шагов.

Шаг первый

Изучаете договор между застройщиком и собственником приобретаемой квартиры. Это лучше поручить юристу: без знания особенностей законов и хитростей юриспруденции, вы можете оказаться в невыгодном положении.

В договоре могут быть нюансы. Например, первый дольщик (продавец) возложил на покупателя максимум финансовых обязательств, и в инвестиционном договоре оговорено, что штрафные санкции или расходы за переоформление документов лягут на нового владельца квартиры. Если договор изучаете вместе с юристом, такие затраты могут быть предметом торга с продавцом — их можно разделить в соотношении 50/50 между сторонами, участвующими в переуступке (между продавцом и покупателем).

Шаг второй

Заблаговременно ставите в известность застройщика о своих намерениях. В противном случае, застройщик может вас оштрафовать за несвоевременное уведомление, а при приемке квартиры — создать массу проблем.

Шаг третий

Запросите у застройщика всю документацию, которая подтверждает факты оплаты (полной или частичной) предыдущим дольщиком (продавцом). Такими документами являются акты сверок или взаиморасчетов. Это поможет определиться с вашими обязательствами перед застройщиками в будущем и материальными расчетами с продавцом.

Достаточно часто на квартиры в строящихся домах оформляют ипотечные договора. В этом случае в процесс переуступки включается и банк, который выдал кредит: вы столкнетесь с тем, что имущественные права на жилье принадлежат банку. Это не является препятствием для переуступки, если:
есть генеральный договор или соглашение (и они в полном объеме выполняются) между банком и застройщиком
в договоре переуступки будет указано три стороны, одной из которых будет застройщик (вы получаете гарантию, что недвижимость не находится в залоге).

Шаг четвертый

Подготовьте и подайте нотариусу необходимые документы, а договор переуступки изучайте с юристом: это поможет избежать неприятностей в будущем (например, расторжения договора или судов).

Шаг пятый, и очень важный

Зарегистрируйте договор в управлении государственной регистрационной службы: без государственной регистрации договор не имеет юридической силы. Застройщик без зарегистрированного договора просто не передаст вам в собственность готовую квартиру после завершения строительства.

Вывод
Не следует пугаться необычной формулировки «переуступка квартиры»: процедура вполне законная, хотя и сопровождается определенными особенностями механизма осуществления такого действия. Воспользуйтесь услугами юристов и риелторов — они возьмут на себя весь груз забот, и помогут в оформлении квартиры на ваше имя.

journal.regionalrealty.ru

Договор цессии (переуступки прав) в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

infonedvizhimost.com

боремся с сомнениями – Необходимые документы для оформление квартиры в строящемся доме

м. Автово

м. Адмиралтейская

м. Академическая

м. Площадь Александра Невского

м. Балтийская

м. Большевиков пр.

м. Василеостровская

м. Горьковская

м. Гостиный двор

м. Гражданский пр.

м. Девяткино

м. Достоевская

м. Улица Дыбенко

м. Елизаровская

м. Звездная

м. Кировский Завод

м. Комендантский пр.

м. Крестовский остров

м. Купчино

м. Ладожская

м. Ленинский пр.

м. Лесная

м. Лиговский пр.

м. Ломоносовская

м. Маяковская

м. Международная

м. Московская

м. Московские ворота

м. Нарвская

м. Новочеркасская

м. Обухово

м. Озерки

м. Парк Победы

м. Парнас

м. Петроградская

м. Пионерская

м. Площадь Восстания

м. Площадь Ленина

м. Площадь Мужества

м. Приморская

м. Пролетарская

м. Проспект Ветеранов

м. Проспект Просвещения

м. Рыбацкое

м. Старая Деревня

м. Удельная

м. Фрунзенская

м. Черная речка

м. Чернышевская

м. Электросила

м. Политехническая

м. Выборгская

м. Невский проспект

м. Чкаловская

м. Спортивная

м. Садовая

м. Сенная

м. Спасская

м. Владимирская

м. Обводный канал

м. Волковская

м. Бухарестская

м. Технологический институт

м. Пушкинская

м. Звенигородская

м. Проспект Славы

м. Дунайская

м. Шушары

м. Новокрестовская

м. Беговая

м. Театральная

м. Горный институт

м. Юго-Западная

м. Путиловская

spbhomes.ru