Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.

Покупка жилой недвижимости на первичном рынке Москвы — довольно рискованное дело. Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.

Для многих рынок новостроек является единственной платформой, где можно приобрести квартиру. Причина в том, что стоимость квадратного метра, особенно на начальных стадиях строительства жилых комплексов, на порядок дешевле, нежели в готовых домах. Однако риски здесь гораздо выше, чем на «вторичке». «Прежде всего, нужно посмотреть, кто строит дом. Если вы хотите, чтобы купленные метры стали вашими, репутация застройщика должна быть для вас первым и самым важным вопросом», — объясняет первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. Потенциальный покупатель должен проверить, как долго компания работает на рынке. Если в портфеле застройщика нет ни одного полностью выполненного проекта, то рисковать деньгами в этом случае не стоит. Обратите внимание не только на то, сколько у компании сданных госкомиссии домов, но и сколько строится. Если строится только этот дом — есть смысл задуматься, нет ли у девелопера проблем с оборотными средствами… Также имейте в виду, что собственные производственные мощности, подрядные организации — все это знак того, что девелопер держит весь строительный процесс под контролем.

Очень важный вопрос, по какому принципу будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Наиболее безопасный способ — договор долевого участия. В этом случае на вашей стороне закон, который защищает права дольщика. По 214-ФЗ исключены повторные продажи, караются штрафом задержки строительства и т.п. Впрочем, договор хоть и серьезное дело, но от неблагонадежности компании-застройщика не убережет. Как поясняет Артем Эйрамджанц, именно поэтому вопрос репутации застройщика становится главным при покупке квартиры в новостройке. По его словам, необходимо посетить главный офис девелопера, посмотреть условия работы сотрудников, оформление клиентской зоны. Как отмечает эксперт, если организация действительно серьезная, то она вкладывает значительные средства в оборудование офиса, которое прослужит ей долго. «Такая фирма не съедет из здания за одну ночь с деньгами обманутых дольщиков», — уверяет он.

Среди остальных, но не менее важных, показателей надежности — аккредитация строящегося объекта у банков. Вам нужно оценить готовность финансовых структур предоставлять ипотечные кредиты потенциальным покупателям квартир в проектах данного застройщика. Перед тем, как стать партнером девелопера по определенной новостройке, банк тщательно изучает всю документацию, финансовое состояние и операционную деятельность компании. Такая процедура длится долго, далеко не все застройщики успешно ее проходят. Однако если «добро» банка получено и есть положительное решение о кредитовании квартир, значит финансовая структура застройщику доверяет и риски столкнуться с недостроем минимальны. «Компания, с которой работают по ипотеке сразу несколько крупных банков, имеет высокую степень надежности», — говорит представитель ГК ПИК.

Далее эксперты советуют провести анализ рынка новостроек того района, где вы собираетесь приобрести жилье. Если стоимость, выбранного объекта, подозрительно меньше, чем у конкурентов, это должно насторожить покупателя. Необходимо внимательно ознакомится со всей проектной документацией и узнать в чем кроется подвох.

Помимо недостроя, бывает долгострой. Если вы не хотите ждать годами ключей от квартиры, нужно понимать, что существуют разные технологии строительства. К примеру, современный панельный дом в среднем строится от шести месяцев до года, такие дома сдаются под чистовую отделку или уже с готовом ремонтом. Монолитные дома имеют больший срок строительства, а ремонт предполагает гораздо больших вложений, так как такие квартиры придется еще доделывать, в том числе, к примеру, выравнивать стены.

Несмотря на все вышеперечисленные сложности, у покупки квартиры в новостройке есть огромные плюсы. Как отмечает Артем Эйрамджанц, главный плюс такой покупки — цена. «В строящемся доме можно приобрести квартиру значительно большей площадей, чем за те же деньги в готовом доме», — замечает он. Кроме того, специалист напоминает, что первичный рынок дает большие возможности выбора. «Можно выбрать подъезд, этаж, подходящую планировку, необходимую сторону света», — уточняет первый вице-президент ГК ПИК .

Квартира в новостройке — это новые современные коммуникации, утепленные внешние стены, пластиковые стеклопакеты и энергоэффективность. «ГК ПИК во всех новостройках использует двойные стеклопакеты из немецкого профиля КВЕ с применением современного i-стекла, до 90% сдерживающего тепло, — напоминает представитель компании, — Стеклопакеты производятся и устанавливаются в стеновые панели прямо на заводе квалифицированными рабочими, прошедшими сертификацию, что гарантирует качество сборки и герметичность швов».

Положительная сторона такой покупки — новая современная среда обитания. Приобретая квартиру в полноценном новом районе, вас будет окружать современная качественная инфраструктура, с новыми детскими садиками, школой, поликлиникой, паркингами, магазинами на первых этажах зданий. Ведь комплексная застройка — обязательное условие возведения всех новых жилых микрорайонов. По словам Артема Эйрамджанца, ГК ПИК не только возводит инфраструктурные объекты, но и оборудует их «под ключ», в том числе школы и детские сады. «Стараемся сделать так, чтобы наш сад или школа были лучшими в районе», — говорит он.

Особое значение серьезные застройщики уделяют благоустройству территории. В компании ГК ПИК даже собирают пожелания жильцов: как должны выглядеть дворы и детские площадки в жилых комплексах.

Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть предельно внимательным, учитывать все вышеуказанные нюансы, и тогда в ближайшее время вы станете счастливым обладателем ключей от долгожданной квартиры.

realty.rbc.ru

9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры.

Последнее обновление: 26-02-2018

Предыстория: знакомый купил несколько лет назад землю, уже построил не большой дом, провел электричество и т.д. На днях звонит и говорит, что оказывается, по документам в администрации, его участок расположен совсем в другом месте. Что-то напутали. Теперь разбирается, а иначе может вообще остаться без всего. И главное, никто за это не отвечает.

С покупкой земли не приходилось сталкиваться, но что касается квартиры, то тут тоже хватает различных нюансов о которых не помешает знать.

Содержание статьи:

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Смотрим какой заключается договор

Есть федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по которому строительные компании должны оформлять договоры участия в долевом строительстве, но так происходит далеко не всегда. Могут предложить заключить предварительный договор, договор уступки права требования, договор инвестирования, да мало ли какой еще.

Договор может даже носить название «участия в долевом строительстве», но в Росреестре регистрироваться он не будет. Как следствие, для покупателя возрастают риски не получить квартиру или назад деньги в случае каких-либо проблем у застройщика.

Оплата без подтверждающих документов

Сейчас люди поумнели, но несколько лет назад не редко можно было прочитать в новостях и о таких случаях. Честно говоря, не представляю, что же должен такого сказать продавец, чтобы люди соглашались отдавать деньги без документального оформления.

У застройщика нет всех необходимых документов или разрешений на строительство

Расчет в данном случае на то, что когда дом уже будет частично построен, а квартиры распроданы, то в гос. органах решится данный вопрос проще. Но, как показывает практика, не всегда это удается. Стройку могут заморозить на неопределенный срок, либо строительная компания обанкротится.

Квартира продается несколько раз

Данный способ возможен когда договор не зарегистрирован. На ранней стадии строительства квартира продается несколько раз. К примеру, квартира передается поставщику материалов в счет оплаты будущих поставок, а он в свою очередь продает данную квартиру дальше. Если же поставщик срывает сроки, то договор между поставщиком материалов и застройщиком может стать недействительным, как результат застройщик начинает опять продавать те же самые квартиры, но уже кому-то другому.

Продается чужая квартира

Арендуется квартира, документы подделываются. После этого квартира продается по привлекательной цене одному или нескольким клиентам, продавцы получают аванс и исчезают. Также квартира может быть продана по поддельной доверенности или свидетельству о смерти.

Такого рода обман становится возможным в большинстве своем из-за невнимательности покупателя ( деньги передаются без оформления, документы не проверяются).

Встает вопрос, а как же проверить документы при покупке квартиры самостоятельно?

Проверить у собственника паспорт, а у военнослужащего удостоверение личности и справку о том, что он прописан на территории воинской части. Не исключена возможность, что перед вами человек похожий на хозяина квартиры, а паспорт получил на основания заявления об утрате.
При возможности, проверьте продавца в различных базах (ГУВД, ЕГРП, нарколога и т.п.).
Проведите проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед окончательным решением и передачей денег нужно обязательно посмотреть оригиналы всех документов.
Проверьте историю квартиры. Если она продавалась много раз, от сделки лучше отказаться, так как если были нарушены чьи-то права, то каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной в течение срока исковой давности.
Поговорить с соседями. К примеру с бабушками возле подъезда. От которых можно получить много полезной информации, которая может уберечь от опасной сделки.
Некоторые вещи, может грамотно выяснить только специалист. К примеру, юридические запрещения на квартиру. Но если выполнить проверку по первым пяти пунктам, от большей части проблем можно таким образом застраховаться.

Придется доплатить

Главное правило при покупке квартиры:

Прежде чем что-либо подписать — нужно внимательно прочитать

В договоре должно быть четко прописано, кому и сколько вы должны заплатить, а также условия изменения цены. Иначе, в один прекрасный день можно узнать что из-за плохих погодных условий в Африке цена за квадрат выросла и нужно доплатить.

Качество квартиры не соответствует условиям договора

При подписании акта приема-передачи квартиры ее качество может не соответствует условиям прописанным в договоре.

Так как по закону гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав устанавливается договором и не может быть меньше 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, должен быть не менее 3-х лет. Начинается отсчет со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Сделать можно следующее:

до подписания акта передачи квартиры потребовать от строительной компании составления акта о несоответствие
отказаться от подписания акта
потребовать безвозмездно устранить недостатки (в разумный срок), которые привели к ухудшению качества квартиры или которые делают ее непригодной для проживания
требовать соразмерно уменьшить цену квартиры
требовать возмещения денежных средств потраченных на устранение недостатков

В случае, если застройщик отказывается отказывается устранять в разумные сроки существенные недостатки, то покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Оплатите коммунальные услуги

Часто, при продаже квартиры покупателю пытаются передать не только ключи, но и долги по коммунальным услугам. В данном случае стоит помнить, что по жилищному кодексу (ст. 153) обязанность оплаты коммунальных услуг наступает с момента возникновения права собственности.

Сроки передачи квартиры затягиваются

В данном случае застройщик предложит внести изменения в договор и сообщить об этом должен по закону заранее, а покупатель может в свою очередь потребовать уплату неустойки.

Выше перечислены далеко не все нюансы связанные с безопасной покупкой квартиры. Ниже очень показательный сюжет чем может обернуться небрежность и невнимательность в данном вопросе.

Дополнительный способ себя обезопасить при покупке квартиры — это сделать титульное страхование или иначе называет страхование рисков утраты права собственности.

В комментариях буду рад вашим дополнениям.

P.S. Не забудьте, после покупки квартиры можно вернуть 13% от ее стоимости с помощью имущественного вычета.

Читайте как заполнить декларацию 3НДФЛ и получить вычет.

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Нюансы на которые следует обратить внимание

Оцените статью: 4.8 (96%) 10 votes

moi-ipodom.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

При покупке квартиры в новостройке нужно быть осторожным и внимательным. Что нужно проверять перед покупкой, и что свидетельствует о ненадежности фирмы-застройщика?

Наиболее спокойными могут быть те, кто покупает квартиру в новостройке в ипотеку. В этом случае банк сам будет заинтересован в надежности застройщика и не спустит с него глаз. Но и самому покупателю нужно быть внимательным. Что же нужно знать о застройщике, прежде чем заключить договор?

Проверьте разрешение на строительство многоквартирного дома. Здесь Вас могут ожидать два сюрприза. Во-первых, отсутствие этого документа и заверения застройщика в том, что все согласовано, а разрешение будет оформлено задним числом. Во-вторых, Вам могут предъявить совершенно другой документ. Также нужно проверить, есть ли у застройщика право за этот земельный участок. Отсутствие любого из этих документов может стать основанием для «заморозки» строительства, может затянуть сдачу дома и оформление права собственности.

Застройщик обязан представить по требованию покупателя учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, а при наличии — аудиторское заключение за последний год.

Нужно обязательно узнать, работает ли строительная организация в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Он дает немалые гарантии дольщикам в случае «заморозки» строительства, просрочки и т. д. Таким договором пользуются около 30% компаний. Важно знать, что договор долевого участия после подписания должен пройти регистрацию в Управлении Росреестра. В противном случае договор считается недействительным. Если Ваш застройщик предлагает заключить иной договор, следует тщательно взвесить риски. К примеру, вступление в строительный кооператив подразумевает, что член кооператива несёт ответственность по долгам кооператива.

Требуйте от застройщика точного и подробного описания квартиры. А именно: номер этажа, расположение на лестничной клетке, площадь и т. д. Важно предусмотреть в договоре порядок определения стоимости квартиры в случае, если её площадь по обмерам ПИБ будет отличаться от площади, указанной в договоре: к примеру, в площадь квартиры будет включена площадь лоджии. Зачастую застройщик требует доплату за такие метры по рыночным ценам.

Определите точную цену квартиры. Она будет фигурировать в претензии, если стройку «заморозят», или при подсчете размера компенсации за просрочку.

Требуйте точной даты сдачи дома. Это не позволит уйти от выплаты компенсации при просрочке.

Не следует приобретать квартиру, если:

— многократно менялись сроки строительства жилого дома;

— происходила частая смена застройщика;

— компания предлагает квартиру значительно дешевле, чем аналогичные квартиры в этом районе города;

— компания предоставляет неточную или недостоверную информацию об объекте строительства или отказывается давать подробные разъяснения по предмету будущей покупки;

— застройщиком выступает гражданин или индивидуальным предприниматель;

— застройщик требует оплаты приобретаемой квартиры до регистрации договора долевого участия в Управлении Росреестра;

— в договоре не указана ответственность компании-застройщика за срыв сроков передачи квартиры участнику долевого строительства;

— Вам предлагают подписать иную форму договора-займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.

vashadres.spb.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? на Kazned.ru

Однако доля риска при приобретении такого жилья очень высока, более того: иногда покупатели сталкиваются с откровенным мошенничеством. Разберемся, как приобрести квартиру в новостройке, чтобы она не превратилась в тягость.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка такого жилья предполагает заключение контракта еще на стадии возведения дома. Чем раньше документ подписан, тем стоимость жилья ниже. Параллельно существенно возрастают риски того, что дом может стать долгостроем, еще хуже — превратится в «замороженный» объект.
Учитывая важность и высокую стоимость приобретения, лучше не экономить и воспользоваться услугами профессиональных юристов. Специалисты тщательно проверят все бумаги и проведут сопровождение купли-продажи.

Схемы оформления покупки квартиры в новостройке

ДДУ – это самый распространенный сегодня способ продажи квартир. Здесь в обязательном порядке имеется государственная регистрация сделки, что обеспечивает дольщику гарантию на случай банкротства застройщика.

Договор уступки прав требования – соглашение между покупателем и компанией-застройщиком, он тоже идет с государственной регистрацией. Такая сделка не требует полного объема выплат и дает возможность переводить платежи в соответствии с составленным графиком.

Договор паевого накопления предполагает реализацию в будущем жилищного кооператива владельцами. Схема заманчивая, но есть и минус – нет госрегистрации.

Нередко застройщики придумывают свои схемы, это могут быть продажи акций с последующим обменом их на квадратные метры, предварительная продажа с внесением всей суммы, предложения о совместном инвестировании в строительство. Все эти схемы считаются незаконными. При попытке продавца предложить что-то подобное сотрудничество рекомендуется приостановить, а еще лучше — обратиться в правоохранительные органы.

Опасности

Подводных камней при покупке жилья в новом жилом доме может быть огромное множество. В перспективе они не только способны затянуть момент сдачи жилья, но и оставить покупателя ни с чем.

Самые распространенные угрозы:
•   долгострой;
•   низкое качество строительства и использование дешевых материалов;
•   нарушение законов в части санитарной и пожарной безопасности;
•   проблемы с коммуникациями;
•   отсутствие застройщика в госреестре;
•   земельный участок имеет другое назначение.

И это не самое страшное, что может случиться, откровенное мошенничество – вот, чего следует опасаться в первую очередь.

Самое распространенное – затянувшееся строительство. Застройщик прокручивает на стороне деньги покупателей, а потом выдвигает новые требования. Причины могут быть самые разные: подорожавший стройматериал, новые налоговые законы, инфляция. Еще одна распространенная схема — корреляция стоимости и срока сдачи жилья. Это может привести к тому, что фиксированная стоимость увеличится в несколько раз. Иногда застройщики требуют приобретения дополнительных услуг в виде страховок или сотрудничества только с определенным риелторским агентством.

В большинстве случаев все эти проблемы вызваны исключительно юридической неграмотностью и нежеланием платить деньги профессиональным риелторам. Во время судебных разбирательств судьям приходится удивляться наивности взрослых людей.

Как обезопасить себя?

Подстраховаться на «все сто» невозможно, однако минимизировать риски вполне реально. Сперва следует лично посетить строительную площадку, можно взять с собой знакомого строителя, который бы изучил все нюансы. Изучите историю застройщика, задавайте вопросы в социальных сетях. Также проведите анализ всех доступных документов. Важно обращать внимание и на поведение продавца: агрессивная реклама и предельно низкие цены должны настораживать.

Особенно осторожными должны быть те, кто покупает жилье на уровне котлована. Стоимость таких квартир существенно ниже, но риски намного выше. Случаи, когда строительство дома оказывалось замороженным, а вкладчики оставались без денег, встречаются с завидной регулярностью, и таких инцидентов не становится меньше! Впрочем, дома, которые находятся на финишном этапе, тоже нуждаются в проверке, здание просто могут не подключить к коммуникациям, что не позволит в него вселиться.

Прием квартиры в новостройке

Казалось бы, наступил самый долгожданный момент, и все худшее давно позади. Важно знать, что с момента сдачи квартиры до подписания акта приема по закону может пройти до трех месяцев. За это время должна быть полностью согласована планировка, получен технический паспорт в БТИ.

Прежде чем поставить свою подпись под актом, квартиру следует тщательно проверить на наличие дефектов. Ни в коем случае не подписывайте документы при обнаружении таковых. Часто застройщик убедительно просит подписать все бумаги, а недочеты обещает исправить в самые короткие сроки. Имеете в виду, что этот «кратчайший срок» может затянуться на несколько лет. Более того: при обнаружении недочетов покупатель имеет право на снижение стоимости квартиры. Иногда случается и так, что «косяки» проявляются уже после заселения. На этот случай у покупателя должна быть гарантия, где застройщик несет обязательства на протяжении нескольких лет.

Не забывайте также при покупке квартиры в новостройке о Федеральном Законе №214. Этот закон, конечно, не предусматривает всех возможных сценариев, но существенно увеличивает степень ответственности компании-застройщика. В свою очередь, покупатель тоже не должен проявлять беспечность, тщательно взвешивать все «за» и «против» и не скупиться на услуги юристов.

kazned.ru

Покупка квартиры в строящемся доме, в денежном выражении, всегда выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.

Но, в отличие от покупки готового жилья, приобретателям квартир в новостройках нужно готовиться платить не только деньгами, но и терпением и нервными и временными затратами. Как показывает практика, необходимо также запастись хотя бы минимальным багажом юридических знаний, в противном случае можно стать жертвой недобросовестных застройщиков, которые захотят дополнительно заработать на вашем желании иметь крышу над головой.

Покупка квартиры на вторичном рынке также, безусловно, является рискованным мероприятием. Необходимо тщательно проверять документы на квартиру, чтобы не купить жилье с «обременением» в виде временно выписанного жильца, который, к примеру, находится сейчас в армии или в «местах не столь отдаленных» и по возвращении будет иметь право вселиться в вашу квартиру и проживать в ней. Кроме того, с должным вниманием нужно отнестись и к договору купли-продажи, как к предварительному, так и к основному. Прежде, чем подписывать договор, нужно его внимательно прочитать и изучить, чтобы все условия сделки удовлетворяли вашим интересам.

Но если с оформлением прав на квартиру во вторичном рынке более или менее все понятно — после заключения договора купли-продажи происходит государственная регистрация и вы получаете свидетельство — документ, подтверждающий ваше право собственности на имущество, то с оформлением прав на строящееся жилье не все так гладко и легко.

Можно столкнуться с ситуацией, когда оформление права собственности длится не один месяц и удается его оформить только в судебном порядке. Кроме того, застройщик может выдвинуть ряд условий, которые вы должны выполнить, в обмен на ключи. В противном случае, по уверениям застройщика, можно лишиться квартиры. А ведь вы ее так долго ждали, да и цена на нее в достроенном виде существенно отличается от той, за которую вы ее приобрели на стадии фундамента.

Мы будем разбираться, как себя обезопасить при покупке квартиры в новостройке, как с наименьшими потерями и затратами сил и средств оформить свои права на имущество, о правах и обязанностях застройщика, управляющей компании, товариществ собственников жилья, и конечно владельцев квартир. Читайте каждую неделю на нашем сайте советы и комментарии адвоката Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Светланы Жмурко.

История 1. Еще не живем в квартире, а долг за коммуналку — растет

После того, как дом будет достроен, пройдет еще несколько месяцев, до того, как его жильцы смогут стать полноправными хозяевами своих квартир.

Но, несмотря на то, что собственность на квартиры еще не оформлена, будущим владельцам выдвигаются требования по оплате коммунальных платежей. Да не за один месяц, а за несколько. Такая же ситуация возникла и у нашего героя.

В 2010 году семья Сергея Глухова (имя и фамилия изменены) заключила договор соинвестирования строительства квартиры в подмосковной новостройке. После того, как дом был сдан в эксплуатацию, Сергея вызвал представитель застройщика и объявил, что пришло время подписывать акт приемки квартиры и оплачивать коммунальные платежи за прошедшие несколько месяцев и за два месяца вперед. После того, как была озвучена сумма, Сергей был шокирован. Он никак не ожидал, что нужно оплачивать какие-либо коммунальные платежи до того, как он стал полноправным собственником квартиры. Для того, чтобы построить квартиру в новом доме и разъехаться с родителями, Сергей взял кредит. Выплаты по кредиту были приличными, да и в семье не так давно родился ребенок, поэтому денег, на дополнительные траты, практически не было. Свои мысли на этот счет он изложил представителю застройщика и объявил, что ничего оплачивать он не намерен до момента получения им свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.

Спустя несколько месяцев, Сергей получил повестку в суд. Туда обратился застройщик с иском о взыскании с Глухова Сергея задолженности по оплате коммунальных услуг, а также пени за пользование чужими денежными средствами.

Суд рассмотрел данное гражданское дело и вынес решение о взыскании с Сергея суммы задолженности по оплате коммунальных платежей, но не за весь период, а с момента подписания им акта приемки квартиры.

Комментарий адвоката Светланы Жмурко:

— По закону граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в случае принятия от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.

При этом следует обратить внимание на то, что обязанность по оплате коммунальных платежей возникает после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если, в случае с Сергеем, дом был сдан в эксплуатацию и им был подписан передаточный акт, значит, именно с этого момента у него возникла обязанность по оплате коммунальных платежей.

До подписания передаточного акта на квартиру обязанность по оплате коммунальных платежей может возникнуть в силу договора, который заключается между застройщиком и будущим владельцем квартиры. Поэтому очень важно внимательно читать условия договора перед тем, как его подписывать, а лучше всего при возникновении любых сомнений обращаться за консультацией к адвокату.

www.kp.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны. Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка. Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры. Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать. Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

мошеннические, преступные намерения продавца;
безграмотность и халатность покупателя;
навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ahrfn.com

Как обезопасить себя при покупке квартиры — возможные риски

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.
Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

В случае банкротства застройщика взыскание может быть направлено именно на дом, который будет выставлен на продажу.
Порядок заключения сделки
С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:
Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.
Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.
Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:
сведения о сторонах;
сведения о предмете договора;
цена;
права и обязанности сторон;
порядок и сроки исполнения договора;
порядок решения споров.
Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.
Список необходимой документации
Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.
Рекомендуем ознакомиться:
К данному перечню относятся следующие документы:
паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.
Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.
Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.
Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.
Если же продавец вовсе отказывается предоставлять данные документы на изучение, то он, скорее всего, является мошенником. Не стоит связываться с такими лицами, а уж тем более заключать с ними сделки.
Техника безопасности при покупке квартиры
Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.
Основные риски покупателя заключаются в следующем:
Покупатель может потерять деньги и не получить квартиру, если продавец окажется мошенником.
Покупатель может быть вынужден вести длительные судебные споры с третьими лицам, если продажа была осуществлена лицом, не являющимся легитимным собственником.
Регистрационный орган может отказать в постановке на учёт права собственности покупателя.
Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.
Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:
При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.
Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.
Необходимо потребовать у продавца, чтобы тот обеспечил выписку всех ныне прописанных в квартире лиц. Прописка сама по себе зачастую предоставляет человеку право проживания в соответствующей квартире.
Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.
Рекомендуем ознакомиться:
Основные правила авансирования сделки
В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.
Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.
Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:
Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.
Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.
Явные признаки опасности при покупке квартиры
Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.
К таким признакам относятся следующие обстоятельства:
продажа посредством представителя;
участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
нахождение продавца в браке или в разводе;
наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
неоформленная должным образом перепланировка;
долевое владение квартирой;
признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.
Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.
Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.
Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.
Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.
zhiloepravo.com