Может ли быть кадастровая стоимость выше рыночной и почему
Может ли быть кадастровая стоимость выше, чем рыночная цена объекта? На практике, такие ситуации встречаются достаточно часто, и это не особенно благоприятно для владельца недвижимости, так как налоговое бремя, возлагаемое на него, в этом случае ниже не становится.
Рыночная стоимость: что это, и для чего она нужна
Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день.
Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:
- купля-продажа;
- обмен;
- залог;
- оформление ссуды;
- дарение;
- завещание и т.д.
Важно! Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами.
Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства – давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.
Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.
Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна
Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.
Описание цены объекта в кадастре:
- применяется массовая оценка;
- ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
- процедура оценки регламентируется законом;
- применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
- основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
- стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).
От чего зависит кадастровая цена имущества:
- Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
- Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
- Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
- Цена земли, на которой находится жилплощадь.
- Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
- Местонахождение и общее число помещений в строении.
- Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
- Число этажей в здании.
Соотношение цен
Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?
Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.
По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.
Кадастровая цена не оказывает никакого воздействия на рыночную.
Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.
Используя классические методы, любой эксперт старается соблюдать все условия, т.к. именно он подписывает документы с финальным результатом, т.е. берет на себя практически всю ответственность.
Использование показателей
Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:
- вступления в обязательства по залогу;
- осуществления процесса приватизации;
- ипотечного кредитования;
- разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
- расчета имущественного налога и прочих сборов.
Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:
- изъятия квартиры для нужд государства;
- установления правоотношений по залогу или ипотеке;
- покупки или продажи недвижимого объекта;
- при банкротстве заемщика;
- для осуществления безвозмездных сделок;
- установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
- принятия решений, касающихся управленческой деятельности.
Превышение
Может ли цена квартиры в кадастре превысить ее же стоимость на рынке недвижимости? Да, рыночный показатель может быть ниже. Почему кадастровая стоимость идет на повышение?
Это возможно, если сам дом построен совсем недавно, при этом использовались современные материалы, закупленные по высокой цене, из них делалась кровля, ограждение стен, лифты и т.д.
В такой ситуации стоимость непосредственно постройки и самой жилплощади очень велика, и это объясняет высокую цену жилья в государственном кадастре. Оценка рыночной стоимости может находиться ниже, если район, в котором находится здание, не обладает должной популярностью и не пользуется особым спросом.
Еще один вариант – привязка и возведение жилья класса «люкс» в неинтересном, с точки зрения обычного покупателя, месте, где не развит привычный инфраструктурный комплекс, и не имеется транспортных линий в достаточном объеме.
Что делать, если кадастровая стоимость существенно превысила рыночную? Данное положение обычно не устраивает граждан, которые опасаются возникновения еще одного типа налогообложения.
Выяснив кадастровую стоимость квартиры и поняв, что она существенно превышает рыночный показатель, нужно без промедления сделать запрос актуальной справки о цене жилплощади на рынке недвижимости на период, которым датировано внесение изменений в базу государственного кадастра.
Вся суть заключается в том, что сопоставлять оценки можно лишь в случае, когда они производились в течение одного и того же периода. Как раз такой документ, то есть результат оценки стоимости квартиры на рынке, датированный тем же числом, что прописано в кадастре, будет являться основным неоспоримым фактом и для суда, и в судебном порядке оспаривания стоимости жилья, указанной в кадастре.
В течение шести месяцев со времени указания информации с итогами оценки в кадастре можно воспользоваться только составлением заявления в Росреестр, контролирующий подобные вопросы.
Если срок истек или после обращения был получен отказ, необходимо обратиться в суд. Сомневаться в этом вопросе не стоит, так как отстоять собственные права и платить меньшую сумму за собственную квартиру может каждый российский гражданин. Превышенная кадастровая стоимость непосредственно воздействует на размер налоговых выплат, и об этом следует помнить.
Кадастровая и рыночная цена имущества – абсолютно разные показатели. Стоимость объекта на рынке отображает общее восприятие и цену, близкую к действительности, тогда как кадастровый показатель является унифицированным, определяемым на продолжительный срок и не способным охватить воздействие огромной массы факторов.
kvadmetry.ru
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
Недвижимость всегда остается для граждан самым важным сегментом в отношениях на рынке. Все объекты недвижимого имущества находятся на контроле государства. Они подлежат строгому учету, с них в государственную казну перечисляются налоги от физических лиц. В связи с этим все вопросы, касающиеся недвижимости, регулируются на законодательном уровне.
Для совершения всех сделок необходимо знать стоимость земельного участка или квартиры. От ее размера будет зависеть сумма, которую может установить собственник.
Рыночная и кадастровая стоимость объектов важна при оформлении ипотечного кредита, она необходима, если возникают споры, которые решаются только в судебном порядке.
Что нужно знать
Понятие кадастровая стоимость появилось недавно. Но с его возникновением термин рыночной стоимости не перестал существовать. Рыночная стоимость знакома всем гражданам. Она играет большую роль для установления суммы сделок. Это вероятная цена, которая может быть установлена объекту на рынке недвижимости.
Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.
Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.
Процедура осуществляется только сотрудниками кадастровой службы в установленном законами порядке. При расчете стоимости в расчет берется целевое назначение объекта недвижимости. Полученные результаты вносятся в государственный реестр по кадастру.
Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:
- по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
- рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
- стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.
Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.
Необходимость установления
В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.
Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:
- если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
- при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
- в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
- для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
- для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.
Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.
Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной. Это соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка обусловлено тем, что РС устанавливается в зависимости от спроса на данные объекты. До 2012 года разница была очень большая.
Но с 2012 года стала проводится переоценка земельных участков для приближения их кадастровой стоимости к рыночной. Чаще всего стоимость по кадастру выше на 20-25%.
При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:
- если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
- при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
- если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.
Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе.
РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.
Может ли одна быть выше другой
Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.
Но чаще всего это не так, потому что кадастровую стоимость определяют массово. При этом индивидуальные особенности не учитываются.
В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.
Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.
Как происходит оценка недвижимости
Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.
Для этого используется несколько методов:
| Нормативный | Он основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе. |
| Сравнительный | Для расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли. |
| Для застроенных участков используется метод расследования | Такой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности. |
| Метод выделения | Он также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений. |
| Доходный метод | Он основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка. |
Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.
Гражданин может самостоятельно заказать услугу оценки земли в независимой оценочной компании. Для подачи заявки на выполнение услуги нужно обозначить причину, по которой необходимо провести оценку.
В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности. Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.
После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков.
При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения. После проведения обследования гражданину выдается отчет.
В нем должны содержаться:
- внешний вид участка и его характеристики;
- данные о владельце объекта;
- методика, по которой проводилась процедура оценки;
- итог с кадастровой стоимостью.
Стоимость проведения работ будет зависеть от площади земельного надела. Сроки выполнения устанавливаются до пяти рабочих дней.
На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру.
Что делать, если показатель завышен
Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.
В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.
Если у истца есть существенные доказательства того, что оценка была проведена неверно, чуд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону землевладельца.
Обращение в суд обусловлено еще и тем, что о повышенной стоимости гражданин узнает только в том момент, когда получает квитанцию об уплате налогов. Это происходит в конце года, а, следовательно, срок подачи заявления в комиссию по решению споров уже прошел.
Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.
Кадастровая и рыночная стоимость — важные показатели для всех владельцев земельных участков. Правильные оценочные данные помогают избежать лишних трат при уплате налогов.
1kvartirka.ru
Почему кадастровая стоимость квартиры или земли выше рыночной
Постоянно собственники имеют дело с такими понятиями, как стоимость имущества по кадастру или рыночным показателям. Речь идёт о недвижимости. Из-за появления таких понятий нередко возникают проблемы, и владельцы недвижимых объектов сталкиваются с трудностями относительно определения каждого варианта цены. Сложнее всего понять, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной?
Соотношение рыночной и кадастровой цен
В первую очередь необходимо понять, в чём разница между ценами по кадастру и установленными рынком. Если смотреть на это с точки зрения оценки недвижимости, то критерии практически идентичны, что в первом, что во втором случае. Однако это не значит, что никакой разницы между кадастровой стоимостью и рыночной определить нельзя. Выделяют такие требования к оценке, которые характерны для рыночной цены, но при этом не применяются для определения кадастровой цены.
Речь идёт о таких характеристиках объекта недвижимости, как свежий ремонт в квартире, насколько востребована применяемая планировка, каково расположение квартиры и многие другие подобные критерии. Они определяют именно рыночную цену, в то время как кадастровая стоимость зависит совершенно от других условий и больше опирается на характеристики строения в целом, его размеры и назначение. В этом и заключается отличие.
С учетом того, что рыночная цена охватывает гораздо больше характеристик объекта, она определяет более высокие показатели по сравнению с кадастровой стоимостью. Чаще всего те суммы, что предлагает рынок, выше тех, что указываются в реестре ГКН. Однако определяется конкретное соотношение этих двух видов цен, так как безосновательное превышение кадастровой стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности.
Стоимости квартир могут совпадать. Обычно это те объекты, которые расположены в домах, построенных десятки лет назад. В максимально новых постройках несовпадение цен может доходить до пятидесяти процентов.
Говоря о влияние одной цены на другую, можно отметить, что подобного воздействия не наблюдается. Результаты оценки для кадастра никак не смогут повлиять на оценку, проводимую для определения рыночной цены квартиры. То есть никакого воздействия кадастровых показателей на рыночные или наоборот не предусматривается, кроме того, все процедуры относительно установления стоимостей также будут совпадать.
Единственное отличие можно определить в процессе подсчёта рыночной стоимости. Оно выступает скорее особенностью и основывается на критериях, которых учитываются для того, чтобы определить нужную цену. Речь идёт о расположении квартиры и популярности планировки. В каждом регионе свои предпочтения, то есть рыночная стоимость очень разбросана территориально, она не будет одинаковой в каждом регионе, чего нельзя сказать о кадастровом показателе, который относительно однообразен.
Превышение рыночной стоимости
Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.
Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.
Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно — их размерах.
В случае, когда был обнаружен факт того, что кадастровая цена выше рыночной, необходимо сразу же принимать меры. Нужно запросить документ, который фиксирует действующую и актуальную цену рынка с учётом показателей в ГКН.
Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.
При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:
- С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
- Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.
Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна отразиться и на системе налогообложения.
Рекомендуем ознакомиться:
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Что делать, если кадастровая цена всё-таки превысила рыночные показатели? В этой ситуации есть шанс пересмотреть именно кадастровую цену.
Для этого необходимо наличие определённых оснований:
- неточные данные, которые были использованы при фиксации стоимости объекта по кадастру;
- необходимость фиксации рыночной цены согласно той даты, когда были внесены сведения в кадастр.
Чаще всего больше внимания обращается именно на ошибки в информации, вносимой в реестр. Она может касаться любых характеристик объекта. Также недопустимыми сведениями являются те, которые были применены не по правилам.
Что же касается превышения кадастровой цены, то порядок рассмотрение данного вопроса практически ничем не отличается от случаев, когда просто необходимо внести изменения в данные, касающиеся имущества. Важно также не ошибиться с инстанцией, которая будет рассматривать требование об изменении зафиксированной ранее кадастровой стоимости.
Закон определяет два типа процедур по переопределению цены рынка и цены по кадастру:
- Направление документов в специальные комиссии, которые занимаются рассмотрением материалов относительно проведённой оценки.
- Направление документов в судебные органы, что прямо предусматривается Налоговым кодекс РФ.
Первый вариант, очевидно, выигрывает в сравнении с судами, так как деятельность комиссии полностью сосредотачивается именно на особенностях определения и уточнения кадастровой стоимости. При этом заявитель может сделать любой выбор, решив, куда ему обратиться, никаких ограничений по этому вопросу закон не устанавливает.
Если требование об оспаривании цены направляет гражданин, то он может его подать в комиссию и суд в любом порядке, если заявитель юридическое лицо, то оно обязано сначала пройти этап комиссии, а после этого уже обращаться в суд.
Сравнивая обращение в специализированные комиссии и подачу иска, справедливо отметить, что первый вариант имеет гораздо больше плюсов:
- короткие сроки разрешения ситуации, не больше одного месяца;
- нет нужды платить государственную пошлину и нести иные расходы;
- представления заявителю права в случае отрицательного решения комиссии оспорить его в судебном порядке.
Подобные органы создаются и работают при каждом действующем в субъектах Росреестре, их наличие обязательно. Обращаться следует, соответственно, по месту нахождения недвижимости.
Документы, подаваемые при пересмотре
Согласно закону в споре каждая сторона должна доказывать те факты, что она представляет на рассмотрение. То же самое происходит и с переопределением кадастровой цены. Когда основанием выступает необходимость установить данную цену согласно показателям рынка, то есть причина изменения в том, что одна цена превышает другую, то именно данный факт и нужно будет доказать. Причём делать это должен исключительно заявитель.
В случае, когда стоимость дома очевидно завышена в сравнение с показателями рынка, то физическое или юридическое лицо обязательно должно представить ряд документов помимо самого искового заявления или требования, направленного в специальную комиссию:
- справка, отражающая показатели цены по кадастру на конкретный объект, в ней должны быть те сведения, которые и будут подлежать пересмотру;
- ксерокопия документа, который подтверждает право лица, как владельца;
- бумага, которая бы содержала в себе доказательную информацию, то есть подтверждала бы факт недостоверности цены или ее завышения;
- отчет, который отражает рыночную стоимость, определённую на конкретную дату, которая обязательно должна совпадать с датой внесения информации в ГКН;
- заключение специалиста, то есть оценщика, который проводил независимую работу по установлению и фиксации стоимости конкретного объекта;
- если были выявлены ошибки в сведениях, то соответствующая документация, подтверждающая этот факт.
Все документы должны быть на бумажных носителях или в электронной форме при подаче бумаг через онлайн ресурсы. Если используются ксерокопии каких-либо бумаг, то их необходимо заверять у нотариуса.
Дополнительными документами могут выступать нормативные акты. К ним относят Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 и Разъяснения министерства финансов. Они помогут заявителю более подробно аргументировать свою позицию.
В том случае, когда заявитель не соблюдает правила о подаче документов, то есть не делает к заявлению необходимого приложения, судебный орган оставит поданный иск без движения, а специальная комиссия просто откажется от его рассмотрения, так как не будет достаточного обоснования выдвигаемым требованиям.
Рекомендуем ознакомиться:
Порядок пересмотра кадастровой стоимости
Законодатель даёт собственнику два варианта разрешения спора в случае, если кадастровую цену завысили, и она превышает при этом даже рыночные показатели. Выделяют досудебный и судебный порядок пересмотра цены по кадастру.
Досудебный порядок. В данной ситуации необходимо подавать заявление в специализированные подразделения, которые создаются при Росреестре в каждом регионе, а именно в комиссии, разбирающие споры конкретной категории. На таком заседании всегда должна присутствовать, как минимум, половина членом созданной комиссии. Решение при этом принимается в максимально короткие для такого вида дел сроки, а именно в течение одного месяца.
Исследование документов и самого заявления проходит в течение семи дней, в этот же период времени заявителю и иным участникам спора сообщается о том, когда будет проведено слушание. О своём решение, которое принимается на основании предложенных документов, комиссия обязана сообщить всем лицам, имеющим интерес в деле, причём в срок, который не превышает пяти рабочих дней.
Обязательное правило при работе комиссии -, участие органов местного самоуправления той местности, на которой размешается недвижимость. Данные органы власти должны своевременно уведомляться о принимаемых комиссией решениях.
При этом принятое решение возможно лишь в двух вариантах, когда речь идёт о необходимости установить стоимость по рынку в соответствии с той датой, когда были внесены данные в кадастр:
- удовлетворить заявление, то есть провести определение такой рыночной цены, которая бы соответствовала конкретно обозначенному периоду времени;
- отклонить требования заявителя в виду недостаточности представленных доказательств.
Каждое решение, принятое комиссией, можно обжаловать через суд. При этом оспаривать допускается не только установленную цену на объект, но и сами выводы рассматриваемого подразделения.
Судебный порядок. В этой ситуации достаточно подать заявление в суд, приложив также пакет документов, выступающий доказательственной базой. При этом роль судебных органов может проявляться в двух формах: либо при рассмотрении конкретного спора по поводу кадастровой стоимости, либо при пересмотре того решения или тех показателей, которые были приняты в результате обращения в специализированную комиссию.
Закон также определяет точный перечень требований, которые может заявить как лицо, ранее не обращавшееся в комиссию, так и административный истец, пытавшийся решить вопрос с помощью специализированного подразделения.
В случае с судебным органом предъявляться могут следующие требования:
- установить точную цену согласно рыночным показателям стоимости недвижимости;
- изменить сведения, если были обнаружены ошибки в кадастре;
- пересмотреть решение, которое ранее было принято комиссией.
Требования должны быть сформулированы в заявлении, а также обязательно подтверждены документами, выполняющими роль доказательств.
Одновременно с решением спора по поводу стоимости объекта по кадастру никакие другие требования рассматриваться не могут. Иные претензии нужно выводить в отдельное производство.
Необходимо точно понимать, в какую инстанцию при выборе суда следует направлять заявление. Первая и, как показывает судебная практика, единственная из них всегда Верховные суды в республиках, суды городов, имеющих федеральное значение, а также областные и краевые суды. Ответчиком в таком деле всегда будет выступать либо Росреестр, либо комиссия, которая подтвердила ту стоимость, которая должна была быть оспорена. Действовать они будут в лице представителя. Если решение суда не удовлетворяет заявителя, то он также всегда может обжаловать его в апелляционной инстанции, но только в течение месяца с того дня, как было принято соответствующее решение.
Сроки, в течение которых и будет осуществляться рассмотрения требований, равны двум месяцем, иногда прибавляется еще один месяц. Заявитель имеет право подавать заявление лишь в течение пяти лет, поскольку именно такой период отдаётся на то, чтобы в итоге кадастровая стоимость изменилась. Важным правилом является ещё и то, что если даже в кадастре и содержались сведения, подлежащие оспариванию, но до момента подачи иска они были изменены, требовать что-либо больше не представляется возможным.
Таким образом, превышение кадастровых цен над рыночными показателями считается неблагоприятной ситуацией для владельца имущества. В подобной ситуации всегда нужно требовать оспаривания имеющихся показателей путем обращения в суд или специализированные комиссии.
zhiloepravo.com
Еще раз про кадастровую стоимость. — блоги риэлторов
В одной из записей в блоге я писал статью «Погрешности кадастровой стоимости». Там были опубликованы данные о рыночных ценах, за которые были проданы квартиры и расхождение со стоимостью кадастровой — официальной. Было замечено, что в домах с высокими потоками — сталинках -кадастровая стоимость ниже рынка, а в домах с низкими потолками — брежневках — кадастровая стоимость выше рыночной. Про «хрущевки» и типовые панельные дома информацию я не собирал, потому что их нет у меня на Кутузовском проспекте. Вернее, почти нет.
Квартира, проданная за 10,5 миллионов имеет кадастровую стоимость почти 12,4 млн (разница почти 2 млн, а это 20%)
Квартира, проданная за 18 500 000 по кадастру стоит 21294664,3 (разница составлет 2,8 млн, это 15%)
Квартира, проданная за 16 500 000 по кадастру стоит аж 26157098,25!!! (разница составляет 9,65 млн, а это уже 58% от реальной стоимости).
Не знаю, поняли ли вы, что тут написано (специалисты наверняка поняли). Но теперь при покупке и продаже жилья нужно еще обращать внимание на кадастровую стоимость. Надеюсь, случаи, когда разница такая большая, будут не массовыми. Но все равно нужно быть аккуратней 🙂
Удачи!
www.cian.ru
ᐉ Кадастровая стоимость ниже рыночной или выше — Бесплатная Юридическая помощь
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.
Первая причина – это то, что при наличии у истца (в нашем случае – это землевладелец) объективных оснований для пересмотра кадастровой стоимости в виде, например, результатов независимой экспертной оценки, суд с большей вероятностью примет именно его сторону. Отношение же комиссии по спорам в отделении Росреестра в большинстве случаев не такое лояльное к землевладельцу.
Кадастровая стоимость квартиры
Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при вступлении в наследство, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при осуществлении сделки по мене либо дарению недвижимости. В общем, эта величина является основополагающей для вычисления любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.
У многих граждан, впервые столкнувшихся с необходимостью указать конкретную сумму, часто возникает вопрос по поводу того, как узнать кадастровую стоимость квартиры и каким образом она определяется. Устанавливается она специальным государственным органом. Он носит название «Федеральная служба Кадастра и Картографии». Сама же стоимость не является постоянной, и систематически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Связано это с тем, что ранее она была приближена к инвентаризационной, а следовательно, существенно отличалась от рыночной.
Стоимость недвижимости
Обычно кадастровая стоимость заметно меньше рыночной. В этом случае очевидно, что продавцами в рекламу ставится именно рыночная цена. А вот если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, то есть той, которую рекомендовал агент по недвижимости, то ситуация становится менее понятной. Если продавец настаивает на постановке в рекламу его недвижимости по кадастровой стоимости, то это приводит к нескольким месяцам пустого ожидания звонков от покупателей, которые не реагируют на рекламу объекта по явно завышенной цене.
Теперь считаем налог, если владеем продаваемой недвижимостью недавно, то есть не имеем права на освобождение от налога. Что нового? Так вот, если раньше при расчете налога учитывалась сумма, указанная в договоре купли-продажи Объекта, то есть рыночная, сейчас это будет так же только в случае, если рыночная больше кадастровой. Если же в договоре купли-продажи указана цена меньше кадастровой, то для расчета налога будут использовать расчетную стоимость. Расчетная стоимость равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница
Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.
Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение
И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.
При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.
Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры
Если сам продавец пожелает фиктивно занизить цену, не уведомляя об этом банк, то такое ухищрение маловероятно исполнимо, так как при выдаче кредита и ипотеки обязательным мероприятием является оценка недвижимости. Банкам необходима гарантия, что квартира, то есть предмет залога, при необходимости может быть продана за сумму не меньшую размера ипотечного займа.
Гражданин Н продал квартиру, указав в договоре купли-продажи стоимость жилья гораздо ниже той суммы, которую он получил фактически. После чего в суд обратилась Гражданка М — супруга Гражданина Н, требуя признать сделку незаконной, так как имущество было приобретено в браке, а ее согласие на продажу отсутствует. Гражданин Н предложил заключить мировое соглашение, выплатив супруге половину суммы от дохода, полученного от продажи. Гражданка М приняла условия мирового соглашения, не подозревая о том, что цена по договору и реальное обогащение Гражданина Н существенно разнятся.
Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница
Принцип подсчетов стоимостей один и тот же, но рыночная стоимость имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния квартиры и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — как они соотносятся? Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую стоимость, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?
В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.
- Если есть решение суда;
- Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
- Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
- Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
- Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
«Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности. Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», — комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». «Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».
Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», — комментирует Елена Щепкина. По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.
Кадастровая стоимость – понятие сравнительно новое, однако вовсе не вытесняющее рыночную оценку. Устанавливается такая стоимость путём проведения экспертизы (оценки) сотрудниками кадастровой реестровой службы в установленном порядке. При этом учитывается целевое назначения квартиры, дома, земли, хозяйственного земельного участка, прочей недвижимости, а также сдачу в эксплуатацию, площадь.
uristsos.ru
alexxlab