Вот дом, который построил… застройщик! | Журнал «Главная книга»
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 1 августа 2014 г.
Содержание журнала № 16 за 2014 г.Ю.А. Иноземцева, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Разбираемся с бухгалтерским и налоговым учетом у застройщиков
Строительный бизнес в России стремительно развивается. Застройщики привлекают для строительства деньги в виде средств инвесторов и банковских кредитов. А инвесторам и кредиторам, чтобы адекватно оценить свои риски, нужна качественная бухгалтерская отчетность застройщика.
Однако наш «строительный» бухучет значительно отстает от рыночных реалий. Ведь единственный документ, в котором говорится об учете у застройщика (Положение по бухучету долгосрочных инвестиций), принят в начале 90-х и сильно устарелПоложение, утв. Письмом Минфина от 30.12.93 № 160 (далее — Положение № 160).
Мы поговорим о том, как правильно вести бухучет застройщикам (кроме ситуаций, когда застройщик является одновременно инвестором или генподрядчиком). Не оставим без внимания и вопросы налогообложения.
Кто есть кто на стройке
В процессе строительства, как правило, задействовано несколько участников. Ключевые фигуры — это инвестор и застройщик.
Кто такой инвестор, всем понятно. Инвестор финансирует стройку и по ее окончании получает в собственность объект капстроительствап. 2 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ.
А вот с терминами «застройщик» и «заказчик» («технический заказчик») ситуация запутанная, ведь в нормативных актах разных лет даются разные определения. Но сейчас эти термины используют в том значении, которое установлено Градостроительным кодексом (далее — ГрК)ст. 3 ГрК РФ.
Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвесторап. 16 ст. 1 ГрК РФ. А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организацияп. 1 ст. 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатациюп. 1 ст. 51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ. Поскольку у застройщиков, как правило, нет специалистов в области строительства, они обычно привлекают технических заказчиков.
Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т. д.п. 22 ст. 1 ГрК РФ
Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.
Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т. д.). Как вы понимаете, для целей ведения бухучета не имеет значения, кто оформляет разрешение на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию. Ведь порядок ведения учета, прежде всего, должен отражать экономическое содержание хозяйственных операций между сторонами.
Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ. development), но в последнее время оно прижилось и у нас. Компании, которые на свои средства и на деньги инвесторов строят объекты недвижимости, получают прибыль от их продажи или сдачи в аренду, называются девелоперами. Но для простоты мы и дальше в статье будем использовать термин «застройщик».
Бухгалтерский учет
Итак, нужно разобраться, кто из участников инвестиционно-строительной деятельности отражает у себя строящийся актив и что именно реализует застройщик — готовую продукцию, работы или услуги.
Но давайте сначала вспомним классическую схему проводок у застройщика. (На практике возможны различные нюансы, но мы не будем в них углубляться.)
Традиционный способ учета у застройщика
| Содержание операции | Дт | Кт |
| Получены деньги от инвестора | 51 «Расчетные счета» | 86 «Целевое финансирование» |
| Отражены затраты на строительство (стоимость подрядных работ, услуг технического заказчика и т. д.) | 08 «Вложения во внеоборотные активы» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| Учтен НДС, предъявленный подрядчиками в составе стоимости работ | 19 «НДС по приобретенным ценностям» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| Признаны затраты застройщика | 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы») | 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» |
| Признано вознаграждение застройщика | 86 «Целевое финансирование» | 90-1 «Выручка» |
| Учтена в доходах экономия застройщика (если средства, перечисленные от инвестора, превышают затраты на строительство) | 86 «Целевое финансирование» | 90-1 «Выручка» |
| Если средств инвесторов недостаточно, то у застройщика может возникнуть убыток | ||
| Учтена себестоимость | 90-2 «Себестоимость» | 20 «Основное производство» |
| Объект строительства передан инвестору | 86 «Целевое финансирование» | 08 «Вложения во внеоборотные активы» |
| НДС передан инвестору по сводному счету-фактуре | 86 «Целевое финансирование» | 19 «НДС по приобретенным ценностям» |
Изложенный способ учета является общепринятым для застройщиков, он применяется независимо от того, на каких условиях заключен договор с инвесторами.
Такой порядок учета основан на нормах уже недействующего ПБУ 2/94 (применялось до 2009 г.) и Положения № 160.
Как мы уже говорили, в Положении № 160 изложены правила учета у застройщика. Но «застройщик», для которого написано Положение № 160, — это не организация, которая строит объект недвижимости на продажу на принадлежащем ей земельном участке, а специализированная строительная фирма, которая организует сам процесс строительства, контролирует качество выполнения строительных работп. 1.4 Положения № 160. Значит, речь идет о техническом заказчике в терминологии ГрК, то есть об организации, выполняющей агентские функции за вознаграждение. Получается, что на застройщика в терминологии ГрК Положение № 160 не распространяется.
Что нам стоит дом построить, нарисуем — будем жить. Только вот для строительства настоящего дома предварительного наброска явно не хватит
Как видим, традиционный порядок учета у застройщиков не предусмотрен нормативными актами по бухучету. Но это еще полбеды. Гораздо хуже то, что он может привести к искажениям бухгалтерской отчетности.
Как видно из схемы проводок, строящийся объект до момента передачи его инвестору отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а значит, бухгалтеры отражают его в балансе застройщика в группе статей «Основные средства» (строка 1150). Это неправильно. Ведь застройщик изначально строит объект не для себя, а для инвестора. А значит, построенная недвижимость никогда не будет использоваться застройщиком в качестве ОС.
То, что средства, полученные от инвесторов, принято отражать на счете 86 и в балансе как целевое финансирование, тоже далеко не бесспорно. Целевым финансированием в бухучете считаются деньги, поступившие организации (как правило, из бюджета) на определенные цели, например на покупку ОС. Остаток целевого финансирования нужно отражать в балансе в группе статей «долгосрочные обязательства» или «краткосрочные обязательства»Письмо Минфина от 08.05.2014 № 07-01-12/21775. Но не общей суммой, а в отдельной строке «целевое финансирование»п. 20 ПБУ 13/2000. То есть сумма, отраженная в балансе в строке «целевое финансирование», означает, что у организации есть чужие средства, которые она должна потратить на финансирование собственных капитальных или текущих затратп. 4 ПБУ 13/2000. Очевидно, что средства инвесторов должны быть направлены на строительство объекта, а не на собственные нужды застройщика. Значит, отражение денег инвестора в балансе как целевое финансирование приводит к искажению отчетности.
Учет у застройщика по МСФО
Полные тексты комментируемых разъяснений МСФО (IFRIC) вы найдете:Поскольку, как мы уже говорили, российскими нормативными актами по бухучету учет у застройщика не регулируется, обратимся к МСФОп. 7 ПБУ 1/2008. О том, как нужно вести учет компаниям, занимающимся строительством недвижимости, говорится в Разъяснении КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»введено в действие на территории РФ Приказом Минфина от 25.11.2011 № 160н (далее — IFRIC 15). Конечно, в IFRIC 15 не упоминается термин «застройщик», в Разъяснении говорится о «предприятиях, принимающих обязательство по строительству объектов недвижимого имущества напрямую или через субподрядчиков»п. 4 IFRIC 15. Однако такая формулировка позволяет применять этот документ к застройщикам.
Согласно IFRIC 15 порядок учета зависит от того, кто может определять основные структурные элементы будущего объекта недвижимости — инвестор или застройщик.
О том, как применять ПБУ 2/2008, читайте: 2013, № 11, с. 26Если вопрос, каким будет строящееся здание, решает инвестор, то застройщик должен применять МСФО (IAS) 11 (российским эквивалентом этого МСФО является «строительное» ПБУ 2/2008). То есть строящийся актив должен отражаться в учете застройщика на счете 20, а выручку нужно признавать по мере готовности объекта.
А вот если инвестор не может изменять дизайн объекта, строительство которого он финансирует, так как застройщик предлагает типовые варианты зданий, то у застройщика признается выручка от реализации товаров (готовой продукции)пп. 12, 16—18 IFRIC 15. Это наиболее часто встречающаяся в российской практике ситуация, ее мы и будем рассматривать.
Из общего правила IFRIC 15 о признании выручки от реализации продукции у застройщика есть исключение. Если материалы для стройки поставляет инвестор (не определяя дизайн будущего здания), то застройщику следует признать выручку от оказания услугп. 15 IFRIC 15. Однако такой вариант договора в российской практике не встречается.
Строим на продажу
На практике получили наибольшее распространение два типа договоров между инвесторами и застройщиками — договор инвестирования (как правило, на коммерческую недвижимость) и договор долевого участия на строительство многоквартирных домов (ДДУ). Посмотрим, как будет выглядеть идеальный бухучет у застройщика в этих ситуациях (то есть с применением IFRIC 15).
СИТУАЦИЯ 1. По условиям инвестиционного договора инвестор перечисляет застройщику определенную сумму денег и по окончании строительства получает в собственность возведенный объект (или его часть). Как правило, вознаграждение застройщика в договоре не указывается. Прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство объекта, включая текущие расходы самого застройщика. Дизайн будущего объекта недвижимости определяет застройщик.
СИТУАЦИЯ 2. Между застройщиком и дольщиком заключен договор долевого участия в строительстве. Отношения между застройщиком и гражданами по таким договорам регулируются Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домовЗакон № 214-ФЗ.
Обычно в ДДУ указывают фиксированную стоимость квартиры, которую должен оплатить дольщик. Величина вознаграждения застройщика, как правило, не указывается, в договоре пишут лишь, что оно включено в стоимость квартиры. То есть прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от дольщиков, и затратами на строительство дома. Далее в статье мы будем говорить именно о таком варианте договора.
Законом № 214-ФЗ о долевом строительстве предусмотрено, что деньги дольщиков подлежат направлению на строго определенные цели (например, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, на строительство систем инженерно-технического обеспечения)ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ. При этом Закон не обязывает застройщика отчитываться перед дольщиком, куда именно и в какой сумме направлены его деньги.
Контролировать целевое расходование денег дольщиков вправе только некий контролирующий органп. 1 ч. 6 ст. 23 Закона № 214-ФЗ.
В Москве уполномоченным органом по контролю в области долевого строительства является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительстваПостановление Правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП.
С начала года введено в действие в 1,6 раза больше жилых домов, чем в I полугодии 2013 г.
Но дело в том, что в силу специфики своей деятельности застройщики в принципе не могут организовать учет так, чтобы можно было определить, на что потрачены средства каждого дольщика. Ведь деньги поступают на расчетный счет от дольщика общей суммой, в которой сидит и вознаграждение застройщика. Кроме того, деньги поступают к застройщику не одновременно от всех дольщиков, а постепенно, в течение всего процесса строительства. Поэтому сначала средств дольщиков не хватает и застройщики строят объект не только на деньги дольщиков, но и на собственные (чаще всего привлекают кредиты). То есть деньги поступают на расчетные счета застройщиков из различных источников, а затем направляются на строительство, например на оплату счетов подрядчиков, на погашение кредитов. Организовать раздельный учет денежных потоков, а следовательно, и контроль за целевым использованием в таких условиях практически невозможно. А значит, деньги дольщиков не являются целевым финансированием с точки зрения бухучета.
Таким образом, по экономическому содержанию ситуация 2 аналогична ситуации 1.
Значит, исходя из требования приоритета содержания перед формой в бухучете и отчетности застройщика, привлекающего деньги как по договору инвестирования, так и по ДДУ, нужно признавать строящийся объект на счете 43 (иногда используют счет 41) в балансе в группе статей «Запасы» (строка 1210). А в отчете о финансовых результатах — выручку от реализации построенного объекта при передаче его дольщикупп. 12, 16—18 IFRIC 15.
Обратите внимание: речь идет только о бухгалтерском учете, а к вопросам налогового учета и НДС мы обратимся позднее.
Схема проводок будет такая (проводки по НДС не приводятся, так как сам порядок исчисления НДС мы рассмотрим ниже).
| Содержание операции | Дт | Кт |
| Получены деньги от инвестора | 51 «Расчетные счета» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» |
| Отражены затраты на выполнение работ подрядчиками, на вознаграждение техническому заказчику и т. д. | 20 «Основное производство» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| Построенный объект отражен в составе готовой продукции | 43 «Готовая продукция» | 20 «Основное производство» |
| Признана выручка от реализации построенного объекта | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 90-1 «Выручка» |
| Учтена себестоимость возведенного объекта | 90-2 «Себестоимость» | 43 «Готовая продукция» |
Как по договору инвестирования строительства коммерческой недвижимости, так и по ДДУ цена договора может быть определена как сумма денег на возмещение затрат застройщика на строительство и сумма денег на оплату услуг застройщика. В этом случае деятельность застройщика является, по сути, агентской. Но на практике такие договоры не получили распространения.
Налоговый учет
На сегодняшний день позиция контролирующих органов и судов по вопросам налогообложения деятельности застройщиков состоит в том, что они, независимо от условий договоров на финансирование строительства, по сути, являются агентами и оказывают инвестору услугу. Как мы уже говорили, такой подход в большинстве случаев не соответствует сущности отношений между инвестором (дольщиком) и застройщиком. Тем не менее эта позиция является устойчивой как для целей налогообложения прибыли, так и для НДС. Она не изменилась даже после разъяснений Пленума ВАС о том, что с правовой точки зрения инвестиционные договоры — это чаще всего договоры купли-продажи будущей недвижимой вещип. 4 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54.
Посмотрим, как застройщику нужно считать налог на прибыль и НДС по инвестиционным договорам и ДДУ.
Налог на прибыль
С точки зрения «прибыльного» учета деньги, полученные от инвесторов или дольщиков, считаются средствами целевого финансированияподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Стоимость переданного инвесторам (дольщикам) объекта строительства не признается выручкой застройщика для целей налогообложения. В свою очередь, затраты застройщика на возведение объекта также не учитываются в расходахп. 17 ст. 270 НК РФ. Если в договоре выделено вознаграждение застройщика, оно включается в доходы, облагаемые налогом на прибыль.
Такой подход распространяется и на те ситуации, когда в договоре указана фиксированная сумма, которую инвестор должен заплатить за объект недвижимости, и не выделено вознаграждение застройщика. То есть средства инвестора принято считать целевыми, несмотря на то что застройщик не представляет ему отчета о понесенных затратах.
Правда, положения подп. 14 п. 1 ст. 251 НК применяются, только если застройщик использует средства инвесторов по назначению и ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования. В противном случае их нужно включить во внереализационный доход. Но, как мы уже говорили, застройщики не ведут раздельный учет затрат, оплаченных из средств дольщиков и из собственных средств. Что интересно, налоговые органы этого и не требуют. Обычно они действуют так. Подсчитывают по данным учета застройщика себестоимость строительства одного квадратного метра здания, умножают на количество квадратных метров, переданных застройщиком инвестору (дольщику). Затем сравнивают полученную величину с суммой денег, которую застройщик получил от инвесторов. Если застройщик получил от инвесторов больше, чем потратил на переданные им квадратные метры, значит, разница — это то, что потрачено не по назначению и подлежит обложению налогом на прибыль как внереализационные расходыПостановление ФАС СЗО от 17.06.2013 № А26-5720/2011.
Но чаще всего разницу между суммой денег, полученной от инвесторов (дольщиков), и суммой расходов застройщика на возведение переданного им объекта принято называть экономией застройщика, а не нецелевым расходом. Она учитывается при налогообложении прибыли по окончании строительства объекта, в момент передачи его инвесторуПостановление ФАС МО от 28.01.2014 № Ф05-16991/2013.
Такой порядок налогообложения применяется как к договорам инвестирования, так и к ДДУПисьмо Минфина от 29.07.2013 № 03-03-06/1/30040.
По нашему мнению, наличие так называемой экономии само по себе говорит о том, что застройщик реализует инвестору продукцию (результат работ), а не услуги. В противном случае деньги, не истраченные на строительство, должны были бы возвращаться инвесторам, а не оседать в кармане застройщика.
Казалось бы, сложившийся подход к налогообложению деятельности застройщиков на сегодняшний день устраивает всех: и налоговые органы, и налогоплательщиков.
Но из-за того что НК трактует любые деньги инвесторов как целевые поступления, возникают и негативные последствия.
Если у застройщика по инвестиционным договорам или ДДУ появится убыток, то учесть его без споров с налоговиками не получитсяПисьмо Минфина от 03.02.2012 № 03-03-06/1/62. Логика ясна: если уж считать застройщика агентом, который строит на деньги инвесторов, то перерасход на стройке — проблема инвесторов, а не застройщика. Иногда с налоговиками соглашается и судПостановление ФАС ВСО от 07.08.2013 № А33-120/2012.
Но чаще всего судьи поддерживают застройщиков и разрешают учесть убытки при налогообложении прибылиПостановления ФАС ДВО от 23.08.2013 № Ф03-3710/2013; ФАС УО от 15.12.2010 № Ф09-10505/10-С3; ФАС МО от 28.03.2014 № А40-75073/13.
НДС
Для целей обложения НДС деятельность застройщика также считается агентскойп. 22 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33.
Поскольку деньги, полученные от инвесторов и дольщиков, считаются целевыми поступлениями, а не авансами, с них не нужно платить авансовый НДС (если застройщик не является «по совместительству» подрядчиком). Правда, иногда налоговые органы на местах все же пытаются переквалифицировать ДДУ в договоры купли-продажи будущей недвижимости и доначислить авансовый НДС, но безуспешноПостановления ФАС ВСО от 15.04.2013 № А78-3003/2012, от 18.11.2013 № А78-10830/2012.
Соответственно, НДС облагается вознаграждение застройщика, которое определяется по окончании строительства, в момент передачи объекта инвестору (кроме вознаграждения, связанного со строительством жилья)п. 1 ст. 146, подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Так называемая экономия, по сути, также является вознаграждением застройщика, поэтому если речь идет о строительстве коммерческой недвижимости (или объектов производственного назначения в многоквартирном доме), то такое вознаграждение облагается НДС по расчетной ставке 18/118подп. 2 п. 1 ст. 162, п. 4 ст. 164 НК РФ; Письма Минфина от 20.11.2012 № 03-07-10/29, от 15.08.2012 № 03-07-10/17.
А если застройщик строит жилье, то не только его вознаграждение, но и экономия средств инвестора не облагается НДС (если объекты введены в эксплуатацию и переданы дольщикам после 01.10.2010)Письмо Минфина от 26.10.2011 № 03-07-10/17; Постановление ФАС УО от 09.04.2013 № Ф09-1449/13.
Входной НДС по подрядным работам к вычету у застройщика не принимается, а передается инвестору по сводному счету-фактуреПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15.
Если застройщик применяет порядок отражения операций, предусмотренный МСФО, то проводки по НДС в части стоимости работ подрядчика будут такие:
- дебет 19 – кредит 60 — предъявлен НДС подрядчиками по выполненным работам;
- дебет 62 – кредит 19 — «подрядный» НДС перевыставлен инвестору.
***
Несмотря на то что традиционный порядок бухучета у застройщиков не отражает экономическую сущность операций в строительстве, отказываться от него преждевременно. Во-первых, он настолько укоренился, что и бухгалтеры, и пользователи бухгалтерской отчетности понимают, что на самом деле означают внеоборотные активы и целевое финансирование в отчетности застройщика. То есть, как ни парадоксально, даже «неправильная» отчетность выполняет свою информационную функцию. А во-вторых, традиционный порядок бухучета на сегодняшний день совпадает с общепринятым порядком налогообложения у застройщиков.
Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:
2018 г.
- Налоговые проблемы заказчика при спорах с подрядчиком, № 3
- Отказ от инвестиционного вычета не вернет право на амортизацию, № 11
2017 г.
- НДС по приобретенному ОС: когда принимать к вычету, № 19
2016 г.
- Как быть с «ненужными» капвложениями?, № 21
- Проверьте, насколько энергоэффективны ваши ОС с налоговой точки зрения, № 2
- Хочу все знать: восстанавливаем амортизационную премию, № 19
- Улучшения арендованного имущества, № 18
- Хочу все знать: применяем амортизационную премию, № 17
- Стеллаж-конструктор: как учесть, № 15
- Модернизация ОС и ПБУ 18/02, № 13Амортизируем ОС после апгрейда, № 13
- Как учесть расходы на строительство летней веранды, № 12
- Основным средствам в товары путь закрыт!, № 10
glavkniga.ru
Застройщик, подрядчик, инвестор — снимаем маски Недвижимость Краснодара
В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что:
Кто такой застройщик
Возьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Обязанности застройщика
- Застройщик обязан обеспечить соответствие строительных работ той проектной документации, которая утверждена, а также всем строительным нормативам.
- Застройщик обеспечивает контроль за ведением строительных работ подрядными организациями.
- Застройщик обеспечивает строительными материалами и оборудованием.
- Застройщик совершает сделки с третьими лицами, необходимые для осуществления строительства.
Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.
А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика.
Кто такой подрядчик
Подрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.
То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик.
А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами.
Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщика
Да, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя.
Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее.
Где искать квартиры от подрядчика
Подрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика.
Как проще всего всего найти квартиру от подрядчика
Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.
Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.
Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается.
Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.
Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.
Кто такой инвестор
Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег.
Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.
Выгодно ли покупать квартиру у инвестора
Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену. В пределах разумного.
И последнее: у кого бы вы не покупали квартиру в новостройке Краснодара, всегда проверяйте все документы. Особенно, если покупаете недвижимость самостоятельно. Вот статья про это — https://krasnodar.economlegko.ru/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke-krasnodara/
ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!
Еще полезные статьи
krasnodar.economlegko.ru
Инвестор, он же застройщик, он же подрядчик
Удальцовские пруды. Проспект Вернандского. 1968 год.
В строительстве жилого дома участвует не одна организация. Прежде всего это инвестор или инвестор-застройщик. О последнем и пойдет речь.
Застройку микрорайона ‘Проспект Вернадского’ ведет ОАО ‘Квартал 32-33’ Инвестор – это организация или частное лицо, которое вкладывает в строительство денежные средства. Инвестор поручает возвести дом заказчику-застройщику, который оформляет все необходимые бумаги, получает земельный участок и нанимает генпроектировщика и генподрядчика. Он также контролирует ход строительства, качество работ и осуществляет сдачу дома Госкомиссии. Готовые квартиры поступают в продажу через риэлторские фирмы. Инвестор нередко берет на себя функции риэлтора, а иногда выступает в роли заказчика для подрядных строительных организаций. Есть даже случаи создания финансово-строительных корпораций, которые ведут весь процесс постройки жилья.
Расцвет деятельности частных инвесторов в Москве пришелся на первую половину 90-х годов. В ту пору спрос на жилье значительно превышал предложение и за год-полтора (срок строительства типового панельного дома) можно было получить 150-200% прибыли в долларах при том, что половина жилья бесплатно передавалась городу. После некоторого насыщения рынка жилья на первый план вышли проблемы: так, при общем достаточно высоком спросе на дешевые квартиры за пределами МКАД неудачно расположенные дома продавались слишком медленно, на взгляд коммерческого инвестора, ожидающего быстрой прибыли. В результате за МКАД основным застройщиком и инвестором стал город. Есть много и других существенных проблем – не выполняют сроки подрядчики. В старых районах требуется значительно более сложная работа заказчика по организации застройки, например, по программе сноса пятиэтажек, когда инженерное обеспечение ставится на второй план. По этой причине пробуксовывает программа реконструкции домов этого типа.
Рентабельность строительных проектов по сравнению с началом 90-х снизилась, хотя теперь в доме коммерческого застройщика доля бесплатных квартир, которые он отдает за право пользования землей, не превышает 35% (раньше доходила до 50%). Более выгодным стало строительство высококачественного жилья индивидуальной планировки в престижных районах города. Итогом смещения акцентов и интересов стало снижение количества и переориентация фирм-застройщиков.
На сегодняшний день главный инвестор, застройщик и риэлтор в нашем городе – правительство Москвы. Причем если еще два-три года назад оно строило для продажи дома исключительно в районах массовой застройки, то теперь это и типовое жилье в обжитых районах, и элитное в центре. Заказчиком- застройщиком в большинстве случаев выступает Москапстрой через свои территориальные управления капитального строительства.
Одним из старейших инвесторов-застройщиков в Москве является корпорация “Жилищная инициатива”, образованная в 1990 году. Корпорация строит в центре дома индивидуального проектирования из кирпича и монолита, а в более отдаленных районах – типовые.
Другая зарекомендовавшая себя фирма – ОАО “Новый мир” – специализируется на относительно недорогом жилье, расположенном вблизи станций метрополитена, современных, но типовых серий. Сейчас “Новый мир” осваивает строительство из монолитного железобетона в районе станции метро “Перово”.
Негосударственная строительная компания “Конти” работает как застройщик с 1992 года. Основное место приложения ее сил – Западный административный округ, где дома элитной категории. В микрорайоне Фили – Давыдково компания участвует в программе сноса пятиэтажного фонда. Дома разработаны по индивидуальным проектам и возводятся из монолитного железобетона и кирпича.
В этом году компания приступила к реализации программы “Новое кольцо Москвы”, которой в течение 15 лет предусмотрено возведение 60 высотных домов (35-40 этажей) вдоль третьего транспортного кольца столицы. Комплексы будут состоять из трех частей: высотная часть – жилая, потом так называемая стилобатная часть, состоящая из 2-3 этажей. На них разместятся учреждения функционального значения. И третий уровень – подземный, где разместится подземный гараж – стоянка на 300-400 машино-мест.
ЗАО “Кунцево-Инвест” отвечает за комплексную реконструкцию микрорайона Кунцево. Застройщик возводит и продает 17-этажные жилые дома по индивидуальному проекту из монолитного железобетона, наружные стены выполнены из кирпича. Под землей или в цокольных этажах располагаются автостоянки. Ряд зданий оборудован независимой системой горячего водоснабжения.
ОАО ” Квартал 32-33″ отвечает за комплексную реконструкцию нескольких кварталов микрорайона “Проспект Вернадского”. На месте “хрущевок” возводятся комфортабельные жилые дома по индивидуальному проекту. Квартиры в этих домах получат не только покупатели, но и жильцы пятиэтажек, идущих на слом. В каждом доме предусмотрена подземная автостоянка.
Долго отказывались от роли инвестора традиционные городские подрядчики – домостроительные комбинаты и другие структуры Главмосстроя. Но жизнь заставила и их заняться финансовыми операциями. Одним из первых начало самостоятельно продавать построенное жилье и вкладывать прибыль в новые дома СУ 155. Основной продукт этого застройщика – панельные типовые серии П44 и П3М, но в последнее время появились и дома из монолитного железобетона.
Домостроительный комбинат N 1- крупнейший производитель жилых домов серии П44 – застраивает целые микрорайоны в Бутово, Митино, Жулебино. Комбинат является крупнейшим городским застройщиком и ежегодно возводит в столице более 1 млн кв. м жилья.
Застройку зданий серии КОПЭ организует инвестиционная фирма “ДСК Риэлти”, которая принадлежит ДСК N 2.
Домостроительный комбинат N 4 (ДСК-4), строящий в Москве около 180 тыс. кв. м в год, недавно получил задание разработать новую модификацию домов серии ПД-4м. Для удешевления стоимости у домов серии ПД-4м появится еще один, семнадцатый, этаж, а крыша будет оборудована, легкой жилой мансардой из металлоконструкций. Впрочем, к 2001 году, когда начнется производство новой серии, значительная часть строящегося жилья должна будет приходиться на монолитное строительство на основе безригельного каркаса.
Мосстроймеханизация N5″, СУ 132 и другие организации производственной структуры строительного комплекса занимаются только типовыми сериями.
Сегодня можно говорить, что в Москве произошло взаимное проникновение старых государственных и новых коммерческих служб. Бывшие специалисты Москапстроя и других организаций-заказчиков принесли свой технический опыт в структуры коммерческих застройщиков. Некоторые фирмы выросли из небольших риэлторских контор в высококлассных проект-менеджеров. С другой стороны, строительные организации города, вынужденные в связи с неплатежами начать самостоятельную реализацию жилья, почувствовали вкус к бизнесу.
glbonus.info
застройщик — это… Что такое Заказчик-застройщик?
Застройщик — в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).
Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.
Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г).
Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.
Основные функции заказчика-застройщика следующие:
- выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
- приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
- выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
- обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.
dic.academic.ru
заказчика законченного строительством объекта к инвентарной стоимости объекта присоединяются по данным заказчика другие расходы (в том числе государственная пошлина, невозмещаемые налоги, затраты по обслуживанию заемных средств и другие) в целях формирования первоначальной стоимости данного объекта основных средств.unelibert.ru
Квартиры от застройщика — инвестиции.
Квартиры от застройщика — инвестиции в недвижимость. Как сделать выгоднее вложения? Где выгоднее покупать квартиры?
Мечта об экономическом процветании сбывается в случае выгодных вложений средств, поэтому важно, чтобы инвестиционная деятельность приносила пользу. Специалисты знают, как добиться максимальной эффективности при минимальных затратах.
В чем целесообразность инвестирования в недвижимость?
Рационально распорядиться финансовыми ресурсами непросто. Чтобы получить пользу от приобретения домов и квартир от застройщика, советуются с профессионалами, которые имеют большой опыт в данной сфере. Определённые закономерности существуют при покупке коммерческой недвижимости. Прибыльный вид деятельности оправдывает себя даже в непростые времена.
Целесообразность вложения средств специалисты объясняют:
- возрастанием стоимости недвижимости
- минимальными рисками по сравнению с вложением капитала в ценные бумаги
- возможностью сдачи недвижимости в аренду
После консультации с экспертом владелец помещения или здания определяется с максимально выгодным временем реализации проекта. При этом имеется в виду не только непосредственно продажа недвижимости. Инвестор заинтересован в получении максимально возможной суммы, поэтому рассматривается вопрос ремонта или реконструкции недвижимости.
Кроме того, объект может стать залогом при оформлении банковского кредита для ведения экономически привлекательного бизнеса. Как показывает практика, имеет смысл также вкладывать деньги в строящиеся объекты, купить квартиры от застройщика, так как цены значительно возрастают при сдаче домов. Соответственно, вложения выгодно окупаются.
Квартиры от застройщика — привлекаем в проект инвесторов
На получение прибыли рассчитывают также застройщики. Реализация перспективных проектов невозможна без привлечения инвесторов. Поиск желающих вложить деньги осложняется непростой в экономическом отношении ситуацией. Однако профессионалам удаётся в предусмотренные сроки находить инвесторов в ходе реализации плана стратегических действий.
Поиск начинается с составления портрета предполагаемого партнёра, у которого имеется определённый достаток и четкие цели. При этом следует учесть, что инвесторы по-разному реагируют на предложения различных компаний в зависимости от их «раскрученности». Фирме со значительным опытом и заслуженной годами репутацией проще найти желающих вложить средства в проект.
При обсуждении возможности участия в проекте предполагаемый инвертор поинтересуется:
- степенью проработанности проекта;
- обоснованием получения прибыли;
- возможностью реализации проекта в условиях рынка и т.д.
Предложение нужно убедительно донести целевому адресату. Веским аргументов в пользу выгодности предложения может стать проведённое маркетинговое исследование. Навыки общения необходимы не только для менеджеров компаний-застройщиков. Инвесторам также важно знать, какие стоит задать вопросы, чтобы убедиться в целесообразности участия в проекте.
Квартиры от застройщиков, какие варианты выгоднее?
1. Выгодно покупать квартиры от застройщиков хотя бы по той причине, как только дом будет сдан, квартиры уже подорожают.
2. Особенно привлекательны дома, вокруг который уже существует инфраструктура. Такие дома можно встретить на окраинах города или в пригороде. Например: в Янино, Всеволожский район. Здесь все основание говорить том, что эти районы становятся частью Санкт — Петербурга.
3. После сдачи дома не обязательно продавать такие квартиры. Поскольку инфраструктура рядом уже развита вполне реально сдавать квартиру в аренду, а после подорожания квартиры вы можете уже заняться продажей.
Обратившись в нашу компанию, вы сможете подобрать выгодный для вас вариант. Квартиры от застройщика в ипотеку, за наличный расчёт и другие варианты вам смогут предложить наши менеджеры.
Наши контакты: здесь.
newdom.spb.ru
Застройщик (инвестор, заказчик) | Рубрикатор
6 декабря 2016
Как учесть расходы на охрану стройплощадки и какими документами их подтвердить? Как принять к вычету НДС в трех стандартных ситуациях: когда объект строят для себя, на продажу и по договорам долевого участия? 1326
25 октября 2016
В УК РФ появилась новая статья – за обман дольщиков. Кому грозят тюрьма и штраф за обман дольщиков, разберем в статье. Но можно избежать уголовной ответственности, если вернуть все деньги. Есть и другой способ. 383
14 октября 2016
Если застройщик продает незаконченный объект, считать ли его недвижимостью? Как оформить документы? Есть ли особенности в расчете налогов? 357
23 сентября 2016
Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого помещения. Какой способ использовать? Как производить учет проданных квартир? Разберем на конкретных примерах. 732
21 марта 2016
Признание договора незаключенным осуществляет суд. Президиум ВАС РФ подготовил обзор судебной практики по таким спорам. Все важные аспекты с пояснениями читайте в статье. 378
11 октября 2016
22 сентября 2016
19 сентября 2016
12 сентября 2016
5 сентября 2016
1 июля 2015
26 июня 2015
24 июня 2015
22 июня 2015
www.stroychet.ru
alexxlab