Договор долевого участия подводные камни – Подводные камни, встречающиеся при долевом строительстве

Содержание

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня. 

Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015-2016 годов)

Подводные камни договора долевого участия в стройке

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28). 

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр. 

Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015–2016 годов)

О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем

типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.

Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:

  1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
  2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
  3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
  • В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
  • В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
  • Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
    • Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
    • Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
    • Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
    • Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
    • Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
  • Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
  • Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями). 
  • Подводные камни договора долевого участия в стройке

    Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.

    Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.

    Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.

    Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.

    nsovetnik.ru

    Какие бывают подводные камни в договоре ДДУ?

    Во-первых, что делать, если фактическая площадь отличается от указанной в договоре ДДУ или будет отличаться в будущем. Обратите внимание на пункт договора, в котором говорится о возможном изменении площади квартиры после ее замера БТЭ.

      Здесь возможны 2 варианта:
    1. площадь уменьшится,
    2. площадь чуть увеличится.

    Соответственно, в договоре прописывается стоимость кв. метра, которая компенсируется либо дольщиком застройщику в случае увеличения жилой площади, либо застройщиком дольщику в случае уменьшения этой жилой площади.

    Можете натолкнуться на такой подводный камень ДДУ. Обязательно по пунктам и детально должно быть расписано состояние квартиры, которую дольщик будет принимать.

      А именно — все, что будет в квартире:
    • окна,
    • двери,
    • сантехника,
    • ламинат,
    • линолеум и т.д.

    Настолько подробно, насколько это возможно, вплоть до марки обоев или чего-то другого.

    Вам важно понимать, что если сотрудник отдела продаж говорит вам, что в квартире будет паркет, а в ДДУ будет написано, что там будет линолеум, то скорее всего будет линолеум, так как он дешевле.

    Другие подводные камни договора ДДУ — сроки сдачи объекта, передачи ключей и другие

    В договоре есть 2 срока. 1й срок –срок сдачи жилого комплекса, 2й срок- передачи ключей дольщику. По 214 ФЗ максимальный период между этими 2мя сроками составляет 9 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщики прописывают именно этот период. Но, как правило, надежные застройщики передают ключи дольщику гораздо раньше прописанной даты. Кстати, не поленитесь почитать о том, какая будет неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

    Все финансовые расчеты между дольщиком и застройщиком фиксируются в договоре. В идеале, когда стоимость квартиры в договоре зафиксирована в рублях, особенно актуально тем людям, которые покупают квартиру в рассрочку. Зафиксированная стоимость квартиры в рублях исключает возможность ее неожиданного удорожания.

    Также должно быть прописано, за счет каких  средств дольщик выполняет свои обязательства перед застройщиком. Личные это средства дольщика, либо он берет ипотеку.

    Должно быть прописано, кто именно регистрирует договор права собственности и на кого ложится оплата всех расходов, связанных с этой регистрацией.

    И обратите внимание на такой вот подводный камень ДДУ: в договоре однозначно должно быть прописано, с какого момента дольщик начинает оплачивать коммунальные платежи, с момента срока сдачи жилого комплекса или с момента получения ключей, потому что между этими 2мя датами может пройти 9 месяцев. И некоторые застройщики пытаются коммунальные платежи за этот период возложить на плечи дольщиков.

    И последний важный момент — порядок расторжения договора. В договоре однозначно должен быть прописан размер неустойки, за вычетом которой застройщик  вернет дольщику деньги в случае расторжения этого договора. Но здесь важно учитывать и другие детали расторжения ДДУ застройщиком.

    Но помимо этих основных моментов существует еще множество мелких юридических нюансов. Хотите знать больше — звоните нашим специалистам.

    Об остальных «камнях» — читайте тут.

    elitearenda.ru

    Договор долевого участия в строительстве

    В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную. Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками. Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально. 

    Предварительная проверка застройщика

    Поскольку немалые средства передаются строительной организации задолго до передачи готовой квартиры в руки покупателю, то лучше заранее навести справки относительно выбранного застройщика. На просторах сети можно найти немало форумов дольщиков, которые уже работали с конкретной компанией.

    Решите Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
    8 (800) 500-27-29 доб. 882.


    Консультация бесплатна!

    Важно проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, в том числе:

    • Справки, подтверждающей право собственности на земельный участок, в рамках которого возводится жилой дом,
    • Разрешительной документации на проведение строительных работ;
    • Проектно-сметной документации, в которой содержатся сведения о сроках введения объекта в эксплуатацию, количестве квартир.

    Все эти документы строительная организация обязана предоставить по требованию будущего дольщика ещё до заключения договора. Целесообразно также поинтересоваться и готовыми проектами новостроек и точными адресами их расположения.

    Можно также попробовать найти строительную компанию, которая страхует свою ответственность или предоставляет дольщикам банковскую гарантию.

    Граждане, которые не проверяют своих застройщиков должным образом, могут столкнуться с проблемой банкротства СК, заморозки строительства и даже банального мошенничества. В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.

    Нюансы составления договора

    Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу. Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

    • Во-первых, в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
    • Во-вторых, прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;
    • В-третьих, устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
    • В-четвертых, в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.

    После подписания договора № 214-ФЗ его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре. Такие действия уберегают граждан от так называемых «двойных сделок».

    Дело в том, что отдельные компании, желая застраховать себя от риска неплатежа потенциальных покупателей, продают одну и ту же квартиру не в одни руки, а сразу двум дольщикам. Это позволяет им получить больше средств на начальном этапе строительства.

    Зарегистрировав договор, дольщик освобождает себя от такого рода риска, но лишь частично. Бывают случаи, когда двойную сделку строительной организации все же удается осуществить, а выясняется этот факт уже после сдачи дома в эксплуатацию.

    Дольщикам, ставшим жертвами подобной ситуации, следует незамедлительно обращаться в суд. Это позволит им получить квартиру или вложенные деньги с приложением платы за моральный и имущественный ущерб.

    Документарные доказательства

    Расчет с застройщиком следует осуществлять строго в соответствии с установленным в договоре порядком. При этом на каждом этапе важно оформление платежных документов в бухгалтерии строительной компании или в банке, если оплата осуществлялась безналичным путем.

    Квитанции, чеки и иные платежные документы помогут дольщику доказать свою правоту в суде, если до него дойдет дело. Произойти это может в следующих случаях:

    • Застройщик заморозил строительство и не уложился в указанные в документах сроки;
    • Строящийся объект оказался в залоге у банка и перешел в собственность финансово-кредитного учреждения в счет непогашенных долгов;
    • Готовая квартира оказалась более низкого качества или меньшей площади, чем это было заявлено в проектной документации.

    Имея на руках зарегистрированный ДДУ и платежные документы, можно смело следовать в суд и требовать восстановления своих прав. Дело в том, что небольшие лазейки в нем все-таки имеются, и ими не забывают воспользоваться мошенники и нечистые на руку застройщики.

    Таким образом, договор долевого участия в строительстве – весьма привлекательная возможность приобретения собственного жилья. Тем не менее, такая сделка чревата значительными рисками. В этом свете потенциальному дольщику целесообразно заранее проверить своего застройщика, подойти крайне скрупулезно к вопросу составления договора и сохранять все платежные документы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
    решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
    8 (800) 500-27-29 доб. 882.


    Консультация бесплатна!

    www.law-education.ru

    Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214

    Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

    Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

    Для чего создают ДДУ

    Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

    Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

    ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

    Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:
    1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
    2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

    Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

    Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

    Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

    Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

    Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

    Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

    Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

    Рекомендуем ознакомиться:

    Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

    • заключение, подписание ДДУ;
    • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
    • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
    • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
    • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

    Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

    Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

    Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

    Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

    Способы проверки строительной компании

    Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

    Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:
    1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
    2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
    3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
    4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
    5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

    В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

    Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

    По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

    Нюансы по ДДУ

    ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

    Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:
    • срок расчёта, общая сумма;
    • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
    • гарантия на возведённый дом;
    • способы выполнения обязательств;
    • возможные варианты расторжения договора.

    Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности. Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

    Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

    Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

    Рекомендуем ознакомиться:

    Возможные риски

    Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

    Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

    1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
    2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
    3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
    4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
    5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
    6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
    7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
    8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

    Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

    Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

    Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

    Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

    Достоинства и недостатки сделки

    Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

    ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:
    1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
    2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

    Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

    Правила оплаты

    Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

    Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

    Судовые разбирательства могут быть:

    • строительная компания не выполняет свои обязательства;
    • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
    • возведённый дом не соответствует проекту.

    Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить. Сведения подтверждают правомерность действий участников.

    ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

    zhiloepravo.com

    Договор долевого участия в строительстве: подводные камни при регистрации

    После принятия закона № 214-ФЗ ситуация на строительном рынке значительно улучшилось. Практически исчезли «серые» схемы по привлечению финансовых средств населения. Но некоторые застройщики до настоящего времени пытаются найти лазейки в законодательстве. В результате этого, в стране есть тысячи законопослушных граждан, которые не могут заселиться в оплаченное жилье. Так что следует знать гражданину?

    Участие в долевом строительстве. Что это значит?

    Участие в «долевке» означает для граждан реальную возможность купить себе жилое помещение по цене, которая будет значительно ниже стоимости на такое же жилое помещение на вторичном рынке.

    Конечно, при участии в «долевке» возникают риски – у гражданина заключившего договор практически до конца возведения дома есть опасения, что новый дом не будет сдан и его денежные средства «повиснут в воздухе».
    Само участие – отношения сторон, при которых граждане передают свои сбережения девелоперу на строительство, а впоследствии становятся собственниками необходимых для них жилых помещений.

    Процедура заключения договора долевого участия в строительстве

    Процедуре заключения сделки, предшествует получение девелопером разрешения на строительство. Только после этого застройщик может приступить к привлечению средств потенциальных покупателей.
    Для заключения самого договора, процедура установлена нормами 28 главы ГК РФ.

    Сама процедура возможна при следующих обстоятельствах:

    1. стороны достигли согласия по существенным условиям;
    2. гражданин, как физическое лицо, является полностью дееспособным;
    3. организация, привлекаемая финансовые средства, имеет разрешение на строительство.

    Условия договора участия в долевом строительстве

    К основным условиям договора можно отнести:

    • указание на объект ,подлежащий передаче;цену договора и все, что с ней связано;
    • срок, когда девелопер передаст сам объект;
    • гарантийный срок на объект и на установленное инженерное оборудование.

    Цена договора долевого участия в строительстве

    Условия по цене договора на долевое строительство четко прописано в самом законе № 214, где указано, что цена – это размер средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства для возведения объекта жилья.

    При этом цена складывается из следующих затрат:

    • затрат по возведению объекта;
    • затрат по иным услугами девелопера.

    Законом предусмотрены два способа внесения цены договора:

    • платеж за объект единовременно;
    • рассрочка платежа при внесении средств по периодам.

    Юридическое сопровождение заключения договора

    Людям, решившимся на заключение сделки, юридическое сопровождение в период подготовки и самой процедуры заключения договора, необходимо. Этот договор – не простая и не типовая сделка, какие обычно присутствует на вторичном рынке.
    Договор имеет много нюансов и положений, часто состоит из многих страниц и разделов. Разобраться со всеми нюансами текста договора поможет опытный юрист, желательно специализирующийся в области недвижимости и имеющий опыт в договорной работе с объектами первичного жилья. Этому же юристу можно поручить и проверку самого застройщика.

    На какие подводные камни договора обратить внимание?

    Основные «подводные камни» в договоре лежат в области оплаты. Нередко застройщик требует внесения части денежных средств по договору до момента его регистрации. Соглашаясь на такое нарушение закона, можно оказаться в роли «обманутого дольщика», ведь инвестором в конкретный объект будет тот дольщик, который первый зарегистрировал свой договор.

    Такая опасность возникает при двойных продажах квартир.
    Учитывая, что условия договора разрабатываются самим застройщиком и имеют свои нюансы, не помешает поискать наличие «подводных камней» с участием приглашенного юриста.

    Предварительная проверка застройщика

    Перед тем как кинуться в «объятия» компании-застройщика и заключить с ним договор, не помешает внимательно изучить все источники информации о самой организации, так и документы, относящиеся к конкретному объекту жилой недвижимость, в котором гражданин намеревается приобрести жилье.

    Начать можно с проектной декларации проверяемой компании. В настоящее время, строительные организации ведущие строительство жилых домов в соответствии с законом № 214-ФЗ, обязаны размещать всю имеющуюся проектную документацию на объекты строительства, в средствах массовой информации.

    Кроме сведений об использовании земельного участка, сведений о самом объекте строительство, размещается заключение Государственной экспертизы о соответствие жилого объекта существующим регламентам.

    В качестве предварительной проверки следует прибегнуть и к следующим действиям:

    1. исследовать публичную информацию о застройщике в СМИ и интернете, особенно на местных форумах связанных с недвижимостью, где можно найти отзывы бывших клиентов проверяемой организации;
    2. узнать, имеется ли у организации поручительство банковской структуры, страховка от страховой компании;
    3. посмотреть на электронных ресурсах местного арбитражного суда , не имеются ли иски и иные требования к этому девелоперу.

    Нюансы составления договора

    Как и любая сделка, договор имеет свои нюансы. К основному относится то обстоятельство, что этот договор регистрируется в отделении Росреестра, а значить и платить следует после регистрации.

    Перед подписанием договора, следует обратить внимание на внесение в условия договора следующих условий:

    • точного описание передаваемого жилого помещения, с указание этажа и ее номера;
    • возможность пересматривать цену объекта, и по каким основаниям.

    Конечно, каждый договор имеет свои нюансы, а поэтому лучше всего изучать текст договора с участием юриста.

    Документарные доказательства

    Сам по себе, договор о долевом строительстве является документально подтвержденной и зарегистрированной сделкой, по которому участник строительства передает застройщику свои финансы.

    Зарегистрированный договор и платежные документы будут являться доказательствами при возможном расторжении договора и возврату уплаченных денег.

    Эти документы являются доказательствами при получении «дольщиком» имущественного вычета через налоговую инспекцию после окончания строительства.

    Федеральный закон защиты дольщиков

    Федеральное законодательство постоянно пополняется новыми нормами, призванными защитить добросовестных «дольщиков». Кроме внесения новых норм в сам закон № 214 о долевом строительстве, идет изменение и иных федеральных законов.

    Например, внесена новая норма «Банкротство застройщиков» в действующий закон «О несостоятельности (банкротстве). Она предполагает возможность обеспечения требований дольщиков в форме передачи самого объекта строительства.

    Мошенники на рынке долевого строительства

    Рынок недвижимости – лакомый кусочек для мошенников, которые придумываю все новые схемы обмана участников долевого строительства. Сейчас схем обмана значительно уменьшилось, но случаи бывают.

    Иногда, мошенники выдают себя риелторами, у которых имеется договор с девелопером о реализации части квартир в строящемся доме.

    Конечно, эти люди имеют всевозможные документы якобы свидетельствующие о тесных отношениях с застройщиком. Получив деньги от доверчивых граждан, такие риелторы просто пропадают из вида.
    Иногда, участниками мошеннических схем выступают якобы «субподрядчики», которым за выполнение определенных работ по договору субподряда, застройщик или генподрядчик предоставили некоторое количество квартир.

    На самом деле выясняется, что такой организации нет, а сами договоры субподряда обычная подделка с печатями.
    Главный совет для потенциальных «дольщиков» один – заключать только договоры долевого строительства и только с застройщиком, у которого и имеется разрешение на строительство и вся документация на жилой дом.

    Выводы

    Участвовать или нет, каждый из нас решает сам.

    Конечно, с проблемами столкнуться можно:

    • в форме «двойных» продаж;
    • возможного банкротства застройщика;
    • неисполнения условий по обещанной инфраструктуре.

    Таких проблем становится все меньше благодаря новациям в законодательстве, которое старается оградить людей от нерадивых застройщиков.

    Поэтому существующая на данный момент практика в заключении договора долевого участия в строительстве, знает все меньше примеров, когда граждане оказываются обманутыми.

    Дмитрий Баландин

    Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

    property911.ru

    Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

    В условиях сегодняшней современности, участие в долевом строительстве для большинства граждан выступает одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади по выгодной и реальной цене.

    Условия ДДУ и его реализация в жизнь подлежит контролю со стороны законодательства, поэтому является наиболее надежным вариантом для приобретения жилья относительно других.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

    ДДУ: подводные камни

    На какие моменты следует обращать свое пристальное внимание во время подписания ДДУ? Что следует знать?

    Если вы предприняли волевое решение об участии в долевом соглашении, то вам нужно достаточно внимательно прочитать и изучить договор и проанализировать суть основных его разделов.

    Со стороны законодательства, не предусмотрено единой формы для данного документа, однако, эта особенность не исключает наличия некоторых основных пунктов, без которых договор можно будет считать недействительным.

    К данным пунктам можно отнести:

    • Довольно широкое описание объекта недвижимости, находящегося в долевом строительстве, который в перспективе передастся участникам ДДУ;
    • Обязательность указания стоимости договора ДДУ, а также условий и сроков внесения суммы платежа;
    • Временные рамки для передачи дома;
    • Сведения касательно длительности срока гарантии на жилплощадь;
    • Перечень методов для обеспечения выполнения обязательств со стороны компании-застройщика по данному договору.

    Кроме базовых пунктов, следует, чтобы в ДДУ указывалась также информация дополнительного характера:

    • Условия по внесению различного рода изменений в стоимость договора по причине изменения площади объекта, но, все же, наилучший вариант, когда коррективы относительно размеров вноситься не будут;
    • Отметка о максимальном количестве раз сдачи объекта государственной комиссии;
    • Сроки, предназначенные на ликвидацию различных «нестыковок»;
    • Сведения относительно способа управления домом;
    • Размер стоимости и временные рамки для оформления жилплощади в собственность.

    ДДУ должен быть составлен в стандартной общей форме в отношении дольщиков, а потому довольно проблематично вносить в него дифференцированные коррективы.

    Недостатки долевого строительства

    При разработке договора долевого участия в постройке дома, стоит учесть связанные с ним различные, так называемые, «подводные камни» и аспекты риска.

    В первую очередь, стоит учитывать недобросовестность компании-застройщика, а также должностных лиц, которых можно встретить на любом из этапов финансирования.

    Также существенной проблемой выступает и не совсем прозрачный характер получения согласований, необходимых для начала строительных работ и, кроме того, отсутствие строгих контрольных мероприятий со стороны государственных органов относительно деятельности компании-застройщика и ее материального статуса.

    Одной из наиболее часто встречаемых проблемных моментов выступает задержка финальной стадии строительных работ и, как следствие, сдачи дома в пользование.

    Причинами данного явления выступают нецелевое расходование денежных средств со стороны компании-застройщика, а также невыполнение со стороны участников договора обусловленных и поставленных перед ними задач по финансированию работ, проведению расчетных операций между стороной застройщика и подрядчика. Также причинами выступают ошибки в самом ДДУ.

    Кроме того, важным и неблагоприятным моментом выступает возможная необходимость доплаты поверх оговоренной суммы, что аргументируется, как правило, такими обстоятельствами, как отсутствие прописанных и запланированных работ, соответственно, и связанные с этим фактом дополнительные затраты, подорожание строительных материалов, а также отдельных строительных и ремонтных услуг подрядчика.

    Нередко можно встретить также существенное увеличение площади квартир, естественно, не предусмотренное изначальными условиями, прописанными в ДДУ.

    Еще один проблемный момент – договор долевого участия расторгнуть нельзя. Отметим, конечно, что в тексте документа могут присутствовать условия, способные помочь избежать каких-то проблемных нюансов, которые связаны непосредственно с выполнением работ.

    Итак, следует проследить, чтобы пункт «Условия расторжения договора» был достаточно детализирован относительно возможных причин и сторон-инициаторов расторжения. В данном пункте должны быть отражены обязательства сторон договора, а также иные значимые обстоятельства.

    Одной из важных стадий является процедура регистрации права дольщика на собственность.

    Проблемы на данном этапе возникают довольно разнообразные:

    • Ненадлежащее выполнение или невыполнение в принципе обязательств застройщика по отношению к государственному инвестору;
    • Ряд обстоятельств мешают компании-застройщику осуществить сбор документации, которую нужно будет передать в государственный регистрационный орган.

    Подобный вопрос можно разрешить посредством судебного вмешательства.

    Имеется еще один немаловажный аспект риска, который неблагоприятен для дольщика, — это двойная продажа жилья. Данное обстоятельство зачастую возникает тогда, когда люди не знакомятся с основными юридически значимыми моментами, а недобросовестный застройщик подписывает соглашение и с одним, и с другим кругом дольщиков, или же оплачивает труд подрядчика посредством выделения ему жилья в выстроенном доме.

    Помимо этого, права на недвижимость, в ряде случаев, приобретаются не через непосредственную компанию-застройщика, а у другой подрядной организации.

    Для того чтобы миновать подобные обстоятельства, следует скрупулезно изучать соглашение о долевом участии прежде, чем ставить в нем свою подпись.

    Кроме этого, имеют место так называемые «серые схемы», способные создать опасность для участников. Данные схемы применимы в тех обстоятельствах, когда гражданин соглашается на условия застройщика, а после вносят обусловленную сумму денежных средств по определенной схеме.

    Преимущества ДДУ

    Долевое строительство – довольно широко распространенный и «демократичный» вариант решения жилищного вопроса, столь актуального в наши дни.

    Основной плюс ДДУ – доступный характер приобретения жилплощади для тех семей, которые не в состоянии осуществить выплату в полной мере за квартиру.

    Одновременно с этим, гражданин получает рассрочку на несколько лет, вплоть до сдачи недвижимости объекта со стороны застройщика в пользование. Исходя из вышеуказанных моментов, ДДУ можно охарактеризовать как выгодное финансовое вложение.

    Как оформляется долевое участие в строительстве

    Основополагающим документом, который регулирует правовые и финансовые вопросы застройщика и гражданина, желающего приобрести жилплощадь, является закон РФ «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года под № 214-ФЗ.

    Данный нормативно-правовой акт имеет большой объем, поскольку законодатель постарался учесть все аспекты и «острые углы» во взаимоотношениях сторон, которые касаются застройки жилья, а также по максимуму обеспечить безопасность граждан, реально подвергающих риску значительную денежную сумму.

    Порядок оформления ДДУ в застройке регламентирует закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» от 21 июля 1997 года под № 122-ФЗ, а именно статья 25.1 данного нормативно-правового акта.

    Кроме вышеуказанных законодательных актов, к паевому участию в строительстве также относится закон РФ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года под № 286-ФЗ. Конкретнее, ст. 23.1 данного закона прописывает требования касательно подстраховки ответственности застройщика за невыполнение или же выполнение не в полной мере обязательств, принятых на них.

    КоАПом предусмотрены меры ответственности за отхождение от норм законов по участию в долевом строительстве (статья 14.28).

    В соответствии со статьей 4 закона РФ № 214-ФЗ, ДДУ является документом, согласно которому одна сторона (в виде застройщика) принимает на себя обязательство по самостоятельному или опосредованному строительству жилого дома (или же другого сооружения), а после введения в эксплуатацию, предоставить обусловленный жилой объект в пользу второй стороны (дольщика). Дольщик (он же инвестор) принимает на себя обязанность по внесению платы, размер которой обусловлен договором, а также обязан принять объект недвижимости.

    ДДУ должен быть составлен в письменной форме и проходить регистрацию в органе Росреестра. Все приложения, а также дальнейшие коррективы в договоре тоже фиксируются в Росреестре.

    Стандартный (типовой) договор долевого участия в строительстве

    Если говорить о стандартах составления и основных условиях типового договора долевого участия, то это будут достаточно условные тезисы, поскольку договор составляется в индивидуальном и дифференцированном порядке, при этом учитываются все имеющиеся обстоятельства, касающиеся отношений инвестора и застройщика.

    Однако заметим, что типовой договор долевого участия, в принципе, не должен иметь значительные отступления от общепринятых правил, которые применяются к оформлению сделок в письменной форме.

    Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие моменты:

    • Название населенного пункта, в котором составляется документ, а также дату его подписания;
    • Персональные данные сторон договора, учитывая название организации и анкетные данные физического лица, сведения регистрационных документов для предприятий / учреждений / организаций, а также другие значимые данные по местонахождению или месту проживания;
    • Права и обязанности сторон договора.

    По застройщику:

    • Обязательство постройки объекта недвижимости в рамках обусловленного временного промежутка;
    • Проведение мероприятий касательно введения здания в эксплуатацию;
    • Право на затребование от дольщика своевременной выплаты указанных в договоре платежей.

    По дольщику:

    • Обязательство по проведению финансирования постройки в объемах и сроках, обусловленных положениями договора;
    • Право требования передачи недвижимости в пользование, с условием соответствующего качества;
    • Довольно важно учесть согласование и отражение в тексте договора долевого участия основных условий сделки, при отсутствии которых договор будет считаться не подписанным;
    • Кроме того, контрагентам в сделке долевого участия в строительстве можно согласовывать в рамках договора любые важные для них условия и аспекты, однако, последние не должны идти в разрез с нормами действующего законодательства;
    • Окончание договора ДУ выражается данными контрагентов и их сигнатурами (подписями или печатями).
    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

    o-nedvizhke.ru

    на что обратить внимание при подписании и подводные камни ДДУ

    Приобретение жилья в новостройке – это ответственный и решительный шаг на жизненном пути. Закон о долевом строительстве призван защищать права дольщиков, но и он не всегда помогает избегать подводных камней в договоре долевого участия. На что же надо обратить внимание при его заключении?

    С чего начать

    Будущие новоселы с увлечением изучают поэтажные планы предполагаемых приобретений, изучают район расположения, транспортную доступность и еще множество важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке.

    Но вот выбран вариант, соответствующий всем требованиям и пожеланиям. Можно заключать договор долевого участия.

    Однако, прежде чем становиться участником в долевом строительстве, необходимо проявить элементарную бдительность. Прежде чем отдавать свои деньги, рекомендуется уточнить информацию о компании-застройщике.

    Она не имеет права собирать денежные средства, если:

    • находится в состоянии ликвидации юрлица;
    • в его отношении проводится процедура банкротства;
    • арбитражным судом приостановлена деятельность в порядке административного наказания;
    • существуют иные дела, рассматриваемые арбитражным судом в отношении застройщика.

    Вся эта информация находится в свободном доступе на официальном сайте арбитражного суда. Изучив ее можно приступать к изучению документации застройщика, которую он обязан размещать на своем сайте или предоставлять по первому требованию (ст. 3 ФЗ №214).

    Ознакомиться необходимо со следующими документами, дающими застройщику право привлекать денежные средства дольщиков:

    • Разрешение на строительство, выдаваемое администрацией, где расположен участок застройки. Оно подтверждает, что проектная документация прошла проверку на соответствие. Акцентируйте внимание на:
    1. Сроках действия разрешения на строительство. Если время истекает, а здание далеко от завершения – стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с таким застройщиком.
    2. Для возведения какого объекта оно выдано – нулевого цикла или многоквартирного дома.
    • Договор аренды или документы о праве собственности на застраиваемый участок. Убедиться в его действительности можно запросив платную справку в МФЦ. Здесь стоит обратить внимание на назначении земельного участка – должна быть запись «земли поселений (населенных пунктов)».
    • Документ органов местного самоуправления о выделении участка под застройку. Это может быть протокол по результатам аукциона на право проведения строительства стандартного жилья.
    • Проектная декларация. Должна размещаться на официальном сайте строителей, в СМИ. В неё входят ведения о финансовой отчетности за предшествующий период, информация о реализованных проектах с фактическими датами их ввода, поэтажные экспликации строящегося объекта, разрешительные документы, сведения о наличии кредиторской задолженности.
    • Наличие у представителя застройщика права на подписание ДДУ. Обычно правом подписи договор обладает руководитель организации. Иные представители обязаны иметь нотариально заверенную доверенность.

    Структура договора долевого участия

    Изучив доступную информацию об организации-застройщике и убедившись, что он вполне заслуживает доверия, можно переходить к следующему этапу – заключение договора долевого участия (сокращенно ДДУ).

    Законодательство не установило его стандартной формы, но указал обязательные пункты, которые должны быть в нем. Надо обратить внимание при заключении договора долевого участия, что отсутствие хотя бы одного из обязательных пунктов, делает его не заключенным.

    В Законе приведен перечень обязательных пунктов:

    • Описание передаваемой квартиры. Здесь обязательно прописывается назначение объекта недвижимости – жилое/нежилое, номер квартиры, этаж, количество комнат, балконы, подсобные помещения, площадь общая и каждой комнаты. В обязательном порядке прилагается схема расположения квартиры.
    • Сроки передачи объекта недвижимости дольщику от застройщика. Важно, чтобы были указаны конкретные даты потому, что именно от них будет производиться отсчет нарушения сроков сдачи новостройки.
    • Стоимость жилья, сроки и порядок оплаты. Она может измениться только при изменении площади приобретаемого жилья. Это может быть после проведения замеров БТИ. Также подробно излагается стоимость квадратного метра и общая стоимость квартиры. Если используется ипотечное кредитование, указывается размер собственных средств, вносимых при оплате.
    • Сроки действия гарантии на квартиру и само здание. Обычно на коммуникации – 3 года, на квартиру и здание – 5 лет.
    • Способы обеспечения исполнения строительной организацией своих обязательств по ДДУ. Здесь указывается ответственность застройщика, какими активами он отвечает за взятые на себя обязательства.

    В целях защиты дольщиков 2018 года, внесены изменения в Закон о долевом участии, принятые 31.12.2017 № 506-ФЗ. Согласно этим изменениям в договоре должны содержаться следующие пункты:

    • Сведения о причислении квартиры к стандартному жилью, а застройщиком должен быть заключен договор на строительство стандартного жилья.
    • Реквизиты и сведения сторон договора о строительстве стандартного жилья.
    • Цена в ДДУ одного квадратного метра общей площади новостройки, который не может превышать цену, указанную в протоколе по результатам аукциона на право освоения территорий для строительства стандартного жилья. Протокол обязательно прилагается к ДДУ.

    Этими изменениями вводится понятие стандартного жилья, которое заменяет ранее принятое – экономического класса. Новое понятие подразумевает создание классификации и выработку общих критериев для оценки качества построенного жилья.

    ДДУ полагается заключенным с момента его регистрации в Росреестре. Это требование введено для недопущения двойных продаж одной и той же квартиры.

    Оплата приобретаемого жилья дольщиком производится после регистрации договора долевого участия в органах Росреестра.

    Что требует особого внимания

    При подписании договора долевого участия покупателю приходится знакомиться с большим количеством информации. Сам договор напечатан на нескольких листах. Во всей этой информации обычному человеку, не имеющему специальной юридической подготовки будет сложно разобраться. Поэтому рекомендуется такой договор проверить с опытным юристом или нотариусом.

    Если же нет такой возможности, то необходимо обратить свое внимание на следующие моменты договора:

    • Сроки передачи квартиры должны быть едины для всех дольщиков.
    • Сроки действия ДДУ. Они должны быть не менее времени передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи и проведения взаимных расчетов.
    • В пункте договора об ответственности какие указаны причины форс-мажора. Застройщики часто в нарушении законодательства указывают здесь и принятие новых правительственных постановлений, и погодные условия, и другие надуманные основания.
    • Судебный орган, внесенный в договор для разрешения спорных ситуаций. По Закону дольщик имеет право выбора суда для подачи заявления на рассмотрение спорной ситуации. Застройщик, указав в договоре конкретный суд, лишает его законного права выбора и может лишить его возможности обратиться в выбранный суд.
    • Пункт, приравнивающий разрешение на ввод в эксплуатацию гарантии качества жилья. Этим он, обычно, пытается снять с себя ответственность за возможные риски, связанные с низким его качеством.

    Для случаев приобретения жилья в личное, семейное пользование, при разрешении всех возникших разногласий, не урегулированных ДДУ и №214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей.

    Возможные риски

    Принятие законодательства о долевом строительстве призвано защитить права дольщиков. Но недобросовестные застройщики, а порой и откровенные «жулики» находят лазейки для введения в заблуждение или откровенного мошенничества в строительстве.

    В нарушение законодательства такие строители применяют так называемые «серые схемы» продажи жилья. К ним относятся:

    • Предварительный договор купли-продажи. Основным риском здесь является то, что застройщик регистрирует квартиру сначала на себя за счет дольщика. А потом уже по основному договору купли-продажи продает ее покупателю. Это дает возможность для двойной продажи одного и того же объекта. В суде подобные сделки трудно оспаривать, потому что считаются не действительными.
    • Вексельная покупка на сумму стоимости при обретаемого квартиры. Используется застройщиками для срочного получения денежных средств с дольщика. При такой схеме нет никаких гарантий по срокам сдачи жилья, что очень выгодно для строителей. Если решаться на такую сделку, лучше предпочесть её срок не более одного года.

    Договор долевого участия – существенный документ при оформлении взаимоотношений с застройщиком. Поэтому к его подписанию надо подойти со всей тщательностью. Предусмотреть все нюансы и риски, заложенные в нем, поможет опытный юрист. Проявленная предусмотрительность поможет дольщику защитить свои права и обезопасить сделку.

    metr.guru

    alexxlab

    *

    *

    Top