что нужно знать в 2018 году и на что обратить внимание?

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков. Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года. Как будет действовать долевое строительство в 2018 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

• полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
• имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
• обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
• оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
• застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
• обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

ДДУ – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

• максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
• дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
• стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
• подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
• реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит повышают риск граждан остаться без долгожданных квартир.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

На это направлены и последние поправки изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

«Дорожная карта»

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2018 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

• к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
• с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
• с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера. Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения изменений

Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ. Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений.

Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года. Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты.

Надо отметить, что новые правила не будут касаться некоторых новостроек. К ним относятся те, при возведении которых, используются схемы жилищно-строительных кооперативов. Законодатель это не запрещает, но на них действие 214-ФЗ не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

В октябре 2017 года была зарегистрирована новая организация – публично – правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна прийти на помощь дольщикам, служить им действенной защитой. В этот фонд застройщики будут обязаны перечислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного ДДУ.

Средства компенсационного фонда будут направляться на завершение недостроенных домов или компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии, предъявляемые к девелоперам

Требования к застройщикам в долевом, строительстве в 2018 году обобщаются одним термином «специализированный застройщик». Из основных новых требований можно перечислить следующие:

• «Специализированным застройщиком» будут являться только коммерческие организации, связанные со строительством. Больше никаких общественных некоммерческих организаций, учебных, спортивных и других похожих структур к строительству допускаться не будут.
• Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью от 10 тыс. кв. м.
• Руководителем, главным бухгалтером и другими руководителями девелопера не могут быть граждане, имеющие судимости, банкротство физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности. Информацию о соответствии своего руководства этим требованиям застройщик будет обязан разместить в Проектной декларации.
• Строители с 1 января 2018 года обязаны разместить полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

Финансовые требования

Многие поправки в законе обращены на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Отменена норма минимальной величины уставного капитала, зависящая от площади возводимых домов. Сейчас у строителей должно быть собственных средств более 10 % от цены проекта.

К моменту предоставления проектной декларации, в уполномоченном банке на специализированном счете строительной компании должен быть остаток в размере не менее 10 % от сметной стоимости объекта.

На момент предъявления проектной документации у застройщика не должно быть финансовых обязательств, не относящихся к строительству, более 1%. Расходы на собственное содержание тоже ограничиваются – не более 10%. При этом суммарный размер всех авансовых платежей не должен выходить за 30 %.

Последние поправки в закон запрещают девелоперу:

• Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
• Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
• Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Одним из важных изменений в 2018 году является введение счета эскроу, на который будут зачисляться средства участников долевого строительства. Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю.

Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков.

Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы. Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства. К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

metr.guru

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 — ДДУ подводные камни

Преимущества ДДУ по ФЗ 214

Заключение договора долевого участия (ДДУ) по ФЗ 214 – самый надежный и защищенный способ приобретения недвижимости в новостройке. Почему и в чем преимущества покупки квартиры по ФЗ 214?

·Информационная открытость

214-ФЗтребует от застройщика и строительного объекта информационной открытости. Клиент всегда может ознакомиться с учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, финансовыми и другими бумагами.

Долевое строительство: изменения с 2018 года

Также девелопер предоставляет комплект документов на строящийся объект.

·Надежность

Строительство по 214 ФЗ – это гарант надежности застройщика и для дольщиков, и для государства. Приобретая недвижимость, клиент может быть уверен, что получит именно то, за что заплатил, и в оговоренные сроки. Кроме того, работа по 214-ФЗдает строительным компаниям преимущество при получении кредитов.

·Наличие разрешительных документов

По 214-ФЗ девелопер может начать строительство, только при наличии разрешительных документов: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектная документация, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры. Это практически сводит на «нет» риски покупки квартиры в новостройке, которая никогда не будет построена.

·Законность сделки

Двойные продажи квартир по ДДУ исключены, так как договор долевого участия по 214 ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Эта процедура включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки по покупке квартиры.

·Сроки строительства

214-ФЗ накладывает на застройщика финансовую ответственность за сроки сдачи объекта недвижимости. В случае нарушения сроков строительства, девелопер должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и уплатить неустойку согласно договору. Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и требовать возврата денег.

·Качество строительства

По 214-ФЗ девелопер обязан производить строительство в соответствии с условиями ДДУ или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства вправе требовать устранения недостатков за счет застройщика или возмещения своих расходов на их устранение, либо уменьшения стоимости договора долевого участия. Согласно ФЗ 214 на объект долевого строительства устанавливается гарантия 5 лет.

Купить квартиру в новостройке по 214-ФЗ в соответствии с условиями ДДУ – это значит свести к минимуму все возможные риски, которым подвергнуты сделки по приобретению недвижимости. Девелопер проекта Близкое – компания ПетроСтиль – надежный застройщик, работающий по 214-ФЗ, предлагает своим клиентам правовую схему покупки квартиры, таунхауса или коттеджа в пригороде Санкт-Петербурга (СПб), при которой соблюдаются все положения федерального закона, защищающего права дольщиков.

Подводные камни ДДУ, или на что стоит обратить внимание

При покупке квартиры по договору долевого участия важно не только найти идеальный проект, но и прочесть всю документацию, чтобы убедиться в честности застройщика. Специалисты агентства VSN Realty рассказывают, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия и какие пункты должны смутить покупателя.

Даты

Обратите внимание на даты, прописанные в договоре. Их должно быть две: одна —окончание строительства, а вторая — передача квартиры дольщику по акту приема-передачи. И обязательно обратите внимание на промежуток между этими датами. Он должен составлять не более полугода.

Цена

Перечитайте все пункты, связанные с ценой договора. Если в документе будет прописано право застройщика изменить сумму сделки, в дальнейшем он сможет потребовать от клиента доплату, например, за увеличение себестоимости проекта или за незначительное изменение метража квартиры. В случае судебных разбирательств, если этот пункт был прописан, застройщик выиграет спор.

Оплата

В договоре обязательно должно быть прописано, что оплата вносится именно на долевое строительство. Никаких предварительных договоров купли-продажи быть не должно, иначе по этим бумагам вы не будете являться дольщиком, а во время судебных разбирательств не сможете ссылаться на ФЗ-214, ведь у вас совершенно иная сделка.

Что такое долевое участие по 214 Федеральному закону?

Права на землю

Следующий пункт проверки — права на земельный участок. Очень часто застройщики берут кредит на строительство нового жилого комплекса, поэтому земля передается финансовой организации в залог. Если стройка остановится, а застройщика объявят банкротом, первым, кто получит компенсацию будет банк. Однако если вы видите, что дом активно строится и уверены, что работы будут завершены в срок, этот пункт не должен вас смущать.

Изменения в проектной декларации

Очень часто бывает так, что проект во время строительства претерпевает изменения. Для этого в ДДУ прописывается, что застройщик может в одностороннем порядке изменять проектную декларацию. Иногда поправки незначительные и касаются только мест общего пользования. Но в некоторых случаях застройщик может переписать все до неузнаваемости – изменится не только метраж и планировка квартир, но и весь дом в целом. Конечно, такой пункт встречается во многих проектах, однако, увеличивается риск в итоге получить совершенно другую квартиру.

Всегда помните, что договор долевого участия — это риск как для дольщика, так и для застройщика. Чтобы сделка прошла успешно, обращайтесь в VSN Realty: наши менеджеры подготовят и проверят все документы, расскажут о положительных и негативных сторонах проектов и помогут приобрести квартиру в новостройке.

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55 Доб: 131
[email protected]

Наш Telegram

Интересные новости мира недвижимости и дайджесты новостей компании.
Будьте в курсе: t.me/vsn_realty

Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ как инструмент защиты прав граждан

akrchel.ru

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2018 году

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.

Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.

Важные аспекты

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.

По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.

Определения

Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.

По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.

Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:

• стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
• погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
• предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.

Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.

Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.

Стороны соглашения

Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:

• застройщик в роли строительной компании;
• дольщик.

Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:

Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел	На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения
Наличие разрешения	На возведение недвижимости
Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года)	Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров
Название юридического лица	В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик”

Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Действующие нормативы

Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.

Особенности заключения сделки

В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.

В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

Существенные условия

Договор долевого участия считается одновременно:

• консенсуальным;
• возмездным;
• двусторонним.

Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:

Предмет договора	В данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче
Период передачи	Имущества инвестору строительной компанией
Стоимость, срок и правила	Внесения обязательных платежей
Гарантийный период	Минимальный срок должен составлять 5 лет
Ответственность	В случае игнорирования норм подписанного договора его участниками
Правила расторжения	Достигнутых сторонами соглашения договоренностей
Варианты обеспечения исполнения	Застройщиком взятых на себя обязательств

Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.

Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.

После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.

Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.

На что стоит обратить внимание

Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.

В частности речь идет о таких нюансах, как:

Сведения относительно строительной компании в ДДУ	Должны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах)
Если регистрация договора будет инициирована застройщиком	То у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков
Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимости	Благодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать
Обязательное подписание гарантийного периода	В 5 лет
В документе обязательно должны отображаться полные сведения	О площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок
Запрещается указывать в документе тех разделов	Которые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика
Договор считается действующим	До периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной
Сроки по сдачи недвижимости	Должны указываться конкретными
Перечень форс-мажорных обстоятельств	Которые указаны в соглашении, не может быть огромным
Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построенной	Если она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения
Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метра	Причем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом
Обязательства дольщиков признаются исполненными	С периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру
В договоре обязательно должны прописываться	Условия расторжения
Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиков	В случае выявленных существенных недостатков в недвижимости
Согласно соглашению застройщики имеют право	Использовать инвестиции дольщиков только на строительство

На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.

Когда необходим предварительный вариант

Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.

В нем содержаться только взятые обязательства по подписанию основного договора.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.

Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.

К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.

В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.

Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.

Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.

В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.

Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.

При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.

Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:

Указаны взаимно взятые обязательства	По вопросу подписания ключевого договора
Оговорены условия	Благодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества
Отображен период	В течении которого подлежит подписать основной договор

Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.

Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

По завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.

Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:

1. Сбор необходимой документации.
2. Внесение платы государственной пошлины.
3. Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
4. На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
5. Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.

С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:

• подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
• заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
• заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
• внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
• в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
• нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
• документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.

От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:

Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.

Образец составления документа

В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.

Порядок расторжения (отмена)

В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.

Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.

Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:

• просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
• у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
• период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.

Подводные камни

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.

jurist-protect.ru

ДДУ 214 ФЗ на что обратить внимание

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

• не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
• не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

• Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
• Чёткий срок передачи объекта дольщику.
• Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
• Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию).

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

От чего не защитит договор долевого участия

С 01.04.2005 правоотношения покупателя еще не построенной квартиры и застройщика, строящего это жилье за счет привлекаемых денежных средств покупателей, регулирует закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

За истекшие 10 лет применения данной нормы можно сделать определенные, вполне достоверные выводы. Во-первых, закон, худо-бедно, положил конец откровенному беспределу, устроенному застройщиками на рынке жилья — почти исчезли мошенники, собиравшие средства с граждан, и не имевшие намерения даже приступать к возведению домов, резко снизилось количество объектов недвижимости построенных без разрешительной документации, либо с существенными изменениями в проекте в процессе строительных работ, также уменьшились случаи «двойных», а то и «тройных» перепродаж одних и тех же квартир, застройщики с большим уважением стали относиться к срокам ввода домов в эксплуатацию и к качеству строительства.

Закон минимизировал риски финансирования строительных работ, осуществляемых без предусмотренной правоустанавливающей документации и соответствующего разрешения на землю, возведение объектов недвижимости на земельных участках, находящихся в залоге у банков. Сам застройщик и весь процесс производства строительных работ стал практически прозрачным, поскольку вся проектная документация, информация о застройщике, проектировщике и генеральном подрядчике, согласно требованиям закона, публикуется в открытом доступе еще до привлечения средств дольщиков.

Однако ни одна из стоящих перед покупателем еще не построенного жилья проблем посредством закона о долевом строительстве в настоящее время так и не решена.

Некоторые застройщики, пользуясь неопытностью и неосведомленностью доверчивых граждан, ухитряются продавать жилье по предварительному договору купли-продажи, векселю или по договору соинвестирования.

Даже в таких, в недавнем прошлом, неблагополучных ситуациях, как «двойные» продажи квартир, которые должны были быть полностью изжиты данным законом в связи с обязательной регистрацией сделок в Росреестре и проверкой наличия уже зарегистрированных прав собственности на продаваемую квартиру, остались лазейки для нечистых на руку застройщиков. Так, ничто не мешает жулику продать одну и ту же квартиру несколько раз, например, по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), обязанность регистрации которого в органах юстиции законодательно не предусмотрена.

Алчность заставляет проявлять чудеса изобретательности — к сожалению и сегодня фиксируются случаи двойных продаж не только по ПДКП, но и по договорам долевого участия (ДДУ). Возможности для такого рода мошеннических действий возникают с случаях, например, волокиты при регистрации сделки в юстиции. Несмотря на прямые требования закона в части неукоснительного соблюдения сроков регистрации, в действительности же они нарушаются с завидным постоянством — как по халатности работников Росреестра, так и в результате преднамеренного сговора между сотрудником юстиции и недобросовестным застройщиком. Суть в том, что до регистрации договора долевого участия в установленном порядке, он юридически не существует, вне зависимости от того, внесены дольщиком средства авансом или нет.

Договор долевого участия (ДДУ) с 2017 года — все нюансы покупки новостройки по 214-ФЗ

При таких обстоятельствах квартира может быть продана неоднократно.

Несмотря на то, что, вроде бы, законом предусмотрен надежный механизм защиты дольщика от нецелевого использования застройщиком собранных по ДДУ средств, но и здесь далеко не вся в порядке. Ежеквартальная отчетность застройщика перед надзорным ведомством обо всех транзакциях с полученными денежными средствами, о количестве проданного жилья и переданных стороне договора квартир, существенно усложняет злоупотребления со стороны застройщика, но, увы, не исключает их совсем. При подведении итогов 2015 года на совещании коллегии Генеральной прокуратуры РФ, генпрокурор обратил внимание на многочисленные факты нецелевого использования средств дольщиков и привел примеры мошеннических схем, благодаря которым недобросовестные застройщики похищали деньги своих дольщиков.

Не следует обольщаться в части гарантий защиты качества строительных работ и соблюдения параметров квартиры, закрепленных в договоре долевого участия, прежде всего, касающихся ее планировки и площади, поскольку застройщик в соответствии с законом о долевом участии вправе по согласованию с дольщиками изменять проектную документацию. Какими способами на деле достигается такое «согласование», полагаем, подробно рассказывать смысла не имеет — желающие побыстрее вселиться в собственные квартиры граждане склонны не придавать особого значения такой, на первый взгляд незначительной «мелочи», как небольшое изменение в планировке помещения.

Вопрос «протаскивания» квартир с ненадлежащим качеством решается застройщиками не мытьем, так катанием. Разумеется, обязанность застройщика предоставить дольщику квартиру надлежащего качества, закреплена ст. 7 ФЗ-214. В случае если жилье не соответствует требуемым параметрам качества, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи, и потребовать оформления другого акта — дефектного, или акта несоответствия объекта. При таких обстоятельствах закон обязывает застройщика:

• безвозмездно и в разумный срок устранить выявленные недостатки;
• возместить понесенные при их устранении расходы;
• соразмерно уменьшить цену ДДУ.

На практике недобросовестный застройщик берет такого дольщика на измор. Он отказывается устранять недостатки в добровольном порядке, вынуждая дольщика обратиться за защитой своих прав в суд. Судебная тяжба, помимо нервотрепки, расходов на юридическую помощь и потерю времени, состоит и в необходимости, в силу требований ст. 56 ГПК РФ, доказывания дольщиком ненадлежащего качества квартиры. Таким доказательством выступает экспертное заключение, составленное по результату проведенной судебной строительно-технической экспертизы. Не нам вам объяснять, КАК проводятся на практике судебные экспертизы по ангажированным делам. Принимая во внимание финансовые возможности застройщика, его преступный умысел, вероятность заказного характера дела весьма и весьма велика.

Не редки случаи, когда застройщик, на словах обещающий в добровольном порядке привести квартиру в надлежащее состояние, по-русски говоря, тянет волыну — не производит никаких работ и не оплачивает компенсацию, в расчете на то, что уставший от всего этого сюрреализма, погрязший по уши в собственные проблемы, гражданин плюнет на застройщика и отстанет от него со своими претензиями.

Следует иметь в виду, что общее имущество дома, переданное дольщикам, точнее, то, что с ним может произойти впоследствии, не регулируется законом о долевом участии. Так, принять меры к нерадивому застройщику не представится возможным в случае, если в стене подъезда, а не жилого помещения, образовалась трещина.

Больной вопрос — срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию

Несмотря на предусмотренные законом требования к застройщику о соблюдении установленных ДДУ сроков строительства, и санкции в виде пенни в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки, гарантий ввода дома в эксплуатацию в пределах этого срока нет никаких — ведь законом о долевом участии предусмотрена возможность переноса срока ввода объекта в эксплуатацию сколько угодно раз. Для этого застройщику необходимо всего-навсего не менее чем за 2 месяца до истечения срока, установленного договором, предупредить дольщика о его переносе. Такой комфортный режим позволяет застройщику сдвигать сроки ввода в эксплуатацию, нет, не на несколько месяцев, а, как показывает практика, на несколько лет.

При таких условиях дольщики могут находиться в «подвешенном» состоянии, без свидетельства о регистрации права собственности в течение длительного, фактически неопределенного периода времени. В результате, полноценно владеть своей квартирой — продать, подарить, сдать в аренду, оформить регистрацию, гражданин оказывается не в состоянии.

Зачастую покупатель строящегося жилья заключает с застройщиком не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи квартиры. Проведение сделки по такой форме объясняется возможностью заключения договора тогда, когда разрешительная документация на объект у застройщика еще не собрана. Несмотря на то, что по предварительному договору имеется возможность занижения стоимости жилья, такой шаг для покупателя является ошибочным, поскольку стороны предварительного договора купли-продажи имеют только одно право — право требования заключения в будущем основного договора. Разумеется, все это выгодно застройщику, но не покупателю гипотетической квартиры, и случаи нарушения застройщиком сроков заключения основного договора происходят повсеместно.

Подробно о положительном судебном правоприменении по требованиям покупателя о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков заключения основных договоров купли-продажи жилья читайте в следующей статье.

Защита в арбитражных судах

Представительство в суде

Полный объем работы в судах общей юрисдикции по представительству интересов доверителя по делам любой категории сложности.

Подробнее

Шпионские игры в суде

Информаця — это все

Не противоречащие закону методы получения сведений, которые могут явиться для Вас, если и не судьбоносными, но предоствляющими шанс на победу.

Подробнее

Тайна следствия

Подписка о неразглашении

Как бы этого не хотелось следствию, но секретить в уголовном деле можно не все и не для всех. Что следует знать о подписке, дабы обезопасить себя от произвола.

Подробнее

Другие статьи:

Обратите внимание!

• Каждый случай индивидуален, как своими обстоятельствами, так и судебным правоприменением. Общая информация не может гарантировать решение Вашей конкретной проблемы.
• Законодательство изменяется так часто, что иногда мы не успеваем вносить в статью соответствущие коррективы.

Поэтому рекомендуем обратиться за БЕСПЛАТНОЙ КОНСУЛЬТАЦИЕЙ к опытным юристам. Эксперты-консультанты работают круглосуточно и Вам гарантирован профессиональный разбор Вашей ситуации:

1. Задайте свой вопрос через форму, расположенную сразу под этим объявлением.
2. Или позвоните на горячую линию:

+7 (499) 653-60-72 доб. 263 — Москва и Московская область.
+7 (861) 205-14-35 доб. 628 — Краснодар и Краснодарский край.
8 (800) 500-27-29 доб. 928 — Все регионы страны и зарубежье.

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

• не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
• не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

• Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
• Чёткий срок передачи объекта дольщику.
• Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
• Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы.

Договор долевого участия по ФЗ-214

По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

• не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
• не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

berolux.ru

Договор долевого участия (ДДУ): как правильно заключить и на что обратить внимание — Рынок жилья — газета BN.ru

Как грамотно заключить договор долевого участия

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.

Как купить квартиру в новостройке

Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение >>

Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка – лидер надежности

Многие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый >>

В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

Источник: gazeta.bn.ru

teora-holding.ru

4 условия, на которые нужно обратить внимание

Договор долевого участия в строительстве: 4 условия, на которые нужно обратить внимание

В данной статье содержатся практические советы, на что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве. Все чаще в ДДУ нарушаются права граждан путем внесения застройщиком в договор несоответствующих закону условий. Граждане имеют право на признание подобных пунктов договора не действующими и получение приличной денежной компенсации за нарушение своих прав.

Статья построена по принципу приведения условий договора долевого строительства, которые ущемляют права граждан, и обоснования с точки зрения закона почему застройщик НЕ ПРАВ!

Содержание статьи:

1. Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

2. Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

3. Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

4. Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Выводы

Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

Миф№1. Договор участия в долевом строительстве будет расторгнут застройщиков в случае, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.

Застройщик стремится избежать ответственности при нарушении обязательства о постройке многоквартирного дома в установленные в договоре сроки. Одним из созданных им механизмом, вводящим граждан в заблуждение, является включение указанного условия в договор.

В дальнейшем застройщик просто «угрожает» гражданам расторгнуть договор в одностороннем порядке, если они не согласятся добровольно с продлением сроков строительства. Результатом подписания дополнительного соглашения о продлении сроков строительства является освобождение застройщика от уплаты неустойки в пользу граждан.

Это НЕЗАКОННО!

Основания расторжения договора об участии в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке исчерпывающим образом закреплены в ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч.3 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:  просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Других оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика не существует и «придумывать» их в договоре долевого строительства застройщик не имеет права. Включение в публичный договор участия в строительстве иных оснований для расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе Застройщика, ущемляет права потребителей и влечет ничтожность оспариваемого соглашения (ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

Миф №2. Допускается отклонение фактической площади квартиры от общей проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве без корректировки стоимости квартиры.

Довольно часто застройщик прописывает возможность отклонения реальной площади квартиры от проектной, за которую граждане вносят оплату по договору. По мнению застройщика, если площадь уменьшилась, то гражданину не нужно возвращать денежные средства за несуществующие метры жилья. И снимает с себя ответственность застройщик путем включения соответствующего правила в договор.

На самом деле, застройщик не имеет на это никакого права!

Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако ни один из способов определения цены договора не должен лишать граждан права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади квартиры за всю разницу в площади).

Перечисленные пункты договоров противоречат частям 2, 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона о защите прав потребителей.

Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

Миф №3. Застройщик вправе самостоятельно устанавливать срок принятия гражданами объекта долевого строительства и при его нарушении со стороны гражданина составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик заинтересован максимально быстро и без замечаний со стороны граждан оформить передачу квартир по договорам долевого участия. Односторонний акт передачи квартиры – идеальное решение, позволяющее не учитывать претензии к качеству построенного жилья.

По закону застройщик не имеет права менять сроки и порядок передачи объекта долевого строительства гражданам.

Застройщик до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

При уклонении гражданина от принятия объекта долевого строительства (за исключением случаев предъявления претензий к качеству квартиры) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (иной порядок может действовать при досрочном исполнении договора долевого строительства) – ч. 6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства указанного выше сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, если договор предусматривает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, это признается ухудшением положения участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и ставит участника – потребителя услуг, в более невыгодные условия.

Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Миф № 4. Рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда.

Обращение в третейский суд рассматривает не как обращение за судебной защитой, а как альтернативный способ разрешения спора. Более того, подсудность споров граждан с застройщиками по договорам долевого участия устанавливается по выбору граждан – данное правило носит императивный характер и его нарушение не допускается! (п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст.29 ГПК РФ).

Также необходимо учитывать, что участники долевого строительства не участвуют в разработке договора участия долевом строительстве и не могут вносить в него какие-либо изменения при подписании. Фактически такие договоры являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ). Таким образом, третейская оговорка может быть включена по обоюдному волеизъявлению в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств (например, при нарушении застройщиком сроков строительства объекта) – п.3 ст.5 федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».

Поскольку указанные условия договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, они однозначно признаются недействительными – п.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Нарушение прав граждан заключается также в последствиях направления спора на рассмотрения в третейский суд. Так, рассмотрение спора в третейском суде предполагает возложение на гражданина расходов, связанных с осуществлением правосудия третейским судом, в том числе на выплату гонорара третейским судьям, расходов, понесенных третейскими судьями в связи с участием в третейском разбирательстве, а также расходов на организационное, материальное и иное обеспечение третейского разбирательства (глава 4 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Общий порядок защиты прав потребителей предусматривает освобождение от уплаты государственной пошлины – ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей.

Выводы

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома используется застройщиком в своих интересах. Но содержание этого договора не имеет значения и не применяется, если законом установлены иные правила.

Поскольку действующее законодательство лояльно относится к нарушениям прав граждан со стороны застройщика (предусматривается только административная ответственность с незначительной суммой штрафа), застройщик будет продолжать использовать договор как средство введения граждан в заблуждение относительно своих прав и ответственности застройщика.

Не лишайте себя права на квалифицированную юридическую помощь. Обращайтесь к нам – мы не просто защитим Ваши права, но и добьёмся финансовой компенсации от застройщика.

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

uristnet.ru

Какие существуют риски при заключении договора ДДУ?

Договор долевого участия — самый безопасный вариант покупки жилья в новострое. Регистрация документа в Росреестре гарантирует законность и надежность сделки. Однако риски остаются, и о них должен знать дольщик. Мы подскажем, на что нужно обратить внимание при заключении ДДУ, чтобы не остаться без денег и квартиры.

С какими рисками можно столкнуться?

Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ во многом защищает дольщиков, но не полностью. Существуют две группы рисков:

1. невыполнение застройщиком своих обязательств;
2. заключение невыгодного дольщику соглашения.

Риски невыполнения застройщиком договорных обязательств

Строительные компании часто не выполняют свои обязательства по ДДУ из-за махинаций и халатности ее руководителей. Рассмотрим, какие риски для дольщика влекут невыполнение договорных обязательств застройщиком.

Задержка сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию

Задержка или остановка строительства объекта — самый распространенный риск для дольщиков. Причины пропуска сроков разнообразны:

• Отсутствие денег на строительство

Не имея своих средств на возведение дома, застройщик планирует строительство. Он рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Получив деньги после заключения ДДУ, застройщик тратит их на издержки. Прибыль при этом может снижаться, издержки — расти и, в конечном итоге, средства заканчиваются. Возведение дома приостанавливается или вовсе замораживается.

• Нецелевое использование средств

После заключения ДДУ полученные деньги застройщик тратит не на возведение оговоренного объекта, а на достройку предыдущих проектов. Скорость строительства падает, сроки срываются.

• Проблемы с подрядчиками

Застройщик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком и пропустить сроки, подыскивая ему замену. А может быть и другая схема. Строительная компания рассчитывается с подрядчиком квартирами в строящемся доме, которые не удается продать. Поэтому денег на проект нет. Эта проблема значительно замедляет строительство.

Отсутствие четкого плана строительства и распределения средств — основные причины пропуска сроков застройщиком.

Ненадлежащее качество использованных материалов и строительных работ

В договоре долевого строительства четко прописано, из чего будет построено жилье. Если вы получаете квартиру без отделки оговоренными материалами, это является нарушением условий ДДУ. Вы вправе обратиться в суд и компенсировать ущерб. Но многие дольщики об этом не знают или не хотят судится с застройщиком. На это и рассчитывает компания — некачественно строит дом из дешевых материалов по мошеннической схеме.

Передача объекта другому застройщику

Порой местные власти за нарушение договорных обязательств по ДДУ передают строящийся объект другому застройщику. Зачастую новая компания требует от дольщиков вложения дополнительных средств, распределив их поровну между ними.

Решить такую проблему сложно. Судиться придется не только с застройщиками, но и с местной администрацией. В этой непростой ситуации рекомендуем обратиться за помощью к юристу.

Непредусмотренные договором доплаты

Иногда компания требует от дольщиков внесения дополнительных средств. При этом основывается на разных причинах: увеличилась цена материалов и услуг рабочих, сменился подрядчик и т.д. Подобное требование незаконно — цена по ДДУ должна оставаться неизменной. Вы смело можете обратиться в суд.

Застройщик обязан следовать условиям ДДУ: применять указанные материалы и не изменять цену договора.

Двойные продажи

Двойная продажа квартиры в новом строящемся доме невозможна. Закон № 214-ФЗ защищает граждан от подобного риска — ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Однако существуют долгострои, начатые до введения изменений в закон о долевом строительстве. В этом случае двойные продажи возможны. Обязательно проверяйте этот нюанс при покупке жилья в долгострое.

Вносите деньги за ДДУ только после его регистрации в Росреестре.

Сложности регистрации права собственности

Есть и еще неприятные моменты при заключении ДДУ — застройщик не может:

• подготовить документацию;
• провести коммуникации;
• выполнить обязательства перед местными властями.

Тогда дом стоит, а дольщик не может получить право собственности на оплаченное жилье.

Такую проблему можно решить только через суд. Не исключено, что бороться за право собственности вам придется с местными властями. Без помощи хорошего юриста выиграть дело будет практически невозможно. Бывают случаи, когда помогает страховая компания, если сделка по заключению ДДУ была застрахована.

Перед заключением ДДУ проверьте застройщика на благонадежность, иначе рискуете потерять вложенные деньги.

Риски связанные с заключением невыгодного для дольщика договора

Иногда дольщик невнимательно читает договор и подписывает его, не вникая в суть. И зря — в таком документе могут быть упущены важные моменты:

• не указан материал строительства;
• не прописан конкретный срок сдачи квартиры. В правильном ДДУ указывается или точная дата, или квартал;
• введены неправомерные дополнительные требования или ограничения на расторжение договора и возврат уплаченных средств.

Например, в ДДУ прописано, что квартира измеряется после сдачи. При отклонении площади от указанной в договоре между заказчиком и дольщиком производится окончательный расчет. Такие «новшества» в договоре считаются незаконными.

Внимательно читайте ДДУ перед подписанием.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Договор долевого участия должен соответствовать требованиям Закона № 214-ФЗ. В нем должны быть указаны:

• Цена договора

Закон однозначно устанавливает, за что дольщик платит деньги: за возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Цена в ДДУ должна быть четко прописана. Как правило, она указывается за 1 кв. м. площади объекта строительства.

• Описание квартиры

В ДДУ конкретно описывается будущее жилье. В высотных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание включает четкие параметры: квартира, подъезд, этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

• Срок передачи объекта строительства

Это время, за которое заказчик должен построить, ввести в эксплуатацию и передать дольщику готовый объект долевого строительства. Срок передачи жилья указывается точно — датой или кварталом.

• Качество объекта долевого строительства

Дольщик получает жилье, которое отвечает условиям договора, строительным нормам, проектной документации и иным обязательным требованиям.

• Гарантийный срок

На объект долевого строительства устанавливается гарантия — не менее 5-ти лет с момента его передачи. По любым недостаткам или поломкам дольщик вправе обратиться к застройщику в пределах этого срока.

Подведем итог

Риски при заключении ДДУ существуют всегда. Чтобы их избежать, важно еще до подписания договора навести справки о застройщике, изучить опыт его работы, внимательно прочитать текст соглашения и убедиться в его законности. Осмотрительность — ваша защита от недобросовестных застройщиков.

domkodeks.ru