Управление многоквартирным домом

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом — это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

• управляющей организацией;

• собственниками жилых помещений;

• жилищными или специализированными кооперативами;

• товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

• адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

• перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

• порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

• способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома. Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

• обеспечивать выполнение решений собрания;

• вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

• представлять предложения по управлению;

• представлять свое заключение по проектным договорам;

• контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

• собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

• собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

• осуществлять управление многоквартирным домом

• обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

• обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

• обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

• строительство;

• сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников , нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

iskiplus.ru

Способы управления МКД. Права и обязанности органа управления МКД

Для того чтобы люди жили в чистых и отремонтированных домах, получали удовольствие от прогулок рядом с домом, нужно поддерживать функционирование целой системы коммунальных услуг, правильно организовать пользование общим имуществом, заботиться о комфорте жителей и благоустройстве дворовой территории. Кто же должен этим заниматься? Очевидно, что жильцам многоквартирного дома (МКД) необходимо проделать важную работу по организации такого органа, который будет в их интересах качественно и своевременно заботиться об общем имуществе и поддерживать чистоту и порядок в доме. Весь спектр работ по обслуживанию дома именуется управлением МКД.

Как именно может быть реализовано управление МКД?

О том, какие способы управления МКД существуют в настоящее время, слышали многие. Но разобраться в деталях зачастую времени просто не хватает, хотя знание это весьма полезное.

В ЖК РФ способы управления МКД изложены весьма доступно для понимания (часть 2 статьи 161). Однако не все из них применимы для любого дома. Если в МКД меньше тридцати квартир, жилищное законодательство предлагает в качестве способа управления МКД непосредственное управление. В таком случае контракты с поставщиками, ремонтниками, уборщиками и другими рабочими заключаются владельцами квартир, которые и будут отвечать перед проверяющими организациями и выплачивать штрафы в случае обнаружения проблем в сфере пожарной безопасности, аварий, несвоевременного вывоза мусора. Управление, как правило, осуществляется инициативной группой жильцов или выбранным представителем на безвозмездной основе. Но осуществление деятельности по содержанию и эксплуатации МКД — большой труд, поэтому непосредственное управление как способ управления МКД разумно устанавливать в небольших домах. У каждого жильца свое видение картины идеального дома и подъезда, поэтому количество проживающих напрямую отражается на возможности достигнуть компромисс и влияет на вероятность возникновения конфликтов и недопонимания.

Вторым вариантом управления МКД, указанным в Жилищном кодексе, является управление определенным типом юридических лиц. В частности, таким лицом может выступать товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или другой специализированный потребительский кооператив (ПК). При таком способе управления владельцы квартир уполномочивают юридическое лицо подписывать контракты на проведение текущего ремонта и по всем аспектам эксплуатации домового имущества, а также на осуществление водоснабжения, водоотведения, отопления и других услуг.

Третий вариант предполагает заключение договора с управляющей организацией, которая будет выполнять весь спектр обслуживания МКД и при этом отвечать за возможные нарушения требований российского законодательства перед проверяющими инстанциями.

Кто делает выбор способа управления МКД?

Хозяева квартир не только могут распоряжаться своими квадратными метрами, но и должны сохранять общее имущество в хорошем состоянии. Поэтому в ЖК РФ содержится директива домовладельцам определиться, как именно будет управляться их дом. Перед тем как сделать выбор способа управления МКД, владельцам квартир следует подробно изучить их специфику, какой из них оптимально подходит для дома с учетом его возраста, состояния и других особенностей, а также соотнести с готовностью собственников управлять самостоятельно своим домом и оплачивать счета за коммунальные услуги в установленный срок.

Окончательный выбор делается на общем собрании собственников, которое может быть проведено очно или организовано без личного присутствия всех жильцов. Для того чтобы решение собрания было признано действительным, проголосовать за него должны жильцы, у которых вместе 50 или более процентов голосов. Выбор способа управления МКД общим собранием должен быть неукоснительно принят каждым жильцом в МКД, даже несмотря на возможный пропуск самого собрания. Когда собрание проводится заочно, то участием считается своевременная передача собственником своего решения в письменном виде. Результат такого собрания владельцев квартир фиксируется в протоколе выбора способа управления МКД, который вывешивается в подъездах таким образом, чтобы каждый владелец квартиры в обязательном порядке был с ним ознакомлен. Публичное размещение производится инициатором проведения собрания в течение десяти дней после принятия решения. Таким же образом посредством организации общего собрания реализуется и возможность изменения способа управления МКД.

Все вышеуказанное имеет отношение к домам, которые уже заселены. Но иначе дело обстоит с только что построенными домами. Часто бывает так, что в новостройке не у всех жильцов оформлено право собственности, к примеру, это многострадальные дольщики. В связи с тем что у таких граждан, согласно жилищному законодательству, нет права голосовать по вопросу определения формы управления домом, то и выбрать способ управления данным домом становится невозможно.

Что будет, если способ управления МКД не выбран?

Жилищный кодекс ограничивает период времени, когда собственники имеют возможность обдумать и организовать процесс создания ТСЖ или выбора управляющей организации.

Если жильцы не стали озадачивать себя выбором способа управления или не смогли этого сделать по объективным причинам, а также в случае, когда уже принятое решение о выборе способа управления МКД не реализовано, то орган местного самоуправления совершает необходимые процедуры для организации конкурса по определению управляющей организации. Здесь уже никто из жильцов не имеет права отказаться, и каждый собственник обязан следовать положениям договора управления, заключенного с выбранной управляющей организацией, независимо от того, устраивает его этот договор или нет. Но всегда есть процессуальная возможность исправить текущее положение дел и до истечения срока договора провести общее собрание, на котором обсудить вопрос о смене способа управления МКД или управляющей организации.

Что включает в себя содержание помещений в МКД?

Все услуги и работы, относимые к понятию «содержание помещений в МКД», определены жилищным законодательством. Это понятие включает широкий спектр услуг по организации поставок воды, электроэнергии, газа, тепловой энергии, регистрации граждан, проживающих в доме, бухгалтерское обслуживание, техническую эксплуатацию, санитарное содержание.

Техническая эксплуатация, в свою очередь, включает обслуживание инженерных систем здания и ремонтные работы. К санитарному содержанию относится весь комплекс мер по поддержанию чистоты и порядка в доме и на придомовой территории, например уборка, дезинфекция, дератизация, дезинсекция.

Чем занимается ТСЖ?

Такой способ управления МКД, как ТСЖ, появляется там, где некоторые жильцы хотели бы иметь возможность контролировать расходование средств на обслуживание их дома. Руководство ТСЖ возникает не на пустом месте, а всегда создается из наиболее активных и заинтересованных жителей. И пусть не всегда такие инициативные граждане вполне владеют юридической базой и знаниями в области коммунального хозяйства, но важным фактором успешной работы является желание сделать свой дом лучше. Правлению ТСЖ приходится вести договорную работу по вопросам уборки, вывоза мусора, обслуживания инженерных коммуникаций и других аспектов содержания дома и придомовой территории. Поддержание порядка и следование санитарным, противопожарным нормам — также важная функция ТСЖ. Финансовая сторона управления предполагает наличие бухгалтера в ТСЖ для ведения учета средств, которые перечисляются жильцами для оплаты коммунальных услуг, а также денег, которые расходуются на нужды дома. Дополнительный доход ТСЖ может быть получен от предоставления в аренду какой-либо части общего имущества.

Если собственник сам решает, хочет ли он стать членом ТСЖ или нет, то, в свою очередь, ТСЖ не имеет права отказать в приеме в свои ряды, даже если вдруг другие члены ТСЖ будут выступать против. Нежелание становиться членом ТСЖ связано иногда с необходимостью оплачивать дополнительные услуги — охрана на парковке и в подъезде, клумбы во дворе, видеокамеры на этажах. Ведь для членов ТСЖ оплата обязательна в том случае, если правление ТСЖ приняло такое решение. Выходом в данной ситуации может стать индивидуальный договор с ТСЖ, в котором все денежные сборы будут заранее утверждены.

Как работает управляющая компания?

При непосредственном заключении договора между собственниками и специализированной управляющей компанией ожидается предоставление услуг по техническому и санитарному обслуживанию дома, а также проведение ремонтных работ на высоком уровне, так как профессиональные и опытные специалисты, работающие в управляющей компании, смогут правильно оценить необходимость и сложность проведения работ, подберут подходящие материалы, пригласят нужных специалистов. Если управляющая компания работает с несколькими домами, то возможна также более низкая стоимость работ и услуг. Однако коммуникация с управляющей компанией часто затруднена, и даже небольшое происшествие вроде перегоревшей лампочки может приносить неудобство в течение нескольких дней.

Договор с управляющей компанией: что самое важное?

Важнейшим этапом процедуры установления одного из способов управления МКД является разработка и заключение договора с управляющей компанией. Содержание договора определит будущие отношения между жильцами и управляющей компанией, в том числе возможности расторжения договора в случае недобросовестного исполнения функций по обслуживанию дома. В тексте договора обязательно указывается все домовое имущество, виды и периодичность работ и услуг, которые обязана будет производить управляющая компания, размеры и сроки всех платежей, которые должны будут вносить собственники. В договоре можно прописать и порядок предоставления отчетности жильцам о проделанной работе. Если этого не сделать, то отчет должен поступать собственникам один раз в год.

Для чего собирают совет МКД?

Еще одной обязанностью жильцов становится выбор совета дома в том случае, если из способов управления МКД был выбран вариант с управляющей компанией. Фактически основными задачами совета являются формулирование предложений и контроль проводимых работ. На собрании собственников члены совета выносят предложения о том, что именно нужно отремонтировать, какие работы по текущему ремонту можно перенести на будущий год, а какие требуют безотлагательных мер, кому и для каких целей можно сдать в аренду общее имущество и по другим аспектам содержания МКД и благоустройства территории. К задачам совета относится также изучение договоров и соглашений, которые предлагают заключить собственникам, с целью защиты прав и интересов жильцов дома. По результатам рассмотрения совет выносит свои заключения и рекомендации по всем документам. Можно сказать, что совет МКД упорядочивает обсуждение важных вопросов на собраниях собственников, осуществляет взаимодействие с управляющей организацией и контролирует исполнение условий договора управления.

Плюсы и минусы разных форм управления МКД

Если провести сравнительную характеристику способов управления МКД, можно сделать следующие выводы. Принципиальное отличие заключается в том, что непосредственное управление предполагает решение всех вопросов жильцами дома. В то время как два других способа управления МКД позволяют перенести груз ответственности на плечи председателя ТСЖ или руководства управляющей организации. С другой стороны, при самостоятельном управлении можно намного мобильнее оперировать денежными средствами и гибко подстраивать выбор работ и услуг под текущую ситуацию. Жильцы, непосредственно управляющие домом, могут даже значительно снизить свои расходы на ремонт и обслуживание дома, подбирая подрядные организации согласно пожеланиям по стоимости работ и услуг.

При этом отличительной особенностью договора с управляющей компанией будет получение профессиональных услуг согласно требованиям законодательства. При управлении жильцами или в форме ТСЖ не всегда в организации обслуживания дома участвуют люди со специальным образованием и умениями, поэтому могут потребоваться дополнительные затраты на обучение персонала в сфере жилищно-коммунального хозяйства и законодательства. Также у управляющих организаций, как правило, в наличии есть специализированное оборудование, позволяющее оказывать многие услуги на более высоком уровне. В целом все способы управления МКД имеют свои нюансы, которые нужно учитывать при осуществлении выбора.

Куда обращаться, если есть проблемы с управляющей компанией?

В случае обнаружения недоработок по обслуживанию дома (например, вовремя не вывезен мусор с контейнерной площадки, не проводится влажная уборка подъезда, разрисованы стены в лифте и другие нарушения) целесообразно сначала обратиться непосредственно в управляющую компанию с требованием устранить проблемы. Если управляющая компания не реагирует, то следует направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию для проведения проверки.

Однако существуют и альтернативные способы повлиять на управляющую компанию. Так, в Санкт-Петербурге уже несколько лет работает созданный правительством города портал «Наш Санкт-Петербург». На этом сайте можно разместить сообщение о существующей проблеме, выбрав соответствующую категорию и прикрепив подтверждающие фотографии или документы. После регистрации на сайте сообщение поступает на отработку исполнителю — в управляющую компанию и на контроль администрации района. При этом автоматически устанавливается срок, в течение которого исполнитель обязан предоставить ответ об устранении проблемы. Статистика сообщений является важным показателем работы районных администраций в сфере жилищно-коммунального хозяйства, поэтому большинство сообщений отрабатываются качественно и вовремя.

По проблемам, связанным с определением способа управления МКД, на портале открыты две категории для подачи сообщений: «Нарушения при выборе / смене управляющей организации» и «Нарушения при создании ТСЖ». Также в случае отсутствия информации о выбранной управляющей организации можно направить сообщение в категорию «В доме нет информации об управляющей компании».

На портале представлен огромный выбор категорий для размещения сообщений о неудовлетворительном состоянии общего имущества в доме и дворовой территории. Можно сообщить и о сломанных качелях на детской площадке, и о переполненных урнах, и о немытой лестнице. Наиболее популярными категориями по вопросам обслуживания дома являются «Неудовлетворительное состояние парадной» и «Отсутствие или несоблюдение графика уборки подъезда». В первой принимаются сообщения о необходимости срочного проведения работ по текущему ремонту подъезда, по второй — информация о нарушении санитарного состояния лестничных клеток.

Информированность о способах управления МКД, их особенностях, порядке выбора управляющей компании и контроля ее работы позволяет подобрать наиболее удачный вариант для обслуживания своего дома. Для того чтобы разобраться в тонкостях жилищного законодательства, нужно потратить достаточно большое количество времени, однако этот труд окупится ухоженными лестницами и бесперебойно работающими лифтами.

fb.ru

Статья: Что такое услуги по управлению многоквартирным домом? (Сергеева

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом. На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, — одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
— хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
— заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
— заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
— начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
— осуществление контроля качества коммунальных услуг;
— диспетчерское обслуживание;
— осуществление регистрационного учета граждан;
— выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
— информирование собственников помещений об изменении тарифов;
— подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов — это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.

Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать
04.12.2009

www.lawmix.ru

Непосредственное управление многоквартирным домом 2018

Жилищный кодекс РФ позволяет гражданам выбрать одну из форм управления МКД. Для больших домов целесообразно выбирать управляющую организацию в виде коммерческой компании, которая квалифицированно решает вопросы управления и обслуживания МКД или ТСЖ (ТНТ).

Общие сведения

Если дом небольшой и состоит максимум из 16 квартир, то жильцы вправе заниматься управлением домом лично. Но до этого необходимо соблюсти процессуальные нюансы.

Они предполагают:

• создание инициативной группы;
• уведомление жильцов о собрании;
• проведение общего собрания собственников квартир – голосование в очной или заочной форме;
• подведение итогов голосования, оформление протоколов;
• уведомление местной администрации и жилищной инспекции;
• заключение договоров с подрядчиками.

Управление МКД осуществляется всеми жильцами лично или через посредника, в том числе не проживающего в доме, где введена непосредственная форма его обслуживания.

Собрание признается легитимным, если был соблюден необходимый кворум. Ранее предполагалась подача 2/ 3 голосов.

В 2018 году собрание собственников жилья признается состоявшимся, если за вопросы, предусмотренные в повестке дня, подано 50% +1 голос от числа присутствующих.

Если собрание в очной форме провести не удалось, то можно организовать заочное собрание. Тогда опросные листы могут быть разосланы гражданам заказными письмами либо они получают листы в конкретном помещении, где организовано голосование.

Что это такое?

Непосредственное управление многоквартирным домом представляет собой способ организационных и технических мероприятий, направленных на поддержание МКД в надлежащем состоянии и обеспечению его услугами ЖКХ при личном участии граждан, без использования услуг управляющей организации.

Осуществляется всеми жильцами сообща, при участии посредника по доверенности и домового совета.

Легитимность такой формы управления придает решение общего собрания граждан, зафиксированное в протоколе.

Законодательная база

Непосредственное управление возможно благодаря нормам ЖК РФ. Минимальный перечень услуг и работ, необходимый для поддержания дома в надлежащем состоянии, утвержден Постановлением Правительства РФ от 3.04.2013 № 290.

Правила оказания услуг ЖКХ утверждены Постановлением Правительства от 6.05.2011 № 354.

Порядок осуществления деятельности по управлению МКД утвержден Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Оно возлагает на жителей МКД организационную и финансовую нагрузку. Они сами должны выбирать способ управления, а также решать все материальные вопросы сообща. Также жильцы должны проверять надежность подрядчиков, осуществляющих поставку коммунальных услуг напрямую.

Большая ответственность также возлагается на представителя жильцов, уполномоченного действовать на основании доверенности. Они получают доступ к материальным средствам дома, распоряжаются ими в интересах всех жильцов.

Вопросы финансирования

Непосредственное управление финансируется исключительно из личных средств собственников МКД. Вопросы затрат на текущий и капитальный ремонт дома решаются собственниками квартир сообща.

Если кто-либо из жильцов откажется выполнять решение общего собрание и не предоставит необходимую сумму, то посредник или все жильцы (соистцы) вправе взыскать средства в принудительном порядке.

Жильцы не обязаны оплачивать дополнительные коммунальные услуги, которые не входят в перечень основных – например, работу технички или консьержа, но они обязаны заботиться об обустройстве и поддержании в надлежащем состоянии общей домовой территории.

Как перейти?

Переход на непосредственную форму возможен для небольших многоквартирных домов. В МКД должно быть не больше 16 квартир. Образование домового совета в качестве коллективного управляющего органа понадобится, если в доме больше 4 квартир.

Переход должен быть инициирован жильцами с активной жизненной позицией. Также граждане организуют инициативную группу, убеждают других жильцов прийти на собрание и проголосовать за выбор непосредственной формы. Решение собрание должно быть оформлено в виде протокола.

Инициативная группа

Инициативная группа должна быть организована самими жильцами. ЖК РФ и подзаконные акты не регламентируют количество человек в такой группе. На практике это обычно 5-10 человек, готовы взять на себя организационные нюансы собрания и перехода на непосредственную группу в целом. Инициативная группа взаимодействует с жильцами напрямую, проводит агитацию в целях перехода.

Проведение собрания

Дату, время и место собрания выбирает инициативная группа. Жильцы должны быть надлежащим образом уведомлены о предстоящем собрании. На собрании обсуждается повестка дня.

Жильцы должны:

• проголосовать за выбор непосредственной формы управления МКД;
• выбрать представителя по доверенности от всех жильцов и домовой совет;
• заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

О предстоящем собрании уведомляются муниципальные власти. Их представители также присутствуют на мероприятии, если в доме есть квартиры, принадлежащие муниципальному жилищному фонду.

Собрание считается состоявшимся, когда за вопросы, озвученные на повестке дня, проголосовало не меньше 50% жильцов. Количество голосов зависит от площади каждого жилого помещения.

Выбор обслуживающей организации

Кандидатуры подрядчиков предлагает руководитель собрания. У дома нет управляющей организации, но есть подрядчики, ресурсоснабжающие организации, которые занимаются поставкой коммунальных услуг.

Они взимают отдельную плату за починку и облуживание инженерных сетей. Подрядчики несут ответственность за качество предоставленных услуг перед всеми жильцами.

Подрядчики оказывают услуги при предоставлении:

• копии протокола о решении собрания жильцов о переходе на непосредственную форму управления;
• копию протокола о решении собрания, которое подтверждает выбор уполномоченного представителя, взаимодействующего с подрядчиками;
• заявление на обслуживание дома подрядчиком, документ оформляется на имя руководителя организации;
• нотариально оформленных доверенностей.

Договор поставки коммунальных услуг: газо-, водо-, теплоснабжения, электроснабжения оформляется с каждым жильцом.

Распределение обязанностей между жильцами

Закон не обязывает жильцов распределять обязанности по непосредственному управлению многоквартирным домом между собой. Каждый из жильцов может выполнять посильную работу на собственное усмотрение либо действовать сообща с другими собственниками.

Заставить жильца, например, работать на придомовой территории другие собственники квартир не вправе.

Плюсы и минусы

К основным преимуществам непосредственного способа управления многоквартирным домом относят:

• возможность контролировать расходование финансовых средств;
• нет необходимости оплачивать услуги управляющей компании;
• управление домом осуществляется обычно на бесплатной основе;
• минимальны риски приписок и хищения денег.
• индивидуальная ответственность за неуплату коммунальных услуг.

Но у такого способа много недостатков. В их перечень входит:

• Не все жильцы согласны платить за общие домовые нужды. Тогда расходы за них придется нести другим собственниками либо нужно будет обращаться в суд, что может быть затратным мероприятием и отнимает много времени.
• При таком способе управления дом лишается права на получение государственных и муниципальных субсидий за капитальный ремонт.
• Форма управления применима только к небольшим домам.

Переход не непосредственный способ управления, даже при создании устойчивой и решительной инициативной группы, может встретить противодействие со стороны управляющей организации, в ведении которой уже находится дом.

Особенно это касается малоэтажных старинных домов-памятников архитектуры, так как на такие объекты государство и муниципалитеты выделяют дополнительные средства, поступающие в распоряжение управляющей организации, отчитывающейся перед бюджетом. Спорные ситуации целесообразно решать при помощи квалифицированного юриста.

На видео о непосредственном управлении

realtyurist.ru

Способы управления многоквартирным домом

Действующее жилищное законодательство предусматривает 3 основных способа управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять общим имуществом самостоятельно, посредством товарищества или Управляющей компании, с которой заключается соответствующий договор. Преимущества и недостатки, особенности каждого из этих способов подробно рассматриваются в статье.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Советуем ознакомиться с инструкцией о том как юридически правильно заполнить образец протокола собрания жильцов дома — подробности тут.

Законодательная база

Подобные вопросы регулируются федеральным законодательством – а именно Жилищным кодексом. В нем прописываются общие задачи управления имуществом (безопасность жизни, здоровья проживающих, сохранность имущества, соблюдение требований по его содержанию и т.п.).

В этой же статье указаны основные способы управления:

1. Самостоятельное (собственниками без привлечения посредников).
2. Управление через потребительский кооператив – это может быть товарищество собственников (ТСЖ) или другой кооператив.
3. Делегирование своих полномочий Управляющей компании – один из наиболее распространенных способов.

Собственники должны выбрать именно из этих трех пунктов, поскольку не допускается ситуация, при которой никто не несет ответственности за общедомовое имущество, его содержание и ремонт.

Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре. Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии. Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Советуем ознакомиться с тем что входит в содержание жилья в многоквартирном доме — узнать подробности можно тут.

Способ 1. Непосредственное управление

Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:

1. Каждый собственник самостоятельно следит за своим участком, следит за исправностью водопровода, электропроводки, чистотой в общем коридоре (лестнице) и т.п. Все работы по текущему ремонту, а также по возможному устранению поломок также выполняются самостоятельно, за свой счет.
2. Во втором случае организация управления точно такая же, но собственники передоверяют часть своих полномочий соответствующим компаниям (например, по вывозу мусора, по оказанию услуг уборки и т.п.). С ними заключаются соответствующие договоры, каждый собственник вносит плату за оказание услуг пропорционально площади своей недвижимости.
3. Можно организовать содержание общего имущество подобно второму случаю, однако доверить заключение договоров с коммунальными компаниями своему представителю. Он выбирается из среды владельцев квартир, который и организует подписание договора, внесение платы, контролирует качество работ и т.п.
4. И еще один вариант – все собственники самостоятельно заключают договоры с коммунальными службами, доверяя им всю ответственность по содержанию, ремонту и устранению аварий, связанных с общим имуществом. Подходит для небольших домов, где располагается, например, 5-7 квартир.

Преимущества способа связаны со значительной экономией средств, недостатки – с возможными рисками при смене обслуживающей компании.

плюсы	минусы
плата за услуги перечисляется непосредственно их поставщику, что экономит средства	сложно организовать эффективный контроль
	возможны сложности при подписании договоров с компаниями
можно выбрать ту компанию, которую собственник считает наиболее подходящей для себя	возможна частая смена компаний, которые обслуживают дом
поскольку нет коллективной ответственности, то при отсутствии задолженностей квартиру не отключат от обслуживания (за долги соседей)	приходится дополнительно создавать специальный счет для будущего капитального ремонта

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Поскольку в данном случае не образуется специальное юридическое лицо, то и счет для будущего капитального ремонта можно открыть только неофициальный. Другой вариант – устранять неисправности по мере их возникновения, но в некоторых ситуациях могут понадобиться большие суммы, которые не удастся «собрать» быстро.

Таким образом, самостоятельное управление домом вполне возможно, если в доме располагается немного квартир, а их собственники – достаточно ответственные люди. К тому же дома должны быть в нормальном состоянии, потому что старые здания требуют значительных вложений в капитальный ремонт.

Способ 2. Управление через ТСЖ

Под ТСЖ понимается некоммерческая организация, которая представлена собственниками помещений, располагающихся в многоквартирном доме. Имеется в виду специальный потребительский или жилищный кооператив со своим уставом и регламентом. Организация имеет свое наименование, реквизиты, она уполномочена заключать договоры со всеми обслуживающими компаниями, а также контролировать их работу.

Каждый год проводится собрание, на котором присутствуют (и имеют право голоса) все владельцы. Они решают важнейшие вопросы, выбирают состав правления, кандидатуру председателя (или оставляют прежних лиц). Также на повестку ставятся и другие задачи, например, по сдаче площадей в аренду, проведением капитального ремонта и т.п. Во время всего остального времени руководством занимается непосредственно правление во главе с председателем. Они заключают договоры с коммунальными службами, вносят плату, контролируют качество работ, совершают срочные вызовы для устранения причин и последствий аварий.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Советуем ознакомиться со тем что входит в статью расходов на общедомовые нужды — подробное описание смотрите тут.

Преимущество такого способа в том, что управление организовано на более высоком уровне. Недостатки связаны с возможной некомпетентностью правления кооператива и другими минусами.

плюсы	минусы
есть возможность зарабатывать средства на сдаче в аренду различных помещений, поверхностей для наружной рекламы и т.п.	коллективная ответственность – обслуживание общедомового имущества зависит от решения большинства, которое не всегда правильно
заработанными средствами собственники распоряжаются самостоятельно	закон «О защите прав потребителей» в данном случае не применяется, потому что владельцы квартир не являются потребителями
председателя и членов правления можно сменить как на очередном, так и на внеочередном собрании	необходимость работы с неплательщиками за коммунальные услуги; впоследствии это может привести к тому, что безнадежную задолженность перераспределят между всеми владельцами квартир

Таким образом, ТСЖ подходит и для средних, и для больших многоквартирных домов. Каждый собственник выступает членом товарищества и вступает в долевое владение сразу всем домом (доля определяется пропорционально площади недвижимости). Поэтому и ответственность за состояние дома, планы по его ремонту собственники берут на себя (именно они принимают решение на ежегодном собрании).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Если очевидно, что ТСЖ или другой потребительский кооператив не справляются со своими задачами, собственники вправе потребовать упразднить эту организацию. Соответствующее решение принимается на ежегодном или внеочередном собрании большинством голосов. Затем владельцы вправе передоверить управление Управляющей компании, которую также выбирают самостоятельно.

Способ 3. Управление через Управляющую компанию

Это наиболее распространенный и удобный (с точки зрения конкретного собственника) способ организации содержания общедомового имущества, хотя и обходится он, как правило, дороже, чем ТСЖ и тем более самостоятельное управление. Суть метода в том, что жильцы просто снимают с себя всю ответственность по содержанию (в том числе и принятию решений) и передают бремя управления соответствующей организации. Выбрать ее (как и сменить) можно на общем собрании собственников, решение принимается большинством голосов.

С Управляющей компанией обязательно заключается договор, который со своей стороны подписывает каждый собственник. В тексте детально прописываются обязанности организации (какие именно работы, и с какой периодичностью нужно выполнять). Компания заключает договоры со всеми коммунальными службами, рассылает соответствующие квитанции на оплату услуг ежемесячно.

Таким образом, Управляющая организация может играть сразу 2 роли:

1. Она непосредственно обслуживает общее имущество в доме своими силами или с привлечением третьих лиц (компаний, ИП, частных лиц).
2. Она заключает договоры от имени собственников со всеми коммунальными службами, т.е. выступает посредником.

Существенный минус такого способа управления состоит в том, что он стоит достаточно дорого. Однако в данном случае жильцы находятся в максимально комфортном положении, поскольку полностью передоверяют всю ответственность конкретной организации.

плюсы	минусы
полное обслуживание дома и ответственность за содержание имущества	высокая стоимость услуг
УК возьмется практически за любые дома (аварийные, находящиеся в пригороде и т.п.)	есть риск столкнуться с мошенниками

Мнение эксперта

Соболев Дмитрий

Юрист по административным правонарушениям, эксперт сайта

На практике может возникнуть и «смешанный» тип управления, когда в доме сохраняется ТСЖ, но доверяет часть своих функций Управляющей компанией, с которой заключен соответствующий договор. В этом случае компания не организует содержание имущества, а выполняет конкретные работы. Все вопросы, связанные с принятием важнейших решений, так и остаются у председателя и членов правления, а они, в свою очередь, подчиняются решением большинства на собрании собственников квартир.

Какой способ лучше

Ответ на этот вопрос во многом зависит от размера дома, т.е. количества собственников, проживающих в нем, а также от их организованности. Поскольку никто не может дать гарантию за конкретного человека (и к тому же владельцы квартир нередко меняются), то для больших домов предпочтительно выбрать 1 из 2 способов:

• ТСЖ;
• Управляющая компания.

В этом случае содержание, текущий и капитальный ремонт имущества обходятся существенно дороже по сравнению с самостоятельным управлением. Однако ответственность берут на себя соответствующие должностные лица (председатель, члены правления ТСЖ) или компания в целом (Управляющая организация, представленная в лице своего директора).

С другой стороны, для небольших домов, где все собственники знают друг друга и во многом могут поручиться за соседей, лучше выбирать самостоятельное управление. Такая форма обойдется гораздо дешевле, к тому же она дает возможность выбора конкретной компании, которая будет обслуживать, например, детскую площадку, парковку, водоснабжение и т.п.

Порядок выбора

Как следует из приведенной выше статьи Жилищного кодекса, выбор конкретного способа управления домом является обязанностью владельцев квартир, а не их правом. Поэтому окончательно решить этот вопрос необходимо в каждом доме, иначе представители местной Администрации могут принудить к выбору в судебном порядке.

Инструкция прописана также в Жилищном кодексе:

1. Сначала необходимо организовать общее собрание собственников. Оно принимает решение большинством голосов (50% + 1 голос).
2. При этом на собрании должны присутствовать не менее половины владельцев квартир.
3. Далее назначаются ответственные лица (представители собственников), которые и организуют взаимодействие с УК или начинают работу по созданию ТСЖ.

2ann.ru

Что такое управление многоквартирным домом?

Что такое управление многоквартирным домом?

? содержание дома в безопасном и комфортном состоянии, своевременный ремонт и обслуживание, обеспечение коммунальными услугами.

Согласно Жилищному кодексу, собственники квартир в доме одновременно являются и собственниками общего имущества этого дома (к общему имуществу относятся стены, крыша, коммуникации и т. д.; полный список см. в главе «Общее имущество многоквартирного дома).

На собственниках лежит бремя содержания жилья, то есть они, как хозяева, должны заботиться о его безопасности и комфортности, надлежащем содержании, вовремя и качественно проведенном ремонте и обеспечении всеми коммунальными услугами. Решать все эти задачи и должно управление многоквартирным домом.

По закону собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

— управление управляющей организацией.

— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖСК, ЖК) или другим специализированным потребительским кооперативом;

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Принятое решение обязательно для всех собственников, независимо от того, принимали ли они участие в голосовании.

Если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме так и не выбрали способ управления или не смогли реализовать его, местная администрация проводит открытый конкурс, чтобы выбрать управляющую организацию для управления многоквартирным домом. Собственники уже будут обязаны заключить договор с победившей на конкурсе управляющей организацией. (Как правило, этот конкурс выигрывает старый добрый ДЕЗ или ЖК.).

Но не позже, чем через год после этого события местная администрация снова созывает совет жильцов и еще раз предлагает выбрать способ управления.

Договор с управляющей организацией заключается не меньше чем на год и не больше чем на пять лет. Способ управления домом может быть изменен в любое время по решению собрания собственников. Но если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь, — договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту дома, то смена способа управления затронет и эти договорные отношения.

Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация или один ТСЖ (ЖСК, ЖК).

Управляющая организация обязана предоставлять всем жильцам следующую информацию:

— основные показатели ее финансовой и хозяйственной деятельности,

— выполняемые работы и услуги по содержанию и ремонту,

— стоимость этих услуг и работ,

— тарифы на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Поскольку у многоквартирного дома много хозяев, договариваться о порядке управления они должны коллективно, на общем собрании собственников. Что же такое — общее собрание собственников, какие решения оно может принимать?

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

law.wikireading.ru

Управление мкд в квитанции что это такое

Что входит в содержание жилья в квитанции

— Тариф на содержание жилья, — рассказывает Ольга Ерёмина, зам директора УК ООО «ДЕЗ», — в домах, находящихся под управлением нашей компании, изменился с 1 июля. Однако, надо заметить, что у каждого многоквартирного дома свой «кошелёк», ведь определяют его «содержимое» сами собственники.

1. Осмотр имущества дома ответственными лицами из организаций, отвечающих за безопасность здоровья и жизни жильцов многоквартирного дома в соответствии с пунктом 13 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ.
2. Обеспечение освещенности всех помещений в доме, предназначенных для общего пользования.
3. Обеспечение уборки и санитарно-гигиенических мероприятий в помещениях общего пользования, а также на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, который входит в состав общего имущества.
4. Обеспечение температурного режима и норм влажности в помещениях общего пользования в соответствии с нормами и правилами российского законодательства.
5. Обеспечение норм пожарной безопасности в многоквартирном доме.
6. Обеспечение своевременного вывоза жидких и твердых бытовых отходов и мусора с территории дома (включая мусор, образующийся в результате деятельности индивидуальных предпринимателей и частных организаций, которые занимают в многоквартирном доме нежилые помещения).
7. Обеспечение сезонной эксплуатации объектов благоустройства в многоквартирном доме, которые входят в состав общего имущества дома (включая озеленение придворовых территорий).
8. Обеспечение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме.

Что такое МКД в ЖКХ

• проведение ремонтных работ кровли, водостоков и чердаков;
• работы, которые необходимы с целью укрепления фасадов сооружения, а также: удаление декоративных элементов, плитки, кирпича и так далее;
• обработка антисептиком деревья;
• герметизация швов, укрепление люков и прочего.

По этой причине, если вблизи новостройки, в которой есть желание приобрести квартиру, находятся частные дома, то, следует поинтересоваться у продавца – под какое строительство предназначена земля. По возможности рекомендуется ознакомиться со всей необходимой документацией.

Что входит в содержание жилья многоквартирного дома и что это такое

В соглашении устанавливаются перечень предоставляемых услуг, сроки, цена, порядок оплаты, ограничение подачи коммунальных услуг в случае задолженности и т.д. В силу ст. 307 гражданского законодательства одна сторона обязана выполнить предусмотренные обязанности, а вторая – оплатить их в соответствии с установленными тарифами.

Ежегодно тариф утверждается на общем собрании собственников жилья. Если лицо проживает в муниципальном или государственном многоквартирном доме, то помимо ремонта и содержания входит оплата жилья, предоставленного по договору соцнайма. Жильцы таких домов не получают квитанцию на оплату капитального ремонта, так как бремя содержания недвижимости ложится на собственника – государство или муниципалитет.

Новая строчка в квитанции

Специалисты МКУ ОЖКХ, отмечают, что наличие строки «Управление МКД» в квитанциях управляющих организаций законодательно не предусмотрено, ссылаясь на ФЗ-176 ст.1 п.13а, который требует «в статье 154 пункт 2 части 1 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт собственника жилищного фонда».

Управляющая компания обязана представить своё предложение по необходимым мероприятиям по каждой графе в денежном выражении. Все работы должны быть регламентированы в виде смет или описи работ. Для потребителя всё должно быть прозрачно не только в описи, но и в объёмах, и в денежном выражении. Общая сумма и даёт цифру в этой графе. Управляющая компания представляет своё предложение, общее собрание его рассматривает и принимает решение. Утверждают конечную стоимость у нас всё-таки собственники помещения. Когда собственники, получив квитанцию, находятся в недоумении относительно новых строк и сумм, это говорит о том, что общая процедура утверждения стоимости услуг управляющей компании была нарушена: перечень всех услуг собственниками не обсуждался, большинство собственников не знают, каким образом сформирована плата за содержание общего имущества МКД.

Что такое МКД в ЖКХ

1. Помещения, составляющие жилой сектор – квартиры в жилых домах и комнаты в общежитиях. Могут принадлежать физическим, юридическим лицам, частным лицам или государственным компаниям.
2. Нежилой сектор, расположенный на первых или нулевых этажах зданий. Находится в собственности юридических или частных лиц.
3. Площади другого назначения, которые не являются квартирами. Это общие коридоры подъездов, лестничные площадки, чердаки и подвалы, лифты.

1. Органы управления домом. В МКД – это управляющая компания, в частном сооружении – владелец дома.
2. Управление жилым строением. В МКД все вопросы решаются собранием, а в частном доме – собственником.
3. Наличие собственника.
4. Составляющие жилого строения. В МКД – это квартиры, в жилом доме – комнаты.
5. Долевая собственность на общее имущество. В МКД есть долевая собственность, в частном доме – нет.

Что такое «управление МКД»

— Если говорить кратко, то это помещения и оборудование в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Ими так или иначе пользуются все жильцы. Это кровля, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. Это и механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и отопления (стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях и многое другое.

— Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан. Для этого необходимы соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; постоянная готовность инженерных коммуникаций для предоставления коммунальных услуг; поддержание архитектурного облика дома. Для выполнения данных требований по содержанию общего имущества постоянно проводится осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствий по освещению помещений общего пользования, по обеспечению температурного режима, по уборке земельного участка, по планированию текущего ремонта и т. д. Работы по содержанию общего имущества выполняются при их обнаружении (например, удаление снега и наледи с кровель, прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, проверка заземления оборудования, устранение засорений мусоропроводов, аварийное обслуживание, проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах, прочистка канала и многое другое).

Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ

Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:

Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.

МКД в ЖКХ – пришло время разобраться что это такое

Основная задача ЖКХ состоит в том, чтобы обеспечить ресурсами, такими, как тепло, вода, электричество и т.д. физических лиц и организации. Ещё одна функция, если говорить о многоквартирных домах – следить за чистотой дома и прилегающих территорий, а также за исправностью всех коммуникаций. Стоит подробнее разобраться, что это такое МКД в ЖКХ и определить, какой дом будет считаться многоквартирным, чем он отличается от других видов помещений.

Что касается жилых помещений, то они должны быть использованы для проживания граждан. Также законно проживающие там граждане могут заниматься профессиональной или предпринимательской деятельностью при условии, что эта деятельность сохраняет права и интересы других граждан и выполняет требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Что входит в оплату за содержание жилья многоквартирного дома

• Места общего пребывания и использования, такие как лифт, лестничная площадка, чердачное помещение и технический этаж;
• Крыша;
• Ограждения, поддерживающие общую структуру дома: двери, бордюры, несущие стены;
• Оборудование, располагающееся в доме и за его пределами: техническое, электрическое или механическое;
• Придомовая территория, определяющаяся на основе кадастрового паспорта жилья;
• Иные объекты, которые также имеют отношение к многоквартирному дому: стоянки для автомобилей, подстанции трансформаторного вида и площадки для детских игр.

1. Уборка общедомовых помещений, выполненная по всех правилам санитарных нормативов.
2. Работы, направленные на освещение имущества, относящегося к общедомовому пользованию.
3. Проведение работ по озеленению территории, прилегающей к жилому дому.
4. Осуществление вывоза отходов, как собственными силами, так и с помощью сторонних организаций.
5. Обеспечение пожарной безопасности.
6. Создание в помещениях комфортной температуры и оптимального уровня влажности.
7. Регулярные осмотры помещений на возможные дефекты, в том числе на соответствие нормам и предотвращение физических травм и несчастных случаев.
8. Подготовка к монтажу и эксплуатации имущества, предназначенного для общего пользования жильцов.
9. Подготовка и проведение ремонтных работ.

Содержание жилья в квитанции по оплате ЖКХ: перечень услуг, которые входят

Инициатором собрания способен стать каждый собственник жилья в доме, но стоит учитывать, что на нем непременно должен присутствовать сотрудник УК. Таким образом, жильцы смогут проконтролировать порядок оказания услуг и предотвратить возможные нарушения со стороны управляющей компании. Ниже представлен главный перечень, состоящий из основных услуг:

Полный перечень услуг, входящих в договор, должен быть установлен на собрании собственников квартир многоквартирного дома, за организацию собрания отвечают представители ТСЖ или УК. Бывают ситуации, когда жильцы добровольно отказываются от услуг по уборке подъездов, поскольку способны проводить ее самостоятельно в порядке очереди. Если собрание не было проведено, решением вопроса будет заниматься УК либо ТСЖ, но, фактически, жильцы не смогут узнать, на оплату каких услуг идут перечисляемые деньги.

30 Июл 2018      yslygiur         123       Поделитесь записью

urist-yslugi.ru