Что такое переуступка прав аренды – Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты

Содержание

Переуступка прав аренды - что это такое, по договору земельного участка, нежилого помещения, образец 2018 года, бланк, третьему лицу, образец

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.

Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.

В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.

При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

  • отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
  • возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

Переуступка прав аренды

Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.

Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:

  • нежилое помещение;
  • земельный участок;
  • иные объекты имущества недвижимого характера.

Земельного участка

Договор по переуступке прав аренды на земельный участок включает в себя некоторые особенности.

Такие, например, как:

  • арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
  • как гласит статья 606 ГК РФ, собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
  • также в статье 607 ГК РФ сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.

Нежилого помещения

Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:

  • при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
  • принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
  • переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный договор заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.

То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.

Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:

  • сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
  • обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
  • получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.

Документы

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:

  • заявление согласно принятому образцу;
  • в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
  • справка налоговой службы;
  • первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
  • три копии договора.

Образец договора

Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

  • полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
  • полные данные всех участников сделки;
  • имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
  • дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
  • дата, а также подпись участников.

Образец договора переуступки прав аренды представлен здесь.

Последствия

После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.

Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.

Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:

  • обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
  • обязанность внесения арендной платы;
  • выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.

Отличия от субаренды

Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.

При этом все права на владение и пользование переданным имуществом сохраняются за ним частично или полностью.

Что касается переуступки, то в этом случае первый арендатор передает как права на владение имуществом, так и обязанности, связанные с ним, в полном объеме, без права возврата.

Однако, последний пункт может быть включен в качестве одного из условий договора по личной инициативе сторон.

На видео о заключении договора аренды

77metrov.ru

нюансы составления договора о передаче и требующиеся документы

Переуступка права аренды помещения — это очень распространенный вид соглашений на отечественном рынке недвижимости. Основным владельцем торговых/производственных площадей у нас является государство, тогда как частные компании активно занимаются передачей этих площадей друг другу. Это полностью разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ.

Содержание:

  1. Что из себя представляет передача права аренды помещений?
  2. Нюансы переуступки прав аренды
  3. Составление договора передачи прав
  4. Требующиеся для завершения переуступки документы

Что из себя представляет передача права аренды помещений?

Данный вид сделок довольно популярен как в столицах, так и в целом по стране, хотя наиболее характерен именно для крупных городов. Причем площади, как торговые, так и производственные, могут сдавать по разным причинам:

  • изменение финансового положения арендатора(как в худшую, так и в лучшую сторону), когда он больше не может оплачивать это помещение или оно просто перестает быть нужным;
  • происходит учреждение дочернего предприятия, которое хотят использовать в качестве арендатора;
  • создание нового юридического лица из первоначального предприятия. В этом случае нужно будет оформить и переуступку прав аренды;
  • бизнес, расположенный на торговых/производственный площадях продается другому владельцу;
  • переуступка может выступать как основное направление бизнеса, способ извлечения прибыли.

Как видно, передача своих прав и обязанностей арендатора, применительно к нежилым помещениям, не многим отличается от аналогичной процедуры переуступки прав аренды земельного участка.

Внимание! Ввиду последних изменений в законодательстве, данная процедура (переуступка) значительно осложняется и растягивается по времени. Дело в том, что теперь для передачи прав на аренду помещения, изначальный владелец которого государство, нужно будет организовать и провести конкурс среди претендентов. При этом цена должна оставаться неизменной.

Дело в том, что цена аренды при заключении договора с муниципалитетом может быть очень привлекательна. Зачастую целые комплексы арендуются компаниями, специализирующимися на таких схемах, для дальнейшей субаренды, либо переуступки площадей.

Отличие субаренды от договора переуступки в том, что при переуступке Вы полностью теряете права на объект другому лицу, которое при этом становится вашим правопреемником. Для субаренды же, как правило, установлен определенный срок пользования, после которого Вы вернетесь в качестве основного оператора недвижимости. Также этот термин применяется в сделках со сдачей части объекта, а не всего целиком.

Нюансы переуступки прав аренды

Сама возможность переуступки прав аренды гарантирована статьей № 615 Гражданского кодекса, которая наделяет арендодателя следующими правами:

  • возможность заключения договоров субаренды;
  • возможность полной передачи своих прав полученных при соглашении с владельцем имущества;
  • передача используемой площади в безвозмездное пользование;
  • возможность использования этого права в виде залогового актива;
  • возможность внесения этого права у уставной капитал создаваемых предприятий.

Иными словами возможность осуществления аренды определенного имущества становится самостоятельным объектом заключения сделок и предметом расчета между физическими и юридическими лицами.

Переуступка аренды помещений обладает рядом особенностей, или скорее правил, которые делают ее довольно популярной операцией на рынке недвижимости. Среди них:

  • при переуступке заключенных длительное время назад контрактов, новый владелец получает объект по старой, часто невероятно выгодной, относительно сегодняшней, цене;
  • наибольшая концентрация подобных соглашений приходится на центры городов, где располагаются помещения, приносящие наибольшую выгоду для предпринимателей;
  • у нового арендатора есть возможность посмотреть этот объект «в деле»: какой популярностью он пользуется у клиентов, какую приносит прибыль тот бизнес, который сейчас там размещен;
  • предыдущий арендатор получает установленную договором материальную компенсацию, передавая права на этот объект напрямую, без проведения конкурса.

Внимание! Как упоминалось выше, теперь при передаче прав аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности нужно либо участвовать в конкурсе (проводится в виде аукциона), либо провести переуступку без такового, договорившись о размере комиссионных.

Составление договора передачи прав

Центральный документ, участвующий в этом процессе — это договор о передачи этих прав другому лицу. Обязательно входить в его содержание должна следующая информация:

  • оговоренная процедура передачи прав аренды;
  • размер и способ компенсационных выплат;
  • обязательства принимающей стороны по содержанию данного объекта;
  • информация об оплате собственно арендной платы;
  • любые другие соглашения достигнутые сторонами (например обязательство проведения/отсутствия перепланировки, ремонт помещения и т.д.).

Внимание! Согласно Гражданскому кодексу, а конкретно статье № 575, если участники сделки это юр. лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, то невозможно будет осуществить дарение прав аренды. Поэтому размер компенсационных выплат обязателен к указанию. Естественно подобные сделки отслеживаются налоговыми службами и, при несоответствии, могут быть аннулированы.

Требующиеся для завершения переуступки документы

После подписания договора, участники составляют акт приема-передачи документов, связанных с объектом. Они потребуются при последующей регистрации нового арендатора в государственных органах. Перечень бумаг следующий:

  • составленное на имя учреждения заявление о регистрации;
  • документы связанные с созданием предприятия для юридических лиц, паспорт представляющего интересы лица, либо гражданские документы для физ. лица;
  • доверенность на представителя, либо другие документы, подтверждающие его полномочия;
  • изначальный договор аренды;
  • ИНН нового владельца, его регистрационный номер;
  • техническая документация на помещение;
  • составленный ранее договор передачи прав аренды;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Внимание! Как и при любой сделке с недвижимостью, если у Вас возникают сомнения, то всегда рекомендуется обратиться к юристам с опытом в этой сфере.

Если все документы поданы в соответствии с требованиями, то после завершения регистрационных процессов, новый владелец официально вступает в свои права арендатора нежилого помещения, тогда как предыдущий полностью их утрачивает.

zakonupravo.ru

Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2018

Сделка по передаче прав на аренду нежилого помещения схожа с составом купли-продажи, однако предметом ее служит не сама недвижимость, а права и обязательства по ее использованию на оговоренных в контракте условиях.

Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.

Что это такое

Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ст.615 ГК РФ.

В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.

К правам арендатора можно отнести:

  • передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
  • возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
  • порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
  • процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
  • передача прав по обязательствам в залог;
  • предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.

Особенности

После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.

В некоторых случаях для перехода прав на объект недвижимости к новому арендатору обязательно требуется согласие хозяина объекта.

Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.

Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.

Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:

  • арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
  • стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
  • срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.

Как оформить договор и его образец

Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ст.388-390 ГК РФ.

Поскольку по сути отношения представляют собой фактически субаренду, также следует учитывать положения ст.615 ГК РФ, в которой прописаны права и обязанности арендатора.

При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.

Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:

  • ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
  • для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
  • предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
  • способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.

Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ст.477 ГК и законе №135-ФЗ.

Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.

На практике выигрывает торги тот арендатор, который предложит максимальную сумму в качестве платы за пользование помещением по договору о переуступке права требования.

Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.

Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.

На результат определения стоимости влияют следующие факторы:

  • площадь помещения;
  • наличие инфраструктуры;
  • получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
  • объем прав, передаваемых по сделке.

Какие нужны документы

Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
  • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
  • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
  • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
  • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

Налог с переуступки права аренды нежилого помещения

Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.

Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.

Возникает доход также у физических лиц, в собственности которых находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, и индивидуальных предпринимателей.

При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.

Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.

Отличие от субаренды

Отличием переуступки права требования по аренде является замена стороны в обязательстве на основании вновь заключенного договора. При этом выгоду получает арендодатель, а не собственник, как в случаях с перенаймом нежилого помещения.

В случае с переуступкой имеет место замена участника отношения со стороны арендатора на тех же условиях, что и было принято в отношении первого нанимателя.

Однако как в случае с переуступкой, так и арендой, требуется предоставить согласие собственника, если такое условие указано в основном договоре аренды нежилого помещения.

В отношении арендуемых объектов недвижимости по договору о переуступке права требования возможно возникновение следующих нюансов:

  • договор может заключаться как на долгосрочной, так и краткосрочной основе;
  • при заключении сделки сроком от 1 года обязательна регистрация прав и обязательств в Росреестре;
  • при распоряжении государственным имуществом необходимо выиграть аукцион на право пользования помещением;
  • при наличии оснований новых арендатор может заключить договор на льготных условиях;
  • расценки на аренду государственной или муниципальной недвижимости намного ниже, чем при пользовании помещением в коммерческом нежилом фонде.

Видео: Продажа прав аренды нежилого помещения.

kvartirkapro.ru

Аренда, переуступка права аренды и субаренда, отличия

Согласно договору аренды собственник имущества передает его во временное пользование арендатору на определенных условиях, описанных в договоре- подписывается переуступка права аренды. Но что же такое переуступка права аренды? Некоторые люди путают два понятия, таких как «субаренда» и «переуступка прав аренды». Несмотря на то, что они и имеют некоторые схожие моменты, они являются разными терминами и означают совершенно различные юридические действия.

Понятие «аренда»

Аренда представляет собой передачу имущества собственника другому лицу, по договору, на определенных условиях, на возмездной основе.

Надо заметить, что на все время пользования арендодателем, данным имуществом, о является его собственником. В качестве объекта договора могут выступать:

  1. Земельные участки;
  2. Любые объекты недвижимости, например, дом, квартира, дача, гараж, склад и тому подобное;
  3. Природные объекты, например, озеро, котлован, лесная посадка и тому подобное;
  4. Целые, обособленные предприятия либо здания сооружения производственной промышленности;
  5. Оборудования, транспортные средства, например, холодильники, автомобили и т.п;
  6. Другие предметы, которые не потеряют своих качеств во время пользования ими по договору аренды.

Законодательством Российской Федерации определены объекты, которые ни в коем случае не могут быть переданы в аренду. К ним относятся:

  • Земельные участки, которые были изъяты из оборота, о чем говориться в Земельном кодексе РФ ст. 22 ч.11;
  • Лесные объекты, которые не находятся в государственной собственности и не прошли соответствующий кадастровый учет, что описано ЛК РФ, ст. 72, ч.2;
  • Магистральные и мало интенсивные железнодорожные линии, локомотивы, вагоны, составы, что можно найти в статье 8 федерального закона под номером 29, принятого в 2003 году;
  • Субъекты, топливно-энергетического комплекса, если они представляют высокую степень опасности, что описано в статье 7 федерального закона под номером 256, принятого в 2011 году;
  • Объекты интеллектуальной собственности.

Аренда подразумевает передачу собственности арендодателя на следующих условиях:

  • За определенную плату;
  • На определенный срок;
  • Регистрацию договора в соответствующих органах, если он заключен более чем на один год;
  • Могут быть определены некоторые индивидуальные условия пользования объектом, например, передача в аренде другому лицу.

Арендные отношения регулируются гражданским кодексом Российской Федерации, а в частности, главой 34.

Понятие «субаренда»

Согласно части второй статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, любой арендатор имеет полное право сам сдавать имущество, которое приобрел по арендному договору, если сам собственник вещи не против. Надо заметить, что особенности субаренды должны быть отражены в первоначальном договоре.

Например, если собственник согласен с тем, что арендатор передаст имущество другому лицу, то в договоре отражается строчка «объект передается в собственность арендодателю на указанный срок, с правом дальнейшей пере аренды». Но если собственник не согласен, что его имуществом будет пользоваться другое лицо, не указанное в основном договоре, то в нем отражается строчка «объект передается в собственность арендодателю на указанный срок, без права дальнейшей пере аренды» или что-то подобное этому.

Субаренда подразумевает сдачу в аренду уже арендованного имущества на определенных условиях. К ним относятся:

  1. Субарендатор имеет право пользоваться имуществом в целях, предусмотренных договором;
  2. Субарендатор обязан оплачивать пользование имуществом, согласно условиям, описанным в договоре;
  3. Субарендодатель имеет право передать все имущество или его часть;
  4. Договор субаренды может быть заключен исключительно на срок, не превышающий периода аренды по основному договору, то есть, договору аренды;
  5. Условия пользованием, арендованным имуществом не должны противоречить условиям, описанным в первом договоре с настоящим владельцем вещи.

Субарендодатель имеет право в любой момент пользоваться имуществом, которое передал субарендатору.

Надо заметить, что если основной арендодатель не желает передавать свое имущество третьим лицам, то арендатор не имеет права заключать в отношении его договора субаренды.

Передача права аренды

Передача права аренды представляет собой пере аренду имущества сособственника, переданного по второму договору на определенных условиях. Понятие передачи права аренды подразумевает:

  1. Передачу арендованного имущества третьему лицо, с заключением договора;
  2. Получение денежных средств за пользованием имуществом, в порядке, предусмотренном договором;
  3. Условия договора не должны противоречить тем, которые указаны в первом договоре аренды с собственником предмета;
  4. Договор может быть заключен исключительно на срок, не превышающий периода пользования объектом аренды по основному договору;
  5. Субарендодатель предает в пользование субарендатору все имущество и не имеет права пользоваться им до расторжения договора.

Если собственник имущества не согласен с передачей права аренды, то данный факт указывается в договоре аренды. Если этого пункта не отражено в документе, то прежде чем передавать права на аренду, арендатор должен согласовать вопрос с собственником имущества. В противном случае документ, подразумевающий передачу права аренды, не будет иметь своей юридической силы.

Отличия и схожесть передачи права аренды и субаренды

Передача права аренды очень схожа с субарендой, но все-таки имеет существенные различия, что и дает возможность классифицировать правовое действие основного арендатора в соответствии с данными понятиям. К ним относятся:

  1. Договор субаренды может быть заключен в отношении всего имущества или его части, когда передача права аренды подразумевает передачу всего имущества собственника;
  2. При заключении договора субаренды субарендодатель имеет полное право в любой момент пользоваться имуществом, но если он передает права аренды, то данная возможность исчезает до момента расторжения договора.

Но в целом, передача права аренды очень похожа с субарендой, что заключается в некоторых фактах. К ним относятся:

  • В обоих случаях передается в пользование третьим лицам имущество, которое заранее было получено по договору аренды;
  • Оплачивать средства пользование предметом можно как напрямую собственнику вещи, так и первому арендатору данного имущества. Все зависит от того, какой способ оплаты описан в договоре;
  • Пользоваться имуществом собственника можно только в целях, указанных в договоре, не противоречащих правилам, указанным в первом документе;
  • Заключение договора субаренды и передачи прав аренды не возможно на срок более указанного периода в первом документе, заключенного с арендатором;
  • Отношения, которые возникают на основании договора субаренды и передачи права аренды регулируются гражданским кодексом Российской Федерации.

Несмотря на подобную схожесть двух понятий, нужно уметь различать их.

Как правильно оформить передачу права аренды

Что бы заключить договор, по которому права аренды передаются другому лицу, необходимо соблюсти порядок действий.

  • Для начала необходимо согласовать передачу прав аренды с основным собственником имущества;
  • Нужно собрать все документы, которое могут понадобиться при заключении договора;
  • Далее следует обращение в специализированный орган для регистрации действия, если договор заключен на срок более года;
  • Ну и на последнем этапе, нужно получить все законно оформленные и зарегистрированные бумаги, которые подтверждают факт передачи права аренды.

К документам, необходимым для заключения и регистрации передачи права аренды можно отнести:

  • Заявление соответствующего образца, которое законом не устанавливается;
  • Документы, которые могут подтвердить личность и правовой статус предприятия, например, паспорт, для физических, и устав организации для юридических лиц;
  • Справка из налогового органа, подтверждающая уплату налоговых сборов;
  • Первый договор аренды с основным собственником имущества, атак же его письменное согласие на переуступку прав;
  • Сам договор передачи права аренды в трех экземплярах, один передается собственнику имущества, второй – тому, кто пере арендует имущество, а третий – тому, кто передает права пере аренды.

В договоре передаче права аренды должны быть отражены основные моменты, без которых его юридическая сила ничтожна. К ним относятся:

  • Полное наименование организации, или ФИО лиц, которые участвуют в сделке, то есть данные собственника, арендатора и того, кто получает пере арендованные права;
  • Полное наименование документа в юридической форме;
  • Данные об имуществе, передаваемого во врменное пользование, его назначение, а так же цели, в которых можно его использовать;
  • По соглашению сторон в договоре могут указываться дополнительные условия, которые прежде всего согласуются;
  • Фактическая дата заключения договора и подпись всех участников.

Без данной информации, договор о передачи права аренды может быть признан судом недействительным.

Таким образом, аренда, передача права аренды и субаренда, совершенно отличные понятия и применяются в разных ситуациях. Но владелец имущества имеет полное право отказаться передачи своей вещи третьим лицам. Нельзя без его разрешения заключить любой другой договор в отношении его собственности. Прежде чем заключать любое соглашение нужно внимательно изучить все аспекты, что бы не попасть в затруднительную, спорную ситуацию.

В этой статье вы узнали, что такое переуступка права аренды. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.   

www.cherlock.ru

Как проводится переуступка прав аренды у города

  Переуступкой прав аренды (ППА) называют сделку, объектом которой является право на аренду. По сути, ППА является перенаймом, при котором меняется арендатор. Новый съемщик сохраняет за собой все права и обязанности прежнего, а предыдущий арендатор, соответственно, их лишается. Он не может быть выгодополучателем – новый арендатор платит собственнику недвижимости. Переуступка прав аренды помещения от города возможна, только если договор позволяет осуществлять подобные сделки. О смене арендатора нужно в обязательном порядке поставить в известность Департамент городского имущества (ДГИ).

Когда выгодна переуступка прав аренды

  ППА выгодна и переуступившему права аренды, и новому арендатору. Первый получает отступную сумму и избавляется от помещения, которое ему больше не нужно, а также обязательств по оплате аренды. Новому арендатору достается недвижимость на льготных условиях, поскольку в большинстве случаев арендная ставка от ДГИ ниже среднерыночной. К преимуществам получения помещения по переуступке прав аренды нужно также отнести долгосрочный договор (как правило, его срок составляет до 5 лет) и возможность первоочередной пролонгации. Нужно отметить, что получить помещение на торгах достаточно сложно из-за высокой конкуренции и небольшого количества выставляемых на аукцион объектов. С учетом всего вышесказанного переуступка прав аренды является одним из наиболее реальных вариантов получить недвижимость на выгодных условиях. 

Процедура оформления ППА

  Переуступка прав аренды может быть проведена только на основе возмездного договора. В статье 575 ГК РФ прямо сказано, что арендные права дарить запрещается. Договор заключается в той же форме, что и первый. Сделка регистрируется в ДГИ. В договоре переуступки прав аренды должны быть прописаны:

  • порядок передачи прав аренды;
  • условия оплаты;
  • порядок пользования недвижимости и условий ее содержания;
  • порядок оплаты за пользование объектом.

  Также составляется акт приемки-передачи документов от первого арендатора второму. Новый съемщик должен получить следующие документы:

  • первый договор аренды;
  • документы, подтверждающие платежи собственнику помещения;
  • техническую документацию на помещение или на земельный участок.

  Прежде чем заключать договор на переуступку прав аренды, необходимо проверить, нет ли у прошлого арендатора задолженностей по арендной плате и не вносил ли он конструктивные изменения, запрещенные по закону. Чтобы оценить выгоду аренды, важно проанализировать договор с ДГИ, лично осмотреть объект, ознакомиться с технической документацией, в частности, посмотреть вид разрешенного использования.

  Если вы хотите быть уверены, что получите по ППА помещение, идеально подходящее для вашего бизнеса, обращайтесь в Региональный центр правовой безопасности Наши юристы проанализируют все аспекты сделки, а если у вас нет времени самостоятельно подбирать варианты, то сами найдут помещение и договорятся о переуступке прав аренды.  

pravobez.ru

Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2018 году

Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

Как правильно это сделать?

Суть соглашения

Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

Законодательная основа

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — ст. 388—390 ГК РФ.

Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ст. 615 ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в ст. 17 Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ.

Возникающие нюансы

У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:

 Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной
 Если договор заключается на срок более 1 года то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре
 Если предметом сделки является государственное имущество то необходимо выиграть аукцион
 У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды
 Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости
 Договора переуступки можно заключить если владелец помещения даст своё письменное согласие

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Физическим лицом

Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

  1. Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
  2. Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

Выгоды от сделки

Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

 Новый арендатор может взять в аренду по переуступке именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса
 Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия
 Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

 Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
 Если комиссия выносит положительное решение то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
 В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора правила и форма организации торгов указаны в ст. 477 ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
 В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
 То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс (посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

  • формирование компетентной конкурсной комиссии;
  • управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

Этот договор уже будет считаться двухсторонним и возмездным, так как безвозмездность данной сделки говорит о дарении права аренды, что является нарушением норм ст. 575 ГК РФ.

В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

  1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
  2. Документы о проведённом конкурсе.
  3. Подготовленное и подписанное соглашение.

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

Оценка стоимости

Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

 Расположение объекта относительно транспортной доступности и развитость инфраструктуры
 Площадь помещения а также предполагаемый доход, который может получен
 Предполагаемые доходы которые может получить будущий арендатор
 Объём прав, которые будут переданы по договору и другие обстоятельства, которые зависят от целей сделки

Заключение соглашения

Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

В договор должны войти следующие положения:

 Сведения о предмете сделки и о сторонах также права и обязанности, которые передаются
 Ответственность сторон относительно нарушения условий данного договора
  Сумма арендной платы порядок её внесения и способы расчёта. Желательно, приложить график платежей и подробные реквизиты обеих сторон

Ответственность сторон

Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

В этом пункте необходимо прописать:

 Размер штрафа за несвоевременную уплату арендной платы и пени за просрочку
 Условия, при которых договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке как со стороны арендатора, так и со стороны собственника
 Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций условия, при которых одна из сторон может подать в суд на другую сторону
 Условия, при которых и сам договор будет признан изначально недействительным

Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

Как и любой другой договор, соглашение об уступке права аренды нежилым помещением должен быть оформлен правильно и грамотно.

Поэтому рекомендуется пригласить компетентного юриста, который внимательно изучит предварительный договор (его рекомендуется составлять), внесёт в него изменения (при необходимости), и предостережёт нового арендатора от «подводных камней».

domdomoff.ru

Что такое переуступка прав аренды? / Блог им. BizZONA / Предпринимательство

В последние годы всё большее распространение получает технология аренды по схеме переуступки права аренды. Подавляющее большинство таких договоров заключаются в сегменте торговой недвижимости и функционирующего бизнеса, составляя по разным оценкам до 30% процентов всех договоров аренды объектов. Однако подобные сделки имеют ряд своих особенностей. Например, новый арендатор не должен согласовывать условия аренды с владельцем помещения, поскольку они уже согласованы предыдущим арендатором и не подлежат изменению. Можно договориться с владельцем и изменить условия договора, но делать это арендодатель не обязан. Поэтому, въезжающему арендатору необходимо тщательно изучить все положения договора аренды, так как в нём могут быть наложены разнообразные ограничения и запреты, например, может быть запрещена перепланировка, перепрофилирование, могут существовать ограничения по ремонту и т.д.

Самый распространенный бизнес – переуступка права аренды торговых площадей, так как попасть в успешный и известный торговый центр практически невозможно. В такие ТЦ стоит очередь из арендаторов на свободные помещения. В некоторых торговых центрах управляющая компания сама проводит конкурсный отбор среди претендентов, оценивая предлагаемые ими концепции, и отбирая понравившегося кандидата. Именно поэтому фирмы, специализирующиеся на переуступке прав аренды работают не со всеми торговыми центрами. Схема бизнеса по переуступке мест проста: компании, зарабатывающие на переуступке права аренды, арендуют площади на стадии строительства объекта, а затем переуступают их заинтересованным компаниям. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую должен заплатить бизнесмен за право работать в данном ТЦ. Причём арендную плату на время переуступки придётся также платить новому арендатору. Но поскольку процессом переуступки занимается ещё управляющая компания, то попасть в крупный успешный торговый центр, сможет далеко не каждый арендатор. Очень сложно арендовать помещение региональным компаниям в Москве без существующих магазинов в этом регионе. В «Атриуме» потенциальный арендатор должен предоставить список объектов, где функционируют его магазины, если в этом перечне не окажется ни одного столичного объекта, то подписать договор не получиться.

Торговые точки, расположенные за пределами ТЦ обычно пересдаются по договору переуступки права аренды только в очень прибыльных и проходных местах. Также отмечено сокращение количества договоров переуступки аренды на помещения, находящиеся в собственности городов. Причин тому несколько: во-первых, муниципальные власти практически не заключают договоры аренды на длительный срок; во-вторых, помещения, принадлежащие городам, всё чаще сдаются по рыночным ставкам аренды и узкому кругу лиц.

В теории переуступка права аренды может произойти и без арендодателя, если профиль деятельности и качественный уровень старого и нового арендаторов идентичны. В этой ситуации, уходящий арендатор, имеющий на руках долгосрочный договор аренды, подыскивает себе замену, переуступая право аренды за определённую сумму. Впрочем, на практике такие ситуации крайне редки, а владелец предпочитает всё же участвовать в выборе нового арендатора. Такая схема работы условно выгодна для всех сторон. Уходящий арендатор получает определённую сумму за переуступку, а новый получает нужный ему объект.

В данный момент наблюдается огромный спрос на аренду функционирующего бизнеса. В этой сфере встречаются очень доходные и уникальные по расположению объекты. Средний срок аренды 5-10 лет. Положительными сторонами в аренде бизнеса являются возможность изучить историю работы, провести аудит, получить полную информацию об организации. Так же заключение договора избавляет от необходимости получения лицензий на определенный вид деятельности и других проблем, связанных с созданием бизнеса. Стоимость аренды функционирующего бизнеса в каждом случае уникальна, и зависит в основном от рентабельности объекта.

Просмотреть все предложения на продажу бизнеса в аренду

www.bizzona.ru

alexxlab

*

*

Top