Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое. Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков. Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником

, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

—

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — 

Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными

.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению

.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки. По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора. Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко. — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды

, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

—  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года

, — уточняет директор «ЮрфинэкC». —  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

gubdaily.ru

4. Аренда нежилых помещений

Здание как объект аренды. Содержание, условия, сроки действия договора аренды здания. Стороны договора (арендатор, арендодатель). Размер арендной платы. Договор субаренды. Исполнение договора аренды здания.

Правовому регулированию аренды зданий и сооружений специально посвящен 4 главы 34 ГК. Однако к данному договору аренды применяются и нормы, регулирующие аренду любого недвижимого имущества, расположенные в § 1 главы 34 «Общие положения об аренде», например, касающиеся порядка отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), о переходе к наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти гражданина-арендатора (ст. 617 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения — это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооруже­ние одновременно с земельным участком (или его частью), занятым такой недвижимостью и необходимой для её использования.

Прежде всего, необходимо четко определиться с предметом этого договора, поскольку от этого зависит применение или неприменение к договору норм специального — четвертого – параграфа главы 34 ГК.

Предмет договора – здания и сооружения.

Чем отличаются здания от сооружений? В юридической литературе под зданиями понимаются объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Нотариальное оформление договора аренды зданий и сооружений, независимо от длительности срока договора, необязательно Что касается договора аренды нежилого помещения (т.е. объекта, входящего в состав здания или сооружения, то этот договор тоже требует государственной регистрации, если заключен на срок один год и более

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, если он подлежит государственной регистрации (т.е. если заключается на год и более), считается заключенным с момента государственной регистрации договора. С этого же момента возникает право аренды у арендатора и обременение права собственности на сданный в аренду объект. Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, действует с момента его подписания (т.е. заключения).

В качестве сторон договора — как арендатора, так и арендодателя — могут выступать любые субъекты гражданского права — физические и юридические лица. При этом на стороне арендодателя может выступать не только собственник сдаваемого в аренду здания или сооружения. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендодателей зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, могут выступать муниципальные и государственные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество, а также федеральные казенные предприятия, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество.

Но все они могут сдавать в аренду закрепленное за ними имущество только с согласия собственника этого имущества – создавшего их муниципального образования или субъекта Российской Федерации или РФ в целом (для казенных предприятий) в лице уполномоченного органа (ст. 295, 297 ГК РФ). Это согласие может быть выражено в отдельном документе или путем надписи на тексте договора аренды.

Доход от сдачи в аренду имущества должен поступать в хозяйственное ведение арендодателя (т.е. унитарного предприятия), поскольку это – вид его предпринимательской деятельности (хотя и не главной). Только доходы от сдачи в аренду имущества казенного предприятия должны зачисляться в бюджет РФ (что предусмотрено Бюджетным кодексом РФ – ст. 41, 42, 53 и др.).

Что касается учреждений, то они в силу ст. 298 ГК РФ могут самостоятельно распоряжаться и движимым, и недвижимым имуществом, в том числе и путем заключения в отношении его договоров аренды, если это имущество приобретено ими за счет доходов, полученных от разрешенной им деятельности, приносящей доходы (т.е. предпринимательской деятельности).

Такое имущество (не вдаваясь сейчас в анализ правовой природы такого права распоряжения) учреждение может сдавать в аренду без разрешения собственника, создавшего это учреждение, хотя и с учетом специальной правоспособности каждого учреждения.

В отношении же иного имущества, закрепленного за учреждением создавшим его собственником, в том числе недвижимого, по общему правилу, в случае необходимости договоры по отчуждению этого имущества и договоры об аренде его должен заключать сам собственник в лице уполномоченных органов, чаще – в лице Комитета по управлению имуществом или Департамента по управлению имуществом (государственным или муниципальным соответственно).

К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате, распространяющиеся и на договор аренды зданий и сооружений, содержатся в ст. 614 ГК РФ. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества, например, производства реконструкции, капитального ремонта. Главное – чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы. При отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) и не влечет правовых последствий, в том числе обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы может и должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему, ибо дополнительное соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору. Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата «по умолчанию» включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.

Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренда и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт.

Поправочные коэффициенты могут быть повышающими или понижающими базовую ставку арендной платы. Так, размер повышающего коэффициента может зависеть от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, степени его благоустройства, этажности, капитальности и др. факторов, определяющих ценность, полезность предмета аренды.

Понижающий коэффициент может определяться назначением сдаваемого в аренду помещения (например, для вспомогательных площадей), фигурой арендатора (например, для правоохранительных или иных бюджетных органов, организаций инвалидов и др.).

Арендная плата включается в затраты, относимые на себестоимость продукции, работ, услуг и в связи с этим исключается из налогооблагаемой базы юридических лиц-арендаторов (при условии, конечно, соблюдения правил о форме договора и его государственной регистрации, когда это необходимо).

Размер арендной платы в силу п.3 ст. 614 ГК РФ может меняться в процессе действия договора. Эта норма изложена в ГК РФ очень неудачно, ибо допускает разное толкование. Видимо, наиболее правильным будет такое: стороны могут предусмотреть в договоре порядок и периодичность изменения арендной платы. Если этого в договоре не сделано, стороны могут менять арендную плату только по обоюдному соглашению и не чаще одного раза в год. Кроме того, возможность изменения арендной платы и минимальные сроки её пересмотра могут определяться для отдельных видов аренды специальным федеральным законом.

Закон предусматривает один случай возможности уменьшения арендной платы по одностороннему требованию арендатора (в случае несогласия на это арендодателя спор должен решаться в судебном порядке): если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) РФ, т.е. если не удастся достигнуть соглашения по этому вопросу, не предо­ставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК РФ не предусмотрены. Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Одним из условий договора аренды является срок. Договор аренды — всегда срочный договор, поскольку предполагает возврат арендованного имущества арендодателю. Но если предмет и цена (арендная плата) относятся к существенным условиям договора, без включения которых в договор он не считается заключенным, то срок в договоре может быть не указан вовсе. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), причем ГК РФ отличие от ранее действовавшего законодательства, не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды недвижимости. Если срок аренды в договоре не определен, каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив другую сторону об этом за три месяца, если иной срок не установлен в самом договоре. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Обязательность письменной формы договора аренды обусловливает обязательный письменный характер такого предупреждения, которое по своей юридической природе должно быть отнесено к односторонним сделкам.

На практике арендодатель, своевременно предупредивший арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, нередко затем обращается в суд с требованием о расторжении договора. Между тем такое предупреждение само по себе является достаточным основанием для прекращения договора, т.е. дополнительно судебного решения по этому вопросу не требуется. Необходимость обращения в суд у арендодателя возникает в случаях, когда, несмотря на своевременное предупреждение им арендатора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имущество не возвращает, продолжает им пользоваться и к тому же не платит арендную плату. В этом случае приходится предъявлять иск о возврате имущества в связи с прекращением права арендатора на владение и пользование имуществом. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда. Главная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору здания или сооружения в состоянии, обусловленном договором и назначением имущества, с одновременной передачей ему прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Срок, в течение которого арендованное имущество должно быть передано арендатору после заключения договора, обычно определяется в самом договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, имущество должно быть передано в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от выполнения обязанности по передаче сданного внаем имущества, арендатор вправе по своему выбору либо истребовать у него это имущество в принудительном (судебном) порядке в соответствии со ст. 398 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора и в любом случае потребовать возмещения причиненных убытков. Но и у арендатора есть обязанность принять имущество согласно договору.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения и принятие его арендатором осу­ществляется по передаточному акту или иному документу по передаче, подписываемому обеими сторонами. Соответственно, подписание такого документа является доказательством исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета аренды, а дата подписания документа определяет момент передачи (если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды).

Поскольку обязанности сторон по передаче-приемке имущества носят встречный характер, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора арендную плату с момента заключения договора. Если фактически имущество было передано ему в аренду позже, то с момента передачи и должна начисляться арендная плата (п.2 ст. 328 ГК РФ – о встречном исполнении обязательств).

С другой стороны, если имущество было передано в пользование арендатору до заключения договора, то он обязан платить арендную плату с момента передачи ему имущества, а не с момента заключения договора. Эту плату можно взыскать с него по нормам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (сбережении) имущества.

Обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной надлежащим образом лишь при условии, что имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендатор, обнаруживший недостатки в арендованном им здании, сооружении в процессе пользования им, вправе в силу ст. 612 ГК РФ по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

При этом во всех случаях арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных недостатками переданного имущества.

Арендатор не вправе предъявлять арендодателю требования, обусловленные недостатками арендованного имущества, в тех случаях, когда такие недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.3 ст. 612 ГК РФ).

Поэтому в интересах арендодателя все недостатки передаваемого в аренду здания, сооружения упомянуть в договоре либо в акте передачи.

А за недостатки арендованного имущества, которые возникнут после передачи имущества в аренду, арендодатель вообще ответственности не несет. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.- ч. 2 ст. 613 ГК). При невыполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и в любом случае — возмещения убытков. Договор аренды может заключаться на любой, в том числе достаточно длительный срок, в течение которого может потребоваться не только текущий, но и капитальный ремонт сданного в аренду здания, сооружения, требующий весьма значительных затрат.

Стороны могут уже при заключении договора включить в его текст обязанности по производству ремонта. Если этого не будет сделано, действуют правила, предусмотренные в ст. 616 ГК РФ: капитальный ремонт обязан производить арендодатель, а текущий — арендатор.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. В силу ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, предусмотренный в договоре аренды, а если такой срок не определен в договоре или вызван неотложной необходимостью, то — в разумный срок. Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капиталь­ного ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести необходимый ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Понятие аукциона и особенности его проведения. Победитель аукциона. Понятие конкурса. Типы конкурсов. Социальные условия конкурса. Инвестиционные условия коммерческого конкурса. Принципиальные параметры инвестиционного договора. Условия признания конкурса несостоявшимся.

2. Понятие доверительного управления имуществом. Учредитель управления. Доверительный управляющий. Выгодоприобретатель. Объект доверительно управления. Форма договора доверительного управления имуществом. Существенное условие договора доверительного управления имуществом. Срок действия договора доверительного управления имуществом

3. Содержание, условия и исполнение договора купли-продажи нежилого помещения. Порядок купли-продажи объектов нежилого помещения, сданных в аренду.

4. Здание как объект аренды. Содержание, условия, сроки действия договора аренды здания. Стороны договора (арендатор, арендодатель). Размер арендной платы. Договор субаренды. Исполнение договора аренды здания.

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. — 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. — 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.

4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

studfiles.net

Аренда нежилых помещений — Статьи

Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско-правовых отношений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений — они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.

При аренде нежилого помещения в договоре должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть — вспомогательными, в приложение к договору следует составлять план-схему помещения с указанием всех этих деталей.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, так как Кодекс (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию, если таковая имеется.

Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участка.

Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.

В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК).

Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.

Гражданский кодекс (ст. 653) установил еще одно правило относительно пользования земельным участком, на котором находится арендуемое помещение: за арендатором помещения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования помещением, и после продажи земельного участка его собственником другому лицу. При этом право пользования земельным участком сохраняется на тех же условиях, что и до продажи земельного участка.

В данном случае законодатель указал лишь на один из способов отчуждения земельного участка — его продажу, оставив без внимания иные способы отчуждения, например, дарение, мена, наследование. Однако представляется, что относительно последствий в правовом плане в последних случаях следовало бы руководствоваться правилом ст. 653 ГК в части сохранения права пользования земельным участком за арендатором земельного участка.

По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступить его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица — как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так, в соответствии с п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года комитеты по управлению имуществом утратили свое исключительное право выступать в качестве арендодателя нежилых помещений, являющихся государственной и муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».

Поэтому нельзя согласиться с мнением тех авторов, которые утверждают, что предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключать договор аренды, ибо его может подписывать только соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем

В связи с изложенным следует обратить внимание вот на что. Поскольку ГК теперь предусматривает, что на праве хозяйственного ведения или оперативного управления могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия, а индивидуальные (семейные) частные предприятия и иные предприятия, созданные юридическими лицами на праве полного хозяйственного ведения, подлежат до 1 июля 1999 года преобразованию в иную предусмотренную новым ГК РФ организационно-правовую форму или ликвидации, к этим предприятиям до их преобразования или ликвидации следует применять нормы о предприятиях, основанных на праве оперативного управления (п. 5 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Следовательно, положения об аренде нежилых помещений с предварительного согласия собственника в течение указанного времени будут действовать также и в отношении перечисленных выше предприятий.

Правоотношения аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды нежилого помещения переходят к его правопреемнику согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). При ликвидации же юридических лиц правоотношения аренды нежилых помещений по общему правилу (ст. 61 и 419 ГК) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды нежилого помещения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступавшего одной из сторон, если он был заключен в пользу третьего лица и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.

Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с оговоренными в договоре аренды условиями, а если они в договоре не определены — по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении причиненных ему этим убытков.

В отличие от общего правила аренды имущества для аренды недвижимого имущества, в частности, для нежилых помещений определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких случаях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование нежилым помещением включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), необходимый для пользования помещением, когда нежилое помещение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Если в договоре аренды нежилого помещения арендная плата установлена за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду нежилого помещения.

В договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора. Поскольку теперь законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, договоры аренды могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Ранее действовавшее законодательство предусматривало возможность аренды нежилых помещений на долгосрочной основе. В связи с введением в действие упомянутого Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 и предоставлением комитетам по управлению государственным имуществом исключительных правомочий арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного и муниципального фонда возник вопрос о судьбе ранее заключенных договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, все же решен в п. 2 самого Указа: заключенные до введения в действие Указа договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с комитетами по управлению государственным имуществом, заменяющими в договоре аренды первоначальных арендодаталей. При переоформлении пересмотр условий ранее заключенных договоров не допускался, а сами договоры могли быть признаны незаключенными и недействительными только в судебном порядке.

Из сказанного следует, что непереоформленные договоры аренды, заключенные в установленном порядке до 14 октября 1992 года, сохраняют свою силу, если они до вступления в силу положений части первой Гражданского кодекса о праве хозяйственного ведения и оперативного управления (до 1 января 1995 года) не были признаны в судебном порядке недействительными. С введением же в силу указанных положений эти договоры могут сохранить свою силу при условии получения подтверждения комитетов по управлению имуществом.

В связи с изложенным следует отметить еще один момент. Нередко комитеты по управлению имуществом разных уровней необоснованно расширяют круг своих правомочий. Так, Комитет по управлению государственным имуществом Республики Дагестан в своем разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счел необходимым определить, что «заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой комитета с 27 декабря 1991 года». Это противоречит как положениям Указа (до 14 октября 1992 года), так и положениям Гражданского кодекса (после 1 января 1995 года), поскольку в первом случае согласия комитета не требовалось вообще, а во втором нужно только согласие комитета на заключение договора аренды самими предприятиями.

Важен при аренде нежилых помещений и вопрос об использовании их арендаторами. Как уже было сказано, арендатор обязан использовать нежилые помещения в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением этих помещений (ст. 615 ГК). Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном законодательством порядке.

При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Использование арендуемых помещений с нарушением условий договора или не по назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды и возмещения причиненных этим убытков по требованию арендодателя.

И еще о некоторых особенностях аренды нежилых помещений. Договор аренды нежилого помещения, который должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации, если срок аренды по договору превышает один год. Поскольку в тексте Гражданского кодекса (п. 2 ст. 651) содержится термин «не менее года», следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды нежилых помещений, заключаемые сроком на один год.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Поскольку законодательство не предусматривало регистрацию договора аренды недвижимого имущества как условие действительности этих видов сделок, то и обязательность регистрации договора аренды нежилых помещений будет необходима лишь с вступлением в силу готовящегося сейчас к принятию закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который и определит порядок и условия регистрации данных сделок.

Еще одной особенностью договора аренды нежилых помещений согласно ст. 655 ГК является то, что после заключения договора аренды или непосредственно при заключении договора нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), подписанный обеими сторонами. Данное положение может быть изменено сторонами в самом договоре аренды или же это может быть предусмотрено в законе. По окончании срока аренды и прекращении действия договора нежилое помещение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением всех указанных процедур. Уклонение сторон от выполнения изложенных требований рассматривается как отказ от исполнения своих обязательств по договору.

И наконец, хотелось бы обратить внимание на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют приоритет над общими. А поскольку понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение», трудно согласиться с мнением, что «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе (имеется в виду часть вторая Гражданского кодекса РФ.) отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме».

Витрянский В. Отдельные виды договора аренды. (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право, 1996, No. 3, с. 8.

www.moshol14.ru

образец, правила оформления и регистрации

Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель — не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

• правовой статус сторон;
• систему налогообложения арендодателя;
• срок аренды и возможность его автоматического продления;
• необходимость регистрации;
• возможность корректировки арендной платы;
• необходимость гарантийного платежа;
• порядок оплаты коммунальных;
• право сторон передавать имущество в субаренду;
• порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
• страховка;
• права третьих лиц;
• риски;
• наличие поврежденного имущества;
• ограничение в пользовании имуществом;
• ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
• прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел — предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу. Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот — установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

• на неопределенный срок;
• на год и более;
• сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Наглядное видео по составлению договора

Регистрация договора

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

• кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
• сам договор;
• заявление о регистрации соглашения.

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

1. Продления срока аренды
2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Итоги

Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения. Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон. Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.

2realtor.ru

Договор аренды нежилого помещения (образец)

Представляем для ознакомления пользователей образец договора аренды нежилого помещения.

 

Договор аренды нежилого помещения

 

г. ___________________                                                                        «__»_________201__ г.

 

 

________, именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________, именуемый в дальнейшем Арендатор, в лице ___________, действующего на основании _______, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем: 

 

 

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению _____________________________ нежилое помещение, общей площадью _______ кв. метров, расположенное по адресу _____________________________________ 

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с «___» ___________ ____ года по»___» ___________ ____ года. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

 

2. Права и обязанности сторон

 

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

 

2.1.1. Арендодатель передает помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором, в течение ___________  дней со дня вступления настоящего Договора в силу.

2.1.2. Арендодатель имеет право ежемесячно проверять состояние переданного в аренду помещения и порядка его использования Арендатором. 

2.1.3. Арендодатель обязан обеспечить доступ Арендатора и его сотрудников в арендуемые помещения.

2.1.4. Арендодатель обязан при необходимости выполнять капитальный ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение.

 

2.2. Права и обязанности Арендатора:

 

2.3.1. Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением.

2.3.2. содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности.

2.3.3. письменно согласовывать с Арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

2.3.4. вносить арендные платежи в установленные сроки.

2.3.5. письменно сообщить Арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее чем за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора.

2.3.6. письменно сообщить Арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений.

2.3.7. при освобождении (возврате) помещений сдать их Арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течении 1 (одного) дня с момента истечения срока аренды или согласованной Сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).

2.3.8. не передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам.

2.3.9. при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этом Арендодателю. 

2.4. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств и возмещает моральный ущерб нанесенный Арендодателю в установленном законом порядке. 

 

3. Платежи и расчеты по договору

 

3.1. За пользование указанным в предмете настоящего Договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета ________________________________________ не позднее ________ числа следующего месяца.

3.2. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью не позднее ___________ числа следующего месяца.

3.3. Оплата всех причитающихся платежей, согласно п.3.1, 3.2, производится Арендатором на основании счетов Арендодателя.

3.4. Размер арендной платы устанавливается неизменным на весь период действия договора.

 

4. Ответственность сторон.

4.1. В случае просрочки оплаты Арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ______ процента от суммы просроченного платежа. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

 

5. Заключительные положения

5.1.Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

5.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 7 (семи) дней с даты их изменения.

Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий договор заключен в г. _________________ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

 

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

 

Арендатор: _____________________________________________________________

Арендодатель: __________________________________________________________

Арендодатель _______________________ М.П.

Арендатор _______________________ М.П.

 

puti-uspeha.ru

общая информация и нюансы документа

Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

1. Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
2. Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
3. Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
4. Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
5. Для юридических – полный пакет учредительных документов.
6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
7. Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.

Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.

При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.

В тексте документа необходимо отразить:

• юридический статус сторон;
• вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
• период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
• возможность изменения суммы арендной платы;
• способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
• необходимость в получении гарантийного платежа;
• права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
• траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
• права третьей стороны;
• страховка;
• ограничение на использование имущества;
• наличие некачественного имущества;
• ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
• и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

• необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
• документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
• если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

• входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
• выкупная стоимость фиксирована ли нет;
• индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

finanskrug.ru

Аренда нежилого помещения: правила аренды

Аренда нежилого помещения для ведения бизнеса, имеет ряд своих, специфических особенностей. Естественно, что таким типом аренды заинтересованы, в первую очередь индивидуальные предприниматели.  Всем тем, кто желает организовать свой бизнес, и снять для этого помещение, необходимо знать некоторые правила аренды нежилого помещения, а так же обязательные пункты, которые непременно должны быть включены в договор аренды —  обо все этом мы и поговорим ниже. Понятие договора аренды. Основные положения Начнем разговор с определения договора аренды нежилого помещения – договором аренды нежилого помещения является договор, по которому одна сторона (арендодатель), обязуется предоставить другой стороне (арендатору) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование. Поскольку, мы говорим об аренде нежилых помещений, то можно утверждать, что в данной ситуации, обе стороны договора (или как минимум одна – арендатор) являются юридическими лицами (ИП). Аренда нежилого помещения процедура чрезвычайно серьезная и подходить к ней следует максимально ответственно. Естественно, что отношения по найму нежилого помещения непременно должны оформляться письменным договором, к которому имеет смысл приложить технический паспорт помещения, чтобы впоследствии между сторонами не возникало разногласий по поводу того, что помещение было каким-либо образом изменено. Кроме того, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более чем 1 год, в соответствии со ст.ст. 609 и 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целесообразно будет сразу же указать на пакет документов, необходимых для регистрации данного договора:-квитанция об оплате регистрации -договор аренды нежилого помещения (в двух экземплярах + подлинник) -план (паспорт) объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера После регистрации договора, сторонам выдается свидетельство о государственно регистрации сделки.  Возвращаясь к разговору непосредственно о договоре аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на то, что в нем обязательно должны быть тщательным образом оговорены следующие моменты: —предмет договора – то есть, то помещение, которое передается в аренду. Помимо того, что к договору должны прилагаться технические документы помещения, в самом соглашении необходимо указать его данные, позволяющие идентифицировать помещение – адрес, этаж, площадь, его регистрационные данные в ЕГРП и т.д. Так же необходимо указать цель использования данного помещения. —правом сдавать помещение в аренду обладает только собственник. В договоре четко должно быть прописано, кто является собственников данного помещения, данная информация должна подтверждаться выпиской из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также технической документацией БТИ. —при заключении договора субаренды (когда арендодатель по данной сделке с помещением, владеет им как арендатор по другой сделке), необходимо приложение первоначального договора аренды, в котором должно быть указано, что заключение договоров субаренды, в отношении данного помещения, разрешено.  —срок, на который заключен договор. По закону, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Однако, следует учитывать, что договоры аренды сроком до 1 года не нуждаются в государственной регистрации, а для договоров свыше 1 года – государственная регистрация необходима.  -в заключаемом договоре аренды целесообразно оговорить моменты, касающиеся права арендатора заключать сделки субаренды, перенайма, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. -выступающее со стороны арендодателя лицо, должно подтвердить, что имеет право заключать договор аренды, путем приложения к данному договору соответствующих документов, подтверждающих, что оно уполномочено совершать такие сделки (приказ, доверенность и т.д.) -поскольку договор аренды является возмездным, в нем обязательно должны быть оговорены условия оплаты арендованного имущества. Арендная плата (с указанием – за конкретное помещение или за единицу площади) может вноситься разными способами (ст.614 ГК РФ)– в твердой денежной сумме,  в процентах от дохода от предпринимательской деятельности, в виде предоставления арендатором определенных услуг, передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду, несение арендатором затрат на содержание (улучшение) помещения (например, ремонт). Таким образом, условие об арендной плате должно быть тщательным образом описано в договоре, а так же, должны быть указаны сроки внесения платежей. Кроме того, необходимо оговорить моменты оплаты за места общего пользования — коридоры, лестничные площадки и т.д., особенно если арендуется помещение не в отдельно стоящем здании. Важно указать вносится ли плата за них в арендную плату или нет, каким образом, и какова их стоимость Изменения в размере арендной платы, по общему правилу, устанавливаются по соглашению сторон (не чаще одного раза в год) и подлежат обязательному внесению в основной договор.  -помимо этого в договоре желательно уточнить, за что, помимо арендной платы, должен платить арендатор, чтобы поддерживать помещение в надлежащем состоянии – коммунальные платежи, НДС, связь, парковочные места и т.д. Данные платежи так же могут быть включены в арендную плату, но, в этом случае, такое положение о платежах должно быть четко оговорено в договоре.  —права третьих лиц на сдаваемое помещение не прекращаются при сдаче помещения в аренду (ст.613 ГК РФ). В связи с этим, арендодатель обязан указать в договоре аренды на наличие прав третьих лиц, если таковые есть. В противном случае, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков. —вопросы капитального и текущего ремонта помещения (ст.616 ГК РФ). Арендодатель, как правило, обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта (капитального и текущего) обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора. Так же, хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, в частности, например, о перепланировке (ст.623 ГК РФ). По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора (если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается). Однако, данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре. —вопрос о выкупе арендованного имущества. В договоре может быть указано, что по истечении срока аренды (либо до его истечения, если арендатор внесет всю выкупную стоимость помещения), помещение переходит в собственность арендатора. Данное условие может быть включено как в текст основного договора аренды, так и быть указано в дополнительном соглашении сторон – в этих случаях, в документах обязательно прописать условие о размере выкупной цены.    —досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон (ст.ст.619 и 620 ГК РФ) возможно только в судебном порядке. Стороны вправе включить в договор дополнительные условия для его расторжения.  Выше уже упоминалось о том, что к договору аренды нежилого помещения должна прилагаться техническая документация на помещение. Вместе с тем, непосредственно переход прав пользования помещением от арендодателя арендатору должен оформляться актом приема-передачи. Аналогичным образом, при прекращении договора аренды, необходимо оформить акт приема-передачи арендатором помещения арендодателю. Таковы общие моменты, касающиеся аренды нежилого помещения. Но, так же, хотелось бы выделить некоторые частные случаи такой аренды. Аренда и выкуп нежилых помещений, находящихся в государственной собственности В соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», субъекты малого и среднего предпринимательства, перечисленные в законе, имеют право осуществлять выкуп арендованных ими помещений, принадлежащих государственному или муниципальному предприятию, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.  Перечисленные субъекты, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной (муниципальной) собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при соблюдении ряда условий: -они арендуют имущество непрерывно в течение двух и более лет  -у них отсутствует задолженность по арендной плате  -площадь арендуемых помещений соответствует установленным законами субъектов РФ предельные значениям  Уполномоченные органы субъекта РФ принимают решение о продаже указанного имущества и уведомляют о возможности выкупа, субъектов предпринимательства. Последние, в случае их согласия использовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, должны направить в уполномоченные органы свое заявление о согласии (с приложением необходимых документов). Соответствующий договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектами предпринимательства предложения о его заключении.  Источник: http://provincialynews.ru

provincialynews.ru