Закон о межевании дачных участков: Межевание земельного участка бесплатно — новый закон в 2021 году. Какие документы нужны для межевания земельного участка?

Содержание

Государственная Дума продлила «дачную амнистию» до 2021 года

Государственная Дума на пленарном заседании приняла в третьем, окончательном чтении поправки, которыми восстанавливается и продлевается до 1 марта 2021 года «дачная амнистия» — возможность для граждан в упрощенном порядке оформить права собственности на дачную недвижимость.

В соответствии с законом до 1 марта 2021 года оформление прав на дома, построенные на садовых участках, будет осуществляться в прежнем упрощенном порядке — при наличии права на земельный участок от его владельца требуется только технический план. Все необходимые документы можно подать в органы регистрации прав самостоятельно. 

Законом регулируется и целый ряд других вопросов. В частности, бессрочной становится норма о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. Эта норма касается земельных участков, предназначенных для ведения гражданами личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного и жилищного строительства, и расположенных на них объектов недвижимости.

Также срок бесплатного предоставления в собственность членам садоводческих и огороднических товариществ земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе земель общего пользования, продлевается до 1 марта 2022 года (по действующему законодательству эти нормы должны окончить действие 31 декабря 2020 года). Устанавливается прямая обязанность органов власти проводить все необходимые действия по образованию земельного участка (межевание, постановка на государственный кадастровый учет) придомовой территории многоквартирных домов.

Наконец, устанавливается обязанность органов власти по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках. Речь идет о разъяснительной работе на местах, поскольку с учетом происходящих изменений разобраться гражданам самостоятельно очень сложно. Изменения предлагается вводить в действие со дня официального опубликования закона.

Автор инициативы, Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников

Крашенинников
Павел Владимирович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» напомнил, что «дачная амнистия» действовала на протяжении 13 лет — с 1 сентября 2006 года. 

По его словам, после введения системы уведомлений о начале и об окончании строительства, когда упрощенный порядок, при котором право на дачи регистрировалось только на основании документа на землю, прекратил действие 1 марта 2019 года начались проблемы с оформлением прав.

«В результате оформление прав граждан на возведенные дома стало возможным только через суд», — сообщил Павел Крашенинников.

Председатель Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская Хованская
Галина Петровна Депутат Государственной Думы избран по избирательному округу 0198 (Ленинградский – г.Москва) отметила, что этот закон «включает также очень важный раздел». 

«Он включает разъяснение постановления Конституционного суда 2010 года. Это связано с тем, что наши чиновники на местах, наши законодатели субъектов Федерации не замечали это постановление Конституционного суда. Речь идет о формировании земельных участков под многоквартирными домами и постановки их на кадастровый учет», — отметила она.

Галина Хованская подчеркнула, что очень благодарна, что все поправки, которые были ей предложены, приняты, отметив, что теперь председателям домов будет сложно сказать, что это компетенция собственника и он должен платить. 

«Четко сказано, что это полномочия публичной власти начиная с межевания и кончая постановкой на кадастровый учет. Даже не зависимо от того, обратился собственник за такой постановкой или не обращался. Уважаемые коллеги, разъясняйте, пожалуйста, на своих приемах этот замечательный документ», — заключила она.

Межевание земельного участка в залоге

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу

Межевание земельного участка в залоге (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Межевание земельного участка в залоге Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Отказывая в признании отсутствующим права ответчика на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, признании права собственности истца на спорную долю, суд в порядке пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 установил, что договоры купли-продажи, на основании которых истцом приобретены объекты недвижимого имущества у ответчика, не содержат сведений о принадлежности продавцу на праве собственности земельного участка, а также об обременении земельного участка правом залога, таким образом, из содержания договоров не следует, что воля сторон при их заключении была направлена на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком, в связи с чем данные договоры являются недействительными, учитывая, что действия по межеванию земельного участка, расположенного под зданиями истца, с целью выделения земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации этих объектов, сторонами не производились.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Межевание земельного участка в залоге Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Нотариальный порядок ведения списка участников общества с ограниченной ответственностью: содержательный и субъектный аспекты
(Поваров Ю.С.)
("Нотариус", 2017, N 4)В свете сказанного резонными и продуктивными представляются выдвигаемые в науке предложения по поводу оправданности расширения перечня отражаемых в Списке сведений (в частности, А.А. Александрова считает целесообразным фиксацию в Списке сведений о дате и основании перехода доли (части доли) от участника к другому участнику или третьему лицу, о залоге доли (части доли), а также о лице, имеющем право голоса (право на получение дивидендов) по заложенной доле ). При этом крайне актуальной видится проработка проблемы содержательного и функционального размежевания Списка и ЕГРЮЛ (хотя бы частичного) во избежание обвинений (отнюдь не безосновательных) по поводу нерационального удвоения "информационной обязанности в обществах с ограниченной ответственностью, которые помимо обеспечения наличия достоверных корпоративных сведений в ЕГРЮЛ... вынуждены вести, хранить и поддерживать в актуальном состоянии список участников..." .

Нормативные акты: Межевание земельного участка в залоге

межевание дачных участков - Интернет-приёмная гос.органов ПО

Отвечает Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям (далее – Комитет), рассмотрев Ваше обращение от 01.07.2016,  поступившее в Администрацию Псковской области через интернет-приемную, сообщает следующее.

Порядок приобретения в собственность земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов регулируется пунктами 2.7, 2.8 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которыми предусмотрено, что приобрести в собственность бесплатно до 31 декабря 2020 года могут члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (далее – СНТ) независимо от даты вступления в члены СНТ.

При этом обязательным условием является распределение члену СНТ земельного участка по решению общего собрания членов СНТ (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами СНТ либо на основании другого, устанавливающего распределение земельных участков в СНТ, документа.

Таким образом, к заявлению о предоставлении земельного участка необходимо предоставить следующий комплект документов:

- заявление установленной формы,

- кадастровый паспорт земельного участка,

- ксерокопия паспорта заявителя,

- документы, подтверждающие членство в СНТ и распределение земельного участка – выписка из протокола общего собрания членов СНТ (собрания уполномоченных) либо ксерокопия такого протокола, заверенная председателем правления СНТ,

- ксерокопия членской книжки.

Исходя из изложенного выше любой гражданин, являющийся  членом СНТ, которому распределен  земельный участок, вправе приобрести его в собственность бесплатно. Кадастровые работы в данном случае выполняются за счет заинтересованного лица, федеральными законами и законами Псковской области льгот на выполнение таких работ не предусмотрено.

Правительство Брянской области. Официальный сайт

Президент России Владимир Путин подписал закон, который позволяет урегулировать вопрос согласования общих границ земельных участков — обязательной процедуры, которая проводится кадастровым инженером в ходе межевания. Эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как предоставление кадастровым инженерам сведений об адресах правообладателей смежных участков, содержащихся в ЕГРН, поможет соблюсти законные интересы землевладельцев.

Федеральный закон № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» направлен на совершенствование процедуры комплексных кадастровых работ. Поправки уточняют перечень обязательных условий для выполнения комплексных кадастровых работ и кадастрового учета.

В числе важнейших новаций — утверждение права кадастровых инженеров запрашивать из ЕГРН необходимую для геодезических и кадастровых работ информацию, в том числе сведения об адресах владельцев недвижимости: почтовых и электронных. Доступ к актуальным и достоверным контактам из реестра недвижимости снизит вероятность адресных ошибок при отправке гражданам извещений о проведении согласования границ смежных участков. Своевременная обратная связь позволит учесть интересы всех заинтересованных лиц, а значит, предотвратить земельные споры между соседями в дальнейшем.

Согласно российскому законодательству, для того чтобы стать полноправным владельцем земельного участка и защитить свою территорию от посягательства третьих лиц, необходимо зарегистрировать права собственности на землю. Установить границы участка поможет кадастровый инженер. Межевание проводится как по заказу самого собственника, так и на основании государственных или муниципальных контрактов на проведение комплексных кадастровых работ. Кадастровый инженер определяет координаты границ земельного участка, и, если сведения о границах примыкающих к нему участков не внесены в ЕГРН, также согласует общие границы с соседями.

По решению кадастрового инженера согласование местоположения границ проводится на общем собрании заинтересованных лиц или в индивидуальном порядке под расписку. Разница в том, что собрание необходимо организовывать с помощью предварительной рассылки извещений — на почтовые адреса или адреса электронной почты всех заинтересованных лиц. При этом поиском адресов должен заниматься кадастровый инженер, который до настоящего времени не имел права запрашивать сведения об адресах собственников из ЕГРН.

«Несмотря на то, что процедура согласования местоположения границ является неотъемлемой частью межевания, а владельцы недвижимости вносят в госреестр контактную информацию для обратной связи в случаях, когда могут быть затронуты их права и законные интересы, кадастровые инженеры не могли использовать эти данные в работе», — говорит замглавы Федеральной Кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

В случае если адрес найти так и не удавалось, кадастровый инженер публиковал извещение в средствах массовой информации, например, в местной газете. По закону, извещения о проведении собрания должны быть вручены, направлены или опубликованы не позднее чем за тридцать дней до проведения собрания.

«Подобные способы выйти на связь с правообладателем сложно назвать оптимальными, — отмечает Марина Семенова. — При этом если адресат в установленный срок не подпишет акт согласования или не подаст возражение в течение 15 дней после получения извещения, в акт будет внесена соответствующая запись, и документ будет считаться согласованным».

Таким образом, не получивший извещение собственник в дальнейшем мог оказаться в весьма невыгодном положении: его интересы могли быть нарушены, а решать споры с соседями предстояло в суде.

Благодаря поправкам, кадастровые инженеры смогут в установленном порядке получать сведения, необходимые для проведения процедуры согласования границ. Это позволит в полной мере учитывать правовые интересы законных владельцев недвижимости — как при проведении комплексных кадастровых работ, так и при индивидуальном межевании участков.

Также в ходе проведения комплексных кадастровых работ исполнитель будет представлять в орган регистрации прав заявление о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе правообладателя объекта недвижимости. Эти контактные данные кадастровые инженеры тоже смогут запрашивать для работы.

Кроме того, новый закон устанавливает возможность использования кадастровыми инженерами технических паспортов, оценочной и иной документации, подготовленной органами и организациями технического учета и технической инвентаризации. Для этого органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые выступают заказчиками комплексных кадастровых работ, наделяются правом получать данные документы бесплатно.

Федеральный закон № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» вступает в силу 16 сентября 2019 года.

При межевании соседний участок залез на мой – что делать?

– Дачный земельный участок в собственности больше 10 лет. Два года назад купили соседский участок, поставили забор между нами, согласно бывшим разметкам. Стали межевать, и оказалось, что их участок залез на мой аж на 8 метров. Участок имею с 1995 года. У меня есть свидетельства на землю. Приходил межевальщик, обмерил, все сходится по документам. А соседский участок не совпадает с их документами. Мне надо двигать участок на 40 см. Но у меня документы на 10 лет раньше оформлены, и мой участок крайний на улице. Что делать? И надо ли межевать, если на все есть свидетельства, выданные раньше? Все перессорились.

Koldunova_Anna/Depositphotos

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Это достаточно распространенная ситуация. Закон не обязывает собственников, оформивших участки ранее, делать межевание и определять их границы. Обычно это делают при продаже участка, строительстве дома, получении ипотеки. И тогда выясняется, что границы между соседями не совпадают. Прав в данном случае тот, кто установил границы первым. Кто раньше оформил собственность, в данном случае не учитывается. До 2012 года координаты границ земельных участков не определялись. Эта практика возникла с образованием Государственного кадастра недвижимости. Теперь можно точно определить местонахождения любого участка и его границы.

Все споры между соседями о границах земельных участков разрешаются только в судебном порядке.


Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как


Отвечает специалист по развитию бизнеса в компании HERE Technologies Александр Исаев:

В 1995 году свидетельство на землю выдавалось без каких-либо привязок к координатной сетке. За последние 10 лет ситуация изменилась, и без межевания участка и определения его на местности с точными координатами невозможна купля-продажа земли. Ваши соседи, купившие участок, приобретали по документам с координатами. В любом случае, когда кто-то оформляет свой участок, он обязан собрать подписи у соседей на бумаге о согласии с их границами. А в момент межевания лучше присутствовать на участке или согласовать границы предварительно, забив колышки (трубы, арматуру) по периметру. Кстати, геодезисты не имеют право замерять участок без четких границ на местности.

В настоящий момент рекомендую поднять архивные планы в местном кадастровом архиве и найти первоначальный генплан застройки. Архивные данные помогут Вам с соседями полюбовно решить проблему, а кадастровые геодезисты помогут все переделать по обоюдному согласию. Если нет, найдите адвоката по земельным делам и обращайтесь в суд. Наличие генплана, архивных справок и факта неподписания согласия со стороны собственника участка при межевании соседского помогут Вам выиграть дело!

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

При «наложении границ» земельных участков Вам необходимо обращаться в суд и «двигать» свой и соседский участок так, чтобы все по документам и на местности совпадало.


Как получить информацию из межевого дела?

Как изменился порядок регистрации участков?


Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Вся проблема в том, что Ваше право собственности может и было зарегистрировано 10 лет назад с выдачей соответствующего свидетельства, однако, судя по всему, сам участок не был зарегистрирован на основании межевого плана, то есть с точным координатным описанием границ. В противном случае именно новые собственники не смогли бы поставить свой участок, так как их результаты бы накладывались на Ваши. К сожалению, это большое упущение, которое принесет немало проблем.

Сначала попробуйте договориться с соседями и прийти к решению, которое устроит вас обоих. Если спор будет улажен полюбовно, то необходимо будет уточнить границы ваших участков и оформить это официально.

Если все-таки договориться не получится, то можете обращаться в суд. В качестве ответчика будут выступать новоиспеченные соседи. Вам необходимо будет составить исковое заявление об установлении границ земельного участка. К этому заявлению необходимо будет приложить межевой план и документы, подтверждающие собственность. Решение суда и будет разрешением вашего спора.

Отвечает юрист Европейской юридической службы Геннадий Локтев:

Если ранее были произведены кадастровые работы, и границы земельного участка установлены, то Вам переделывать межевание не стоит, учитывая, что к Вам приходили специалисты с оборудованием и подтвердили местонахождение Ваших границ. Поскольку у нас возникает спор, сосед будет вынужден обратиться в суд с иском об установлении границ земельного участка и аннулировании Ваших границ (в связи с наложением). По подобным делам проводится землеустроительная экспертиза, которая определяет, установлены ли действующие границы в соответствии с законодательством, нарушают ли права соседа.

Если кадастровые инженеры выяснили, что с Вашей стороны в части заявленных границ нарушений нет, есть большая вероятность, что независимый эксперт своим заключением это подтвердит. Итог: суд откажет в иске соседу.


Какие права и обязанности у собственников земли?

Нужно ли оформлять участок, полученный 20 лет назад?


В случае, если эксперт выявит, что Ваши границы установлены с «нарушениями», то скорее всего суд удовлетворит требования соседа. Последствия: с Вас взыщут судебные расходы в пользу соседа (услуги представителя, если он будет, оплата услуг независимого эксперта, дорогостоящая экспертиза), и Ваши границы буду аннулированы.

Рекомендация: когда возникает подобная ситуация, для экономии Ваших денег и времени надо обратиться к квалифицированным кадастровым инженерам. Эксперты предоставят заключение, дадут разъяснения, рекомендации Вашему соседу, что с Вашей стороны нарушений нет. Делать подобное мероприятие надо вместе с соседом, чтобы он понимал, что его никто не обманывает, а его кадастровые инженеры допустили ошибку (например). Возможно, это повлияет на вторую сторону, и вопрос решится в досудебном порядке.

Отвечает Директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае рекомендуется провести процедуру межевания в присутствии обеих сторон. Все выявленные разногласия обязательно нужно зафиксировать. Чтобы разобраться в ситуации должным образом и наметить точный план дальнейших действий, необходимо анализировать имеющиеся документы. В связи с этим участникам спора следует обратиться к земельному юристу за разрешением спора.

Что касается приоритетной силы тех документов, которые оформлены раньше, то ее не существует, поскольку они также могут содержать ошибки. Чтобы выявить, какие из документов являются достоверными, необходимо провести их правовой анализ с опорой на результаты межевания.


Владею домом с землей с 2006 – нужно ли переделывать документы?

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?


Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Как ни парадоксально, но неправы здесь Вы. Межевание – это точное определение расположения участка, его границ и точек привязки в современной системе координат. Именно эти сведения и становятся основными в системе кадастрового учета. Все старые документы содержат примерную информацию или привязку к другой координатной сети (было несколько видов кадастрирования земель, и они немного разные). Так что либо соседка будет отсуживать у Вас 8 кв. метров (что, на самом деле, очень маленькая погрешность), либо Вы согласитесь подвинуть свой участок даже при условии, что он крайний.

Отвечает специалист по земельно-имущественным вопросам Евгения Молодых:

В первую очередь, необходимо уточнить, сформированы ли границы у Вашего участка – есть ли у него координаты? Если с 1995 года участок не межевался, то границы требуют уточнения. Это значит, необходимо заказать подготовку межевого плана у кадастрового инженера (межевальщика). При подготовке плана кадастровый инженер включит в его состав документы о праве, то есть свидетельство, а также актуальную выписку из ЕГРН для обоснования возникновения ранее возникшего права на участок. После подачи в управление Росреестра заявления об учете изменений земельного участка по причине уточнения границ это будет принято во внимание при внесении сведений о координатах участка в сведения ЕГРН. Однако из указанной истории неясно, на основании чего возникло право на соседний участок у предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как купить дачу с землей?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Дачная амнистия-2012. Часть 2. Как быстрее оформить собственность | Российское агентство правовой и судебной информации

Контекст

Продолжаем разбираться, как грамотно действовать, чтобы оформить в собственность загородный участок и постройки на нем с наименьшими затратами времени, денег и нервов (начало см. здесь).

Межевание: обязательно или по желанию?

В прошлом выпуске мы рассмотрели самую простую схему: когда владелец участка может сразу обращаться в регистрационные органы, чтобы получить современное свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Напомним: такая счастливая возможность есть у тех, кто имеет на руках документ, свидетельствующий о предоставлении (выделении) участка. Причем, это может быть "грамота", выданная местными органами власти даже в самые "стародавние" времена.

На практике часто возникает вопрос: нужно ли в таком случае межевание, в ходе которого точно определяются границы и площадь участка? Первоначальный вариант законодательства о дачной амнистии предусматривал такую необходимость. Однако в декабре 2007 года вступили в силу поправки, отменившие обязательность межевания для тех, у кого есть документы о предоставлении участка (см. выше).

Законодатели объяснили такое упрощение желанием облегчить жизнь землевладельцам: ведь процедура определения и согласования границ участка отнимает немало времени и средств.

Однако эксперты сразу же стали предупреждать о "подводных камнях". Если площадь и границы вашего участка никогда точно не определялись (а это возможно только путем межевания), то в государственном кадастре недвижимости указывается, что сведения о соответствующих параметрах земельного надела являются ориентировочными и подлежат уточнению. Именно такая расплывчатая характеристика будет фигурировать в кадастровом паспорте участка - документе, который содержит описание объекта недвижимости.

В свою очередь, кадастровый паспорт требуют для ознакомления покупатели дач, банки в случае оформления ипотеки, суды при рассмотрении земельных споров. И вот тут-то формулировка об "ориентировочных" параметрах нередко служит плохую службу. Ее опасаются риэлторы, банки зачастую дают от ворот поворот. В судах - например, при конфликтах с соседями - хозяевам участков с "неточными" границами обычно сложнее доказать свою правоту.

Поэтому специалисты советуют тем, кто планирует заключать сделки, все же не пренебрегать процедурой межевания. Обратите внимание: чтобы добавить точную информацию о границах и площади вашего участка в госкадастр (для последующего получения "полноценного" кадастрового паспорта), нужно подать заявление в кадастровую палату по месту нахождения участка. В заявлении укажите, что просите внести уточненные данные об объекте недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Больная тема: как найти соседей

Традиционно одной из основных проблем при межевании является поиск соседей. Как добыть подписи о согласовании границ, если вы вообще не знакомы с владельцами смежных участков, не знаете, где их искать, на дачу они заглядывают раз в сто лет и т.п.? Внимание: с 1 марта 2008 года введены правила, которые предусматривают простой выход из подобных ситуаций. Эти нормы содержатся в статье 39 Закона "О государственном кадастре недвижимости".

Алгоритм действий такой. Кадастровый инженер (так сейчас называются организации и индивидуальные предприниматели, которые занимаются межеванием) направляет в кадастровый орган запрос о почтовых адресах владельцев смежных участков. По адресам высылаются повестки с указанием даты предстоящего согласования границ. Это делается путем почтового отправления с уведомлением о вручении в срок не ранее чем за 30 дней до назначенной даты.

Если извещенные таким образом соседи не являются, границы участка признаются согласованными в соответствии со статьей 40 закона "О государственном кадастре недвижимости".

Важный "спасительный" нюанс: если почтовое послание возвращается с отметкой о невозможности его вручения, либо в госкадастре отсутствуют сведения об адресах владельцев смежных участков, то вступает в действие запасной план. А именно: кадастровый инженер размещает объявление о назначенной дате согласования границ участка в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов соответствующего муниципального образования. На практике чаще всего речь идет о публикации в одной из местных газет.

Если условие о публикации выполнено, и соседи на согласование не явились (что бывает чаще всего), то границы также считаются согласованными.

Если вы владелец дачи в товариществе

Очень распространена ситуация, когда у владельцев участков в дачных, садовых товариществах или кооперативах из документов на руках имеется только книжка садовода, либо иное аналогичное членское удостоверение. Уточним: этот документ официально удостоверяет только ваше членство в объединении дачников (садоводов). О подтверждении прав на землю речи не идет, поэтому оформление участка в собственность происходит в более сложном порядке. Он включает два основных этапа.

Кратко схема действий вглядит так.

Первый этап - приватизация земли, то есть ее бесплатное предоставление в собственность дачнику (садоводу) органом местного самоуправления. Для этого в местную администрацию (сельсовет, управу и т.п.) нужно подать следующий пакет документов:

- заявление о предоставлении участка в собственность;

- описание местоположения участка. Оно составляется самостоятельно, в свободной форме, указываются близлежащие общезначимые ориентиры, по которым можно определять нахождение участка – расстояние до леса, дороги, строений и т.п.;

- заключения правления товарищества (кооператива). В нем подтверждается, что соответствующий участок в товариществе действительно закреплен за конкретным дачником и что составленное этим землевладельцем описание (см. выше) на самом деле соответствует местоположению участка, фактически используемого им.

Второй этап - государственная регистрация права собственности на предоставленный участок. Для этой процедуры нужно обратиться в орган Росреестра по месту нахождения участка и предъявить решение (акт, распоряжение) местного органа власти о предоставлении участка в собственность.

Такие правила предусмотрены статьей 28 федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Обратите внимание: поскольку участок предоставляется в собственность впервые, то для оформления прав на него обязательно требуется межевание. ФЗ №66 не упоминает об этой процедуре, в то же время Земельный кодекс РФ, предусматривая общие правила предоставления участков из муниципальных земель в собственность граждан, указывает необходимость межевания непосредственно перед обращением в орган местного самоуправления (статья 34). Исходя из этого, в Росреестре рекомендуют проводить межевание в рамках первого этапа оформления участка.

Продолжение темы - в следующих выпусках рубрики.

Анна Добрюха

Управление Росреестра по Мурманской области информирует

«Лесная амнистия» защитит права граждан

Федеральный закон № 280-ФЗ от 29.07.2017 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель" предусматривает защиту прав граждан, чьи участки пересекаются с землями лесного фонда, и с момента его подготовки получил название «лесной амнистии».
Чем полезен данный закон и в каких случаях его можно применить, разъяснили в Управлении Росреестра по Мурманской области.
Основная цель закона - устранить противоречия между Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН) и Лесным реестром в пользу первого. До принятия закона многие землепользователи, чьи земельные участки находились в непосредственной близости с землями лесного фонда, не могли провести межевание, оформить свои постройки из-за пересечения с землями лесного фонда.
С момента вступления в силу закона о «лесной амнистии» факт пересечения с землями лесного фонда не является препятствием для проведения межевания земельного участка.
Иными словами, если у гражданина возникла собственность (или иное право) на земельный участок до 1 января 2016 года и до момента внесения в ЕГРН сведений о границах лесного участка, то данный гражданин имеет право провести межевание своего участка, несмотря на пересечение с землями лесного фонда.
Как пояснила руководитель областного Росреестра Анна Бойко, аналогичная норма действует и при осуществлении кадастрового учета, регистрации прав на образуемый земельный участок, на котором расположено строение, права на которое возникли до 1 января 2016 года и зарегистрированы в ЕГРН.
Если выявлено пересечение границ образуемого земельного участка с границами лесного участка или лесничества, - сказала Анна Бойко, - данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на такой земельный участок. Указанная норма закреплена в статье 60.2 закона о регистрации недвижимости.
Кроме того, до 1 января 2023 года в целях уточнения границ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, не требуется согласовывать часть границы, которая находится в границах лесничества, если соблюдаются следующие условия:
1. земельный участок был предоставлен гражданину до 8 августа 2008 года;
2. смежным земельным участком является лесной участок.
Дополнительную консультацию по вопросам «лесной амнистии» вы можете получить по телефону Управления Росреестра по Мурманской области 8 (8152) 44-71-19.


часто задаваемых вопросов о геодезии - Округ Полк, Висконсин

Нужен ли мне опрос?

Покупка недвижимости - одно из самых значительных финансовых вложений, которые человек делает в своей жизни. Обследование, проведенное зарегистрированным землеустроителем перед покупкой, является важным шагом на пути к душевному спокойствию.

Обследование земли может устранить дорогостоящие расходы, связанные с перемещением здания, забора, гаража или проезжей части. Хотя большинство соседей могут согласиться с тем, где, по их мнению, находятся границы собственности, границы не всегда там, где они кажутся.Соглашения не могут оставаться в силе в суде в случае расхождения.

Границы земельных участков, особенно рассматриваемые, должны быть обнаружены и нанесены на карту зарегистрированным землеустроителем и зарегистрированы в качестве общедоступной записи до покупки.


(Общество землеустроителей штата Висконсин)

Когда и почему следует проводить обследование собственности?

Имущество подлежит обследованию, когда:

  • Продана, куплена или заложена
  • Планируется
  • улучшений, таких как постройки или заборы
  • Местоположение его границ не определено или оспаривается
  • поделят на участки для продажи или застройки
  • Правительственные постановления
  • требуют обследования и карты вашей собственности
  • Наличие доказательств или подозрений в посягательстве или посягательстве

(Общество землеустроителей Висконсина)


Сколько стоит обследование?

Стоимость съемки зависит от нескольких факторов, которые участвуют в разработке границы.Среди факторов, влияющих на стоимость обследования:

  • Тип правового описания
  • Местонахождение имущества
  • Использование имущества
  • Размер объекта недвижимости
  • Залежь земли
  • Использование опроса
  • История обследования участка

Для всех обследований собственности в дополнение к полевым исследованиям также требуется исследование земельной документации. Сложность исследования зависит от отношения к окружающим объектам.
(Общество землеустроителей Висконсина)


Я не хочу опрос. Все, что я хочу, это чтобы мои углы находились. Разве вы не можете сделать это с помощью металлоискателя?

В Висконсине стандарты обследования собственности определены в главе A-E 7 Административного кодекса штата Висконсин. Хотя кто-то может найти некоторые памятники из труб с помощью металлоискателя, эти памятники должны быть проверены путем точных измерений и анализа лицензированным профессиональным геодезистом, чтобы убедиться, что они верны.A-E 7 требует надлежащих исследований, измерений, анализа, разбивки и подготовки карты для всех съемок границ. Карта сертифицирована геодезистом, создает запись о том, что съемка была проведена правильно, и на нее можно положиться при планировании или строительстве в будущем.
(Общество землеустроителей Висконсина)


Может ли округ провести осмотр моей собственности?

Землемер округа выполняет возложенные на него обязанности и проводит обследования, требуемые округом, и не работает в качестве частного землемера.

Частный землеустроитель
Чтобы связаться с частным землеустроителем, обратитесь к желтым страницам телефонной книги в разделе «Геодезист». Или, округ Полк составил список частных землемеров для публичного ознакомления.

Список частных землемеров
Список предназначен только для справочных целей и не является одобрением или рекомендацией какой-либо фирмы или физического лица. Любой частный сюрвейер, который хотел бы быть добавленным в Список сюрвейеров, может связаться с Отделом геодезистов.


Какие законы должен соблюдать частный землеустроитель?

Частные геодезисты должны соблюдать минимальные стандарты обследования собственности, изложенные в Административном кодексе штата Висконсин, глава A-E 7.


Что такое система государственного обследования земель?

Прочтите следующие ресурсы.

Наем профессионального землеустроителя

Обычно человеку приходится нанимать землемера только один или два раза в жизни.Поскольку такая занятость настолько редка, средний человек не всегда знает, какие логические шаги необходимо предпринять при выборе землеустроителя. Ниже приведены ответы на несколько распространенных вопросов, которые помогут сделать такой выбор.

Что геодезист может для меня сделать?

Геодезисты работают с самой достоверной доступной информацией. Они используют записанные данные обследований и данные о делах вместе с вещественными доказательствами, обнаруженными на местах. На основании этих данных в сочетании с пересмотренным статутом штата Орегон и другими законами, касающимися землеустройства, они делают свои выводы.Обследования требуются по закону, если вы планируете разделить или подразделить свою собственность или скорректировать границы владения. Обследование также желательно и рекомендуется перед покупкой недвижимости, и его часто рекомендуют юристы или компании, занимающиеся ипотечным кредитованием. Помните, что использование услуг землемера сейчас может стоить гораздо меньше времени, беспокойства и денег, чем затраты на перемещение забора или здания или защиту судебного иска в более поздний срок.

Что делать, если я не согласен с инспектором округа?

НЕ СОГЛАСЕН С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ ГРАНИЦЫ, ОПРЕДЕЛЕННЫМ ЛИЦЕНЗИОННЫМ ИССЛЕДОВАТЕЛЕМ:
Любая геодезическая съемка настолько хороша, насколько хороша информация, на основании которой сделаны выводы.Геодезисты округа ставят на карту свою профессиональную репутацию и лицензию каждый раз, когда определяют границу. В интересах геодезистов соблюдать законы геодезии и максимально точно определять границы. У них нет причин намеренно неправильно определять границу. Однако иногда геодезист может упустить из виду важную улику, которая может изменить рассматриваемое пограничное мнение. Если вы считаете, что это так, то вы можете обсудить рассматриваемые доказательства напрямую с инспектором.Недостаточно не согласиться с границей, установленной лицензированным геодезистом без каких-либо юридических доказательств. Вы должны предоставить юридические доказательства, чтобы опровергнуть выводы сюрвейера. Если после обсуждения проблемы с инспектором вы все еще чувствуете, что она не была решена к вашему удовлетворению, есть другие возможности, которые можно использовать.

Вы можете нанять землемера по вашему выбору для выполнения отдельной съемки границ. Второй инспектор может найти достаточно другой результат или иметь другое мнение о границах.Когда возникает ситуация, раскрывающая конфликт на границе собственности, вы должны решить, какие варианты решения вы готовы рассмотреть. Часто вам, возможно, придется взвесить стоимость рассматриваемой земли или ценность доказательства против потенциальной стоимости того, что может потребоваться для получения письменного титула. Если вы еще этого не сделали, вам следует обратиться за советом к юристу.

Первое решение, если возник конфликт, - это попытаться пригласить геодезистов встретиться и выступить посредником в разрешении конфликта.Другие методы решения пограничной проблемы также предполагают сотрудничество обеих сторон в споре. Соглашение о границах собственности или корректировка может быть проведена с соответствующими записями акта и картами обследования. Описание может быть написано на собственности или на ее части и записано как сервитут для определенной цели определенной стороне. В качестве альтернативы вы можете оставить текущие условия владения как есть. Если вы решите сохранить статус-кво, вы можете столкнуться с риском того, что в будущем вы подвергнетесь молчаливому согласию или недобросовестному владению информацией в вашу пользу или вопреки вашим интересам.Последний вариант решения - рассмотрение дела в суде. Судебный процесс часто бывает самым дорогостоящим, но может быть единственным решением, если проблема не может быть решена другими способами.

Письменный титул на имущество, приобретенное неписаным способом (молчаливое согласие или неправомерное владение), может быть получено только путем записи документа, подписанного обеими сторонами, или посредством судебного разбирательства. По этой причине сохранение нынешних условий владения в надежде на то, что проблема разрешится сама по себе, не решит проблему владения.Точное обследование границ, при котором линии границ определяются лицензированным геодезистом и являются юридически оправданными (и в котором были соблюдены все необходимые правовые элементы), обычно является эффективным средством разрешения общих конфликтов границ без обременения собственности дополнительными юридические обременения.

Если этика или профессиональное поведение лицензированного геодезиста ставятся под сомнение, жалоба может быть подана в лицензирующее агентство, Экзаменационную комиссию штата Орегон по инженерно-геодезическим изысканиям (OSBEELS), расположенную в Салеме.Обратите внимание, однако, что OSBEELS исторически не занималась вопросами контрактов или коммерческими вопросами.

Смотритель покажет мне, что у меня есть?

Сюрвейеры

не подтверждают право собственности, но они предоставят вам свое профессиональное мнение о том, какие записи и факты указывают на вашу собственность. Это мнение удовлетворительно в большинстве нормальных обстоятельств. Только суд может определить право собственности более решительно, чем квалифицированный землемер.

Может ли геодезист помочь в разделе моей земли?

Землемер - единственный, кто имеет право подготовить площадку для предлагаемого раздела земли.Землемер может подготовить индивидуальное описание или, если создаются лоты / участки, он может подготовить юридическую табличку с номерами лотов / участков для записи. Стандарты покрытия немного различаются в зависимости от округа или города. Квалифицированный инспектор должен быть знаком с местными стандартами и процедурами.

Может ли инспектор разработать системы общественного благоустройства для моего подразделения?

Инспектор порекомендует инженера для проектирования улиц, систем водоснабжения, канализации и может выполнять другие инженерные работы по мере необходимости.Профессиональные геодезисты не будут пытаться выполнять какие-либо аспекты инженерного проектирования, для выполнения которых он / она не имеет квалификации.

Может ли землеустроитель проводить инженерные изыскания?

Землемеры проводят большинство инженерных изысканий. Они хорошо осведомлены и оснащены для подготовки топографических съемок, обеспечения контроля за аэрофотосъемкой, планирования строительных проектов, обследования полосы отвода линий электропередач и дорог и т. Д.

Может ли геодезист из соседнего штата провести съемку в Орегоне?

Не при нормальных обстоятельствах.Очевидное исключение - если инспектор из другого штата также имеет лицензию от штата Орегон.

Может ли инженер провести геодезию?

Инженер не может выполнять изыскательские работы, если он / она также не является лицензированным профессиональным геодезистом.

Может ли подрядчик провести геодезические работы?

Подрядчик не может выполнять работы по землеустройству, если он / она также не является лицензированным профессиональным геодезистом. Кроме того, остерегайтесь техников, занимающихся геодезией, которые могут иметь опыт только в некоторых аспектах съемки и не имеют лицензии профессиональных геодезистов.

Кто на законных основаниях может проводить межевание земель?

В штате Орегон только профессиональный землеустроитель (PLS) может по закону взять на себя ответственность за землеустройство. PLS - это лицо, чей узкоспециализированный опыт, подготовка и навыки были тщательно изучены, и который получил лицензию штата Орегон на занятие землеустройством.

Как мне найти специалиста по землеустройству?

Большая часть исследовательской работы приобретается по личным рекомендациям довольных клиентов или через адвокатов, риэлторские компании и титульные компании, которые часто занимаются сделками с недвижимостью.Если получить рекомендацию сложно, вероятно, самым прямым способом будет проверить объявления в разделе «Геодезисты - Земля» в секретном разделе телефонного справочника. Согласно закону штата Орегон, только лицензированные практикующие могут рекламировать себя как землемеры. Хотя окружная инспекция не может дать рекомендаций, мы собрали ЭТОТ СПИСОК, используя «Желтые страницы» в Интернете. Сюрвейеры должны иметь возможность предоставить вам ссылки на свои предыдущие работы.

Требуется ли письменный договор с частным оценщиком?

Традиционно контракты на проведение опросов заключаются в устной форме.Многие опросы были запрошены по телефону. Однако в последние годы для клиентов становится все более распространенным посещать офис землеустроителя, обсуждать требования исследования и заключать письменный договор (который, как правило, обеспечивает лучшее понимание между клиентом и землеустроителем). Хороший контракт содержит четкое представление о предоставляемых услугах, стоимости, сроках и дополнительных непредвиденных обстоятельствах. Хороший контракт защищает и клиента, и сюрвейера.

Могу ли я заранее определить, сколько будет взиматься плата?

В большинстве случаев невозможно получить больше, чем оценку, потому что многие факторы, участвующие в обследовании, невозможно определить на ранней стадии процесса.Окончательная стоимость зависит от времени, необходимого для проведения исследования для получения необходимой информации, проведения предварительных полевых работ, выполнения необходимых офисных вычислений и нанесения памятников на ваши линии на земле. Большинство геодезистов готовят оценки на основе своего опыта в оценке рабочего времени (умноженного на их почасовые графики оплаты), которые могут использоваться в качестве основы для письменного контракта.

Должен ли я нанять геодезиста по цене?

Не обязательно.Компетентность, сервис и ответственность имеют первостепенное значение. Поскольку низкая стоимость и высокое качество часто несовместимы, а оценка объема работы, необходимой для проведения качественного обследования, может быть затруднена до начала проекта, вероятно, неразумно ожидать, что сюрвейер «подаст заявку» на проект, а затем будет придерживаться ее. цена.

Какую информацию я должен предоставить геодезисту?

Предоставьте геодезисту объяснение, почему исследование желательно (если потребуется, он / она сохранит конфиденциальность).Принимая во внимание цели клиента, профессиональный землеустроитель может работать более эффективно и, таким образом, сокращать расходы. Если у вас есть описание акта или ипотеки, аэрофотоснимок земли или реферат, передайте копию землемеру. Кроме того, если вам известно о камне, деревянном коле, железном пруте или трубе и т. Д., О которых вам сообщили как о владении, передайте эту информацию землемеру. Он / она вынесет профессиональное суждение относительно того, какие доказательства следует использовать.

Что мне предоставит землемер?

Конечный продукт землеустроителя будет отличаться от каждого исследования (в зависимости от причины исследования), но, как правило, вам будет предоставлена ​​копия таблички с подписью и печатью или карта, показывающая, что землеустроитель сделал, с указанием монументальных углов. или иным образом идентифицированы. Повествование на карте объяснит, почему и как проводился опрос. С 1947 года закон штата Орегон требует, чтобы все обследования, проводимые лицензированными геодезистами (в которых установлен угол собственности), регистрировались геодезистом графства.Ваш опрос должен быть в файле, а его копии должны быть доступны для общественности, если оно проводилось после 1947 года.

Что делать, если в моем исследовании обнаруживаются совпадения документов, посягательства или другие проблемы?

Нередко в процессе обследования обнаруживается, что действительно существуют ограждения, ограждения или другие препятствия. Существует множество методов разрешения споров о границах собственности, самым дорогостоящим из которых является рассмотрение в суде. Более благоприятные решения требуют сотрудничества обеих сторон; создание сервитута, корректировка линии собственности, даже поддержание статус-кво - это варианты, которые следует рассмотреть.Ваш геодезист и ваш поверенный могут помочь вам определить лучший вариант разрешения имущественных конфликтов.

ДРУГОЕ

В округе Полк для рассмотрения дел, связанных с государственными земельными участками, такими как угол (углы) участка, угол (углы) квартального участка и угол (углы) пожертвований на землю, должен быть задействован землемер округа. Землемер графства в большинстве графств имеет программу под названием The Public Land Corner Preservation Fund, которая может найти, восстановить и / или заменить углы, установленные Государственным земельным управлением, начиная с начала 1850-х годов.Если у вас есть какие-либо вопросы, свяжитесь с Эриком Берри, инспектором округа по телефону (503) 623-9287.

ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ:

Что для правильного обследования участка площадью 40 акров, такого как СЗ ЮВ (рис. 1), требуется обследование почти всего участка?

Считайте необходимые шаги:

  1. Восстановить оригинальные правительственные углы 1, 2, 4, 6 и 8.
  2. Установите центр участка (точка A), который является пересечением прямой линии между точками 4 и 8 и 6 и 8
  3. Установите 1/16 угла B, C, D и E (т.е. точка B находится точно посередине между пунктами A и 2).
  4. Установите угол 1/16 ЮВ (точка F), который является пересечением прямых линий между точками B и D и C и E.
  5. Проанализируйте вышеперечисленное с существующими памятниками, найденными в вычисленных местах или рядом с ними.

Вышеупомянутые шаги необходимы для определения местоположения четырех углов (в данном случае) северо-западного ¼ SE. Поскольку большинство секций имеют размеры, такие как на рисунке 2 (преувеличенные, чтобы показать, что линии не прямые или параллельные, из-за трудностей в первоначальных исследованиях, проведенных в 1850-х годах), отсюда следует, что расстояния вокруг участка площадью 40 акров, как показано, не всегда будут быть 1320 'или перпендикулярно друг другу.

Как найти объекты недвижимости

Зная, где начинается и заканчивается ваша собственность, и имея юридические документы, подтверждающие это, вы предотвратите стрессовые споры и потенциальные судебные тяжбы между соседями. Это также полезная информация с точки зрения инвестиций. Например, если вы планируете продавать свою недвижимость, вам необходимо точно знать, что вы продаете, и точно рекламировать это. Вам также необходимо знать подробности, чтобы прийти к соответствующей цене листинга.

Если вам интересно, где заканчивается ваша собственность, хотите ли вы убрать дерево между вашим домом и домом вашего соседа или посадить забор из живой изгороди по периметру, ниже представлены семь способов определения границ вашей собственности.

Как бесплатно найти очереди недвижимости

Акт собственника жилья

Документ домовладельца должен включать юридическое описание земельного участка, включая его размеры, форму, квартал и номер участка, а также другие идентификаторы, такие как достопримечательности и географические объекты. Если язык сложный, обратитесь к своему юристу или агенту по недвижимости за помощью в его расшифровке.

Рулетка

Если вы хотите визуально подтвердить границы ваших владений, вы можете использовать рулетку для определения границ.От известной точки, указанной в описании акта, измерьте расстояние до края собственности и поставьте в этой точке кол в качестве маркера.

После определения всех краев измерьте расстояние между кольями. Сравните результаты, чтобы убедиться, что они соответствуют соответствующему документу или плате.

Исследование существующей собственности от ипотечной или титульной компании

Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы потенциальные домовладельцы прошли текущее обследование, и от этого также зависит страхование вашего титула.Если вы недавно купили дом, но у вас нет опроса, обратитесь в любую из компаний, чтобы узнать, есть ли у них копия.

Обследование существующего имущества, проведенное уездом или местным муниципалитетом

История собственности и юридические документы , как правило, хранятся в офисе налогового инспектора муниципалитета или округа, либо в его земельном реестре или строительном департаменте. Обычно вы можете начать свой поиск, зайдя в Интернет, чтобы получить доступ к соответствующим записям собственности. Большинство муниципалитетов предлагают эту информацию бесплатно, но некоторые офисы могут потребовать небольшую плату или попросить вас лично получить доступ к документации.

Закопанные булавки

В углах вашей собственности вы можете найти стальные прутья, которые были закопаны, иногда все еще видимые, с отмеченной крышкой на верхнем конце. Скорее всего, они были размещены на вашей земле после завершения обследования. Если вы не можете легко увидеть булавки (возможно, со временем они были закопаны), воспользуйтесь металлоискателем, чтобы найти их.

Хотя это не является юридически обязательным способом определения границ вашей собственности, он даст вам хорошее представление о границах.Предупреждение. Перед тем, как начать копать, позвоните по номеру 811, национальной горячей линии «позвоните перед тем, как начать копать», чтобы узнать, где находятся подземные коммуникации, которые вы не хотите случайно прокопать в подземных коммуникациях.

Используйте приложение

Загрузите приложение, например LandGlide, которое использует GPS для определения границ владения земельного участка. Первые семь дней LandGlide предоставляется бесплатно.

Порядок определения имущественных линий на законных основаниях

Нанять лицензированного землеустроителя

Чтобы получить точное определение границ собственности, которые выдержат юридическую экспертизу, вам потребуется нанять профессионального геодезиста.(Обратите внимание, что в большинстве штатов требуется лицензия землемеров; проверьте требования вашего штата.)

В то время как профессиональная съемка может стоить от нескольких до нескольких сотен доллар - или больше, в зависимости от местоположения, размера, формы и местности собственности - это деньги потраченные не зря, поскольку имущественные споры обходятся гораздо дороже со временем, потенциально огромные судебные издержки и доброжелательность к соседям.

Часто задаваемые вопросы о наших услугах

Геодезия
Сертификаты местоположения улучшений
LIDAR 3D High-Definition Surveying
Описания посылок и сервировочных устройств

Геодезия

Какой вид опроса мне нужен?

Тип обследования, который вам нужен, зависит от того, что вы делаете на своей собственности.Посетите наши жилые, коммерческие или государственные службы, чтобы узнать, как использовать наши опросы для вашего проекта.

Самый простой ответ на этот вопрос - поговорить с профессиональным геодезистом, позвонив нам по телефону (303) 443-7001.

Зачем мне нужен опрос?

Вот несколько причин, по которым вам может понадобиться опрос:
  • Если вы строите забор, здание или другое сооружение
  • При покупке или продаже земли
  • Когда описание вашей собственности неясно
  • Когда неясно, где находятся углы вашей собственности
  • Разделить землю
  • При покупке титульного страхования
  • Урегулировать пограничный спор между соседями
  • Определить, есть ли посягательства

Кто может проводить межевание земли?

Только зарегистрированный профессиональный землеустроитель может на законных основаниях проводить межевание земли.

Что такое опрос ALTA?

Обследование ALTA (Американская ассоциация землевладения) - это обследование границ, подготовленное в соответствии с набором минимальных стандартов, которые были совместно подготовлены и приняты ALTA / ACSM (Американский конгресс геодезистов и картографов). Кроме того, исследование ALTA показывает улучшения, сервитуты, права отчуждения и другие элементы, влияющие на право собственности на землю. Исследование ALTA часто готовится для коммерческой недвижимости, поскольку оно предоставит правообладателю информацию, необходимую для страхования права собственности на землю и улучшений в той степени, в которой может потребоваться коммерческое строительство.В дополнение к изложенным минимальным стандартам, таблица дополнительных элементов включена в стандарты ALTA / ACSM. Тщательный обзор элементов из дополнительной «Таблицы А» полезен для определения четкого объема услуг землеустроителя.

Требуется текущее обязательство по названию до завершения исследования ALTA. Сюрвейер будет ссылаться на обязательство по праву собственности для юридического описания собственности и для юридического описания любых обременений (исключений).Области собственности, улучшения и препятствия будут показаны графически. Если в ходе обследования обнаруживаются какие-либо посягательства, они должны быть показаны графически, а также может быть добавлено примечание, указывающее характер посягательства.

Сертификационный язык опроса ALTA должен включать имена затронутых сторон, включая, при необходимости, покупателя, продавца, титульную компанию и кредитора. Инспектор должен работать в тесном сотрудничестве со страховой компанией, так как инспектор и титульная компания полагаются на работу друг друга, чтобы всесторонне показать вопросы, влияющие на право собственности на землю и улучшения.

Подробнее об исследовании прав собственности на землю ALTA / ACSM

Могу ли я найти свои собственные участки собственности?

Юридически только профессиональный землемер может установить границу собственности. Если вы занимаетесь каким-либо строительством, для вас безопаснее провести обследование границ, чем рисковать вторгнуться на территорию вашего соседа.

Была ли моя собственность уже обследована?

Не обязательно.Земля может быть нанесена на карту для целей налогообложения, но не все свойства были обследованы. Вы можете позвонить нам, чтобы узнать, проводился ли осмотр вашей собственности.

Как будут отмечены углы моей собственности?

Мы обозначим углы вашей собственности алюминиевыми колпачками, алюминиевыми дисками или латунными бирками, в зависимости от типа грунта, на котором будет размещаться угол. На этих памятниках будет проставлен номер лицензии геодезиста, удостоверяющего обследование.В зависимости от типа памятника они могут также содержать штамп «Геодезия утюгов».

Я нашел свои углы. Мне не нужен опрос или нужно?

Слишком часто несколько углов находятся в пределах футов друг от друга, и все они предполагают, что это один и тот же угол. Геодезист должен будет взвесить доказательства, основанные на его образовании, опыте и земельном законодательстве, чтобы определить правильный угол вашей собственности.

Зачем мне нужно обследование, если я строю забор или пристройку на своем участке?

Так как забор - это относительно постоянное сооружение, перед началом строительства вы должны быть уверены в расположении линий вашей собственности. Хотя некоторые государственные агентства выдают разрешение на строительство (при необходимости) после предъявления Свидетельства о благоустройстве, на него не следует полагаться при создании какой-либо постоянной конструкции.Разумный курс действий заключается в том, чтобы определить местонахождение существующих участков собственности, которые очерчивают линию вашего владения, и проверить достоверность памятников геодезистом. Если вы не можете найти уголки своей собственности, обратитесь за помощью к геодезисту. Он может находить памятники с помощью магнитного локатора и тканевой ленты. Если геодезист не может определить местонахождение существующих памятников, возможно, вам потребуется выполнить граничную съемку.

Наряду с информацией, необходимой для строительства забора, может оказаться полезным расположение любых существующих построек.Эта информация будет предоставлена ​​на Платформе обследования улучшений (ISP). Если новые улучшения значительны, подготовка топографической карты может помочь определить отметку готового пола, которая обеспечит как дренаж, так и приятный внешний вид. После подготовки планов строительства геодезист может разбить углы предполагаемого здания, чтобы обеспечить точную передачу информации на землю и окончательное строительство.

Разве мне не принадлежит вся земля позади обочины улицы?

Обычно нет.Дорога или улица общего пользования находятся в так называемой полосе отвода. Эта территория обычно шире, чем сама улица.

Что такое сервитут и что он делает с моей собственностью?

Сервитут - это участок земли, принадлежащий собственнику собственности, но на котором другие стороны, такие как коммунальные компании, могут иметь ограниченные права, предоставленные для определенной цели. Если права принадлежат коммунальной компании, у нее может быть инженерная линия, проходящая под землей, через вашу собственность.

Разве все опросы в основном не одинаковы?

Нет. Каждый опрос уникален. Процесс землеустройства начинается с изучения документов (например, документов, плат, правового титула, предыдущих обследований и т. Д.), Поскольку каждая собственность имеет свою собственную историю.

Почему окружной инспектор не может обследовать мою собственность?

Землемеры в большинстве случаев не обследуют частную собственность.За услугами землевладельцев обращаются к частным землемерам.

Почему мой новый опрос отличается от старого опроса?

Расхождения между опросами обычно объясняются двумя причинами. Первая причина заключается в том, что измерение по своей природе подвержено ошибкам. Человек может сосчитать сто бобов и получить то же число, что и другой, считающий сто бобов. Однако, если два человека отмерит по чашке бобов каждый, вполне вероятно, что у них будет разное количество бобов.Два геодезиста, измеряющие одну и ту же линию, могут получить разные значения. Оба значения должны быть похожими, но они приблизятся к истинному теоретическому значению только путем повторения и статистического анализа. Вторая причина заключается в том, что измерения производятся на основании найденных доказательств и решения принимаются на их основе. Опросы, проведенные в разное время, могут не иметь одинаковых доказательств. Преимущество более позднего обследования может заключаться в том, что памятники установлены после предыдущего обследования, а ранее существовавшие памятники, использованные для предыдущего обследования, могли быть уничтожены.По мере изменения имеющихся свидетельств будут меняться и выводы геодезиста.

Что такое посягательство?

Посягательства - это улучшения, такие как заборы или здания, которые простираются через границу собственности.

Что такое платформа?

Юридический документ, предназначенный для разделения большого участка земли на более мелкие участки.Плата подразделения может также создавать общественные права проезда или сервитуты и обычно подается в канцелярию окружного секретаря и регистратора.

В чем разница между кондоминиумом и таунхаусом?

В большинстве случаев владелец кондоминиума владеет только внутренним пространством самой квартиры. Экстерьер, земля под землей, воздушное пространство над землей, передний и задний дворы (если есть) и другие области в застройке, как правило, принадлежат другим владельцам в застройке.Напротив, владелец таунхауса обычно владеет внутренним и внешним видом дома, землей над, под, перед и за домом.

В старой съемке у меня одна отметка, а в новой съемке другая отметка в той же точке. Почему?

Существуют разные системы координат. Геодезисту необходимо будет рассчитать коэффициент преобразования, чтобы иметь возможность откорректировать высоты.

Сколько будет стоить обследование?

Оценка затрат сюрвейера будет основана на предполагаемой сложности и предполагаемом времени, необходимом для завершения проекта. Сборы можно оценить, но сюрвейер не может предсказать объем работы, необходимой для восстановления необходимых доказательств. Время, необходимое для получения полевых измерений и определения границ, зависит от доступности и близости обнаруженных свидетельств.Геодезист сможет предоставить вам смету расходов, основанную на почасовой ставке, опыте выполнения аналогичных работ и общих знаниях местности, но фактические затраты могут быть неизвестны до тех пор, пока проект не будет завершен.

Что я могу сделать, чтобы снизить стоимость моего опроса?

Любые документы, которые могут быть у вас относительно права собственности на землю, могут быть очень полезны при подготовке вашего обследования.Это может включать в себя полис или обязательство по страхованию титула, предыдущий опрос любого типа или любые другие соответствующие документы, которые могут у вас быть. Если вам известны какие-либо угловые памятники рядом с исследованием, сообщите геодезисту об их существовании и, если возможно, сделайте памятники очевидными, поместив вокруг них что-то более заметное, например кусок ткани или пластиковую отметку.

Разве запрещено убирать уголок собственности?

Да.Любое лицо, которое сознательно удаляет, изменяет или портит любой памятник государственного землеустройства и / или пограничный памятник или аксессуар, совершает проступок второй степени в соответствии со статутом штата 18-4-508, пересмотренным статутом штата Колорадо.

Каковы временные рамки процесса землеустройства?

По сути, процесс землеустройства включает в себя определение типа обследования, необходимого заказчику, изучение документов (т.е. документы, таблички, обязательство о праве собственности и т. д.), сбор полей для определения границ, улучшения, топография и множество других функций, обработка данных и составление окончательной карты, а также распространение. Процесс землеустройства может занять одну неделю или несколько лет. В зависимости от типа заказанного обследования, заказанного сезона (самое загруженное лето), наличия прошлых обследований и юридической документации, а также размера и местоположения участка (например, новое подразделение или заявка на добычу полезных ископаемых) - вот лишь некоторые из переменных, влияющих на как цена, так и временные рамки, в которые может быть проведен опрос.Обычно у Flatirons Inc. есть 1-2-недельный срок для получения сертификатов об улучшении местоположения, планов земельных участков и квартирных ставок. Работа Alta's, Платформы обследования благоустройства, топографические экспонаты, экспонаты сервировки может занять от одной недели до нескольких месяцев.

Что я получу, если закажу опрос?

В большинстве опросов вы получите графическое изображение вашей собственности. В зависимости от типа опроса, который вы получите, будет зависеть то, какие детали будут показаны.Взгляните на различные типы опросов здесь.

Сертификаты местоположения улучшений

Зачем мне ILC?

ILC используются для определения местоположения улучшений на земельном участке. Обычно ипотечные или титульные компании требуют их для покупки и продажи домов. Они также могут использоваться муниципалитетами для получения разрешений на строительство.

Какое отношение имеет ипотечная или правовая страховая компания к ILC?

ILC сертифицированы лицензированным инспектором в пользу ипотечных компаний и компаний по страхованию титулов, но не являются обследованиями в строгом смысле этого слова. Перед оформлением ипотечного или правового страхования заинтересованные стороны хотят иметь некоторую уверенность в том, что улучшения объекта недвижимости не посягают на соседние объекты и что соседние улучшения не затрагивают объект недвижимости.В большинстве случаев Сертификата о местонахождении улучшений будет достаточно, чтобы показать взаимосвязь (расположение) построек (улучшений) со строками документа, как описано в юридическом описании. Будут показаны расстояния от основных строений до ближайших линий акта. Эта информация может указывать на посягательства на другую собственность или на участки, зарезервированные для сервитутов.

В чем разница между ILC и полным обследованием?

ILC - это сертификат, а не обследование! Измерения, показанные на ILC, соответствуют приблизительному положению записи на границе участка.Эта строка может быть изменена, если будет проведено полное обследование.

Указанные размеры обычно имеют допуск, указывающий на неточность измерений. Методы поля, используемые для сертификата местоположения улучшения, часто недостаточны для точного определения местоположения линии акта. Если будет сделан вывод о том, что посягательства могут существовать, но не могут быть установлены путем подготовки Свидетельства о местонахождении благоустройства, может быть включено примечание, предлагающее подготовить памятную площадку для топографической съемки или топографической съемки для определения местоположения границ собственности.Поскольку большинство объектов собственности явно не имеют посягательств, Сертификат местоположения благоустройства предоставляет способ удовлетворения потребностей ипотечной компании и юридической компании без затрат на проведение наземного обследования.

Могут потребоваться более обширные исследования для выяснения или решения потенциальных проблем, обнаруженных при получении измерений для ILC. Полное обследование, такое как Плата для обследования благоустройства, основано на более строгих процедурах, выполняемых для определения границ, и часто позволяет определять местонахождение или заменять углы собственности.Чтобы определить местонахождение будущих улучшений, можно положиться на полный опрос.

Могу ли я построить забор на базе моего ILC?

Не рекомендуется строить какие-либо конструкции на основе ILC. Показанные линии собственности являются записью и могут быть изменены. Для более обширного обследования, используемого в строительных целях, рекомендуется использовать площадку для топографической съемки или топографическую площадку.

Сколько стоит ILC?

На стоимость ILC влияют три фактора: сроки, расстояние и размер участка.Обычно срок выполнения заказа составляет 6 рабочих дней. Если ILC требуется за меньшее время, существует соответствующая «плата за срочность». Если посылка находится на исключительном расстоянии от нашего офиса в Боулдере (например, Паркер, Форт-Коллинз, Айдахо-Спрингс), возникают связанные с этим транспортные расходы. Если участок занимает несколько акров, имеет странную форму, например, участок добычи полезных ископаемых или коммерческую недвижимость, стоимость может возрасти. Все цены рассчитываются индивидуально и будут указаны в заказе на работу.

Имеет значение, где я живу?

№Требования к ILC основаны на законах штата. Однако удаленность от наших офисов может повлиять на цену.

Кто заказывает ILC?

Заказать ILC может любой желающий. Как правило, ILC заказывают домовладельцы, ипотечные компании, титульные компании, покупатели или продавцы.

Сколько времени нужно, чтобы пройти ILC?

Стандартный срок выполнения ILC составляет 7-10 дней.Они могут быть выполнены раньше, если позволяет рабочая нагрузка.

Что я получу, если закажу ILC?

Вы получите бумажный сертификат с графическим изображением объекта собственности. Стандартный формат - это один лист формата Legal, но он может варьироваться в зависимости от размера собственности.

Как я получу ILC?

ILC

обычно отправляются по почте, но также могут быть доставлены или отправлены по факсу.PDF-файлы также могут быть доступны для быстрого просмотра. Копии в формате CAD недоступны по юридическим причинам.

LIDAR 3D High-Definition Surveying

Что такое лидар?

LIDAR означает «Система освещения, изображения, обнаружения и определения дальности». Это трехмерное лазерное сканирование, которое обеспечивает съемку с высоким разрешением для архитектурных, строительных и инженерных изысканий.Каждому сканируемому пикселю присваиваются координаты x, y, z, что позволяет точно отображать 3D-карту сканируемого объекта. Последние технологические достижения делают его наиболее экономичным и быстрым решением для обеспечения высочайшего уровня детализации, доступного для внутренних и внешних строительных работ. Уровень детализации, полученный с помощью технологии съемки с высоким разрешением, является беспрецедентным и ранее невозможным. Инфраструктуру и сложные производственные системы также можно отображать проще и точнее.

Кто может использовать LIDAR?

Программное обеспечение, используемое для интерпретации отсканированных данных: Leica Cyclone, Cloudworx и Socetset. После обработки точек данные можно экспортировать в программное обеспечение для проектирования (AutoCAD, LDD, Civil 3D) и программное обеспечение ГИС (Arc View, Microstation). 3D-сканирование позволяет создавать чертежи в САПР, ортотрансформированные фотографии и виртуальные обходы в 3D.

Зачем нужен LIDAR?

Съемка с высоким разрешением делает данные доступными для различных областей, таких как планирование, проектирование, строительство, снос и экологическая классификация, быстрее и точнее, чем позволяют традиционные методы.Кроме того, он предлагает такие преимущества, как повышенная безопасность работников, более точные данные обследования и быстрое выполнение проекта.

Описания посылок и сервировочных устройств

Зачем мне нужно описание земельного участка или сервитута?

Вам понадобится описание участка, чтобы описать границы вашей собственности. Необходимо знать пределы вашей собственности для покупки и продажи собственности, налоговые цели, субдвайвинг, строительство и т. Д.

Описание сервитута необходимо для описания земли, на которую будет распространяться сервитут. Например, если инженерная линия должна быть проложена под землей, в описании сервитута указывается территория, на которой она пролегает.

Описаны ли где-нибудь границы моей собственности?

У вас должно быть описание вашей собственности, включенное в ваш документ при покупке собственности.

Как описываются границы моей собственности?

Ваше имущество можно описать по-разному. Если вы живете в подразделении, в вашем описании, вероятно, будет много и номер блока, за которым следует название площадки. Вы можете получить копию своего планшета в офисе вашего окружного секретаря и регистратора. В противном случае ваша собственность может быть описана в разрезе или как граница. Подробнее об описаниях...

Потребуются ли мне полевые работы для описания земельного участка или сервитута?

Зависит от проекта. В некоторых случаях необходимо собирать данные «на земле», чтобы описать земельный участок.

Где я могу найти дополнительную информацию о вашей компании?

Для общественности - Техасское общество профессиональных геодезистов

Когда мне понадобятся услуги землемера?

  • При покупке недвижимости (для защиты инвестиций, которые вы собираетесь сделать.)
  • При продаже недвижимости (чтобы убедиться, что вы продаете то, что намеревались продать).
  • Если собственность не определена четко описанием или табличкой.
  • По требованию кредитного агентства.
  • Перед строительством улучшений возле черты собственности. (заборы, проезды, постройки и др.)
  • Когда нужно отделить посылку от более крупного участка.
  • Перед лесозаготовкой.
  • При покупке титульного страхования.
  • Когда линия собственности или угловое местоположение неизвестны или оспариваются.
  • Когда вы думаете, что кто-то посягает на вашу землю.
  • При покупке страховки от наводнения.
  • При установлении границ аренды.
  • При установлении права на охоту.
  • При расчистке земли.
  • При девелопменте недвижимости.

Почему мне следует пройти недавний опрос?

Поскольку покупка дома - это одна из самых крупных инвестиций, которые большинство из нас сделает, вам следует серьезно подумать о том, чтобы провести совсем недавнее обследование земли.Несколько лет назад в отрасли произошло изменение, при котором титульные компании в определенных ситуациях позволяют покупателю использовать старый опрос для закрытия сделки. Хотя такой подход снижает затраты покупателей на закрытие сделки, возникает очень важный вопрос; ты должен ему доверять? Учтите, что типичное обследование стоит около половины процента или меньше от покупной цены, по сравнению с 3% или 6% риэлтора и предоставлением кредита в размере 1%.

Сколько будет стоить опрос?

Стоимость большинства геодезических работ определяется на основе следующих переменных:

  • Тип обследования: Стоимость может увеличиваться по мере увеличения требуемой точности и объема обследования.
  • Поиск записи: Это зависит от (а) количества задействованных посылок; и (б) количество прошлых транзакций. (Этот необходимый шаг осложняется случайным образом, которым многие сделки с землей совершались в прошлом, что приводило к расплывчатым, неполным и часто противоречивым юридическим описаниям и земельным записям).
  • Размер и форма собственности: Участок неправильной формы имеет больше углов к памятнику, чем прямоугольный участок такой же площади.
  • Раздельные изыскательские работы: (в основном в западном Техасе) Это может потребовать обследования всего участка (640 акров +/-), на котором находится исследуемая земля, независимо от площади участка. В некоторых случаях требуется обследование более чем одного участка, в зависимости от местоположения рассматриваемого участка по отношению к участкам, указанным на правительственной площадке.
  • Местность: Ровный участок земли легче обследовать, чем горный.
  • Растительность: Ветви, кусты и небольшие деревья необходимо часто расчищать, чтобы инспектор мог видеть их в прямой видимости. Кустарники, цветы и деревья на приусадебных участках обычно не трогаются, но для работы вокруг них может потребоваться дополнительное время в поле.
  • Доступность: Время выполнения геодезических работ зависит от расстояния до углов площадки и сложности их достижения.
  • Количество существующих свидетельств об объекте: Существующие свидетельства, такие как железные, деревянные или каменные памятники, старые заборы и линии оккупации, деревья-свидетели и т. Д.помочь геодезисту. Их отсутствие может усугубить трудности при повторном прослеживании исходной съемки.
  • Местное знание собственности: Кто-то, указывающий на общепринятые границы и памятники, может значительно помочь геодезисту. Знание местности о недвижимости:
  • Трудности со стороны соседей: Когда соседи отказываются сотрудничать, и по другим причинам это затруднительно или невозможно, местоположение линии границы может быть установлено по соглашению о линии границы.
  • Время года: Летом листва могут затруднять передвижение. Зимой погода может замедлить движение к месту и на территории, а иногда и скрыть полевые улики.
  • Титульные компании Требования: Титульные компании могут потребовать значительно больше документации, чем обычно требуется среднему землевладельцу.

Из-за этих переменных сложно определить точные сборы.Однако, исходя из общего опыта и требований к работе, сюрвейер может предоставить приблизительную оценку затрат.

Подумайте о стоимости таким образом; Будете ли вы тратить меньше сейчас на обследование вашей собственности и, таким образом, на полное выявление потенциальных юридических проблем, или решение этих проблем в суде будет стоить больше в будущем после того, как вы уже приобрели проблему?

Как мне выбрать, какой сюрвейер / фирму нанять?

Землемера никогда не следует выбирать только на основании цены.Помните старую поговорку: «Вы получаете то, за что платите». Зарегистрированные профессиональные геодезисты, как и другие профессионалы, различаются по своим знаниям и способностям, поэтому выбирайте авторитетную фирму, которой вы можете доверять, причем компетентность является фактором номер один. Другие факторы должны включать:

  • Зарегистрирована ли фирма Техасским советом профессиональных землеустроителей?
  • Сколько лет компания работает?
  • Является ли, по принципу фирмы, зарегистрированным профессиональным геодезистом?
  • Есть ли у фирмы «Страхование от ошибок и пропусков»?
  • Является ли геодезист членом Техасского общества профессиональных геодезистов?

Некоторые из этих вопросов и ответов были предоставлены Техасским обществом профессиональных геодезистов, Даллас, глава 5.Вы можете найти дополнительную информацию и информацию о местном зарегистрированном профессиональном землемере TSPS по следующим ссылкам:

Новый исследовательский проект по изучению мира малых жилищных кредитов

Благотворительный фонд Pew Charitable Trusts запустил проект, посвященный нехватке доступных мелких ипотечных кредитов и тому, как это может подтолкнуть заемщиков к альтернативным схемам, которые связаны с более высокими затратами и более высокими рисками.

Это интервью с директором проекта Ником Бурком было отредактировано для большей ясности и длины.

Когда мы говорим о нехватке мелких ипотечных кредитов - например, для финансирования недвижимости стоимостью менее 150 000 долларов - о чем мы говорим?

The Pew Charitable Trusts

Доступность ипотечных кредитов, подходящих для домов в этом ценовом диапазоне, снижалась с начала 2000-х годов до такой степени, что стала непропорциональной количеству таких домов на рынке.Необязательно, что потенциальные заемщики не имеют достаточного кредита; многие из них имеют кредитные профили, сравнимые с профилями людей, которые ищут более крупные ссуды. Это говорит о том, что проблема заключается в нехватке мелких ипотечных кредитов. Поэтому мы хотим глубже изучить доступность и предложение, чтобы выяснить, почему не выдается больше мелких ипотечных кредитов.


Если люди, покупающие эти дома, не могут найти небольшую ипотеку, что они могут сделать?

Отсутствие мелких ипотечных кредитов побуждает некоторых заемщиков обращаться к другим формам финансирования - таким продуктам, как аренда с выкупом или контракты на землю, - которые часто являются более рискованными и дорогостоящими.Эти договоренности во многом отличаются от ипотечных кредитов, и мы мало что знаем о распространенности и результатах таких договоренностей. Вот почему Pew решил исследовать этот сегмент рынка.

Расскажите немного о том, как на самом деле работают эти другие формы финансирования.

Альтернативное финансирование без ипотечного кредитования бывает нескольких видов. Одним из основных типов являются земельные контракты, в которых продавец также является кредитором и регулярно получает от покупателя платежи за покупку дома.Но есть несколько важных отличий по сравнению с ипотечным кредитованием. Во-первых, продавец не всегда проверяет право собственности, поэтому могут быть и другие закладные или залоговые права на собственность, которые могут вернуться, чтобы преследовать покупателя. В других случаях продавец не передает документ во время подписания соглашения. Эти договоренности могут нести большой риск для потенциальных покупателей, потому что они фактически не получают четкого и определенного капитала или прав на дом, пока они не сделают последний платеж.

Другие типы альтернативных соглашений включают договоры аренды с правом выкупа, также известные как аренда с правом владения или аренда с правом выкупа.Как следует из названия, эти контракты обычно дают арендаторам возможность стать собственниками дома по истечении заранее определенного периода времени, если они выполняют определенные обязательства. Часто часть арендной платы резервируется в качестве первоначального взноса при более поздней покупке. Но если покупатель не сможет завершить покупку, весь капитал может быть потерян или даже выселен.

Вы сказали, что эти меры часто более рискованные и более дорогие, чем ипотека. Как так?

Они более рискованные и дорогие во многих отношениях.Процентные ставки по этим альтернативным схемам финансирования могут достигать 20% по сравнению с примерно 4% по традиционной ипотеке. Продавцы иногда взимают большие первоначальные взносы и авансовые платежи, и они часто требуют, чтобы заемщики оплатили дорогостоящий ремонт, необходимый для того, чтобы дом стал пригодным для жилья. Иногда продавцы выселяют тех, кто задерживает выплаты, в результате чего покупатели теряют накопленный ими капитал. По сути, жильцы несут ответственность за домовладение, но не получают льготы.

Но разве нет защиты для заемщиков в таких ситуациях?

Ряд государственных мер защиты применяется к традиционным ипотечным кредитам - требования правдивости ссуды, гарантии потери права выкупа и т. Д. - которые обычно не применяются к этим альтернативным соглашениям. Возьмем, к примеру, мораторий на выкуп заложенного имущества: во время пандемии мы видели, что они были одобрены для традиционных ипотечных кредитов, но обычно они не распространялись на договоренности, не связанные с ипотекой. В том же духе у вас есть закон, такой как Закон о реинвестициях в сообществах, или CRA, который побуждает банки предоставлять ипотечные и другие ссуды людям из районов с низким доходом.Но действующие правила CRA не распространяются на промышленное жилье - то, что большинство людей называют передвижными домами - упущение, которое мы просили исправить в Федеральной резервной системе.

Все это означает, что в настоящее время мы имеем ситуацию, когда альтернативное финансирование жилья может привести к серьезным юридическим трудностям покупателя или погрязнуть в долгах, что может привести к тысячам комиссионных, процентов и других расходов, которые могут способствовать тому, что покупатели будут платить намного больше, чем их дома. стоимость.

Нельзя сказать, что все обязательно негативно, когда речь идет об альтернативах ипотеки.Есть несколько потенциально инновационных доступных моделей. Но мы недостаточно изучили их, чтобы знать об их результатах, и мы недостаточно изучили рынок, чтобы понять риски и затраты.

Не могли бы вы подробнее рассказать о роли промышленных или мобильных домов?

Промышленные дома - самый большой источник несубсидируемого недорогого жилья в Соединенных Штатах. Это делает их важным источником жилья для семей с низкими и средними доходами. Хотя некоторые покупатели используют ипотеку для строительства домов,
они часто приобретаются либо с использованием ссуд на личную собственность, которые больше похожи на ссуды на покупку автомобиля, либо с использованием договоренностей об аренде с выкупом.

Эти ссуды на личную собственность часто лишены защиты, присущей ипотеке, и это облегчает заемщикам возможность получить вредную ссуду и делает их более уязвимыми для более быстрого возврата во владение по сравнению с теми, кто финансирует с помощью ипотеки.

О каком большом рынке идет речь?

Миллионы покупателей жилья использовали арендную плату с правом владения или другие альтернативные схемы финансирования - точное количество еще не известно, но это то, что исследуют наши исследователи.Что мы действительно знаем, так это то, что сегодня почти 22 миллиона человек живут в промышленных домах в США, а в некоторых округах, особенно на юге и западе, эти дома составляют более трети жилого фонда, что составляет более крупный сегмент жилого фонда. рынок жилья страны, чем некоторые могут представить.

Семьи должны иметь возможность безопасно и успешно двигаться по пути к домовладению. Чтобы добиться этого, они должны иметь возможность полагаться на безопасные и доступные финансовые механизмы.

На этом фоне, как проект Pew подходит к своим исследованиям?

Наше исследование того, как американцы финансируют покупку дома, по сути, распадается на три больших ведра. Один из них - это понимание проблемы через призму потребителя: с какими препятствиями сталкиваются люди при попытке получить финансирование или позже в процессе, когда они ориентируются в этих договоренностях? Мы достигаем этого разными способами: опросы, фокус-группы и глубинные интервью.

Вторая группа рассматривает проблему с точки зрения законодательства и закона штата. Политические подходы различаются в зависимости от штата, поэтому мы каталогизируем и оцениваем особенности законов в отдельных штатах и ​​отслеживаем последние законы. Это должно быть полезно не только для нас, но и для политиков, которые хотят сравнить свою политику с политикой других государств или юрисдикций.

В третьем сегменте мы анализируем доступные наборы данных, чтобы посмотреть на ипотечные кредиты, демографические данные заемщиков, условия ссуд и связанные с ними факторы, чтобы понять, где могут быть сконцентрированы проблемы.Нам необходимо проделать большую работу, чтобы решить проблему разнородных результатов в домовладении в зависимости от расы, дохода и других демографических характеристик, и отчасти это связано с пониманием того, какие варианты есть у людей, когда они начинают свой путь к домовладению. Здесь мало что известно, так что есть чему поучиться.

Вы упомянули, глядя на все это на государственном уровне. С политической точки зрения, это проблема на уровне штата, федеральная проблема или и то, и другое?

И то, и другое. Федеральные органы жилищного регулирования, такие как Бюро финансовой защиты потребителей, Департамент жилищного строительства и городского развития, Федеральное агентство жилищного финансирования, Управление финансового контролера и Федеральная корпорация по страхованию вкладов - все они играют важную роль в обеспечении того, чтобы кредитоспособные американцы имели доступ к безопасным и доступным жилищным кредитам.Необходимо проявлять осторожность, чтобы политики дополняли друг друга и не противоречили друг другу. Также будет важно пересмотреть, как промышленное жилье вписывается в программы доступного жилья и жилищного кредитования федеральных законодателей. Например, Федеральное агентство жилищного финансирования могло бы сделать больше для расширения доступа к безопасным и доступным ссудам на промышленное жилье. Банковские регуляторы могли бы ужесточить правила CRA для этой цели, а также для облегчения получения небольшой ипотечной ссуды.

Государства должны сыграть большую роль в обеспечении надежной защиты потребителей для заемщиков, использующих альтернативные механизмы финансирования.Как я уже сказал, мы мало что знаем о масштабах этих проблем или о результатах деятельности людей, использующих эти ссуды. В этом Pew видит нашу роль. Так же, как мы сделали с нашим проектом потребительского финансирования, мы можем создать базу фактов, которая поможет политикам лучше понять опыт заемщиков, потенциальный вред и результаты. Надеюсь, это поможет законодателям и регулирующим органам при формулировании и взвешивании вариантов политики, потенциально ведущих к эффективным решениям, которые они, возможно, не рассмотрели бы в противном случае.

Как бы вы охарактеризовали важность этого вопроса?

Для людей по всей стране, особенно с низкими и средними доходами, домовладение играет большую роль в экономической стабильности семьи. Семьи должны иметь возможность безопасно и успешно двигаться по пути к домовладению. Чтобы добиться этого, они должны иметь возможность полагаться на безопасные и доступные финансовые механизмы.

Итак, возникает пара вопросов. Существуют ли способы альтернативного жилищного финансирования, которое могло бы превратиться в цель домовладения и сделать семьи более экономически стабильными? Может ли более эффективная политика или деловая практика привлечь больше кредитоспособных заемщиков к ипотечным кредитам, которые помогут им приобрести доступное жилье? Это то, что мы собираемся выяснить.

Эта статья была ранее опубликована на сайте pewtrusts.org и опубликована в этом выпуске журнала Trust Magazine.

Федеральное правительство продает дома, подверженные наводнениям, зачастую ничего не подозревающим покупателям, по данным NPR

домов, которые были проданы Департаментом жилищного строительства и городского развития в период с января 2017 года по август 2020 года, находятся в федеральных зонах затопления, что почти в 75 раз превышает показатель всех домов, проданных по всей стране за этот период. Нью-Джерси - одна из горячих точек.Здесь наводнение из-за тропического шторма Анри в Хельметте, штат Нью-Джерси, в августе этого года. // Агентство Anadolu через Getty Images, Tayfun Coskun

Первое, что полюбил Ларри МакКэнни, было дерево во дворе перед домом. Он бросал тень на крыльцо дома, который, если честно, нуждался в доработке. Но МакКэнни оказался удобным, цена была подходящей, и расположение было идеальным, всего в паре миль от дома его детства в Берлингтоне, штат Нью-Джерси,

. «Мы просто хотели создать нашу семью, и это было доступно для нас», - говорит Маккэнни.«Я все еще выплачиваю ссуды на колледж 11 лет спустя, [и] мы хотели убедиться, что покупаем место, где, если я потеряю работу или [моя жена] потеряет работу, мы не останемся без работы». дом через два месяца ".

С домом произошла одна неожиданность: продавец числился секретарем по жилищному строительству и градостроительству.

Дома, которые продает Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), являются отчужденными. Предыдущий владелец не смог выплатить ипотеку, застрахованную государством, и дом был конфискован банком и передан HUD.Лишь небольшой процент домов, лишенных права выкупа в Соединенных Штатах, в конечном итоге продается HUD, но цифры складываются. В период с 2017 по 2020 год HUD продал почти 100 000 домов по всей стране.

Как и МакКэнни, многие покупатели - это новые домовладельцы, которые хотят найти дом, который они могут себе позволить. По всей стране ощущается нехватка доступного жилья, особенно для малообеспеченных семей. Предоставление безопасного и доступного жилья - это миссия HUD.

Но расследование NPR обнаруживает, что дома, которые продает HUD, непропорционально расположены в местах, подверженных наводнениям, по сравнению с записями Zillow обо всех домах, проданных в Соединенных Штатах.Агентство не раскрывает полностью потенциальные затраты и опасности жизни в опасности, и некоторые из этих сделок произошли, когда местные органы власти выкупали недвижимость в тех же районах, чтобы снизить риск наводнений.

NPR проанализировало десятки тысяч домов, проданных за почти четырехлетний период, и обнаружило, что, хотя HUD продает дома, подверженные наводнениям, почти в каждом штате, несколько штатов выделяются как горячие точки.

Результаты включают:

  • Дома, которые были проданы HUD в период с января 2017 года по август 2020 года, находятся в федеральных зонах затопления, что почти в 75 раз превышает показатель всех домов, проданных по всей стране за этот период.
  • Луизиана, Флорида и Нью-Джерси выделяются как горячие точки. Более одной пятой домов, проданных HUD в Луизиане, находились в поймах рек. Во Флориде это было около 12% домов, проданных HUD, а в Нью-Джерси - 7%. Для сравнения, записи Zillow показывают, что 0,1% или меньше всех домов, проданных в этих штатах, находятся в зонах затопления.
  • Во многих случаях покупатели домов HUD получают меньше информации о рисках наводнений и стоимости страхования от наводнений, чем если бы они покупали дом у частного продавца.
  • Окрестности, где HUD продал дома, в среднем имеют более низкий средний доход домохозяйства, чем районы, где HUD не продавал дома.

Интервью с людьми, купившими дома у HUD в нескольких штатах, ясно показывают, что многие покупатели узнают о том, что их дома находятся в официальной зоне затопления, только после того, как они сделают предложение или внесут невозвратный депозит. И даже если дом не затопит сразу, затраты на управление риском наводнения могут быть значительными.

Не существует федерального постановления, требующего от HUD раскрывать потенциальным покупателям информацию о рисках наводнений.Большинство покупателей обнаруживают, что их новый дом подвержен затоплению, когда их уведомляют о необходимости приобрести страховку от наводнения, что происходит так поздно в процессе покупки жилья, что семьям часто бывает слишком поздно отказаться от покупки.

Вот что случилось с МакКэнни. «Это единственное разочарование в этой области. Мы находимся в зоне наводнения, поэтому нам приходится платить довольно дорогую страховку от наводнения», - говорит он. «Я действительно не учел это, когда мы впервые купили его». Этим летом ливень затопил парк через улицу и вылил в подвал МакКэнни 30 сантиметров воды после того, как его водоотливной насос сломался.Маккэнни говорит, что в конечном итоге они надеются переехать в дом, который не находится в зоне затопления.

Эксперты по жилищному строительству и климату говорят, что модель продаж домов HUD в поймах вызывает вопросы о том, полностью ли агентство осознает растущие риски, связанные с изменением климата. И это предполагает, что жилищное агентство может непреднамеренно подвергнуть семьи катастрофическому наводнению, например, из-за того, что в их доме окажется вода на фут или более.

«Это невероятное открытие», - говорит Лори Шуман, директор по устойчивости национальной некоммерческой жилищной некоммерческой организации Enterprise Community Partners, которая управляет доступным жильем по всей стране.«Это только подтверждает реальность того, что многие дома, в которых жили семьи с низким доходом, находятся в зонах повышенного риска. Эти дома находятся в действительно уязвимых районах, и это подвергает домашние хозяйства риску».

Представитель HUD Майкл Бернс говорит, что одна из причин того, что дома HUD непропорционально расположены в зонах затопления, заключается в том, что агентство не выбирает дома, которые оно продает, и, вероятно, в конечном итоге получит дома, которые банки не могут или не хотят продавать, потому что они менее востребованный. По его словам, расположение в зоне затопления может сделать дом менее востребованным, потому что покупателям нужна страховка от наводнения.

Агентству известно о рисках наводнений для домов, связанных с климатом, говорит Бернс. «Миллионы людей в Соединенных Штатах живут в районах, подверженных наводнениям, угрозе, которая только усиливается по мере ухудшения климата», - написал он в заявлении для NPR. «Обеспечение того, чтобы федеральные агентства, включая HUD, имели правильные инструменты и политику для повышения устойчивости по всей стране, является ключевым приоритетом администрации Байдена-Харриса в борьбе с изменением климата и построении сильных и справедливых сообществ».

HUD не раскрывает риск наводнения в своих списках домов.

Многие покупатели домов HUD узнают, что их дома находятся в официальной зоне затопления, только после того, как они сделают предложение.Для многих семей это слишком поздно.

Риск наводнения, связанный с недвижимостью, необходимо раскрывать заранее, когда потенциальные покупатели все еще взвешивают свои варианты, и до внесения депозита, как сообщает NPR.

HUD может отображать информацию о рисках наводнений и стоимости страхования от наводнений в своих списках домов. Исходная информация уже доступна в дочернем агентстве: Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (FEMA) обеспечивает подавляющее большинство видов страхования жилого фонда от наводнений и публикует официальные карты наводнений.

Но в отличие от таких сайтов недвижимости, как Realtor.com и Redfin, официальный сайт HUD Home Store публикует списки на главной странице, которую покупатели видят без информации о риске наводнения. Многие дома HUD перечислены на нескольких веб-сайтах, но HUD специально направляет потенциальных покупателей на свой веб-сайт.

HUD не ответила на вопросы о том, почему оно не включает обозначения зон затопления в более заметном месте в списках продаваемых домов.

Schoeman говорит, что HUD следует работать с агентами по недвижимости и местными группами, которые часто помогают продвигать и продавать дома HUD, чтобы убедиться, что риск наводнения устранен с самого начала.Эти группы также могут помочь покупателям понять, как снизить риск наводнения - например, сделав гидроизоляцию подвала, обновив дренаж во дворе или подняв фундамент дома.

«Мы должны сообщить людям:« Дом вашей мечты прекрасен, и вот шаги, которые вам нужно предпринять, чтобы защитить его от наводнения, потому что вы находитесь в зоне наводнения », - говорит Шуман. «Это тот разговор, который нам нужен. Не:« Вот твой дом! » А потом вы узнаете позже, после первого наводнения: «О боже, я в очень плохой ситуации.

Домохозяйства с низкими доходами могут потерять больше всего

Анализ NPR показывает, что домохозяйства в районах, где HUD продал дома, в среднем беднее, чем в районах, где HUD не продавал дома.

Долгосрочные ущерб от наводнения может нанести огромный вред семьям, особенно тем, кто вкладывает свои сбережения в дом и живет от зарплаты до зарплаты. Домохозяйства с низким доходом с большей вероятностью столкнутся с проблемами со здоровьем, перемещением и банкротством после крупного наводнения.В долгосрочной перспективе наводнение может уничтожить наследство семьи, обесценив или полностью разрушив дома.

Это беспокоит некоторых экспертов, которые говорят, что HUD, по всей видимости, непреднамеренно концентрирует маргинализированных людей в опасных районах и навязывает семьям большие финансовые потери в будущем.

Глобальное потепление вызывает более частые и сильные наводнения на большей части территории Соединенных Штатов. Наводнения, которые раньше случались раз в жизни, теперь в некоторых местах случаются каждые несколько лет.NPR посетило несколько кварталов в районе Тампа-Бэй, вдоль побережья Мексиканского залива во Флориде, где HUD продал более 100 домов в период с 2017 по 2020 год. В некоторых из этих районов в прибрежных округах Пинеллас и Паско улицы регулярно затапливаются даже в солнечные дни из-за уровня моря. повышаться.

Угроза затопления, а также привлекательность доступных по цене домов, расположенных в поймах рек, особенно очевидна в местах, пострадавших от катастрофических наводнений в последние годы, например, в районе Батон-Руж, штат Луизиана.

Джонатан Стьюман купил свой дом в Денхэм-Спрингс, штат Луизиана, весной 2019 года. Владение домом было мечтой всей жизни, и он был рад переехать в него с женой и двумя малышами. Покрасили крыльцо и поставили новые ступеньки. Теперь им нравится кататься на квадроциклах по большому заднему двору, а он собирает для детей качели.

Стюман вырос в квартире в соседнем Батон-Руж и всегда мечтал о собственном доме, семье и дворе для детей. "Я никогда не знала, каково это - оставаться в доме.Поэтому, когда я переехал сюда, я сразу почувствовал себя как дома », - говорит Стюман.

Стюман работает в ночную смену на местном нефтеперерабатывающем заводе. Он говорит, что они купили дом всего за 110 000 долларов. Он не смог бы позволить себе ничего большего.

Стюман купил свой дом всего через три года после того, как из-за сильного ливня, вызванного климатическими условиями, менее чем за 24 часа выпало более 20 дюймов дождя. Агент по недвижимости сообщил Стьюмену и его жене, что на их дом ушло около 2 лет. футов воды в тот день.Но казалось, что преимущества дома перевешивают риски. «Я получил хорошую сделку», - говорит он.

Тем не менее, он хочет быть готовым к будущим наводнениям. Стюман копит деньги, чтобы поднять дом хотя бы на фут от земли. «У меня здесь семья, и я просто хочу быть уверенным, что она всегда в безопасности», - говорит он.

HUD должен активно помогать таким семьям, как Стюманы, защитить себя и свои дома, говорит Роберт Буллард, профессор Техасского Южного университета и давний исследователь экологической справедливости.

Во-первых, это заявленный приоритет нынешней администрации. В свой первый день пребывания в должности президент Байден пообещал справедливо бороться с изменением климата. Этим летом Белый дом поручил всем федеральным агентствам проверить, адекватно ли их программы, связанные с климатом, обслуживают маргинализованные сообщества, включая бедных и цветных людей.

«HUD должен активизироваться. В этом нет никаких сомнений. Эта линза справедливости должна применяться ко всей политике HUD», - говорит Буллард, член Консультативного совета по экологической справедливости Белого дома.«Это не ракетостроение, но это означает сотрудничество с другими агентствами».

Например, HUD может более тесно сотрудничать с FEMA, которое составляет карты наводнений, обеспечивает страхование от наводнений и выделяет деньги на проекты по смягчению последствий изменения климата, такие как строительство домов.

Бернс, представитель агентства, предполагает, что расходы на инфраструктуру, предложенные администрацией Байдена, «сделают жилье более устойчивым для миллионов семей и ... обеспечат лучшую подготовку сообществ к будущим бедствиям.«HUD не ответил на конкретные вопросы о том, как можно более тесно сотрудничать с FEMA для снижения риска наводнений или как продажа домов в зонах наводнения может повлиять на покупателей с низким доходом.

Государственные и местные органы власти критикуют HUD

Некоторые местные официальные лица говорят, что HUD необходимо улучшить работу с государственными и местными агентствами, особенно в местах, где дома неоднократно затоплялись.

Во многих таких сообществах местные власти пытаются уберечь людей от опасности, покупая дома и сбивая их с ног. вниз.Спрос на выкуп домов в последние годы неуклонно растет, и федеральное правительство помогает оплачивать их через несколько программ, в том числе одну, управляемую HUD.

Должностные лица в Луизиане приняли выкуп домов как решение проблемы в штате, подверженном наводнениям. Сотни домов покупаются в рамках государственных программ и сносятся для создания водосборных территорий в растущих поймах рек.

Пэт Форбс - директор Управления общественного развития штата Луизиана, которое наблюдает за выкупами и распоряжается федеральными деньгами на ликвидацию последствий стихийных бедствий в рамках программы HUD по блочным грантам на развитие сообществ.Эта программа окупается за возведение домов и их защиту от наводнений, а также за перемещение людей на возвышенности.

«Это несовместимо с множеством других директив, исходящих от HUD, где нам не разрешено подвергать людей опасности», - говорит Forbes.

Например, после того, как шторм 2016 года затопил более 50 000 домов в Батон-Руж и его окрестностях, штат предложил выкуп. FEMA разослало жителям более тысячи писем, в которых говорилось, что им нужно поднять свои дома или переехать. К выкупу подлежат районы, в том числе город, в котором живет Стьюмен.Расследование NPR показало, что HUD продал по крайней мере 19 домов в этом городе в период с 2017 по 2020 год.

Во Флориде федеральные данные, полученные NPR и членской станцией WLRN, показывают, что четыре дома, проданные HUD в округе Майами-Дейд, перечислены как «строго повторяющиеся». потеря свойства »по FEMA. Такие объекты многократно затоплялись и перестраивались за счет налогоплательщиков. В целом, в период с 1999 по 2015 годы на эти объекты было выплачено около 500 000 долларов США в виде страховых выплат по страхованию от наводнений.

Пометка их как «многократно утрачиваемая собственность с серьезными повторяющимися потерями» направлена ​​на снижение расходов федерального правительства на повторяющиеся перестройки, а также на защиту жителей и их предотвращение. от проживания в зонах повышенного риска, отдавая приоритет домам для поднятия или выкупа.

HUD не прокомментировал, почему он продает недвижимость с серьезными повторяющимися убытками.

И местные власти в других штатах разделяют озабоченность Forbes в Луизиане. Правительство Роанока, штат Вирджиния, потратило годы, пытаясь выселить семьи из многократно затопляемых домов вдоль ручья, только для того, чтобы вмешаться HUD и продать один из домов новому владельцу после того, как он попал в потерю права выкупа.

Похожая динамика наблюдалась в округе Берлингтон, штат Нью-Джерси, где Ларри МакКэнни купил свой дом.Округ чрезвычайно подвержен наводнениям, и выкуп являются важной частью стратегии местного правительства по предотвращению повторного ущерба от наводнения. Часть средств на выкуп поступила от FEMA и HUD, что является еще одним свидетельством того, как части федерального правительства иногда находятся в конфликте из-за изменения климата.

Анализ NPR показывает, что в период с 2017 по 2020 год HUD продал в округе более 30 объектов недвижимости, подверженных наводнениям, в том числе дом в районе ручья, где округ активно пытался приобрести многократно затопляемые дома.

Мэри Пэт Робби руководила отделом сохранения ресурсов округа в течение 20 лет и не знала о продажах HUD. Она говорит, что разочаровывает то, что HUD так и не обратился к округу. Если бы это было так, возможно, округ мог бы вмешаться, чтобы предотвратить переход дома, подверженного наводнениям.

«Вы действительно препятствуете тому, чтобы покупатель дома пережил агонию разрушения его собственности», - говорит она. Робби работала напрямую со многими домовладельцами, пережившими наводнения в округе, и, по ее словам, люди часто не понимают, насколько это неприятно.

«Я имела дело со многими домовладельцами», - говорит она. «Они потеряли столько сентиментальной ценности, что никогда не вернутся».

HUD не ответила на конкретные вопросы о том, как продажа жилья может повлиять на выкуп жилья или как агентство работает с местными и государственными чиновниками.

------------------

Методология: По запросу Закона о свободе информации NPR получила записи о частной собственности, находящейся в собственности (REO), которую продал HUD. с января 2017 года по август 2020 года.NPR сопоставило записи с картами наводнений FEMA, чтобы определить дома в зонах особой опасности наводнений, а также сопоставило записи с данными исследования американского сообщества для анализа характеристик районов этих домов. Вы можете получить доступ к анализу и данным NPR здесь .

alexxlab

*

*

Top