Ипотека на двоих, или как взять ипотеку в «гражданском браке»

Как оформить ипотеку парам, которые не спешат в ЗАГС?

Все чаще молодые люди задаются вопросом совместной покупки жилья вне брака. Пары, которые не желают оформлять свои отношения, но при этом хотят иметь свое жилье, сегодня могут прибегнуть к ипотечному кредитованию на отдельных условиях.

Еще совсем недавно банки категорически отказывались давать кредиты лицам в так называемом «гражданском браке». Связано это было со сложностями раздела такого имущества и долговых обязательств в случае, если пара решит расстаться. Однако сегодня финансовые организации все чаще предлагают варианты совместной ипотеки для не зарегистрированных пар, ведь их доля в стране приближается сегодня к 20%. Терять такой большой сегмент потенциальных заемщиков банки не хотят.

 

В чем отличия?

Главное, что нужно уяснить, собираясь взять ипотеку на двоих – будущая квартира для пары вне брака будет оформлена не в совместную, а в долевую собственность. Не являясь родственниками, они будут соинвесторами

на тех условиях, которые были поставлены изначально. Чаще всего именно такую схему предлагают банки для ипотеки вне брака. В этом случае будут защищены интересы каждого из гражданских супругов.

 

Как оформить ипотеку правильно?

Конечно, банк не будет настаивать на том, чтобы ипотека была оформлена в долях, однако обязательно предупредит, что в противном случае, даже если второй из супругов будет внесен в договор как поручитель, квартира перейдет в собственность основному заемщику.

Лучшим вариантом будет стать соинвесторами и оформить долевое соглашение.  В этом случае дополнительными документами должно быть оговорено участие каждого в приобретении недвижимости и выплатах по кредиту. Обычно доли распределяются по соглашению в процентных соотношениях. Например, если один из созаемщиков выплачивает первоначальный взнос в размере 30%, а второй будет платить оставшиеся 70% в виде ежемесячных платежей, то справедливым будет договор о долях 30 к 70. Однако это может решить сама пара. Большинство, как показывает статистика, предпочитает делить ответственность пополам независимо от вклада каждого.

При этом нужно помнить, что при невыполнении своих обязательств перед банком одним из заемщиков полная ответственность перейдет на второго. То есть если в процессе выплаты кредита пара решит расстаться и один перестанет платить свою часть платежей, банк стребует уплаты задолженности в полном объеме со второго. Это одна из причин, почему банки охотнее выдают ипотеку «на двоих», у них есть дополнительная страховка, к тому же при рассмотрении заявки считают совокупный доход, а ваша платежеспособность значительно повышается.

 

Недостатки и опасности.

Сам процесс получения ипотеки для созаемщиков мало отличается от стандартной процедуры для семейных пар, но имеет ряд особенностей. Например, вам придется собирать два пакета документов и оформлять две заявки. Кроме того, банк может потребовать оформить дополнительные бумаги, составить договор о распределении долей, застраховать каждого из заемщиков и даже оформить

брачный договор, где будет прописана процедура разделения ответственности при расставании.

Возможность разрыва пары, не состоящей в браке – особенно опасная сторона решения о совместной ипотеке. Дело в том, что разводясь муж и жена могут сослаться на Семейный кодекс и делить имущество и долги согласно его положениям, в неофициальных отношениях это невозможно. Потому Важно определить как долю участия каждого из созаемщиков в выплате кредита, так и долю в будущей собственности. Именно исходя из этих документов и договоров, заключенных еще при подаче заявления на ипотеку, будет зависеть исход раздела долговых обязательств и самой квартиры в случае расставания. В противном случае, если пара не найдет мирного решения, последуют судебные тяжбы между собой и с банком, которые могут привести к изъятию залогового имущества.

Эксперты по недвижимости озвучили, когда лучше брать ипотеку

Российские банки стали повышать ставки по жилищным кредитам Фото: Дмитрий Николаев © URA.RU

Оформлять ипотеку на квартиру выгоднее всего в ближайшие месяцы, поскольку сейчас ипотечная ставка практически равна уровню инфляции. Такое мнение URA.RU озвучил риелтор Павел Боровиков.

С марта российские банки стали повышать проценты по жилищным кредитам. Это произошло вскоре после объявления Центробанка о повышении ключевой ставки с 4,25% до 4,5%. «В эпохальное время мы живем. Сейчас реальная ипотечная ставка составляет примерно 5,5%, и реальная инфляция тоже в районе 5,5-6%. Таким образом, реальная ставка по ипотеке практически равна нулю. Такое ликвидное предложение пропадает очень быстро. Оно продлится максимум пару месяцев», — считает Боровиков.

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко в разговоре с агентством призвала не ждать выгодных ставок по ипотеке, потому что предсказать их невозможно. «Когда есть потребность в квартире и возможность ее купить, тогда и выходите на рынок. Ставки непредсказуемы», — обратила внимание Радченко. При этом, по ее словам, брать квартиру в качестве инвестиции сейчас не стоит, потому что арендные ставки упали, а сами квартиры подорожали.

Тем, кто решится на покупку квартиры в ипотеку, собеседница агентства посоветовала никогда не затягивать с оплатой кредита. Если у заемщика упал доход, нужно подать заявку на реструктуризацию, чтобы изменить график платежей. В случае более серьезных финансовых проблем Радченко советует продавать квартиру на вторичном рынке.

Ранее экономисты предупредили о росте числа банкротств из-за решения ЦБ РФ отменить послабления для должников. Они уверены, что правительство должно разработать меры, которые позволят россиянам справиться с долгами.

Подписывайтесь на URA.RU в Google News и на наш канал в Яндекс.Дзен, следите за главными новостями России и Урала в telegram-канале URA.RU и получайте все самые важные известия с доставкой в вашу почту в нашей ежедневной рассылке.

Раздел ипотечной квартиры — Юридический советник

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Многие семьи приобретают жилье в ипотеку. В момент получения такого кредита супруги планируют, что жить будут долго и счастливо, а обязательства по возврату средств банку нести вместе. Но если муж и жена решают подать на развод, нередко возникает конфликт. Кому достанется квартира, и кто будет вносить ежемесячные платежи по кредиту, рассмотрим в нашей статье.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместным и делится при разводе поровну. Это же правило распространяется и на жилье, приобретенное в ипотеку.

Обычно займ оформляется на одного из супругов, а второй обязательно дает согласие на его получение. Обязанности по выполнению его условий в таком случае являются общими. Однако такая квартира является залоговым имуществом, чем и обусловлены сложности при ее разделе.

Самым удобным вариантом решения вопроса является совместная выплата кредита и распределение лишенного обременений имущества.

Однако в силу материальных проблем и острых взаимоотношений между бывшими супругами, такое решение принимается крайне редко. Поэтому при разводе приходится делить не только имущество, но и долговые обязательства.

И тут возникает новая проблема. ГК РФ устанавливает, что раздел долга может осуществляться только по согласию кредитора. Банки же своего согласия обычно не дают, так как солидарная ответственность заменяется долевой, а это усложняет процесс истребования средств.

Обратите внимание!

Бывшим супругам следует вносить платежи по ипотеке весь срок решения вопроса о разделе жилья. Три месяца просрочки являются достаточным основанием для изъятия залогового имущества и продажи его на торгах.

При рассмотрении дела в суде о разводе и распределении имущественных активов между партнерами, мнение банка по поводу залогового жилья будет учитываться обязательно. Если кредитор согласен на раздел, то после вынесения судебного решения необходимо переоформить кредитный договор.

Если отношения между партнерами не зарегистрированы, то и жилище, и долги по ипотеке достанутся тому, на кого оформлен кредит.

Второй участник может попытаться подтвердить свое участие во внесении платежей. Но доказывать придется в процессе сложного судебного процесса. Если такие доводы найдут подтверждение, то он вправе претендовать на часть жилья.

Особые сложности возникают, если в ипотеку приобретается квартира в новостройке. Она передается собственнику только после введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если передача произойдет до окончания брачных отношений, квартира подлежит разделу. Когда передача произошла после развода, право на нее сохраняется за заемщиком.

Второй супруг только получает право требования компенсации за проведенные совместно выплаты.

И это далеко не единственная проблема при разделе ипотечных квартир. Общие дети и использование государственных субсидий при оформлении кредита также усложняют процесс.

При разводе с ребенком

Наличие совместных детей может существенно изменить решение суда о разделе квартиры.

Например, повлиять может обстоятельство, при котором возникла необходимость переезда детей в худшие жилищные условия.

В этом случае суд может принять решение об изменении размера долей или полной передаче жилья. При этом родителя, с которым остались проживать дети, обяжут выплатить второму супругу компенсацию.

Обратите внимание!

На самом деле единого алгоритма, которым бы руководствовался суд при дележке квартиры, не существует. Решения всегда принимаются исходя из обстоятельств дела. Мы настоятельно рекомендуем привлекать адвокатов к процессу обеим сторонам.

Раздел квартиры в браке

О делении имущества супруги могут договориться еще при оформлении отношений, оформив брачный договор. Документ позволит изначально установить, что достанется каждому из них при расторжении брака.

Следует учесть один нюанс. По закону каждый супруг имеет право на половину совместно нажитого имущества. Если в брачном договоре раздел закреплен именно так, то не ясен смысл его заключения. Если же деление установлено в иной пропорции, то права одного из членов семьи нарушены, и он может быть опротестован в суде.

Имущество, приобретенное одним из супругов до заключения брака, считается его личной собственностью и разделу при разводе не подлежит. Это касается и ипотечного жилья.

Второй супруг имеет права требовать компенсацию, если часть взносов по ипотеке производилась за счет совместных или его личных средств.

Это касается и произведенных в квартире ремонтных работ, которые существенно изменили стоимость жилья. Доказательством могут выступать различные квитанции об оплате материалов, а также документы о получении денег в личную собственность. Например, деньги на ремонт квартиры ему могли подарить, а подарки одному из супругов при разводе не делятся.

Обратите внимание!

Факт совместных или личных расходов на улучшение квартиры или оплату ипотечных взносов придется доказывать в суде.

Раздел ипотечной квартиры с материнским капиталом

При приобретении квартиры с использованием материнского капитала, законодательство требует оформления такого жилья в совместную собственность. Все члены семьи сразу приобретают в ней равные доли, а развод никак не влияет на их размер.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, в случае развода их долями распоряжается родитель, с которым они проживают.

Такое право он имеет до достижения детьми 18-летнего возраста. При этом родитель не может принять решение об отчуждении детской собственности без согласия органов опеки и попечительства.

Если квартира приобретена на военную ипотеку

Целевым назначением военной ипотеки является обеспечение жильем военнослужащего. Гасится кредит государством, а гражданин за это исполняет воинские обязанности в течение установленного периода.

Семейный кодекс РФ в ст. 36 регламентирует, что при разводе целевые средства не подлежат разделу. Соответственно, такое жилье остается в собственности военнослужащего.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Бывшие супруги могут самостоятельно договориться о делении приобретенной в ипотеку квартиры и порядке выплат по кредиту. Такое соглашение может быть принято в любой момент до вынесения судом решения.

Обратите внимание!

Соглашение, заключенное между супругами, в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса.

Если мирным путем поделить жилье не удалось, то суд проанализирует все обстоятельства дела и определит, какая часть собственности и объем обязательств по кредиту переходит к каждому из супругов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Эксперт рассказала, кому достанется ипотечная квартира при разводе

Выплата ипотечного кредита зачастую длится дольше, чем счастливая семейная жизнь. О том, как поделить ипотечную квартиру при разводе, рассказала эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.

Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры.

Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку.

Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Ипотека в браке — это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует).

Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ).

Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Эксперт рассказал россиянам, почему нужно брать ипотеку сегодня

Еще один важный момент — даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.

Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке — его.

В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется.

А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо. Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно.

Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.

38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт.

38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях — c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.

Если жилье поделено в равных долях, то и долги — поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.

Аналитики спрогнозировали ситуацию с выдачей ипотеки в 2021 году

Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества — заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк.

Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях.

Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки.

При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях.

Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Как ипотека делится при разводе?

• Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе: 

• Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала. 
• Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. 
• При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе. 
• Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
• Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
• Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

Если квартира куплена до брака

В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

Как при разводе делится квартира, купленная до брака

На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

• Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.
• Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
• Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если квартира куплена в браке

По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.

Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения ДомКлик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

Если у супругов есть брачный договор

Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ, брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ).

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

1. Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.
2. В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.
3. Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

• Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному. 

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде.

Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее.

При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

• те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
• те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

• как эти долги были оформлены;
• на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
• можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Развод – крайне непростая процедура не только в организационном плане, но и с юридической точки зрения.

За время совместного проживания супруги не могут не обзавестись общим, совместно нажитым, как говорит юридическая формулировка, имуществом, которое при расторжении брака делится.

А дележ имущества, в свою очередь, усложняется другими факторами – детьми или, например, ипотечным кредитом. О том, как усложнит процесс квартира в ипотеке при разводе, как него влияет наличие детей и брачного договора, и как обойти все эти сложности – далее в нашей статье.

Правовой вопрос

Сложности в расторжении брака и разделом имущества, нажитого супругами, связаны не только с возможно испортившимися отношениями между мужем и женой.

Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором.

Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор. На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

• Недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок), приобретенные в период брака в ипотеку – это совместно нажитое имущество;
• Совместно нажитое имущество делится пополам – кроме оговоренных брачным договором случаев;
• При разделе имущества, приобретенного в кредит, пополам делятся и долговые обязательства супругов, и неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из супругов, или они оба выступали созаемщиками.

Бракоразводный процесс

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Ипотека до брака

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Один из супругов может также добиться права на собственность в квартире или доме – предмете спора, — через суд. Так, если ипотека не была погашена до заключения брака, взносы по кредиту будут совершаться уже из семейного бюджета.

Поэтому даже в случае, если ипотеку оформлял только один супруг, другой все еще может отсудить себе долю – особенно, если сможет привлечь хорошего адвоката и соберет все необходимые документы, в том числе чеки и квитанции.

Суд принимает решения по таким делам в индивидуальном порядке в зависимости от деталей каждого прецедента.

Гражданский брак

Раздел ипотечной квартиры, купленной в гражданском браке, также имеет место быть.

Если рассматривать гражданский брак с юридической точки зрения, то он не приводит к возникновению имущественных обязательств между супругами.

Поэтому при разводе недвижимость достается тому, кто заключил ипотечный договор с банком. Иное возможно только в случае, если другая сторона возбудила судебное разбирательство.

Однако в настоящее время банки часто выдают ипотеку, которую могут разделить между собой и пары, находящиеся в гражданском браке. В заявках на этот случай предусмотрен соответствующих пункт. Так ответственность за кредит несут оба супруга, а раздел ипотеки происходит пополам, как и при официальном вступлении в брак.

В официальном браке

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки.

И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке.

Таким образом супруги несут солидарную, равную ответственность перед финансовой организацией.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

• Супруги извещают банк о расторжении брака, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, распределив финансовые обязательства и выбрав способ распределения собственности после выплаты долга;
• Супруги обращаются в банк с предложением разделить не только имущество, но и выплаты по кредитному договору. К сожалению, такой вариант не всегда устраивает сами финансовые организации – для них это не очень выгодно. Поэтому для реализации этого плана требуется решение суда. Имея на руках этот документ, уже бывшие супруги не будут нуждаться в согласии банка.
• Один из созаемщиков отказывается от своей доли, а кредит переоформляется на второго супруга. Права собственности также переходят к новому заемщику. Для реализации этого сценария необходимо согласие кредитора.
• Более редкий, затратный по финансам вариант – супруги единовременно выплачивают оставшийся долг банку, а квартиру продают или делят.
• Расторжение ипотечного договора с согласия банка. В этом случае оба заемщика прекращают обслуживать ипотеку, а банк продает квартиру, чтобы покрыть возникшие убытки.

Крайне редко встречаются случаи, когда ипотечный кредит оформлен только на мужа или жену, и именно один супруг несет ответственность перед банком. Но стоит помнить, что квартира остается совместно нажитым имуществом – а значит второй супруг имеет право на половину квартиры при разводе.

Военная ипотека

Здесь все довольно просто. При расторжении брака квартира, приобретенная на средства военной ипотеки, остается в имуществе военнослужащего, так как она куплена на средства целевого назначения – то есть полученных по программе НИС. О ней мы писали подробно в одной из наших статей. Закон не предусматривает раздела такой недвижимости.

Ипотека при наличии брачного договора

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме. В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора. Чаще всего его требуют, когда:

• Один из супругов имеет испорченную кредитную историю,
• Имеет несколько других кредитов,
• Получает доход неофициально – или вовсе его не имеет.

Ипотека при разводе с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей – вне зависимости от их количества, — значительно усложняет процесс расторжения брака, даже если супруги не оформляли кредитов.

А ипотека при разводе супругов с детьми может серьезно затянуть разбирательства. Чаще всего суд принимает решение отдать большую долю квартиры родителю, за которым закрепляется и ребенок.

Однако это также означает, что и выплата оставшейся части долга остается на этого супруга – и нагрузка на его бюджет увеличивается.

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Один из супругов отказывается выплачивать задолженность

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ситуация может решиться двумя путями:

• Второй созаемщик полностью берет на себя кредит и делает по нему взносы. После полного погашения долга за ним также закрепляется и недвижимость.
• Заемщик отказывается выплачивать кредит, и закрепленный за ним долг постепенно накапливается. Банк инициирует продажу квартиры на аукционе. После ее реализации сначала осуществляется погашения долг, а оставшиеся средства банк распределяет между заемщиками. Однако часто средств от продажи недвижимости хватает только на выплату задолженности.

Альтернативные способы

У супругов есть возможность избежать дележа квартиры и ипотечного кредита. Существует два способа, которыми можно решить эту проблему, и первый – самый затратный, — попросту выплатить кредит перед тем, как инициировать процедуру развода. Это не только избавит их от необходимости решать вопрос с банком, но и облегчит раздел недвижимости.

Другой вариант – продать саму квартиру. Деньги делить намного проще, чем жилплощадь, однако для этого потребуется согласие банка на продажу ипотечной квартиры. Есть несколько вариантов проведения этой процедуры. Подробнее о процедуре продажи ипотечной квартиры мы писали ранее в https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/.

Еще один вариант – сдавать жилплощадь в аренду. Так бывшие супруги смогут выплачивать кредит за счет поступающих средств от арендатора, однако в этом случае самим заемщикам придется найти новое место жительства.

Один из супругов также может отказаться от своей доли в общем жилье – безвозмездно или за денежную компенсацию от другой стороны. Другой, в свою очередь, обязан взять на себя все платежи по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность этого супруга, то переход права собственности регистрируется в соответствующих регистрирующих органах.

Алгоритм действий

Как разобраться с разделом недвижимости и ипотеки при расторжении брака? И как сделать это без судебного разбирательства? Мы составили план действий.

1. Семьи, оформившие ипотеку, уже состоя в зарегистрированном браке, могут заключить мировое соглашение, в котором будет прописан раздел квартиры в ипотеке и оставшейся части долга;
2. С мировым соглашением супруги должны обратиться в банк, в котором они получали ипотеку – однако только после официальной регистрации развода. Также необходимо предоставить менеджеру ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние 6 месяцев;
3. Если кредитор одобрил раздел ипотеки, оформляются два новых договора на ипотечный кредит – на каждого из заемщиков. Также они получают новые графики платежей. Однако переоформление документов не бесплатно – за это придется заплатить 1-2% от суммы долга. В случае отказа банка один из заемщиков выводится из состава должников и, соответственно, лишается права на купленную недвижимость.

Важно понимать, что банки не любят рисковать, и развод заемщиков для кредиторов – не причина делить платежи и остаток займа на две части. То же касается и вывода одного из супругов из состава заемщиков.

Поэтому получить одобрение такой процедуры очень сложно. В идеале, решившей расторгнуть брак паре стоит предварительно обратиться в банк и проговорить возможные варианты с кредитным менеджером.

Вероятно, эксперт сможет предложить более удобный вариант.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Помните! Независимо от того, как протекает бракоразводный процесс, супруги обязаны делать взносы по кредиту. В противном случае банк начнет начислять штрафные проценты, и ситуация только усложнится – вплоть до того, что банк в любом случае продаст квартиру на аукционе.

Вывод

К сожалению, одна из характерных особенностей бракоразводных процессов – это испорченные отношения супругов. Когда муж или жена идут на принцип, трудно прийти к соглашению и заключить мировой договор – самый простой способ решить ипотечный спор. Помочь здесь сможет только влияние опытного адвоката.

Кроме того, развод супругов, получивших ипотеку в браке, затрагивает не только семейное право, но и семейное. Поэтому окончательное решение выносят именно судебные органы.

Ипотека при разводе супругов с детьми – еще более сложный фактор, который может затянуть судебный процесс.

Значительно повлиять на результат может, опять же, высококвалифицированный юрист, представляющий интересы бывшего супруга.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Должен ли я инвестировать или погасить ипотеку?

Сколько долларов США потенциально можно заработать за 10 лет
Сумма инвестиций	Годы	Норма прибыли	Инвестиционная прибыль
100 000 долл. США	10	2%	$ 22019
100 000 долл. США	10	5%	62 889 долл. США
100 000 долл. США	10	7%	$ 96 715
100 000 долл. США	10	10%	$ 159 374

Инвестиционная прибыль на 100 000 долларов за 10 лет

Вышеуказанная инвестиционная прибыль была сложена, то есть проценты были начислены на проценты, и в течение 10-летнего периода деньги не снимались.

Инвестиционная прибыль по сравнению с сохранением процентов по ссуде

Если домовладелец решил инвестировать 100 000 долларов вместо выплаты ипотечного кредита через 10 лет, он заработал бы 22 019 долларов при средней доходности 2%. Другими словами, не будет никакой существенной разницы между вложением денег и выплатой по ипотеке в размере 3,5% (исходя из 20 270 долларов, сохраненных в виде процентов из предыдущей таблицы ссуд).

Однако, если бы средняя норма прибыли составляла 5% за 10 лет, домовладелец заработал бы 62 889 долларов, что больше, чем проценты, сэкономленные во всех трех предыдущих сценариях ссуды, независимо от того, составляла ли ставка по ссуде 3.5% (20 270 долларов США), 4,5% (28 411 долларов США) или 5,5% (37 618 долларов США).

При 10-летней ставке доходности 7% или 10% заемщик заработает более чем в два раза больше процентов, сэкономленных при досрочном погашении ссуды, даже при использовании ставки по ссуде 5,5%.

Сила компаундирования

Одна из причин такой разницы между прибылью от инвестиций и процентами, сэкономленными при досрочном погашении ссуды, — это возможность начисления сложных процентов. Если инвестиции в размере 100 000 долларов США не будут отозваны в течение десяти лет, проценты, полученные каждый год, реинвестируются, что приводит к получению процентов по процентам, что может увеличить инвестиционную прибыль.

Допуск к риску

Прежде чем вкладывать деньги на рынок, инвесторам важно определить свой уровень толерантности к риску, то есть сумму денег, которой они готовы рискнуть, чтобы получить прибыль от инвестиций.

Риски различных инвестиций

На выбор предлагаются различные типы инвестиций, и каждый из них сопряжен со своим риском. Например, казначейские облигации США будут считаться инвестициями с низким уровнем риска, поскольку они гарантированы США.S. правительство, если они удерживаются до истечения срока их действия или срока погашения.

Однако вложения в акции или акции имеют более высокий риск колебаний цен, называемый волатильностью, что может привести к убыткам для инвестора.

Возвращаясь к нашему примеру, если домовладелец решает вложить свои деньги в рынок вместо того, чтобы выплатить ипотечный кредит на десять лет раньше, существует риск того, что часть или все эти деньги могут быть потеряны. В результате, если инвестиция потеряет деньги, домовладельцу все равно придется выплатить ссуду на десять лет.

Определение допуска к риску

Уровень толерантности человека к риску часто определяется его возрастом, количеством времени, оставшимся до того, как потребуются деньги, и их финансовыми целями. Например, пенсионеры могут избегать риска, поскольку они больше не получают дохода от работы.

И наоборот, молодые люди в возрасте от 20 до 30 лет имеют более длительный временной горизонт, а это означает, что у их портфеля больше времени для возмещения рыночных потерь. В результате молодой человек может инвестировать большую часть своего портфеля в инвестиции с более высоким риском, такие как акции.

Рынок обоюдоострый меч

Хотя фондовый рынок может обеспечить значительную прибыль, существует также риск значительных потерь. Другими словами, так же, как принятие большего риска может увеличить инвестиционную прибыль, оно также может привести к большим убыткам, а это означает, что рыночный риск — это палка о двух концах.

В нашем предыдущем примере, показывающем различные потенциальные доходы, 10% -ный прирост инвестиций — нелегкая цель. В результате у инвесторов должны быть реалистичные ожидания относительно того, что они могут заработать на рынке.

Особенности

Прежде чем принять решение о досрочном погашении ссуды, важно учитывать процентную ставку, остаток на балансе и размер сэкономленных процентов. Заемщики могут использовать калькулятор ипотечного кредита для анализа графика погашения своего кредита.

Кроме того, следует подумать о том, как эти деньги могут быть использованы вместо выплаты ипотеки. Например, часть этих денег может быть использована для создания чрезвычайного фонда, накопления на пенсию или погашения долга по кредитной карте с более высокой процентной ставкой.

Также важно учитывать, что проценты по ипотеке не облагаются налогом для многих домовладельцев, а это означает, что выплаченные проценты уменьшают ваш налогооблагаемый доход в конце года. Прежде чем принять решение о досрочном погашении ипотечного кредита или инвестировании этих денег, следует проконсультироваться со специалистом по финансовому планированию и налоговым консультантом.

Что говорят эксперты

Советник Insight

Марк Стразерс, CFA, CFP®
Sona Financial, LLC, Minneapolis, MN

Многое зависит от характера ипотеки и других ваших активов.Если это дорогой долг (то есть с высокой процентной ставкой) и у вас уже есть ликвидные активы, например, чрезвычайный фонд, погасите его. Если это дешевая задолженность (низкая процентная ставка), и у вас есть хорошая история, чтобы оставаться в рамках бюджета, тогда сохранение ипотеки и инвестирования может быть вариантом.

У некоторых людей инстинкт состоит в том, чтобы списать все долги со своей тарелки, но вы должны быть уверены, что у вас всегда есть готовые средства, чтобы пережить финансовый шторм. Так что лучший курс обычно находится где-то посередине: если вам нужна некоторая ликвидность или наличные, погасите большую часть долга, а остальное оставьте на случай непредвиденных обстоятельств и инвестиций.Просто убедитесь, что вы честно оцениваете свои расходы и риски.

Должен ли я расплачиваться кредитной картой (20 000 долларов США) перед тем, как пойти в банк за ссудой на недвижимость?

Как правило, рекомендуется полностью погасить задолженность по кредитной карте перед подачей заявки на ссуду на недвижимость.

Во-первых, вы, скорее всего, будете платить большие деньги в виде процентов (денег, которые вы сможете направить на другие цели, например, на выплату ипотечного кредита, как только ваш долг будет погашен).

Допустим, вы обязуетесь выплатить долг по кредитной карте в течение года.Скажем, средний A.P.R. по вашим картам составляет 16 процентов (что составляет около в среднем по стране для счетов кредитных карт , на которые были начислены проценты). В этом случае вы заплатите около 1800 долларов в виде процентов. Это серьезные наличные расходы, и, конечно, вы можете в конечном итоге заплатить больше, если не вернете 20 000 долларов в течение года.

Во-вторых, наличие большой суммы долга может означать, что ваши шансы получить одобрение на получение жилищной ссуды снизятся. Это из-за того, что известно как отношение долга к доходу (D.T.I.), что является одним из многих факторов, которые кредиторы проверяют, прежде чем одобрить вам ипотеку.

Нам неизвестен ваш доход, есть ли у вас другие долги помимо остатка на кредитной карте, поэтому вот как вы можете рассчитать свой D.T.I .:

(общие ежемесячные повторяющиеся платежи по долгу) / (общий валовой ежемесячный доход) = отношение долга к доходу

Итак, предположим, что вы задолжали 1500 долларов в месяц по выплате долга (например, студенческие ссуды, автокредиты или задолженность по кредитной карте), и вы зарабатываете 4000 долларов в месяц.Соотношение вашего долга к доходу составит 37,5%.

В большинстве случаев максимальное значение D.T.I. для обычной ипотеки (это ипотека, не застрахованная никаким государственным учреждением, и это наиболее часто используемый вид жилищного кредита) составляет 43 процента . Для крупных займов максимальное отношение долга к доходу будет варьироваться в зависимости от ипотечного кредитора, кредитной программы и инвестора.

Даже если ваш D.T.I. меньше 43 процентов, вы не обязательно можете претендовать на лучшую процентную ставку. Большинство кредиторов считают идеальным D.Т. составлять 36 процентов дохода заемщика , что может привести к более выгодной ставке.

Итак, важно сосредоточиться в первую очередь на выплате долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой.

И если вы в конечном итоге погасите долг по кредитной карте и получите лучшее соотношение долга к доходу, то, возможно, будет лучшим финансовым решением остаться арендатором. Посмотрите на калькулятор арендной платы и покупки , чтобы понять, действительно ли вам лучше покупать дом.

Быстрая выплата по ипотеке без рефинансирования

Видеть непогашенный основной баланс в ежемесячном счете по ипотеке может быть неудачей.Если вы только что получили 30-летнюю ипотеку или имеете ее в течение многих лет, общая сумма основной суммы долга может выглядеть тусклым светом в конце туннеля, которого вы никогда не достигнете.

Отказ от этого ежемесячного платежа может высвободить ваши деньги для других вещей, таких как инвестиции, и может стать эмоциональным подъемом. Для пар, приближающихся к пенсионному возрасту, досрочное погашение ипотеки позволяет им иметь меньше счетов на пенсию. Выплата ипотеки — лучший способ увеличить капитал в доме.

О рефинансировании

Какой бы ни была причина для более быстрой выплаты ипотечной ссуды, основной способ сделать это — перейти на ссуду на 15 или 20 лет с процентной ставкой ниже, чем фиксированная 30-летняя ипотека.Более короткие ссуды амортизируются быстрее, что означает, что большая часть платежа идет на уменьшение основной суммы долга, а не на выплату процентов.

15-летняя ссуда — это не двойная выплата 30-летней ссуды, хотя она будет выше. Более короткий кредит дает заемщикам меньшую гибкость, если они потеряют работу или у них возникнет медицинский кризис, и они не могут позволить себе более высокую ипотеку.

15-летняя ссуда будет стоить меньше процентов, хотя заемщикам следует попросить у своего кредитора схему амортизации — или они могут попробовать ее самостоятельно с помощью калькулятора графика амортизации — чтобы определить, стоит ли комиссия за рефинансирование сэкономленных средств и может позволить себе более высокие выплаты.Также может помочь калькулятор рефинансирования.

«Если вы собираетесь потратить 3000 долларов (на рефинансирование), но вы собираетесь сэкономить 49000 долларов, это не проблема», — говорит Рич Леффлер, директор по обучению ипотечному кредитованию в AxSellerated Development недалеко от Балтимора.

Также стоит отметить, что проценты по ипотеке, включая проценты, уплаченные при рефинансировании ипотеки, скорее всего, подлежат вычету из налогооблагаемой базы, говорит Леффлер, давая повод оставаться в ипотеке.

Если вы хотите погасить свой дом раньше и не хотите рефинансировать, есть несколько других способов сделать это:

Увеличение до двухнедельных выплат

Ежемесячный платеж по ипотеке двумя частями приводит к ежегодному дополнительному ежемесячному платежу по кредиту, говорит Трей Хеннингер из DIYInvesting.орг. Вы платите половину своего платежа по ипотеке каждые две недели, а не целиком раз в месяц.

Это сокращает время, необходимое для начисления процентов, что со временем снижает общий остаток по ипотеке, говорит Хеннингер.

Недостаток в том, что для осуществления платежей требуется дважды в месяц получать зарплату.

По словам Леффлера, заемщикам не следует использовать двухнедельную программу платежей, установленную их кредитором, потому что они часто взимают комиссию за открытие счета и его обслуживание.Этих комиссий можно избежать, просто выполнив платеж самостоятельно и не попросив кредитора автоматизировать его за вас.

«Все сводится к дисциплине», — говорит Леффлер, говоря о том, что он отказался от двухнедельного плана кредитора, по которому вам не нужно физически выписывать чек или думать об этом. «В противном случае они просто выбрасывают деньги» с гонорарами, — говорит он.

Внесение дополнительного платежа, даже всего в 100 долларов в месяц, может сократить срок кредита на годы.

Леффлер приводит пример 30-летней ссуды на сумму 200 000 долларов, при которой будут выплачены проценты на сумму 231 700 долларов в течение срока ссуды.Выплата на 100 долларов больше в месяц в счет основного долга позволит сэкономить 49 100 долларов на процентах и ​​выплатить ссуду через 24 года и семь месяцев, говорит он.

Вы можете прекратить доплату в любой момент. Или они могут быть увеличены с течением времени по мере роста вашего дохода, что обеспечивает большую гибкость, чем 15-летняя ипотека. По словам Хеннингера, недостатком является то, что вы не получите более низкую процентную ставку, чем при рефинансировании 15-летней ссуды.

Округлить

Округление ежемесячного платежа до ближайших 100 долларов может легко погасить ипотечный кредит на несколько лет раньше.

Бенни Уоллер, профессор финансов и недвижимости в Университете Лонгвуд в Фармвилле, штат Вирджиния, приводит пример 30-летней ссуды в размере 200 000 долларов под 4,75 процента, при которой ежемесячный платеж в размере 1 043 доллара увеличивается до 1100 долларов. Этот дополнительный ежемесячный платеж в размере 57 долларов позволит выплатить ипотечный кредит на 39 месяцев раньше и сэкономить более 21000 долларов в виде процентов, говорит Уоллер.

Рефинансирование по более низкой ставке

Рефинансирование 30-летней ссуды имеет смысл, если процентная ставка ниже, чем у вас сейчас.Если вы взяли ипотеку до рецессии, у вас, вероятно, будет более высокая ставка, чем та, которая доступна сейчас.

Если вы не хотите, чтобы выплаты по ссуде на 15 или 20 лет были более высокими, то с ссудой сроком на 30 лет предложат более низкую процентную ставку и меньшие выплаты. Однако это не поможет быстрее выплатить ссуду, если вы не сделаете более высокие платежи, например, если бы у вас была ссуда на 15 лет.

Это может иметь смысл, если ваш доход может упасть или случится какое-то семейное бедствие. Вы можете вносить более высокие выплаты по основному долгу до тех пор, пока — если когда-либо — не потеряете работу или деньги не понадобятся где-то еще.

Найдите сбережения в другом месте у себя дома

Вы можете снизить страхование домовладельца, увеличив франшизу, и взять эти сбережения и применить их к основной сумме ипотечного кредита. Например, увеличение суммы франшизы по страховке домовладельца с 500 долларов до 3000 снижает средний национальный страховой взнос почти на 20 процентов.

Избавление от частного ипотечного страхования, или PMI, — еще один способ быстрее выплатить ипотечный кредит за счет сбережений, найденных в другом месте. PMI — это ежемесячная надбавка, которую домовладельцы платят, если они не могут позволить себе как минимум 20% -ную скидку на дом.

Как только у них будет хотя бы 20 процентов капитала, они могут избавиться от PMI. В соответствии с Законом о защите домовладельцев, HPA, домовладельцы имеют право требовать отмены PMI, когда ипотека выплачивается до 80 процентов от первоначальной покупной цены или оценочной стоимости дома на момент получения ссуды, в зависимости от того, что меньше, — говорит Тангела Уокер. -Craft, писатель Examiner.com в Тампе, Флорида,

.

Также требуется хорошая история платежей, что означает, что вы не должны опоздать более чем на 30 дней с выплатой ипотечного кредита в течение года с момента запроса или на 60 дней в течение двух лет.

Еще один способ найти дополнительные деньги в своем доме — это превратить часть его в квартиру для сдачи в аренду или сдать дом на Airbnb, когда вас нет рядом. Используйте доход от аренды для выплаты ипотеки.

Если вы действительно хотите быстро выплатить свой дом и жить без ипотеки, продайте его и сделайте более дешевый дом, за который вы можете заплатить все наличными. У вас не будет дома побольше, но, по крайней мере, у вас все равно будет дом и не будет ипотеки.

4 способа снизить процентные ставки по ипотеке

Для большинства домовладельцев ипотека — это самые большие ежемесячные расходы. Если вас отягощают ежемесячные счета, вы, вероятно, думаете о том, как сократить бюджет на продукты, избавиться от ненужных подписок или сократить расходы на отопление и охлаждение. Все эти настройки могут дать большую экономию. Но знаете ли вы, что, если вы снизите выплату процентов по ипотеке, вы, вероятно, окажете наибольшее влияние на свой бюджет и количество наличных денег в банке?

Если ваша ипотека кажется немного тяжелой , ознакомьтесь с этими эффективными способами снизить выплаты процентов по ипотеке.

Как снизить процентную ставку по ипотеке

1. Готово, установите, рефинансирование

Если у вас хороший кредит , рефинансирование — отличный способ снизить ежемесячный платеж по ипотеке. Это означает, что вы платите меньше процентов — и меньше денег — в течение срока действия кредита. Чтобы иметь право на рефинансирование, домовладельцы, как правило, должны иметь хороший кредит. Если ваш кредит невысокий, поговорите со своим кредитором о государственных программах рефинансирования или других вариантах, которые могут сделать это возможным.

2. Продлить ваш ссуду

В зависимости от количества лет по существующей ипотеке вы можете значительно сократить ежемесячные расходы, увеличив срок ссуды. Если у вас есть ипотека на 15 лет, продление срока до 30 сократит ваш платеж. Этот путь не лишен недостатков — ваша процентная ставка, скорее всего, вырастет. Но если вы ищете большего денежного потока из-за других расходов в вашей жизни, более долгосрочная перспектива означает больше денег в вашем кармане в конце месяца.Еще один потенциал роста? Если есть возможность, внесение дополнительных платежей по ипотеке, как если бы вы получили ссуду на 15 лет, может помочь погасить ее быстрее.

3. Попрощайтесь с PMI

Если вы купили дом без 20% первоначального взноса, частное ипотечное страхование (PMI), скорее всего, будет частью вашей ссуды. PMI — это особый вид страхования, который защищает кредитора от убытков в случае невыполнения обязательств по ссуде и может ежегодно добавлять сотни (или даже тысячи) к сумме ипотечного кредита.

Но есть и хорошие новости! Есть способы исключить PMI, если у вас есть обычная ссуда. Первый шаг — погасить достаточную сумму ипотечного кредита, достаточную, чтобы получить как минимум 20% капитала в вашем доме. Как только вы это сделаете, вы можете попросить своего кредитора исключить PMI из вашей ссуды. Важно отметить, что PMI не погашает вашу ссуду автоматически после того, как ваш капитал достигнет 20%. Вы должны специально запросить это. Заемщикам следует обсудить со своим кредитором, внесли ли они дополнительные основные платежи или улучшения, которые увеличили стоимость или считают, что стоимость на местном рынке повысилась.

Другой вариант для обычного заемщика ссуды — позаботиться о PMI, оплатив все расходы сразу, что обычно включает единовременную комиссию. Даже если комиссия может быть большой, она может снизить размер выплаты процентов по ипотеке. Заемщики также могут уплатить часть единовременной премии при закрытии, а оставшуюся часть — в свой ежемесячный платеж. Результатом является более низкая премия по PMI и меньшая ежемесячная общая сумма жилищных выплат.

4. Выплата основной суммы

Хотя это долгосрочная стратегия, ежемесячные дополнительные выплаты по ипотеке могут помочь вам снизить процентные платежи по ипотеке с течением времени.Это также означает, что вы быстрее погасите ипотеку. Более того, двойные платежи (или даже добавление нескольких сотен долларов к платежу каждый месяц) снижает процент, который вы платите в течение срока действия кредита! Эти дополнительные выплаты будут способствовать укреплению вашего дома. Они быстрее доставят вас к отметке 20%, и вы сможете запросить удаление PMI.

Начните с правильной ноги

Трудно дождаться , когда вы будете готовы купить дом . Если вы только начинаете процесс и ищете способы снизить размер ипотечного платежа, получение 20% первоначального взноса — отличный первый шаг. Если вы откладываете большую сумму денег, это также дает вам возможность решить, сколько вы хотите платить по ипотеке каждый месяц.

Даже если вы получили одобрение и можете позволить себе конкретный платеж по ипотеке, более крупный авансовый платеж снижает сумму основной суммы вашей задолженности и устраняет расходы на PMI, которые могут добавить большую сумму к вашему общему платежу.

Независимо от того, на каком этапе процесса покупки дома (или владения им) вы сейчас находитесь, полезно иметь надежного консультанта, который ответит на ваши вопросы и составит план, который лучше всего подходит для вас и вашего финансового положения. В FirstBank Mortgage наша цель — помочь нашим клиентам стать лучше — будь то новый дом или новое финансовое положение. Для получения дополнительной информации, вопросов или проблем, пожалуйста, напишите по адресу [email protected], и мы свяжем вас с кредитным специалистом в вашем районе.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

• Досрочная выплата ипотечного кредита — хороший способ высвободить ежемесячный денежный поток и платить меньше процентов.
• Но вы потеряете налоговый вычет по ипотечным процентам и, вероятно, заработаете больше, инвестируя вместо этого.
• Прежде чем принять решение, подумайте, как вы будете использовать дополнительные деньги каждый месяц.
• Подробнее Информация о личных финансах, посвященная инсайдерской информации »

Досрочная выплата ипотеки может быть разумным финансовым шагом.У вас будет больше денег для игры каждый месяц, когда вы больше не будете платить, и вы будете экономить деньги в виде процентов.

Однако доплата по ипотеке не для всех. Возможно, вам лучше сосредоточиться на другом долге или вместо этого вложить деньги. Вот плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки.

Плюсы досрочного погашения ипотеки

• Сэкономьте на процентах. Каждый месяц, когда вы вносите ипотечный платеж, некоторая сумма идет на выплату процентов — поэтому чем меньше у вас платежей, тем меньше вы будете платить проценты.Досрочная выплата ипотеки может сэкономить вам десятки тысяч долларов. (Просто не забудьте уточнить у своего кредитора, что все дополнительные платежи будут поступать только в счет вашей основной суммы, а не процентов.)
• Больше никаких ежемесячных платежей. Отказавшись от ежемесячных выплат по ипотеке, вы высвободите этот денежный поток, чтобы направить его на другие цели. Например, вы можете вложить дополнительные деньги или оплатить обучение вашего ребенка в колледже.
• Дом полностью принадлежит вам. Если вы попали в тяжелый финансовый период, есть вероятность, что вы не сможете позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке.Ваш дом может быть лишен права выкупа, если вы не выполните платежи. Когда вы полностью владеете домом, нет никаких шансов его потерять.
• Душевное спокойствие. Вам может просто понравиться идея, что ипотечный кредит не висит над вашей головой. Свобода, которую вам не дают никакие выплаты по ипотеке, является мощным мотиватором.

Минусы досрочного погашения ипотеки

• Зарабатывайте больше, инвестируя. Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет около 3%.Средняя доходность фондового рынка за 10 лет составляет около 9%. Так что, если вы выплатите ипотечный кредит на 10 лет раньше, чем инвестируете в фондовый рынок на 10 лет, вы, скорее всего, выйдете на первое место, вложив вместо этого деньги.
• Штрафы за досрочное погашение ипотеки. Штраф за досрочное погашение ипотеки — это плата, которую вы платите кредитору, если вы продаете, рефинансируете или погашаете ипотечный кредит в течение определенного периода времени после закрытия первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет. Не все кредиторы взимают эту комиссию, и вам, вероятно, не стоит беспокоиться об этом, если вы ждете более пяти лет, чтобы выплатить свою ипотеку.Но вы всегда должны сначала спрашивать своего кредитора.
• Потеряйте налоговый вычет по ипотечным процентам. Как домовладелец, вы можете потребовать сумму, которую вы платите в виде процентов по ипотеке по налогам, чтобы снизить налогооблагаемый доход. Вы потеряете это преимущество, если погасите ипотеку раньше срока.
• Повредите свой кредитный рейтинг. Ваш кредитный рейтинг зависит от нескольких факторов, и один из них — это сочетание типов кредитов. Например, возможно, у вас есть кредитная карта, автокредит или ипотека. Забрав один вид кредита, ваш кредитный рейтинг снизится.Это должно быть довольно небольшое падение, но это то, что нужно учитывать.

Вопросы, которые следует задать себе перед досрочной выплатой ипотеки

Как бы вы использовали деньги, которые вы бы сэкономили на ежемесячных выплатах?

Если вы досрочно погашаете ипотечный кредит, чтобы иметь больший ежемесячный денежный поток, вы должны иметь представление о том, как вы потратите эти дополнительные деньги. Если вы хотите сократить выплату по ипотеке в размере 900 долларов и инвестировать вместо нее 900 долларов в месяц, это может быть хорошим использованием денег.

В конечном счете, вам решать, как потратить лишние деньги. Но если вы не можете придумать, что вы хотите делать с деньгами, или если бы вы потратили их на несерьезные покупки, досрочное погашение ипотеки может быть не лучшим финансовым ходом.

Как досрочное погашение ипотеки вписывается в ваш пенсионный план?

Ответ на этот вопрос у всех будет разный.

Если вы знаете, что хотите остаться в этом доме во время выхода на пенсию, выплата его сейчас, чтобы вам не приходилось делать ежемесячные платежи при выходе на пенсию, может быть правильным шагом.

Но если вам, скажем, 10 лет до выхода на пенсию, и вы еще не начали инвестировать, инвестирование будет лучшим использованием денег, чем досрочная выплата ипотеки.

У вас есть другие долги, которые нужно погасить?

Общее практическое правило состоит в том, что вы должны сосредоточиться на выплате долга с более высокой процентной ставкой, а не на выплате долга с более низкой процентной ставкой. Возможно, вы платите более высокую ставку по кредитной карте или частной студенческой ссуде, чем по ипотеке, поэтому вы получите больше выгоды, выплачивая ее раньше.

Не платите так много в счет долга с более высокими процентами, что вы рискуете не выплачивать ипотечные платежи.Да, кредитные карты могут быть дорогими, и эмитент может подать в суд, если вы не выполните платежи по карте. Но невыплата по ипотеке может быть еще большим риском, потому что вы можете потерять свой дом.

Нет четкого правильного или неправильного ответа о том, следует ли вам досрочно выплачивать ипотечный кредит. Это зависит от вашей ситуации и ваших личных целей.

Об авторе

Лаура Грейс Тарпли — редактор Personal Finance Insider, освещающая ипотечные кредиты, рефинансирование и кредитование.Она также является сертифицированным преподавателем по личным финансам (CEPF). За пять лет работы в сфере личных финансов она много писала о способах работы с кредитами.

Лаура Грейс Тарпли, CEPF

Редактор, Банковское дело и ипотека

Стоит ли платить по ипотеке? — Wiser Wealth Management

Многие из наших новых клиентов часто задают вопрос: «Следует ли мне погасить ипотеку?» Если вы выходите на пенсию через несколько месяцев и имеете остаток в размере 150 000 долларов в своем основном доме, используете ли вы пенсионные фонды для выплаты остатка по дому или продолжаете выплачивать ипотечный платеж во время выхода на пенсию? Существуют различные обстоятельства, такие как возраст и личные финансы, которые влияют на соответствующую реакцию.

Слушайте подкасты Apple

Или через YouTube:

Предположим, у вас есть остаток по ипотеке в размере 150 000 долларов с процентной ставкой 3,25% и ежемесячным платежом в размере 1100 долларов в месяц. Многие финансовые консультанты достанут калькулятор и покажут вам линейную проекцию, которая удерживает ваши вложенные в них 150 000 долларов, составляет в среднем 7% в год и приносит вам 3,5% после учета процентов по ипотеке, прежде чем рассчитывать ваш ипотечный вычет из вашего федерального налога. возвращение.На бумаге это звучит хорошо; вы зарабатываете больше денег, а советник получает больше комиссионных. Однако в этом мышлении есть некоторые недостатки.

Управление денежными потоками и налоги

Один из самых больших вопросов при выборе подходящего времени для выхода на пенсию: «Какой денежный поток вам нужен, чтобы с комфортом прожить после выхода на пенсию?» В нашем примере ежемесячный платеж в размере 1100 долларов может быть значительным для семьи, выходящей на пенсию из среднего класса. Оставшиеся $ 150 000 инвестиций фактически должны принести доход в размере 8.8% в течение 15 лет для поддержания основного долга до тех пор, пока дом не будет оплачен. Вместо этого, расплатившись с домом, пенсионер уменьшит свои потребности в наличных деньгах на 1100 долларов.

Норма доходности портфеля 8,8% за 15-летний период вполне возможна, если инвестировать агрессивно, в основном в акции, исходя из более высокой толерантности инвестора к риску. Однако важно понимать, что 8,8% или любая положительная норма прибыли никогда не гарантируются при инвестировании в индексные фонды, паевые инвестиционные фонды или отдельные ценные бумаги.Если средства используются для оплаты дома, в нашем примере вам гарантируется доходность 3,25%. Как? Не имея ипотечного кредита, вы экономите 3,25% процентов по ипотеке и возможных других комиссий, таких как PMI.

Я часто слышу о консультантах, говорящих своим клиентам не платить за дом, потому что это означало бы потерю налогового вычета по ипотечным процентам. Давайте посмотрим на математику этого совета. Если у вас есть дом с ежемесячным платежом в размере 1100 долларов, а процентная часть составляет 400 долларов в месяц, вы заплатили около 4800 долларов в виде процентов в этом году, что создает налоговый вычет.Если бы за ваш дом заплатили, вы потеряете этот вычет.

Если у вас нет налогового вычета в размере 4800 долларов и вы находитесь в налоговой группе 18%, вам придется заплатить 864 доллара в виде налогов с этих 4800 долларов. Согласно расчетам основного консультанта, мы должны отправить в банк 4800 долларов в виде процентов, поэтому нам не нужно отправлять 864 доллара в виде налогов в IRS. Я думаю, что клиент должен жить без ипотечной ссуды и не совершать сделку по 864 доллара на 4800 долларов.

Кроме того, из-за нового предела вычета по государственным и местным налогам (SALT) в размере 10 000 долларов США, а также из-за увеличенных стандартных сумм вычетов многие клиенты больше не учитывают свои налоги в разбивке по статьям.

Задолженность по инвестированию

Если бы ваш дом был оплачен, вы бы взяли ссуду, чтобы вложить его в фондовый рынок? Удивительно, но многие люди, читающие это, на самом деле останавливались, чтобы подумать об этом. Ответ должен быть отрицательным. Зачем вам рисковать своим домом, чтобы заработать больше денег? Жадность. Таким образом, не выплачивая ипотечный кредит, вы, по сути, подвергаете риску свой дом или, по крайней мере, свой пенсионный доход.

Я думаю, что расхождения во мнениях по этому поводу происходят из-за того, как советники получают зарплату и обладают ли они способностью мыслить независимо от своей корпоративной литературы.Крупные национальные брокерские фирмы потеряли бы много комиссионных доходов, если бы тысячам их брокеров по всей стране было приказано давать разумные, непредвзятые и бесконфликтные финансовые консультации. Глядя на моих коллег, кажется, что консультанты, которые платят только фидуциарным гонорарам, говорят, что нужно расплачиваться, в то время как национальные брокерские фирмы играют в интересах своих клиентов.

В Wiser Wealth Management мы считаем, что ваш дом должен оплачиваться до выхода на пенсию, чтобы помочь высвободить денежные потоки. Однако существует способ наиболее эффективного достижения этой цели.

Вывод средств IRA для погашения ипотеки

Если все ваши пенсионные деньги находятся на счете отсроченного налогообложения, поэтапная оплата дома может быть лучшим вариантом. Если вы выйдете на пенсию в ноябре, вы можете сразу вывести половину платежа, а вторую половину снять в январе следующего года, сохраняя при этом налог на снятие средств по более низкой ставке каждый год. Вы можете вывести средства в течение трех лет или более в зависимости от вашей налоговой ситуации. Планирование эффективного снятия налогов для каждого клиента индивидуально.Вам следует обсудить этот тип стратегии со своим налоговым консультантом. Кроме того, ваш управляющий портфелем должен хранить средства, выделенные для домашних выплат, на компакт-дисках или краткосрочном финансовом инструменте, потому что вы не хотите подвергать эти средства риску.

Поведение клиента — спокойствие

Когда мировой цикл новостей и шум сотрясают ваш портфель волатильностью, а рынки достигают минимума за 52 недели, многие индивидуальные инвесторы, как правило, становятся очень консервативными или даже переходят к наличным деньгам.Хороший финансовый консультант может помочь вам не сводить глаз с общей картины, но, в конце концов, решение о том, какие действия предпринять, остается за клиентом. Если клиент чувствует себя лучше выплатить ипотечный кредит в этот момент, то он или она продал свой портфель по минимальной цене, чтобы быть спокойным, что, по крайней мере, его дом оплачен. Проблема сейчас в том, что меньше портфелей, работающих на получение дохода и роста после выхода на пенсию. Мы хотим, чтобы клиенты продолжали инвестировать в фондовый рынок, а также откладывали дополнительные деньги для доплаты по ипотеке.Оплата дома выходом на пенсию позволяет клиенту обрести душевное спокойствие в начале пути к пенсии, улучшить поведение при долгосрочном инвестировании и, надеюсь, получить более крупное гнездышко для себя.

Исключения

Одно из наиболее распространенных исключений из нашего правила выплат — это ситуация, в которой выплата дома является очень большой величиной, а пенсионный фонд меньше, чем необходимо для получения пенсионного дохода. Здесь нужно принимать трудные решения. Пенсионер может уменьшить размер дома, работать дольше или, возможно, рефинансировать дом, чтобы получить меньшую оплату, при этом понимая, что дом никогда не будет возвращен.Как правило, более продолжительная работа — лучший вариант, но иногда, например, когда выходят на пенсию, сокращение штата — единственный вариант.

Другое возможное исключение связано с источником дохода клиента. Возможно, вы и ваш супруг / супруга имеете годовые пенсионные выплаты в шестизначном размере. Если да, это может изменить то, как мы думаем о вашей финансовой безопасности. Конечно, это зависит и от того, откуда эти пенсии.

План для клиентов в возрасте от 20 до 30 лет должен заключаться в том, чтобы не стать бедным.15-летняя ипотека была бы идеальной ситуацией. Хорошее практическое правило заключается в том, что сумма основного долга, процентов, налогов и страховки никогда не должна превышать 25% вашего валового дохода. Это по-прежнему вызывает давление, и большинству клиентов следует стараться не превышать 20%. К сожалению, многие инвесторы на этом этапе жизни уже имеют значительные долги по студенческим займам и / или кредитным картам. Один из способов избежать этой проблемы — игнорировать то, чего достигли ваши друзья и семья, и жить по средствам.

Для тех, кто в течение 10-15 лет после выхода на пенсию, запланируйте начать вносить эти дополнительные выплаты сейчас, чтобы отменить ипотечный кредит на дату выхода на пенсию.Ваш пенсионный образ жизни от этого улучшится.

Будьте осторожны при получении совета

Невозможно, и это не является нашим намерением, давать финансовые консультации в Интернете, не зная сначала уникальную ситуацию и обстоятельства каждого клиента. Хотя мы в Wiser Wealth Management считаем, что за ваш дом следует платить до выхода на пенсию, решение о том, как наилучшим образом погасить долг, является одной из многих частей процесса управления денежными потоками, выполняемых в рамках нашего финансового планирования.

Чтобы узнать больше, запланируйте бесплатную встречу онлайн или позвонив нам по телефону 678-905-4450.

Как досрочно выплатить ипотеку

Решение о досрочном погашении ипотеки является спорным. Но для тех, кто решил многие из своих больших финансовых целей и погасил другие долги, поставить ипотечный кредит на прицел может иметь смысл.

Поскольку ваша ипотека представляет собой такой большой долгосрочный долг, ее может быть на удивление легко погасить, по крайней мере, немного раньше. Вы можете получить выплаты за год (или больше), просто ежемесячно добавляя немного больше в счет основной суммы долга.

Некоторые из этих вариантов позволят вам выплатить ипотечный кредит на десять или более лет раньше. Другие сократят задолженность всего на несколько месяцев или лет. В любом случае, любой из этих вариантов может в конечном итоге сэкономить вам деньги и помочь вам быстрее достичь финансовой свободы. Если ваш бюджет позволяет, подумайте об использовании комбинации этих подходов, чтобы действительно сильно ударить по долгу.

Связанный: Сравните котировки страхования домовладельцев онлайн бесплатно с Policygenius.

1. Рефинансирование ипотеки на 15 лет

Простой способ гарантировать, что вы заплатите за дом в два раза быстрее, — это рефинансировать ипотеку со стандартного 30-летнего срока на 15-летнюю ипотеку.

Если вы рефинансируете ипотеку на 15 лет, вы, как правило, будете платить более низкую процентную ставку при более крупных ежемесячных выплатах. Но вот в чем дело: так как ваш срок намного короче, а процентная ставка, вероятно, намного ниже, вы не будете платить вдвое больше текущего платежа по ипотеке.

Рефинансирование под 15-летнюю ипотеку может сэкономить вам сотни тысяч долларов процентов в течение всего срока действия ссуды, не говоря уже о том, чтобы избавиться от выплат по ипотеке гораздо раньше. Вам нужно будет проверить текущие расчетные ставки по ипотечным кредитам, чтобы увидеть, насколько этот процесс рефинансирования может вас сэкономить.

Связано: Как рефинансировать ЛЮБОЙ долг

Каковы недостатки этого варианта? Вы получаете более высокий ежемесячный платеж, что снижает гибкость вашего бюджета. С 30-летней ипотекой у вас будут меньшие выплаты, но вы всегда можете доплатить, чтобы быстрее выйти из ссуды.

Когда вы рефинансируете ипотеку на 15 лет, вы застрянете на более высоком платеже. Кроме того, вам придется иметь дело с реальными затратами на рефинансирование. Затем, если ваш доход колеблется по какой-либо причине, вам может быть трудно справиться с более высокими выплатами по ипотеке.

По этой причине вам определенно следует подумать о том, является ли рефинансирование до 15-летней ипотеки лучшим вариантом для ваших нужд. Если в вашем бюджете достаточно места, чтобы покрыть увеличенные платежи, возможно, так оно и есть. Но если вы в настоящее время работаете над другими конкурирующими финансовыми целями, рефинансирование может быть не лучшим вариантом.

2. Рефинансируйте, но сохраняйте те же платежи

Многие, кто рефинансируют, делают это, чтобы уменьшить свои ежемесячные платежи. Но если вы рефинансируете, вы можете удвоить процентную ставку, снизив процентную ставку и , продолжая делать тот же ежемесячный платеж.

Это дает тот же результат, что и ежемесячные дополнительные платежи по текущей ипотеке, но дает вам меньшую сумму требуемого платежа. Это означает, что у вас больше гибкости бюджета, и вы можете платить больше по основной сумме ипотечного кредита каждый месяц без увеличения суммы платежа.

Насколько мощной может быть эта опция, во многом зависит от вашей текущей процентной ставки и вашей новой процентной ставки. Но вот пример (с использованием этого калькулятора), чтобы вы могли увидеть, как это может работать:

• Первоначальная сумма кредита: 200 000 долларов США
• Первоначальные сроки кредита: 30 лет, 5.5% годовых
• Дата создания: январь 2015
• Первоначальный ежемесячный платеж: 1136 долларов США в месяц
• Текущий остаток: 193 476 долларов США
• Новые сроки кредита: 30 лет, 3,82%
• Новый платеж: 904 доллара США в месяц

Давайте скажем, вы вкладываете свои затраты на рефинансирование — 3600 долларов — в новый заем. Это увеличивает ваш новый баланс до 197 000 долларов, плюс-минус несколько. Включите этот баланс, свою процентную ставку 3,82% и свой 30-летний срок в этот калькулятор. Затем добавьте дополнительные 200 долларов, которые вы добавите к каждому платежу по ипотеке, чтобы ваш общий платеж вернулся к сумме, которую вы уже платили.

По этой ставке вы выплатите ссуду за 259 месяцев (около 21,5 года) и сэкономите свыше 42 000 долларов в виде процентов.

Неплохо для продолжения выплаты той же ипотеки, а?

Подробнее: Выходите на пенсию раньше срока? Почему вы должны сначала погасить ипотечный кредит

3. Используйте повышение зарплаты по ипотеке

Один из способов найти дополнительные деньги для выплаты ипотечного кредита: применить повышения и бонусы с работы.

Цель состоит в том, чтобы направить тот же процент вашего дохода на ипотечный кредит, даже если ваша зарплата возрастет.Другими словами, если вы в настоящее время вкладываете 15% своего дохода на выплату ипотечного кредита, 15% от каждой суммы ежегодного повышения также должны идти на вашу ипотеку в дополнение к тому, что вы уже платите. Если вы уже ведете комфортный образ жизни и можете избежать инфляции в образе жизни, которая часто следует за повышением зарплаты, вы можете направить всю сумму повышения на счет ипотечного кредита.

Эта стратегия лучше всего подходит для тех, кто получает регулярные надбавки сверх незначительных корректировок стоимости жизни.Если вы не ожидаете увеличения своего дохода в ближайшее время, эта стратегия может быть не лучшим вариантом для начала.

Пятьдесят долларов может быть не так уж и много в вашем бюджете, но постоянное добавление этой суммы к выплате по ипотеке может иметь большое значение.

Что делать, если у вас есть та же ипотека на 200 000 долларов под 5,5% годовых? Возможно, вы решите не рефинансировать (хотя вам следует хотя бы подумать об этом, если вы имеете право на лучшие сегодня ставки по ипотеке!), А вместо этого просто вкладываете дополнительные деньги в свою ипотеку каждый месяц.

Добавьте всего 50 долларов в месяц к выплате по ипотеке, и вы выплатите ее всего за 27 лет, сэкономив около 24 162 долларов в виде процентов. Это довольно большая разница, меньше, чем стоимость хорошего обеда в городе каждый месяц!

Но самая большая проблема этого подхода в том, что он требует силы воли. Чтобы воспользоваться этими преимуществами, вы должны добровольно вносить дополнительные 50 долларов в ежемесячный платеж по ипотеке.

Связано: 8 Стратегии, позволяющие меньше думать о выходе на пенсию

5.Используйте непредвиденные денежные поступления для выплаты единовременных выплат

Вместо того, чтобы платить немного больше каждый месяц, вы могли бы выплачивать крупную единовременную сумму тут и там. Это может быть сделано за счет непредвиденных денежных поступлений, например, в виде ежегодного возмещения налогов, бонусов за работу или наследства.

Насколько велика разница, которую может принести непредвиденный случай, зависит от его размера. Но эти платежи хороши тем, что вы можете применять их непосредственно к основной сумме кредита. Таким образом, если вы вложите 3000 долларов в основную сумму своей ипотечной ссуды в апреле, когда получите налоговый чек, все ваши платежи с этого момента будут немного более эффективными, потому что меньше из них идет на проценты.

6. Выплачивайте раз в две недели

Если вы решите выплачивать ипотечный кредит раз в две недели, вы будете вносить дополнительный платеж по ипотеке каждый год. В нашем примере, совершая 26 платежей в год, вы сокращаете обычную 30-летнюю ипотеку почти на пять лет.

Есть несколько способов сделать это. Вы можете вручную войти в систему, чтобы каждые две недели вносить половину своего платежа по ипотеке. Это здорово, если это согласуется с тем, когда вам платят! Или вы можете использовать бесплатную службу оплаты счетов, чтобы настроить автоматические платежи для этой цели.

Если вы предпочитаете платить ежемесячно, просто добавляйте 1/12 ежемесячного платежа к каждому платежу, и вы получите те же преимущества, что и платежи раз в две недели.

Подробнее: Сократите расходы сейчас

7. Установите целевую дату выплаты

Установка целевой даты выплаты позволяет точно знать, сколько дополнительно нужно платить каждый месяц, чтобы к определенной дате не было ипотечного кредита. У вас появится дополнительная мотивация отметить свой календарь, чтобы спланировать празднование.

Этот калькулятор поможет вам выполнить здесь вычисления. Допустим, вы хотите выплатить ипотечный кредит в размере 200 000 долларов за 18 лет, когда ваш ребенок пойдет в колледж. Вам нужно будет ежемесячно вносить дополнительно 325 долларов в счет вашего платежа.

Что делать, если вы хотите погасить ипотеку через 10 лет? Для достижения этой цели вы не можете удвоить свои платежи до 1035 долларов.