11 вопросов, которые нужно задать при покупке квартиры

Каждый раз, когда вы оцениваете многоквартирный дом, вам необходимо знать доход, расходы и обслуживание долга.Вам также необходимо получить ответы на эти 11 вопросов…

1. Почему продавец продает? 1031 биржевые продавцы имеют совершенно другой уровень мотивации, чем продавцы, желающие «развлечься». Продажа недвижимости отличается от тех, кто хочет выйти на пенсию и переехать во Флориду. Это очень важная информация, которую вы захотите спросить хотя бы 3 раза, потому что ответ может измениться, чем больше вы спрашиваете.
2. Как давно на рынке? Рассказывает нам больше о факторе мотивации и, возможно, что-то явно не так.
3. Будет ли собственник финансировать продавца? Ах, два самых красивых слова в английском языке «финансирование продавца.«Получите это для каждой сделки, если можете. Сделайте условия взаимовыгодными для обеих сторон.
4. Как проходит процесс отбора новых резидентов? Вывозят ли людей из приютов для бездомных и дают им квартиру? Я сталкивался с этим. Это нормально, но вы просто заранее знаете, во что ввязываетесь. Или у них есть история аренды, требования к доходу, история работы, кредитный рейтинг и квалификация для проверки криминального прошлого.
5. Какая эффективная занятость ? Мы с вами можем заполнить ЛЮБОЙ многоквартирный дом, чтобы он был занят на 100%.Это не говорит о приседаниях. Нам нужно знать фактическую заполняемость, которая говорит нам, сколько из этих жителей платят.
6. Что такое рыночная аренда? На что сдают аналогичные квартиры в этом районе.
7. Что такое заполняемость рынка? Вы можете получить это в собственности mgmt. компания или брокер.
8. Какие работы необходимы на объекте? Возьмите с недоверием. Они не скажут вам еще много чего, что вы обнаружите в ходе комплексной проверки.
9. Когда в последний раз чистили блоки переменного тока? Это вопрос, когда вы встречаетесь лично. Глупый вопрос по электронной почте, но задавайте его при личной встрече. Если у них нет ответа, который бы сказал вам, что у них, скорее всего, нет регулярного, постоянного обслуживания в качестве приоритета. Это означает, что на отсроченное обслуживание нужно выделить больше денег.
10. Когда они купили недвижимость и сколько заплатили? Узнайте это у своего брокера.Сообщает вам, что думает продавец относительно того, что он получит от сделки.
11. Какое финансирование в настоящее время находится в собственности? Если срок погашения ссуды истекает через год, это может означать, что у них больше мотивации для заключения сделки по сравнению с ссудой со сроком погашения 4 года.

Удачного расследования!

Вы новичок или опытный инвестор, который хочет вывести свои инвестиции в недвижимость на новый уровень? 10-недельная программа повышения квалификации в области квартирной синдикации предназначена для вас.Джо Фэйрлесс и Тревор МакГрегор готовы отдернуть занавес, чтобы показать вам, как войти в игру синдикации квартир. Щелкните здесь, чтобы узнать, как начать работу сегодня.

Заявление об ограничении ответственности : Взгляды и мнения, выраженные в этом сообщении в блоге, предоставлены только для информационных целей и не должны толковаться как предложение купить или продать какие-либо ценные бумаги или сделать или рассмотреть какие-либо инвестиции или курс действий.

Поделиться:

Что нужно знать о покупке инвестиционной собственности для сдачи в аренду в Нью-Йорке

Большинство людей не могут позволить себе купить квартиру в Нью-Йорке в качестве инвестиционной собственности, но для тех, кто может ее сдать, и может взять на себя обязанности арендодателя, например, проверка потенциальных арендаторов и устранение неполадок с водопроводом в полночь — это может быть хорошим способом зарабатывать дополнительные деньги каждый месяц.

Прямо сейчас рынок аренды Нью-Йорка горит благодаря жителям Нью-Йорка, которые покинули город во время пандемии и массово возвращаются, потому что их офисы снова открываются или их дети возвращаются в школу осенью. Этот жесткий спрос позволяет домовладельцам повышать арендную плату и предлагать меньше уступок — и даже создавать войны заявок. Это потрясающий поворот по сравнению с тем, чем год назад был рынок аренды.

Район МанхэттенБронксБруклинКвинсСтатен-Айленд ВестчестерДжерси-СитиХобокен

Цена до 500000 долларов до 750000 долларов до 1000000 долларов до 1250000 долларов до 1500000 долларов до 2000000 долларов до 3000000 долларов до 3000000 долларов до 7000 долларов до 7000 долларов не менее 9000 до 6000 долларов не менее 9000 до 6000 долларов не менее 9000 до 6000 долларов спален минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или больше спален

ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты минимум 4 ванные комнаты 4,5 или более ванных комнат

Брокеры говорят, что есть хорошие возможности для опытных покупателей инвестиций, которые могут воспользоваться тем, что хотят арендаторы Нью-Йорка, например, квартирами, где вы может иметь домашний офис. Двор или терраса особенно важны: брокеры говорят, что открытое пространство — это требование номер один от арендаторов.

[Примечание редактора: предыдущая версия статьи вышла в июле 2021 года.Мы снова представляем его здесь в рамках нашей летней недели «Лучшее из кирпича».]

Однако недавние реформы в законах об аренде Нью-Йорка, которые влияют на квартиры со стабильной и рыночной ставкой арендной платы, изменили правила игры для арендаторов и арендодателям в Нью-Йорке, и это означает, что вам нужно будет более осторожно взвешивать стоимость владения недвижимостью. А временный запрет штата Нью-Йорк на выселение, предназначенный для помощи арендаторам, потерявшим работу во время пандемии, оставил некоторых домовладельцев без дохода для оплаты своих расходов.

Знаете ли вы, что вы можете получить скидку покупателя от своего брокера? Покупая с Prevu, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. На квартиру за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

На этой неделе в программе Buy Curious Джулия Хоугланд, брокер Compass, и Эрин Уилок, агент Keller Williams New York City, объясняют, как купить квартиру для сдачи в аренду, в том числе, где вы должны искать, какой размер квартиры покупать. , и сколько вы можете рассчитывать на ежемесячный доход.

Предложение:

Я хочу купить однокомнатную квартиру в качестве инвестиционной собственности. Где мне искать? Какой тип юнита лучше? И как пандемия повлияла на рынок инвестиционных квартир?

Реальность:

«В прошлом году Covid привнесла на рынок много неуверенности, которая в значительной степени уменьшилась с внедрением вакцины и соответствующим возвращением к работе. Хотя возможности все еще есть, поскольку цены не достигли своего максимума, процентные ставки все еще низкие, а международный сегмент все еще в значительной степени отсутствует, окно максимального кредитного плеча закрывается », — говорит Хогланд.

Она отмечает, что процентные ставки находятся на историческом минимуме, что помогает повысить доходность инвестиционной собственности, если вы используете покупку. «Доступность выше, чем за последние десятилетия», — говорит она.

Но, по словам Уилока, при покупке в Нью-Йорке важно понимать, что «максимальная ставка не покрывает ипотечный кредит». Для новичков здесь это может быть шоком, но «ставки капитализации обычно составляют около 2 процентов, а ваша ипотека может составлять 3 или 4 процента.«

Чтобы получить лучшую отдачу от своих инвестиций, вы захотите вложить больше и« удерживать их в течение четырех, пяти или шести лет, пока цены не вырастут до тех, которые вы заплатили за это », — говорит Уилок.

Тогда возникает проблема — вообще ничего не делать. Хоугланд указывает, что мораторий на выселение изменил взгляды некоторых инвесторов на то, чтобы быть домовладельцем.

«Некоторые арендаторы перестали платить арендную плату и никогда не начинали снова. Закрытие судов усугубило ситуацию. , и хотя мы все надеемся и ожидаем, что это будет временным явлением, это заставило некоторых арендодателей рассмотреть альтернативы — например, продажу или въезд в собственность », — говорит она.

Уилок отмечает, что помимо жителей Нью-Йорка, возвращающихся в город после преодоления пандемии, есть еще одна группа арендаторов, конкурирующих за квартиры: арендаторы, которые заключили крупные сделки в прошлом году и снова переезжают — как игра в музыкальные стулья.

В разгар пандемии домовладельцы предлагали аренду с льготами до четырех месяцев бесплатно, отмечает Уиллок. Но когда приходит время возобновить, эти уступки обычно испаряются. Некоторым из этих арендаторов эти квартиры выплачиваются из-за повышения арендной платы, «которое основано на валовой, а не на чистой арендной плате», — отмечает она.

Однако Хоугланд говорит, что влияние Covid-19 на рынок труда, с точки зрения инвестиций, «было временным».

«Рынки рабочих мест для синих и белых воротничков в Нью-Йорке заметно укрепились за последние несколько месяцев», — говорит она. Для работодателей в юридической, финансовой, ресторанной и строительной отраслях «найти сотрудников сложнее, чем это было в течение долгого времени. По мере того как работодатели ищут таланты дальше, спрос на арендную плату со стороны прибывающих резидентов станет источником дохода для владельцев инвестиционной недвижимости.”

Где искать?

Рекомендуются такие проверенные районы, как Мидтаун-Восток, Трибека, Сохо, Вест-Виллидж и Верхний Ист-Сайд. Уилок называет эти районы «первоклассными кварталами Манхэттена».

Рынок кондоминиумов Манхэттена предпочитает покупателей из-за перенасыщения. По словам Хоугланда, рынок «три плюс» в Мидтауне переполнен, чем рынок с одной спальней. И наоборот, студии в таких районах, как Верхний Манхэттен, пользуются большим спросом, поэтому у продавцов там больше рычагов воздействия.

В общем, если вы ищете что-то определенное, вы выбираете известную организацию. Это означает, что нужно платить более высокие цены. Если вы хотите исследовать эти роскошные места, ищите менее известные места. Сначала вы, вероятно, получите более низкую арендную плату, но вы можете быть приятно удивлены тем, сколько вы заработаете, когда район станет популярным.

Как вы определяете такие новые области? Вот на что обращать внимание:

• Увеличиваются ли инвестиции в инфраструктуру, например, в расширенные возможности общественного транспорта, новую школу или обновленные парки?
• Будет много строительства или много конверсий? Разработчики тратят кучу денег на то, чтобы узнать, куда инвестировать, и вы можете извлечь выгоду из их результатов.
• Снижается ли средний DOM (количество дней на рынке)? Другими словами, большинство домов раскупают уже через несколько дней на рынке?

Кондо или кооперативы? Что работает лучше всего?

Хотя кооперативы (составляющие около 60% квартир, выставленных на продажу) обычно более доступны по цене, чем кондоминиумы, они не идеальны в данной ситуации.

«Кооперативы — не вариант для чистых инвесторов, поскольку они, как правило, не разрешают субаренду с первого дня и обычно имеют ограничения на максимальное количество времени, в течение которого объект может быть сдан в аренду, когда они это позволяют», — говорит Хоугланд.Обычно этот максимальный срок составляет два года.

Большинство кооперативов «обычно не поддаются инвестированию», — говорит она. «И даже если вы найдете тот, который был, они всегда могут изменить правила, поэтому я не рекомендую их инвесторам».

Однако, кроме того, обычно существует длительный процесс утверждения, который требует раскрытия финансовой информации, упоминаний персонажей и личного собеседования с правлением кооператива. Так что, даже если они позволили вам сдать квартиру сразу после покупки, вы, возможно, не захотите иметь дело со всем этим, особенно если вы даже не планируете там жить.

Из-за нестабильности рынка кооперативам, возможно, придется изменить некоторые правила, чтобы привлечь покупателей, но кондоминиумы всегда будут более дружелюбными по отношению к инвесторам, говорит Хоугланд.

В то время как некоторые советы по кондоминиуму заставляют покупателей преодолевать новые препятствия, совет директоров не может отказать вам, если они сами не купят квартиру (чего почти никогда не бывает). Что важно для инвесторов-покупателей, вы, как правило, можете сдавать его в аренду, не спрашивая разрешения и не проживая в нем какое-то время.

Обычно в листинге указывается, является ли квартира «удобной для инвесторов».«Если нет, спросите агента.

Какой размер квартиры лучше всего подходит для инвестиционной квартиры?

« Квартиры с одной или двумя спальнями, как правило, легче всего сдавать в аренду », — говорит Хоугланд, отмечая, что« потенциальные арендаторы, ищущие квартиры меньшего размера, зарабатывают увеличивают долю арендаторов ».

Квартиры большего размера «конечно, будут иметь более высокую арендную плату, — говорит Хоугланд, — но их периоды незанятости могут быть дольше, поскольку меньше арендаторов покупает более крупные квартиры».

Однако семьи с большей вероятностью захотят поселиться где-нибудь на время, «поэтому, как только арендатор будет обеспечен, они с большей вероятностью останутся там на несколько лет», — говорит она.

Некоторым покупателям нравится покупать несколько студий, а не одну большую квартиру, чтобы распределить свои риски вокруг

Следует ли вам избегать собственности, облагаемой налогом на особняки?

Не обязательно, говорит Хогланд. «Хотя налог на особняк на 1 миллион долларов составляет 10 000 долларов, что в абсолютном выражении является большой суммой, это всего лишь один процент от общей суммы покупки», — говорит она. «Таким образом, это следует учитывать в общих расчетах, но не обязательно придавать большее значение, чем другим финансовым соображениям.

Если, однако, доходность квартиры с налогом на особняк будет значительно выше из-за более низких ежемесячных платежей, тогда это может быть более разумное вложение, — говорит она. «Я всегда рекомендую тратить больше денег на устройство с низкими ежемесячными доходами, чем на противоположное, при прочих равных. Можно выплатить ипотечный кредит, но ежемесячные платежи, как правило, только растут ».

«Covid передал арендаторам большую часть кредитного плеча. Некоторые из них уменьшились, и уступок сейчас меньше, чем было шесть-12 месяцев назад », — говорит Хоугланд.

Тем не менее, вы обнаруживаете, что конкурируете с другими арендодателями, которые готовы заплатить брокерское вознаграждение и предложить месяц или два бесплатно. «Это также необходимо учитывать в общей финансовой формуле», — говорит она.

Можете ли вы жить на доход от аренды?

Наверное, нет, если вы покупаете одну квартиру, говорят наши эксперты. Для большинства инвесторов это скорее вторая возможность получения дохода.

Вам понадобится гораздо больший портфель квартир для сдачи в аренду или для покупки и продажи, если вы ищете то, что позволяет уволиться из повседневной жизни.

Покупка небольшого многоквартирного дома раньше была способом получения такого дохода, но, как указывает Хогланд, «с недавними изменениями в законах об арендной плате стоимость многоквартирных домов, в которых есть единицы со стабилизированной арендной платой, изменилась. в значительной степени потому, что домовладельцы не могут получить такую ​​выгоду от улучшений, которые они производят, или от отмены государственного регулирования с высокими доходами. Поэтому подходить к многосемейным покупкам нужно осторожно ».

Наконец, только вы можете быть уверены, что сможете справиться с головной болью, связанной с тем, что вы являетесь домовладельцем другого лица.Потому что вам нужно найти решение практически для каждой проблемы, которая может возникнуть — и не каждый может справиться с этой ответственностью.

«Вам необходимо найти и проверить арендаторов, собрать арендную плату и решить любые проблемы, возникающие у вашего арендатора с квартирой», — говорит Хоугланд. Так что попытайтесь определить, что вы будете делать — и к кому бы вы обратились — во множестве возможных ситуаций. Что, если в здании сломается котел и нет тепла? Что делать, если арендатор обнаружит черную плесень? Вам нужно будет принять быстрые меры, чтобы исправить все, что может произойти.

— Ранние версии этой статьи содержали репортажи и записи Лии Хохбаум Рознер и Дженнифер Уайт Карп

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Поднимитесь, потенциальные покупатели жилья.Весенний сезон недвижимости 2021 года обещает быть суровым.

Учитывая низкие процентные ставки, нехватку жилья и всех, кто стремится переехать во время пандемии, идеальный шторм подстегивает продажи домов до рекордного уровня за 14 лет. Тенденция сохраняется: в январе продажи новых домов достигли 6,7 млн, что на 23% больше, чем в предыдущем году.

Итак, вы можете остаться задаваться вопросом — с некоторым FOMO — можете ли вы купить дом прямо сейчас? И даже если бы вы могли, должны были вам, учитывая стремительно растущие цены и иррациональные войны ставок? Можем ли мы увидеть еще одну жилищную катастрофу, похожую на ту, что произошла в 2008 году, и остаться с чувством глупости с ключами от дома, который в одночасье теряет 30% своей стоимости?

Выдохните.

«Вопрос, который нужно задать себе, заключается не в том,« подходящее ли время для покупки? », А в том,« подходящее ли время для покупки для меня ? », — говорит Кэти Брэддок, управляющий директор компании по недвижимости William Рэйвис в Нью-Йорке. «Обратите внимание на , почему вы покупаете . Это должно быть потому, что вы действительно хотите чем-то владеть и создать дом и сообщество для себя или своей семьи ».

Этот совет особенно важен в 2021 году, потому что покупка дома в этом году потребует больше силы духа, чем обычно.Ставки по ипотечным кредитам, вероятно, останутся низкими, но пандемия экономики ужесточила стандарты кредитования и заблокировала покупателей с плохой кредитной историей из лучших сделок. Кроме того, многие покупатели жилья впервые, которым требуется помощь при первоначальном взносе, могут оказаться в невыгодном положении на быстро меняющемся рынке, где много предложений за наличные.

В целом, даже если у вас есть финансовые возможности для покупки, в этом сезоне было бы разумно отсидеться. Если вы готовы сделать решительный шаг и 2021 год станет для вас прекрасным временем , вот что вам нужно знать об этом беспрецедентном сезоне покупки жилья.

Чем отличается покупка дома в 2021 году

Цены растут

Прямо сейчас на рынке наблюдается некоторый шок, когда цены на жилье выросли на 10% по сравнению с прошлым годом.

Помните жилищный кризис 2008 года? Основные факторы, поддерживающие цены на жилье сегодня (например, низкие процентные ставки, дефицит предложения), не такие, какими они были тогда (например, субстандартная ипотека, чрезмерное заемное обеспечение). Но нельзя сказать, что нового падения цен не будет.

Мой совет? Меньше сосредотачивайтесь на цене покупки и больше на своих ежемесячных расходах, включая ипотеку, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование домовладельца.Хорошее практическое правило — тратить не более 30% своего бюджета на ипотеку и связанные с ней расходы на жилье. Как говорит Брэддок: «Вы должны быть уверены, что можете себе это позволить, и не быть бедным в конце каждого месяца».

Лучше не ценить дом как финансовое вложение — иначе вы можете разочаровать себя. Дом, хотя и является активом, вряд ли ликвиден, как акции. А продажа зависит от поиска покупателя, что может произойти не сразу или по той цене, которую вы надеетесь получить.Такова реальность. Вот почему разумно подготовиться к тому, что дом продержится пять лет или дольше.

Рынки жилья быстро меняются

Не стоит слишком зависеть от изменений, которые вы наблюдаете на конкретном рынке в ответ на Covid-19, — предупреждает Брэддок. Например, если город или поселок испытывает приток жителей, поскольку они ищут альтернативные места, чтобы укрыться во время пандемии, такой рост не обязательно будет устойчивым. По словам Брэддока, лучшим барометром силы города или городской недвижимости является рост его местного бизнеса и возможности трудоустройства, а также наличие признаков того, что сообщество будет продолжать привлекать жителей после коронавируса.

И наоборот, не стоит сбрасывать со счетов будущее города, потому что, скажем, его школьный округ, когда-то привлекавший покупателей, сейчас находится в упадке. В нашем пригороде Нью-Джерси школы еще не открылись из-за пандемии, что создает конфликт между родителями, школьным советом и профсоюзом учителей. Хотя это было тяжело, мы не одиноки. Многие близлежащие районы сталкиваются с аналогичными проблемами, и, как только пандемия утихнет, создается ощущение, что уроки, извлеченные из этого момента, помогут городу стать более устойчивым.Как бы то ни было, новые покупатели, не колеблясь, получают более 20 предложений.

Письмо о предварительном одобрении имеет решающее значение.

Дома в этом году быстро продвигаются, и продавцы, вероятно, получат сразу несколько хороших предложений. Без предварительного одобрения при покупке дома вас, скорее всего, выбьет кто-то более подготовленный.

Письмо о предварительном одобрении — это условная выписка из банка, в которой указывается, сколько он готов предоставить вам ссуду.Он учитывает ваше финансовое положение, такое как доход, долг, сбережения и кредитный рейтинг. Имея его в руках, продавцы более уверены в вашей способности завершить продажу и принять ваше предложение. Банки обычно выполняют предварительное одобрение в течение 90 дней, за исключением каких-либо серьезных финансовых сдвигов в вашей жизни.

Андеррайтинг — интенсивный

Это не прогулка по парку, особенно в наши дни, когда андеррайтеры уделяют больше внимания.

Как только ваше предложение будет принято, пора связаться с банком и поработать над обеспечением ипотечного кредита.Для этого вам нужно будет открыть кучу финансовых документов, включая предыдущие налоговые декларации, банковские выписки, квитанции о заработной плате и, возможно, письмо от вашего работодателя с указанием вашего статуса работы. Если вы работаете не по найму или ведете бизнес, вам понадобится письмо от вашего бухгалтера на фирменном бланке компании, в котором говорится, что у вашего бизнеса «хорошая репутация».

Процесс обычно включает в себя много разговоров с ипотечным кредитором, и затем вы можете ничего не слышать в течение недели, что только усиливает беспокойство (но отсутствие новостей обычно не является хорошими новостями).Весь процесс может занять до месяца или двух, прежде чем будет получено разрешение на закрытие от банка.

В наши дни есть несколько причин, по которым ваше одобрение ипотеки с большей вероятностью может быть сорвано. Во-первых, банки нередко проверяют вашу занятость более одного раза в процессе утверждения ипотеки, тогда как раньше они могли сделать это только один раз. Наш кредитор позвонил моему бухгалтеру за день до нашей даты закрытия, чтобы проверить — в третий раз — что мой бизнес находится в хорошем состоянии.При высоком уровне безработицы следует ожидать потери рабочих мест, и банки не рискуют. Если вы получите отпуск или потеряете работу во время процесса утверждения ипотеки, даже если у вас есть сбережения, это может серьезно поставить под угрозу вашу ссуду.

Оценка очень высока.

Далее: Если оценка, проводимая после того, как ваше предложение принято, окажется ниже, чем ваша ставка, вы можете попасть в тяжелое положение. Низкая оценка может произойти в условиях войны торгов, когда покупатели делают предложения, основанные в основном на эмоциях и адреналине, а не на сопоставимых ценах на жилье.Но если оценка окажется ниже, чем ваше предложение, вы рискуете отказаться от своего предложения или внести больший первоначальный взнос, чтобы покрыть пробел.

Например, предположим, вы сделали принятое предложение о покупке дома за 300 000 долларов. Это предполагает, что вы внесете 20% — 60 000 долларов — и что банк согласился профинансировать 80% стоимости дома до предварительно утвержденной суммы в 240 000 долларов.

Но тогда оценка составляет 250 000 долларов, что на 50 000 долларов ниже первоначального предложения. Это означает, что кредитор покроет только 200 000 долларов от цены, поскольку теперь это 80% оценочной стоимости дома (при условии, что вы предлагаете 20% первоначального взноса).Поскольку ваша ипотека теперь на 40 000 долларов меньше, чем вы ожидали, вам нужно будет покрыть разницу, иначе вы рискуете потерять сделку, если не сможете пересмотреть условия. А на сегодняшнем рынке, где дома регулярно получают несколько предложений, у продавцов меньше стимулов вести переговоры с покупателями.

Теперь возникает вопрос: могу ли я положить 100 000 долларов (что является первоначальным взносом в размере 60 000 долларов плюс 40 000 долларов, которые кредитор больше не покрывает) на покупку дома? А также: хочу ли я купить дом по цене, превышающей его оценочную рыночную стоимость?

Имейте в виду: оценщики смотрят на похожие дома, которые уже проданы, а не на активные списки, поэтому, даже если сегодня дом не может быть оценен равномерно, он может получить больше в следующем году, когда аналогичные дома зафиксируют продажи.

Первоначальный взнос в размере 20% важнее, чем когда-либо

Приготовьтесь получить 20% первоначальный взнос. Хотя в некоторых случаях впервые покупатели могут купить дом всего на несколько процентных пунктов, это очень рискованно. При таком маленьком капитале существует большая вероятность того, что в условиях падающего рынка ваша ипотека окажется «под водой», и вы будете должны больше, чем стоит дом. Именно это случилось со многими владельцами недвижимости во время жилищного кризиса 2008 года. Не имея возможности продать и погасить свою ипотеку, многие домовладельцы были вынуждены лишиться права выкупа своей собственности.

Более того, покупатели, впервые покупающие жилье без 20% первоначального взноса, могут оказаться в дополнительном невыгодном положении в этом году. Например, те, кто использует программы помощи при первоначальном платеже, сталкивались с мнением продавцов, что эти программы замедлят транзакцию.

Как бы то ни было, я всегда немного подозрительно относился к программам для начинающих покупателей из-за их низких требований к первоначальному взносу. Ни для кого не секрет, что это «горячий» рынок, и цены могут быть со временем «скорректированы».Если цены упадут на 5% или 10%, а у вас будет только 3,5% капитала в вашем доме, это может подвергнуть вас более высокому риску дефолта. Вам также может потребоваться приобрести частную ипотечную страховку или PMI, которая в основном защищает кредитора на случай, если вам придется отказаться от своей ссуды.

Обязательно наличие сильной кредитной истории

Если вы хотите получить минимально возможную процентную ставку (которая сейчас колеблется около 3%), нет сомнений, что вам понадобится первоклассная кредитная история, а также оценка FICO в от среднего до высокого — 700 из 850.

Хотя это правда, что некоторые программы для начинающих покупателей жилья, такие как ссуды FHA, VA и USDA, требуют более низких требований к кредитам, они также могут сделать предложение вашего дома менее привлекательным для продавцов, предлагающих более привлекательные финансовые предложения или предложения наличными.

В конечном итоге может быть лучше потратить время на создание кредитной истории, накопление и, в конечном итоге, на получение стандартного жилищного кредита. Обычно вы можете проверить свой кредитный рейтинг после входа на сайт своего банка. Вы также можете просмотреть свою кредитную историю в Annualcreditreport.com.

Не делайте этого без резервного фонда

В такой нестабильной экономике, как эта, деньги — это король. Вы хотите иметь запас жидкости на случай непредвиденных расходов или потери дохода. Есть ли у вас на сберегательном счете хотя бы несколько месяцев — предпочтительно шесть месяцев — необходимых вам расходов на жизнь? Если бы вы потеряли работу на следующий день после закрытия дома и должны были бы платить по ипотеке в течение шести месяцев, могли бы вы? Обеспечение сбережений — жизненно важный шаг для любого покупателя жилья в 2021 году.

Bottom Line

Заманчиво присоединиться к ажиотажу с недвижимостью и купить дом, но пусть это будет решение, основанное на личных потребностях и желаниях, а не на рыночных условиях. Если вы готовы к покупке, небольшая финансовая подготовка может иметь большое значение для обеспечения плавного процесса до финиша.

Необходимые продукты для новой квартиры на главной линии

Переезд в новый город и новую квартиру — захватывающее время, и, несмотря на все это волнение, вы забыли купить продукты! Пора начать запасаться необходимыми предметами домашнего обихода, продуктами питания и любимыми продуктами, чтобы сделать ваш дом домом и отпраздновать вашу новую жизнь.Переезд в свою квартиру на главной линии может быть утомительным, поэтому отдохните день и займитесь тем, чтобы сделать свой дом пригодным для жизни.

Лучший способ сделать это — составить список, чтобы ничего не забыть в супермаркете. Список покупок также будет отличным, если у вас есть вещи, которые нужно купить в разных магазинах. Без списка вы можете в конечном итоге купить что-то, что вам не нужно, и такое импульсивное шоппинг станет тяжелее для вашего кошелька, чем вы ожидали. Разделите свой список на категории, чтобы вы могли легко выбирать товары в проходах супермаркетов.Это сократит время, которое вы тратите на покупки, и вы сможете быстро вернуться домой и все подготовить. Radcliff House находится недалеко от нескольких магазинов всех видов. Вы можете легко прогуляться и купить все, что захотите, без хлопот по поиску по всему городу, чтобы найти свою любимую еду.

В эти списки ниже включены предметы первой необходимости, которые могут понадобиться в первые дни после переезда в новую квартиру.Некоторые из них могут вам не понадобиться, но они могут напоминать вам о других альтернативах, которые являются частью вашей повседневной жизни, чтобы помочь вам составить собственный индивидуальный список.

• Чай
• Кофе
• Молоко
• Паста и соус для пасты
• Зерновые
• Зерна
• Хлеб
• Белки — тофу, курица, яйца, темпе, говядина
• Рис
• Растительное масло
• Сахар
• Сыр

• Суп
• Фасоль
• Бульон
• Томатное пюре или помидоры
• Оливки
• Кукуруза
• Тунец
• Чечевица

• Мука
• Разрыхлитель
• Пищевая сода
• Шоколад и шоколадная стружка
• Дрожжи
• Укорачивание
• Белый и коричневый сахар
• Масло растительное
• Гайки
• Экстракт ванили
• Алюминиевая фольга

• Репчатый лук
• Картофель
• Помидоры
• Чеснок
• Морковь
• Ягоды
• Салат-латук
• Виноград
• Бананы
• Перец

• Соль
• Перец
• Кетчуп
• Майонез
• Горчичный
• Соевый соус
• Соус барбекю
• Кленовый сироп
• Уксус
• Порошок чили
• Корица
• Тмин
• Заправка для салата
• Чесночный порошок
• Острый соус
• Желе
• Арахисовое масло
• Оливковое масло
• Бальзамический уксус

• Мороженое
• Овощи замороженные
• Замороженные фрукты
• Лед

• Туалетные принадлежности — гель для душа, шампунь, кондиционер, зубная нить, зубная щетка, зубная паста, мыло для рук, средства женской гигиены и увлажняющие кремы для лица и тела
• Товары первой помощи — пластырь, ватные палочки или шарики и антисептический лосьон
• Салфетки бумажные
• Туалетная бумага
• Мешки для мусора
• Пакеты и контейнеры с возможностью повторного запечатывания
• Мыло для посуды
• Моющее средство для посудомоечной машины
• Стиральный порошок и простыни для сушки
• Очистители стекла и универсальные чистящие средства
• Губки
• Лампочки

Если у вас огромный список товаров для покупки, разделите покупки на разные поездки.Если у вас мало времени после переезда и вам нужно быстро приступить к работе, лучше всего на время купить самое необходимое, а остальную часть списка приобрести позже, возможно, в выходные. Рядом с главной линией есть несколько супермаркетов и небольших магазинов, поэтому вам не нужно сильно беспокоиться о том, чтобы потратить уйму времени на покупки продуктов.

4 Заблуждения о деньгах о кондоминиумах

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум или кондоминиум — это продаваемая недвижимость, похожая на квартиру.Покупатели жилья могут предпочесть кондоминиум односемейному дому по нескольким причинам. Кондоминиум может обеспечить менее дорогой способ выхода на рынок жилья. Или квартира может быть вариантом уменьшения размеров, не требующим особого ухода, для пожилых людей. Однако неправильные представления о собственности кондоминиумов часто не позволяют потенциальным покупателям рассматривать их как вариант. Здесь мы развеиваем некоторые из наиболее распространенных заблуждений о жизни в кондоминиумах.

Ключевые выводы:

• Кондо похож на квартиру, за исключением того, что это продаваемая недвижимость.
• Владельцы кондоминиумов платят сбор, который покрывает некоторые расходы на обслуживание и другие расходы, связанные с недвижимостью, такие как плата за отопление, воду, канализацию и вывоз мусора.
• Покупатели кондоминиумов должны учитывать комиссионные сборы перед покупкой кондоминиума и любые специальные оценки, которые могут возникнуть, что потребует дополнительного финансирования.
• Сборы обычно выплачиваются ежемесячно и решаются советом директоров, состоящим из владельцев квартир.

1. Кондо — это как домовладение
Это непросто.Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, вы становитесь домовладельцем и получаете доступ к большинству прав, которые предоставляются вместе с покупкой отдельно стоящей собственности. Если вам интересно, какими правами не обладают владельцы кондоминиумов, они связаны с тем, что кондоминиум предполагает долевое владение. Итак, хотя у вас есть право вносить изменения в свой отряд (хорошие или плохие), у вас не будет такой свободы действий, как в доме.

У вас может не быть возможности самостоятельно вносить изменения в водопроводную или электрическую систему, поскольку большинство правил кондоминиума требуют привлечения квалифицированного специалиста.(В конце концов, если ваш новый унитаз протечет или начнется пожар при электромонтажных работах, это станет проблемой для всех). У вас также может не быть контроля над теми частями вашей квартиры, которые называются «общей собственностью», которые могут включать окна, внутренние дворики и балконы. Эта коммунальная собственность также означает, что вам придется платить сборы за кондоминиум, которые используются для обслуживания собственности.

2. Сборы за кондоминиумы низки
Многие покупатели жилья рассматривают сборы за кондоминиумы как дополнительные расходы по сравнению с владением домом.Однако, прежде чем предположить, что эти сборы представляют собой утечку, важно посмотреть, что они покрывают. Типичные сборы за кондоминиумы обычно всегда включают взносы на содержание и обслуживание здания, но они также могут включать плату за отопление, воду, канализацию, вывоз мусора и даже в некоторых случаях за электричество и кабельное телевидение. Подумайте, сколько бы стоили эти позиции, если бы вы жили в доме. Также учтите, что в кондоминиуме вам не нужно самостоятельно косить лужайку или сгребать снег, что в конечном итоге означает, что вам придется внести свой вклад, чтобы нанять кого-то.

Слишком высокие сборы за кондоминиум могут быть признаком плохого управления капиталом со стороны совета по кондоминиуму, но вам придется ознакомиться с документами кондо, прежде чем вы сможете сказать наверняка. Также помните, что плата за кондоминиум определяется советом директоров кондоминиума, в который входят такие же владельцы, как и вы. Другими словами, никто не получает прибыли от этих сборов — они решаются владельцами, которые должны платить их так же, как и вы.

3. Специальные оценки плохи
Даже хорошо управляемый кондоминиум может стать жертвой так называемой «специальной оценки».«Это дополнительная (часто большая) плата, которую владельцы кондоминиумов должны платить, когда обычных сборов кондоминиумов (и резервного фонда, в который они вносят) недостаточно для оплаты капитального ремонта. Многие владельцы кондоминиумов полагают, что их гонорары позаботятся обо всем. , но как владелец кондоминиума вы несете полную ответственность за его содержание, что бы ни случилось. Это мало чем отличается от проживания в собственном доме на одну семью. Даже если вы регулярно откладываете деньги на ремонт, это большие непредвиденные расходы (например, в качестве ремонта фундамента или крыши) еще может оставить вас без средств к существованию.Фактически, специальные оценки часто намного лучше для владельцев кондоминиумов, чем альтернатива повышения платы за кондоминиумы в долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что единовременная плата покроет любой ремонт, который необходимо сделать, без ущерба (часто гораздо большего) в общей стоимости каждой единицы собственности.

4. Сборы не должны расти
К сожалению, сборы за кондоминиумы, как и большинство расходов, имеют тенденцию к регулярному росту. Это основано на инфляции и стоимости эксплуатации здания.Плата за кондоминиум рассчитывается на основе прогнозируемых затрат на предстоящий год и должна включать дополнительные суммы, которые необходимо вложить в более крупный ремонт. Помните, что никто не зарабатывает на этих сборах, и если они не соответствуют требованиям строительства (будь они слишком высокими или слишком низкими), владельцы будут съедать эти затраты, когда они попытаются продать свои единицы. Другими словами, большинству владельцев кондоминиумов будет трудно избежать необходимых затрат, будь то из-за того, что совет директоров пытается избежать ремонта, чтобы снизить затраты, или владельцы пытаются продать, чтобы не платить свою долю.Опытные покупатели захотят получить скидку на здание в плохом состоянии или здание с высокими сборами в кондоминиумах. Как это часто бывает с недвижимостью, эта скидка, вероятно, будет стоить больше, чем просто оплата проблемы с самого начала.

The Bottom Line
Многие заблуждения, которые мешают покупателям жилья рассматривать кондоминиум — или оставляют их разочарованными и сердитыми, когда они все же владеют кондоминиумом, — часто возникают из-за недопонимания того, как работает кондоминиум и за что в конечном итоге несут ответственность владельцы.Многие кондоминиумы плохо управляются, что может привести к финансовым проблемам. Однако ни одно правление кондоминиума на самом деле не стремится извлечь «фунт мяса» из владельцев, поскольку это наказание будет применяться и к самим членам правления. В доме на одну семью владельцы будут иметь больший контроль, что может сделать расходы более легкими и, возможно, менее заметными. Возможно, поэтому покупатели жилья ошибочно полагают, что такая форма собственности намного дешевле.

Правило пяти лет для покупки дома

Первое, что меня спросили, было ровно , как долго я собираюсь пробыть в доме . Хотя я не знал точное количество времени, они хотели убедиться, что я буду владельцем дома как минимум пять лет.

Почему? Какое правило пяти лет при покупке дома?

Цикл обновления

Это определенно зависит от географического региона — если не от конкретного района — но многие люди рядом со мной купят таунхаус или кондоминиум в качестве своего первого дома. Примерно через три года они начнут искать место побольше, чтобы обновить его до , либо большой таунхаус, либо дом на одну семью. Этот цикл обновления будет повторяться несколько раз, пока люди добираются до дома, который им нравится и который достаточно велик для их семьи.

Кажется, что если вы будете зарабатывать немного больше денег каждый год, вы сможете позволить себе более крупный дом через три года. И все знают, что предполагает, что покупка более рентабельна, чем аренда — пока вы выплачиваете основную сумму по ипотеке, вы будете впереди.

Но с циклом обновления около трех лет есть большая вероятность, что вы потеряете деньги.

Правило пяти лет

Когда вы покупаете дом, общее правило состоит в том, что вы хотите быть уверены, что будете в одном и том же месте в течение как минимум пяти лет . В противном случае вы, вероятно, получите финансовый удар.

Первое попадание — это ваши издержек закрытия . Каждый раз, когда вы совершаете закрытие — покупку и продажу — деньги падают на стол.В зависимости от того, где находится ваш дом, покупатели и продавцы платят разные суммы, но каждый платит что-то. Это может легко составить тысячи долларов, и ограничение того, как часто вы должны платить такие деньги, всегда является хорошей идеей.

И вы получаете второй удар, когда смотрите на выписку по ипотеке, чтобы точно увидеть, куда идут ваши ежемесячные платежи. Структура ипотеки предполагает, что вы платите гораздо больше процентов в первые несколько лет владения домом. Обычно только через пять лет после выплаты ипотеки вы добьетесь достаточного прогресса по основной сумме, чтобы сделать его более выгодным, чем ежемесячная выплата арендной платы .

Примечание Дэвида. Когда вы берете ипотечный кредит, вы платите процентную ставку с того, что вы должны. Таким образом, в первый год, когда сумма основного долга самая высокая, проценты, которые вам нужно платить, также самые высокие. Однако, поскольку ежемесячный платеж остается неизменным на протяжении всего срока кредита (по крайней мере, с ипотекой с фиксированной ставкой), большая часть платежа будет использоваться для покрытия процентных платежей, а это означает, что в счет основной суммы идет меньшая сумма. По мере того, как ваша основная сумма уменьшается, ваши процентные платежи будут уменьшаться, и большая часть вашего чека будет идти в счет основной суммы.

Если вы можете подождать, по крайней мере, пять лет, чтобы переехать, вы в лучшем положении, чтобы быть впереди всех.

Нарушение правила пяти лет

Пять лет — это обычное дело. Если вы добавите еще пару факторов, вы можете сделать покупку дома, в которой не планируете оставаться в долгосрочной перспективе, лучшим выбором.

Самый важный фактор — это то, сколько вы собираетесь платить по ипотеке. Многие люди покупают столько дома, сколько могут себе позволить, в зависимости от того, что им предлагают кредиторы.Обычно это верхний предел того, чем вы можете управлять в финансовом отношении. Если, однако, вы покупаете по наименьшей цене из того, что вы можете себе позволить, и вносите дополнительные платежи в размере , вы можете выплатить большую часть основной суммы. Вам нужно проверить цифры для конкретного дома, на который вы положили глаз, но часто вы можете выйти вперед.

Вы также можете подумать о покупке дома, в котором вы не останетесь в течение пяти лет, но который вы также не сможете сдать и продать. Не исключено, что купит дом, начнет платить за него и отремонтирует, чтобы потом можно было сдать в аренду.Вам действительно нужно быть осторожным при выборе дома, который вы можете себе позволить в дополнение к ипотеке для вашего следующего дома, даже если вы не можете найти арендатора. Есть много других механизмов, которые могут сработать аналогичным образом, но вам нужно изучить недвижимость, прежде чем сделать такой выбор.

[Щелкните здесь, чтобы обсудить, стоит ли вам покупать инвестиционную недвижимость.]

Итог: если вы знаете, что собираетесь купить дом на основе того, что, по словам банка, вы можете себе позволить, а вы не хотите Чтобы подумать о сдаче его в аренду, не покупайте дом, пока не будете готовы провести в нем как минимум пять лет.

Примечание Дэвида. Вот быстрая и грубая формула, которую вы можете использовать, чтобы понять, что лучше: покупка или аренда, которая работает при любом сроке владения. Постарайтесь рассчитать: комиссионные вознаграждения продавца и агента покупателя при продаже + цена покупки + расходы на обслуживание на время проживания + уплаченные проценты по ипотеке + инвестиционная прибыль от вашего первоначального взноса + уплаченные налоги (например, налог на недвижимость) + затраты на закрытие — цена продажи . Это число может оказаться отрицательным или положительным, но , если оно ниже, чем арендная плата, которую вы заплатили бы в течение того же периода времени, тогда вам будет лучше купить .Если число выше, а это означает, что продажная цена не была достаточно высокой, чтобы покрыть все эти расходы, то аренда будет более экономичным вариантом.

А если вам нужно продать, вот 5 советов, как продать свой дом быстрее

Одна из реалий, с которой мне пришлось столкнуться, когда я недавно переехала через страну, заключалась в том, что мне нужно было быстро продать свой дом. Я закончил листинг с относительно новым агентом по недвижимости, который мог мне немедленно помочь найти кого-нибудь для покупки дома. Наша семья также была готова понести убытки по дому и заплатить из своего кармана, чтобы в случае необходимости заключить сделку.В конце концов, мы продали дом менее чем за неделю, и он никогда не был официально зарегистрирован.

Если вы хотите продать свой дом быстро, вы можете сделать еще несколько вещей, чтобы повысить свои шансы на более быструю продажу. Вот что предлагает Бенни Д. Уоллер, профессор финансов и недвижимости в Университете Лонгвуда, когда дело доходит до быстрой продажи вашего дома:

Начните с оценки

Уоллер предлагает начать с оценки вашей собственности. Так вы сможете лучше понять, сколько на самом деле стоит ваш дом.Слишком часто мы придаем дому более высокую ценность из-за сантиментов. Предварительная оценка может помочь вам увидеть, что ваш дом, вероятно, будет продаваться на рынке.

Цена ниже рыночной

Следующий шаг — установить цену на дом ниже рыночной. Если вы хотите быстро продать свой дом, вам нужно предложить выгодную сделку. Возможно, это не то, чем вы хотите заниматься, но если вы продадите меньше, чем должны, вы сможете убрать дом с рынка намного быстрее.

У вас также больше шансов привлечь несколько предложений, что не только увеличит цену продажи за счет войны торгов, но и побудит покупателей с готовностью сделать то, что он или она может закрыть, не доставляя вам особых хлопот.

Уберите беспорядок в своей собственности

Убедитесь, что вы представляете свой дом в лучшем свете. «Сажайте домашних животных в питомники. Арендуйте место для хранения вещей, если там слишком много беспорядка », — говорит Уоллер. Так вы сможете показать свой дом, когда он будет наиболее привлекательным. Сдержанная привлекательность имеет большое значение для того, чтобы помочь вам продать свой дом немного быстрее. Если вы исправите косметические проблемы, чтобы сделать свой дом более привлекательным, вам повезет быстрее продать его.

Привлекайте брокеров, мотивируя его или ее

Уоллер предлагает вам привлечь брокеров, желающих разместить вашу собственность, предлагая более высокие комиссионные.«Например, предлагайте комиссию в размере 8%», — говорит он. «Отдать 3% листинговому брокеру и 5% продавцу. Это привлечет трафик от вашего листингового агента, а также от сотрудничающих с ним агентов ». Деньги говорят, и ничто не мотивирует агента привлекать покупателей больше, чем более высокие комиссионные.

Нанять опытного специалиста

Он также предлагает нанять и опытного специалиста. Однако он говорит, что вам следует избегать брокеров, которые продают свою собственность или имеют много объявлений, похожих на ваши.«У меня есть исследовательская работа, которая показывает, что агенты, продающие свою собственность, заменяют усилия». Убедитесь, что ваше объявление будет иметь приоритет, если вы хотите, чтобы ваш дом продавался быстро. Меньше всего вам нужно, чтобы агент предлагал заинтересованным покупателям взглянуть на другие его или ее объявления.

Дело в том, что быстрая продажа дома может оказаться дорогостоящим занятием. Возможно, вам придется сделать немного больше и доплатить за удобство быстрой продажи. Если вы можете повернуть его или знаете, что вам нужно двигаться, это может окупиться.

Tagged as: Housing, Investing, Real Estate

Примечание редактора: Я начал отслеживать свои активы через Personal Capital. Я пока пользуюсь только бесплатным сервисом, и мне больше не нужно входить во все разные учетные записи, чтобы просто узнать цифры.