Что такое компания по покупке жилья?

Как следует из названия, эти компании покупают дома напрямую у домовладельцев.Основное преимущество для продавцов заключается в том, что компании, покупающие жилье, путем оплаты дома из своих денежных резервов могут предложить гораздо более быстрый и простой процесс, чем традиционная продажа с ипотечным покрытием. По состоянию на середину 2021 года продажа дома покупателю, использующему ссуду, занимает в среднем 51 день, но предложение наличных исключает процесс ипотеки, сокращая сроки закрытия с месяцев до недель или даже дней.

Работа с компанией по покупке дома может понравиться любому, кто переживает развод, переезжает на работу или нуждается в дополнительных деньгах.Другим может быть неудобно показывать шоу, и они предпочтут запросить денежное предложение по соображениям конфиденциальности. Некоторые компании по покупке домов также менее разборчивы в отношении домов, которые они покупают, чем традиционные покупатели, предлагая полезное решение для домовладельцев, у которых нет средств на ремонт и обновление своей собственности для общего рынка.

Какие бывают типы компаний по покупке дома?

Не все компании по покупке дома одинаковы. Эти организации могут различаться по размеру, обслуживаемым областям и бизнес-целям.У некоторых есть средства и опыт, чтобы перевернуть дома с серьезными недостатками. Другие предпочитают покупать дома в лучшем состоянии и делать только легкий ремонт. Ниже мы приводим обзор основных категорий компаний по покупке жилья, с которыми вы, вероятно, столкнетесь на рынке сегодня.

1. Домашние ласты

House flippers — это инвесторы в недвижимость, которые превращают недвижимость из зверей в красоту. Эти компании покупают недвижимость со скидкой с целью ее модернизации для увеличения стоимости, а затем быстро перепродают эту недвижимость с целью получения прибыли.Домики-ласты ищут, где конкретные улучшения — такие как косметические обновления, механический ремонт, добавление или изменение планировки — немедленно повысят доход.

Flippers стремятся к 10% рентабельности инвестиций как минимум

В то время как некоторые «ласты» домов могут сдавать только несколько объектов в год, другие — в разы. За последние пять лет Дуг Ван Суст, владеющий бизнесом по покупке жилья в Южной Калифорнии, покупал в среднем от 40 до 50 домов в год. Хотя сумма, которую он получает от перепродажи дома, варьируется в зависимости от рынка и состояния дома, он говорит, что обычно стремится получить не менее 10% прибыли от своих инвестиций.

Горячий рынок, вызывающий задержки

«Мы стараемся восстановить дома и продать их как можно быстрее», — делится Ван Суст. «Обычно это очень важно, но это зависит от рынка. Сейчас рынок очень горячий, а это значит, что все подрядчики и субподрядчики заняты, поэтому на ремонт обычного дома уходит в два раза больше времени. Я не против, потому что цены все еще растут ».

Домашние ласты везде

Во всех крупных городах и большинстве мегаполисов среднего размера есть несколько предприятий, занимающихся переворотом, и вы также найдете несколько компаний с меньшим объемом продаж в небольших городах.Одна из самых известных американских компаний по продаже домов — HomeVestors (также известная как «Мы ​​покупаем уродливые дома®»), у которой есть франшизы по всей стране.

2. Компании с правом выкупа

Компании, занимающиеся выкупом и удержанием, покупают дома с намерением сдавать их в аренду арендаторам с целью получения прибыли. «Как и в случае с ластами, они будут стремиться приобрести недвижимость, которая предлагает достаточный потенциальный капитал или денежный поток, чтобы они могли получить приемлемую отдачу от инвестиций для своих владельцев или заинтересованных сторон», — объясняет Оуэн Дашнер, владелец Red Ladder Property Solutions в Омахе. Небраска.

Некоторые инвесторы по принципу «купи-и-держи» — это небольшие семейные компании, которые самостоятельно управляют недвижимостью и ремонтируют ее, чтобы сэкономить деньги, в то время как две крупные американские компании, Invitation Homes и American Homes 4 Rent, могут иметь собственные команды. для обработки различных аспектов бизнеса и может иметь значительные накладные расходы.

Большинство из этих типов инвесторов используют модель «BRRRR», что означает «покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование, повторение». Поскольку они, как правило, сосредотачиваются на многоквартирных домах и других типах арендуемой собственности, инвесторов с правом «купи и держи» можно найти практически в любом городе.

3. iBuyers

iBuyer, также известный как мгновенный покупатель, — это бизнес, который использует данные и технологии рынка недвижимости для немедленного предложения домов, незаметно для глаз, после того, как владелец свяжется с ним. Некоторые из самых известных сегодня покупателей iBuyers включают Opendoor, Redfin и Zillow.

Вот что вам нужно знать, если вы думаете о продаже iBuyer:

Ожидайте плату за обслуживание

Большинство iBuyers — это платные компании, которые сосредотачиваются на покупке домов, для которых не нужно много работать.Хорошие новости: стоимость услуг iBuyers снизилась. Данные из отчета zavvie о предпочтениях продавцов показывают, что в период с 2019 по первый квартал 2021 года они снизили комиссии с 7,6% до 5,1%. Для многих индивидуальных продаж комиссионные составляли всего 1-3%.

Получите конкурентное предложение

На сегодняшнем рынке горячих продаж предложения iBuyer, как правило, близки к реальной рыночной стоимости дома или соответствуют ей. В то время как среднее количество их предложений немного снизилось в первые дни пандемии, отчет Завви показывает, что сейчас они выше, чем когда-либо, иногда даже превышая традиционные сделки с участием риэлторов.

«Мы видим очень конкурентоспособные предложения от iBuyers, которые близки, а иногда и превосходят те, которые приносит традиционная продажа на открытом рынке», — говорит Рик Руис, лучший агент в Лас-Вегасе, который работал с более крупными iBuyers и другими инвесторами. «Их динамика на нашем рынке набирает обороты, потому что раньше им больше всего возражали более низкие доходы продавца для удобства».

Найдите их в крупных городах

В настоящее время iBuyers работают в основном в крупных мегаполисах, поэтому они не подходят для небольших городов или сельских населенных пунктов.Согласно недавней статье NPR, iBuyers неравнодушны к крупным подразделениям с домами-резаками, чей похожий внешний вид и удобства облегчают их ценообразование и перепродажу.

Ремонт не за горами

Как только предложение будет принято, iBuyer отправит представителя для проверки состояния дома. Если для приведения дома в рыночное состояние необходим ремонт, многие покупатели iBuyers при закрытии запросят кредит для покрытия этих расходов.

4.Трейд-ин компании

Вы также увидите различные варианты так называемой бизнес-модели «обмен дома». Некоторые компании, занимающиеся обменом, предложат купить ваш нынешний дом, высвободив ваши средства для покупки нового дома и устраняя необходимость в непредвиденных обстоятельствах при продаже дома. Иногда эти компании позволяют домовладельцу сдавать новый дом в аренду до тех пор, пока старый не будет продан. Вот несколько примеров современных компаний, занимающихся торговлей домом: Knock, Ribbon и HomeLight.

HomeLight будет работать с вашим агентом по недвижимости, чтобы сделать предложение на ваш текущий дом — и гарантировать его.Мы покупаем ваш дом по этой гарантированной цене, чтобы вы получали наличные, чтобы закрыть дом своей мечты и контролировать свой переезд. Затем мы работаем с вашим агентом, чтобы составить список ваших прошлых домов. Если ваш дом продается по цене, превышающей цену, заплаченную за него HomeLight, мы даем вам дополнительные денежные средства за вычетом затрат на продажу и платы за программу.

(FYI, HomeLight Trade-In в настоящее время доступен в Калифорнии, Колорадо, Флориде и Техасе. Мы начнем запуск в других штатах в 2021 году. Введите свою информацию здесь, чтобы получать уведомления, когда HomeLight Trade-In запускается в вашем регионе).

5. Местные инвесторы

Некоторые компании по покупке жилья сосредотачиваются на покупке домов в определенных штатах или городах. Узнайте больше о различных типах местных инвесторов ниже:

HomeVestors (также известные как We Buy Ugly Houses®)

Тип компании по покупке дома: Франшиза House flipping

Имея более 1150 независимых франчайзи в 47 штатах, HomeVestors отправляет местного представителя для проверки дома перед тем, как сделать предложение. Компания покупает дома в любом состоянии, что делает их привлекательным решением для продавцов ветхих домов, на ремонт которых у них нет средств.

Приглашение Дома

Тип компании по покупке дома: Крупный инвестор в аренду на одну семью

Invitation Homes — это публичная компания стоимостью 21 миллиард долларов, работающая в 16 городах, с большой концентрацией в Атланте. Он предлагает конкурентоспособные денежные предложения на дома в желаемых районах, чтобы превратить их в выгодную аренду.

HomeGo

Тип компании, покупающей дом: House flipper специализируется на ремонте домов

HomeGo обслуживает средние и крупные города в десятке штатов, в основном на юге и западе.Компания полагается на личные посещения, чтобы оценить состояние дома и его стоимость, а затем делает предложение на месте.

Express Homebuyers

Тип компании по покупке дома: Предлагает быстрые выплаты за ненужные дома

Работая в 25 штатах, Express Homebuyers покупает самые разные дома, в том числе дома, вышедшие из строя, и дома, нуждающиеся в серьезном ремонте.

Как связаться с авторитетной компанией по покупке дома

С таким большим количеством разных покупателей и инвесторов, требующих приобретения недвижимости, может быть сложно определить лучший вариант для вашего дома.«Когда что-то звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, или процесс покупки компании кажется запутанным или включает в себя слишком много« а что, если », это может быть тревожным сигналом», — говорит Ван Суст.

Запросить предложение онлайн

В качестве отправной точки мы рекомендуем обратить внимание на HomeLight, которая предоставляет предложения за наличные через нашу платформу Simple Sale. Наша компания имеет более 500 отзывов BBB со средним 5-звездочным рейтингом и предлагает простой и удобный способ продажи жилья в Интернете.

По сути, посредством простой продажи HomeLight предлагает вам полностью оплатить покупку дома.Вы можете пропустить ремонт, подготовительные работы и дни открытых дверей и сразу перейти к получению предложения.

Вот краткое описание того, как работают продажи через простую продажу:

1. Введите адрес своего дома и ответьте на несколько быстрых вопросов о нем.
   Скажите нам: Вашему сельскому дому в стиле ранчо или многоэтажной квартире в городе нужно немного поработать, много работы или вообще ничего? Как скоро вы собираетесь продать? Это может быть как можно скорее или через 12+ месяцев. Наша простая анкета позволяет легко настроить платформу.
2. Мы предложим вам оплату наличными всего за 48 часов.
   Пропустите показы, которые заставят вас бродить по окрестностям или часами ждать в кафе, пока покупатели осматривают ваш дом. Вы не обязаны принимать любое полученное предложение. Если хотите, HomeLight может также познакомить вас с ведущим агентом по недвижимости в вашем районе, чтобы получить экспертное мнение о том, сколько стоит ваш дом. Не стесняйтесь воспользоваться нашим Оценщиком стоимости жилья, чтобы быстро проверить стоимость недвижимости.
3. Вы ​​продаете свой дом в нынешнем состоянии.
   Проведенное нами в 2021 году исследование показало, что в среднем продавцы тратят более 5000 долларов на подготовку своего дома к выходу на рынок. Но с Simple Sale вы можете избежать дополнительного ремонта, затрат на подготовку, комиссионных агентству или скрытых комиссий. Устаревшие столешницы или старая сантехника часто не имеют значения; наша платформа предоставит полное предложение наличными для домов практически в любом состоянии.
4. Вы ​​можете быстро продать свой дом за наличные всего за 10 дней.
   10-дневное закрытие означает продажу вашего дома в некоторых случаях в пять раз быстрее, чем у покупателя, которому требуется финансирование на сегодняшнем рынке. Согласно последним данным Элли Мэй, ссуды на покупку закрываются в среднем за 51 день по состоянию на середину 2021 года. У вас также будет возможность выбрать дату переезда, которая лучше всего подходит для вашего графика. В этом простота простой продажи.

Клиент Simple Sale Баохан Ву обратился к HomeLight, потому что ему нужен был вариант, который был бы «быстрым, безболезненным, легким и предлагал гибкость».«Простая распродажа» отметила все эти флажки.

«Я слышал ужасные истории о том, как другие покупатели iBuyers проводят осмотр дома и снимают много денег на ремонт», — делится он. «HomeLight этого не сделала — они тщательно проверили меня, сняли нулевые деньги и спросили, когда я хочу закрыть. Вот и все. Легко, как раз, два, три ».

Агент как участник сделки

На первый взгляд может показаться, что продавец выберет компанию по покупке жилья, чтобы избежать комиссионных сборов агентов по недвижимости.Но по мере роста популярности таких компаний многие риэлторы предпочитают работать с ними, чтобы ускорить продажи для своих клиентов.

«Для меня единственная сложная часть работы с небольшими компаниями по покупке жилья заключается в том, что иногда возникают проблемы с правом собственности», — говорит Чизетт Коуэн, ведущий агент по недвижимости в Тампе, Флорида, которая работала со многими компаниями, занимающимися инвестициями в недвижимость в ее местный рынок. «Но этот процесс все еще быстрее, чем при традиционной продаже».

По ее оценкам, ее продавцы получают примерно на 4-5% меньше, чем они получили бы на открытом рынке, но в долгосрочной перспективе выгоды, такие как быстрое закрытие и продленные сроки отъезда, делают это выгодным компромиссом для некоторых. .

Руис, как ведущий агент по недвижимости в Лас-Вегасе, рассматривает свою роль в качестве гида, который может помочь клиентам ориентироваться в различных вариантах получения наличных и выбрать лучший из них для своих нужд. «В наши дни агентам по недвижимости действительно необходимо хорошо разбираться в различных сферах бизнеса, существующих на рынке, чтобы мы могли повысить ценность для потребителя», — говорит он.

Работа с компаниями, покупающими дома

Если модель прямой покупки дома вызвала у вас интерес, вы, вероятно, задаетесь вопросом, с чего начать и как будут выглядеть шаги.Хотя каждая компания может немного отличаться по своему подходу и требованиям, вы можете ожидать, что процесс будет похож на следующий:

1. Продавец (или агент по листингу) связывается с компанией по покупке дома, чтобы обсудить возможность покупки дома. Компания собирает основную информацию об объекте недвижимости.
2. Компания планирует осмотр дома, чтобы оценить его состояние и провести необходимые ремонтные работы.
3. Покупатель дома определяет рыночную стоимость дома после учета затрат на ремонт, известную как стоимость после ремонта (ARV).«В то время как iBuyers будет использовать AVM, большинство компаний, занимающихся покупкой жилья, проведут сравнительный анализ рынка, аналогичный риелторскому, чтобы определить, за что ваш дом может быть перепродан после ремонта», — говорит Роберт Тейлор, опытный реабилитолог из Сакраменто. «Затем они вычтут комиссионные, затраты на перепродажу и ремонт, а также небольшую маржу прибыли».
4. Продавцу представляется предложение, включающее цену недвижимости, а также предполагаемую дату закрытия и любые другие условия продажи.
5. После проведения любых переговоров и принятия предложения продавцом и агентом продавца устанавливается дата закрытия сделки.

Плюсы использования компании по покупке дома

Все еще не уверены, подходите ли вы для работы в компании по покупке жилья? Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее заметных преимуществ этой договоренности:

Быстрая и быстрая продажа

Большинство инвесторов в недвижимость покупают дома за наличные, что означает отсутствие банковского финансирования и кредитора, который требовал бы оценки. Общий срок закрытия значительно быстрее, чем при традиционной продаже.«Если все будет идеально согласовано и все документы будут подписаны быстро, 10 дней вполне реально, но две-три недели более реалистичны», — говорит Ван Соест. «Это все еще довольно быстро».

Продавать «как есть»

Традиционный покупатель с большей вероятностью захочет, чтобы дом был «готов к заселению», и может попросить уступки на ковер, который необходимо заменить, или несовместимую технику. Но компанию, занимающуюся покупкой дома, скорее всего, не остановят старые, устаревшие аспекты дома, поскольку есть большая вероятность, что они не планируют жить в доме и будут вносить улучшения, готовясь к сдаче в аренду или перепродаже.

Менее строгие проверки

Домашний осмотр обычно считается одним из самых стрессовых аспектов продажи. Но при продаже инвестору процесс проверки далеко не такой исчерпывающий, как в случае с обычным покупателем, который планирует жить в доме.

Без постановки или подготовки

При продаже на открытом рынке существует бесконечный цикл очистки, постановки и демонстрации, снова и снова в течение неопределенного времени.При продаже инвестору вам не нужно поддерживать дом в первозданном виде и готовым к показу, а также принимать участие в параде незнакомцев, которые входят в ваш дом и выходят из него.

Большинство повседневных неудобств, связанных с наличием дома на рынке, — например, прятание домашних животных, хранение семейных фотографий и нарушение вашего расписания, чтобы избежать дефицита, — больше не являются факторами.

Гибкие даты выселения

Традиционные покупатели часто стремятся переехать в свой новый дом как можно быстрее, но компания, занимающаяся покупкой жилья, в большинстве случаев допускает некоторую гибкость в выборе даты выселения продавца.Они могут даже согласиться сдать недвижимость обратно вам (в рамках так называемой сделки продажи с обратной арендой) на период времени, пока вы не найдете свой следующий дом.

Возможные недостатки продажи инвестору в недвижимость

Ключевым моментом является сопоставление преимуществ с потенциальными недостатками продажи инвестору в недвижимость:

Предложения по более низкой цене

Компании, занимающиеся покупкой жилья, обычно стремятся получить цену ниже рыночной в обмен на оплату наличными, быстрое закрытие сделки и большую гибкость, чем при традиционной продаже.Хотя вы можете немного пожертвовать продажной ценой, ваша чистая выручка в конечном итоге может оказаться сопоставимой, если учесть экономию на подготовке дома и комиссионных агентах.

Меньше конкуренции для вашего дома

Когда вы запрашиваете предложение у компании по покупке дома, вы упускаете шанс начать торговую войну за свой дом или получите несколько предложений, чтобы поднять цену. Кроме того, покупатель, который планирует жить в вашем доме, с большей вероятностью позволит эмоциям повлиять на его решение, так как он будет представлять себе семейные обеды и вспоминать, когда они формулируют свою ставку.Компания, занимающаяся покупкой дома, будет рассматривать недвижимость через объективную бизнес-линзу, что снижает вероятность того, что они снизят цену на основе сентиментальных ценностей.

Риск мошенничества

Хотя большинство компаний по покупке жилья являются законными, некоторые — нет. Всегда есть шанс попасться на мошенничество с закулисным человеком или компанией, выдающими себя за инвестора. Чтобы этого избежать, Ван Сост советует читать обзоры на таких сайтах, как Google или Yelp. Любая компания с более чем одним или двумя отзывами, вероятно, настоящая сделка.Также необходимо проверить, есть ли у них учетная запись Better Business Bureau, а также получать ли они жалобы и отвечать на них.

Часто задаваемые вопросы о компаниях, покупающих дома за наличные

Мы уже прошли большой путь в нашем исследовании компаний, занимающихся покупкой жилья, и рынка недвижимости, покупающей за наличные. Тем не менее, у вас могут возникнуть некоторые нерешенные вопросы, на которые мы постараемся ответить ниже.

1. Подходит ли вам компания по покупке жилья?

Ответ зависит от ваших индивидуальных обстоятельств и целей.Различные компании по покупке жилья обслуживают разные типы домовладельцев.

2. Каковы основные причины продажи компании-покупателю жилья?

Как вы решите продать свой дом — это всегда личное решение, но вот несколько сценариев, которые могут сделать работу с компанией по покупке дома более привлекательной.

• Вы переезжаете из-за работы или другого важного изменения в жизни, которое зависит от времени.
• Вы унаследовали дом и хотите его ликвидировать.
• Вы не хотите иметь дело с хлопотами, связанными с постановкой и показом.
• У вас нет времени, бюджета или мотивации для ремонта.
• Вы продаете проблемную арендуемую недвижимость.
• Вы хотите избежать потери права выкупа.
• Вы нашли дом своей мечты и вам нужно быстро сделать предложение.
• Вам нужны наличные, чтобы выбраться из долгов.
• Вы разводитесь.

3. Какой сайт для покупки дома лучше?

Помните, что ваш дом может быть лучше для одних компаний, занимающихся покупкой жилья, чем для других.iBuyers — хороший вариант для тех, кто продает недвижимость в хорошем состоянии по определенной цене, инвесторы в аренду хорошо подходят тем, у кого есть сдаваемая в аренду недвижимость в высокодоходных районах, а любители домов обычно ищут проблемную недвижимость. Мы рекомендуем запрашивать предложение через Simple Sale, где представлены предложения для различных типов собственности.

4. Каковы лучшие альтернативы компаниям по покупке жилья?

Продажа недвижимости компании по покупке дома — не единственный путь к быстрой и простой сделке.Сотрудничество с опытным агентом по недвижимости может сделать процесс почти таким же быстрым и помочь вам избежать ловушек типичной продажи, ориентированной на финансы. Компетентный агент, который понимает ваши цели, может помочь вам с ценообразованием, маркетингом и связями с местными инвесторами или квалифицированными индивидуальными покупателями, которые хотят купить дом, подобный вашему, и быстро заключить сделку.

5. Законны ли «мы покупаем домашние компании»?

В большинстве случаев ответ — «да». Но сделайте свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что компания заслуживает доверия.Проверьте членство и отзывы Better Business Bureau. Попросите подтверждение наличия средств, чтобы показать, что у них действительно есть деньги, чтобы купить ваш дом. Запросите рекомендации от предыдущих клиентов. И никогда не вносите никаких авансовых платежей до получения предложения.

6. Zillow все еще покупает дома?

Да, через предложения Zillow, которые в настоящее время доступны в крупных городах 25 штатов. Zillow Offers приобретает новые дома в хорошем состоянии в тех районах, где их можно быстро перепродать. В то время как первоначальные предложения обычно близки к рыночной стоимости, окончательные предложения после инспекции часто значительно ниже.Кроме того, Zillow Offers обычно взимает плату за обслуживание в размере около 5% за ремонт и закрытие.

HomeLight предлагает аналогичные преимущества с охватом на всей территории США. Кроме того, ваш дом не обязательно должен быть в отличном состоянии или в желаемом месте, чтобы вы могли воспользоваться выгодной продажей за наличные без стресса. Уникальное преимущество Simple Sale заключается в том, что мы представим вам предложение за наличные вместе с оценкой того, что вы могли бы заработать на открытом рынке с помощью ведущего агента.

7. Сколько времени длится продажа за наличные?

Большинство продаж за наличные закрываются через 10 дней или пару недель. Проблемы, возникающие со стороны продавца, такие как сбои в праве собственности, проблемы с выплатой ссуды или необходимость прохождения завещания в отношении унаследованного дома, могут замедлить процесс.

8. Какие заключительные расходы покрывает покупатель за наличные?

Обычно покупатели за наличные берут на себя все заключительные расходы, связанные с продажей, включая расходы на условное депонирование и право собственности. Непокрытые расходы включают все, что причитается за дом, например налоги на недвижимость или ипотечные кредиты.

Последнее слово о компаниях по покупке жилья

На сегодняшнем шипящем рынке продавцов для сдачи дома в США по контракту требуется около 17 дней. Это быстро, но вам все равно нужно учитывать еще 51 день, чтобы получить ссуду. Помимо типичных постоянных переговоров и непостоянства покупателей, существует бесчисленное множество препятствий, которые могут затянуть сделку или даже вообще сорвать ее.

Если вас заинтриговала идея, что компания по покупке дома может предложить купить ваш дом завтра, но немного скептически относитесь к их намерениям, и если вы будете довольны результатом, надеюсь, это руководство проясняет основные моменты путаницы.Чтобы получить дополнительную информацию о вашем местном рынке, мы будем рады связать вас с ведущим агентом по недвижимости в вашем районе. Кроме того, начните продажу дома сегодня, запросив денежное предложение через Simple Sale.

Источник изображения заголовка: (fizkes / Shutterstock)

Как агенты по недвижимости в Нью-Йорке зарабатывают деньги?

Агенты по недвижимости не получают зарплату традиционным способом. Узнайте о том, как комиссии регулируют то, как агенты по недвижимости работают в городе, и почему арендаторам часто приходится платить по счетам.Узнайте, какую выгоду вы получаете от комиссии агента по недвижимости.

Чаще всего, когда дело доходит до аренды или покупки квартиры в Нью-Йорке, вам придется обратиться к агенту или брокеру.

Благодаря налаженным отношениям с арендодателями, опытные агенты будут иметь доступ к квартирам, в которые вы никогда не сможете попасть самостоятельно.

Но, поскольку в Нью-Йорке более 27 000 агентов, конкуренция очень высока.

Итак, как именно агенты Нью-Йорка зарабатывают деньги?

Большинство агентов не становятся богатыми, но некоторые из них

В то время как шоу, такие как Список на миллион долларов, изображают агентов Нью-Йорка, ведущих светскую жизнь, подавляющее большинство агентов изо всех сил пытаются добиться успеха в своем бизнесе.

Многие агенты неплохо зарабатывают на жизнь, но многие агенты едва ли обходятся стороной, особенно новые агенты.

Фактически, примерно 70% новых агентов покинут отрасль к концу первого года работы.

Большинство агентов по недвижимости Нью-Йорка являются независимыми подрядчиками.

Это означает:

• Агенты не получают преимуществ
• Агенты должны платить налоги из своих комиссионных
• Доход может быть непоследовательным

Агенты также должны платить дополнительные сборы, например:

• Разделение комиссионных ( см. ниже)
• Весь маркетинг, например размещение рекламы в Интернете
• Взносы агентства и бюро
• REBNY или любые аналогичные членские взносы в совет по недвижимости

Как работают комиссии по аренде?

Чаще всего называется просто «гонорар». Это платеж, производимый клиентом агенту за работу, которую агент выполняет в процессе получения подписанного договора аренды для клиента.

В Нью-Йорке агенты должны работать в брокерской компании, с которой они делят комиссионные.

При первой встрече с агентом вас попросят подписать имеющую обязательную юридическую силу форму, в которой говорится, что вы соглашаетесь оплатить этот сбор, если вы решите снять любую квартиру, которую агент покажет вам.

Стандартная плата обычно составляла 10-15% от общей годовой арендной платы, хотя это часто является предметом переговоров, при этом агенты часто принимают плату, равную сумме арендной платы за один месяц.

Но агент не получает полную сумму этой комиссии.Она или он делит гонорар с брокером.

В г. Нью-Йорке этот сбор традиционно ложился на арендатора или заявителя, которые должны были заплатить, если они хотели получить квартиру.

Новые агенты обычно начинают работу с разделением 50/50. Но у некоторых брокерских контор может быть и того меньше.

Итак, в нашем примере выше агент получит комиссию в размере 2446,42 доллара после разделения комиссии со спонсирующей брокерской компанией.

Хотя это может показаться хорошей зарплатой для агента, имейте в виду, что агенты являются независимыми подрядчиками.Таким образом, они должны будут платить налоги (подача 1099) со своей комиссии, что еще больше снизит их комиссию на дом.

Кроме того, если агент работает в команде, комиссия дополнительно распределяется между командой и агентом или между агентами. Реферальные сборы другим агентам также вычитаются из общей суммы брутто-комиссии.

Что такое эксклюзивные листинги и совместные брокеры?

Святой Грааль для агентов в Нью-Йорке — обеспечение их собственных «эксклюзивов» с арендодателями; сделка, которую агент заключил с арендодателем, по которой этот агент, и только этот агент, имеет «исключительные» права на аренду определенной квартиры.

Если у агента есть эксклюзив, он также может открывать аренду для агентов других брокерских компаний. Сюда могут входить все брокеры и агенты по всему городу.

Если другой агент, представляющий арендатора, завершает сделку с агентом по листингу, два агента разделят комиссию как «совместный брокер».

В этом случае комиссия обычно будет делиться между двумя агентами в соотношении 50/50, при этом брокерская служба каждого агента снимает с них верхнюю часть комиссии своего агента.

Это разделение может быть разделено еще больше в зависимости от того, какие договоренности у каждого агента с другими брокерами или членами команды.

Агент надеется, что у него есть ряд других объявлений, которые он закрывает в течение этого 4-недельного периода, но это не всегда так.

Эта структура комиссионных со-брокеров может полностью прекратить свое существование после того, как в 2020 году штат Нью-Йорк принял новый закон, запрещающий взимать плату с потенциального арендатора / заявителя, если агент фактически представляет арендодателя.

Обсуждаемый выше сценарий, как правило, был сценарием, когда комиссионные взимались исключительно с арендатора, хотя фактически на него работал только один агент.

Этот новый закон гласит, что, если брокер или агент рекламирует и проверяет арендодателей для арендодателя, работая на арендодателя, они не могут требовать оплаты от арендатора.

Прочие комиссионные и брокерские структуры

Брокерские структуры столь же разнообразны и сложны, как и сама отрасль недвижимости.

Хотя мы обсуждали традиционную модель разделения комиссионных с фирмами, занимающимися недвижимостью, на самом деле это лишь верхушка айсберга.

Как правило, комиссия между брокером и агентом распределяется 50/50. Однако существует множество брокерских компаний, которые предлагают меньше (особенно для новичков) и больше.

Есть даже брокерские конторы, которые предлагают вам 100% комиссию.

Обычно вам нужно заплатить только офис или административный сбор, но эти фирмы обычно не предлагают вам ничего, кроме своего имени и адреса электронной почты (некоторые даже не предлагают вам электронную почту).

Эти типы брокерских контор лучше всего подходят для профессионалов в сфере недвижимости, которым нравится автономия и которые могут работать независимо без технической или маркетинговой поддержки.

Затем у вас есть более традиционные типы фирм, которые обычно начинают с разделения комиссионных 50/50, но вы потенциально можете продвигаться к лучшему разделению в зависимости от вашего GCI.

GCI — это совокупный комиссионный доход, и это совокупная комиссия, которую можно получить от сделки до того, как вы разделитесь с брокером.

Например, если после разделения листингового агента с агентом покупателя на комиссию в размере 6% за кондоминиум стоимостью в миллион долларов, его GCI по этой сделке составит 30 000 долларов.

Большинство ведущих фирм Нью-Йорка предлагают вам более высокие доли в зависимости от диапазона GCI, который вы внесли в течение календарного года.

Наконец, есть фирмы, которые предлагают агентам зарплату практически без комиссии.

Это, очевидно, следует более традиционному пути работодателя и работника и может быть лучше для агента, который ищет стабильный доход, но ничего страшного без огромных комиссионных бонусов.

Многие ведущие городские фирмы также предлагают оплачиваемые должности для агентов, которые работают в офисах продаж или аренды новых объектов.

Кто платит комиссию агента?

Система недвижимости Нью-Йорка построена на понятии рынка арендодателя и продавца.

Исторически сложилось так, что арендодатели преобладали, поскольку квартиры всегда пользовались большим спросом, а конкуренция между арендаторами была жесткой.

Когда дело доходит до недовольных арендаторов, узнающих, что они оплачивают счет за агента, чьи услуги они технически не использовали, то именно благодаря этой системе хозяин — король.

Агенты и брокеры в основном предоставляют свои услуги этим арендодателям бесплатно.

Однако с тех пор, как город начал программы по стимулированию девелоперов к строительству жилья в Нью-Йорке, запасы продолжают достигать новых высот.

Пока люди переезжают в Нью-Йорк, немалая часть населения также уезжает из города в поисках более доступной жизни.

Фактически, в последнее время количество людей, уезжающих, немного превышает количество тех, кто переезжает в город.

Жители Нью-Йорка — и арендаторы, и домовладельцы обнаружат, что эта борьба за власть уравновешивается.

OP

Арендодатели также пытались получить подписанные договоры аренды, предлагая «OP», сокращение от «Owner Pays».Здесь арендодатель, а не арендатор, платит комиссию брокеру (обычно арендную плату за один месяц)

Это отличная сделка для арендатора. Но здания, предлагающие OP, как правило, менее востребованы. Часто есть причины, по которым владелец предлагает OP.

Например, квартира могла продаваться какое-то время.

Иногда здания, предлагающие ОП, могут быть менее желательными, и поэтому их сложнее арендовать; отсюда готовность арендодателя предложить концессию OP или в качестве аренды «без комиссии».

Для агента сделка OP также имеет свои плюсы и минусы.

Положительным моментом является то, что эти сделки немного упрощают работу с точки зрения продаж, поскольку агенту не нужно оговаривать комиссию с клиентом.

Однако гонорары, уплачиваемые владельцем / арендодателем, ниже, чем обычно получает агент. Арендная плата никогда не превышает одного месяца, а иногда и меньше.

Кроме того, может пройти несколько месяцев, прежде чем агент получит свое вознаграждение при наличии ОП.

После принятия закона в 2020 году за все квартиры на рынке не будет взиматься плата, независимо от того, оплачивает ли арендодатель плату или они рекламируются напрямую.

Сценарий «Один месяц бесплатно»

Бывают случаи, когда домовладелец предоставляет определенные стимулы для более быстрой аренды квартиры. Такие стимулы могут снизить комиссию брокера.

В период высокого сезона аренды (весна / лето) домовладельцы обычно гораздо строже в своих требованиях, часто даже повышая арендную плату.

В это время года для получения лучших квартир, которые показывает ваш брокер, вам почти наверняка потребуется 10-15% комиссионных.

Но когда рынок замедляется, арендодатели ослабят свои ограничения, предлагая определенные уступки для заключения договоров аренды.

Иногда вместо снижения арендной платы они могут предложить «Один месяц бесплатно», когда арендаторы подписывают 13-месячный договор аренды и получают 13-й месяц бесплатно.

Когда арендодатель предлагает бесплатный месяц, если арендатор платит 3000 долларов в месяц, общая арендная плата (общая сумма, уплаченная за срок аренды) составит 2769 долларов в месяц в течение всего 13-месячного периода аренды.

Это также известно как «чистая эффективная рента». Как правило, затем агент будет взимать плату либо из чистой эффективной арендной платы, либо только из арендной платы за один месяц.

Читайте дальше: Что такое чистая эффективная арендная плата за аренду в Нью-Йорке?

Многие арендодатели гибко подходят к этой концепции и вместо этого позволяют использовать бесплатный месяц для оплаты брокерского вознаграждения.

Чем занимается агент арендатора?

Даже если теперь агенты, рекламирующие домовладельца, должны получать свои платежи от арендодателя, это не означает, что агенты арендодателя также были устранены.

Потенциальный арендатор когда-то извлекал выгоду из списков OP, точно так же, как когда-то арендодатели получали комиссионные, взимаемые с арендатора.

Однако теперь будущий арендатор, пользующийся услугами агента по найму, должен оплачивать им работу. Это может быть согласованная сумма до начала работы с ними.

Максимальная выплачиваемая комиссия должна составлять арендную плату за один месяц.

Как работают комиссии по сделкам купли-продажи?

При обычной продаже недвижимости в Нью-Йорке комиссия делится четырьмя способами между следующими заинтересованными сторонами:

• Листинговый агент
• Листинговый брокер (агент работает на брокера)
• Агент покупателя
• брокер агента покупателя

Пример: Если агент продает единицу за 200 000 долларов, листинговый агент и агент покупателя получают половину стандартной 6% комиссии.Это вылилось бы в 6000 долларов каждый.

Как и в случае с арендой, агенты затем должны разделить свою долю комиссии со своим брокером. Таким образом, при разделении 50/50 каждый агент получит домой 3000 долларов.

С учетом нынешних астрономических продажных цен в Нью-Йорке, эти комиссионные для продавца в Нью-Йорке могут быть чрезвычайно высокими, особенно с очень элитной роскошной недвижимостью, оцениваемой в миллионы.

Дополнительные разделения

Разделение 50/50 звучит неплохо. Особенно, если у вас листинг на миллион долларов, верно? С со-банкротом стандартная акция может составлять 15 000 долларов.

Однако это не учитывает накладные расходы, такие как расходы на рекламу и маркетинг, или любые разделения, которые могут возникнуть у вас с членами команды или сотрудничающими агентами, и комиссионные за рефералов.

Кроме того, некоторые агенты соглашаются на меньшую комиссию в размере 4% или 5%. В конце концов, агент может получить очень мало за несколько месяцев работы.

Итак, момент, когда вы можете максимизировать как агент, — это прямые сделки.

Возврат комиссии

Также известен как Возврат комиссии брокера покупателя.Это позволяет покупателям получить финансовую выгоду при покупке квартиры в Нью-Йорке.

При возврате комиссии брокера покупателя брокер покупателя возвращает часть своей комиссии покупателю в качестве скидки. Это способ передать покупателю дополнительную экономию.

В Нью-Йорке такие фирмы, как Prevu, Yoreevo, Hauseit и NestApple, предоставляют скидки в размере от 0,5 до 2% от покупной цены.

Чтобы сделать это более рентабельным для фирм, они должны минимизировать количество услуг, предоставляемых покупателю.

Большинство агентств, которые предоставляют скидки на комиссионные, не предоставляют полных внутренних услуг консьерж-агентств, как традиционные брокерские услуги, поскольку это требует времени и ресурсов с чрезвычайно низкой маржой прибыли, хотя это делают более мелкие фирмы, такие как NestApple.

NYC Bill Limiting Agent Commission

Законопроект, более известный как Intro 1423, был внесен несколько лет назад в Совет Нью-Йорка, чтобы ограничить брокерские сборы и порой непомерные требования к залоговым депозитам домовладельцев в городе.

Читайте дальше: Что такое гарантийный депозит при аренде в Нью-Йорке?

Члены совета Манхэттена Кейт Пауэрс и Карлина Ривера представили законопроект, который ограничивает все брокерские комиссии за аренду стоимостью одного месяца аренды.

Эта мера очень огорчила многих профессионалов отрасли.

Многие профессионалы в сфере недвижимости утверждают, что эти меры только навредят арендаторам Нью-Йорка.

Теоретически люди, которые в противном случае могли бы иметь право на получение квартиры, заплатив больше вперед, больше не могут претендовать на получение квартиры с использованием этого метода.

Кроме того, они также утверждали, что новые законы только повысят арендную плату, поскольку домовладельцы будут добавлять комиссионные к ежемесячной арендной плате.

Тем не менее, это сравнимо с игровым полем для арендаторов с любым уровнем дохода в арендном ландшафте Нью-Йорка и покончит с хищническим поведением некоторых агентов и арендодателей.

Большинство людей отказываются платить брокерское вознаграждение. Но примите во внимание объем работы, которую агент выполняет от вашего имени:

• Время, потраченное на поиск квартиры, которая лучше всего соответствует потребностям клиентов
• Время показа квартир
• Время подготовки документов и их отправка домовладельцу
• Время согласования с арендодателем от имени клиентов
• Время на подготовку и сдачу договора аренды
• Время на управление клиентами и их ожиданиями

Самостоятельный поиск квартир может не быть проблемой, если у вас есть ноу-хау, организация и время для Сделай так.

Но, учитывая сложность поиска квартиры в Нью-Йорке, оплата комиссионных вашему агенту, в конце концов, стоит того, чтобы найти дом, который у вас будет в обозримом будущем.

Часто задаваемые вопросы

Да. В Нью-Йорке агенты должны работать в брокерской компании, с которой они делят комиссионные.

Стандартная плата обычно составляла 10-15% от общей годовой арендной платы, хотя это часто является предметом переговоров, при этом агенты часто принимают плату, равную сумме арендной платы за один месяц.

Святой Грааль для агентов в Нью-Йорке — обеспечение их собственных «эксклюзивов» с арендодателями; сделка, которую агент заключил с арендодателем, по которой этот агент, и только этот агент, имеет «исключительные» права на аренду определенной квартиры.

GCI — это совокупный комиссионный доход, и это совокупная комиссия, которую можно получить от сделки до того, как вы разделитесь с вашим брокером.

OP — это сокращение от «Owner Pays».Здесь арендодатель, а не арендатор, платит комиссию брокеру (обычно арендную плату за один месяц).

При обычной продаже недвижимости в Нью-Йорке комиссия распределяется четырьмя способами между следующими заинтересованными сторонами: 1. Листинговый агент 2. Листинговый брокер (агент работает на брокера) 3. Агент покупателя 4. Агент покупателя брокер