Рефинансирование ипотеки 2021 других банков — лучшие предложения

Рефинансирование ипотеки в банках России

После оформления кредитного договора финансовое положение заемщика может значительно ухудшиться, в результате чего он вынужден искать способы снижения кредитной нагрузки. В этом случае рефинансирование признается лучшим решением. С его помощью клиент улучшает условия по своей ипотеке, что помогает ему погашать задолженность вовремя и без просрочек.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки простыми словами — это перевод жилищного кредита из одного банка в другой. Механика такая: у заемщика есть ипотека в банке А, условия которой менее выгодны, чем в банке Б. Клиент подает в банк Б заявку на рефинансирование ипотеки, и в случае ее одобрения с ним заключается кредитный договор. По условиям данного договора банк Б погашает задолженность перед банком А: то есть, происходит смена кредитора.

Смысл этой манипуляции заключается в том, что после перекредитования ипотека оформляется по сниженной процентной ставке. В другом случае клиенту предлагается снижение ежемесячного платежа или кредитные каникулы. Следовательно, речь должна идти об улучшении первоначальных условий по жилищному кредиту. Если условия не улучшаются, то в рефинансировании нет никакого практического смысла.

Выгодно ли рефинансирование?

Этот вопрос относится к ряду риторических, так как изначально рефинансирование используется для того, чтобы начальные условия по жилищному кредиту были улучшены. Поэтому оно всегда выгодно. Достаточно рассчитать калькулятором предполагаемые условия, чтобы все стало понятно.

Для удобства можно воспользоваться нашим калькулятором, чтобы заранее сравнить нынешние условия по ипотеке с теми, которые предлагает новый кредитор. Во втором случае условия должны быть более выгодными: тогда клиент может браться за рефинансирование.

Какие нужны документы?

Подать заявку на рефинансирование ипотеки можно в любой момент — главное найти соответствующее предложение. Перекредитование по своей структуре и основным моментам схоже с первичным оформлением кредита, только в данном случае часть документов необходимо получать у своего текущего кредитора. Общий список документов при рефинансировании будет следующим:

• Паспорт гражданина РФ.
• Копия кредитного договора с графиком платежей.
• Данные о доходе и трудовой деятельности (не требуются для зарплатных клиентов).
• Заявление-анкета.

Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Сведения о работе клиент предоставляет в виде копии трудовой книжки (заверяется работодателем) или выписки из ЭТК. Также может потребоваться информация об объекте недвижимости, так как с момента оформления ипотеки в нем могли произойти определенные изменения.

В каком банке выгодно сделать рефинансирование ипотеки?

Предложений среди российских банков достаточно: если кредитная организация работает с ипотечными кредитами, значит здесь же можно оформить рефинансирование ипотеки. Основной момент — процентная ставка, и именно на него следует обращать внимание в каждом случае. От годового процента напрямую зависит целесообразность в рефинансировании. О перекредитовании следует задумываться, если ставка, предлагаемая банком, ниже текущей.

Как происходит процедура рефинансирования?

Порядок рефинансирования ипотеки состоит из нескольких этапов. На первом этапе подается заявка в банк: онлайн или в офисе кредитной организации. Перед этим необходимо внимательно ознакомиться с условиями: они должны быть выгоднее нынешних. Заявки банками рассматриваются оперативно — предварительное решение принимается в течение нескольких минут. Если оно будет положительным, клиент занимается сбором документов.

После рассмотрения документов кредитор принимает конечное решение. По его результатам с заемщиком заключается кредитный договор. Обязательство кредитной организации заключается в погашении задолженности по ипотеки клиента. Новый кредитор переводит денежные средства в первый банк, после чего кредитное соглашение закрывается, о чем заемщик получает справку.

С этого момента у клиента появляются новые обязательства — перед банком, в котором оформлено рефинансирование. Объект недвижимости, независимо от суммы кредита, оформляется в залог банку, так как этого требует законодательство. Оформлением залога, как правило, занимается банк.

Часто задаваемые вопросы

Сколько раз можно делать рефинансирование?

Ограничений на количество рефинансирований одного ипотечного кредита нет. На практике встречаются случаи, когда один кредит рефинансируется несколько раз. Для конечного кредитора никакой разницы нет.

Через сколько можно делать рефинансирование ипотеки?

У банков разные требования на этот счет. Одни требуют, чтобы срок действия кредита был не менее 3 месяцев с момента оформления, другие — 6 месяцев. То же самое ограничение касается и оставшегося срока до закрытия кредитного договора — не менее 3-6 месяцев.

Сколько времени занимает рефинансирование ипотеки?

Когда речь идет о залоговом кредите, сроки оформления договора всегда увеличиваются. Онлайн-заявка рассматривается некоторыми банками в течение нескольких минут. Затем клиент собирает пакет документов — из банка и личные данные: сколько на это уйдет времени — точно на этот вопрос ответить невозможно. Далее документы передаются на рассмотрение в банк: срок принятия конечного решения составляет 3-5 рабочих дней.

После заключения договора сумма долга по ипотеке перечисляется в первый банк. Срок зачисления — до 5 рабочих дней. На оформление залога недвижимости уходит до месяца. Примерно на такие сроки следует рассчитывать при рефинансировании ипотеки.

Дополнительная информация по ипотеке в России

20 лучших предложений в Челябинске

		Рефинансирование в рамках сельской ипотеки от 3 % Квартира Загородный дом или коттедж Другое ежемес. платежот 4 143 ₽	до5 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 6 мес. на последнем месте
		Рефинансирование от 7,7 % Квартира ежемес. платежот 5 630 ₽	до20 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 4 мес. на последнем месте
		Рефинансирование ипотеки от 7,9 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж Комната или доля Апартаменты ежемес. платежот 5 699 ₽	до30 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Рефинансирование под залог приобретенной недвижимости от 7,95 % Квартира Апартаменты ежемес. платежот 5 716 ₽	до25 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 12 мес. на последнем месте
		Рефинансирование ипотеки 8,2 % Квартира Загородный дом или коттедж ежемес. платежот 5 803 ₽	до30 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 1 мес. после испытательного срока
		Рефинансирование ипотечных кредитов 8,29 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж Коммерческая недвижимость ежемес. платежот 5 834 ₽	от500 тыс. ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Рефинансирование 8,29 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж Апартаменты ежемес. платежот 5 834 ₽	до50 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 4 мес. на последнем месте
		Перекредитование от 8,4 % Квартира Апартаменты Гараж ежемес. платежот 5 873 ₽	до30 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Рефинансирование от 8,5 % Квартира ежемес. платежот 5 908 ₽	до50 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте
		Рефинансирование ипотеки 8,8 % Квартира или таунхаус Загородный дом или коттедж Апартаменты ежемес. платежот 6 014 ₽	до60 млн ₽	от 0%от 0 ₽	Выдача на счет Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Как выгодно рефинансировать ипотеку — pr-flat.ru

От ставки по ипотеке напрямую зависит сумма переплаты по кредиту за срок его действия. Существуют и прочие сопутствующие расходы, но основное финансовое бремя — это погашение процентов. Снижение ставок по ипотеке со второй половины 2019 года приводит к тому, что граждане, оформившие кредит на жилье 2-3 года назад, вынуждены существенно переплачивать. Как это исправить?

Рефинансирование ипотеки – способ сэкономить на процентных платежах

Если у вас есть действующая ипотека, взятая ранее под высокий процент, то единственный способ сэкономить — провести рефинансирование.

Тенденции

В связи с рядом множества экономических факторов в России снижаются ставки по ипотеке. Согласно общенациональному плану по восстановлению экономики до 2021 года, уже в текущем году средний размер стоимости жилищного кредита опустится ниже 8% годовых.

Правительство страны разрабатывает и реализует государственные программы поддержки, предусматривающие, в том числе, специальные ставки по займам на покупку недвижимости, включая рефинансирование. Например, по программе семейной ипотеки базовая ставка — 5% на весь срок действия, эта же ставка доступна для переоформления «старого» кредита.

Новая госпрограмма-2020, распространяющаяся на квартиры в новостройках, в рамках которой базовая ставка по ипотеке составляет 6,5% годовых не предназначена для рефинансирования ранее взятого кредита.

Как рассчитать выгоду рефинансирования?

Рефинансирование ипотеки — это получение в банке нового кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего. Специалисты рекомендуют рефинансировать ипотечный кредит в случае, когда новая ставка меньше первоначальной на 2 и более процентных пунктов.

Стоит обратить внимание на то, что рефинансирование не выгодно в случае, когда первоначальный кредит предусматривает аннуитетные платежи и с момента оформления прошло более половины срока. В этом случае ежемесячные выплаты по кредиту для заемщика получаются одинаковые в течение всего срока кредитования независимо от оставшейся суммы задолженности, то есть фактически сначала выплачиваются проценты, а потом тело займа. В данном случае, при оформлении новой ипотеки, придется выплачивать проценты заново.

Для получения точного расчета можно сделать следующее:

— просуммируйте оставшиеся к уплате взносы по текущей ипотеке согласно графику платежей,

— используя ипотечный калькулятор, рассчитайте новый ежемесячный платеж. Для этого введите необходимую сумму (остаток по текущей ипотеке) и ставку, срок (также тот, что остался по действующему кредиту),

— калькулятор рассчитает ежемесячный платеж, умножьте его на количество месяцев, на которые планируется оформить рефинансирование,

— сравните полученные суммы: рефинансирование выгодно в случае, когда получившаяся разница существенна.

Документы необходимые для рефинансирования

К стандартной процедуре оформления первичной ипотеки и базовому пакету документов добавляется необходимость предоставить данные, относящиеся к текущему состоянию долга и качеству его обслуживания.

Стандартный пакет для целей рефинансирования:

— копия паспорта гражданина РФ,

— заверенная работодателем копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта,

— справка 2-НДФЛ,

— правоустанавливающие документы по объекту недвижимости,

— оплаченная страховка,

— копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались)

— справка об остатке задолженности, об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту (предоставляет кредитное учреждение, в котором оформлена текущая ипотека),

— справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.

Возможно банк, рассматривающий заявку, попросит предоставить дополнительные документы, это особенно вероятно в случае подачи заявки в рамках какой-либо программы.

Дополнительные расходы

К дополнительным расходам, которые могут возникнуть при рефинансировании, относятся:

— расходы на справки и выписки, так как некоторые организации предоставляют их за дополнительную плату,

— возможны ситуации, когда будет необходимо обратиться к нотариусу, либо к оценщикам,

— в период оформления нового кредитного договора (до погашения рефинансируемого ипотечного кредита) обычно действует повышенная процентная ставка, но этот срок обычно длится не более одного месяца.

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) вошел в ТОП-10 банков по условиям рефинансирования ипотеки!

26.03.2021 

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) вошел в ТОП-10 банков по условиям рефинансирования ипотеки!  

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) вошел в число лидеров по наиболее выгодным условиям для рефинансирования ипотеки по версии сервиса «Бробанк.ру».

Сервис провел сравнительный анализ среди списка 100  лучших банков по объемам собственных активов на начало 2021 года, среди которых отобраны 20 банков с  наиболее выгодными, доступными и удобными программами перекредитования.

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) занял 9 место с процентной ставкой – 7,19 %.

Напоминаем, что по условиям банка можно рефинансировать любой кредит на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке,  а также дом/таунхаус с земельным участком.

Появилась возможность  использования  материнского капитала для внесения первоначального взноса и уменьшен его размер с 20% до 15%,  а при использовании материнского капитала до 10%. 

Банк расширил возможности для привлечения созаёмщиков, теперь им может выступать, не только супруг или супруга, но также как родственник или иные третьи лица, а возраст заемщика увеличен до 70 лет. 

Доход можно подтвердить выпиской из пенсионного фонда через портал Госуслуг.

Обслуживать ипотечный кредит тоже станет еще проще, если потребуется частичное погашение, то теперь можно уменьшить как размер платежа, так и срок кредитования. 

Воспользуйтесь выгодным предложением прямо сейчас, выбрав соответствующую программу на сайте или отставив заявку по ссылке.

Контакты единого информационно-консультационного
центра АКБ «ФОРА-БАНК» (АО):

Телефон: 8 (800) 100-98-89 (звонок по России бесплатный).

Telegram: forabank_bot

VK: http://vk.com/forabank

Viber: http://chats.viber.com/forabank

Facebook:https://www.facebook.com/forabank

Благодарим за выбор АКБ «ФОРА-БАНК» (АО)!

Помощь в рефинансировании ипотеки кредитным брокером в Москве

Рефинансирование ипотеки

Собственное жилье – мечта любого человека. Современные банковские продукты позволяют реализовать её значительно быстрее с помощью кредитования. Однако, в ходе выплаты кредита могут произойти непредвиденные обстоятельства, которые существенно изменят ваше материальное положение. В этом случае будет актуальным процедура рефинансирования ипотеки. Оформить ее помогут специалисты нашей компании.

Если у вас есть действующий ипотечный кредит, условия которого вас больше не устраивают, либо же вы не можете выплачивать сумму в соответствии с долговыми обязательствами, обращайтесь! Мы гарантируем квалифицированную информационную поддержку на любом этапе сотрудничества и максимально быстрое решение проблемы без скрытых доплат и комиссий.

 

Преимущества процедуры

Рефинансирование открывает возможность получить лучшее предложение по условиям кредитования. Кроме того, это процедура предполагает даже смену финансовой структуры, осуществляющей кредитование.

Этот многофункциональный банковский продукт способен решить сразу множество проблем, ключевыми из которых являются:

1. Существенное снижение процентной ставки. Рефинансирование в любом случае производится на более выгодных для молодой семьи условиях.
2. Регулировка или установка нового графика платежей с комфортной суммой ежемесячных взносов.
3. Необходимость пересмотреть условия. Например, при рождении второго ребёнка может быть доступен более низкий процент по кредитованию. И чтобы оплата квартиры не «съедала» львиную часть семейного бюджета, лучше решить проблему сразу, не доводя до просрочек и штрафов.
4. Возможно сменить валюту кредитования. Для семейной ипотеки в 2019 году это крайне животрепещущая тема. Особенно, если кредит был взят в долларах несколько лет назад. И выросший в несколько раз курс просто не дает возможность сводить концы с концами и выплачивать ипотеку. С нашей помощью будет оформлено оптимальное рефинансирование для физических лиц с самой низкой ставкой. А для многодетных банки предусматривают различные программы лояльности.

Что вам потребуется

Чтобы улучшить условия кредитования и получить самые низкие ставки, вам необходимо обратиться в нашу компанию. Мы работаем с заемщиками возрастом от 21 до 65 лет. При этом, они должны быть гражданами Российской Федерации. Обратите внимание, что срок самой ипотеки не может быть меньше 3 месяцев.

В первую очередь вам необходимо оставить заявку на нашем сайте, после чего в сжатые сроки с вами свяжется консультант. Мы предлагаем заключение официального договора, регламентирующего права и обязанности каждой из сторон. После его подписания наши специалисты всего за сутки помогут вам составить правильное заявление, рассчитать посильный ежемесячный взнос и обратиться в банк рефинансированием. Мы подберем для вас лучшее предложение. Кроме того, специалисты хорошо ориентируется в действующих специальных программах по кредитования, например, при рождении ребёнка можно получить квартиру с минимальной процентной ставкой.

Обратите внимание, что в случае неодобрения процедуры рефинансирования, наши работы нет необходимости оплачивать. Ведь мы работаем в строгом соответствии с договором и взимаем плату только по факту успешной реализации сделки.

Почему именно мы

Работая в данной сфере деятельности далеко не первый год, мы сумели создать оптимальный алгоритм обслуживания клиентов. Мы сотрудничаем с лучшими проверенными банками нашей страны. Процедура рефинансирования ипотеки будет произведена с гарантией в 99%.

Можно выделить ряд преимуществ сотрудничество с нами:

1. Минимальный набор документов. Вам понадобится лишь паспорт и СНИЛС.
2. Возможность уже сегодня снизить годовую процентную ставку вплоть до четырёх с половиной процентов.
3. Увеличение суммы ипотечного кредита.
4. Мы можем сократить размер ежемесячных выплат.
5. Мы готовы работать с клиентами из Москвы и других городов с любой кредитной историей и даже с безработными.
6. Мы можем отменить страхование кредита, что сэкономит около 20 процентов суммы.
7. Мы осуществляем рефинансирование первичной и вторичной ипотеки.

Чтобы рассчитать ориентировочный процент и выбрать оптимальное предложение, воспользуйтесь специальным онлайн калькулятором на нашем сайте. Уберегите себя от лишней кредитной волокиты. Обратитесь к нам за помощью. Мы подойдём к процессу выбора нового кредитора максимально внимательно и подарим вам возможность стабилизировать финансовое положение и наслаждаться полученным результатом.

Подавайте заявку на сайте прямо сейчас. Будьте уверены в нашей порядочности. Это подтверждают сотни положительных отзывов наших клиентов, которые получили рефинансирование ипотеки на первичном и вторичном рынке.

Пять вопросов о рефинансировании ипотеки: отвечают эксперты — Обзоры

Люди, которые выплачивают ипотеку, часто задумываются о том, как сделать условия кредита более выгодными – сократить ежемесячный платеж, уменьшить выплаты по процентам. Может ли рефинансирование справиться с этими задачами, порталу «РИАМО в Балашихе» рассказали эксперты.

Льготная ипотека под 6,4%: кто и как может воспользоваться госпрограммой>>

Что такое рефинансирование?

За последние несколько лет ставки по ипотеке заметно снизились. Кроме того, крупные банки стали предлагать своим клиентам новые программы льготного кредитования – для многодетных семей, для тех, у кого родился первый ребенок, и так далее.

Покупка квартиры после эпидемии: рассказы горожан, мнение эксперта

Как быть тем, кто выплачивает ипотеку по старым, повышенным процентам? Как вариант – поменять условия кредитования на более выгодные. Это по сути и называется рефинансированием.

Как сообщили в пресс-службе Сбербанка, рефинансирование кредита, которое также называют перекредитованием, – это оформление нового кредита для полного погашения уже имеющихся обязательств на более выгодных условиях.

То есть рефинансирование ипотеки действительно позволяет заемщику получить лучшую процентную ставку, продлить срок, уменьшить ежемесячную выплату.

Как оформить ипотечные каникулы в связи с пандемией коронавируса>>

Что можно рефинансировать?

Рефинансировать можно не только ипотеку, но и потребительские кредиты, а также долги по кредитным картам. То есть можно объединить несколько кредитов в один. Как правило, речь идет о пяти разных долговых обязательствах – это максимальное количество, с которым работает большинство крупных банков.

При этом важно понимать, что речь идет именно о кредитах, а не займах – их оформлением занимаются микрофинансовые организации, которые зачастую работают без лицензии на банковскую деятельность. Поэтому большинство серьезных банков отказывают в рефинансировании таких займов.

Впрочем, чаще всего россияне обращаются за рефинансированием ипотеки.

Это логично: в среднем за нее нужно платить 20-30 лет, а потому даже небольшое снижение процента по такому кредиту оказывается довольно выгодным.

Также стоит понимать, что при рефинансировании человек не получает деньги на руки – банк сразу переводит их на указанные счета, то есть самостоятельно гасит текущие кредиты в других финансовых организациях.

Как семье с детьми получить льготную ипотеку в Подмосковье>>

Возможно ли рефинансирование в том же банке?

Нет, так как рефинансирование – это перевод действующего кредита в другой банк на более выгодных условиях.

Например, в Сбербанке можно рефинансировать ипотеку другого банка – кредит на новостройку или вторичное жилье, а также любой кредит другого банка: долг по кредитной карте, автокредит, потребительский кредит.

Социальная ипотека в Московской области>>

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

Прежде чем рефинансировать ипотеку, следует тщательно взвесить все за и против.

«Рефинансирование выгодно, если ваша текущая ставка превышает ставку рефинансирования не менее чем на 1-1,5 процентных пункта, а срок до окончания составляет не менее 3-6 месяцев. На сайте «ДомКлик» есть ипотечный калькулятор – он наглядно покажет, каким будет ежемесячный платеж. Это поможет решить, выгодно ли рефинансировать ипотеку», – сообщили специалисты.

Нужно понимать, что даже сниженная ставка по ипотеке – не гарантия экономии.

Дело не заканчивается погашением старого кредита и оформлением нового. Все процедуры по регистрации недвижимости, которые прошли ранее, придется повторить заново – а это дополнительные расходы.

«Ипотека – худшее изобретение человечества! Аренда – страшное зло!»

«Это расходы на страхование объекта недвижимости, а также при необходимости на страхование жизни и трудоспособности, так как при оформлении нового ипотечного кредита договор страхования необходимо оформить в пользу нового кредитора. Плюс расходы на отчет об оценке предлагаемого в залог объекта недвижимости. Этот отчет, как правило, принимается не позднее шести месяцев с даты его оформления, то есть ранее оформленный (при первичной ипотеке) документ не подойдет», – объяснили эксперты.

Также стоит помнить о расходах на оплату госпошлин при регистрации обременения на объект недвижимости в пользу нового кредитора.

Поэтому следует заранее внимательно посчитать, сколько будет стоить оформление новой ипотеки, и подумать, не выгоднее ли все-таки продолжить выплачивать старый кредит.

Кроме того, важно внимательно отнестись к нюансам рефинансирования. Ипотека с меньшей процентной ставкой, но на более длительный срок тоже может оказаться невыгодной.

Приемка квартиры в новостройке: уловки застройщиков и советы юриста>>

Сгорает ли налоговый вычет при рефинансировании?

©  группа «ФНС России» в соцсети «ВКонтакте»

Один из самых волнующих вопросов: что происходит с налоговым вычетом, если человек рефинансировал ипотеку?

Как пояснили в пресс-службе банка, на право получения имущественного налогового вычета по ипотечным процентам рефинансирование никак не влияет. То есть действовать нужно по старой схеме: собрать подтверждающие документы, а именно ипотечный договор и справку об уплаченных процентах, и направить их в налоговый орган.

Как правильно снять квартиру: документы, хитрости, общение с хозяевами

«Если вы рефинансируете свою ипотеку и при этом планируете получать налоговый вычет после рефинансирования, вам нужно проследить, чтобы в новом договоре было указано, что новый кредит предоставляется на погашение конкретного договора. При этом в предшествующем договоре (рефинансируемом обязательстве) должна быть указана цель: приобретение или строительство жилья. То есть между первичной ипотекой и новым кредитом должна быть четкая связь, которая может быть прослежена в том числе и через цепочку договоров при повторном или неоднократном рефинансировании», – подчеркнули специалисты.

И акцентировали внимание на очень важном нюансе: если человек просто взял еще один кредит без указания, что он предоставляется на погашение обязательств по предыдущему договору, то налоговый вычет получить не получится. Как и в случае, если в первичном договоре нет указания, что кредит или займ предоставлен на цели строительства или приобретения жилья.

Также эксперты отметили, что налоговый вычет будет рассчитан только на сумму, потраченную по целевому использованию, то есть на приобретение или строительство жилья.

Если же в договоре предусмотрено, что средства предоставляются на приобретение или строительство жилья и иные цели (например, на погашение автокредита в другом банке), то налоговый вычет рассчитают только от суммы на приобретение или строительство жилья, а также от уплаченных процентов.

Почему ипотечные компании так сильно хотят, чтобы вы перефинансировали?

Если у вас уже есть ипотечный кредит, есть большая вероятность, что вы будете регулярно получать нежелательную почту с призывом к рефинансированию.

Вы можете получать ходатайства как от вашего текущего банка / кредитного специалиста, так и от конкурирующего кредитора или ипотечного брокера, желающего приобрести ваш бизнес.

Но почему они так сильно хотят, чтобы вы рефинансировали ипотеку? Что в этом для них, особенно если они уже создали вашу ипотеку и ежемесячно получают проценты?

Разве это не лучший вариант процентов (серьезно, без каламбура) удержать ипотеку и продолжать получать приличную доходность, вместо того, чтобы давать вам новую низкую ставку.

Почему они предлагают вам более низкую ставку?

• Почему ипотечный кредитор предлагает вам более низкую процентную ставку, чем у вас сейчас
• Это якобы принесет им меньше денег каждый месяц?
• Потому что они часто продают ссуды инвесторам, чтобы получить прибыль
• Или они никогда не владели вашей ипотекой с самого начала, поэтому они получают комиссию и выручку от продажи

Это может быть легче понять, если мы посмотрим на это наоборот.Представьте, что у вас есть сберегательный счет, доходность которого составляет 0,95%.

Ваш тот же банк не подошел бы к вам и не сказал: «Эй, давайте вместо этого введем вас в счет со ставкой 1,25%, вы заслуживаете большего!»

Если бы они это сделали, то была бы огромная выгода, такая как блокировка ваших денег на пять лет с фиксированной нормой прибыли (CD).

С другой стороны, конкурирующие банки могут предложить вам 1,25% годовых без каких-либо условий (и даже дать вам начальный бонус), потому что в настоящее время у них нет ваших денег.

Это дает нам ключ к разгадке того, почему банк может потребовать от вас рефинансирования с их помощью. Они фактически не удерживают вашу ипотеку .

Видите ли, в наши дни многие банки и кредиторы создают ипотечные кредиты, но затем быстро продают их другим инвесторам. Это известно как модель «источник для распространения».

Таким образом, хотя они могли выдать ваш заем, на самом деле они не обслуживают его и не начисляют проценты по нему.

Другими словами, вы, как клиент, перебиваетесь им.Они могут продавать вам другой товар снова и снова, не оказывая на них негативного влияния.

Это означает, что для них имеет смысл снова рефинансировать ваш жилищный заем, даже если новая процентная ставка намного ниже, чем по существующему займу.

Кому принадлежит ваш жилищный кредит?

• Здесь много путаницы в отношении владения
• Банк, который изначально финансировал вашу ипотеку, может не иметь к ней никакого отношения сегодня
• Ее могли продать много лет назад другой компании
• Но если они все еще владеют / service it, они могут не захотеть предложить вам рефинансирование.
• В этом случае просто поищите в другом месте нового кредитора, который действительно получит выгоду.

. тот факт, что право собственности на ссуду неясно.

Итак, даже если сказать, что Bank of America закрыл вашу ссуду, она могла быть продана Wells Fargo или другому менее известному агенту по обслуживанию ссуд постфактум.

Это объясняет готовность Банка Америки рефинансировать вашу ипотеку. Они могут зарабатывать деньги на затратах на закрытие (опять же) и зарабатывать деньги, продавая их снова или обслуживая ссуду.

Если они действительно сохранят ипотеку во второй раз, они могут не захотеть рефинансировать ее снова в будущем.

Но если они продадут его снова, есть большая вероятность, что вы получите предложение о рефинансировании в будущем.Они могут даже потребовать обналичить ссуду, чтобы сделать ссуду еще более крупной и прибыльной.

Если вы рассматриваете ипотечного брокера, который закрывает ссуды от имени различных кредиторов, он может многократно рефинансировать вашу ипотеку в разных банках и всегда получать прибыль независимо от того, где заканчивается ссуда.

Они все равно будут получать комиссию, даже если ваша процентная ставка повышается, понижается или меняется в сторону.

Конечно, им, возможно, придется ждать шесть месяцев между каждым рефинансированием, чтобы избежать потери комиссии по предыдущей ссуде, но если это имеет смысл, они могут попытаться заставить вас рефинансировать снова.

Интересно, что Федеральный кредитный союз ВМС утверждает, что обслуживает вашу ипотеку на всю жизнь.

Хотя это может быть плюсом, потому что вам не нужно будет отслеживать, кому платить, если ваш заем будет продан, а уровень обслуживания может быть выше, потому что они сохранят вас в качестве клиента, они могут не захотеть предлагать вам еще более низкая ставка.

Совет: не расстраивайтесь, если ваш текущий кредитор не заинтересован в рефинансировании вашей ссуды, вместо этого присмотритесь, и вы можете найти более выгодную сделку.

Но банк мне ничего не берет!

• Не обманывайтесь, думая, что с вас не взимают плату, если ничего не поступает напрямую из кармана
• Никогда, никогда не бывает бесплатного обеда, как бы банально это ни звучало
• Если вы не обязаны уплачивая комиссию кредитору или затраты на закрытие сделки, вы получаете более высокую процентную ставку, чем необходимо.
• Это так, даже если вы получаете более низкую ставку, чем ваша текущая.

Еще один миф.Тот факт, что с вас не взимают ни цента, не означает, что вы не зарабатываете деньги банку (или брокеру).

Если вы еще не слышали о бесплатном рефинансировании, перейдите на эту страницу, и вы увидите, как кредиторы могут оформлять новые ипотечные кредиты, не взимая с вас никаких денег (из собственного кармана).

Короче говоря, они используют кредиты кредитора для покрытия ваших заключительных расходов. И эти кредиты создаются за счет предложения вам более высокой процентной ставки, чем та, на которую вы могли бы претендовать в противном случае.

И они могут выбрать компенсацию, выплачиваемую кредитором, при которой банк выплачивает им вместо заемщика, опять же, по несколько более высокой процентной ставке.

Но если ставки упали достаточно с тех пор, как вы впервые получили ипотеку, у них все еще есть возможность предложить вам более низкую ставку со всеми этими расходами.

Так что да, они все еще зарабатывают деньги, даже если это звучит слишком хорошо быть правдой. Никогда не беспокойтесь о том, зарабатывает ли кредитор деньги. Беспокойство о том, имеет ли смысл рефинансирование для вас.

Они придумают миллион разных причин, чтобы убедить вас рефинансировать, даже если это не в ваших интересах.

Как зарабатываются деньги по жилищному кредиту

• Рефинансирование ссуды (комиссии и затраты на закрытие)
• Продажа ссуды инвестору (премия за предоставление услуг)
• Обслуживание ссуды (сбор ежемесячных процентов с течением времени)

Таким образом, можно заработать много денег на ипотеке на разных этапах пути.

Во-первых, кредитные специалисты и ипотечные брокеры могут взимать комиссию с каждой ссуды при рефинансировании у них, независимо от того, были ли они источником вашей предыдущей ссуды.

Как уже отмечалось, кредиторы могут платить этим продавцам напрямую, даже если вы этого не делаете (напрямую).

Затем, когда ссуда продается инвестору, инициирующий кредитор может заработать так называемую премию за предоставление услуг, которая может быть представлена ​​в виде процента от остатка, скажем, 1-2% от суммы ссуды.

Наконец, компания, обслуживающая ссуду, может собирать проценты каждый месяц и зарабатывать деньги.

Это объясняет, почему ипотека так прибыльна и почему все хотят, чтобы вы рефинансировали ее!

Как ипотечные кредиторы зарабатывают деньги?

Ипотечные кредиторы могут получать выплаты несколькими способами. Когда покупатели жилья осваивают эти методы, они могут сэкономить тысячи долларов на ипотеке.

Сборы за оформление

Поскольку кредиторы используют свои собственные средства при выдаче ипотечных кредитов, они обычно взимают комиссию за выдачу кредита в размере от 0,5% до 1% от стоимости кредита, которая подлежит выплате по ипотеке.Этот сбор увеличивает общую процентную ставку по ипотеке и общую стоимость дома.

Например, ссуда на сумму 200 000 долларов США с процентной ставкой 6% на 30 лет имеет комиссию за выдачу 2%. При закрытии сделки по кредиту покупатель жилья оплачивает сбор за оформление в размере 4000 долларов, а также другие применимые сборы. Ежемесячный платеж по ипотеке, 6% от 200 000 долларов, составляет 1199 долларов. Однако при добавлении комиссии за инициирование в размере 4000 долларов и делении ее на 30-летний кредит выплаты увеличиваются на 11 долларов.11 в месяц с общей ежемесячной оплатой в размере 1210 долларов США. В целом домовладелец платит 8% годовых, а не предполагаемые 6%. Более высокая процентная ставка приводит к тому, что большая часть денег домовладельца идет на ипотеку, и значительно увеличивает общую стоимость ссуды.

Ключевые выводы

• Ипотечные кредиторы могут зарабатывать деньги различными способами, включая комиссию за выдачу кредита, премии за спред доходности, пункты дисконтирования, затраты на закрытие сделки, ценные бумаги с ипотечным покрытием и обслуживание ссуд.
• Сборы за закрытие, на которых кредиторы могут зарабатывать деньги, включая сборы за подачу заявления, обработку, андеррайтинг, блокировку ссуды и другие сборы
• Спреды доходности включают спред ставки, которую кредитор платит за деньги, которые он берет в долг в более крупных банках, и ставку, которую они взимают с заемщиков.
• Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, позволяют кредиторам получать прибыль, упаковывая и продавая ссуды. Кредиторы также могут получать деньги за обслуживание ссуд, которые они упаковывают и продают через MBS.

Доходный спред Премиум

Ипотечные кредиторы используют средства своих вкладчиков или занимают деньги в более крупных банках по более низким процентным ставкам для предоставления ссуд.Разница между процентной ставкой, которую кредитор взимает с домовладельцев за продление ипотечного кредита, и ставкой, которую кредитор платит за замену заимствованных денег, представляет собой премию за спред доходности (YSP). Например, кредитор заимствует средства под 4% годовых и предоставляет ипотеку под 6% годовых, получая 2% процентов по ссуде.

Бонусные баллы

Часть ссуды, известная как точка дисконтирования, может быть погашена при закрытии, чтобы помочь выкупить процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт равен 1% от суммы ипотеки и может уменьшить сумму кредита на 0.125% до 0,25%. Например, два балла по ипотеке на 200 000 долларов составляют 2% от суммы займа или 4 000 долларов.

Предоплата обычно снижает ежемесячные выплаты по ссуде, что экономит деньги домовладельцев в течение всего срока ссуды. Степень снижения процентной ставки зависит от выбранного кредитора, типа ипотеки и рыночных условий. Покупатели жилья должны быть уверены, что кредиторы объяснят, как выплата пунктов дисконтирования влияет на процентную ставку по их ипотеке.

Затраты на закрытие

Помимо комиссии за выдачу ссуды, во время закрытия уплачиваются сбор за подачу заявления, сбор за обработку, сбор за андеррайтинг, сбор за блокировку ссуды и другие сборы, взимаемые кредиторами.Поскольку эти затраты на закрытие могут варьироваться в зависимости от кредитора, сборы заранее указаны в Оценке добросовестности. Покупатели жилья должны внимательно прочитать список сборов и поговорить с кредитором, прежде чем принимать решение об ипотеке, чтобы определить, может ли покупатель жилья договориться об определенных сборах или сэкономить деньги, ведя дела с другим кредитором.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

После закрытия различных типов ипотечных кредитов кредиторы группируют ссуды с различным уровнем прибыли в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и продают их с целью получения прибыли.Это высвобождает деньги для кредиторов, позволяющих выдавать дополнительные ипотечные кредиты и получать больший доход. Пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы покупают MBS для получения долгосрочного дохода.

Продажа ценных бумаг с ипотечным покрытием может высвободить капитал для предоставления дополнительных ссуд.

Обслуживание кредитов

Кредиторы могут продолжать получать доход, обслуживая ссуды, содержащиеся в продаваемых ими MBS. Если покупатели MBS не могут обрабатывать платежи по ипотеке и выполнять административные задачи, связанные с обслуживанием ссуд, кредиторы могут выполнять эти задачи за небольшой процент от стоимости ипотеки или заранее установленную плату.

Итог

Поскольку покупатели жилья несут значительные расходы при получении ипотечного кредита, важно, чтобы они понимали, как ипотечные кредиторы получают деньги и зарабатывают деньги. Когда покупатель жилья узнает о процессе, он с большей вероятностью сэкономит тысячи долларов на ипотеке и будет чувствовать себя более уверенно в отношении покупки.

Когда это имеет смысл?

Рефинансирование ипотеки означает погашение существующей ссуды и ее замену новым.Есть много причин, по которым домовладельцы рефинансируют:

• Для получения более низкой процентной ставки
• Чтобы сократить срок ипотеки
• Чтобы преобразовать ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM) в ипотеку с фиксированной ставкой, или наоборот
• Использование собственного капитала для сбора средств на случай чрезвычайной финансовой ситуации, финансирования крупной покупки или консолидации долга

Поскольку рефинансирование может стоить от 3% до 6% основной суммы кредита и, как и в случае первоначальной ипотеки, требует оценки, поиска титула и сборов за подачу заявления, домовладельцу важно определить, является ли рефинансирование разумным финансовым решением.

Ключевые выводы

• Получение ипотеки с более низкой процентной ставкой — одна из лучших причин для рефинансирования.
• Когда процентные ставки падают, подумайте о рефинансировании, чтобы сократить срок вашей ипотеки и платить значительно меньше в виде процентных платежей.
• Переход на ипотеку с фиксированной ставкой или на ипотеку с регулируемой ставкой может иметь смысл в зависимости от ставок и того, как долго вы планируете оставаться в своем нынешнем доме.
• Использование собственного капитала или консолидация долга — другие причины для рефинансирования, но будьте осторожны, иногда это может усугубить долговые проблемы.

Рефинансирование для обеспечения более низкой процентной ставки

Одна из лучших причин для рефинансирования — снизить процентную ставку по существующей ссуде. Исторически сложилось так, что рефинансирование — хорошая идея, если вы можете снизить процентную ставку как минимум на 2%. Однако многие кредиторы говорят, что 1% экономии является достаточным стимулом для рефинансирования.

Снижение процентной ставки не только помогает вам сэкономить деньги, но также увеличивает скорость, с которой вы создаете капитал в своем доме, и может уменьшить размер вашего ежемесячного платежа.Например, 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 5,5% на дом за 100 000 долларов имеет выплату основного долга и процентов в размере 568 долларов. Та же самая ссуда под 4,1% снижает ваш платеж до 477 долларов.

Рефинансирование для сокращения срока кредита

Когда процентные ставки падают, домовладельцы иногда имеют возможность рефинансировать существующую ссуду для получения другой ссуды, которая, без значительных изменений в ежемесячном платеже, имеет значительно более короткий срок.

Для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой на дом стоимостью 100000 долларов, рефинансирование от 9% до 5.5% могут сократить срок вдвое до 15 лет с небольшим изменением ежемесячного платежа с 805 долларов до 817 долларов. Однако, если вы уже получаете 5,5% на 30 лет (568 долларов США), то ипотечный кредит на 3,5% на 15 лет повысит ваш платеж до 715 долларов. Итак, посчитайте и посмотрите, что работает.

Рефинансирование для преобразования в ипотеку с фиксированной ставкой или ARM

Хотя ARM часто начинают предлагать более низкие ставки, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой, периодические корректировки могут привести к повышению ставок, превышающих ставку, доступную по ипотеке с фиксированной процентной ставкой.Когда это происходит, переход на ипотеку с фиксированной процентной ставкой приводит к более низкой процентной ставке и устраняет беспокойство по поводу будущего повышения процентной ставки.

И наоборот, преобразование ссуды с фиксированной ставкой в ​​ссуду ARM, которая часто имеет более низкий ежемесячный платеж, чем срочная ипотека, может быть разумной финансовой стратегией, если процентные ставки падают, особенно для домовладельцев, которые не играют, чтобы оставаться в своих руках. дома уже более нескольких лет.

Эти домовладельцы могут снизить процентную ставку по ссуде и ежемесячный платеж, но им не придется беспокоиться о том, как поднимутся ставки через 30 лет в будущем.

Если ставки продолжают падать, периодические корректировки ставок на ARM приводят к снижению ставок и меньшим ежемесячным выплатам по ипотеке, устраняя необходимость рефинансирования каждый раз, когда ставки падают. С другой стороны, когда повышаются процентные ставки по ипотечным кредитам, это было бы неразумной стратегией.

Рефинансирование для привлечения капитала или консолидации долга

Хотя все вышеупомянутые причины для рефинансирования являются финансово обоснованными, рефинансирование ипотеки может быть скользкой дорогой к нескончаемой задолженности.

Домовладельцы часто получают доступ к справедливости в своих домах для покрытия основных расходов, таких как расходы на ремонт дома или обучение ребенка в колледже. Эти домовладельцы могут оправдать рефинансирование тем фактом, что реконструкция увеличивает стоимость дома или что процентная ставка по ипотечной ссуде ниже, чем ставка по деньгам, взятым в долг из другого источника.

Еще одно оправдание заключается в том, что проценты по ипотеке не облагаются налогом. Хотя эти аргументы могут быть правдой, увеличение количества лет, которые вы должны по ипотеке, редко бывает разумным финансовым решением, равно как и тратить доллар на проценты, чтобы получить 30 -процентный налоговый вычет.Также обратите внимание, что с момента вступления в силу Закона о снижении налогов и занятости размер ссуды, по которой вы можете вычесть проценты, снизился с 1 миллиона долларов до 750000 долларов, если вы купили дом после 15 декабря 2017 года.

Многие домовладельцы осуществляют рефинансирование, чтобы консолидировать свой долг. На первый взгляд, замена долга под высокие проценты ипотекой под низкие проценты — хорошая идея. К сожалению, рефинансирование не приносит автоматического финансового благоразумия. Сделайте этот шаг только в том случае, если вы уверены, что сможете устоять перед искушением потратить деньги после того, как рефинансирование избавит вас от долгов.

Чтобы окупить от 3% до 6% основной суммы затрат на рефинансирование, требуются годы, поэтому не делайте этого, если не планируете оставаться в своем нынешнем доме более чем на несколько лет.

Имейте в виду, что большой процент людей, которые когда-то генерировали долг под высокие проценты по кредитным картам, автомобилям и другим покупкам, просто сделают это снова после того, как рефинансирование ипотеки предоставит им доступный кредит для этого. Это создает мгновенный четырехкратный убыток, состоящий из потраченных впустую комиссий за рефинансирование, потерянного капитала в доме, дополнительных лет увеличения процентных выплат по новой ипотеке и возврата долга с высокими процентами после того, как кредитные карты снова исчерпаны — возможный Результатом является бесконечное продление долгового цикла и возможное банкротство.

Еще одной причиной рефинансирования может стать серьезная финансовая ситуация. В этом случае внимательно изучите все возможные варианты сбора средств, прежде чем предпринять этот шаг. Если вы выполняете рефинансирование с выплатой наличных, с вас может взиматься более высокая процентная ставка по новой ипотеке, чем по ставке и срочному рефинансированию, при котором вы не снимаете деньги.

Итог

Рефинансирование может быть отличным финансовым ходом, если оно сокращает ваши выплаты по ипотеке, сокращает срок вашей ссуды или помогает вам быстрее наращивать капитал.При осторожном использовании он также может стать ценным инструментом для контроля долга. Прежде чем рефинансировать, внимательно посмотрите на свое финансовое положение и спросите себя: как долго я планирую продолжать жить в доме? Сколько денег я сэкономлю за счет рефинансирования?

Опять же, имейте в виду, что рефинансирование стоит от 3% до 6% от суммы кредита. Требуются годы, чтобы окупить эти затраты за счет экономии, полученной за счет более низкой процентной ставки или более короткого срока. Итак, если вы не планируете оставаться дома более нескольких лет, стоимость рефинансирования может свести на нет любую из потенциальных сбережений.

Также стоит помнить, что сообразительный домовладелец всегда ищет способы уменьшить долг, создать собственный капитал, сэкономить деньги и отказаться от выплаты по ипотеке. Изъятие денежных средств из капитала при рефинансировании не помогает достичь ни одной из этих целей.

Ипотечные кредиторы только что получили рекордную прибыль, ожидают еще большего роста в следующем квартале

Дэниел Акер | Bloomberg | Getty Images

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, независимые ипотечные банки и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков сообщили о чистой прибыли в размере 4548 долларов США по каждой ссуде, выданной ими во втором квартале 2020 года, по сравнению с 1600 долларами в первом квартале.

«Под воздействием резкого роста спроса со стороны заемщиков и рекордно низких ставок по ипотечным кредитам прибыль от производства ипотечных кредитов во втором квартале достигла самого высокого уровня с момента публикации отчета MBA в 2008 году», — сказала Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу. «Объем производства в среднем составлял более 1 миллиарда долларов на компанию, и это было идеальное сочетание более высоких доходов и более низких затрат».

Выручка выросла на 57 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом, а расходы увеличились на 844 доллара на ссуду.Производительность также выросла, достигнув уровней, невиданных с 2012 года.

Эти условия, наряду с сохраняющимися низкими ставками по ипотечным кредитам, вероятно, являются причиной увеличения прогнозов рентабельности ипотечных кредиторов на следующие три месяца, согласно опросу Fannie Mae о настроениях ипотечных кредиторов за третий квартал 2020 года. По словам Фредди Мака, на прошлой неделе ипотечные ставки установили очередной рекордный минимум.

Почти половина кредиторов (48%) заявили, что, по их мнению, рентабельность увеличится по сравнению с предыдущим кварталом, 37% заявили, что она останется прежней, и только 15% заявили, что прибыль упадет.

«Результаты MLSS за этот квартал соответствуют значительному восстановлению жилищного фонда на фоне более масштабного экономического спада из-за COVID-19», — сказал Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae. «Ожидания роста покупательского спроса на следующие три месяца достигли наивысшего значения в третьем квартале с момента начала исследования. Накопленный потребительский спрос, сохраняющиеся низкие ставки по ипотечным кредитам и благоприятные спреды по ипотечным кредитам помогли повысить прибыльность кредиторов».

Кредиторы сообщили о высоком потребительском спросе на все виды ссуд, а также на создание и рефинансирование покупок.Кредиторы сообщили о дальнейшем ужесточении кредитных стандартов за последние три месяца из-за неопределенности относительно восстановления экономики после пандемии, но ожидают, что они останутся такими же в течение следующих трех месяцев.

«Несмотря на то, что рынок жилья демонстрирует значительную силу в условиях экономического кризиса и кризиса в области здравоохранения, потенциальные долгосрочные риски снижения остаются, включая слабость рынка труда, низкий уровень запасов и неопределенность цен на жилье», — сказал Дункан.

Рефинансирование с выплатой наличных: когда это хороший вариант?

Что такое рефинансирование без выплаты наличных?

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет текущий жилищный заем на более крупную ипотеку, что позволяет вам воспользоваться капиталом, накопленным вами в своем доме, и получить доступ к разнице между двумя ипотечными кредитами (текущей и новой) в наличные.Деньги могут пойти практически на любые цели, такие как реконструкция дома, консолидация долга с высокими процентами или другие финансовые цели.

Как работает рефинансирование с выплатой наличных

Процесс рефинансирования с выплатой наличных аналогичен рефинансированию по ставке и сроку ипотечного кредита, при котором вы просто заменяете существующую ссуду на новую на ту же сумму, обычно по более низкой процентной ставке или на более короткий срок ссуды, либо и то, и другое. При рефинансировании с выплатой наличных вы можете сделать то же самое, а также вывести часть капитала вашего дома единовременно.

«Рефинансирование с выплатой наличных выгодно, если вы можете снизить процентную ставку по основной ипотеке и эффективно использовать взятые вами средства», — говорит Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate.

Вы, как правило, платите больше в виде процентов после завершения рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы увеличиваете сумму кредита, и, как и в случае с другими кредитами, вам придется оплачивать расходы по закрытию. В противном случае действия по рефинансированию такого рода должны быть аналогичны действиям при первом получении ипотеки: подайте заявку после выбора кредитора, предоставьте необходимую документацию и дождитесь одобрения, затем дождитесь закрытия.

Вот как можно подготовиться к рефинансированию с выплатой наличных:

1. Определите минимальные требования кредитора

Ипотечные кредиторы имеют разные квалификационные требования для рефинансирования с выплатой наличных, и большинство из них имеют минимальный кредитный рейтинг — чем выше, тем лучше . Другие типичные требования включают отношение долга к доходу ниже определенного процента и не менее 20 процентов собственного капитала в вашем доме. Изучая возможные варианты, обратите внимание на эти требования.

2.Рассчитайте точную сумму, которая вам нужна.

Если вы планируете рефинансирование с выплатой наличных, вам, скорее всего, понадобятся средства для определенной цели. Если вы не уверены, что это такое, может быть полезно зафиксировать это, чтобы вы занимали ровно столько, сколько вам нужно. Например, если вы планируете использовать наличные деньги для консолидации долга, соберите выписки по личному кредиту и кредитной карте или информацию о других долговых обязательствах и сложите свои долги. Если деньги будут использоваться для ремонта, проконсультируйтесь с несколькими подрядчиками, чтобы заранее получить оценки как по рабочей силе, так и по материалам.

3. Подготовьте свою информацию при подаче заявления.

После того, как вы обыскали несколько кредиторов, чтобы убедиться, что вы получите лучшую ставку и условия, подготовьте всю свою финансовую информацию, касающуюся вашего дохода, активов и долга, для заявки. . Имейте в виду, что вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию, поскольку кредитор оценивает вашу заявку.

Пример того, как работает рефинансирование с выплатой наличных

Допустим, остаток по вашей текущей ипотеке составляет 100 000 долларов, а стоимость вашего дома в настоящее время составляет 300 000 долларов.В этом случае у вас есть 200 000 долларов собственного капитала. Предположим, что рефинансирование текущей ипотеки означает, что вы можете получить более низкую процентную ставку, и вы будете использовать наличные деньги для ремонта своей кухни и ванных комнат.

Поскольку кредиторы обычно требуют, чтобы вы сохраняли не менее 20 процентов собственного капитала в вашем доме (хотя бывают исключения) после рефинансирования с выплатой наличных, вам необходимо иметь как минимум 60 000 долларов в качестве собственного капитала или иметь возможность занять до 140 000 долларов наличными. Имейте в виду, что вам также нужно будет оплатить заключительные расходы, такие как сбор за оценку, поэтому окончательная сумма может быть меньше.

В чем смысл рефинансирования с выплатой наличных?

Ключевые моменты, которые нужно знать о рефинансировании с выплатой наличных

• Вы не можете задействовать 100 процентов своего капитала — Большинство кредиторов требуют, чтобы вы сохраняли по крайней мере 20 процентов собственного капитала в вашем доме при выплате наличных средств рефинансирование. Единственным исключением является рефинансирование с выводом наличных средств VA, которое позволяет вам снять весь свой капитал.
• У вас может получиться совсем другая ссуда. — Поскольку вы заменяете существующую ипотеку новой ссудой, условия ссуды могут измениться.Например, у вас может быть более высокая или более низкая процентная ставка (и ежемесячные платежи), или более длительный или более короткий срок кредита.
• Вам нужно будет провести оценку вашего дома. — Кредиторы обычно требуют оценки для обычного рефинансирования с выплатой наличных, поскольку сумма, которую вы можете занять, зависит от того, сколько у вас собственного капитала.
• Вы оплатите заключительные расходы. — Как и в случае с вашей первой ипотечной ссудой, рефинансирование с выплатой наличных связано с заключительными расходами, которые покрывают комиссионные кредитора, оценку и другие расходы.Важно учитывать, во что может вам обойтись рефинансирование с выплатой наличных, потому что комиссия может не окупиться, особенно если вы не занимаетесь большой суммой.
• Денежные средства не поступят на ваш банковский счет сразу — Кредиторы должны предоставить вам три дня после закрытия сделки, чтобы вы могли отказаться от рефинансирования, если вы захотите. По этой причине вам придется подождать несколько дней, прежде чем вы получите средства.

Сколько денег я могу получить при рефинансировании наличными?

Хотя кредиторы обычно разрешают домовладельцам брать взаймы до 80 процентов стоимости дома, порог может варьироваться в зависимости от вашего кредитного рейтинга и типа ипотеки.Кредиторы, предлагающие ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), иногда предлагают рефинансирование с выплатой наличных средств FHA, которое позволяет вам занять до 85 процентов стоимости вашего дома. Как уже отмечалось, ссуды рефинансирования с выплатой наличными, гарантированные Министерством по делам ветеранов США (VA), доступны на сумму до 100 процентов от стоимости дома.

На что можно потратить деньги?

Деньги от рефинансирования можно использовать для любых целей. Большинство домовладельцев используют выручку по следующим причинам:

• Проекты благоустройства дома — Домовладельцы, которые используют средства от перефинансирования наличными для ремонта дома, могут вычесть проценты по ипотеке из своих налогов, если эти проекты существенно увеличивают стоимость дома.
• Инвестиционные цели — Рефинансирование наличными дает домовладельцам доступ к капиталу, чтобы помочь им накопить свои пенсионные сбережения или приобрести инвестиционную недвижимость.
• Консолидируйте долг с высокой процентной ставкой — Ставки рефинансирования, как правило, ниже по сравнению с другими формами долга, такими как кредитные карты. Поступления от рефинансирования с выплатой наличных позволяют погасить эти долги и вернуть ссуду с помощью одного ежемесячного платежа с меньшими затратами.
• Детское высшее образование — Образование стоит дорого, поэтому использование собственного капитала для оплаты обучения в колледже может иметь смысл, если ставка рефинансирования намного ниже, чем ставка для студенческой ссуды.

Каковы комиссии за рефинансирование при обналичивании?

Ожидайте, что вы заплатите от 3 до 5 процентов от новой суммы ссуды на покрытие расходов на закрытие, чтобы провести рефинансирование с выплатой наличных средств. Эти затраты на закрытие могут включать в себя комиссию за выдачу кредита кредитору и плату за оценку для оценки текущей стоимости дома. Обращайтесь к нескольким кредиторам, чтобы убедиться, что вы получаете наиболее конкурентоспособные ставки и условия.

Вы могли бы включить расходы по ссуде в новую ипотеку, чтобы избежать авансовых расходов на закрытие, но вы, вероятно, заплатите более высокую процентную ставку.Кроме того, получение еще одного 30-летнего кредита или рефинансирования по более высокой процентной ставке может означать, что вы заплатите больше в общей сумме процентов. Подсчитайте цифры с помощью калькулятора рефинансирования Bankrate, чтобы оценить, работает ли математика в вашу пользу.

Плюсы рефинансирования с выплатой наличных

Если вам нужна крупная сумма денег, у рефинансирования с выплатой наличных есть преимущества, в том числе:

• Вы можете снизить ставку — Это наиболее частая причина, по которой большинство заемщиков рефинансирование, и это имеет смысл и для рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы хотите платить как можно меньше процентов при получении более крупного кредита.
• Стоимость заимствования может быть ниже — Рефинансирование наличными часто является менее затратной формой финансирования, поскольку ставки рефинансирования ипотечного кредита обычно ниже, чем ставки по личным ссудам (например, ссуде на улучшение жилья) или кредитным картам. Даже с учетом затрат на закрытие это может быть особенно выгодно, когда вам нужна значительная сумма денег.
• Вы можете улучшить свой кредит — Если вы выполняете рефинансирование с выплатой наличных и используете средства для выплаты долга, вы можете увидеть повышение своего кредитного рейтинга, если коэффициент использования кредита упадет.Использование кредита, или размер кредита по сравнению с тем, что вам доступно, является решающим фактором для вашей оценки.
• Вы можете использовать налоговые вычеты — Если вы планируете использовать средства для улучшения дома и проект соответствует требованиям IRS, вы можете воспользоваться вычетом процентов во время уплаты налогов.

Минусы рефинансирования с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных не всегда является лучшим решением для любой ситуации. Вот некоторые недостатки:

• Ваша ставка может вырасти — Общее практическое правило — рефинансировать, чтобы улучшить свое финансовое положение и получить более низкую ставку.Если рефинансирование с выплатой наличных значительно повышает вашу ставку, это, вероятно, не лучший шаг.
• Возможно, вам придется заплатить за PMI — Некоторые кредиторы позволяют снимать до 90 процентов собственного капитала вашего дома, но это может означать оплату частного ипотечного страхования или PMI, пока вы не вернетесь ниже 80-процентного порога собственного капитала. . Это может увеличить ваши общие расходы по займам.
• Вы можете осуществлять платежи десятилетиями — Если вы используете рефинансирование с выплатой наличных для консолидации долга, убедитесь, что вы не продлеваете выплату долга на десятилетия, когда вы могли бы выплатить его гораздо раньше и с меньшим общим объемом стоимость в противном случае.«Имейте в виду, что погашение любых денежных средств, которые вы снимаете, распределяется на 30 лет, поэтому погашение более дорогостоящего долга по кредитной карте с помощью рефинансирования с выплатой наличных может не принести той экономии, о которой вы думаете», — говорит Макбрайд. «Использование наличных денег для ремонта дома — более разумное использование».
• У вас больше риск потерять свой дом — Независимо от того, как вы используете рефинансирование с выплатой наличных, невыплата ссуды означает, что вы можете потерять ее из-за потери права выкупа. Не берите больше денег, чем вам абсолютно необходимо, и убедитесь, что вы используете их для цели, которая в конечном итоге улучшит ваши финансы, а не ухудшит ваше положение.
• У вас может возникнуть соблазн использовать свой дом как копилку. — Использование собственного капитала для оплаты роскошных отпусков или покупок указывает на отсутствие дисциплины в ваших расходах. Если вам сложно взять под контроль свои долги или привычки тратить деньги, подумайте о том, чтобы обратиться за помощью в некоммерческое агентство по кредитным консультациям.

Рефинансирование с выплатой наличных и ваши налоги

Рефинансирование с выплатой наличных может иметь право на вычет налоговых процентов по ипотеке, если вы используете деньги для улучшения своего имущества.Некоторые приемлемые проекты по благоустройству дома могут включать:

• Добавление бассейна или джакузи на задний двор
• Строительство новой спальни или ванной комнаты
• Возведение ограды вокруг дома
• Улучшение вашей крыши, чтобы сделать ее более эффективной против элементов
• Замена окон на штормовые окна
• Установка центральной системы кондиционирования или отопления
• Установка домашней системы безопасности

В целом улучшения должны повысить ценность вашего дома или сделать его более доступным.Уточните у налогового специалиста, соответствует ли ваш проект требованиям.

Рефинансирование с выплатой наличных по сравнению с ссудой под залог собственного капитала

Рефинансирование с выплатой наличными и ссуда под залог собственного капитала позволяют заемщикам использовать собственный капитал своего дома, но между ними есть некоторые существенные различия. Как уже отмечалось, рефинансирование с выплатой наличных включает получение нового кредита на более высокую сумму, погашение существующего и получение разницы наличными. Напротив, ссуда под залог собственного капитала — это вторая ипотека — она ​​не заменяет вашу первую ипотеку — и иногда может иметь более высокую процентную ставку по сравнению с рефинансированием с выплатой наличных.

Другие альтернативы рефинансированию с выплатой наличных

В дополнение к ссуде под залог собственного капитала, рассмотрите следующие другие варианты:

HELOC

Заемная линия собственного капитала или HELOC позволяет вам занимать деньги, когда вам это необходимо, с помощью возобновляемая кредитная линия, аналогичная кредитной карте. Это может быть полезно, если вам понадобятся деньги на несколько лет для проекта ремонта, растянутого во времени. Процентные ставки HELOC являются переменными и изменяются вместе с основной ставкой.

Персональный заем

Персональный заем — это краткосрочный заем, который предоставляет средства практически на любые цели.Процентные ставки по личным займам сильно различаются и могут зависеть от вашего кредита, но взятые в долг деньги обычно выплачиваются ежемесячным платежом, например, по ипотеке.

Обратная ипотека

Обратная ипотека позволяет домовладельцам в возрасте 62 лет и старше снимать наличные со своих домов, при этом остаток не нужно возвращать, пока заемщик живет в доме и содержит его, а также платит налоги на недвижимость и страхование домовладельцев. .

Итог

Тщательно посчитайте, чтобы убедиться, что рефинансирование с выплатой наличных является правильным средством для ваших финансовых нужд.Помните, что вы подвергаете свой дом риску в качестве залога, а это значит, что вы можете потерять его, если не сможете погасить новую ипотеку. Решение проблемы собственного капитала — нелегкое решение, но это может предложить вам стратегический способ улучшить вашу общую финансовую картину.

Подробнее:

Должен ли я рефинансировать ипотечный кредит?

С тех пор, как Федеральная резервная система снизила процентные ставки в 2020 году, возникла новая волна ажиотажа вокруг рефинансирования вашей ипотеки.И не зря.

В прошлом году среднегодовая процентная ставка по обычным ипотечным кредитам составляла 2,61–3,11% — это самый низкий уровень с тех пор, как Freddie Mac начал отчитываться несколько десятилетий назад! ^1,2 И поскольку ФРС говорят, что не будут повышать процентные ставки до 2023 года, теперь еще больше людей задаются вопросом: Должен ли я рефинансировать свою ипотеку? ³

Более низкие процентные ставки — это здорово, но как узнать, действительно ли сейчас время для рефинансирования ипотеки? Мы покажем вам, как принять правильное решение.

Должен ли я рефинансировать ипотечный кредит?

Рефинансирование ипотеки обычно того стоит, если вы планируете надолго остаться в своем доме. Вот тогда действительно начинают окупаться более короткий срок кредита и более низкие процентные ставки!

Экономия, которую вы могли бы получить от рефинансирования, могла бы быть использована, чтобы помочь вам взять под контроль свои ежемесячные счета, быстрее погасить ипотеку и откладывать на пенсию. Только представьте, если бы вы владели своим домом прямо сейчас!

Как рассчитать сбережения при рефинансировании

Хорошо, наденьте математическую шляпу! Предположим, вы купили дом на 300 000 долларов по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой 4% и получили 20% первоначальный взнос (60 000 долларов).

Окупите свой дом быстрее за счет рефинансирования по новой низкой ставке!

Примерно через 10 лет выплаты по ипотеке около 1150 долларов в месяц, остаток по кредиту теперь составляет 200000 долларов. Вы хотите сэкономить, поэтому рассматриваете возможность рефинансирования.

С помощью нашего ипотечного калькулятора вы вводите остаток по кредиту в размере 200 000 долларов. Чтобы протестировать опцию refi, вы сокращаете срок ипотеки с оставшихся 20 лет до 15 лет и понижаете процентную ставку на определенный процент — с 4% до 3%.

Вы заметите, что в результате более короткого 15-летнего срока ваш новый ежемесячный платеж вырастет с 1150 долларов до примерно 1400 долларов в месяц, но не волнуйтесь. Вы, вероятно, заработали несколько надбавок за эти 10 лет, чтобы позволить себе ежемесячную прибавку на 250 долларов. Кроме того, вы окупитесь на пять лет раньше и сэкономите 53 000 долларов на процентах!

Просто убедитесь, что ваш ежемесячный ипотечный кредит никогда не превышает 25% вашей ежемесячной выплаты на дом.

Проведите анализ безубыточности

А вот и сложная часть: анализ безубыточности .Это когда вы сравниваете свои сбережения на рефинансировании со стоимостью рефинансирования, включая затраты на закрытие, которые составляют около 3–6% от суммы ссуды. ⁴

Продолжая наш пример, предположим, что ваши затраты на закрытие рефинансирования составляют 6000 долларов (200 000 долларов x 3%). Большой! Теперь нам просто нужно выяснить, как долго вам нужно оставаться дома, чтобы ваши сбережения на рефинансировании достигли этого числа.

Для этого нам нужно сравнить график погашения вашей текущей ипотеки с рефинансируемым вариантом (в частности, какая часть ваших ежемесячных платежей идет на процентные ставки каждый год по ипотеке).

Сможете ли вы оставаться в доме достаточно надолго, чтобы воспользоваться рефи?

Используя наш пример (и полный график платежей на нашем калькуляторе ипотечных кредитов), вы должны выплатить 23 000 долларов США в виде процентов в течение следующих трех лет по вашему текущему 30-летнему займу под 4% процентной ставки.

С другой стороны, 15-летний рефи под 3% обойдется вам всего в 17000 долларов в течение первых трех лет. Это означает, что через три года ваш refi компенсирует собственные затраты на закрытие (23 000 — 17 000 долларов = 6000 долларов).

После этого вы будете получать тысячи долларов сбережений почти каждый год, пока не выплатите ипотеку или не продадите свой дом! Но если вы переедете всего через 1-2 года после рефинансирования, вы не вернете эти 6000 долларов, а рефи не окупится.

Уф, — это много для тебя! И мы знаем, что даже при использовании ипотечного калькулятора математика может быть довольно сложной. Поэтому обратитесь за помощью к специалисту по ипотечным кредитам, которому вы можете доверять, например, к нашим друзьям из Churchill Mortgage.

Когда мне следует рефинансировать ипотеку?

Время рефинансирования — это когда вы хотите получить более выгодную ипотеку. В большинстве случаев рекомендуется рефинансировать ипотеку, если она позволяет:

1. Переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) на фиксированную процентную ставку

Имея в ARM регулируемые процентные ставки, вы можете начать с первых нескольких лет с фиксированной процентной ставки. Но после этого ставка может корректироваться в зависимости от множества факторов, таких как рынок ипотечного кредитования и ставка, которую сами банки используют для ссуды друг другу денег.

Суть в том, что ARM перекладывают риск повышения процентных ставок на вас — домовладельца.

Итак, в конечном итоге ARM может стоить вам руки и ноги! Вот когда рефинансирование в ипотеку с фиксированной процентной ставкой может быть хорошим финансовым ходом. Это стоит того, чтобы избежать риска увеличения платежей при изменении ставки.

2. Понизьте свою высокую процентную ставку до более низкой

Если по вашей ипотеке процентная ставка выше, чем на текущем рынке, то рефинансирование может быть разумным финансовым шагом, если оно снижает вашу процентную ставку или сокращает график платежей.

Если вам удастся найти ссуду с понижением процентной ставки на 1-2%, подумайте об этом. Но помните, рефинансируйте только в том случае, если вы планируете оставаться в своем доме надолго, потому что тогда вы сможете вернуть то, что вы заплатили за закрытие расходов.

3. Сократите срок ипотеки (максимум на 15 лет или меньше)

Если ваша первоначальная ипотека рассчитана на 30 лет (или более), то рефинансирование — хороший способ достичь конечной цели — зафиксировать 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой — в идеале с новым платежом, не превышающим 25. % от получаемой вами зарплаты.

Но если ваша процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой достаточно низка, чтобы конкурировать с 15-летними ставками, убедитесь, что рефинансирование только для того, чтобы получить более короткий срок, не будет стоить вам дороже. Вам лучше ежемесячно вносить дополнительные платежи по 30-летней ипотеке, чтобы сократить график выплат.

Все сводится к следующему — вы хотите как можно скорее стать владельцем своего дома, вместо того, чтобы ваш дом владел вами! Воспользуйтесь нашим калькулятором выплаты по ипотеке, чтобы узнать, сколько будет ежемесячных выплат по 15-летней ссуде.

4. Консолидируйте вторую ипотеку — только если она составляет более половины вашего дохода

Некоторые домовладельцы со второй ипотекой хотят использовать ее для рефинансирования своей первой ипотеки. Но не так быстро! Если остаток по второй ипотечной ссуде составляет менее половины вашего годового дохода, вам лучше просто погасить ее оставшейся частью долга за счет снежного кома долга.

Но если баланс превышает половину вашего годового дохода, вы можете рефинансировать вторую ипотеку вместе с первой.Это позволит вам лучше справиться с другими долгами, которые у вас могут быть, прежде чем вы соберете свои ресурсы, чтобы раз и навсегда выплатить ипотечные кредиты!

Стоит ли рефинансировать?

Если бы вы уже обсуждали идею рефинансирования, эти низкие ставки не могли быть более подходящими для вас. Получение ипотеки с понижением процентной ставки на 1-2% может иметь огромное значение для вашего ежемесячного бюджета и возможности погасить ипотечный кредит быстрее .

Просто не забудьте провести анализ безубыточности, о котором мы упоминали ранее, чтобы убедиться, что вы останетесь в своем доме достаточно долго, чтобы ваши сбережения на рефинансировании покрыли расходы, необходимые для проведения рефинансирования.

Затраты на рефинансирование обычно не включают налоги на недвижимость, ипотечное страхование и страхование жилья, поскольку они были начислены при первой покупке дома. Помните, что вы пересматриваете исходную ипотеку, а не начинаете полностью с нуля.

Затраты на закрытие рефинансирования включают:

• Заявление на рефинансирование, оценка нового дома и поиск титула
• Плата за осмотр дома
• Гонорар адвоката кредитора
• Комиссия за оформление
• Комиссия за баллы

Хотя вам, возможно, не удастся избежать всех этих затрат на закрытие, вы можете избежать оплаты ипотечных пунктов. — сборы, которые вы платите кредитору при закрытии сделки в обмен на более низкую процентную ставку.Просто попросите котировку по номиналу или нулевую квоту . Это означает, что оценка конечной стоимости не будет включать баллы.

Когда рефинансирование плохая идея?

С другой стороны, определенно бывают случаи, когда рефинансирование ипотеки не будет хорошей идеей. Приведем несколько примеров.

Было бы неразумно рефинансировать (и влезть в новые долги), потому что вы хотите потратить деньги на:

• Получить новую машину
• Перестройте свою кухню
• Оплата счетов по кредитной карте
• Свернуть прочую задолженность (кредитные карты, студенческие ссуды и т. Д.)) в рефинансируемую ипотеку

Уничтожение вашего собственного капитала (текущая стоимость вашего дома за вычетом того, что вы на него должны) для покупки новых вещей, которые вам не нужны, подвергает ваш дом риску, особенно если вы потеряете работу или у вас возникнут другие денежные проблемы.

Кроме того, причина, по которой вы не хотите объединять другие долги в одну гигантскую рефинансируемую ипотеку, заключается в том, что вы хотите сначала выплатить свои более мелкие долги (и получить энергию от этих побед).

Включение задолженности по студенческому кредиту в ипотеку означает, что на погашение этих ссуд и ипотеки уйдет гораздо больше времени.Это еще больше отдаляет вас от достижения любой из этих целей. Нет, спасибо.

Что делать, если я не могу выплатить текущую ипотеку?

Если вы сейчас без работы и вам трудно платить по ипотеке, для вас есть хорошие новости. В зависимости от вашей конкретной ситуации вы можете снизить или приостановить выплаты по ипотеке. ⁵

Это действительно может помочь вам облегчить бремя, которое вы можете испытывать прямо сейчас, если беспокоитесь о том, когда увидите следующую зарплату.

Получите помощь с рефинансированием ипотеки

Если вы хотите узнать больше о рефинансировании ипотеки и о том, как это сделать, или если вы готовы к рефинансированию сейчас, свяжитесь со специалистами по ипотечным кредитам, которым мы доверяем в компании Churchill Mortgage. Они помогут вам оформить ипотеку, о которой вы не пожалеете!

Свяжитесь со специалистом по ипотеке, которому мы доверяем!

СОВЕТОВ И УДОВОЛЬСТВИЙ ДЛЯ ДОБЫЧНОГО РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ — Новости — southcoasttoday.com

2001 год станет почти рекордным годом для рефинансирования жилищных кредитов.Во многих городах рефинансирование составляет 60 или более процентов закрытых жилищных кредитов, а продажи домов — лишь около 40 процентов. Излишне говорить, что ипотечные кредиторы считают 2001 год одним из лучших в своей истории.

В какой-то момент в ноябре процентные ставки упали до середины 6-процентного диапазона. Даже старожилы в сфере недвижимости (вроде меня) не могут вспомнить, когда у нас были такие низкие процентные ставки.

С тех пор процентные ставки по ипотечным кредитам немного повысились до примерно 7 процентов, что по-прежнему остается выгодной ставкой. Но еще не поздно вскочить на борт подножки рефинансирования ипотечных кредитов.У кредиторов есть много денег для ссуды на доступных условиях.

Десять основных причин рефинансирования. Прежде чем начать поиски рефинансирования жилищного кредита, напишите, почему вы хотите рефинансировать.

Может быть, вы хотите решить особую финансовую задачу, например, оплатить обучение ребенка или внука в колледже. Вот 10 наиболее частых причин рефинансирования жилья

(1) Снизить текущую процентную ставку по ипотеке и снизить ежемесячные выплаты по ипотеке; (2) вынимать не облагаемые налогом денежные средства из собственного капитала для личного пользования; (3) объединить первую и вторую ипотеку в одну ипотеку с более низкой общей суммой платежа; (4) погашать другие ссуды, по которым есть высокие невычитаемые проценты, такие как кредитная карта и автокредиты; (5) отменить дорогостоящие взносы по частному страхованию ипотечных кредитов (PMI); (6) избавиться от неприятного кредитора, например, от того, кто не кредитует своевременно платежи или портит депозитный счет условного депонирования; (7) переход от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой; (8) финансировать ремонт дома, например, ремонт или пристройку семейной комнаты; (9) снизить процентные расходы и ускорить выплату кредита за счет перехода на 15-летнюю ипотеку; и (10) занимать дом, чтобы начать или купить бизнес или расширить существующий бизнес.

Начните с проверки вашего кредитного отчета и оценки FICO. Прежде чем «набирать деньги» к ипотечным кредиторам, лучший способ начать рефинансирование ипотечного кредита — это проверить свой кредитный отчет и рейтинг FICO. Большинство кредиторов используют ту или иную форму оценки кредитоспособности для определения заемщиков. Если ваш рейтинг FICO не равен 620 или выше, рефинансирование, вероятно, будет дорогостоящим.

Большинство кредиторов используют оценку FICO (Fair, Isaac and Co.), которая учитывает вашу историю погашения долга и то, вовремя вы или опаздываете (наиболее важные критерии), а также общую сумму кредита, доступного вам (даже если вы ежемесячно оплачиваете свои кредитные карты).

Еще одно соображение — сколько запросов о кредитоспособности вы получили за последние шесть месяцев. Удивительно, но ваш доход не учитывается при расчете FICO, который предсказывает вероятность дефолта по ссуде.

Изучая эту статью, я вложил 12,95 долларов США, чтобы получить свой кредитный отчет и оценку FICO на www.myfico.com. Я мгновенно получил свой кредитный отчет Equifax (одно из кредитных бюро «большой тройки»), мой рейтинг FICO и объяснение того, как я могу его улучшить.

Моя оценка FICO — 759.В отчете говорится: «По сравнению с населением страны ваша оценка FICO находится в 64-м процентиле. Это означает, что примерно 64 процента потребителей имеют оценки ниже или равные вашим собственным оценкам, а 36 процентов имеют оценки выше. оценка 759 — очень высокая оценка. В результате вам, скорее всего, будет легко получить кредит, часто по привлекательным ставкам ».

Затем в отчете объясняются области, в которых я не получил хороших результатов (1) слишком много кредитных карт (я люблю зарабатывать эти мили для часто летающих пассажиров), (2) высокая доля остатков на возобновляемых счетах (которые выплачиваются каждый месяц), ( 3) отсутствие ссуд в рассрочку (кроме недвижимости, у меня нет ссуд на покупку автомобиля или мебели в рассрочку) и (4) слишком много счетов.

Если ваш кредитный отчет выявляет ошибки, в объяснении рассказывается, как их исправить. Попросите каждое кредитное бюро проверить ошибку, исправить ее и отправить вам исправленный отчет в течение 30 дней. Мой личный совет — пройти через 30 дней для достижения наилучших результатов.

Новые согласованные лимиты ссуд упрощают рефинансирование. Fannie Mae и Freddie Mac, крупнейшие в стране кредиторы ипотечного кредита, недавно объявили, что с 1 января 2002 года они будут покупать жилищные ссуды на сумму до 300 700 долларов. Это по сравнению с 275000 долларов в 2001 году.

В результате заемщики жилищного кредита на сумму до 300 700 долларов получат самые низкие доступные процентные ставки. Лимиты по ипотечным кредитам FHA также были недавно увеличены, но не настолько высокими.

Если вы хотите рефинансировать «крупную» ипотеку, обычно до 650 000 долларов, вы заплатите немного более высокую процентную ставку. Причина в том, что Fannie и Freddie не могут купить вашу ипотеку, поэтому вторичный рынок ипотеки при перепродаже более ограничен. Если вы хотите взять кредит на сумму более 650 000 долларов, что называется «сверхбольшой» ипотекой, рассчитывайте заплатить немного более высокую процентную ставку из-за ограниченного рынка перепродажи ипотечных кредитов.

Если вы хотите рефинансировать небольшую сумму, обычно менее 100 000 долларов, многие ипотечные кредиторы предпочитают, чтобы вы обратились в другое место, потому что их комиссии ограничены по этим небольшим ипотечным кредитам. Это случилось со мной несколько месяцев назад. Я хотел рефинансировать свой второй дом, чтобы выплатить 9-процентную процентную ставку по ипотеке в размере 16 000 долларов.

Простым решением была кредитная линия под залог собственного капитала на сумму до 100 000 долларов по основной ставке (в настоящее время 5 процентов). Дружественный источник — www.wellsfargo.com. Кредитор находится в Аризоне, я был в Калифорнии, а квартира в Миннесоте.Кредитные документы были отправлены мне на подпись службой FedEx. Менее чем через две недели моя старая ипотека была выплачена, и у меня была новая кредитная линия.

Ипотечный брокер, прямой кредитор, ипотечный банкир — что лучше? Лично у меня был хороший и плохой опыт работы со всеми типами кредиторов. Позволь мне объяснить.

Ипотечные брокеры Эти кредиторы являются «посредниками» между заемщиком и фактическим ипотечным кредитором. Ипотечные брокеры предоставляют около 60 процентов всех жилищных ссуд, но на самом деле они не ссужают свои собственные средства.

Ипотечные брокеры принимают заявку на ссуду, «упаковывают» ее и «покупают» среди нескольких кредиторов ипотечных кредитов, чтобы найти лучшее предложение для заемщика. Я видел, как они творят «ипотечные чудеса», размещая ипотечные ссуды для бывших арендаторов у малоизвестных кредиторов, о которых я никогда не слышал.

Но у меня также были ипотечные брокеры, которые обещали мне прекрасные условия ипотеки, которые, как я позже узнал, никогда не были доступны, просто чтобы получить мои заявки на ссуду. Ипотечные брокеры, кажется, наиболее изобретательны для взимания в последнюю минуту высокодоходных «мусорных» или «мусорных» сборов, таких как административный сбор, сбор за обработку, сбор за документацию, сбор за андеррайтинг, сбор за хранение и многое другое.Однако иногда эти сборы взимает сам кредитор.

Прямые кредиторы Прямые ипотечные кредиторы ссужают собственные средства. Однако они обычно немедленно перепродают ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке, сохраняя комиссию за выдачу кредита и удерживая плату за обслуживание кредита.

Общенациональные примеры включают Washington Mutual (крупнейший в стране прямой кредитор), Bank of America и Chase Manhattan. Эти прямые кредиторы часто сохраняют часть своих ипотечных кредитов (называемых портфельными кредитами) и перепродают другие на вторичном рынке ипотечных кредитов.

Недостатком является то, что если ваша кредитная ситуация не соответствует одной из формул ссуды прямого кредитора, вы, вероятно, не сможете получить ипотеку у этого кредитора. Некоторые прямые кредиторы имеют ограниченную гибкость в отношении ссуд и квалификаций заемщиков.

Ипотечные банкиры Третья категория ипотечных кредиторов представляет собой гибрид ипотечных брокеров и прямых кредиторов. Ипотечные банкиры ссужают собственные деньги. Но обычно они быстро перепродают полученные им жилищные ссуды на вторичном ипотечном рынке.У них часто есть покупатели на самые разные творческие ипотечные кредиты. Крупнейшим национальным ипотечным банкиром является Countrywide, у которого есть как местные отделения, так и веб-сайт www.countrywide.com. Мой личный опыт работы с ипотечными банкирами был как отличным, так и «не очень хорошим».

Не платите пункты комиссии за рефинансируемую ипотеку. В дополнение к тому, чтобы избежать ненужных сборов за мусор или мусор, домовладельцы, занимающиеся рефинансированием, должны избегать уплаты баллов за ссуду. Причина в том, что такие комиссии за рефинансирование подлежат вычету из налогооблагаемой базы только в течение 15 или 30 лет жизни рефинансируемой ипотеки.

Для иллюстрации: если вы заплатите один балл (каждый балл — процент от суммы заимствования), чтобы получить рефинансированную ипотеку в размере 200000 долларов, ваш годовой вычет в течение следующих 30 лет составит всего 66,66 долларов.

Лучшая альтернатива — попросить ипотеку с рефинансированием «бесплатно» или «по низкой цене» без комиссии за ссуду. Обязательно изучите добросовестную оценку, которую каждый кредитор должен предоставить вам в течение трех дней после подачи вашего письменного заявления на получение кредита. Сравните годовую процентную ставку (APR) каждой предлагаемой ипотеки.Ищите любые комиссии за ссуду или мусорные сборы, которые не были четко раскрыты.

Когда лучше рефинансировать? Забудьте старое правило, согласно которому домовладельцы должны рефинансировать, когда они могут снизить свою процентную ставку на 2 процента или более. Сегодня нет правил рефинансирования. Я знаю домовладельцев, которые рефинансировали два, три и даже четыре раза за последние несколько лет, чтобы снизить процентные ставки или выполнить другие цели рефинансирования.

Более подробную информацию можно найти в моем новом специальном отчете «Советы и уловки для прибыльного рефинансирования ипотечного кредита», который можно получить за 4 доллара от Роберта Брюсса, 251 Park Rd.