как взять деньги грамотно и безопасно? / Новости экономики Красноярска и Красноярского края / Newslab.Ru

Финансовые эксперты микрокредитной компании «Кредит-Финанс» рассказали, как можно взять заём под залог недвижимости и самое главное — как при этом не попасться в ловушку к мошенникам. А также о том, как работает закон о запрете выдачи займов под залог жилья, и что именно он запрещает.

Есть множество причин, почему человек может обратиться за займом под залог недвижимости. И, к сожалению, есть немало случаев, когда доверчивый клиент становился жертвой мошенников, и еще на стадии подписания договора отдавал свое имущество в руки недобросовестных кредиторов. Специалисты микрокредитной компании «Кредит-Финанс» рассказывают, где и как можно взять заём под залог недвижимости. 

Начнем с самого главного и важного — как можно защитить себя от мошенников?

Только с помощью знаний и юридической грамотности. Наша компания «Кредит-Финанс» предоставляет займы под залог, мы работаем в рамках закона и работаем над тем, чтобы юридически грамотного населения становилось больше. Поэтому делимся самым важным правилом:

оформляя займы под залог недвижимости, никогда не нужно подписывать договоры купли-продажи или договоры дарения!

Все истории о мошенничестве, связанные с лишением права на жилые дома и квартиры, к сожалению, случились, потому что клиенты подписывали при оформлении займа либо договор купли-продажи, либо договор дарения жилья — с условием, что после погашения займа имущество будет возвращено обратно в собственность по такой же сделке.

Каким образом действуют мошенники?

Путем обмана они побуждают подписать договор купли-продажи или договор дарения. Аргументы могут быть разные: «это для вашей же безопасности», «для надежности», «так будет ниже процентная ставка», или что «это вообще ни на что не влияет» и «чистая формальность», «для вашего же удобства». Якобы жилью ничего не грозит. Это ложь. Следует запомнить раз и навсегда: подписывая договор купли-продажи или договор дарения и предоставляя его в МФЦ или Росреестр на регистрацию,

лицо фактически передает право собственности на свою недвижимость постороннему человеку, указанному в договоре покупателем или одаряемым — то есть, мошеннику.

Для оформления займа под залог недвижимости закон не требует подписания такого рода документов. И таким образом, пользуясь юридической безграмотностью населения, мошенники совершают преступления по вышеописанному сценарию.

Какие документы для займа под залог недвижимости нужны по закону?

Для получения займа под залог недвижимости оформляются два документа: договор займа и договор залога недвижимости (ипотеки). Только договор ипотеки передается на регистрацию ограничения ипотекой и не влечет перехода права собственности на жилье. Получение займа под залог недвижимости лишь ограничивает право заемщика продать недвижимость до погашения займа.

Можно ли брать займы под залог недвижимости в микрофинансовых организациях?

Можно. Нужно только соблюсти определенные условия. Согласно Федеральному Закону № 151-ФЗ от 02.07.2010 «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», с 1 ноября 2019 года всем микрофинансовым организациям запрещено выдавать физлицам займы под залог жилья.

Закон работает уже год, за это время микрофинансовые организации и наша компания в частности, встретились с большим количеством вопросов от клиентов, которые были в недоумении, ведь согласно последнему закону им не предоставят потребительский заем под залог жилой недвижимости.

Сразу отметим 2 важных фактора:

1. Под действие закона не попадают МФО, в которых учредителями являются публичные образования (РФ, её субъекты и муниципалитеты)
2. Право выдавать ипотечные займы сохранилось за кредитными кооперативами. Размер ставок по таким займам ограничивает Центробанк

Теперь обратим вниманием на саму формулировку закона. Звучит она следующим образом.

МФО не вправе выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом:

• жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
• доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
• права требования участника долевого строительства.

Теперь рассмотрим детальнее.

Во-первых, в законе запрет распространяется только на потребительские займы для физических лиц. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не попадают под под законодательный запрет передать в залог жилую недвижимость.
Во-вторых, если в собственности у физического лица есть нежилая недвижимость — коммерческая, например, склад, офис, гараж, ангар, магазин, кафе, земельный участок, то получение займа физлицом под залог такой недвижимости будет соответствовать закону.
В-третьих, в законе идет речь о целях займа. Цели должны быть связаны с ведением бизнеса. Исходя из этого, МФО может выдавать займы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под залог недвижимости, в том числе жилой.

Общество с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Кредит-Финанс»

Адрес: Красноярск, ул. Взлетная, 30;
ул. Красноярский рабочий, 115;
Тел: +7 (391) 290-22-12; +7 (391) 291-11-00
Сайт: krk-finance.ru

Следует обращаться только в компании, внесенные Банком России в реестр микрофинансовых организаций. Реестр опубликован на сайте Банка России. Узнать актуальную информацию о легальной деятельности компании можно, позвонив на круглосуточную линию Банка России по бесплатному номеру телефона 8 800-300-30-00.

Следует внимательно читать договоры. Наша компания «Кредит-Финанс» на рынке более 7 лет, мы — надежные партнеры для своих бизнес-клиентов, всегда готовы прийти на выручку и оказать финансовую поддержку малому и среднему бизнесу. Выдаем займы под залог недвижимости в рамках закона, и готовы ответить на все вопросы, если клиент ранее не брал займы в секторе МФО.

ООО МК «КРК-ФИНАНС» Лицензия № 651403504005989

Займы под залог недвижимости в Челябинске 2020 году | 74.ru

Спойлер — можно! Только нужно соблюсти определенные условия.

Согласно Федеральному закону № 151-ФЗ от 02.07.2010 «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», с 1 ноября 2019 года всем микрофинансовым организациям запрещено выдавать физлицам займы под залог жилья.

Закон работает уже год, за это время микрофинансовые организации, и «Кредит-Финанс» в частности, встретились с большим количеством вопросов от клиентов, которые были в недоумении, ведь согласно последнему закону, им не предоставят потребительский заем под залог жилой недвижимости.

Вот 2 важных фактора:

1. Под действие закона не попадают МФО, в которых учредителями являются публичные образования (РФ, ее субъекты и муниципалитеты).

2. Право выдавать ипотечные займы сохранилось за кредитными кооперативами. Размер ставок по таким займам ограничивает Центробанк.

— Теперь давайте обратим вниманием на саму формулировку закона. Звучит она следующим образом. «МФО не вправе выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом:

• жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
• доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
• права требования участника долевого строительства».

Рассмотрим детальнее. Во-первых, в законе запрет распространяется только на потребительские займы для физических лиц. Если вы юридическое лицо или индивидуальный предприниматель и получаете заем для ведения предпринимательской деятельности, то вы не попадаете под законодательный запрет передать в залог жилую недвижимость.

Во-вторых, если у вас в собственности есть нежилая недвижимость — коммерческая, например, склад, офис, гараж, ангар, магазин, кафе, земельный участок в том числе, получение займа физлицом под залог такой недвижимости будет соответствовать закону.

В-третьих, в законе идет речь о целях займа. Цели должны быть связаны с ведением бизнеса. Исходя из этого, МФО может выдавать займы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под залог недвижимости, в том числе жилой, — рассказали в компании «Кредит-Финанс».

Обращаться нужно только в компании, внесенные Банком России в реестр микрофинансовых организаций. Реестр опубликован на сайте Банка России. Также узнать актуальную информацию о легальной деятельности компании можно, позвонив на круглосуточную линию Банка России по бесплатному номеру 8-800-300-30-00.

— Читайте внимательно договоры! Наша компания «Кредит-Финанс» на рынке более 7 лет, мы надежные партнеры для своих бизнес-клиентов, всегда готовы прийти на выручку и оказать финансовую поддержку малому и среднему бизнесу. Выдаем займы под залог недвижимости в рамках закона и готовы ответить на все ваши вопросы, если вы никогда не брали займы в секторе МФО, — заверили в компании.

МФО запретили выдавать займы под залог жилья — Российская газета

Частным микрофинансовым организациям (МФО) с 1 ноября запрещено заключать договоры потребительского займа с физлицами под залог жилого помещения или доли в нем. Запрет должен исключить ситуации, когда люди лишаются жилья из-за незначительных по сравнению с его стоимостью микрокредитов.

Так, запрещается выдача микрозаймов под залог жилого помещения заемщика или иного физлица-залогодателя. Также МФО не смогут выдавать займы под залог доли в праве на общее имущество и под залог права требования дольщика по договору долевого участия в строительстве. В итоге у МФО все же остается возможность выдавать потребительские займы под залог помещений, но только не жилых.

Эти требования не распространяются на МФО, учредителями, акционерами или участниками которых являются Российская Федерация, ее регионы или муниципалитеты.

Значительных последствий для всего микрофинансового рынка запрет иметь не должен, говорит директор саморегулируемой организации «Микрофинансирование и Развитие» (СРО «МиР») Елена Стратьева. По ее словам, компаний, которые выдают займы под залог недвижимости, накануне 1 ноября оставались единицы. МФО, которые не покинули рынок, уже смогли перестроиться на работу с займами на меньшие суммы с другими видами залога, отмечает Стратьева.

Активной выдачей займов под залог жилья занимались в основном «черные» кредиторы

Значительная же часть выявленных в последние годы случаев отъема недвижимости с использованием подмены документов была связана с деятельностью кредиторов, никогда не входивших или не входящих на момент заключения сделки ни в один из реестров Банка России, уточняет Стратьева.

Многие клиенты МФО, бравшие займы под залог квартир, попали в сложные жизненные обстоятельства, некоторые к тому же имеют негативный опыт общения с банками и не готовы обращаться к ним, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков. Кроме того, важен фактор финансовой грамотности, умения планировать свои доходы и расходы — людям, не имеющим необходимых знаний и навыков, зачастую заем в МФО кажется более простым решением, добавляет аналитик.

Залог недвижимости требует государственной регистрации, поэтому «черные» кредиторы с ноября 2019 года действительно не смогут выдать заем и оформить залог квартиры, отмечает Волков. Но мошенники, используя сложное положение заемщика или привычку людей не вникать в суть подписываемых документов, могут придумать обходные и даже более опасные схемы (например, когда заем выдается одновременно с куплей-продажей, меной, дарением квартиры), предупреждает Волков.

Частные МФО с 1 ноября больше не смогут выдавать займы под залог жилья

МОСКВА, 1 ноя — ПРАЙМ. Частные микрофинансовые организации (МФО) с 1 ноября не смогут выдавать россиянам займы под залог жилой недвижимости. Большого влияния на рынок это не окажет, так как число компаний, выдающих такие займы, было небольшим и до введения ограничения, считают опрошенные РИА Новости эксперты.

Ограничение не затрагивает МФО с госучастием, которые выдают займы на предпринимательские цели представителям малого и среднего бизнеса, в том числе индивидуальным предпринимателям. Кроме того, МФО по-прежнему смогут предоставлять гражданам займы под залог нежилой недвижимости.

Данная норма был разработана группой депутатов и сенаторов во главе со спикерами Госдумы и Совета Федерации Вячеславом Володиным и Валентиной Матвиенко в рамках реализации послания президента РФ Владимира Путина Федеральному собранию. Закон направлен на предотвращение и пресечение мошенничеств с жильем граждан при осуществлении микрофинансовой деятельности.

Директор саморегулируемой организации «МиР» Елена Стратьева отметила, что запрет выдавать займы под залог жилья вряд ли окажет значительное влияние на микрофинансовый рынок, поскольку количество компаний, которые выдавали такие займы, и до принятия закона было невысоким. «Насколько мы знаем, некоторые сейчас тестируют займы под залог паспорта транспортного средства (также на меньшие суммы, соответственно)», — говорит она, при этом отметив, что были и специализировавшиеся только на этом продукте компании, которые решили уйти из бизнеса.

Гендиректор сервиса «Робот Займер» Роман Макаров как альтернативу как раз называет выдачу займов под залог автомобиля. «Заемщик, которому нужно получить крупные заемные средства может использовать в качестве залога автомобиль — этот сегмент микрофинансового рынка достаточно хорошо развит», — сказал он, подчеркнув, что другим вариантом могут стать займы в беззалоговом сегменте installments, то есть крупные займы, выдаваемые на более долгий срок.

При этом Макаров предостерегает заемщиков от поиска займа под залог недвижимости вне банковской сферы и предупреждает, что в новых условиях мошеннические компании могут начать оформлять «залог» договором купли-продажи недвижимости еще чаще.

В свою очередь, Стратьева напоминает, что значительная часть случаев, связанных с потерей заемщиков квартиры или дома в результате выдачи займа под залог, касается деятельности именно нелегальных кредиторов и участников рынка, уже давно исключённых из реестра. Поэтому данное ограничение является избыточным, считает она. «Мы очень надеемся, что сложится корректная правоприменительная практика, и «теневые» займы тех кредиторов, которые оказались вне закона, действительно уйдут с финрынка», — заключила она.

Договор займа под залог недвижимости

Комплект документов для кредитования пайщиков под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе:

• Положение о порядке предоставления займов членам КПК (для членов КПК — физических и юридических лиц)
• Договор залога недвижимости
• Договор займа под залог недвижимости
• Информация об условиях предоставления, использования и возврата займа под залог недвижимости

Стоимость 14500 р.

Кредитование под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе

Кредитный потребительский кооператив вправе выдавать займы под залог недвижимого имущества. Между тем, круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.

Существенным отличием кредитного договора и договора денежного займа является то, что сторонами в договоре займа могут быть любые лица, а одной из сторон договора кредита (кредитором) всегда выступает банк или иная кредитная организация. Потребительский кооператив такой организацией не является. Правовое положение этого юридического лица определяется прежде всего Гражданским кодексом РФ — это некоммерческая корпоративная организация, основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В силу Федерального закона от 18.07.2009 №190-ФЗ «О кредитной кооперации» деятельность кредитных потребительских кооперативов заключается в предоставлении займов своим членам (пайщикам) на основании договоров займа. При этом, как следует из Закона №190-ФЗ, кредитный кооператив не вправе предоставлять займы лицам, не являющимся его членами (пайщиками), а также привлекать денежные средства таких лиц, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Гражданское законодательство допускает предоставление займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, особенности такого предоставления установлены законами. В частности, деятельность по выдаче потребительских кредитов регулируется Федеральным законом от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», согласно которому профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности. При этом, Закон №353-ФЗ не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Залог недвижимого имущества (ипотека) — один из способов обеспечения исполнения обязательства (в том числе заемного) и регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Каких-либо ограничений возможности обеспечения исполнения заемных обязательств залогом недвижимого имущества в отношении потребительских кооперативов Закон об ипотеке не содержит. Вместе с тем ст. 9.1 Закона об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования Закона №353-ФЗ. Таким образом, закон предусматривает возможность предоставления потребительскими кооперативами займов под залог недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.

Законность выдачи займа физическим лицом физическому лицу под залог нежилой недвижимости с учетом изменений в законодательстве от 01 октября 2019

Здравствуйте, Евгений!

С сегодняшнего дня(01.10.19), я слышал ввели новшества в законодательстве, согласно которым физическое лицо (соответственно без лицензии цб) не может выдавать займы другому физическому лицу под залог недвижимости.

Евгений

Где Вы такое услышали?..

Данный запрет коснется только микрофинансовые организации, с 01.11.2019 года.

Федеральным законом № 271 от 02.08.2019 г. внесены поправки в ряд действующих федеральных законов.

Так, с 01.11.2019 г., в часть 1 статьи 12 Федерального закона «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от 02.07.2010 N 151-ФЗ,

будет добавлен следующий пункт № 11,

Статья 12. Ограничения деятельности микрофинансовой организации. Микрофинансовая организация не вправе:

…

«11) выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом (за исключением случаев, когда учредителем (акционером, участником) микрофинансовой организации, предоставляющей заем, является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование):
а) жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
б) доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
в) права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным
законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.»

Таким образом, ограничения коснутся, с 01.11.2019 г. только профессиональных участников рынка микрофинансов — МФО, микрофинансовые организации.

Цель займа должна быть. при этом — исключительно «в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».

А объектом залога, в указанных случаях, не может выступать только:

* жилое помещение,

*доли в праве в жилом помещении,

*права требования участника долевого строительства,

… принадлежащих гражданам (физическим лицам).

Действительно ли теперь я как физ лицо не могу взять займ у другого физ лица под залог имеющейся НЕЖИЛОЙ недвижимости? Прошу дать ссылки на конкретные статьи законов.

Евгений

Нет, запрет коснется, с 01.11.2019 г., только вышеуказанных правоотношений, между МФО (МКК, МФК), как заимодавцем, и гражданином (физическим лицом), как заемщиком.

Займ между физическими лицами обеспеченный ипотекой

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Займ между физическими лицами обеспеченный ипотекой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Займ между физическими лицами обеспеченный ипотекой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.06.2019 N Ф10-1749/2019 по делу N А68-377/2018
Требование: О признании недействительным договора залога недвижимости.
Обстоятельства: Участник общества ссылается на то, что заключение оспариваемого договора залога требовало проведения процедуры одобрения крупной сделки общим собранием общества.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку участником общества не доказано нарушение оспариваемой сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников, не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу, кроме того, истек срок исковой давности.Как следует из материалов дела, 25.11.2015 г. между ООО «РСУ-15» и гражданином Кормачевым Ю.Б. заключен договор залога недвижимости N 15/1-ТЦ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств ООО «РСУ-15» по договору займа в залог передано нежилое здание торгового центра общей площадью 10 053,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный р-н, шоссе Калужское, д. 1а (кадастровый номер 71:30:020302:4923). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 348 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество» ГК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд, отказывая в удовлетворении требований общества к физическому лицу о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, отметил, что залог недвижимости является формой обеспечения обязательства по возврату ответчиками займа, по смыслу статьи 348 ГК РФ является ответственностью за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств. Суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Таким образом, право истца обратить взыскание на заложенное имущество должно быть обосновано размером причиненного ему ущерба.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Займ между физическими лицами обеспеченный ипотекой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Защита прав гражданина при обращении взыскания на заложенное жилое помещение»
(Галкин Г.П.)
(«Статут», 2019)Именно целевой характер позволяет провести юридическое различие между ипотечным жилищным кредитом и иными видами потребительского кредита (займа), обеспеченного ипотекой принадлежащих гражданам жилых помещений. За этим юридическим различием стоит глубокое различие социально-экономического содержания ипотечного жилищного кредита и иных видов потребительского кредита, обеспеченных ипотекой жилья. Первый выполняет в обществе важные социально-экономические функции (решение жилищной проблемы посредством преодоления противоречия между стоимостью жилья и величиной ежемесячного дохода гражданина и повышение уровня жизни населения; стимулирование строительства и рынка недвижимости и др.). При этом, беря ИЖК, гражданин рискует, как правило, теми средствами, которые он вкладывает в приобретение нового жилья (а не единственным жильем, приобретенным ранее не на кредитные средства).

Нормативные акты: Займ между физическими лицами обеспеченный ипотекой Федеральный закон от 18.07.2009 N 190-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
«О кредитной кооперации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 10.09.2021)2. Кредитный кооператив предоставляет займы своим членам на основании договоров займа, заключаемых между кредитным кооперативом и заемщиком — членом кредитного кооператива (пайщиком). Кредитный кооператив вправе осуществлять профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов своим членам в порядке, установленном Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)». Процентная ставка по займам, предоставляемым кредитным кооперативом своим членам — физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, не может превышать максимальный размер, установленный Советом директоров Банка России.

Определение ссуды без права обращения

Что такое ссуда без права регресса?

Термин ссуда с правом регресса относится к типу ссуды, которая может помочь кредитору окупить свои инвестиции, если заемщик не платит и стоимость базового актива недостаточна для его покрытия. Ссуда ​​с обратным правом — это форма обеспеченного финансирования. Это позволяет кредитору заняться другими активами должника, которые не использовались в качестве обеспечения ссуды, или предпринять судебные действия в случае дефолта, чтобы полностью погасить долг.

Ключевые выводы

• Ссуда ​​с правом регресса позволяет кредитору взыскать залог и любые другие активы, которые есть у заемщика в случае невыполнения обязательств.
• Активы, которые кредитор может изъять для получения ссуды с регрессом, включают депозитные счета и источники дохода.
• В договорах о ссуде ресурсов обычно указывается, какие активы может использовать кредитор.
• Большинство кредитов в твердых деньгах представляют собой ссуды с правом регресса.
• Кредиторы предпочитают ссуды с правом регресса, в то время как заемщики предпочитают ссуды без права регресса — ссуды, которые позволяют наложить арест только на обеспечение.

Общие сведения о ссудах без права регресса

У заемщиков есть несколько вариантов, когда им требуется финансирование.Один из видов ссуд — это залог. Этот вид долга требует залога — актива, который заемщик выставляет в качестве обеспечения. Кредитор может конфисковать этот актив и продать его для погашения долга в случае дефолта заемщика.

Ссуда ​​с правом регресса — это тип обеспеченного долга, который обычно встречается в некоторых кредитах на недвижимость и на покупку автомобилей. Они предоставляют кредиторам более высокую степень полномочий, потому что у них меньше ограничений на то, какие активы кредиторы могут использовать для погашения ссуды. Фактически, ссуда с правом регресса позволяет кредитору арестовать залог, а также любые другие активы должника.Кредитор также может подать иск против заемщика.

Заемщикам может быть проще получить ссуду с правом регресса, но она также подвергает риску большую часть их активов в случае дефолта.

Кредитор может изъять деньги со сберегательных, текущих или других финансовых счетов заемщика. Они также предоставляют кредитору право использовать определенные источники дохода заемщика. Это может включать увеличение их заработной платы. Возмещение — это юридическая процедура, при которой кредитор получает постановление суда, требующее от работодателя лица удержать часть его заработка для выплаты долга.Эти заработки могут включать заработную плату, комиссионные, бонусы и даже доход от пенсионной или пенсионной программы.

В договоре и условиях ссуды с правом регресса обычно указываются типы активов, которыми может воспользоваться кредитор, если должник не выполняет свои финансовые обязательства. Например, ссуда с полным правом регресса позволяет кредитору получить любые активы. В кредитах с ограниченным правом регресса кредитор может использовать только те активы, которые конкретно указаны в контракте.

Виды ссуд без права обращения

Некоторые виды финансирования можно классифицировать как ссуды с правом регресса.Например, ссуды в твердых деньгах для приобретения недвижимости будут считаться ссудами с правом регресса. Условия ссуды в твердых деньгах дают кредиторам возможность вступить во владение недвижимостью в случае дефолта, а затем перепродать ее сами. Кредиторы могут даже согласиться предоставить это финансирование в надежде получить право собственности на собственность, потому что они считают, что могут перепродать ее для большей выгоды.

Заем без права регресса против займа без права регресса

Ссуды без права регресса также являются обеспеченными формами финансирования, но они по своей сути отличаются от ссуд без права регресса.Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитору разрешается арестовать только залог, использованный для обеспечения ссуды, и ничего больше. Это означает, что любой остаток, оставшийся после продажи ценной бумаги, должен быть списан. Многие традиционные ипотечные ссуды представляют собой ссуды без права регресса, в которых в качестве залога используется только сам дом. Таким образом, если домовладелец не выполняет свои обязательства, кредитор может конфисковать дом, но не любые другие активы, принадлежащие заемщику.

Преимущества и недостатки регрессных кредитов

Кредиторы, предлагающие ссуды в твердых деньгах, могут одобрить заемщиков, которые другие финансовые учреждения отклонят.По этой причине заемщики с ограниченной или плохой кредитной историей могут обратиться к этому типу ссуды. Снисходительность в отношении разрешений подразумевает оговорку для заемщиков. Кредитор может заняться другими активами должника в случае дефолта. Однако обратите внимание, что могут быть ограничения на типы активов, которые кредитор может прикрепить к ссуде — хорошая причина внимательно читать любой договор.

С точки зрения кредитора, ссуда с правом регресса снижает предполагаемый риск, связанный с менее кредитоспособными заемщиками.Возможность кредитора наложить арест на имущество сверх первоначального залога может развеять некоторые опасения, что заемщик не выплатит долг. Но ссуды с правом регресса, такие как ссуды в твердых деньгах, часто обходятся заемщику дороже, чем традиционное финансирование, предоставляемое банками по действующей ставке. Вот почему кредиторы обычно предпочитают выдавать ссуды с правом регресса, а заемщики — ссуды без права регресса.

Пример обращения ссуды

Вот гипотетический пример ссуды с правом регресса.Предположим, домовладелец берет ссуду на сумму 500 000 долларов, чтобы купить дом, а затем переходит в режим выкупа после спада на местном рынке жилья. Если стоимость дома сейчас снизилась до 400 000 долларов и он был приобретен с использованием ссуды с правом регресса, кредитное учреждение может воспользоваться другими активами заемщика, чтобы возместить непогашенные 100 000 долларов и выплатить ссуду, чтобы закрыть ее.

Определение, типы и примеры обеспечения

Что такое залог?

Термин «обеспечение» относится к активу, который кредитор принимает в качестве обеспечения ссуды.Обеспечение может иметь форму недвижимости или других видов активов, в зависимости от цели ссуды. Залог выступает в качестве защиты для кредитора. То есть, если заемщик не выполняет свои платежи по кредиту, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить часть или все свои убытки.

Ключевые выводы

• Залог — это стоимость, используемая для обеспечения ссуды.
• Обеспечение минимизирует риск для кредиторов.
• Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить свои убытки.
• Ипотека и автокредиты — это два типа обеспеченных кредитов.
• Другие личные активы, такие как сберегательный или инвестиционный счет, могут быть использованы для обеспечения обеспеченного личного кредита.

Как работает залог

Прежде чем кредитор выдаст вам ссуду, он хочет знать, что у вас есть возможность ее погасить. Вот почему многие из них требуют определенной защиты. Это обеспечение называется залогом, который сводит к минимуму риск для кредиторов. Это помогает гарантировать, что заемщик выполняет свои финансовые обязательства.В случае дефолта заемщика кредитор может изъять залог и продать его, применив полученные деньги к неоплаченной части ссуды. Кредитор может принять решение о возбуждении судебного иска против заемщика, чтобы возместить оставшийся остаток.

Как упоминалось выше, залог может принимать разные формы. Обычно это связано с характером ссуды, поэтому ипотека обеспечивается домом, а залогом по ссуде на покупку автомобиля является рассматриваемое транспортное средство. Другие неспецифические личные ссуды могут быть обеспечены другими активами.Например, обеспеченная кредитная карта может быть обеспечена наличным депозитом на ту же сумму кредитного лимита — 500 долларов за кредитный лимит в 500 долларов.

Ссуды, обеспеченные залогом, обычно доступны по значительно более низким процентным ставкам, чем необеспеченные ссуды. Требование кредитора о залоге заемщика называется залоговым правом — законным правом или требованием в отношении актива для погашения долга. У заемщика есть веская причина погасить ссуду вовремя, потому что в случае дефолта он может потерять свой дом или другие активы, заложенные в качестве залога.

Виды обеспечения

Характер обеспечения часто предопределяется типом кредита. Когда вы берете ипотеку, ваш дом становится залогом. Если вы берете автокредит, то залогом по кредиту является машина. Типы залога, которые обычно принимают кредиторы, включают автомобили — только если они полностью выплачены — банковские сберегательные вклады и инвестиционные счета. Пенсионные счета обычно не принимаются в качестве залога.

Вы также можете использовать будущие зарплаты в качестве залога для очень краткосрочных ссуд, а не только от кредиторов до зарплаты.Традиционные банки предлагают такие ссуды, как правило, на срок не более пары недель. Эти краткосрочные ссуды можно использовать в случае крайней необходимости, но даже в этом случае вам следует внимательно прочитать мелкий шрифт и сравнить ставки.

Личные ссуды, обеспеченные залогом

Другим типом заимствования является обеспеченный личный заем, при котором заемщик предлагает какой-либо ценный предмет в качестве обеспечения ссуды. Стоимость залога должна соответствовать или превышать сумму ссуды. Если вы рассматриваете обеспеченный личный заем, лучшим выбором для кредитора, вероятно, будет финансовое учреждение, с которым вы уже ведете бизнес, особенно если вашим залогом является сберегательный счет.Если у вас уже есть отношения с банком, этот банк будет более склонен одобрить ссуду, и вы с большей вероятностью получите за него приличную ставку.

Используйте финансовое учреждение, с которым у вас уже есть отношения, если вы рассматриваете возможность получения обеспеченного личного кредита.

Примеры залоговых ссуд

Жилая ипотека

Ипотека — это ссуда, залогом которой является дом. Если домовладелец прекращает выплачивать ипотечный кредит в течение как минимум 120 дней, обслуживающий персонал может начать судебное разбирательство, которое может привести к тому, что кредитор в конечном итоге вступит во владение домом в результате обращения взыскания.Как только недвижимость передается кредитору, ее можно продать, чтобы погасить оставшуюся сумму кредита.

Ссуды под залог собственного капитала

Дом также может выступать в качестве залога по второй ипотечной или кредитной линии собственного капитала (HELOC). В этом случае сумма кредита не будет превышать доступный капитал. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов, а по основной ипотеке остается 125 000 долларов, вторая ипотека или HELOC будет доступна только за 75 000 долларов.

Маржинальная торговля

Обеспеченные кредиты также являются одним из факторов маржинальной торговли. Инвестор занимает деньги у брокера для покупки акций, используя в качестве залога остаток на брокерском счете инвестора. Ссуда ​​увеличивает количество акций, которые может купить инвестор, тем самым увеличивая потенциальную прибыль в случае роста стоимости акций. Но риски также умножаются. Если акции падают в цене, брокер требует выплаты разницы. В этом случае счет служит залогом, если заемщик не может покрыть убыток.

Взыскание ссуд под залог недвижимого имущества

4 декабря 2013 г. — Лафлан Х. Кларк

Проще говоря, ссуда, подтвержденная векселем и ничем иным образом, не является «необеспеченной» ссудой, а ссуда, которая дает кредитору право удержания имущества посредством ипотеки, уступки или залога, является « обеспеченный »заем. Быть обеспеченным кредитором, как правило, гораздо предпочтительнее, чем быть необеспеченным кредитором, потому что права на собственность увеличивают вероятность взыскания.

Многие кредиторы предоставляют ссуды, которые подтверждаются как векселями, так и обеспечительными интересами в недвижимом имуществе. Тип кредитного документа, который дает кредитору права на недвижимое имущество в качестве обеспечения повторного платежа, обычно является «ипотекой». В Вашингтоне самый распространенный вид ипотеки называется «доверительный акт». Это тип обеспечительного документа, который используется практически во всех жилищных займах и в подавляющем большинстве коммерческих займов.

Доверительные акты регистрируются в отношении правового титула заемщика на собственность путем их регистрации в окружном аудиторском управлении, в котором находится собственность.Время регистрации обычно устанавливает приоритет ипотеки, что означает, что права держателя доверительного договора, зарегистрированного первым, имеют преимущественную силу по сравнению с доверительными актами, зарегистрированными позже.

Доверительный акт создает «залог» на имущество в пользу кредитора. В случае невыплаты платежа по ссуде кредитор может реализовать свое право удержания, вызвав продажу собственности в счет погашения долга. Процесс, вызвавший эту продажу, называется потерей права выкупа. Как правило, в случае обращения взыскания, если кредитор следует ряду правил, собственность в конечном итоге будет выставлена ​​на продажу (буквально «на ступеньках здания суда»).При продаже кредитор имеет право подать заявку на покупку недвижимости, используя до своей общей суммы долга («кредитная заявка»), в отличие от наличных денег, для покупки права собственности на недвижимость. Все остальные участники торгов должны платить наличными. Часто бывает так, что никто, кроме кредитора, не делает ставки при продаже права выкупа, и в этом случае кредитор получит законный титул на собственность.

Однако обращение взыскания не обязательно является единственным вариантом для кредитора. В Вашингтоне кредитор может по своему усмотрению подать иск о взыскании только по основному векселю, что более вероятно, если стоимость недвижимости, обеспечивающей ссуду, невысока.Однако в этом случае кредитор также сохранит право удержания своего доверительного договора на обеспечение недвижимого имущества. Таким образом, если кредитору не выплачивается полная оплата в результате иска, указанного в примечании, кредитор может лишить его права залога в отношении недвижимого имущества в счет причитающегося ему остатка.

Каждый случай коллекции будет отличаться, и это общие принципы. Всегда разумно проконсультироваться с компетентным юрисконсультом по поводу ваших конкретных фактов.

Заявление об ограничении ответственности: Эта статья и блог предназначены для ознакомления читателя с общими правовыми принципами, применимыми к данной предметной области.Они не предназначены для предоставления юридических консультаций по конкретным проблемам или обстоятельствам. Читатели должны проконсультироваться с компетентным консультантом относительно конкретных ситуаций.

Бизнес и коммерция, Недвижимость Кодекс

Кодекса Вирджинии — Статья 2. Ссуды под залог недвижимости

Статья 2. Ссуды под залог недвижимости.

§ 6.2-406. Раскрытие условий ипотечной заявки.

А.Любой кредитор, предоставляющий или посреднический посредник, ссуды, обеспеченные первой ипотекой или первым доверительным актом на занимаемую владельцем жилую недвижимость, состоящую из жилых единиц на одну или четыре семьи, должен предоставить в момент подачи заявки на такую ​​ссуду соискатель ссуды направляет соискателю ссуды письменное заявление, в котором:

1. Описывает, когда указанные проценты, баллы и комиссии будут заблокированы; и

2. Предоставляет добросовестную оценку времени, необходимого для обработки ссуды.Смета должна учитывать время, необходимое для проведения проверок со стороны местных органов власти или других функций, необходимых для закрытия ссуды.

B. Требования подраздела A не применяются к любому кредитору, выдающему 10 или меньше ссуд, обеспеченных первой ипотекой или первым доверительным актом на жилую недвижимость, занимаемую таким владельцем, в течение любого 12-месячного периода.

1988, г. 311, § 6.1–2.9: 5; 2010, г. 794; 2016, г. 328.

§ 6.2-407. Кредиторы должны предоставить заемщику копию оценки.

Любой кредитор, который требует от заемщика или потенциального заемщика платить за оценку жилой недвижимости, сделанную в связи с ссудой или заявкой на ссуду, обеспеченную недвижимостью, должен по запросу заемщика или потенциального заемщика предоставить бесплатно поручать заемщику или потенциальному заемщику копию письменной оценки или, если письменная оценка отсутствует, заявление об оценочной стоимости в течение 10 рабочих дней с момента получения такого запроса.

1979, г.101, § 6.1–2.9; 1988, г. 155; 1990, г. 7; 2010, г. 794.

§ 6.2-408. Приоритет процентов по долгам, обеспеченным ипотекой или доверительным актом.

Проценты, начисляемые в соответствии с письменным соглашением, независимо от того, зарегистрированы они или нет, имеют равный приоритет с основным долгом, обеспеченным ипотекой или доверительным актом, и имеют приоритет перед третьими сторонами, как это предусмотрено в Разделе 55.1.

1987, г. 622, § 6.1-330.69; 2010, г. 794.

§ 6.2-409. Добавление невыплаченных процентов к основному остатку.

A. Для целей данного раздела:

«Первый договор доверительного управления» или «первая ипотека» включает все доверительные и ипотечные документы, а также поправки к ним, сделанные одним и тем же лицом, предоставившим право, или залогодателем; один и тот же владелец, передает по существу ту же самую недвижимость и имеет преимущественную силу по сравнению со всеми другими доверительными актами или ипотечными кредитами на недвижимость.

«Праводатель» или «залогодатель» включает владельца недвижимости и супруга, которые приняли на себя ответственность по обязательству, обеспеченному таким доверительным актом или ипотекой, обременяющей недвижимость.

«Недвижимость» включает в себя имущество, сданное в аренду на срок не менее 25 лет.

B. Невзирая на любое другое законодательное или прецедентное право, относящееся к начислению процентов, если регулярно запланированные периодические платежи по обязательству, обеспеченному первой ипотекой или первым доверительным актом на недвижимость, недостаточны для выплаты начисляемых в настоящее время процентов на остаток основной суммы долга на тот момент. , соглашение в договоре о задолженности или другое соглашение, подписанное заемщиком, предусматривающее добавление таких невыплаченных процентов к основному остатку и будущее начисление процентов на такие остатки, подлежат исполнению в письменном виде.

C. Раскрытие комиссий при раскрытии информации, предоставленной заемщику в соответствии с федеральными законами или постановлениями о раскрытии информации, и принятие заемщиком средств займа считается соглашением, подписанным заемщиком в значении этого раздела.

1987, г. 622, § 6.1-330.69; 2010, г. 794.

§ 6.2-410. От заемщиков не требуется нанимать определенных специалистов.

В случае ссуд, обеспеченных доверительными актами или ипотечными кредитами на жилье от одной до четырех семей, кредитор не может требовать от заемщика использования услуг определенного поверенного, инспектора или страховщика.Кредитор имеет право утвердить любого поверенного, инспектора или страховщика, выбранного заемщиком, при условии, что в таком одобрении не будет отказано безосновательно.

1987, г. 622, § 6.1-330.70; 1990, г. 3; 2010, г. 794.

§ 6.2-411. Требования к страхованию.

A. Любой кредитор, предоставляющий ссуду, обеспеченную второстепенной ипотекой или доверительным актом, как определено в § 6.2-300, может потребовать от заемщика предоставить:

1. Доказательства страхования от наводнения, если залоговая собственность находится в зона особой опасности наводнения;

2.Свидетельство о пожаре и страхование с расширенным покрытием; и

3. Страхование жизни с уменьшающимся сроком на сумму, не превышающую сумму кредита, и на период, не превышающий срок кредита.

B. По выбору заемщика кредитор может предоставить страхование от несчастных случаев и болезней, а также страхование от вынужденной безработицы.

C. Доказательства всех страховок, выданных в связи с ссудами, подпадающими под действие настоящей главы, должны быть предоставлены заемщику в течение 10 дней с даты закрытия ссуды.

1987, г. 622, § 6.1-330.72; 1993, г. 774; 1995, г. 75; 1996, г. 243; 1998, см. 69, 89; 2010, г. 794.

§ 6.2-412. Страховое покрытие по определенным займам не должно превышать восстановительной стоимости улучшений.

A. В данном разделе используется:

«Страхование от наводнения» означает страхование от потери или повреждения любого имущества, вызванного наводнением или подъемом воды в океане или его притоках.

«Страхование имущества» означает страхование от потерь или повреждений, вызванных опасностями, которые обычно покрываются страховыми полисами, описанными с помощью терминов, аналогичных «стандартному пожару» или «стандартному пожару с расширенным покрытием».»

B. Ни один кредитор не должен требовать от заемщика в качестве условия для получения или сохранения ссуды, обеспеченной какой-либо ипотекой или доверительным актом, предоставление или приобретение страхового покрытия имущества или страхового покрытия от наводнения от рисков любых улучшений на любом недвижимом имуществе. на сумму, превышающую восстановительную стоимость улучшений недвижимого имущества.

C. При определении восстановительной стоимости улучшений любого недвижимого имущества кредитор может:

1. Принять стоимость улучшений, определенную страховщиком ; или

2.Используйте ценность улучшений, которая определяется оценкой недвижимости кредитором.

D. Нарушение этого раздела не влияет на действительность ипотеки или доверительного акта, обеспечивающего ссуду.

1989, г. 230, § 6.1–2.6: 1; 2010, г. 794; 2014, г. 247.

§ 6.2-413. Обязанность кредитора возместить неиспользованные страховые взносы по ипотечной гарантии.

Любой кредитор, который требует в качестве предварительного условия для предоставления ссуды на покупку недвижимости, чтобы было обеспечено частное ипотечное страхование для страхования определенной суммы доли кредитора в собственности, должен вернуться лицу, уплатившему премию, или другое лицо, имеющее на это право, любую часть премии по такому страхованию, которая не используется для обеспечения страхования интересов кредитора в имуществе.

1980, г. 748, § 6.1–2.9: 1; 1990, г. 7; 2010, г. 794.

§ 6.2-414. Обязанность лица, ведущего счет эскроу, уплачивать налоги и страховку; штрафы.

Любой кредитор или другое лицо, ведущее счета условного депонирования для уплаты налогов или страховки, которое при получении уведомления об этом не производит своевременную оплату и подвергается штрафу или штрафу за просрочку платежа или аннулированию за неуплату при наличии достаточных средств на таком счете условного депонирования, по крайней мере, за пять дней до установленного срока для осуществления такого платежа, несет ответственность за штраф или просрочку платежа, начисленные за просрочку платежа и за любые убытки в результате незастрахованного имущества в связи с неуплатой.Кредитор или другое лицо должны письменно уведомить любого должника об уплате такого штрафа или пени за просрочку платежа в течение пяти дней после совершения такого платежа.

1978, г. 685, § 6.1–2.8; 2010, г. 794.

§ 6.2-415. Кредитор не отменяет страховой полис во время рефинансирования при определенных обстоятельствах.

A. Ни один кредитор не должен требовать от заемщика или должника для защиты имущества, обеспечивающего кредит или залог, отменять существующий страховой полис в отношении такого имущества во время рефинансирования исключительно для изменения дат вступления в силу страхового покрытия в соответствии с полисом. за исключением случаев, когда срок действия такой политики наступает в течение четырех месяцев с даты закрытия.

B. Положения подраздела A не должны препятствовать кредитору потребовать новый полис, когда покрытие по существующему полису является недостаточным или есть разумные опасения по поводу надежности или услуг страховщика.

1995, г. 175, § 6.1–2.9: 6; 2010, г. 794.

§ 6.2-416. Определенные ипотеки не запрещают дальнейшее обременение недвижимого имущества.

Если ссуда обеспечена ипотекой или доверительным актом на недвижимое имущество, состоящее из жилых домов на одну или четыре семьи, векселя, ипотека или доверительный акт, подтверждающие такую ​​ссуду, никоим образом не запрещают дальнейшее обременение недвижимость.

1975, г. 398, § 6.1–2.5; 2010, г. 794.

§ 6.2-417. Ипотека или доверительный акт, содержащий уведомление о том, что задолженность может быть отменена или изменена при передаче собственности.

Если ссуда обеспечена ипотекой или доверительным актом на недвижимое имущество, состоящее из жилых домов на одну или четыре семьи, а вексель, ипотека или доверительный акт, подтверждающий или обеспечивающий ссуду, содержит положение о том, что владелец вексель, обеспеченный такой ипотекой или доверительным актом, может ускорить выплату или пересмотреть условия такой ссуды при продаже или передаче обеспеченного имущества или его части, тогда ипотека или доверительный акт должны содержать в теле заявление, либо в заглавными или подчеркнутыми буквами, которые сообщают заемщику следующее: «Уведомление — Обеспеченный настоящим долг может быть отозван в полном объеме или его условия могут быть изменены в случае продажи или передачи переданной собственности.»

1987, c. 622, § 6.1-330.88; 2010, c. 794; 2014, c. 330.

, § 6.2-418. Владелец собственности имеет право на письменное заявление о сумме выплаты.

A. Если обязательство обеспечивается залогом доверительного договора или ипотеки на недвижимость, и владелец недвижимости имеет право досрочно погасить обязательство, обеспеченное доверительным актом или ипотекой, владелец имеет право получить от держателя обязательство письменное заявление с указанием общей суммы, подлежащей выплате на определенную дату, чтобы получить выпуск доверительного договора или ипотеки.

B. Держатель обязательства, обеспеченного доверительным актом или ипотекой, должен отправить по почте или доставить такое письменное заявление о сумме выплаты владельцу собственности или его уполномоченному лицу в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного запроса о такой информации о выплате. от собственника недвижимости или его представителя, если запрос содержит номер ссуды и адрес или другое описание местонахождения объекта недвижимости.

C. После оплаты в полном объеме обязательства, держатель должен незамедлительно направить аннулированные кредитные документы владельцу или его уполномоченному лицу.

D. Непреднамеренная ошибка, допущенная при расчете суммы выплаты, не освобождает должника от требования выплатить полную сумму, причитающуюся по договору о задолженности, и не освобождает держателя договора о выплате задолженности от требования о возврате любых переплата должнику или его уполномоченному лицу.

E. Запрос информации о выплате в соответствии с этим разделом может быть сделан один раз в течение 12-месячного периода бесплатно, и за каждый дополнительный запрос, сделанный в течение этого периода, может взиматься комиссия, не превышающая 15 долларов США.

1987, г. 622, § 6.1-330.82; 2010, г. 794.

§ 6.2-419. Раскрытие условий предположения.

A. Владелец жилой недвижимости, улучшенной за счет строительства на ней жилья, состоящего из четырех или менее жилых единиц и обремененного ипотекой или доверительным актом, имеет право по письменному запросу любому держателю обеспеченного обязательства посредством ипотеки или доверительного договора, чтобы получить письменное уведомление о том, разрешит ли держатель квалифицированному покупателю принять на себя ипотеку или доверительный акт.Если ответ утвердительный, держатель должен раскрыть следующую информацию относительно условий такого предположения:

1. Предполагаемая процентная ставка, которая может варьироваться в зависимости от внешнего стандарта;

2. Остаток на счете эскроу, если есть;

3. Любые сборы и сборы, которые должны быть начислены держателем против продавца и покупателя в связи с предположением;

4. Обычные ограничения или требования, предъявляемые к предположению; и

5.Другие условия предположения, которые держатель сочтет уместными.

B. Держатель должен указать период времени, в течение которого условия, раскрытые в соответствии с подразделом A, будут действительны, вместе с любыми ограничениями по ним.

C. Любой владелец, получивший такой письменный запрос от собственника, должен ответить письменно в течение 10 рабочих дней с момента получения запроса.

D. Любой владелец, получивший второй или последующий письменный запрос в отношении той же ипотеки или доверительного договора в течение любого 12-месячного периода, может взимать плату, не превышающую 15 долларов США, за каждый дополнительный запрос.Пошлины оплачиваются заранее.

1982, г. 233, § 6.1–2.9: 3; 1990, г. 7; 2010, г. 794.

§ 6.2-420. Штраф за предоплату не взимается при определенных обстоятельствах.

Ни один кредитор не должен взыскивать или получать какие-либо штрафы за досрочное погашение ссуд, обеспеченных недвижимым имуществом, состоящим из жилых домов на одну или четыре семьи, если предоплата является результатом реализации права отзыва ссуды при продаже недвижимого имущества, которое обеспечивает ссуду. Если ссуда предоплачена из-за продажи лицу, которое кредитор отказался утвердить для целей принятия ссуды или не утвердил в течение 15 дней после получения им письменного запроса на одобрение, предоплата считается результатом принудительного исполнения. права отзыва ссуды.

1987, г. 622, § 6.1-330.87; 2010, г. 794.

§ 6.2-421. Определенные контракты, разрешающие предоплату; размер пени за предоплату.

A. Для целей данного раздела:

1. «Первый договор доверительного управления» или «первая ипотека» включает все доверительные и ипотечные документы и поправки к ним, сделанные одним и тем же лицом, предоставившим право, или залогодателем, залоги принадлежат одному и тому же владельцу, передают по существу ту же самую недвижимость и имеют преимущественную силу по сравнению со всеми другими доверительными актами или ипотечными кредитами на недвижимость; и

2.«Недвижимость» включает в себя имущество, находящееся в аренде не менее 25 лет.

B. Каждый кредитный договор, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе D, который обеспечен первым доверительным актом или первой закладной на недвижимость, если основная сумма ссуды составляет менее 75 000 долларов, должен:

1. Разрешить предоплата невыплаченной основной суммы в любое время; и

2. Не предусматривать штраф за досрочное погашение, превышающий один процент от невыплаченной суммы основного долга.

C. Любое положение о штрафах за досрочное погашение в нарушение пункта B 2 не подлежит исполнению в отношении суммы, превышающей один процент от такого баланса.

D. Положения:

1. Подразделы B и C не применяются к обеспеченным или необеспеченным векселям, подтверждающим договоры купли-продажи в рассрочку; и

2. Подраздел B 2 и подраздел C не применяются к любому кредитному договору, который (i) регулируется § 6.2-422 или 6.2-1409 или (ii) регулируется государством в отношении привилегии досрочного погашения.

1987, г. 622, §§ 6.1-330.69, 6.1-330.81; 2010, г. 794.

§ 6.2-422. Штраф за досрочное погашение кредита под залог дома, занимаемого заемщиком.

Штраф за досрочное погашение в случае ссуды, обеспеченной ипотекой или доверительным актом на дом, который занят или будет занят полностью или частично заемщиком, не должен превышать двух процентов от суммы такой предоплаты.

1987, г. 622, § 6.1-330.83; 2010, г. 794.

§ 6.2-423. Досрочное погашение ссуд, обеспеченных определенными субординированными закладными или доверительными актами; скидки на незаработанные проценты.

A. Любой заемщик по любой ссуде, обеспеченной субординированной ипотекой или доверительным актом на жилую недвижимость, в отношении которой действуют положения § 6.2-327, имеет право в любое время ожидать выплаты своего долга полностью или частично. По согласованию с заемщиком кредитор может заключить договор о наложении штрафа за досрочное погашение полной суммы займа, если штраф за досрочное погашение не должен превышать двух процентов от предоплаченной основной суммы, но штраф за досрочное погашение не налагается, если:

1 • Заем рефинансируется или консолидируется с тем же кредитором или последующим держателем облигаций;

2. Кредит ускорен в связи с дефолтом;

3.Производится частичная предоплата; или

4. В случае бессрочного кредитного плана, как определено в § 6.2-300, когда происходит выплата непогашенного остатка без требования об освобождении подчиненного доверительного договора или ипотеки.

B. Если к номинальной стоимости векселя, подлежащего выплате в рассрочку, были добавлены проценты, заемщик имеет право на возврат любых незаработанных процентов. По займам с первоначальным сроком погашения и соответствующим периодом амортизации 61 или менее месяцев, которые подлежат выплате равными периодическими платежами, скидка должна рассчитываться в соответствии с Правилом 78, как показано в § 6.2-403. По ссудам с первоначальным сроком погашения более 61 месяца скидка должна рассчитываться с использованием метода, по крайней мере столь же благоприятного для заемщика, как и актуарный метод.

C. Положения этого раздела не применяются к любой ссуде, предоставленной (i) банком, сберегательным учреждением, ассоциацией промышленных займов или кредитным союзом или (ii) продавцом в сделке по продаже недвижимости, который берет субординированную ипотеку. или доверительный акт на такую ​​недвижимость.

1987, г. 622, § 6.1-330.85; 1990, г.338; 1991, г. 171; 1998, г. 89; 2010, г. 794.

Финансирование сделок с недвижимостью — Модуль 2 из 5

Модуль 2: Финансирование сделок с недвижимостью

Ипотека

Наиболее распространенные способы Покупатели жилья финансируют покупку дома с помощью ипотеки. Ипотека — это легальный Обременение на имущество — это ссуда, залогом которой является имущество. Кредитор ссужает деньги, которые должны быть возвращены с процентами в течение определенного периода.Кредитор не имеет права вступать в собственность или владеть ею до тех пор, пока заемщик соблюдает условия ипотечного договора.

Первое преимущество ипотека заключается в том, что ипотека обычно доступна с гораздо более низким процентом ставки по сравнению с другими видами кредитов. На момент написания статьи средняя ставка по ипотеке для фиксированной ипотеки на 30 лет составляет около 4,5% Договор с кредитной картой процентные ставки, которые обычно значительно превышают 10% и могут достигать 24% или даже выше.

Потому что недвижимость обычно ценит в среднем более 5% в год низкие ставки по ипотеке поощрять домовладение, поскольку ожидаемая оценка часто превышает проценты по ипотеке, уплаченные за инвестиции.Более того, за исключением очень дорогие дома, проценты по ипотеке квалифицируются как налоговый вычет по Таблице А, дальнейшее поощрение домовладения за счет налоговых льгот. В общем, американцы имеют ипотечный долг на сумму более 14,5 триллионов долларов, и эта сумма продолжает расти [1].

Пока заемщик вносит ежемесячные платежи по погашению кредита, он может пользоваться и занимать земельный участок. Однако если заемщик нарушает условия ипотечного договора, не выполнив оплата или использование имущества в порядке, запрещенном соглашением, он рискует потеря собственности в результате обращения взыскания и публичной продажи с полученными доходами применяется в первую очередь к обеспеченному обязательству.[2]

Создание Ипотечный вексель

Заемщик исполняет минимум два инструмента для создания ипотеки: вексель и ценная бумага соглашение. [3] Вексель — это письменный документ, гарантирующий право кредитора на выплату основного долга. Документ содержит письменное обещание выплатить заранее определенную сумму кредитору в указанный день или расписание свиданий. [4] Вексель может быть купленными и проданными, [5] и когда кредитор передает Это не влияет на задолженность по соглашению.

Вексель будет содержать имя заемщика, адрес собственности, сумму кредита, процентная ставка (фиксированная или регулируемая), штрафы, возникающие в результате невыполнения платеж и дату, к которой долг должен быть погашен.

В большинстве штатов есть ростовщичество законодательные акты, предусматривающие наказание кредиторов за взимание чрезмерно высоких процентных ставок. Например, в Калифорнии процентная ставка не может превышать 10% в год. А ростовщическая процентная ставка делает вексель не имеющим исковой силы и в случае кредитор нарушает законы штата о ростовщичестве, штрафы могут быть суровыми.Во Флориде, законы криминализируют взимание чрезвычайно высоких процентных ставок, и не только кредитор лишается процентов, но кредитору может грозить до 60 дней тюремного заключения за взимание ростовщической процентной ставки. Кредиторы обязаны знать о права и ограничения, которые применяются в их государствах. [6]

Создание договор залога и ипотеки

В то время как вексель примечание — это документ, содержащий обещание вернуть ссуду, другой инструмент безопасности необходим для установления залога на недвижимое имущество куплен.Соглашение об обеспечении определяет имущество в качестве залога. для ссуды [7] и передает юридические право собственности от заемщика на кредитора в качестве обеспечения ипотечной ссуды.

Залог — это двухсторонний инструмент. В то время как титул имущество остается у домовладельца, кредитору предоставляется залог, что является законным интересом в собственности. Потому что это законный интерес в собственности, она должна соответствовать формальным требованиям передачи интересы в недвижимости, в том числе требование о письменной форме согласно Статуту Мошенничество.

Прочие обеспечительные интересы

Договор Доверие

Другой возможный Стратегия финансирования заключается в оформлении доверительного договора. Доверительный акт подобен ипотека, потому что она закладывает недвижимость для обеспечения ссуды. Однако в отличие от ипотека, при которой право собственности на обеспечение остается за должником и создает залог недвижимости в пользу кредитора, доверительный акт передает право собственности третьей стороне, известной как «доверенное лицо». Доверительный управляющий держит титул в доверительном управлении кредитор, указанный в качестве бенефициара.Доверительный акт обеспечивает погашение ссуду, созданную векселем, и гарантии заемщика производительность за счет удержания базового имущества в качестве залога. Если заемщик невыполнение обязательств по ипотеке, доверительный управляющий может продать землю и отдать выручку от продажи кредитору для компенсации оставшейся задолженности заемщика. [8]

Независимо от того, соглашение об обеспечении — это договор доверительного управления или ипотека, он должен включать в себя имена, слова передачи или передачи, юридическое описание собственности, оформление и аттестация в соответствии с законодательством.[9]

Крепление Заем с движимым имуществом

Заемщик может обеспечить заем за счет движимого имущества значительной стоимости. Например, заемщик может использовать в качестве залога такие предметы, как ювелирные изделия или произведения искусства. Статья 9 Единый торговый кодекс, единый коммерческий закон, принятый в каждом штате США, регулирует обеспеченные сделки.

Согласно статье 9, а заемщик подписывает соглашение об обеспечении, передавая обеспечительный интерес в личных имущество кредитору, а затем подает финансовый отчет UCC-1.Финансирование заявление само по себе не создает залогового или залогового интереса, но когда должным образом подана, это дает уведомление о обеспечительном интересе, созданном в ценной бумаге соглашение.

Финансирование UCC в договоре будет описан залог заемщика, описана обязанность, которую он обеспечивает, определяет, что составляет дефолт, права кредитора, если дефолты заемщика, требования должника в отношении ухода за и страхование залога, а также любые другие обязательства в сделка.

После того, как она подаст отчет о финансировании с соответствующим государственным учреждением, обычно госсекретарь, кредитор имеет обеспечительный интерес в личной собственности и если заемщик не выполняет свои обязательства, держатель может вступить во владение и продать В качестве залога применяется выручка от кредита. [10]

Хотя обычно нет необходимо в случае ипотеки, залог движимого имущества может быть необходимо там, где дом недооценен. Например, предположим, что дом стоимостью 300 000 долларов США, и кредитор хочет предоставить ссуду только на сумму, не превышающую 80% от стоимости обеспеченного имущества (240 000 долларов США), но заемщик желает займи полные 300 000 долларов.Если заемщик соглашается выделить дополнительные 75000 долларов стоимость личного имущества в качестве обеспечения ссуды (возможно, лодка или произведения искусства), 300000 долларов, которые покупатель хочет взять взаймы, теперь будут составлять 80% от стоимость залога. Однако следует отметить, что большинство банков требовать, чтобы финансируемый дом имел достаточную стоимость, чтобы быть единственным залог.

Гарантия Договор

Если заемщик не иметь обширную кредитную историю или, если она представляет дополнительный финансовый риск, банк может также потребовать от соавтора поддержать соглашение о сокращении кредита риск.Названный гарантией, он дает кредитору право подать в суд на третью сторону, поручителя (или со-подписавшего), который подписывает соглашение, чтобы вмешаться, чтобы вернуть долги заемщика в случае его дефолта. [11]

Есть два категории гарантийных обязательств, которые определяют, как и когда сторонний гарант заплатит кредитору. Первый — это «гарантия оплаты», при которой, как только в случае дефолта заемщика обязательство поручителя становится фиксированным, и он должен платить кредитору напрямую.

Вторая категория, а «гарантия взыскания», требует от гаранта платить только кредитору после того, как кредитор возбудил судебный иск против заемщика и получил судебное решение в отношении непогашенного остатка, который был неудовлетворен, или заемщик неплатежеспособен, поэтому судебное решение, предписывающее кредитору произвести платеж, не является стоит.

Если есть гарантия обратите внимание, гарант должен дать согласие, прежде чем изменения могут быть внесены в него или в договор об ипотеке. Гарант согласие необходимо, потому что изменение или поправка к ипотечному соглашению в в любом случае может существенно повлиять на его права и обязанности. [12]

Общие договорные условия по ипотеке Договоры

Векселя и соглашения об обеспечении вместе создают ипотеку между банком и реальным покупатель недвижимости.[13] Кредиторы различаются по ключевым словам условия, необходимые для этих соглашений, но некоторые из них равномерно включены.

A. Оговорка Драгнета

Драгнет соглашения об ипотеке Пункт гарантирует все долги, которые заемщик может быть должен кредитору в любое время. А Оговорка dragnet названа так потому, что она «втягивает» в себя все другие долги, у которых есть были или могли быть понесены между заемщиком и кредитором. [14]

Оговорка о драгнете изложить в следующей редакции: « договор заключен и предназначен для обеспечения всей задолженности сейчас или в будущем от залогодателя залогодержателю. «Если заемщик берет ипотеку с драгнетом пункт, и она возвращается в тот же банк позже, чтобы взять личный заем, любой деньги, предоставленные в рамках индивидуальной ссуды, будут втянуты на баланс ипотечного кредита. Пункт также применяется к штрафам за просрочку платежа и другим расходам, которые причитаются банку.

B. Оговорка о причитающейся продаже

Собственник, который взяла ипотеку, может продать свою собственность, даже если у нее еще много ипотечные платежи.Однако договор об ипотеке может препятствовать предоставлению бесплатного передача собственности, если основное соглашение включает в себя продажи «.

Такой пункт будет влияют как на заемщика, так и на кредитора, если владелец недвижимости хочет продать недвижимость без выплаты всей ссуды. Этот пункт позволяет существующим кредитор потребует отозвать всю ссуду, подлежащую выплате, если домовладелец передает право собственности до дома без выплаты кредита в полном объеме.

Однако следует отметить, что федеральный закон, под Гарн – Св.Закон Жермена о депозитных учреждениях 1982 г. запрещает обеспечение соблюдения положений о выплате при переводе, когда переводы осуществляются в определенные близкие родственники.

C. «При условии» или «допущении» условий невыполнения обязательств по ипотеке

Если срок погашения отсутствует пункт продажи, ипотека легко передается. Переводная ипотека, также называемая Возможная ипотека — это ссуда, которую одна сторона может передать другой. В кредитор предоставляет ссуду на имя получателя; получатель берет ответственность за погашение по той же процентной ставке и на других условиях оригинала заемщик имел.

Хотя ипотека может быть переданным, его язык определяет потенциал последующего покупателя ответственность по первоначальному долгу заемщика. Ключевые слова здесь: « с учетом » или « с учетом допущения. «Если собственность может быть передана» субъект к ипотеке новый владелец не может нести личную ответственность за основной долг. Если последующие держателя «подлежащего» дефолту по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа имущество будет изъято, но спускаемый аппарат не может предъявить ему иск за какие-либо оставшаяся сумма долга после публичной продажи.Скорее кредитор может взыскать оставшиеся убытки с первоначального заемщика.

С другой стороны, если последующим держателем «допущения» невыполнения обязательств по ипотеке, она становится несет личную ответственность за погашение долга. Кредитор может лишить права выкупа и продать собственности и предъявить иск как первоначальному заемщику, так и последующему покупателю за любую оставшуюся задолженность по собственности.

Последующие Ипотека на одно и то же имущество

Заемщик может захотеть взять вторую ипотеку на свою собственность. Если только первое ипотечное соглашение прямо не запрещает ему делать Таким образом, он может закладывать свою собственность столько раз, сколько захочет. Это рискованно для кредитору выдать вторую ипотеку, потому что вторая ипотека прекращается, если заемщик не выполняет свои обязательства по первому. Каждая последующая ипотека уступает прежний.

Чтобы снизить этот риск, эмитент второй ипотеки часто запрашивает сертификаты об эстоппеле, требующие первый держатель ипотеки, уведомивший о надвигающемся дефолте и Второй ипотечный владелец имеет возможность вылечить и предотвратить взыскание.[15]

Выкупа

Если заемщик не может сделать Выплаты по ипотеке своевременно, у кредитора есть несколько вариантов. Исчезновение права выкупа является наиболее широко известным последствием неуплаты ипотека в срок. Однако обращение взыскания является крайним средством от невыполнения обязательств и невыполнения обязательств. у заемщика есть договорные права и права на надлежащую правовую процедуру до того, как кредитор сможет начать выкупа. [16]

При продаже заложенного имущества, ипотечный владелец продаст недвижимость, использованную для обеспечения ссуды, и использует выручка для погашения ипотечной задолженности. Если продажа заложенного имущества приводит к тому, что продажная цена превышает цену ипотеки остающийся долг, заемщик имеет право на получение дополнительной суммы.

Действительное обращение взыскания продажа аннулирует все права собственности заемщика и лишает всех младших обременения собственности, то есть все последующие ипотеки, сервитуты, залоговые права, созданные после даты невыполнения обязательств по ипотеке, прекращаются во время распродажа. Однако федеральный налоговый залог не может быть лишен права выкупа. если владелец ипотеки не предоставит Налоговой службе не менее 25 дней уведомление о продаже.

Заемщики по умолчанию для множество причин. Большую часть времени, заемщики дефолт, не производя платежи, требуемые в соответствии с соглашением, но дефолт может возникнуть в результате нарушения любого условия ипотеки. Для Например, неуплата налогов на недвижимость может привести к дефолту, как и не застраховать имущество, не содержать его в хорошем ремонте, или в некоторых случаях передача имущества без разрешения кредитора.

В зависимости от того, где находится недвижимость То есть, обращение взыскания может быть либо по решению суда, либо осуществлено через договорная сила продажи.Взыскание по решению суда или в судебном порядке требует кредитор подает иск против заемщика в случае дефолта.

Судебный иск является единственный метод потери права выкупа в некоторых штатах. Типичное судебное обращение взыскания включает длительный ряд шагов: подача жалобы и уведомления о потере права выкупа, обслуживание процесса для всех сторон, интересы которых затронуты судебное разбирательство, слушание перед судьей или магистром канцелярии, который отчеты в суд, запись постановления или решения, уведомление о продаже, публичная продажа заложенного имущества, проводимая шерифом, и вынесение приговора после продажи что касается распоряжения взысканием продолжается.[17] Заемщик может избежать взыскания путем рефинансирования долга и погашения текущих платежей, так что пока судебное обращение взыскания занимает много времени, оно обеспечивает существенную надлежащую правовую процедуру и возможности для восстановления [18]

В юрисдикциях, не практикуют судебное обращение взыскания, у держателя ипотеки есть договорные право обращения взыскания и продажи заложенного имущества. Пока суд не рассмотрит это продажи, штаты налагают строгие стандарты на внесудебную потерю права выкупа. Например, в Арканзасе владелец ипотеки должен подать уведомление о невыполнении обязательств в округ делопроизводство и должен продать собственность не менее чем за две трети от оценочная стоимость.[19]

Федеральный и государственные ограничения на взыскание

Заемщик имеет право выкупа, что означает, что он может вернуть имущество до взыскание завершено выплатой ипотеки в любое время до потеря права выкупа.

Несколько штатов ввели в действие законы, разрешающие ипотечному заемщику вернуть его даже после обращения взыскания продажа. Это выкуп после обращения взыскания может быть осуществлен только в течение ограниченного периода времени. количество времени, хотя и законы различаются в зависимости от штата.После ипотечного кризиса 2008-2009 гг., Многие штаты приняли законы, ограничивающие права кредиторов на взыскание на жилую недвижимость. Эти законы часто устанавливают период ожидания до 120 дней до того, как кредитор сможет выкупить собственность. В некоторых штатах требуется ипотека кредиторам добросовестно вести переговоры с заемщиками в случае дефолта, чтобы изменить условия кредита и предотвращения обращения взыскания. [20]

На федеральном уровне, План обеспечения доступности и стабильности домовладельцев предоставляет заемщику, который отстает от выплат по ипотеке, доступ к недорогим вариантам рефинансирования ипотеки.Этот закон оказал помощь миллионам американских домовладельцев, которым угрожали отчуждением права выкупа возлагая на кредиторов ответственность за снижение общих ежемесячных платежей до определенной дохода заемщика и требование к банкам изменить ссуды, чтобы помочь заемщику остаются текущими по платежам. [21]

---

[7] Renuart, E., Непростые перекрестки: право выкупа права выкупа и U.C.C. , 48 Уэйк Форест Л. Rev.1205, 1212 (2013).

[9] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 189 (6-е изд.2016).

[12] Хинкель, Д., Основы практического права в сфере недвижимости 188 (6-е изд., 2016 г.).

[15] Хинкель Д., Основы практического права в сфере недвижимости 194 (6-е изд., 2016).

[16] Renuart, E., Непростые перекрестки: право выкупа права выкупа и U.C.C. , 48 Уэйк Форест Л. Rev.1205, 1212 (2013).

[18] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 198 (6-е изд., 2016 г.).

Коммерческая недвижимость | OCC

Ссуды на коммерческую недвижимость (CRE) включают ссуды под залог кондоминиумов, арендованных владений, кооперативов, лесных массивов, договоров купли-продажи земли, ссуд для строительных проектов и — в штатах, которые считают их недвижимым имуществом — прав на нефть и полезные ископаемые.Национальные банки могут предоставлять, организовывать, покупать или продавать ссуды или продления кредита, обеспеченные залогом прав на недвижимость.

Стандарты кредитования недвижимости и сопутствующей деятельности национальных банков можно найти в документе «Кредитование и оценка недвижимости» (12 CFR 34). Дополнительные ресурсы по коммерческой недвижимости см. В разделе «Оценка».

Узнать больше

Межведомственное заявление о разумном управлении рисками при кредитовании коммерческой недвижимости (18 декабря 2015 г.)
Межведомственное заявление от 2015 г. напоминает финансовым учреждениям о необходимости применять разумные методы управления рисками и уровни капитала, соизмеримые с уровнем и характером риска концентрации CRE учреждения .В нем также освещаются существующие правила и инструкции, связанные с кредитованием CRE.

Кредитование коммерческой недвижимости (Справочник контролера, январь 2017 г.)
Сосредоточено на анализе финансирования проекта и юридических подходах, которые заемщик может использовать для получения юридического титула на недвижимость

Жилая недвижимость (Справочник контролера, январь 2017 г.)
Относится к политике ссуды на недвижимость, экологическим рискам, необоснованным ипотечным ссудам, кредитным линиям собственного капитала и ипотекам с регулируемой процентной ставкой

Список литературы

Ссуды на коммерческую недвижимость (CRE) (OCC 2009-32, октябрь 2009 г.), Заявление о политике
Содержит руководство по осмотрительным расчетам по ссудам CRE и включает примеры расчетов

Концентрации в кредитовании коммерческой недвижимости (OCC 2006-46, декабрь 2006 г.), Руководство (Федеральный регистр, 12 декабря 2006 г.)
Предоставляет рациональные методы управления рисками, которые следует применять учреждениям с риском концентрации коммерческой недвижимости

Руководство по капитализации процентов по ссудам (EC 229, май 1985 г.)
Описывает политику OCC по порядку учета капитализации процентов по ссудам

Межведомственное руководство по политике кредитования недвижимого имущества (OCC 1999-38, октябрь 1999 г.), Межведомственное руководство
Адресовано обращение с кредитами на жилую недвижимость с высокой стоимостью кредита

Кредитование развития жилого массива (OCC 2005-32, сентябрь 2005 г.), FAQ
Удовлетворяет требованиям оценки застройки жилого массива, земли и кредитов, структурированных с использованием возобновляемой кредитной линии

Свидетельства об удержании налогов (OCC 2004-39, август 2004)
Описывает методы управления рисками, которые OCC ожидает от национальных банков при покупке сертификатов об удержании налогов.

Кредитор

Остерегайтесь: при возникновении проблем, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, не забывайте свое требование условного депонирования

Автор: Джейсон Голдштейн, эсквайр

Buchalter Nemer Пункты и органы

Когда кредитор сталкивается с проблемами, связанными с правом собственности на недвижимое имущество, связанным с обеспеченной ссудой, первая мысль, которая обычно приходит в голову, это: где мой полис страхования титула? Хотя это очень хорошая начальная реакция — и о которой нельзя забывать, — иногда упускается из виду то, что кредитор может также иметь требование условного депонирования на основании инструкций, которые он предоставил держателю условного депонирования, который закрыл ссуду. Соответственно, когда возникают проблемы с правом собственности на ссуды, обеспеченные недвижимостью: не забывайте свое требование условного депонирования!

Другими словами: добро пожаловать в зону требований условного депонирования .Это область, близкая к зоне правового титула , а иногда и частично совпадающая с ней. Тем не менее, вход в обе зоны всегда начинается одинаково. Будущий заемщик заполняет заявку на получение кредита и составляет подтверждающую документацию. Эта документация предоставляется либо напрямую кредитору заемщиком, либо через брокера или кредитора-корреспондента. Затем потенциальный кредитор рассматривает заявку и подтверждающую документацию и получает оценку, чтобы определить, достаточна ли стоимость предлагаемого обеспечения недвижимого имущества для обоснования предлагаемой суммы кредита.Если информация, собранная кредитором, удовлетворяет его руководящим принципам андеррайтинга, предлагаемый заем утверждается.

Затем создается условное депонирование, и кредитор предоставляет держателю условного депонирования инструкции. Эти инструкции обычно составляются в письменной форме, хотя это и не обязательно, и включают в себя запрос на выдачу полиса страхования титула, который гарантирует, что право собственности на недвижимое имущество, обеспечивающее ссуду, принадлежит заемщику, и что акт доверительного управления ссуда находится в первом залоговом положении на обеспеченное имущество.Устанавливается дата закрытия, заемщик подписывает соответствующие документы ссуды и обеспечения, а затем — ссудные средства. Доверительный акт, обеспечивающий ссуду, затем регистрируется в соответствующем регистраторе округа, и процесс выдачи завершается.

В идеальном мире вскоре после закрытия условного депонирования кредитор получает полис страхования титула без исключений, который указывает, что право собственности на обеспечение недвижимого имущества принадлежит только его заемщику. Затем заемщик начинает производить своевременные платежи по ссуде и делает это до тех пор, пока не будет удовлетворен весь остаток по ссуде.Затем кредитор с радостью подтверждает свой договор доверительного управления и закрывает бухгалтерские книги по тому, что было идеальной ссудой.

Но подождите, мы не находимся в идеальном мире. . . мы вошли в зону требований условного депонирования ! Здесь заемщики не всегда говорят правду или вовремя производят платежи. Эти заемщики иногда попадают в тяжелые времена и готовы делать то, что честные люди делать не хотят.

Аналогичным образом, в зоне требований условного депонирования компании условного депонирования не всегда следуют инструкциям, которые им дают.Компании условного депонирования также не всегда могут быть уверены в том, что кредитор полностью осведомлен обо всех относящихся к делу фактах — о которых они действительно знают в наиболее важный момент — до финансирования ссуды.

Например, в зоне требований условного депонирования заемщики не выплачивают ссуды, обеспеченные имуществом, которое они неверно представили, что они владели (но не владели), и компания по страхованию правового титула, выдавшая ваш полис, не уловила эту существенную проблему или является частью схема обмана заемщика.Та же самая компания по страхованию правового титула, которая с радостью взяла деньги кредитора для выдачи полиса правового титула, теперь отказывается выдавать судебную гарантию, которую кредитор должен предоставить доверительному управляющему в соответствии с договором о доверительном управлении, чтобы продажа права выкупа могла быть продолжена.

В этой ситуации кредитор должен, конечно, предъявить претензию по своему полису страхования титула. Фактически, всегда лучше, за некоторыми исключениями, пытаться предъявить страховщику все возможные претензии, которые могут у вас возникнуть.Однако страхование титула — это страховой полис, а не гарантия. На практике это означает, что только потому, что компания по страхованию титула облажалась, это не означает, что страховщик титула должен выплатить полную сумму полиса, которая, как правило, является пределом возмещения убытков, которое кредитор сможет получить против титула. страховщик.

Чтобы сохранить все возможности кредитора, кредитор должен также рассмотреть требование условного депонирования. Требование условного депонирования основано на инструкциях кредитора держателю условного депонирования в связи с закрытием ссуды.

Поскольку держатель условного депонирования является агентом всех сторон условного депонирования, он несет фидуциарную обязанность по отношению к сторонам условного депонирования. Фидуциарная обязанность — это высшая обязанность заботы, предусмотренная законом. В результате держатель условного депонирования должен строго соблюдать предоставленные ему инструкции и несет ответственность за ущерб кредитору, если он этого не делает. Соответственно, в отличие от требования о праве собственности, которое носит исключительно договорный характер, требование условного депонирования не ограничивается этим.

Например, требование условного депонирования действительно является основанием для нарушения условий договора.Но это также может служить основанием для халатности, нарушения фидуциарных обязательств и требований о мошенничестве. Это означает, что убытки, понесенные кредитором в результате требования условного депонирования, не могут быть ограничены исключительно договором — преимуществом принципов сделки — но могут регулироваться принципами деликтного права общего права, которые включают убытки, непосредственно причиненные в результате нарушения обязательств компанией условного депонирования.