Как вернуть задаток по предварительному договору?

Понятие и функции задатка 

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

• Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
• Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
• Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора). 

Обратите внимание! В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами. 

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору. 

Подробнее о том, что такое задаток и каковы его функции, читайте в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Задаток в предварительном договоре 

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях: 

Как составить предварительный договор Подробнее Как составить предварительный договор купли-продажи? Подробнее

Рекомендуем! При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

1. Именовать передаваемую сумму задатком.
2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка.

Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.

   3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных   на заключение основного договора. 

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре 

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09). 

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Важно! П. 4 ст. 380 ГК РФ прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору. 

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции 

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

• Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
• Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29). 

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке. Такого же мнения придерживаются региональные суды.

В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Важно! Исполнение предварительного договора может быть обеспечено не только задатком, но и неустойкой за уклонение от оформления основного договора (п. 26 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» от 25.12.2018 № 49). 

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору 

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699). 

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка 

Можно. Однако требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток. 

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

 

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс 

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015). 

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

*** 

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

• в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
• однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам. 

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

ВС РФ разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась — Российская газета

Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не «уйдет», заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, — весьма распространенная тема споров.

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма — почти 162 тысячи долларов — названа «необоснованным обогащением». Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше — в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды «допустили нарушения».

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество «необоснованно приобретенное». И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги — это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Как вернуть задаток

Часто встречается такая ситуация при покупке чего-либо, когда продающая сторона просит покупателя внести денежный задаток в подтверждение его серьезных намерений. При составлении договора сумма задатка будет включена в основную сумму. Но в жизни случается всякое, и обстоятельства у будущего покупателя могут измениться. Как вернуть задаток по предварительному договору в таком случае? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Кто, кому и при каких условиях оставляет задаток

Если сумма, переданная будущим покупателем продавцу, является авансом, то при несостоявшейся купле-продаже она будет возвращена обратно. Если же было заключено предварительное соглашение и в нем сумма, полученная будущим продавцом, указана как задаток, то она имеет совсем другой статус.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Нет. Изначально сумма задатка подразумевает ее невозвращение покупателю. Если сделка пройдет нормально, задаток будет включен в цену покупки. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у продавца.

Условие, при котором возврат задатка, согласно ГК РФ, становится возможным, – неисполнение своих обязательств продавцом, но тогда это уже не возвращение задатка, а неустойка.

Цель денежного задатка – заставить покупателя выполнить свои обязательства по предварительному соглашению с продавцом и купить объект, о котором они договаривались.

В некоторых случаях по истечении времени предварительного соглашения ни покупатель, ни продавец не предпринимают шагов, ведущих к завершению сделки. То есть нет ничьей вины в том, что сделка не состоялась, и требование о возврате задатка покупателем является обоснованным. Но продающая сторона считает себя вправе удержать в свою пользу сумму денежного задатка. Это не соответствует законодательству Российской Федерации, так как в данном случае становятся неактуальными обязательства сторон по предварительному соглашению (ст. 429 ГК РФ). У продающей стороны нет законных оснований для того, чтобы оставить сумму себе, и задаток подлежит возврату, что отражено в ст. 1102 ГК РФ.

Как установить сумму задатка

При установлении суммы задатка сторонами учитываются такие факторы, как:

• Величина партии товара, его розничная и оптовая цена.
• Если это автотранспорт, то марка и год выпуска.
• Если покупается недвижимость, то размер постройки или земельного участка и территориальное нахождение.
• Состояние, в котором приобретаемый товар находится.

Когда продавец и покупатель достигли согласия в определении будущей суммы задатка, они оформляют его получение продающей стороной письменно.

Присутствие юриста или нотариуса в этом случае не обязательно, хотя и не запрещено.

Как составить предварительное соглашение

Такой документ составляется в произвольной форме, но должен содержать в себе несколько указанных параметров, касающихся объекта будущей сделки (ст. 380 и 381 ГК РФ):

• Подробное описание предмета торга.
• Сумма задатка.
• Полные паспортные данные обеих сторон, заключающих предварительное соглашение.
• Дата, к которой договор купли-продажи должен быть заключен.
• Цена, за которую товар будет продан (сумма задатка войдет в сумму окончательного расчета).
• Условия возврата задатка (не обязательно).
• Если приобретается недвижимость, то адрес, по которому она зарегистрирована и фактически находится.

Такой документ должен писать собственноручно получатель задатка (для возможности сличить почерк в суде), шариковой ручкой (не гелиевой и не карандашом) и в присутствии свидетелей. Документ предварительного договора составляется в двух экземплярах, и в нем четко оговаривается переданная сумма и ее статус задатка. Одновременно нужно составить и соглашение о задатке.

Нарушение характеристик объекта продажи

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору, если нарушены характеристики объекта купли-продажи? Бывают разные случаи, например, когда объект продажи становится не таким привлекательным для приобретения. Покупатель отказывается приобретать данный товар, так как он не соответствует указанным в договоре характеристикам и запрашиваемой за него цене. Для того чтобы задаток был возвращен, несостоявшемуся покупателю придется обратиться в суд. Образец претензии о возврате задатка можно скачать здесь.

Возможность возврата денежных средств

Недобросовестные продавцы не всегда руководствуются законом и готовы на возврат задатка, опасаясь судебного иска и последующего наказания. Несостоявшийся покупатель вынужден писать заявление в прокуратуру с просьбой о возбуждении уголовного дела (ст. 159 УК РФ). И только решение суда и боязнь разбирательств с исполнительными службами принудит такого продавца к возврату денежного залога. Для обращения пострадавшей стороны в суд составляется исковое заявление о возврате задатка.

Но и в случае отказа от сделки покупателем задаток законно остается у продавца, компенсируя ему потери из-за расторжения сделки.

Если же продавец обманул гражданина, с которым было заключено предварительное соглашение и от которого был получен задаток, и продал товар третьему лицу, то закон предусматривает возврат задатка в двойном размере.

При любых спорных ситуациях порядок возврата задатков может определить только суд. Покупка партии товара, недвижимости, автомобиля или другой собственности пройдет удачно, если покупатель и продавец будут придерживаться общечеловеческих норм порядочности и законов страны, где они проживают.

Возможен ли задаток по предварительному договору?

В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса РФ. С одной стороны из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения «основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора, основного еще нет. С другой стороны запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Существует две точки зрения на то, как устранить эту неясность.

Согласно первой точке зрения, задаток по предварительному договору невозможен. Эта точка зрения более популярна в арбитражных судах. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004, отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали не соответствующими статье 380 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору(постановление от 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны, и в основном «голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года; утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.03.06.

Я считаю, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа (постановление от 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор (постановление от 14.12.06 № Ф04-8308/2006 (29303-А46-16)).

С учетом сложившейся судебно практики, в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую «устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде. Статья подготовлена информационным отделом  при содействии журнала   «Юрист Компании» 

Возврат задатка по предварительному договору ⚖️

Задаток: понятие, особенности, отличие от аванса

Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.

Важно! Расписка и соглашение о задатке – дополнение предварительного договора. Если они составлены неправильно возврат денег будет затруднительным. Стоит пригласить юриста уже на этапе составления допсоглашения или расписки. Неграмотное оформление документов снижает вероятность возврата в будущем. Мы много работает с клиентами с подобной проблемой. Часто в соглашении плохо описывается предмет (например, есть площадь, адрес, но нет кадастрового номера), не проставляются дата заключения основного договора и т.д. В этой ситуации сторонам становится сложнее реализовать свои права.

Цель передачи денег подтвердить серьезность намерений и готовность подписать основной договор. Задаток дает уверенность обеим сторонам: покупатель уверен, что продавец не будет искать другого покупателя, а продавец знает, что продажа состоится.

Другие особенности этого инструмента:

• Всегда имеет денежную форму.
• Передача денег оформляется в письменной форме – в виде соглашения или в виде расписки. На заметку! К обоим документам предъявляются требования. И в расписке, и в договоре обязательно должно быть указано слово «задаток», также отражены информация о сторонах предварительной сделки, сумме задатка, предмете соглашения. Можно не заверять документ у нотариуса. Если расписка оформлена юридически грамотно, то в споре между сторонами она будет иметь большой вес.
• Инструмент используется преимущественно в сделках с недвижимостью, транспортными средствами.
• Размер задатка не установлен законодательно. Его определяют стороны сделки. Важно, чтобы в этом вопросе они пришли к согласию, иначе будет считаться, что договор не заключен на законных основаниях.
• Задаток идет в счет стоимости предмета сделки.

Важно! Передача задатка – не 100%-я гарантия того, что договор будет заключен. Нередко или продавец, или покупатель отказывается от сделки. В этой ситуации они несут материальную ответственность. Она заключается в следующем: покупатель не получает обратно переданные деньги, а продавец в отдельных ситуациях должен вернуть задаток в двойном размере.

Не путайте понятия «аванс» и «задаток»

Сразу отметим, что особенности передачи и получения аванса не регулируются российскими законами. В законодательстве вообще нет такого понятия, но на практике это инструмент применяется часто.

У аванса и задатка есть общие черты. Они оба являются предварительным платежом, передаются в счет будущей оплаты, подтверждают намерение пойти на сделку. Отличие между двумя инструментами в том, что аванс не выполняет обеспечительную функцию, то есть она не обеспечивает исполнение условий предварительного и основного договора. Если сторона внесла авансовый платеж, то это его не обязывает идти на сделку. Если сделка не состоится, аванс будет возвращен и для этого нет никаких ограничений.

Можно ли вернуть задаток? Как это сделать юридически грамотно?

Законом предусмотрен возврат задатка по предварительному договору. Процедура регулируется статьей 381 Гражданского кодекса РФ.

Случаи возврата

В нем прописаны следующие варианты возврата/невозврата:

• Возврат задатка полностью (в 100%-ом размере), если стороны приняли обоюдное решение не совершать сделку или сделка не состоялась из-за форс-мажорных обстоятельств. «Форс-мажором» признаются те события, которые произошли помимо воли сторон, например, разрушение предмета сделки от стихийного бедствия.
• Возврат задатка в 200%-ом размере, если продавец (лицо, которое взяло задаток) отказался от заключения договора или хочет в одностороннем порядке поменять условия.
• Невозврат денежных средств, если сделка сорвана покупателем.
• Возврат задатка, сели не выполняются условий договора.

Перечислим все основания для отказа от сделки и возврата задатка:

• Продавец затягивает сделку и не объясняет причины этого.
• При покупке в ипотеку независимая оценка показала завышенную оценку (выше, чем в предварительном договоре).
• Жилье стало непригодным из-за залива, пожара и т.д.
• На недвижимость наложили арест.
• Покупатель установил, что продавец представил ложные сведения или хочет реализовать мошенническую схему и т.д.
• Объявился наследник на недвижимость.

Спор между сторонами несостоявшейся сделки возникает в тот момент, когда контрагент отказывается возвращать задаток. Мирным путем эта проблема не решается. Как правило, не помогают уговоры, проявления дипломатичности и даже обращение в полицию. Единственный легитимный способ сделать возврат задатка по предварительному договору купли-продажи – обратиться в суд.

Важно! Успех в суде зависит от того, насколько грамотно была оформлена передача задатка. Крайне важно, чтобы договор или расписка были составлены правильно. В противном случае суд определит денежные средства как аванса, а не задаток. Для продавца это означает, что деньги будут возвращены, но не в двойном, а в одинарном размере. Чтобы исключить подобные неоднозначные и явно проигрышные ситуации, стоит получить консультацию юриста перед передачей задатка.

Как вернуть задаток через суд?

При обращении в суд важна грамотная подготовка. Ее цель – собрать больше документальных свидетельств того, что продавец поступает незаконно, не возвращая задаток.

Суд определяет правомерность действий ответчика и объективность оснований для возврата. Рассмотрим ситуацию. Истец (покупатель) подал исковое заявление с требованием вернуть задаток в двойном размере. Задача суда – установить правомерность этих требований. Если у продавца были объективные причины для отказа от сделки (он заболел, получил травмы, нашелся наследник, наложен запрет на квартиру), задаток возвращается, но в одинарном размере. Если истец предоставить доказательства того, что продавец передумал продавать по необъективным причинам, то задаток возвращается в двойном размере. Причины подобных необъективных причин: 1) продавец узнал, что нужно платить налог с продажи недвижимости и не хочет этого делать; 2) продал объект другому покупателю и т.д. Подобные ситуации явно нарушают интересы продавца. Он вправе требовать возврата денег.

При возврате денег необходимы следующие юридические стадии:

1. Направить уведомление другой стороне с целью предупреждения об обращении в суд.
2. Подготовить необходимые документы.
3. Составить исковое заявление и подать в суд общей юрисдикции по месту регистрации. Иск должен соответствовать ст.131-132 ГПК РФ. Заявление должно включать следующие блоки со сведениями: при каких обстоятельства оформлялись документы, какие меры были предприняты для мирного решения спора, ссылки на законы, какие требования предъявляются, какова сумма расходов. Ответчик обязан не только вернуть задаток, но и компенсировать расходы на услуги адвоката/юриста, уплату госпошлины и т.д.). Их необходимо указать.
4. Присутствовать на слушаниях и дождаться судебного решения.

Если каждый шаг сделан юридически грамотно и обдуманно, истец имеет 100% шансы вернуть задаток. Проигравшая сторона не только возвращает деньги, но и компенсирует истцу все его расходы.

Важная рекомендация для тех, кто в будущем планирует сделки

Малая часть граждан, между которыми не состоялась сделка, доходят до суда. Как правило, разногласия они решают мирным путем. Однако стороны не застрахованы от того, что сегодня контрагент говорит одно, а завтра скажет другое. Наши юристы советуют: коль с вами произошла такая ситуация, составьте с другой стороной соглашение об отсутствии претензий друг к другу. Очень хорошо, если вы решите уничтожить ранее подписанные и уже неактуальные документы. Это защитит от соблазна начать разбирательство в будущем.

У лиц, которым предстоит передача задатка, появляется множество вопросов. Нужно ли заверять расписку у нотариуса? Какие сведения указывать в документе? Считается доказательством передачи задатка чек и сообщение «задаток» при переводе с карты на карту? и т.п. За ответами обращайтесь к опытным юристам по недвижимости, которые могут предоставить реальные кейсы успешных возвратов задатка.

зачем нужен и как его заключить

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

Ольга Ефимова

юрист

Профиль автора

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м², строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

п. 4 ст. 445 ГК РФ

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

п. 5 ст. 429 ГК РФ

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

п. 2 ст. 381 ГК РФ

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м²». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф»: если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

О взыскании задатка

Вопрос:

Известно, что ст. 333 ГК РФ позволяет стороне, нарушившей условия договора, добиться в суде заметного снижения суммы неустойки (пени, штрафа), начисленной контрагентом. Можно ли воспользоваться названной нормой, чтобы уменьшить размер ответственности по договору, предусматривающему уплату задатка?

Сложившуюся у нас ситуацию можно коротко описать так. Продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, право собственности будущего продавца на которые еще не оформлено. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже нежилых помещений. На основании предварительного договора покупатель перечислил продавцу задаток, который предполагалось зачесть в счет погашения задолженности по основному договору.

Однако в согласованный сторонами срок продавец не оформил право собственности на недвижимость, в связи с чем стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи. Ссылаясь на условия предварительного договора и п. 2 ст. 381 ГК РФ, покупатель потребовал вернуть двойную сумму задатка.

Может ли суд уменьшить сумму, подлежащую возврату покупателю?

Ответ:

Для начала напомним содержание названных норм ГК РФ. Статьей 333 ГК РФ предусмотрено: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).

 По общему правилу при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии со ст. 333 ГК РФ (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 81^[1]). Таким образом, положения названной статьи, предоставляющие суду возможность снижения размера ответственности за нарушение обязательства, применяются и в отношении задатка.

<Обеспечение обязательств задатком в соответствии с нормами Гражданского кодекса предусмотрено только для денежных обязательств, при этом предварительный договор денежным обязательством не является (Постановление ФАС ВСО от 29.03.2011 № А78-2603/2010)>.

Однако, как следует из вопроса, стороны заключили не основной договор купли-продажи недвижимости с условием уплаты задатка, а предварительный договор. При этом правоприменительная практика последнего времени^[2] исходит из невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09, ФАС ЗСО от 08.12.2011 № А70-5494/2011, ФАС ПО от 01.11.2011 № А55-4340/2011 и др.). Проще говоря, сумма, уплаченная на основании предварительного договора, с точки зрения закона не является задатком несмотря на то, что стороны назвали ее так в тексте этого договора. Соответственно, сторона, перечислившая деньги, не может ссылаться на п. 2 ст. 381 ГК РФ о взыскании двойной суммы задатка. Указанную сумму можно считать авансом, который подлежит возврату в одинарном размере. Таким образом, суд удовлетворит иск покупателя частично – с вашей организации будет взыскана не двойная сумма, полученная в качестве задатка, а одинарный ее размер.

__________________________________

^[1]Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

^[2]В недавнем прошлом суды нередко придерживались противоположной позиции, основываясь на Определении ВС РФ от 22.07.2008 № 53-В08-5.

Все, что вам нужно знать о предварительных договорах купли-продажи недвижимости в Италии — idealista

Знание того, из чего состоит предварительный договор на покупку недвижимости («contratto preliminare» на итальянском языке) и как он работает, очень важно, когда вы планируете купить недвижимость в Италии. Чтобы пролить свет на это предварительное соглашение о продаже, которое является частью процесса покупки в Италии, idealista / news обратилась за помощью к Джулио Бийно , национальному советнику нотариата.

Какой предварительный договор купли-продажи недвижимости?

«Предварительный договор — это договор, по которому стороны принимают на себя свои взаимные обязательства. Продавец обещает продать, а покупатель обещает купить. В этом договоре стороны обязуются прийти к заключению окончательного договора в Поздняя дата».

Из чего именно состоит предварительный договор?

«Предварительный договор сам по себе может быть простым частным договором.Поэтому его не нужно заверять или нотариально заверять, за исключением случаев, предусмотренных законом. Предварительное соглашение во всех случаях должно быть зарегистрировано. По этому поводу есть некоторая путаница, но следует подчеркнуть, что предварительное соглашение — это акт, подлежащий регистрации. Когда дело касается агентства недвижимости, брокер несет ответственность за регистрацию предварительного договора ».

Какие налоги предусмотрены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости?

« В первую очередь, как правило, предварительная договоренность предусматривает внесение залога.Это сумма денег, которую покупатель платит продавцу. Залог должен быть возвращен в двойном размере, если продавец больше не намеревается закрывать сделку, и удерживается продавцом, если покупатель больше не желает продолжать покупку.

Таким образом, залог является своего рода гарантией для обеих сторон. Предварительное соглашение, не предусматривающее выплаты какой-либо суммы, не является гарантией ни для продавца, ни для покупателя.

Сумма, внесенная в качестве залога, облагается налогом в размере 0.50%. Если выплачиваются промежуточные суммы, то есть другие платежи между моментом подписания предварительного договора и моментом окончательного договора купли-продажи, они могут быть классифицированы безразлично, по выбору сторон, как добавление к депозиту или как авансовый платеж. «.

Должен ли предварительный договор быть подписан у нотариуса?

» Статья 2.645-бис Гражданского кодекса Италии предусматривает предварительный договор, заключаемый с вмешательством нотариуса либо нотариально удостоверенным частным актом, либо публичным актом.В этом случае отпадает только обязанность регистрации, но также и обязанность расшифровать предварительное соглашение.

Транскрипция добавляет важную защиту в пользу перспективного покупателя: она не позволяет продавцу продать одну и ту же недвижимость дважды и защищает покупателя от любых экономических или финансовых неудач ».

Важно ли предварительное соглашение?

«Может случиться, что два человека, которые знают и доверяют друг другу, придут к соглашению и решат, рукопожатием, подписать договор через неделю или десять дней, что является временем, необходимым нотариусу для подготовки последний поступок.Но это очень единичные случаи. В противном случае необходимо каким-то образом оформить договор между сторонами, и в Италии мы оформляем его предварительным соглашением ».

Ловушки в предварительных договоренностях — Nexus Lawyers

Предварительное соглашение, как правило, представляет собой контракт на выполнение работ, выполняемых застройщиком до начала строительства, и часто используется в обстоятельствах, когда земля, подлежащая строительству, не была зарегистрирована или куплена владельцем из-за того, что подразделения не завершены.

Подготовительные работы обычно включают такие услуги, как:

1. Составление планов и проектов строительных работ;
2. Сносные работы;
3. Обследование площадки с целью проведения изысканий или получения измерений для планов; и
4. Заявки в соответствующие органы для утверждения или сертификации.

При предоставлении этих услуг застройщик может понести значительные затраты до начала работ по строительному контракту.

Существуют различные способы, которыми строители пытаются получить оплату за эти услуги до начала строительства, и некоторые из них могут привести к нарушению строителем Закона о жилищном строительстве 1989 (Закон) в том, как оформляются контракты на строительство или составлен, или потому что оплата производится до предоставления страхового сертификата HBCF.

Раздел 92 Закона предусматривает, что никакие платежи не могут быть получены или затребованы по контракту на строительство жилого дома, если для работы не предоставлено страховое свидетельство HBCF.Если оплата произведена, а сертификат не предоставлен, владелец может выиграть требование о возмещении платежа, а застройщик может быть оштрафован или оштрафован в соответствии с принципами добросовестной торговли.

Хотя предварительные работы не считаются работами по жилому строительству для целей раздела 92, они могут быть, если они включены в контракт на выполнение работ по жилому строительству или предварительное соглашение является частью контракта или связано с ним.

Поэтому рекомендуется, чтобы предварительное соглашение было отдельным соглашением, а не частью строительного контракта.Даже в случае отдельного платежа не следует связывать этот платеж со строительным контрактом в качестве депозита или процента от строительного контракта, который будет вычитаться из контрактной цены в будущем.

По делу Syed Ahmad Shraib Aly Pty Ltd V Jandson Pty Ltd [2018] NSWCATAP 228 в сентябре 2018 года было установлено, что предварительные работы включены в качестве необходимой неотъемлемой части или в результате строительства жилого дома. Как указано в контракте, такая работа связана посредством участия или ассоциации с этим жилищем в соответствии с условиями контракта между владельцем и застройщиком.

Отсюда важность отдельного контракта и четкое различие между исполнением строительного контракта и предварительного договора. Если, однако, предоставляется сертификат HBCF или если деньги не требуются и не получаются до тех пор, пока он не будет предоставлен, соглашения могут быть подписаны совместно. Однако было бы разумно получить консультацию по этому формату, чтобы убедиться, что он соответствует Закону.

Информационный лист HIA (NFSCON 1241, актуальный на декабрь 2018 г.) рекомендует, чего не следует делать по предварительному согласованию:

1. Убедиться, что объем работ не распространяется на работы в жилых домах, как это определено в Законе;
2. Убедитесь, что сумма, которую вы требуете по предварительному соглашению, относится только к предварительным работам и не выражается в процентах от будущего жилищного контракта или имеет начальный депозит или кредит для последующего контракта на жилое строительство;
3. Храните предварительные договоренности отдельно от договора на строительство жилого дома; и
4. Не оформлять предварительный договор одновременно с договором жилого дома.

Контрактные договоренности в этих обстоятельствах могут варьироваться в зависимости от обстоятельств, однако рекомендуется получить консультацию относительно договоренностей, чтобы ограничить будущий риск. Штраф за несоблюдение Закона может повлиять на условия вашей лицензии или ваше право на участие в программе HBCF.

Это сложная область права, поэтому свяжитесь с Келвином Кином, если вам потребуется дополнительная информация или совет по этому вопросу.

Кельвин Кин
Руководитель группы, Nexus Law Group
kdk @ nexuslawyers.com.au
+612 9016 0141

Эта публикация принадлежит © Nexus Law Group и предназначена только для общего ознакомления. Прежде чем принимать меры по каким-либо конкретным вопросам, следует обратиться за юридической консультацией.

Подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости во Франции

Ваш поиск идеальной недвижимости увенчался успехом, и вы нашли квартиру или дом, которые соответствуют вашим потребностям.Чтобы закрепить ваши обязательства и обязательства продавца, пришло время подписать предварительный договор, который на французском языке называется «компромисс де вент» или «промесс де вент». Это ключевой этап, требующий специальной поддержки.

Для подтверждения предварительного договора вы можете обратиться к услугам вашего агента по недвижимости и / или нотариуса. Последний, профессионал в области права недвижимости, обеспечит заключение полностью соответствующего предварительному контракту. Спросите своего ипотечного брокера или агента по недвижимости, могут ли они порекомендовать англоговорящего нотариуса.Лучше всего иметь нотариус, отличный от нотариуса продавца. Некоторые нотариусы предоставляют переведенные контракты / компромиссы. Некоторые клиенты пользуются услугами местного юриста для подтверждения этого важного контракта и его условий. Ваш ипотечный брокер может помочь с пунктами, касающимися финансирования, упомянутыми в контракте.

Чтобы подтвердить свой интерес, вы должны написать предложение о покупке недвижимости и отправить его своему агенту по недвижимости или любому посреднику, который напрямую контактирует с продавцом.

Только после того, как это предложение будет принято, будет составлен предварительный договор. Это может принимать разные формы. Это может быть договор купли-продажи или обещание продажи. Обещание продажи основано на обязательстве продавца продать недвижимость исключительно вам. Договор купли-продажи основан на взаимных обязательствах купли-продажи. Хотя обещание продажи должно быть зарегистрировано в налоговых органах, этот шаг не требуется для заключения договора купли-продажи.

Ваш нотариус / агент запросит некоторые основные документы для завершения контракта, включая паспорта, свидетельство о браке, адрес…

Сначала вы получите черновик контракта — обязательно отправьте копию своего ипотечного брокера, чтобы он подтвердил, что условия финансирования адекватны.

В идеале, у вас должен быть перевод этого документа или англоговорящий юрист подтвердит его за вас.

Условная ссуда или «приостановительная оговорка» для вашей французской ипотеки

Важным условием, которое необходимо иметь, если вы покупаете с целью получения финансирования, является подтверждение этого в «оговорке о приостановлении действия», условной ссуде.

Этот пункт гарантирует, что в случае отклонения вашей заявки на ипотеку французскими банками вы сможете вернуть свой депозит и освободиться от условий контракта.

После подписания этого контракта у вас будет до 60 дней, чтобы получить одобрение ипотеки, чтобы затем подписать «Acte de Vente», договор купли-продажи, примерно через месяц.

В компромисс, оформленный нотариусом, будет включена следующая информация:

• Полный титул собственности должен быть включен в документы с информацией о происхождении собственности, деталями предыдущего акта купли-продажи и всем, что идентифицирует собственность.Таким образом, данные о кадастровых зонах, районе или назначении жилья появятся в подлинном акте купли-продажи.
• Нотариус проверит, используется ли имущество в качестве залога (ипотеки) текущим владельцем, и приступит к его снятию, если это так.
• Продавец должен предоставить набор диагнозов собственности до подписания акта купли-продажи, характер которого варьируется в зависимости от местоположения и характера собственности. Для их компиляции может быть создан файл технической диагностики, который называется «Diagnostiques».Это считается эквивалентом проверки собственности.
• В подлинный акт должен быть включен пункт о необеспеченных скрытых дефектах, чтобы защитить любого покупателя, не имеющего статуса профессионального продавца.
• Во время подготовки подписания договора купли-продажи необходимо получить уверенность в том, что в отношении имущества, являющегося предметом продажи, не ведется никаких действий по преимущественной покупке.

Задаток при подписании договора купли-продажи недвижимости во Франции

При подписании предварительного договора требуется залог .Это снова важное событие и фактически первое финансовое обязательство, которое требуется от покупателя. Залог обычно составляет 10% от окончательной продажной цены при покупке старого дома и не может превышать 5% от окончательной продажной цены при покупке нового дома . Сумма залога остается на усмотрение покупателя и продавца и может быть изменена в зависимости от случая.

При подписании нотариус информирует покупателя о налоговых последствиях покупки: он даст вам оценку затрат, необходимых для перехода права собственности, и уже может сообщить вам сумму, которую вы заплатите в день подписания. отношение к различным налогам и сборам пропорционально текущему году.Это касается, в частности, налога на имущество или платы за обслуживание, если применимо.

Сроки заключения договора купли-продажи недвижимости во Франции

Срок в 10 дней (который не может быть сокращен) позволяет покупателю отказаться от своих обязательств. Это неизбежный период, в течение которого выигрывает только покупатель. И наоборот, со стороны продавца невозможно отказаться от продажи после подтверждения предварительного договора.

Следующие крайние сроки, если покупка с финансированием, заключаются в том, чтобы подать заявку в банк не позднее указанного периода, обычно 30 дней с момента первой подписи, и получить одобрение или отказ на ипотеку в течение 60 дней с момента подписания.Если вы не соблюдаете эти сроки, ваш депозит может подвергнуться риску в виде штрафа за несвоевременную подачу заявки. Ваш ипотечный брокер здесь, чтобы помочь вам и обеспечить своевременную подачу полной заявки в банк (-ы) и соблюдение обязательств, изложенных в финансовом разделе контракта.

В контракте также будет указана предполагаемая дата завершения / передачи права собственности.

5 этапов процесса покупки недвижимости во Франции:

1. Поиск недвижимости во Франции и получение кредита на недвижимость во Франции
2. Подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости во Франции
3. Запрос на финансирование и подготовка кредитного файла для французской ипотеки
4. Предложение по ипотеке во Франции
5. Акт купли-продажи и подготовка подписания для покупки недвижимости во Франции

5.Предварительный договор | Галерея итальянской недвижимости

Предварительный договор (Compromesso) — это частный договор, в котором указана полная стоимость дома и условия, которые должны быть выполнены перед продажей. С января 2007 года все зарегистрированные итальянские агенты по недвижимости обязаны регистрировать все предварительные договоры. Он оплачивается вами, покупателем, и будет стоить 168 евро, что составляет фиксированный регистрационный сбор, плюс 2 болли или марки (в настоящее время они стоят 14,62 евро каждая) и 0.5% от депозита. В случае, если ваш депозит составляет, например, 24 000 евро, взимается регистрационный сбор в размере 120 евро. На этом этапе покупатель обычно должен заплатить около 30% от общей продажной цены.

Кажется, это много, но это гарантирует, что никто не может быть подвергнут пристальному вниманию, и защищает как покупателя, так и продавца от невыполнения условий контракта. Если вы по умолчанию потеряете свой депозит, если продавец не сделает этого, он должен вернуть вам двойную сумму вашего депозита. Поскольку это частное соглашение, мы можем подписать его от вашего имени, если вы пожелаете.

Прежде чем Geometra сможет приступить к написанию этого контракта, им необходимо выяснить происхождение дома, то есть у кого продавцы купили, они проверит, есть ли какие-либо залоговые или ипотечные права на собственность, они проверит наличие сервитутов и кто соседи с общими границами. На этом этапе вы также можете объявить любые условия, которые вы хотите разместить при покупке. Например, вам может быть важно иметь разрешение для пула. Вы можете записать это в предварительный договор, и, если впоследствии разрешение не будет получено, вы сможете отказаться от покупки с полным возмещением.

В книгах о покупке недвижимости в Италии всегда говорится о «coltivatori diritti»; это закон, согласно которому зарегистрированный фермер может приобрести участок сельской собственности по объявленной (более низкой) честной налоговой цене. Всей этой проблемы можно избежать, убедив соседних фермеров подписать письмо, в котором они отказываются от этого права покупки и не будут использовать его в будущем, тем самым защищая наших покупателей.

После подписания предварительного договора мы рассматриваем покупку как завершенную сделку и переводим объект в статус ожидания.На этом этапе вам нужно только заплатить нашу комиссию, которая, если вы решите воспользоваться стандартным юридическим пакетом, составляет 3% плюс местный НДС (так называемый IVA). Геометра и налоги оплачиваются при окончательном заключении контракта.

Дальнейшее определение депозита | Law Insider

, относящийся к дополнительному депозиту

Ежемесячный депозит означает в отношении первых шести (6) месяцев после покупки предела начальной процентной ставки сумму, равную одной сорок восьмой (1148-й) сто процентов (100%) стоимости, по разумной оценке Кредитора, для получения любого необходимого Последующего предела процентной ставки.Впоследствии Ежемесячный депозит будет означать сумму, определенную Кредитором в соответствии с Разделом 3.02 настоящего Соглашения.

Депозит до востребования означает полученный банком депозит, который может быть снят до востребования;

Дополнительный депозит имеет значение, указанное в Разделе 2.2.2.

Полный депозит будет состоять из данных, отражающих состояние реестра по состоянию на 00:00:00 UTC (всемирное координированное время) в день отправки такого полного депозита агенту депонирования.

Перевод суммы депозита имеет значение, данное ему в Разделе 2.02 (b).

Денежный депозит означает денежный залог в долларах США, принадлежащий AT & T-21STATE.

Срочный депозит означает депозит, полученный банком на фиксированный период, который может быть снят только после истечения фиксированного периода, и включает в себя такие депозиты, как повторяющиеся / двойные пенсионные вклады / короткие депозиты / фиксированные депозиты / ежемесячный доход / квартальный доход. и т.п.

Залог означает залог, который будет удерживаться владельцем в качестве обеспечения надлежащего выполнения договорных обязательств.

Счет специальных платежей означает Соответствующий депозитный счет, созданный в соответствии с Разделом 2.2 в качестве субсчета к Счету сбора.

Сберегательный депозит означает форму депозита до востребования, на который распространяются ограничения по количеству снятия средств, а также по суммам снятия, разрешенным банком в течение любого указанного периода.

Замена резервного ежемесячного депозита имеет значение, указанное в Разделе 7.3.1 настоящих Условий.

Сборы перераспределенной основной суммы означает для любой Даты передачи Сборы основной суммы инвестора, применяемые в соответствии с Разделом 4.6, в сумме, не превышающей Ежемесячную сумму перераспределения основной суммы за соответствующий Ежемесячный период.

Сумма освобождения означает для Имущества следующую применимую сумму вместе с любыми другими суммами, указанными в Разделе 2.4.4:

Резервный фонд Первоначальный депозит означает первоначальный депозит денежных средств в размере 3 846 153,85 долларов США, сделанный Продавцом или от имени Продавца в Резервный фонд в Дату закрытия.

Арендная плата с предоплатой означает любую выплату арендодателю денег за обязательство по аренде еще не

Первоначальный депозит означает сумму всех сборов, произведенных по ипотечным кредитам с Даты прекращения до Даты закрытия и исключая.

Счет финансирования имеет значение, присвоенное этому термину в Разделе 4.01 (з).

Залог означает любые денежные средства, удерживаемые арендодателем в качестве обеспечения выполнения договора аренды, включая, помимо прочего, денежный ущерб арендодателю, причиненный нарушением арендатором договора аренды до истечения его срока.

Сумма переназначения означает, что для любой Даты распределения после введения в действие ——————- любых депозитов и распределений, которые в противном случае должны были быть произведены в такую ​​Дату распределения, сумма (i) непогашенного основного остатка по Облигациям серии 2000-A на такую ​​Дату распределения плюс (ii) Ежемесячный процент за такую ​​Дату распределения и любые ежемесячные проценты, ранее причитающиеся, но не распределенные среди Держателей Облигаций серии 2000-A, плюс ( iii) сумма Дополнительной доли, если таковая имеется, на такую ​​Дату распределения и любую Дополнительную долю, ранее подлежащую выплате, но не распределенную среди Держателей Облигаций серии 2000-A в предыдущую Дату распределения.

Сумма пополнения имеет значение, присвоенное этому термину в Разделе 2.06 (b).

Первоначальный депозит на резервном счете означает денежные средства или приемлемые инвестиции на сумму 2 075 325,29 долларов США.

Требуемый депозит в резервный фонд В отношении сертификатов класса C и любой даты распределения — сумма, равная наименьшему из (i) чистого ежемесячного избыточного денежного потока, в противном случае распределяемого на сертификаты класса C на такую ​​дату распределения и (ii) сумма, необходимая для доведения остатка на депозите в Резервном фонде базового риска до суммы, равной Недостаточному уровню базового риска на такую ​​Дату распределения в отношении сертификатов LIBOR (после выполнения распределений в соответствии с Разделом 5.01 (к).

Сумма резервного счета означает для любой Даты распределения сумму депозита на Резервном счете и доступную для снятия с него в такую ​​Дату распределения (после вступления в силу всех депозитов и снятия средств с Резервного счета в предыдущую Дату распределения. или, в случае начальной Даты распределения, Даты закрытия), включая все проценты и другие доходы (за вычетом убытков и инвестиционных расходов), полученные на такую ​​сумму в течение предыдущего Периода взимания.

Счет добровольных взносов означает счет, созданный и поддерживаемый Администратором для каждого Участника в отношении его общей доли участия в Плане в результате невычитаемых добровольных взносов Участника, сделанных в соответствии с Разделом 4.12.

Перераспределенное взыскание основной суммы долга класса B означает, в отношении любой Даты передачи, взыскание основной дебиторской задолженности, применяемое в соответствии с подразделом 4.12 (a), в сумме, не превышающей произведения (a) Распределения инвестора класса B в отношении к ежемесячному периоду, относящемуся к такой дате передачи, и (b) процентной доле инвестора по отношению к ежемесячному периоду, относящемуся к такой дате передачи, и (c) сумме сборов основной дебиторской задолженности по отношению к ежемесячному периоду, относящемуся к такой дате передачи; при условии, однако, что такая сумма не должна превышать Доли инвестора класса B после осуществления любых списаний с инвестора класса B на такую ​​Дату передачи.

Депозиты с наложением означают депозиты в сумме, достаточной для накопления у Кредитора всей суммы, необходимой для выплаты взыскания в установленный срок.

Приобретение — Предварительный договор купли-продажи

Обычно

Первым этапом покупки недвижимости на Крите является подписание «Предварительного договора купли-продажи», хотя по рекомендации вашего юриста нотариус может составить «Договор купли-продажи» без предварительного «Предварительного договора купли-продажи».

«Предварительное соглашение о покупке» в значительной степени определяет условия окончательного «Акта купли-продажи» и включает такие вопросы, как:

• наименования контрагентов,
• согласованная закупочная цена,
• условия относительно возможного возврата или изъятия депозита,
• описание объекта недвижимости (желательно с приложенным планом),
• способ оплаты,
• любые исключительные условия, которые любая из сторон может пожелать наложить (сюда может входить пункт, в котором говорится, что покупка обусловлена ​​получением вами Разрешения на планирование любых предлагаемых вами изменений или расширений).

«Предварительное соглашение о покупке» будет составлено на греческом языке, и я рекомендую вам его перевести, чтобы вы могли проверить его правильность.

Обязанности продавца

Перед подписанием Предварительного договора купли-продажи нотариус направит inter alia :

• требуется копия Топографической съемки участка / здания (зданий),
• в случае покупки здания потребовать подтверждения того, что планы этажей отражают то, что было фактически построено, и совпадают с планами TEE-TCG (Техническая палата Греции),
• требовать доказательства того, что у Продавца нет непогашенных долгов в местной налоговой инспекции,
• требуется копия Свидетельства о законности,
• требуется копия декларации о собственности (форма E9) с правильными данными о собственности,
• требовать доказательства того, что все платежи ENFIA (налога на имущество) были произведены Продавцом,
• потребовать копию сертификата TAP от соответствующего муниципалитета, чтобы подтвердить, что муниципальные налоги, уплаченные в соответствии со счетом за электроэнергию, не уплачены,
• требуется копия PEA (сертификат энергоэффективности),
• требуется подтверждение отсутствия выдающихся I.К.А Страховые выплаты

Налог на передачу покупок

Перед подписанием «Предварительного договора купли-продажи» местная налоговая служба ( Eforia ) рассчитает приблизительную стоимость земли или собственности. Окончательный «налог на передачу покупателя», подлежащий уплате покупателем («Покупатель»), основан на этой оценочной сумме.

Залог

Обычно при подписании «Предварительного договора купли-продажи» вносится минимальный депозит в размере 10%.

«Предварительный договор купли-продажи» может быть расторгнут в любое время любой из сторон.В случае отказа Покупателя от депозита он лишается своего депозита. С другой стороны, если Продавец («Продавец») отказывается от сделки, он должен будет заплатить Покупателю сумму, равную депозиту, плюс возврат первоначального депозита.

Перед внесением этого первоначального депозита важно убедиться, что вы знаете условия, касающиеся возможного возврата или удержания депозита.

Соглашение о резервировании

Если у вас нет свободных средств на Крите на дату внесения депозита, вы можете внести «номинальный» депозит и подписать «Соглашение о бронировании», которое обычно действует в течение 30 дней в течение в какое время можно переводить средства.Если средства не будут переведены в течение этого периода, ваш «номинальный» депозит будет потерян.

Покупка недвижимости в Италии: Contratto Preliminare

Покупка недвижимости в Италии: Contratto Preliminare

После того, как покупатель недвижимости, находящейся в Италии, согласовывает с продавцом покупную цену и другие ключевые условия, такие как дата, когда произойдет передача собственности, стороны заключают договор « contratto preliminare », буквально « предварительный договор ».

Предварительный договор имеет эффект «обеспечения» собственности для потенциального покупателя и часто влечет за собой существенный первоначальный взнос со стороны последнего, обычно 10% от покупной цены или более.

Contratto preliminare — это соглашение о заключении в будущем акта, по которому право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю. Акт называется « contratto Definitivo », буквально «окончательный» или «окончательный договор», и он должен быть оформлен в присутствии итальянского нотариуса.

Если покупатель отказывается заключить договор contratto Definitivo, продавец сохраняет задаток. Если продавец отказывается заключить договор contratto Definitivo, он должен уплатить покупателю двойную сумму залога.

Contratto preliminare касается основных вопросов, таких как полномочия продавца и покупателя и способность заключить окончательный договор, а также ключевые условия такого договора, такие как информация, идентифицирующая собственность (тип здания, количество комнат, земля регистрационные данные, поэтажные планы, сертификат энергоэффективности и т. д.).При отсутствии таких базовых элементов предварительная договоренность не будет действительной.

Чем больше деталей содержится в предварительном контракте, тем меньше сомнений может возникнуть при заключении окончательного контракта. Поэтому покупатель должен обратить особое внимание на то, что в нем написано, и рекомендуется, чтобы итальянский юрист, который действует от имени покупателя, либо составил предварительный договор, либо рассмотрел и одобрил предложение, которое выдвинуто продавцом или агентом по недвижимости. .

Contratto preliminare часто включает «дополнительные» положения, которые могут иметь решающее значение.

Наиболее распространенными из этих статей являются:

1. Дата, к которой должен быть заключен окончательный договор. Эта дата согласовывается сторонами с учетом времени, необходимого покупателю для оформления ипотеки, или, в случае продажи недвижимости, которая не была построена, времени, когда недвижимость будет завершена и готова к эксплуатации. продажа. Согласованный таким образом термин может быть «semplice», буквально «простой» или « essenziale », буквально « of the essential ».По причинам, которые мы более подробно объясняем ниже, для покупателя очень важно, чтобы указанный термин имел существенное значение.
2. Задаток, который оплачивает покупатель при подписании предварительного контракта. Продавец обычно требует, чтобы покупатель заплатил ему определенную сумму при заключении предварительного контракта. Сумма, запрашиваемая продавцом, обычно составляет от 10 до 20% от покупной цены. В зависимости от того, о чем стороны договорились до заключения contratto preliminare, первоначальный платеж, сделанный покупателем, может быть охарактеризован как аванс при уплате покупной цены, и в этом случае он называется «acconto».В качестве альтернативы стороны могут указать, что первоначальный взнос представляет собой « caparra confirmatori a» в соответствии со статьей 1385 Гражданского кодекса Италии. Это буквально «подтверждающий депозит», который дает продавцу как получателю депозита право удерживать такую ​​сумму денег, если окончательный договор не будет заключен из-за обстоятельств, вменяемых покупателю. С другой стороны, если окончательный договор не заключен из-за обстоятельств, вменяемых продавцу, покупатель имеет право получить от продавца двойную сумму депозита, который он заплатил продавцу.Если стороны регулярно приступают к заключению окончательного контракта, залог либо возвращается покупателю при подписании этого контракта, либо, что более часто, сумма caparra confirmatoria применяется к покупной цене.
3. Штраф, который должен быть уплачен одной стороной другой в случае невыполнения первой стороной обязательств по предварительному контракту. Фактически это положение, согласно которому стороны согласовывают заранее оцененные убытки в соответствии со статьей 1382 Гражданского кодекса Италии. Стороны могут договориться о выплате другой стороне суммы денег заранее в счет такого штрафа.Это называется « caparra penitenzial e». Штраф часто определяется исходя из количества дней, прошедших после даты, когда должен был быть заключен окончательный контракт. Наказание должно быть справедливым, в противном случае суд изменит его в меньшую сторону.

Регистрация предварительного контракта

Очень важной формой защиты для потенциального покупателя является регистрация contratto preliminare и его «iscrizione» (буквальная надпись) в «Registro Immobiliare», в широком смысле итальянском эквиваленте Земельного реестра.Регистрация прямо предусмотрена ст. 2645-бис итальянского гражданского кодекса.

Для подписания предварительного договора он должен быть либо составлен нотариусом, либо он может быть подписан сторонами под рукой, но затем он должен быть нотариально заверен.

После внесения contratto preliminare любая другая последующая регистрация права собственности (возможно, возникшая в результате попытки продавца продать собственность кому-то другому) или регистрация ограничения на собственность (посредством ипотеки или принудительного исполнения) иски и т. д.) не окажет никакого влияния на потенциального покупателя, подписавшего предварительный контракт.Фактически такая запись составляет то, что в Великобритании было бы ограничением в Земельном кадастре.

Однако важно отметить, что действие регистрации длится только один год после согласованного первоначального срока подписания окончательного контракта и, в любом случае, в течение трех лет с момента регистрации. Если ожидаемый срок более одного года, три года с момента включения

Последствия неисполнения обязательств

При отсутствии caparra confirmatoria или caparra penitenziale, в случае неисполнения обязательств по предварительному контракту, невиновной стороне доступны следующие средства правовой защиты.

Невинная сторона может возбудить судебный иск, направленный на получение конкретного исполнения (esecuzione in forma specifica) контракта в соответствии со статьей 2932 Гражданского кодекса Италии. Такие действия приводят к тому, что суд выносит решение, которое имеет ту же юридическую силу, что и окончательный договор, который должен был быть заключен, если одна из сторон не допустит дефолта по предварительному договору. Чтобы получить такое решение, суд должен увидеть, как невиновная сторона передает нарушившей договор ее часть сделки.Например, покупатель должен указать покупную цену. Фактическая оплата покупной цены будет произведена только после того, как решение станет окончательным, т.е. его нельзя будет обжаловать. Это также время, когда переход права собственности на собственность будет зарегистрирован в итальянском земельном кадастре. Помимо принудительной передачи, невиновная сторона может потребовать возмещения ущерба. Стоит отметить, что формуляр заявления на этот вид действий можно зарегистрировать в Земельной книге. Это имеет тот же эффект, что и регистрация contratto preliminare.Таким образом, покупатель может быть уверен в том, что, пока иск находится на рассмотрении, продавец не может распоряжаться недвижимостью или разрешить создание на ней гарантийных интересов.

В качестве альтернативы, в соответствии со статьей 1453 Гражданского кодекса Италии невиновная сторона может потребовать судебного решения, которое объявляет о прекращении предварительного контракта и осуждает нарушившую сторону стороны вернуть то, что нарушившей стороне было предоставлено в соответствии с предварительным договором (это может быть авансом). покупной цены, предоставленной покупателем продавцу, или доступа / использования собственности, предоставленной продавцом покупателю).Невиновная сторона также может потребовать возмещения убытков. Важно отметить, что это средство правовой защиты может быть использовано только в том случае, если крайний срок для заключения контракта является «существенным». Если термин был просто «простым», предварительный договор остается в силе, и, хотя сторона, не выполнившая его, не выполняет свои обязательства, такое неисполнение не дает другой стороне права добиться расторжения договора.

Очень важно, что итальянские суды последовательно решали, что для того, чтобы термин считался существенным, недостаточно, чтобы стороны сделали официальные заявления на этот счет в contratto preliminare.Что требуется, так это то, что contratto preliminare разъясняет, почему стороне необходимо заключить окончательный договор в срок, указанный в договоре. Таким образом, это та область, где тщательная подготовка проекта итальянским юристом, который хорошо разбирается в праве собственности, имеет решающее значение.

Если покупатель оплатил caparra confirmatoria, то, если продавец отказался заключить окончательный договор к согласованной дате (и эта дата была указана как «существенная»), то покупатель может расторгнуть договор и потребовать уплаты только удвоить сумму депозита.Он также не может требовать возмещения убытков. Аналогичным образом, если покупатель не заключит окончательный договор к согласованной дате, продавец может удержать залог, но не может также требовать возмещения убытков.

Оформление договора

Contratto preliminare должен быть зарегистрирован в налоговой службе. Это необходимо сделать сторонам или агенту по недвижимости, ответственным за продажу.

Регистрация должна быть произведена в течение 20 дней с момента подписания предварительного контракта или 30 дней, если договор составлен с участием нотариуса.

Если нет предоплаты покупной цены, при регистрации предварительного договора необходимо уплатить регистрационный сбор в размере 200 евро плюс 16 евро гербового сбора за каждую страницу контракта.