Открыть полный текст документа

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

———————————

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

———————————

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

———————————

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».

———————————

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

———————————

Примеры формулировки условия:

«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

———————————

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

———————————

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

———————————

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Посмотрите еще темы

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

• зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
• после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

 ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора. 

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды  к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора. 

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст.  621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г.

По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. Другая в целом поддержала правовую позицию Суда, но отметила, что строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды.

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды. При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли. В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору. После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г. (то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г. ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов. Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков. По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае. «Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов. С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п. 2 ст. 621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы. «Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка. Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г. не исключают применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е. соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют. Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.

Ст. 621 ГК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

Верховный суд рассмотрел спорные вопросы арендных правоотношений

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статья 621 ГК РФ — Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

• Статья 627 ГК РФ Срок договора проката

  2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются. Открыть статью

• Статья 632 ГК РФ Договор аренды транспортного средства с экипажем

  Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются. Открыть статью

• Статья 642 ГК РФ Договор аренды транспортного средства без экипажа

  Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются. Открыть статью

• Статья 689 ГК РФ Договор безвозмездного пользования

  2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ. Открыть статью

Определение варианта продления

Что такое вариант продления?

Вариант продления — это пункт финансового соглашения, в котором изложены условия продления или продления первоначального соглашения. Вариант продления появляется как договор в исходном соглашении и содержит спецификации, в соответствии с которыми организации могут продлевать или продлевать первоначальные условия на дополнительный указанный период.

Ключевые выводы

• Возможность продления является обычным явлением в договорах аренды бизнеса и аренды.
• Возможность продления позволяет применять аренду в течение определенного периода времени, но аренда может быть продлена на другой срок, если это согласовано участвующими сторонами.
• Варианты продления могут иметь спецификации или условия, например, когда арендатор должен сообщить арендодателю, будут ли они продлеваться.

Описание варианта продления

Варианты продления чаще всего встречаются в договорах аренды. Однако они могут быть включены в любое финансовое соглашение, в котором предприятию выгодно продлить соглашение на более длительный срок.

Возможность продления в договоре аренды предоставляет арендатору возможность, но не обязанность, продлить или продлить договор аренды сверх его первоначальных условий. Договоры аренды могут применяться как к жилым, так и к коммерческим объектам.

Например, начинающий бизнес может арендовать офисное помещение на три года. Вариант продления позволит компании продлить или продлить аренду, чтобы остаться в офисных помещениях по истечении трехлетнего срока аренды. Это может быть выгодно для бизнеса, если он преуспевает в этом месте, поскольку позволяет бизнесу остаться на дополнительный срок.Без возможности продления бизнес может быть вытеснен, а вместо него может быть переведен другой принцип, который, например, может предлагать больше денег.

Если бизнес испытывает трудности, вариант продления также позволяет им закрыть магазин в конце первоначального срока без нарушения условий аренды и без давления с целью его продления или продления.

Как правило, те же принципы применяются к арендатору жилого помещения. Срок их полномочий обычно составляет примерно один год.С возможностью продления жилой арендатор может выбрать продление или нет в зависимости от своих индивидуальных обстоятельств.

Как для жилых, так и для коммерческих арендаторов важно понимать условия варианта продления и договариваться о таком варианте, если он изначально не включен в договор аренды.

В некоторых случаях варианты продления могут иметь определенные условия, которые необходимо соблюдать при продлении. Например, арендатор может пройти еще одну проверку кредитоспособности при продлении, чтобы арендодатель знал, что арендатор все еще находится в хорошем финансовом состоянии.

Многие договоры аренды требуют от арендатора предоставить уведомление о продлении в письменной форме к указанному времени до истечения срока действия первоначального договора. Например, если аренда заканчивается в последний день июня, арендодатель может потребовать, чтобы арендатор проинформировал его о своем желании продлить до конца апреля (уведомление за два месяца). Если не будет сделано никакого уведомления, арендодатель может начать поиск другого арендатора для въезда на 1 июля ^st , после окончания первоначального контракта.

Обеспечение возможности продления и соблюдение его условий важно для стабильных и постоянных условий жизни или работы.

Варианты продления бизнеса

Варианты продления также могут быть важны для обсуждения в деловых соглашениях. Компании, предоставляющие товары или услуги на регулярной основе по стороннему соглашению, могут захотеть включить возможность продления в свои деловые соглашения, чтобы поддержать долгосрочную работу.

Трудовые договоры и договоры страхования также являются случаями, когда соглашение о продлении может быть важным. Некоторые работодатели могут заключить контракт с сотрудником на определенный период времени с возможностью пересмотра и продления, согласованной в первоначальных условиях найма.Условия найма могут также включать продление страховых планов, которые дают работнику возможность продлевать или изменять условия плана в определенное время. Большинство индивидуальных страховых планов также имеют возможность продления.

Пример варианта продления аренды

Джон переезжает в новую квартиру и подписывает договор аренды с возможностью продления. Аренда рассчитана на один год, и если Джон желает продлить ее еще на год, он должен известить об этом своего домовладельца за два месяца до истечения срока аренды.

Для ясности мы будем называть окончание аренды датой истечения срока, а дата, когда Джон должен уведомить арендодателя о том, что он хочет остаться, — это дата окончания срока продления.

Арендодатель также соглашается уведомить Джона до истечения срока продления о любых изменениях в договоре аренды, например о том, что включено, дополнительных правилах или изменении стоимости аренды. Такие изменения могут потребовать подписания нового договора аренды с обновленными условиями аренды или инициализации старого договора аренды с обновленными условиями.

Текущий договор аренды предусматривает ежемесячный платеж в размере 1500 долларов, и Джон отвечает за все коммунальные услуги. Договор аренды начинается 1 марта. Арендодатель согласился уведомить Джона о любых изменениях условий аренды до 1 января, который является датой прекращения продления. Если в условиях нет изменений, и Джон хочет остаться в квартире, он сообщает домовладельцу до 1 января, что хочет остаться на тех же условиях, что и раньше.

Джон также мог сказать, что хочет остаться, но мог попросить пересмотреть несколько условий.Арендодатель может согласиться с этими новыми условиями или нет. При согласовании новых условий подписывается новый договор аренды или обновляется и парафируется старый.

Если новых условий нет и Джон остается в квартире, договор аренды с возможностью продления остается бессрочным (если не указано иное) до тех пор, пока не будет изменен или аннулирован любой из сторон.

статей

Семантика в аренде: действительно ли имеет значение, если я назову это продлением или продлением аренды?

Скотт А.Johnson

2/10/16

Многие договоры аренды предоставляют арендатору возможность продлить или продлить срок аренды после истечения первоначального срока. В этой короткой статье исследуется, имеет ли значение, представлен ли этот вариант как вариант для продления или как вариант для продления аренды. Хотя обновления и продления имеют схожие практические эффекты, есть некоторые нюансы.

По определению, продление аренды — это новый договор аренды, тогда как продление срока аренды является продолжением первоначального договора аренды.Вообще говоря, практический эффект любого из них заключается в том, что стороны договора аренды продолжают отношения арендодателя и арендатора после истечения первоначального срока аренды. Однако важно учитывать, как продление или продление аренды может повлиять на другие обещания и условия договора аренды.

Например, если договор аренды включает концессии по аренде арендодателя (например, арендная плата за первый месяц бесплатна или арендодатель вносит деньги на строительство арендатора), возобновление договора аренды может быть истолковано как требование, чтобы арендодатель предоставил все эти опять уступки.Аналогичным образом, если договор аренды предоставляет любой из сторон права, срок действия которых истек (например, арендатор имеет право расторгнуть договор без причины в течение первых шести месяцев аренды), эти права, вероятно, также будут продлены.

Различие между возобновлением и продлением аренды может повлиять на другие права по соглашению. Например, если аренда переуступается арендатором в течение первоначального срока аренды, последующее продление аренды может сократить любые оставшиеся обязательства первоначального арендатора перед арендодателем.Кроме того, если происходит нарушение, которое дает домовладельцу право прекратить аренду, возобновление аренды может помешать домовладельцу воспользоваться этим средством правовой защиты.

Еще одно отличие состоит в том, что для продления требуется оформление нового письменного договора аренды. С другой стороны, для продления не требуется ничего, кроме действий со стороны арендатора в соответствии с условиями существующего договора аренды, чтобы указать на решение о продлении договора аренды. Суды Огайо, однако, постановили, что нет различия между словами «возобновление» и «продление», если их значение не определено или объяснено.Другими словами, независимо от того, какое выражение используется, срок первоначальной аренды может быть продлен без необходимости выполнения новой аренды, если в договоре аренды явно не указано иное.

Сторонам договора аренды, содержащего формулировки «продление» или «продление», рекомендуется обратить внимание на то, какой термин используется, и, как всегда, обратиться за консультацией к юристу по поводу своих юридических прав по договору аренды.

По любым вопросам, которые могут у вас возникнуть относительно вариантов продления или продления срока аренды, обращайтесь к Scott A.Джонсон .

______________

Заявление об ограничении ответственности: Статья в этой публикации подготовлена ​​Eastman & Smith Ltd. исключительно в информационных целях и не может рассматриваться как юридическая консультация. Эта информация не предназначена для создания и ее получение не является основанием для отношений между адвокатом и клиентом.

Примеры условий продления аренды | Law Insider

Срок аренды, продления и возобновления

Определения

Срок действия означает период действия договора аренды. Обычно он определяется конкретными датами начала (начала) и окончания (прекращения) аренды. (Обратите внимание, что «условия» аренды означают нечто иное, чем «Срок»; условия аренды относятся ко всем положениям, разделам или пунктам документа. Это может сбивать с толку!)

Продление означает перенос даты прекращения текущего договора аренды, как правило, на другой полный срок.

Продление означает начало новой аренды по истечении срока текущей аренды.

В любом случае условия аренды остаются прежними или могут быть изменены в соответствии с договором аренды. См. Примеры «непрерывной аренды» и «вечнозеленой аренды» как варианты стандартного термина в тексте примера.

Аренда с выкупом относится к методам, с помощью которых арендатор может приобрести арендованное имущество. См. Этот информационный бюллетень для получения подробной информации: Стратегии аренды с правом владения.

Назначение

Целью данного раздела является четкое указание срока действия договора аренды.Если термин слишком расплывчатый (например, «один год»), договор аренды может считаться не имеющим исковой силы и просто «арендой по собственному желанию», что означает, что аренда действительна только от месяца к месяцу и может быть прекращена в любой момент. время.

Часто задаваемые вопросы

Пример текста

Эти текстовые примеры иллюстрируют, что вы можете включить в части этого раздела. Образец текста не предназначен для использования в качестве «образца» или «образцового» языка или «передовой практики». Вы можете скопировать, вставить пример текста в шаблон, а затем изменить его для своего рабочего документа аренды.Или вы можете изучить примеры, чтобы разработать свой собственный текст.

Ниже приведены некоторые текстовые примеры, относящиеся к сроку аренды, продлению и продлению:

Текстовое поле «Дата начала и окончания:»

• Один год, с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2013 г.
  
• Срок аренды составляет ___ лет, начиная с ____ дня ____ года и заканчивая ____ дня ____.
  

Текстовое поле «Условия продления аренды»

• Стороны имеют возможность продлить Договор аренды на дополнительный период ___ года. Арендатор должен доставить Арендодателю письменное заявление о продлении договора аренды на дополнительный период. У арендодателя есть 30 дней, чтобы направить письменное уведомление о принятии или отклонении предложения. Если Арендатор не доставит указанное уведомление, договор аренды прекращается по истечении текущего срока.И наоборот, если Арендодатель не уведомляет Арендатора, договор аренды автоматически продлевается на дополнительный период.
  
• Срок непрерывной аренды: Этот договор аренды продлевается на постоянной основе. Срок аренды составляет три календарных года, начиная с 1 января ____. В конце каждого календарного года срок аренды автоматически продлевается еще на один год таким образом, чтобы срок всегда составлял три календарных лет, , если он не прекращается в соответствии с положениями настоящего договора аренды.
  
• Срок аренды Evergreen: Срок этой аренды составляет два (2) года, начиная с даты настоящего соглашения и заканчивая двухлетней годовщиной с этой даты. Срок автоматически продлевается еще на два (2) года в годовщину истечения срока; при условии, что ни одна из Сторон не направила письменное уведомление о прекращении действия за 90 (девяносто) дней до ежегодного продления в соответствии с любым положением настоящего документа.
  
• Арендатор может приобрести Помещение полностью или частично в соответствии с отдельным или прилагаемым соглашением «Опцион на покупку» или соглашением о праве преимущественной покупки.

Соглашение о бесплатном продлении (продлении) аренды — PDF

Продление аренды позволяет арендатору продлить текущий договор аренды после запланированной даты окончания. Обновление становится юридически обязательным только после его подписания домовладельцем и арендатором. В дополнение к продлению, продление может также внести другие изменения в договор аренды, такие как увеличение арендной платы или добавление правил собственности. Если арендодатель и арендатор имеют хорошие отношения друг с другом, письмо о продлении обычно отправляется арендатору в течение 30–90 дней до прекращения первоначального договора аренды.

Может использоваться для жилых и коммерческих объектов.

Продление договора аренды не всегда бывает легким для арендодателя или арендатора, поскольку часто требуется пересмотреть договор аренды. В благоприятные экономические времена домовладелец может увеличить арендную плату, а во время сокращения размера арендной платы арендатор может потребовать ее снижения. Выполните следующие действия, чтобы должным образом уведомить другую сторону о своем намерении продлить договор аренды и остаться в собственности.

В зависимости от предпочтений арендодателя, арендатору может быть направлено простое продление договора аренды, или арендодатель может решить переписать арендатору совершенно новый договор аренды.Если арендодатель решит последнее, арендатору следует направить письмо со следующей информацией:

ПИСЬМО О НАМЕРЕНИЯХ ПРОДЛЕНИЯ АРЕНДЫ

[имя арендодателя]
[адрес арендодателя]
[город арендодателя, штат]
[почтовый индекс арендодателя]

[Дата]

Уважаемый [имя арендатора],

Мы намерены продлить ваш договор аренды с датой [Исходная дата аренды], который закончится в [Дата окончания аренды]. Вы показали себя образцовым арендатором и готовы предложить продлить договор аренды на дополнительный [Введите срок] по ежемесячной арендной ставке [Введите сумму арендной платы ($)]

.

Если вы принимаете это предложение, свяжитесь с нашим офисом до [Введите дату].

С уважением,

[Подпись арендодателя]

Рекомендуется отправить письмо не менее за 30 дней до истечения срока. Арендодатель может отправить письмо самостоятельно или использовать такие сайты, как MailaLetter.com (1,99 доллара за 1 страницу).

Арендатор должен будет ответить в сроки, указанные в письме.В зависимости от обстоятельств арендатор может принять решение сделать встречное предложение арендодателю. В таком случае, возможно, лучше назначить встречу с арендатором, чтобы договориться и прийти к устному соглашению.

Если условия аренды в основном такие же, как и в оригинале, стороны могут подписать простое одностраничное соглашение о продлении аренды. Если в новом договоре аренды много изменений , т. Е. Сменился арендатор, сменился арендодатель, арендатор переехал в новую квартиру в здании и т. Д.между сторонами должно быть одобрено новое соглашение об аренде.

Продление юридически рассматривается как совершенно новое соглашение, где продление просто продлевает дату окончания первоначального соглашения.

Письмо о непродлении аренды — Чтобы проинформировать арендатора о том, что арендодатель не желает продлевать договор аренды.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Скачать : Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

Скачать : Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Шаг 1. Загрузите шаблон договора о продлении аренды с этой страницы

Каждая из ссылок «Adobe PDF», «MS Word» и «OpenDocument» в этом разделе позволяет загрузить форму, необходимую для заключения договора о продлении аренды (тип файла указан на этикетках).Там будет кнопка, помеченная в соответствии с каждым из этих элементов, которая также позволит загрузить этот шаблон в виде файлов «PDF», «Word» и «ODT», представленных с изображением предварительного просмотра.

Шаг 2 — Добавьте дату продления договора аренды в эту форму

В разрабатываемом документе должна быть указана официальная дата, чтобы помочь обеим Сторонам отслеживать их новое соглашение. Два доступных места в статье «I. Стороны »ожидают месяц и календарный день, а затем двузначный год, когда эти документы вступят в силу, которые будут отображаться по обе стороны от цифры« 20.”

Шаг 3. Назовите арендодателя, разрешившего продление

Естественно, первая статья будет искать две стороны, идентифицирующие обе стороны, участвующие в этом обновлении. Арендодатель, который определил, что Арендатор может продлить текущий договор аренды, должен быть назван сразу после ярлыка «Арендодатель». Продолжайте идентифицировать Арендодателя, записав почтовый адрес, по которому Арендодатель получает уведомления и другую официальную корреспонденцию, касающуюся соответствующей собственности и настоящего соглашения.

Шаг 4. Определите арендатора, желающего продлить договор аренды

В последней пустой строке статьи «I. Стороны». Эта область находится сразу после слова «Арендатор».

Шаг 5 — Документируйте местонахождение соответствующего арендуемого имущества

Арендуемая собственность, лежащая в основе этого обновления, должна быть четко обозначена для правильного функционирования этого документа.Итак, переходите ко второй статье, помеченной как «II. Помещения », а затем укажите физический адрес, по которому находится арендуемая недвижимость. Этот адрес должен позволять рецензенту просматривать и получать доступ к заинтересованным помещениям.

Шаг 6 — Обсуждение договора аренды, вызывающего это продление

Признак «III. Аренда »прикрепляет к настоящему документу исходное соглашение об аренде, предоставленное Сторонами, возобновившими договор аренды. Эту задачу можно выполнить, сославшись на обновляемый договор аренды, а затем записав дату его вступления в силу в этой статье.Были предоставлены две пустые строки, так что месяц, двузначный календарный день и двузначный год, указанные в первоначальном договоре аренды в качестве даты вступления в силу, можно было указать в «III. Арендовать.»

Шаг 7 — Определите, как будет происходить расширение

Хотя стороны, продлевающие аренду (арендодатель и арендатор), согласятся продлить текущее соглашение об аренде, необходимо указать метод, с помощью которого будет установлено продление. Статья «IV. Период продления »содержит три флажка, позволяющих документировать эффективный отчет об этом переходе.Имейте в виду, что можно выбрать только один из этих элементов. Если текущая аренда будет продлена на определенное время как есть, тогда установите первый выбор флажка в «IV. Период продления ». Это позволит сохранить согласованность условий текущего соглашения на протяжении всего продления и потребует количества «Дней», «Месяцев» или «Года» срока действия этого продления, указанного в пустой строке после метки «Продление». Обязательно установите один из трех флажков («Дни», «Месяцы» или «Годы»), чтобы указать единицу времени при обсуждении только что сообщенного числа.Текущий договор аренды может быть продлен, но без определенного срока. То есть это продление может произойти при «преобразовании договора аренды в договор аренды на месяц к месяцу». В этом случае установите второй флажок в поле «IV. Период продления ». Обратите внимание, что, поскольку помесячная договоренность может быть расторгнута по желанию, второй вариант продления также потребует, чтобы заранее определенное количество дней было указано в качестве периода времени, в течение которого одна Сторона должна уведомить другую перед расторжением преобразованного соглашения.Следовательно, если был выбран второй вариант, количество «Дней Уведомления», требуемое от прекращающей стороны, должно быть введено в предоставленную пустую строку. Обратите внимание, что если это количество дней отличается от минимума, требуемого государством, регулирующим это продление, то большее из этих чисел будет использоваться в качестве минимального количества «дней», которое должно быть предоставлено прекращающей стороной. Если ни один из первых двух вариантов в «IV. Период продления »надлежащим образом определите условия продления соответствующего первоначального договора аренды, затем установите третий флажок в этом разделе (помеченный словом« Другое »).Пустая строка в этом выборе позволяет составить прямой отчет или указать вложение со спецификой этого обновления по названию.

Шаг 7. Установите дату начала этого продления

Естественно, точная дата вступления в силу условий продления должна быть указана в этих документах. Шестой раздел, обозначенный как «VI. Другие условия »позволяет сделать это в письменной форме, потребовав, чтобы одно из его утверждений было выбрано в качестве определения даты начала продления.Дату продления можно настроить так, чтобы она начиналась автоматически после прекращения первоначального договора аренды, установив флажок «Когда заканчивается срок аренды». Установите второй флажок в «V. Дата начала », если для начала этого продления должна быть установлена ​​дата, отличная от даты прекращения действия первоначального договора аренды. Например, если Арендатор находится в вооруженных силах и будет находиться за пределами помещения в течение определенного предварительно утвержденного периода времени, Арендодатель может установить будущую дату для Арендатора, чтобы взять на себя обязательства по аренде, указав ее после фразы «The Дата… »

Шаг 8 — Включите дополнительные условия продления по мере необходимости

С помощью этого документа можно продлить первоначальные условия аренды или при необходимости изменить некоторые из этих условий.Статья «VI. Прочие условия »предусмотрены на тот случай, если одна или обе стороны, возобновляющие подписку, должны нести ответственность, отличную от тех, что предусмотрены в первоначальном договоре аренды. Пример такого изменения можно наблюдать, если Арендатор получил одобренное домашнее животное, внесет залог за домашнее животное и согласится платить арендную плату за домашнее животное в течение периода продления. Если какие-либо такие изменения в обязанностях должны произойти в течение периода продления, отметьте флажок «Для дальнейшего изменения договора аренды…», а затем используйте пустые строки, чтобы точно указать, какие новые положения будут применяться.Если требуется больше места, либо вставьте больше строк, чтобы разместить полный отчет, либо поместите такие изменения во вложение и укажите его по заголовку в этих строках. Если договор аренды будет продлен с использованием исходных условий, установите флажок, соответствующий словам «Не вносить дальнейшие изменения в договор аренды».

Шаг 9 — Предоставьте исполнительную подпись арендодателя

Арендодатель, указанный в первой статье, должен подписать строку «Подпись арендодателя», чтобы утвердить и подписать соглашение о продлении, определенное выше.Как только эта задача будет завершена, он должен перейти к соседней строке «Дата», а затем задокументировать месяц, день и год, когда он или она подписали эти документы.

Шаг 10 — Подготовьте подпись арендатора для завершения этого продления

Если Арендатор желает согласиться с условиями продления, приведенными выше, и соглашается с условиями, изложенными в этом документе, он или она должны подписать строку «Подпись Арендатора», а также поставить «Дата» своей подписи в соответствующим образом обозначенные строки в конце этого документа.

Как использовать уведомления о продлении аренды

Обновлено сентябрь 2020 г.

По окончании срока аренды вы имеете право решить, хотите ли вы продлить договор аренды с арендатором. В некоторых штатах и ​​городах могут быть наложены ограничения на то, как вы принимаете это решение, но, как правило, вам решать, является ли продление аренды, подписание нового договора аренды или переход на помесячную аренду.

Независимо от того, решите ли вы продлить аренду, вам необходимо знать об уведомлениях о продлении аренды и о том, как их использовать.

Эти документы используются для сообщения ваших планов арендатору, чтобы обе стороны были в равной степени проинформированы, и они должны быть отправлены с достаточным уведомлением.

Срок уведомления о продлении срока аренды должен быть прописан в договоре аренды, но в большинстве случаев он будет определяться законодательством штата. В отдельных штатах действуют разные правила относительно того, что следует указывать в уведомлении о продлении срока аренды, как долго вы должны отправлять указанное уведомление и кто может получать уведомление.

Если вы не отправите уведомление о продлении аренды в надлежащие сроки, вам, возможно, придется начать все сначала и отправить его снова, чтобы оно было применимо по закону. Это замедлит ваш арендный бизнес, поэтому важно, чтобы вы своевременно отправляли уведомления об отказе от продления.

Хотя вы, возможно, знаете, что в некоторых случаях вам необходимо отправить уведомление о продлении срока аренды своим арендаторам, вы можете не знать, что должно содержаться в этих уведомлениях! В конце сегодняшней статьи у нас есть несколько примеров, которые будут вам очень полезны, но важно, чтобы вы также понимали, о чем должно быть сказано в уведомлении.

Основные компоненты уведомления о продлении аренды:

• Дата отправки письма
• Адрес недвижимости и имена арендаторов
• Будет ли продлен договор аренды
• Как связаться с арендодателем или управляющим недвижимостью по вопросам

В зависимости от того, будет ли продлен договор аренды, существует некоторая дополнительная информация, которая должна быть предоставлена ​​арендатору в это время:

• Если договор аренды не будет продлен, подтвердите, когда арендатор должен уйти, до
• Если будет подписан новый договор аренды, подтвердите условия обновленного договора аренды и назначьте встречу для обсуждения и подписания нового договора аренды.
• Если будет разрешено истечение срока аренды и преобразование в помесячную аренду, объясните, что это означает арендатору.

Как видите, точная информация, которую необходимо предоставить, будет отличаться в зависимости от ситуации.Давайте поможем вам получить дополнительную информацию о продлении срока аренды, а затем мы поделимся нашими образцами писем-уведомлений.

Этот период продолжительности должен быть указан в договоре аренды. Если это не так, вам следует обратиться к законам вашего штата.

Эти уведомления в основном предназначены для арендодателей, но, как правило, их можно использовать также и для арендаторов.

Как показывает практика, 60-дневное уведомление является хорошим стандартом независимо от того, что говорится в законах вашего штата.

Вот список всех штатов США и сколько уведомлений арендодатель должен направить, если не продлевает договор аренды (по состоянию на сентябрь 2020 г.) :

Алабама
Годовая / фиксированная аренда: без закона
Месяц к месяцу: 30 дней

Аляска
Годовая / фиксированная аренда: без уведомления
Месяц к месяцу: 30 дней

Аризона
Годовая / фиксированная аренда: без уведомления
Месяц к месяцу: 30 дней

Арканзас
Годовая / фиксированная аренда: без уведомления
Месяц к месяцу: 30 дней

Калифорния
Годовая / фиксированная аренда: если арендатор проживает в собственности в течение года или более — уведомление за 60 дней.Если арендатор прожил здесь менее года, домовладелец должен уведомить за 30 дней.
Месяц к месяцу: 30 дней

Колорадо
Годовая / фиксированная аренда: 1 год или более — 91 день; От 6 месяцев до 1 года — 21 день; одна неделя, но меньше месяца — 3 дня
Месяц к месяцу: 21 день

Коннектикут
Годовая / фиксированная аренда: 3 дня
Месяц к месяцу: н / д

Делавэр
Годовая / фиксированная аренда: 60 ​​дней
Месяц до месяца: Минимум 60 дней для письменного уведомления, этот 60-дневный период начинается в первый день месяца, следующего за днем ​​фактического уведомления.

Флорида
Годовая / фиксированная аренда: не менее 60 дней
Месяц к месяцу: н / д

Грузия
Годовая / фиксированная аренда: 60 ​​дней для арендодателя — 30 дней с арендатора
Месяц до месяца: N / A

Гавайи
Годовая / фиксированная аренда: Прекращение происходит автоматически и не требуется уведомления
Месяц за месяц: Прекращение происходит автоматически и уведомления не требуется

Айдахо
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Иллинойс
Годовая / фиксированная аренда: 60 ​​дней
Месяц до месяца: 30 дней

Индиана
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Айова
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Канзас
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Кентукки
Годовая / фиксированная аренда: без закона
Месяц за месяц: 30 дней

Луизиана
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Мэн
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Мэриленд
Годовая / фиксированная аренда: 90 дней
Месяц до месяца: 30 дней

Массачусетс
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: более 30 дней или 1 месяц

Мичиган
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц за месяц: как минимум за 1 месяц до даты платежа

Миннесота
Годовая / фиксированная аренда: в некоторых договорах аренды с определенным сроком указывается, какое уведомление необходимо для прекращения аренды по окончании срока аренды.Обычно это письменное уведомление, представляемое за 30-60 дней до окончания аренды.
Месяц за месяц: Если в договоре аренды нет положения, указывающего, сколько заблаговременного уведомления должно быть сделано для прекращения аренды, закон предусматривает, что письменное уведомление должно быть получено. другой стороной по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня аренды.

Миссисипи
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется — аренда без даты окончания Уведомление за 2 месяца
Месяц к месяцу: 30 дней

Миссури
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц за месяц: Н / Д

Montana
Аренда на год / фиксированный срок: без роста, уведомления не требуются
Месяц к месяцу: не менее 30 дней

Небраска
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: за 30 дней до даты периодической аренды, указанной в уведомлении

Невада
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: не менее чем за 30 дней до даты платежа

Нью-Гэмпшир
Годовая / фиксированная аренда: 30 дней
Месяц до месяца: 30 дней

Нью-Джерси
Годовая / фиксированная аренда: за один полный месяц до окончания аренды
Месяц за месяц: письменное уведомление за один месяц

Нью-Мексико
Годовая / фиксированная аренда: н / д
Месяц к месяцу: 30 дней

Нью-Йорк
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется, если арендатор выезжает из квартиры по истечении срока действия соглашения.
Месяц к месяцу: 30 дней

Северная Каролина
Годовая / фиксированная аренда: для срочной аренды уведомления не требуются — Год за годом требуется уведомление за один месяц
Месяц за месяц: как минимум за 7 дней до даты платежа

Северная Дакота
Годовая / фиксированная аренда: Срочная аренда, уведомление не требуется для арендатора, который планирует прекратить аренду по истечении срока аренды. Из года в год — уведомление за один месяц (арендатор не продлевает подписку)
Месяц за месяц: уведомление за один месяц

Огайо
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Оклахома
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: 30 дней

Oregon
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: как минимум за 30 дней до даты платежа

Пенсильвания
Годовая / фиксированная аренда: минимум 15 дней; Для аренды на срок более года требуется 30 дней
Месяц к месяцу: как минимум за 15 дней до даты платежа

Род-Айленд
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц за месяц: как минимум за 30 дней до даты платежа

Южная Каролина
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц за месяц: как минимум за 30 дней до даты платежа

Южная Дакота
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц за месяц: как минимум за 30 дней до даты платежа

Теннесси
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: как минимум за 30 дней до начала следующего месяца аренды

Техас
Годовая / фиксированная аренда: не менее 30 дней до окончания срочной аренды
Месяц к месяцу: не менее 30 дней с даты следующего платежа

Юта
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц к месяцу: как минимум за 15 дней до даты платежа

Vermont
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется.
Месяц к месяцу: По крайней мере, один платежный период до даты прекращения, указанной в уведомлении.

Вирджиния
Годовая / фиксированная аренда: 90 дней
Месяц до месяца: не менее 30 дней с даты следующего платежа

Вашингтон
Аренда на год / с фиксированным сроком: уведомление не требуется
Месяц к месяцу: письменное уведомление не менее чем за 20 дней

Вашингтон, округ Колумбия
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется
Месяц за месяц: 30 дней

Западная Вирджиния
Аренда на год / с фиксированным сроком: Уведомление не требуется, из года в год без даты окончания — требуется 90 дней
Месяц к месяцу: 30 дней

Wisconsin
Годовая / фиксированная аренда: в значительной степени варьируется в зависимости от ситуации; вот ссылка с подробностями
Месяц к Месяцу: N / A

Вайоминг
Годовая / фиксированная аренда: Уведомление не требуется — нет закона
Месяц к месяцу: Нет закона

Еще раз проверьте законы своего штата, посетив веб-сайт штата.

В этом письме домовладелец обычно не обязан указывать причину невозобновления договора аренды. Арендодатель может решить, что просто хочет найти нового арендатора. Законы многих штатов защищают домовладельцев таким образом, позволяя им расторгать договор аренды без объяснения причин всякий раз, когда истекает срок аренды.

Однако в некоторых штатах (например, в Калифорнии) требуется, чтобы у арендодателя была веская причина для расторжения договора аренды. Это означает, что отказ от продления может произойти только в определенных случаях.Во всех остальных случаях аренда автоматически превращается в помесячную аренду по истечении срока.

Если арендатор не освободит арендуемую собственность к моменту истечения срока действия договора аренды, арендодатели продолжат выселение арендатора.

В большинстве штатов домовладелец не обязан указывать причину, по которой он решает не продлевать договор аренды. В то же время арендатор также не должен указывать причину отказа от продления.

Аренда — это договор с датой начала и окончания; до тех пор, пока этот контракт завершен, никаких объяснений для отказа от продления не требуется.

В этом разделе мы рассмотрим образцы писем. Эти шаблоны можно легко использовать для связи с вашими арендаторами по поводу продления аренды, а также есть пример письма, которое ваши арендаторы также могут использовать.

Каждый из этих шаблонов следует более точно адаптировать к вашей конкретной ситуации.

Вот образец уведомления, которое вы можете предоставить своему арендатору, если вы не планируете продлевать договор аренды и ожидаете, что арендатор переедет к концу срока аренды.

(имя арендодателя)

(Ваш адрес)

(дата)

Уважаемый (ФИО Арендатора),

Это письмо информирует вас о том, что я не собираюсь продлевать ваш договор аренды.В соответствии с законами штата (укажите штат ), это ваше (укажите количество дней) уведомление о невозобновлении.

Начиная с (через день после истечения срока аренды ), все имущество и ключи должны быть вывезены из помещения и ключи находятся во владении арендодателя.

Со мной можно связаться по (номер телефона и адрес), если у вас возникнут какие-либо вопросы в период до окончания срока аренды, который заканчивается (укажите дату окончания аренды).

С уважением,

(имя арендодателя / управляющего недвижимостью)

Вот образец уведомления, которое ваши арендаторы могут предоставить вам, чтобы проинформировать вас о том, что они не будут продлевать ваш договор аренды.

(имя арендатора)

(Ваш адрес)

(дата)

Уважаемый (имя арендодателя),

Это письмо информирует вас о том, что я не собираюсь продлевать договор аренды. В соответствии с законами штата (вставить ) , это мое (укажите количество дней) уведомление о невозобновлении, в котором говорится, что я покидаю свою квартиру (дата), что является концом моего текущего договора аренды. .

Я ожидаю, что мой залог в размере ($ __) будет возвращен в полном объеме, так как квартира будет оставлена ​​в выметанном веником состоянии.

Со мной можно связаться по (номер телефона и адрес), если у вас возникнут какие-либо вопросы в период между настоящим моментом и концом моего договора аренды, который заканчивается (укажите дату окончания аренды).

С уважением,

(имя арендатора)

Используйте следующий образец уведомления, чтобы сообщить арендатору, что вы хотели бы подписать с ним новый договор аренды, и о том, каков будет срок продления.

(Ваше имя)

(Ваш адрес)

(Дата отправки уведомления)

Уважаемый (ФИО Арендатора),

Это письмо является вашим официальным уведомлением о том, что срок действия вашего текущего договора аренды истекает (дата истечения срока аренды).Вы были отличным арендатором, и мы хотели бы заключить новый договор аренды (укажите срок аренды).

В приложении к этому уведомлению вы найдете копию нового договора аренды для ваших записей. Все первоначальные условия аренды остаются прежними, за исключением (вставьте любые изменения, такие как даты или размер арендной платы).

Ваш гарантийный залог (и любые другие залоги, такие как залог домашнего животного) останется неизменным и перенесется на новый срок аренды.

Если вы решите продлить договор аренды, позвоните нам по телефону (укажите номер телефона), чтобы мы вместе подписали новый договор об аренде.Это должно быть сделано до (укажите дату по вашему выбору до окончания текущего договора аренды).

Если вы решите переехать из этой квартиры, пожалуйста, сообщите нам (укажите количество дней в соответствии с законодательством вашего штата) дневное уведомление о невозобновлении.

С уважением,

(подпись арендодателя)

(напечатанное имя домовладельца)

Если вы не дадите письменное уведомление о том, что договор аренды не будет продлен, договор аренды на один год перейдет в договор аренды на месяц.Арендатор будет продолжать платить арендную плату ежемесячно до тех пор, пока одна из сторон не примет решение о расторжении договора аренды.

Это означает, что домовладелец или арендатор могут расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление за 30 дней. В большинстве штатов ни одна из сторон не обязана указывать причину прекращения действия по истечении этого времени.

Если домовладелец хочет расторгнуть договор аренды, а арендаторы этого не делают, важно общаться друг с другом. Арендодателям следует объяснить процесс и сослаться на законы штата, поскольку они, вероятно, будут лучше знакомы с процессом, чем арендаторы.

Ни при каких обстоятельствах арендодатели не должны принимать арендную плату или соглашаться с любыми новыми условиями аренды сверх первоначального срока аренды, если они хотят, чтобы арендаторы освободили квартиру. Суд истолкует любое из этих действий как продление по умолчанию первоначального договора аренды, как продление ежемесячно.

В большинстве штатов собственник и управляющий сами решают, хотят ли они продлить договор аренды с арендатором.Если они по какой-то причине не хотят и дальше сдавать аренду этому арендатору, это их права.

Однако есть несколько штатов, в которых требуется «уважительная причина» для прекращения аренды. В Калифорнии, например, необходимо продлевать договоры аренды, если домовладелец не планирует прекратить аренду собственности по законной причине, такой как ремонт.

Как и в случае со всеми законами об аренде, важно убедиться, что вы узнали, есть ли в вашем штате или городе какие-либо постановления об ограничениях этого типа продления договора аренды.Постановления, влияющие на домовладельцев, сильно различаются в зависимости от местоположения, поэтому вы должны быть осведомлены о тех, которые влияют на вас.

Если вы планируете не продлевать договор аренды со своим арендатором, обязательно сообщите ему об этом в течение требуемого периода времени.

Продление аренды — это когда между арендатором и арендодателем будет подписан совершенно новый договор аренды.Это соглашение об аренде может иметь те же условия, что и исходное соглашение об аренде, или может включать обновленные условия, согласованные обеими сторонами.

Продление аренды — это когда первоначальная аренда продлевается на дополнительный период. Это можно сделать с помощью дополнения, подписанного обеими сторонами; в этом случае первоначальные условия аренды будут применяться в точности так, как они были.

Продление срока аренды также может происходить автоматически, когда срок аренды продолжается после исходных дат аренды.В этом случае договор аренды на один год автоматически преобразуется в помесячную аренду. Хотя будет применяться большая часть первоначальных условий аренды, некоторые правила о требуемых сроках уведомления могут измениться, чтобы отразить, что аренда теперь является помесячной.

Продление аренды не требуется для того, чтобы арендатор мог продолжать жить в собственности. Законы об аренде большинства штатов рекомендуют автоматически преобразовывать истекшие договоры аренды в помесячную аренду по тем же правилам, что и первоначальный договор аренды.

Это означает, что арендатор может продолжать оставаться в собственности без подписания нового договора аренды до тех пор, пока это приемлемо для обеих сторон. Срочная аренда и помесячная аренда имеют многие из тех же правил и положений, но могут быть некоторые важные различия в количестве времени, необходимом для отправки различных уведомлений об аренде вашему арендатору.

Если арендатор хочет выехать, или арендодатель хочет, чтобы арендатор выехал, необходимо отправить требуемое уведомление другой стороне.

Арендодатели должны соблюдать законы своего штата, когда дело доходит до уведомления о прекращении аренды при прекращении аренды сроком на один год. Им необходимо сообщить о своих намерениях и попытаться уведомить арендатора достаточно, чтобы они могли освободить квартиру.

Законы штата стараются быть справедливыми по отношению к обеим сторонам. Поскольку и арендатор, и арендодатель связаны договором, который является договором аренды, они оба обязаны ему.Если возникнут какие-либо сложности с уведомлением о прекращении годовой аренды, арендодателям следует проконсультироваться с арендодателем / поверенным арендатора.

Каждый арендодатель должен защитить себя и свой арендный бизнес. В группе RentPrep Facebook есть множество реальных примеров того, как арендодатели поступают с расторжением договоров аренды.

Вот скриншот, на котором арендодатели обсуждают этот вопрос в нашей частной группе для арендодателей в Facebook.

[Скриншот]

Вы можете увидеть еще больше комментариев к этому сообщению, просмотрев его в группе.

Вам решать, пора ли прекратить аренду, подписать новый договор аренды или перейти на помесячную аренду с вашим арендатором. Только вы знакомы с недвижимостью и арендатором; только вы можете позвонить.

Независимо от того, какое решение вы примете, вы должны действовать со знанием дела и уверенно:

• Разошлите любые уведомления об отказе в продлении с достаточным количеством времени, чтобы арендатор освободил должным образом
• Разошлите уведомления о продлении с подробной информацией о новом договоре аренды с достаточным количеством времени для подписания нового договора аренды до истечения срока действия старого
• Своевременно рассылать информацию о любых ежемесячных требованиях к аренде.

Ключевым моментом, о котором следует помнить в любое время, когда вам необходимо общаться со своим арендатором, является то, что по закону вы обязаны предоставить арендаторам достаточно времени для принятия вашего решения.Вы имеете право принимать решения относительно своей собственности, но эти решения также влияют на жизнь ваших арендаторов. По этой причине внимание к требуемым временным рамкам должно быть в верхней части вашего списка приоритетов.

Кратко о продлении договора аренды [Разъяснение]

Если срок действия вашего первоначального договора аренды скоро истечет, возможно, вы подумываете о подписании договора о продлении аренды.

Соглашение о продлении аренды — это юридический документ, аналогичный договору аренды, который вы, возможно, заметили, просматривая шаблоны контрактов в Интернете.Есть некоторые различия, о которых вам нужно знать, если вы хотите получить выгоду от сделки.

DoNotPay может помочь вам разобраться в соглашении о продлении аренды, а написать договор без помощи юриста.

Что такое соглашение о продлении аренды?

Соглашение о продлении аренды — это юридически обязательный документ между арендатором и арендодателем, который служит для продления первоначального договора аренды. Обе стороны должны согласиться продлить соглашение и подписать его, чтобы обеспечить его исполнение.Стороны часто вносят дополнительные изменения в исходный договор.

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или домовладельцем и рассматриваете возможность продления договора аренды, вы должны написать уведомление другой стороне за 30–90 дней до истечения срока действия первоначального соглашения.

Вы должны предоставить письменное уведомление другой стороне независимо от того, являетесь ли вы:

• Хочу продлить договор аренды
• План продления аренды
• Не хочу продлевать или продлевать договор аренды

Продление и продление аренды — это одно и то же?

Возможно, вы слышали, что термины «продление и продление аренды» взаимозаменяемы, но это разные термины.

Вот что такое соглашения о продлении и продлении аренды, соответственно:

Как продлить договор аренды

Первым шагом к продлению аренды является отправка уведомления другой стороне. Вам следует проверить законы своего штата о продлении аренды, чтобы узнать, за сколько дней до истечения срока действия первоначального соглашения вы должны отправить уведомление.

Вы должны сообщить своему арендатору или домовладельцу, что хотите продлить договор аренды как можно раньше. Таким образом, вы дадите другой стороне достаточно времени, чтобы принять решение. Вы гарантируете, что сможете вести переговоры о новых условиях в течение длительного периода, а не в спешке. Если ваше предложение отклонено, вы можете заранее начать поиск нового арендатора или арендодателя.

Вот шаги, которые необходимо предпринять, если вы хотите продлить договор аренды:

1. Отправьте уведомление другой стороне в письменной форме не менее чем за 30 дней до даты прекращения первоначального соглашения
2. Обсудите новые условия с арендатором или домовладельцем
3. Составить новый договор с указанием согласованных условий
4. Подпишите соглашение с другой стороной, чтобы обеспечить его исполнение

Некоторые изменения в первоначальном договоре аренды, требующие заключения нового соглашения, заключаются в следующем:

• Арендатор переехал в другую квартиру в том же здании
• Сменились арендатор или арендодатель
• Политика аренды изменилась в любом случае

Преимущества продления договора аренды для арендодателей

Продление договора аренды имеет много преимуществ как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодателям приходится тратить время и деньги на рекламу места, сортировку заявок и проверку потенциальных арендаторов. Еще одна причина сохранить нынешнего арендатора заключается в том, что переход к новому арендодателю всегда сопряжен с риском.

Если у вас хорошие отношения со своим арендатором, лучше всего обсудить с ним варианты продления аренды и искать новых арендаторов только в том случае, если ваше предложение отклонено.

Вам также может не хватить времени или терпения, чтобы привыкнуть к новому арендатору, что является еще одной причиной для продления договора аренды.

Преимущества продления договора аренды для арендаторов

Арендаторы, со своей стороны, вероятно, привыкли к месту, в котором они сейчас живут, и также не захотят тратить время и деньги на поиск нового жилья.

Если вам не нравятся новые условия, предложенные арендодателем, вы всегда можете обсудить их. Например, если ваш домовладелец повысил арендную плату, вы можете потребовать, чтобы он снизил ее или изменил жилье, чтобы оправдать повышение.

Как DoNotPay может помочь вам в заключении договоров аренды?

Если вам кажется абсурдом нанимать юриста только для составления договора аренды, вы совершенно правы.

DoNotPay может создать персональный контракт менее чем за три минуты, если вы:

1. Войдите в свою учетную запись DoNotPay из любого веб-браузера
2. Укажите, какой юридический документ вам нужен
3. Ответьте на вопросы нашего чат-бота, чтобы настроить свой контракт

Теперь вы можете подписать соглашение с другой стороной, чтобы обеспечить его исполнение — без суеты, без суеты!

Если вам нужен другой юридический документ и вы не хотите тратить время на его составление вручную, DoNotPay может создать для вас следующие контракты:

Знаете ли вы, на что еще вы имеете право?

DoNotPay — это удобный виртуальный помощник, который может раскрыть мир возможностей, о которых вы, возможно, даже не подозревали.Мы усовершенствовали наши алгоритмы, чтобы выявлять возможности для экономии и контролировать свои права.

Вот небольшая часть того, что мы можем для вас сделать:

1. Требовать компенсации авиакомпании за некачественный Wi-Fi на борту, задержку или отмену рейсов
2. Составьте письмо о продлении срока неоплаченных счетов и посмотрите, имеете ли вы право на отказ от любых штрафов за просрочку платежа
3. Узнайте, имеете ли вы право на возврат платежа в соответствии с Законом о справедливом кредитном выставлении счетов
4. Узнайте, есть ли какие-либо коллективные иски против спамеров по электронной почте, к которым вы можете присоединиться.
5. Помочь вам зарегистрироваться в платных клинических исследованиях
6. Найдите невостребованное имущество, которое государство держит для вас
7. Найдите неиспользованные подписки — подключите свою электронную почту и банковский счет к DoNotPay и узнайте обо всех услугах, на которые вы подписаны, и отмените те, которые вам не нужны.
8. Отправьте гарантийную претензию на ваш автомобиль, дом или любую другую покупку
9. Попросите об отказе от платы за поступление в колледж в зависимости от вашего финансового положения
10. Помочь вам получить компенсацию за преступление, жертвами которого вы стали

Что еще нового в DoNotPay?

DoNotPay может похвастаться несколькими новыми функциями, которые могут значительно облегчить вашу повседневную жизнь.

Вы задавались вопросом, как подать страховое возмещение, но не знали, куда и к кому обратиться? Мы с радостью сделаем это за вас.

Вы устали от устаревших методов работы с факсом и ручной документации? Наше приложение может предоставить вам онлайн-факс и мгновенно подготовить все юридические документы.

Вам нужно безопасное место для подготовки к предстоящему государственному экзамену? DoNotPay предоставит вам все необходимые подготовительные тесты.

Мы можем помочь найти заключенного близкого человека и вести с ним переписку через наш виртуальный почтовый ящик.