Статья 107. Особенности исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении должника, об освобождении нежилого помещения, земельного участка, о сносе строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций / КонсультантПлюс

Статья 107. Особенности исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении должника, об освобождении нежилого помещения, земельного участка, о сносе строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций

(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 441-ФЗ)

1. В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.

3. Исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком. Снос расположенных на земельном участке строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций производится в случае, если это указано в исполнительном документе.

4. Снос строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций включает в себя разборку, демонтаж или разрушение строения, здания или сооружения, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций независимо от типа, назначения и степени завершенности, а также уборку строительного мусора.

5. Принудительное исполнение требования о выселении, об освобождении нежилого помещения или о сносе строения, здания или сооружения производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении, об освобождении нежилого помещения или о сносе строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций и описи имущества.

6. В необходимых случаях судебный пристав-исполнитель обеспечивает хранение описанного имущества с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня передачи имущества под охрану или на хранение должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

7. Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете службы судебных приставов в течение трех лет. По истечении этого срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 495-ФЗ)

8. В целях принудительного выселения и освобождения нежилого помещения, земельного участка или сноса строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций судебный пристав-исполнитель вправе привлечь соответствующую специализированную организацию.

9. В целях обеспечения принудительного выселения и освобождения нежилого помещения, земельного участка или сноса строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций судебный пристав-исполнитель может предложить взыскателю произвести расходы на применение мер принудительного исполнения с последующим их возмещением за счет должника.

10. Возмещение расходов на применение мер принудительного исполнения осуществляется в порядке, предусмотренном главой 16 настоящего Федерального закона.

Открыть полный текст документа

ЖК РФ Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением / КонсультантПлюс

ЖК РФ Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 35 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Открыть полный текст документа

ВС поправил судей, отказавшихся выселять бывшего супруга из жилья собственника

Судей двух инстанций, отказавших в иске о выселении супруга после прекращения семейных отношений с собственником жилья, поправил Верховный суд РФ. Это дело вошло в «дополнительный», пятый за этот год 167-страничный обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС 27 декабря.

Как отмечает ВС, в случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи собственника жилого помещения утрачивают право пользования этим жилым помещением, если соглашением между ними не установлено иное. Суд может рассмотреть вопрос о возможности сохранения за таким лицом права пользования жилым помещением на определенный срок на основании ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

Ш. С., действуя также в интересах несовершеннолетнего Ш. В., обратилась в суд с иском к Ш. А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, возложении обязанности передать ключи.

В обоснование исковых требований Ш. С. указала, что состояла в браке с ответчиком. По условиям брачного договора Ш. С. на праве собственности принадлежит жилой дом. Ответчик зарегистрирован и продолжает проживать в спорном жилом доме, при этом создает невыносимые условия для проживания ей и ребенку. Соглашение о порядке проживания, пользования жилым домом между сторонами не достигнуто, ответчик, перестав быть членом ее семьи, утратил основания для проживания.

Судом установлено, что с 2003 года Ш. А. и Ш. С. состояли в браке, который расторгнут в 2015 году, от брака имеют несовершеннолетнего сына Ш. В. В 2003 году между К. и Ш. С. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Данная сделка совершена с согласия Ш. А., право собственности зарегистрировано на Ш. С.

В спорном жилом доме проведена реконструкция за счет взятых супругами Ш. С. и Ш. А. в апреле 2008 года кредитных средств, задолженность по кредиту оплачивается ими совместно, окончание срока выплаты по кредиту – 2028 год. В этом доме проживают и имеют регистрацию Ш. С., Ш. А., их несовершеннолетний сын Ш. В.

В 2011 году между Ш. С. и Ш. А. был заключен брачный договор, удостоверенный нотариусом, в соответствии с условиями которого по взаимному согласию сторон на все нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и имущество, приобретенное до заключения данного договора, устанавливается правовой режим раздельной (индивидуальной) собственности каждого из супругов, действующий в отношении соответствующего имущества в период брака (п. 1.1). В случае расторжения брака супругами по взаимному согласию на все нажитое во время брака имущество сохраняется правовой режим раздельной собственности супругов, действующий в отношении соответствующего имущества в период брака, если этим договором не предусмотрено иное (п. 1.2). Доли в имуществе и (или) доходах коммерческих организаций, доли в уставных капиталах, а также любые имущественные права на приобретенные в период брака объекты недвижимого имущества (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения (доли в праве собственности), движимого имущества, в том числе автомобили, мотоциклы, яхты и иное, права по договорам инвестиционной деятельности и иное имущество являются во время брака и в случае его расторжения собственностью того из супругов, на имя которого они приобретены, оформлены, зарегистрированы.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что с учетом конкретных обстоятельств дела при отсутствии у Ш. А. каких-либо прав на другое жилое помещение достаточных оснований для признания ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с вынесенными судебными постановлениями, указав, в частности, следующее.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по общему правилу, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу чч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения данного спора являлись обстоятельства, свидетельствующие о том, что семейные отношения между Ш. С. и Ш. А. прекращены, ответчик является бывшим членом семьи собственника жилого помещения, в силу закона после прекращения брака право пользования спорным жилым помещением за ним не сохраняется, соглашения между собственником спорной квартиры и Ш. А. о праве пользования спорной квартирой не имеется. Приобретение спорного имущества на совместные денежные средства, мотивы заключения брачного договора правового значения для разрешения возникшего спора не имеют.

Судами также не принято во внимание, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении пользования жилым помещением и выселении в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения суд, исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, может решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок (определение № 85-КГ17-19).

О выселении нанимателя из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Разъясняет аппарат прокуратуры области

20.02.2021г.

Разъясняет старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Т.В. Дубовских.

Выселении нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма осуществляется с соблюдением общих принципов жилищного законодательства и гарантий жилищных прав граждан, и прежде всего – принципов недопустимости произвольного лишения права на жилье и ухудшения условий проживания нанимателя и членов его семьи предоставлением другого жилого помещения взамен имеющегося (ст. 40 Конституции РФ). Выселение нанимателей и членов семьи из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ (далее – ЖК РФ) и в судебном порядке.

По делам о выселении из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения прокурор вступает в процесс для дачи заключения в соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ и обладает правом обжалования судебных постановлений в установленном законом порядке.

Согласно ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

На практике наиболее часто в судебном порядке рассматриваются споры о расторжении договора социального найма и переселении нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение в связи со сносом дома либо признанием его ветхим, аварийным, непригодным для проживания, в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома.

 В соответствии со ст. 86 ЖК РФ при выселении граждан и расторжении с ними договора социального найма в связи со сносом дома обязанность по предоставлению другого жилого помещения по договору социального найма возлагается на орган местного самоуправления либо на орган государственной власти, который принял решение о сносе дома.

В силу ст. 87 ЖК РФ при выселении из жилого помещения в связи с переводом жилого помещения в нежилое или признания его непригодным для проживания обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма или того жилого помещения, в котором они проживали до выселения.

Статьей 88 ЖК РФ определен порядок предоставления другого жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома. В данном случае наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда осуществляется за счет наймодателя. В силу ч. 2 ст. 88 ЖК РФ взамен жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. При этом договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

В соответствии с ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст. 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно:

— быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта,

— быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,

—  соответствовать установленным требованиям,

—  находиться в границах данного населенного пункта.

Предоставление жилого помещения в таком случае носит исключительно компенсационный характер и гарантирует условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности. Требование о равнозначности жилого помещения, предоставляемого, например, взамен сносимого, означает, что оно предоставляется без учета социальных норм предоставления, установленных ст. 57 ЖК РФ для граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, поскольку основание предоставления жилого помещения в данном случае иное.

При признании дома аварийным выселение из него согласно ст. 85 ЖК РФ производится в обязательном порядке в целях охраны жизни и здоровья проживающих в нем граждан с предоставлением всем лицам, имеющим право пользования жилым помещением, иного жилого помещения.

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (ст. 18 Конституции Российской Федерации) предполагает обязанность судов при применении положений ст. 89 ЖК Российской Федерации, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике применения Жилищного кодекса Российской Федерации», по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным              ст. ст. 86 — 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, суду следует проверить, в частности, не будут ли ухудшены жилищные условия граждан, выселяемых в предоставляемое жилое помещение.

В соответствии с разделом 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, при оценке потребительских свойств жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств, перечисленных в ст. 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.

Так, при переселении нанимателя и членов его семьи, проживающих в комнате в доме коридорного типа, в другое жилое помещение учитывается площадь вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли (например, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу № 33-13114/2020).

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649, предоставляемое жилое помещение взамен ветхого аварийного, например, семье нанимателя, имеющего инвалида-колясочника, должно быть пригодным для его проживания, переоборудовано в зависимости от особенностей ограничения жизнедеятельности инвалида (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу        № 33-12092). В случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель и члены его семьи имеют право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (определение Верховного суда Российской Федерации от 20.09.2016 № 4-КГ16-39). При этом предоставление квартиры с кухней-нишей взамен имеющегося жилого помещения не противоречит п. 5.3, п. 5.7 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», в соответствии с которыми в квартирах, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования следует предусматривать жилые помещения (Комнаты и подсобные: кухни (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и туалет или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф) (определение Верховного Суда РФ по делу от 21.06.2016 № 35-КГ16-11). Площадь гостиной-кухни, совмещенной с кухней-нишей в жилом помещении должна составлять 8 кв.м (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу № 33-14284). 

Наиболее существенным является выполнение условия о предоставлении равнозначного по общей площади жилого помещения, в связи с чем предоставляемое жилое помещение не может быть меньше ранее занимаемого по площади жилого помещения (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-14448/2020).

Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Требования носят обязательный характер и не могут быть изменены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Особенности и порядок расторжения договора социального найма с нанимателем и членами его семьи при предоставлении другого жилого помещения при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин предусмотрены (ст. 90 ЖК РФ).

В данном случае нанимателю и членам его семьи предоставляется по договору социального найма в черте того же населенного пункта в домах государственного или муниципального жилищного фонда другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, а именно из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека. Жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, по размеру не менее 6 квадратных метров, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры, а также болезнь нанимателя или членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и другие юридически значимые обстоятельства.

В силу ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилья подлежат выселению наниматели и проживающие совместно с ним члены его семьи, которые  используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, разрушают его, лишены родительских прав, и проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, не представляется возможным. Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» с иском о выселении по указанному основанию вправе обратиться лица, чьи права нарушены неправомерными действиями нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи (соседи по дому, по коммунальной квартире). С данным иском вправе также обратиться орган местного самоуправления, органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда.

Законодателем указано, что в данном случае выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта  систематических противоправных виновных действий нанимателя или членов его семьи.

По делам о выселении из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения прокурор вступает в процесс для дачи заключения в соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ и обладает правом обжалования судебных постановлений в установленном законом порядке.

 

 

 

 

 

Выселение | Wex | Закон США

Выселение: обзор

Содержание:

Введение

Обычно выселение — это процесс, используемый домовладельцами для восстановления права владения арендованной недвижимостью от арендаторов, которые не хотят уезжать. Выселение сложно, болезненно и дорого для всех вовлеченных сторон.

См. Закон об арендодателях и арендаторах.

наверх

Источники права

Выселение регулируется шестью основными типами правил: законом штата, местным правом, договорами аренды, федеральным законом, общим правом и судебными постановлениями.Большинство штатов регулируют аренду жилого помещения, включая процесс выселения. Многие основывают свои законы на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA) или Типовом кодексе домовладельцев-арендаторов. Города, округа и другие местные органы власти часто дополняют эти правила. Арендодатели и арендаторы могут дополнительно регулировать выселение посредством условий аренды. Например, в договорах аренды могут быть указаны форма и время уведомлений о выселении. Положения об аренде могут отменять некоторые нормы общего права, но не могут противоречить официальным положениям.

За пределами округа Колумбия и других территорий, находящихся под непосредственным управлением федерального правительства, существует несколько федеральных законов, касающихся выселения. Те из них, которые существуют, в основном касаются дискриминационной практики проживания в более общем плане. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Общее право регулирует вопросы выселения, не урегулированные нормативными актами или договорами аренды. Поскольку большинство соответствующих нормативных актов касаются аренды жилья, общее право, скорее всего, будет применяться к коммерческой аренде.Наконец, правила местного суда могут существенно повлиять на процесс выселения. Например, порядок ведения дел в жилищном суде будет влиять на то, сколько времени потребуется домовладельцам для выселения нежелательных арендаторов.

Поскольку существует очень много различных источников правил, которые могут повлиять на выселение, и поскольку эти правила различаются в зависимости от юрисдикции, ничто в этой статье не должно рассматриваться как универсально применимое. См. Положение о государственной собственности.

top

Причины выселения

Арендодатели могут законно выселить арендаторов по одной из трех основных причин.Во-первых, и чаще всего, за неуплату арендной платы. Во-вторых, за другие, нетривиальные нарушения договоров аренды. Наконец, домовладельцы могут выселить арендаторов, срок аренды которых истек. Арендодатели не имеют общих обязательств разрешать арендаторам продлевать договор аренды и могут отказаться от продления по любой причине или даже без причины. Однако они не могут выселить арендаторов или отказать арендаторам в продлении срока аренды по ненадлежащим причинам, как это определено законом.

Например, домовладелец может выселить арендатора за то, что у него есть собака в нарушение пункта о запрете домашних животных в его аренде.Однако домовладелец не мог выселить арендатора, потому что кошка ворвалась в квартиру, где запрещено домашнее животное, когда дверь была открыта, и арендатор немедленно удалил кошку. Точно так же домовладелец может решить не продлевать договор аренды просто потому, что ему не нравится арендатор, но он не может отказать в продлении договора аренды, потому что она афроамериканка.

top

Репрессивное выселение

Арендодатели не могут выселить арендатора по ненадлежащим причинам, как это определено законом. Как минимум, арендодатели не могут выселять арендаторов в ответ на сообщения о нарушениях жилищного кодекса или за то, что арендатор подал в суд на арендодателя за дискриминационную практику аренды.Некоторые штаты запрещают выселение в ответ на любое сообщение арендатора о неправомерном поведении арендодателя. При оценке неправомерных требований жильцов о выселении суды обычно используют смешанные инструкции.

наверх

Другое запрещенное поведение

Арендодателям запрещается запугивать их, чтобы заставить их уйти. В частности, они не могут отключать коммуникации и не могут менять замки.

наверх

Уведомление

Арендодатели должны направить арендаторам Уведомление о выходе перед их выселением.Как минимум, это уведомление должно сообщать арендатору, почему арендодатель хочет их выселить и что они могут сделать, чтобы избежать выселения. Точные сроки и форма уведомления зависят от юрисдикции. Например, в некоторых юрисдикциях домовладельцам разрешено доставлять извещения о выселении, вывешивая их на дверях домовладельцев. Другие нет. В большинстве штатов арендаторы, выселяемые за неуплату арендной платы, могут избежать выселения, выплатив всю арендную плату.

наверх

Судебные разбирательства

В большинстве юрисдикций после уведомления арендатора о выселении домовладельцы должны подождать несколько дней, прежде чем предпринимать дополнительные действия.Если по прошествии этого времени арендаторы не договорились с арендодателем или согласились уехать добровольно, арендодатель не может просто физически удалить их. Вместо этого домовладелец должен получить постановление суда.

Поскольку обычная гражданская судебная система, как известно, имеет накопившиеся резервы, в большинстве юрисдикций в жилищных судах предусмотрена специальная процедура суммарного производства. Этот процесс используется только для дел о выселении и предназначен для разрешения конфликтов в течение нескольких дней или недель, а не месяцев. В сложных случаях большинство жилищных судов пытаются просто рассматривать вопросы о выселении с помощью [[wex: упрощенный процесс] и использовать обычные процедуры для решения других вопросов.

top

Переезды

Иногда, даже если у арендодателя есть постановление суда, предписывающее арендатору уехать, арендатор все равно отказывается уезжать. В этих случаях домовладелец должен нанять сотрудника правоохранительных органов, который поможет снять арендатора.

наверх

Изменения в праве собственности на недвижимость

Если арендодатель передает право собственности на арендованное имущество, новый владелец может иметь возможность выселить арендаторов недвижимости. Эта проблема чаще всего возникает, когда кредиторы домовладельца обращаются взыскать на заложенное арендуемое имущество.В этой ситуации, согласно общему праву, новый владелец может выселить арендаторов, если арендодатель заложил имущество до начала их аренды. Многие штаты до сих пор следуют этому правилу. В прошлом многие залогодатели проводили общую политику выселения арендаторов из отчужденной собственности. Из-за недавних экономических потрясений некоторые крупные кредиторы, включая Fannie Mae и Freddie Mac, пересматривают эту политику.

Аналогичным образом, если правительство конфискует собственность арендодателя в собственность выдающегося владения, арендные договоры арендодателя прекращаются, и они могут быть выселены. См. Закон об арендодателях.

наверху

Затраты на выселение

Выселения связаны со значительными человеческими и финансовыми затратами. Этот процесс является очень напряженным для арендаторов, которым необходимо найти новое жилье, совмещая работу, детей и другие обязанности. Жилищное законодательство является сложным, и многие арендаторы не полностью понимают свои права и обязанности, не могут позволить себе потратить время на самообразование и не могут позволить себе нанять адвоката. В результате люди, которые больше всего нуждаются в нормативной защите, часто не могут ее получить, что подвергает их повышенному риску злоупотреблений со стороны злонамеренных арендодателей.Во многих городах есть группы юридической помощи, специализирующиеся на рассмотрении дел о выселении.

Для арендодателей выселение неприятно, дорого, а иногда и опасно. Арендодателям, возможно, придется заплатить судебные сборы, нанять технологический сервер, нанять адвоката и нанять судебного пристава или сотрудника правоохранительных органов для фактического выселения арендатора. Процесс может занять недели или месяцы, в течение которых домовладельцы редко могут взимать арендную плату с арендатора, которого он или она выселяет. Многие домовладельцы не до конца знакомы с жилищным законодательством, а невинные процессуальные ошибки могут задержать выселение на несколько недель или дольше.Даже если домовладельцы выигрывают иски против арендаторов, которые не платили арендную плату, арендаторы обычно несут доказательства. Наконец, выселение иногда приводит к ожесточенным столкновениям между домовладельцами и арендаторами.

наверху

Связанные темы

наверху

Дополнительные источники

наверху

Выселение и незаконное удержание — FindLaw

Выселение — это юридический процесс, с помощью которого домовладелец может лишить арендатора права оставаться в арендуемой собственности. В конечном итоге арендатор может быть насильственно выселен из собственности шерифом или другими сотрудниками правоохранительных органов.Однако для этого требуется официальное постановление суда.

Арендатор может быть выселен по многим причинам, но обычно выселение происходит, когда арендатор нарушает одно или несколько положений договора аренды. Действительные причины выселения могут включать:

• Несвоевременная оплата аренды
• Укрытие домашних животных или лиц, не имеющих права проживать в помещениях по договору аренды
• Незаконная или преступная деятельность с недвижимостью

Что такое незаконный задержанный?

Незаконное задержание — это законный способ домовладельца выселить арендатора.Это требует особого судебного процесса и может быстро проходить через судебную систему. Дела о незаконном задержании часто используются, если происходит одно из следующих событий:

• Арендатор не уезжает по окончании аренды
• Арендная плата не выплачивается
• Арендодатель расторгает договор аренды.
  

Первым шагом домовладельца является подача жалобы или ходатайства в местный суд и уплата небольшого регистрационного сбора. Арендатору должны быть вручены судебные документы.В некоторых юрисдикциях арендаторы имеют право на суд присяжных, если они попросят об этом. На суде присяжных заседателей решает вопрос о выселении арендатора.

Требование к уведомлению и подача в суд

Арендодатель не может принудительно выселить арендатора без надлежащего уведомления. Арендодатель должен письменно уведомить арендатора о невыполнении обязательств. Если арендатор не исправит невыполнение обязательств в разумные сроки, домовладелец должен подать заявление на официальное судебное разбирательство о выселении. Это запустит процесс выселения.

Суды обычно называют действия по выселению «принудительным проникновением и задержанием» или «незаконным задержанием». Юридическая теория состоит в том, что арендодатель утверждает, что арендатор незаконно продолжает использовать и владеть арендуемой собственностью, и арендодатель обращается за помощью в суд для выселения арендатора.

Судебное заседание

В большинстве юрисдикций после того, как домовладелец заполнит необходимые документы, будет назначено судебное слушание по делу незаконного задержанного. В некоторых юрисдикциях арендатор должен подать письменное уведомление или ответ.В этих юрисдикциях, если ответ не будет представлен, домовладелец выиграет без проведения слушания.

В юрисдикциях, где требуется слушание, если арендатор не явится на запланированное судебное слушание, домовладелец будет иметь преимущественную силу. Если арендатор действительно явится, суд определит, следует ли выселить арендатора, и примет во внимание любые возражения, которые может иметь арендатор. Арендодателю может быть вынесено денежное решение в отношении суммы, причитающейся за аренду, гонорары адвокатов и издержек, а также может быть выдан приказ о владении помещением.

Как арендодатель восстанавливает владение?

Распоряжение обычно выдается через несколько дней после вынесения судебного решения, позволяя арендатору добровольно выехать из арендуемой квартиры. После выдачи приказа он может быть исполнен местными правоохранительными органами. Это означает, что арендодателю не разрешается заниматься самопомощью, пытаясь удалить арендатора напрямую.

Узнайте больше о выселении и незаконном задержании от адвоката

Если вы в настоящее время столкнулись с проблемой выселения в вашем штате, вы должны быть вооружены самыми последними законами и хорошими практическими знаниями о ваших юридических вариантах.Для начала лучше всего обратиться к местному адвокату арендодателя-арендатора, который сможет оценить вашу ситуацию и объяснить, как к вам применяются законы.

Выселение — FindLaw

Как бы домовладельцы ни пожелали иначе, нельзя просто выгнать непослушного арендатора из его или ее квартиры. В конце концов, квартира арендатора — это ее дом, и в штатах действуют особые процедуры для защиты права арендатора оставаться в своем доме. В этом разделе содержится основная информация о процессе выселения, который обычно включает подачу иска о «незаконном удержании» в суде.Хотя этот процесс, скорее всего, будет варьироваться от штата к штату, в этом разделе представлена ​​полезная информация, которая является общей для процессов выселения по всей стране и предназначена как для арендодателей, так и для арендаторов. Узнайте о том, как начать процесс выселения, или, если вы арендатор, узнайте о своих правах как съемщика.

Выселение по причине

Большинство выселений происходит по той или иной причине, например, неуплата арендной платы или неоднократные нарушения договора аренды. Независимо от причины (если это не преступная деятельность и не задействованы правоохранительные органы) домовладельцы должны пройти процесс выселения, который дает арендатору возможность ответить на претензии арендодателя.Существует три основных типа уведомлений о выселении, которые домовладелец может отправлять арендатору:

1. Заплатить арендную плату или выйти — Это уведомление может быть отправлено, если вы пропустили оплату аренды сверх определенного количества дней (обычно включаемых в договор аренды), давая арендатору несколько дней на то, чтобы заплатить арендную плату. или «выйти» из аренды.
2. Cure or Quit — Это очень похоже на уведомление «заплатить арендную плату или выйти», но требует от арендатора либо «вылечить» данную проблему (возможно, несанкционированное домашнее животное или другие нарушения условий аренды), либо выйти из аренды.
3. Безусловный выход — Если вы получили это уведомление, это означает, что арендодатель не дает вам возможности исправить преступное поведение или выплатить арендную плату; вы должны выйти (или «выйти» из договора аренды), хотя законы штата иногда ограничивают условия, при которых может быть отправлено такое уведомление.

Выселение без причины

Арендодатели часто могут выселить арендаторов, которые вовремя платят арендную плату или иным образом соблюдают договор аренды, но обычно должны предоставить арендатору 30 или 60 дней на то, чтобы уехать.Но если у вас есть срочная аренда (например, аренда на один год), арендодатель должен соблюдать эти условия, прежде чем направить уведомление. На практике это означает, что домовладелец может подать уведомление о выселении (без причины) либо в конце периода аренды, либо если это аренда помесячно.

Выселение арендатора без причины не допускается, однако, в единицах аренды, находящихся под контролем арендной платы; это означает, что домовладелец должен доказать законную причину выселения. Некоторые штаты, включая Нью-Джерси и Нью-Гэмпшир, не позволяют домовладельцам выселяться без причины.

Возражения против извещения о выселении

Если вам вручили извещение о выселении, возможно, вам придется начать собирать вещи и искать новое жилье. Но сначала вы можете изучить имеющиеся у вас средства защиты. К ним относятся следующие:

• Неправильное уведомление — Арендодатель должен соблюдать юридический протокол при проведении выселения, который включает в себя достаточное уведомление и надлежащую подачу судебных документов.
• Принятие частичной аренды — Если ваш домовладелец принимает частичную или просроченную арендную плату, он или она, как правило, не может требовать нарушения договора аренды (и, таким образом, инициировать процесс выселения) на основании частичной или просроченной оплаты аренды.
• Плохое техническое обслуживание арендуемой собственности — Для того, чтобы требовать такой защиты, арендатор, как правило, должен уже уведомить арендодателя о проблеме (например, о неработающем туалете) и в разумное время для ее устранения.
• Возмездие — Арендодатели не могут принимать ответные меры против арендаторов, которые, например, сообщают властям о нарушениях кодекса.
• Конструктивное выселение — Когда сдаваемое в аренду имущество становится непригодным для проживания, а арендодатель не отвечает на просьбы об исправлении ситуации, арендатор фактически «выселяется», поскольку ему отказывают в жилом помещении.
• Fair Housing Act — Ваш арендодатель не может выселить вас на основании расы, цвета кожи, национального происхождения, пола, религии, инвалидности или семейного положения (например, наличие детей).

Щелкните ссылку ниже, чтобы узнать больше о процессе выселения и правах сторон.

Сколько времени занимает процесс в TN?

В Теннесси выселение — это процесс, который должен следовать этапам, определенным законодательством штата.

Арендодатели не могут физически удалить арендаторов из собственности или пытаться вытеснить арендатора из собственности, перекрывая доступ к инженерным сетям или меняя замки.Иногда это называют выселением «самопомощи», и это запрещено в Теннесси. Арендаторы могут подать в суд на своего арендодателя о возмещении ущерба, если они попытаются выселение «для самопомощи».

Физическое удаление арендатора может происходить только через правоохранительные органы и судебную систему.

Округа с населением более 75 000 жителей должны соблюдать Единый закон о арендодателях и квартиросъемщиках. К этим округам относятся:

• Андерсон
• Блаунт
• Брэдли
• Дэвидсон
• Грин
• Гамильтон
• Нокс
• Мэдисон
• Маури
0 9010 Монтгуллэм 909 901 9010 9010 Монтгуллэмри 909 Маури 9010 9010 Монтгуллэмри 909
• Самнер
• Вашингтон
• Уильямсон
• Уилсон

Процесс выселения в других округах определяется кодексом Теннесси.

Программа помощи в аренде: Программа помощи в аренде штата Теннесси

Причины выселения

Арендодатели могут начать процесс выселения в случае:

• невыплаты арендной платы; арендная плата считается просроченной через пять дней после установленной даты.
• нарушений здоровья и безопасности, угрожающих другим людям и чужому имуществу.
• незаконные действия в съемной квартире, в том числе деятельность, связанная с наркотиками и насилие.
• повреждение арендуемой единицы сверх нормального износа.
• нарушений договора аренды, в том числе нарушения правил в отношении домашних животных и ложные утверждения о том, что у них есть служебное животное.
• конец аренды.

Требуемое уведомление арендаторам

В случае невыплаты арендной платы и нарушений договора аренды, которые могут быть устранены посредством платежей или ремонта, арендодатели обычно должны уведомить арендаторов за 14 дней до подачи заявления о выселении. Этот период дает арендаторам время разрешить ситуацию, если они хотят остаться в арендуемой квартире, заплатив причитающуюся арендную плату или заплатив за ремонт или ущерб.

В округах с населением 75 000 и более человек Единый закон об арендодателях и арендаторах жилых помещений позволяет арендодателям включать в договор аренды пункт, отменяющий право арендаторов на уведомление за 14 дней о выселении из-за неуплаты арендной платы. Арендаторы, аренда которых включает это положение об отказе от прав, могут не получить уведомление за 14 дней до того, как их домовладелец подаст документы о выселении, и они не могут исправить ситуацию, уплатив причитающуюся арендную плату и / или сборы.

Если арендатор совершает нарушение договора аренды во второй раз в течение шести месяцев, арендодатели в округах в соответствии с Единым Законом о арендодателях и арендаторах могут направить арендатору уведомление о выселении из арендуемой квартиры за семь дней.Те, кто находится в небольших округах, должны направить уведомление как минимум за 14 дней в соответствии с кодексом штата Теннесси.

В случае нарушений договора аренды, которые не могут быть устранены посредством оплаты, арендодатели должны уведомить арендаторов за 14 дней о выезде в округах, подпадающих под действие URLTA. Согласно кодексу Теннесси, в небольших округах может потребоваться уведомление как минимум за 30 дней, в зависимости от нарушения договора аренды.

В случае нарушений здоровья и безопасности и незаконной деятельности арендодатели должны уведомить арендаторов за три дня о выселении из съемной квартиры, прежде чем они смогут подать заявление о выселении.

Арендодатели должны уведомить за 30 дней о выезде арендаторов, вносящих помесячную арендную плату в конце срока аренды. Арендодатели должны уведомлять арендаторов, еженедельно вносящих арендную плату, за 10 дней.

Мораторий CDC: Что нужно знать о моратории CDC

Выселение за неуплату арендной платы

Арендная плата считается просроченной по истечении пяти дней.

Если арендатор задерживает выплату арендной платы, его домовладелец может выписать «14-дневное уведомление о выходе из квартиры».»Это дает арендатору 14 дней для уплаты арендной платы и любых штрафов за просрочку платежа или штрафов.

Если арендатор не уплатит задолженность по арендной плате к четырнадцатому дню, у него есть 16 дней, чтобы освободить собственность.

Если арендатор не платит покинуть собственность по истечении 16-дневного периода (30 дней после того, как домовладелец доставил уведомление о выходе), домовладелец может обратиться в суд, чтобы запросить ордер на арест арендатора. Шериф вручит арендатору ордер на задержание, который сообщает арендатору дату и место суда.

Арендодатель и арендатор должны явиться в суд. Если арендатор не явится в суд, владелец переходит во владение по умолчанию. Если судья принимает решение в пользу арендодателя, у арендатора есть 10 дней, чтобы освободить собственность или подать апелляцию. Судья может также потребовать от арендатора выплаты арендной платы и возмещения убытков.

Если арендатор не покидает собственность по истечении 10-дневного периода, домовладелец может потребовать, чтобы шериф физически удалил арендатора и его вещи из собственности.