Вы можете подготовиться к суду самостоятельно, если у вас есть знания и время, чтобы собрать доказательства, проанализировать судебную практику и выстроить позицию. 

Но в самом заседании вы точно столкнетесь с опытными юристами застройщика. Для них такой спор далеко не первый. И они уже знают, как находить слабые места и разбивать аргументы инвестора. Поэтому шансы на победу будут намного выше, если вы тоже заручитесь поддержкой адвоката.  Юрий Бабенко отстоял в суде право собственности на недвижимость для десятков клиентов

В какой суд подавать иск на застройщика (214 ФЗ)?

По общему правилу иски предъявляются в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации (ст. 28 ГПК РФ).

Однако для некоторых категорий споров предусмотрены исключения. Исключения для нашего случая следующие:

Стоит отметить, что выбор между несколькими судами принадлежит истцу.

Мы рекомендуем НЕ подавать иски, связанные с просрочкой сдачи объектов долевого строительства, по месту нахождения застройщика.

Статья 28. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Статья 29. Подсудность по выбору истца

1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.

2. Иск к организации, вытекающий из деятельности её филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по месту нахождения её филиала или представительства.

3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства.

4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным.

5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда.

6. Иски о восстановлении трудовых, пенсионных и жилищных прав, возврате имущества или его стоимости, связанные с возмещением убытков, причиненных гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением в качестве меры пресечения заключения под стражу, подписки о невыезде либо незаконным наложением административного наказания в виде ареста, могут предъявляться также в суд по месту жительства истца.

6.1. Иски о защите прав субъекта персональных данных, в том числе о возмещении убытков и (или) компенсации морального вреда, могут предъявляться также в суд по месту жительства истца.

7. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна.

9. Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.

10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

«Как подать в суд на застройщика, чтобы выиграть процесс?» – Яндекс.Кью

Здравствуйте, Марина!

Вы, безусловно, можете сразу подать исковое заявление в суд на застройщика, но мы рекомендуем несколько другой порядок действий.

Прежде всего, стоит составить Акт о выявленных недостатках (далее — Акт). В соответствии с законом вы имеете право получить такую квартиру, качество которой соответствует условиям договора и требованиям законодательства. Если в квартире (или даже общедомовом имуществе) есть недостатки, то вы вправе потребовать от застройщика:

• Безвозмездно устранить недостатки;
• Компенсировать ваши расходы на их устранение;
• Отказаться от договора и вернуть деньги за квартиру.

Тот вариант решения проблемы, который вас устроит, и следует изложить в Акте.

Такой Акт можно составить как до приемки квартиры, так и после. В первом случае он должен быть составлен и подписан представителем застройщика, а во втором — представителем управляющей компании или ТСЖ. Желательно приложить к акту фото выявленных недостатков.

Вы можете не подписывать Акт приемки-квартиры до устранения недостатков или выплаты вам компенсации. Застройщик не может обязать вас это сделать. Но, если все же решите подписать, то следует прямо в документе сделать пометку о том, что есть еще и Акт о выявленных недостатках. Однако в этом случае, как мы уже сказали выше, обязанность устранения недостатков ляжет на УК или ТСЖ, а не на застройщика.

Если и после направления Акта застройщик продолжает вас игнорировать, то тогда стоит направить претензию (это обязательно, если решите расторгнуть договор).

Но, если и после этого ничего не изменится, то стоит обращаться в суд с исковым заявлением. В этом случае вы имеете право, помимо прочего, взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за отказ исполнить свои обязательства в добровольном порядке.

Детали вы найдете в нашей бесплатной инструкции “Взыскать компенсацию по ДДУ с застройщика”.

Надеемся наш ответ был полезным и внес ясность!

За что можно подать в суд на застройщика?

Для многих людей, сталкивающихся с поиском квартиры или, допустим, офисного помещения для последующей покупки, привлекательным является покупка жилого или нежилого помещения на первичном рынке недвижимости. Оно и понятно, так как вторичный рынок недвижимости – это и физический износ и, как следствие, капитальные вложения в ремонт. И в данном случае, лучший выход для соискателя – договор долевого участия в строительстве. По крайней мере, такими соображениями руководствовалась львиная доля населения с 2005 года. Однако, в 2009 году на страну опустился кризис, и строительство множества объектов было заморожено. Те, кто вложился в строительство в период с 2008 года, понадеявшись на плановую сдачу объектов в эксплуатацию, по сути, остались без жилья или же без рабочего места. Или же строительство было завершено вовремя, но заканчивая его «второпях» получился не совсем качественный продукт рынка недвижимости. Кризис миновал, а вопрос остался: в каких случаях можно подать в суд на застройщика? Ходит множество мифов о том, что у застройщиков целая артиллерия юристов, что суд всегда на стороне застройщика, и что «один в поле не воин» — необходимо обязательно собирать единомышленников человек двадцать и только потом подавать групповой иск. Так какие же права есть у дольщика?

• Если нарушен срок сдачи многоквартирного дома (далее по тексту – МКД): договор долевого участия в строительстве обязательно содержит срок сдачи МКД, и в случае нарушения условий о сроке, дольщик имеет право на взыскание неустойки. Размер неустойки установлен п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договоры за каждый день просрочки. А если дольщиком является гражданин Российской Федерации, то он имеет право на вышеупомянутую неустойку в двойном размере. 

Помимо данной нормы, дольщика – гражданина защищает Закон о защите прав потребителей. Из части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В частности, п.6 ст. 13 установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

• Возможность взыскания с застройщика стоимости переплаченной площади. В случае, когда предметом договора является не какая-то квартира на конкретном этаже и существует условие, что цена договора зависит от количества квадратных метров, то есть устанавливается цена именно за квадратный метр, дольщик имеет право взыскать стоимость, полученную от разницы между уплаченной суммой и стоимостью объекта недвижимости исходя из количества квадратных метров. Что вполне разумно, так как оплачивая помещение в 70 квадратных метров, дольщик, получая помещение в 65 квадратных метров, имеет право на возврат переплаченной по договору суммы.

• Взыскание денежных средств за включенный в договор долевого участия балкон. В соответствии со СНиПами и Жилищным кодексом Российской Федерации, применяющимися при проектировании, балкон не включается в жилую площадь помещения. А включается в общую с пониженным коэффициентом — 0,3 (для лоджий данный коэффициент составляет 0,5). Получая в Росреестре свидетельство о регистрации права, где указана площадь меньше, чем в договоре долевого участия, удивляться не стоит. Возможно, застройщик применил иной коэффициент для подсчета площади балкона, например, 0,5, 0,8 или 0,9. В данном случае, дольщик имеет право на перерасчет и снижение стоимости недвижимости.

• Промерзание окон и стен. Данная проблема является достаточно актуальной на данный момент, так как рынок недвижимости ежегодно полнится новым жильем, и некачественная работа здесь не редкость. Для строительства важны не только материалы, но и технологии, поэтому промерзать стены могут и в с виду добротных кирпичных домах. Неверно рассчитанная точка росы, некачественная заделка межпанельных швов, швов на техническом этаже и плохая герметизация кровли – все это может стать причиной «цветения» углов. Данный дефект виден не сразу, а лишь с наступлением холодов, а нередко и через несколько лет после сдачи МКД в эксплуатацию. У дольщика есть право выбора: он может взыскать денежные средства с застройщика, необходимые для устранения данного дефекта или же расторгнуть договор долевого участия с застройщиком на основании непригодности жилья для проживания и взыскать с застройщика рыночную стоимость жилья. Какой бы путь не выбрал дольщик, наша организация поможет ему в этом, мы привлекаем специалистов-оценщиков и на основании их заключений взыскиваем денежные средства с застройщика.

• Плохая шумоизоляция. Еще один скрытый дефект, который также очень часто наблюдается в новостройках. Если на Вас не добро смотрит сосед снизу, возможно, наладить отношения Вам помогут специалисты нашего агентства. При работе с данными видами нарушений наши специалисты руководствуются СНИП 23-03-2003. «Защита от шума» и СП 23-103-2003 «Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий» путем сопоставления фактических показателей и нормативных параметров.

Взыскание неустойки с застройщика юристом компании «Де-Юре»

Окончил УрГЮУ в 2005 году. Один из создателей нашей компании. Возглавлял юридический отдел одной из наиболее крупных страховых компаний в регионе.

Именно он организует и контролирует работу всех юристов компании в Екатеринбурге и филиалах. Много времени уделяет повышению качества оказываемых услуг, разбираясь в неспецифических для юриста вопросах построения и автоматизации бизнес-процессов и организации документооборота.

Во многом сформулировал основные принципы работы нашей компании.

Основным принципом работы юриста считает честность по отношению к клиенту: никогда не давать клиенту ложных гарантии, честно и объективно доносить до клиента всю информацию, необходимую для правильного понимания ситуации.

Основным принципом участия в процессе (как судебном, так и внесудебном) считает: никогда не сдаваться и биться до последнего, если есть хоть один шанс — попытаться его реализовать. При этом клиент должен знать вероятность исхода дела и иметь возможность решить, будет ли он заниматься делом, уже на момент первичной консультации.

Основным принципом работы по отношению к сотрудникам судебной системы и коллегам (в том числе процессуальным противникам) считает порядочность и корректность. Можно смешать оппонента с грязью в рамках процесса (если закон это позволяет), но за рамками процесса необходимо оставаться человеком.

Является отличным специалистом с глубокими познаниями во многих отраслях права.

Способен быстро оценить ситуацию и мгновенно выработать единственно верную стратегию поведения. При этом, в зависимости от развития ситуации, может резко изменить стратегию и предложить другой, более правильный вариант решения проблемы. Иногда такие варианты приходят уже в ходе судебного заседания, когда на столе лежит уже подготовленная и изложенная позиция по делу.

Имеет развитую интуицию и чувство здорового авантюризма, которые позволяют подсознательно предвидеть развитие судебной практики и иногда браться за дела, кажущиеся проигрышными и выигрывать их. При этом никогда не полагается на случай и тщательно готовится к каждому делу: готовит документы начиная с письменного изложения позиции для лучшего восприятия судом и кончая реестром документов, фиксирующим представленные доказательства. Считает, что озарения просто так не приходят, а являются плодом тщательной подготовки и проработки деталей.

Сколько стоит предъявить иск застройщику за строительные дефекты? Стоит ли оно того?

Ответ:

Ответ много; и это зависит. Если в новостройке есть серьезные проблемы, такие как протекающая крыша, дефектные окна или изогнутые полы, то единственный выход — подать в суд на не отвечающего на запросы спонсора. Если это небольшая проблема, которую можно отремонтировать с небольшими затратами, она, вероятно, того не стоит, потому что судебные иски по поводу строительных дефектов здания могут быть очень дорогими и затягиваться на годы.

«Если спонсор не пытается исправить очевидные проблемы, и вы боретесь с утечками или другими серьезными проблемами строительства или возможными нарушениями кодекса, у вас нет выбора», — говорит Бонни Рид Берков, юрист по недвижимости из Нью-Йорка, и основатель партнер фирмы Wagner, Berkow & Brandt. На другом конце шкалы Берков имел дело с одним клиентом, который жаловался, что в ванной слишком холодно. В данном случае решением было установить полотенцесушитель, а не начинать дорогостоящий судебный процесс.

Подготовка жалобы

Берков говорит, что если проблемы распространяются на все здание, вам необходимо нанять эксперта для оценки проблем и составления отчета с описанием конкретных проблем. Подготовить юридическую жалобу на спонсора по поводу дефектов строительства довольно сложно.

«Это не форма жалобы, и это может быть довольно дорого, потому что вы должны адаптировать жалобу к конкретным проблемам в здании, которые будут основаны на ваших экспертных заключениях», — говорит она.

Подготовка жалобы может занять 20 или 30 часов, поэтому с привлечением эксперта и оплатой юридических услуг она может составить где-то в районе 10 000–20 000 долларов. Обычно жалоба касается не только спонсора, но и архитектора, инженера, подрядчиков и любых других лиц, которые работали над зданием и могут быть виноваты.

Без надлежащего юридического представительства при составлении жалобы могут возникнуть подводные камни. Например, его нужно тщательно формулировать, чтобы его не отклонили.Также могут быть положения об уведомлении или ограничения на подачу жалобы на основании плана предложения и договоров купли-продажи. Вы также не можете подавать в суд за халатность и нарушение контракта на основании одних и тех же фактов или за мошенничество, основанное на искажении информации в плане предложения. Только генеральный прокурор может подать иск о мошенничестве в плане предложения.

Начало переговоров

После подачи жалобы вы надеетесь, что спонсор признает дефекты и готов к переговорам с вашей командой юристов.«Вы должны приложить все усилия, чтобы привлечь спонсора к столу на раннем этапе, и признать, что борьба обходится очень дорого с обеих сторон», — говорит Берков.

Начало судебного процесса может быть дорогостоящим, но Берков говорит, что «если это то, что нужно, чтобы заставить спонсора произвести необходимый ремонт здания, это деньги потрачены не зря». Иногда судья отправляет стороны на посредничество, чтобы найти приемлемое решение.

Часто спонсор немедленно делает ходатайство об отклонении жалобы полностью или частично.Затем вам нужно будет противостоять этому. Это может стоить от 30 000 до 40 000 долларов в зависимости от сложности. В любом случае для этого потребуется много документов.

Суду также могут потребоваться месяцы для принятия решения по ходатайству. В это время здание не ремонтируется, а жители живут с протечками или другими строительными дефектами.

Достижение урегулирования

Берков принимал участие в десятках дел, связанных с дефектами строительства, и говорит, что лучший вариант — попытаться добиться урегулирования.

«Все понимают, что если это новое здание и ваша крыша протекает или ваша внешняя гидроизоляция неисправна, это вина строителя, и они должны это исправить», — говорит она.

Она рассказывает об одном случае, когда судья пришел в здание с экспертами с обеих сторон, чтобы все могли увидеть и согласовать проблемы и рекомендации по ремонту. «Это привело к урегулированию спора, основанному на согласованном объеме работ, оплаченных спонсором», — говорит она.

Если у вас действительно есть дефекты, ваш первый шаг — попросить эксперта задокументировать проблемы.

«Вы найдете способ заставить спонсора и другие соответствующие стороны выполнить ту работу, которую необходимо выполнить, но наличие правильной команды, которая выполнит это раньше, чем позже, сэкономит всем время. и деньги », — говорит она.

Прежде чем вы решите подать иск против спонсора, подрядчика или других лиц, участвующих в строительстве вашего здания, поговорите с юристом, чтобы оценить потенциальные расходы и вашу вероятность успеха. Это поможет вам сформулировать подход, наиболее подходящий для вашей проблемы.

Поверенный по недвижимости Нью-Йорка Бонни Рид Берков является партнером-учредителем Wagner, Berkow & Brandt с более чем 30-летним опытом ведения судебных разбирательств в государственных и федеральных судах штата Нью-Йорк, включая дела, связанные с нарушением контракта, мошенничеством, и нарушение фидуциарных обязательств, в дополнение к спорам, связанным с недвижимостью и коммерческим искам. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы задать вопрос о юридической консультации, отправьте электронное письмо на адрес [адрес электронной почты защищен] или позвоните по телефону 646-780-7272.

Вопросы и ответы: Может ли Condo Board подавать в суд на девелоперов за строительные дефекты в Нью-Йорке?

Закон штата Нью-Йорк разрешает совету директоров кондоминиумов подавать в суд на застройщика за строительные дефекты. Однако право совета директоров предъявить иск застройщику ограничено строительными дефектами, которые затрагивают только общие элементы здания кондоминиума. Закон разрешает совету директоров предъявлять иск от имени строительных дефектов, которые затрагивают отдельные единицы, но только если дефект является общим для двух или более единиц в здании.

Строитель-продавец обязан построить здание «умело и без дефектов материала», но ни одно здание никогда не строится идеально и полностью без даже незначительных дефектов.

В конечном итоге, право совета директоров предъявить иск разработчику, будь то за общие дефекты элементов или дефекты всего здания, которые затрагивают два или более отдельных модуля, в конечном итоге вытекает из обещаний, данных разработчиком в его Плане предложения (и всех поправках к нему), все условия включены в составленные застройщиком договоры купли-продажи, подписанные всеми покупателями отдельных единиц.

План предложения и договор купли-продажи

Права покупателя (и, следовательно, права правления) и договорные обязательства застройщика полностью ограничиваются этими двумя документами, и любые споры, которые могут возникнуть между сторонами, относительно обязательства покупателя принять квартиру или Обязательство застройщика «выполнить» свои строительные обещания перед покупателями или советом директоров будет определяться конкретными условиями и заявлениями, содержащимися в них.

В Нью-Йорке План предложения застройщика составляется и предлагается общественности в соответствии с требованиями правил, изданных Генеральным прокурором в соответствии с Законом Мартина. Постановления Генерального прокурора требуют, чтобы План предложения содержал раскрытие конкретных элементов информации относительно собственности, из которой покупатель, вероятно, сможет принять обоснованное решение о том, покупать или нет. Тем не менее, застройщик не обязан раскрывать типы проблем, обычно встречающихся в ходе строительства, которые описаны в полевых отчетах, совещаниях по проекту и заказах на изменение.Следовательно, покупатели и их поверенные должны внимательно прочитать План предложения, потому что права покупателя и права совета директоров в отношении разработчика в конечном итоге будут зависеть от того, что указано в Плане.

Кроме того, пункт «Отсутствие заверений», содержащийся в каждом договоре купли-продажи, подтверждает, что покупатель не полагался на какие-либо планы архитекторов, планы продаж, рекламные брошюры, рекламные объявления, заявления, гарантии, заявления или оценки любого характера, письменные или устные. , и независимо от того, заключено ли оно спонсором, агентом по продаже спонсора или иным образом, и (b) что соглашение о покупке вместе с условиями Плана предложения заменяет все договоренности и соглашения между сторонами и представляет собой полное соглашение между ними с в отношении предмета настоящего Соглашения.Соответственно, заявления или изображения, появляющиеся в рекламе спонсоров или в других маркетинговых материалах, предоставленных разработчиком или его торговым агентом, легко признаются судом просто «надувательством» и не служат основанием для какого-либо потенциального контракта или иска о мошенничестве против разработчика.

Строительные обязательства спонсора

Хотя в планах предложения обычно указывается, что спонсор будет строить здание способом, «сопоставимым с преобладающими в настоящее время местными стандартами и в основном в соответствии с планами и техническими условиями для строительных работ, поданными в Департамент строительства и другие соответствующие государственные органы». В планах также обычно указывается, что «Спонсор не обязан делать какие-либо ремонты, улучшения или украшения в Имуществе, Подразделениях, Здании или Общих элементах или в них, если иное прямо не предусмотрено Планом.”

Кроме того, если здание не более пяти этажей, Спонсор также заявляет, что установленный законом Закон о подразумеваемой гарантии продавца жилья «не применяется к этому предложению» и что «Спонсор не дает никаких других гарантий, явных или подразумеваемых, в связи с это предложение Устройств и все такие гарантии исключаются, за исключением случаев, предусмотренных ограниченной гарантией («Ограниченная гарантия»), изложенной в этом Разделе ».

В соответствии с этим явным отказом от ответственности Спонсоры обычно заявляют, что Спонсор «исправит, отремонтирует или заменит любые и все дефекты, связанные со строительством здания, общими элементами или блоками, либо с установкой или эксплуатацией любых устройств, приспособлений. , или оборудование в нем, или приведет к тому, что оно будет исправлено, отремонтировано или заменено », но только если: (1) такие дефекты вызваны существенно ненадлежащим качеством изготовления или строительными методами или использованием материалов, которые существенно и существенно расходятся с планами и спецификациями на то же; и (2) спонсор уведомляется Правлением кондоминиума или затронутым владельцем объекта, в зависимости от обстоятельств, о том же в соответствии со сроками, указанными в плане предложения для (а) визуально не обнаруживаемых «скрытых» дефектов (обычно в пределах один год с момента закрытия права собственности) или (б) «патентные» дефекты, которые можно установить путем инспекции при строительстве объекта (обычно в течение шести месяцев с момента закрытия права собственности на блок).

Более того, спонсор, как правило, оставляет за собой право выбрать «по своему усмотрению» «метод исправления любого дефекта», и он будет окончательно считаться выполнившим любые обязательства, которые он может иметь в отношении ремонта дефект или замена дефектного элемента, патентованного или скрытого, если спонсор исправил или вызвал исправление дефекта в соответствии с практикой в ​​отрасли, как определено генеральным подрядчиком, архитектором или инженером спонсора по их собственному усмотрению .

Тем не менее, несмотря на четкое обязательство застройщика-спонсора «исправить, отремонтировать или заменить все без исключения дефекты», внимательное прочтение Плана обнаруживает, что многие, если не все, несовершенные косметические условия строительства, с которыми сталкивается покупатель. которые могут быть обнаружены в любом первом проходе квартиры, четко обозначены крупным шрифтом как «не дефекты», а скорее условия, которые «могут быть обнаружены в любом недавно построенном или существенно отремонтированном здании».

Осмотр «сквозным»

Несмотря на то, что спонсоры включают в свои планы предложений множество заявлений об отказе от ответственности, ответственные спонсоры часто предлагают исправить или отремонтировать, в качестве «окончательного списка», многие из элементов, которые в противном случае считаются «не дефектами», чтобы избежать оправданий покупателя за задержку Закрытие.Следовательно, покупатели должны нанять инженера для проведения «сквозной» проверки от имени покупателя, надеясь, что инженер выявит, насколько это возможно, доказательства любых строительных элементов, которые могут быть явными нарушениями Строительного кодекса или которые иным образом могут создать риск существенных затрат на ремонт в будущем.

Кроме того, на том основании, что покупатель кондоминиума приобретает процентную долю безраздельной доли в общих элементах, инженер может также попытаться, когда это возможно, проверить котел, лифт, механические части, электрические панели и крышу — общие элементы, которые в случае неисправности, скорее всего, вызовут серьезные немедленные и долгосрочные проблемы для здания (и, следовательно, доски) и его жителей.

Однако спонсорские соглашения о покупке обычно не разрешают инспекцию за пределами квартиры, и, следовательно, жалобы на дефекты в общестроительных системах или других общих элементах обычно возникают в первую очередь только после того, как спонсор отказался от контроля над советом. .

Варианты судебного разбирательства

Несмотря на ограничения, содержащиеся в конкретных гарантиях, предусмотренных в плане предложения спонсора, и несмотря на различные заявления об отказе от контрактной ответственности, указанные как в плане предложения, так и в соглашении о покупке, спонсоры, тем не менее, обязаны выполнять такую ​​работу и предоставлять такие материалы в том виде, в котором они есть. необходимо для завершения строительства с качеством строительства (а), сопоставимым с преобладающими в настоящее время местными стандартами, и (б) в основном в соответствии с планами и техническими условиями для строительных работ, поданными в Департамент строительства и другие соответствующие государственные органы.

Соответственно, если инженер совета директоров может документально подтвердить (а) то, что спонсор не выполнил требования Кодекса, или (b) строительство спонсора существенно отклонилось от планов и спецификаций, поданных в Департамент строительства, совет будет иметь прочную основу. после чего подать иск против спонсора за нарушение контракта.

В таких случаях целями правления могут быть: (а) заставить спонсора исправить и устранить идентифицируемые дефекты конструкции за счет спонсора или (б) получить денежную оценку затрат, понесенных правлением. провести необходимые ремонтные работы с собственными подрядчиками Совета.

В некоторых случаях, особенно когда дефекты в строительных работах спонсора оказались особенно небрежными и неквалифицированными, совету директоров может потребоваться нанять собственных подрядчиков для выполнения необходимых ремонтных работ либо до, либо одновременно с возбуждением судебного процесса.

Однако, какой бы плохой ни была конструкция, спонсору сначала должна быть предоставлена ​​возможность исправить дефекты. Если спонсор пытается это сделать, но использует подход «пластыря», который только временно решает проблему, тогда можно сказать, что гарантия спонсора не соответствует своему назначению, и совет директоров может использовать своих собственных подрядчиков для устранения дефектов.Тем не менее, в тех случаях, когда правление приступает к выполнению необходимой корректирующей работы самостоятельно, либо после того, как спонсор попытался, но не смог исправить проблему, либо когда правление сделало это, не предоставив спонсору предварительно возможность произвести необходимый ремонт. , совет директоров должен иметь документально подтвержденную срочность работы, если она продолжается. Без такой документации спонсор может заявить, что правление отказалось от любых гарантийных прав, которые могло иметь правление, и что, поступив таким образом, спонсор не несет остаточной ответственности перед правлением.

Правления часто пытаются подать в суд на спонсоров за мошенничество, утверждая, что обещания, данные в их планах размещения, были ложными и вводящими в заблуждение, когда они давались, и что покупатели были тем самым обманным путем побуждены подписать свои договоры купли-продажи. Однако такие иски о мошенничестве обычно отклоняются на том основании, что они дублируют основополагающее нарушение покупателем или правлением требований контракта к спонсору.

Однако в случаях, когда правление может правдоподобно утверждать, что спонсор знал и утвердительно принял меры для сокрытия свидетельств существенного конструктивного дефекта, но, тем не менее, утвердительно представил в своем плане предложения, что конкретный объект строительства соответствует Кодексу и планы и спецификации, поданные в Департамент строительства, суды разрешат совету директоров предъявить иск спонсору за мошенничество в дополнение к основным претензиям совета директоров по контракту.

Урегулирование требований правления

Судебные иски против спонсоров дороги, а судебные иски совета директоров против спонсора могут длиться несколько лет, прежде чем будет вынесено окончательное решение по конкретному делу. Хотя правление может начать судебный процесс против спонсора не слишком дорого, продолжение судебного разбирательства через процесс открытия до судебного разбирательства может оказаться финансово разрушительным для небольших зданий. В среднем судебный процесс занимает не менее двух лет, прежде чем даже будет выбрана дата судебного разбирательства, и может пройти еще больше времени, прежде чем судебное разбирательство будет завершено, и до того, как будет получено решение от вышестоящего суда по любой апелляции, которая может быть подана тем, кто проигрывает в суде. уровень.

Более того, во время рассмотрения иска, если правление и владельцы строительной единицы не могут оплатить стоимость необходимого ремонта, дефекты конструкции, на которые подана жалоба, остаются неисправленными и неисправленными.

Даже если правление одержало победу в суде, к моменту вынесения окончательного решения компания спонсора может не иметь достаточных активов, чтобы покрыть расходы на ремонт и замену дефектов конструкции, а судебные решения сделали это чрезвычайно трудным для Правление для получения личного суждения против руководителей любого корпоративного спонсора.

Таким образом, правление и спонсоры часто стремятся решить проблемы, связанные с дефектами конструкции, путем скорейшего урегулирования судебного процесса или даже до его возбуждения. Они делают это, чтобы избежать ожидаемых судебных издержек, которые в противном случае понесут обе стороны, и не тратить годы и усилия на судебные разбирательства по разрешению спора, которое в противном случае могло бы быть получено в короткие сроки. Переговоры между ответственными разработчиками и разумным советом директоров часто могут привести к успешным расчетам, когда спонсор соглашается выполнить некоторую работу и / или произвести денежный платеж, покрывающий строительные работы, которые совет директоров считает наиболее важными.В таких случаях важно, чтобы обе стороны добросовестно вели переговоры в поисках компромиссного решения, удовлетворяющего соответствующие потребности сторон.

Заключение

Как уже отмечалось, спонсоры имеют в своем распоряжении арсенал контрактного оружия, чтобы защитить себя от потенциальных претензий совета директоров о неправильной конструкции. Таким образом, покупатели, которые в конечном итоге будут зависеть от действий совета директоров, представляющих их в любых действиях против спонсора, должны проявлять особую прилежность перед заключением договоров купли-продажи со спонсором.Они должны делать это только с полным пониманием всех связанных с этим рисков. Поэтому адвокаты потенциальных покупателей вновь построенных кондоминиумов должны полностью объяснять риски и обязательства, которым подвергаются их клиенты в этих важных сделках. Юристы всегда должны посоветовать потенциальным покупателям нанять инженера для проверки устройства, которое они хотят приобрести, и, насколько это возможно, также для проверки общих элементов здания, в котором находится устройство.

Заявление об ограничении ответственности: ответ предназначен только для информационных целей. Его не следует рассматривать как юридическую консультацию или истолковывать как форму отношений между адвокатом и клиентом.

Оригинальный артикул

Домовладельцы не могут подать в суд на застройщика или деревню из-за проблем с канализацией

Домовладельцы не могут подать в суд на застройщика или деревню из-за проблем с канализацией

Автор: Моршеда Хашем — Querrey & Harrow, Ltd.

В деле Doyle v.Village of Tinley Park , 2018 IL App (1 ^st ) 170357, Апелляционный суд штата Иллинойс подтвердил постановление суда первой инстанции о том, что домовладельцы собственности в подразделении Tinley Park не имели права подавать иски по соглашению об аннексии либо в качестве правопреемников собственности или в качестве сторонних выгодоприобретателей. Суд также подтвердил, что суд первой инстанции вынес решение в порядке упрощенного судопроизводства в пользу поселка Тинли-Парк, указав, что он был защищен от злонамеренных действий в соответствии с Законом об иммунитете местных органов власти и государственных служащих, когда его сотрудники имели дискреционные полномочия в отношении политических действий.

Через несколько лет после покупки дома у домовладельцев возникли проблемы с канализацией их собственности, что, по их утверждениям, привело к структурному повреждению их жилища. Они подали иск о халатности к застройщику микрорайона и Поселку. Домовладельцы утверждали, что застройщик нарушил соглашение об аннексии, которое он заключил с Village в 1990 году относительно подразделения, не установив соответствующую систему ливневой канализации. Более того, они утверждали, что Деревня усугубила ущерб их дому, не решив проблему дренажа своевременно и эффективно.

Что касается первого вопроса, апелляционный суд согласился с судом первой инстанции, когда он постановил, что домовладельцы не имели права подавать иски по соглашению об аннексии. Соглашение об аннексии — это договор между муниципалитетом и владельцем земли на некорпоративной территории. Согласно муниципальному кодексу штата Иллинойс, соглашение об аннексии «имеет обязательную силу» для правопреемников зарегистрированных владельцев земли, являющейся предметом соглашения, а также для муниципальных властей-правопреемников муниципалитета и муниципалитетов-правопреемников.«Домовладельцы утверждали, что они считались« правопреемниками владельцев записей »в соответствии с соглашением об аннексии, просто будучи покупателями собственности в пределах подразделения.

При проверке наличия у домовладельцев правоспособности по соглашению об аннексии суд рассмотрел намерения сторон соглашения. В соответствии с соглашением об аннексии «Субъектная собственность» определялась как участок земли площадью 828 акров, прилегающий к Деревне. Суд посчитал, что договор касается всего подразделения, а не отдельных лотов внутри подразделения.Он высказал мнение, что если бы составители соглашения намеревались предоставить статус правопреемника каждому домовладельцу, который приобрел участок в пределах подразделения, то разработчики составили бы проект соглашения, чтобы указать «правопреемников зарегистрированных владельцев собственности Субъекта или любой его части . » Потому что составители не сделали такой ссылки на тех, кто покупает часть земли, а вместо этого предполагали, что соглашение будет относиться ко всему подразделению. Апелляционный суд подтвердил решение в пользу Village, согласно которому домовладельцы не могли предъявить иск застройщику как правопреемникам собственности.

Кроме того, суд постановил, что домовладельцы не должны были быть сторонними бенефициарами по соглашению, поскольку в соглашении не было четких формулировок, указывающих, что домовладельцы были бенефициарами по соглашению об аннексии. Следовательно, домовладельцы не имели права подать иск против застройщика по соглашению об аннексии.

Что касается второго вопроса о том, повредили ли действия Деревни по устранению проблемы дренажа жилой дом, суд постановил, что иск против Виллиджа был запрещен Законом о неприкосновенности.Домовладельцы утверждали, что рабочие деревни не смогли проверить целостность ливневых труб, чтобы определить причину проблемы с канализацией. Суд рассудил, что рабочая бригада несколько раз приходила в дом домовладельцев, чтобы оценить и устранить проблему, и что ремонт труб, включая выполнение определенных тестов или иное, не был «просто выполнением поставленной задачи», а скорее тот, который требовал «личного обдумывания и суждения».

Делая этот вывод, суд заявил, что сотрудники Деревни обсуждали с домовладельцами, что Деревня не имеет ресурсов, чтобы починить трубу самостоятельно; Кроме того, представители деревни начинают запрашивать у внешних подрядчиков предложения по ремонту трубы в более позднее время, когда они смогут это сделать.Суд постановил, что решения Деревни о том, как распределить свои ограниченные средства и ресурсы, были проявлением дискреционных полномочий, и, следовательно, действия Деревни по оценке и попыткам решить проблему дренажа подпадали под действие Закона об иммунитете против правонарушений. Соответственно, суд постановил, что суммарное решение в пользу Виллиджа было правильным.

Разработчики подали в суд на Apple из-за практики App Store

(Рейтер) — Два разработчика приложений во вторник подали в суд на Apple Inc из-за ее методов в App Store, предъявив претензии, аналогичные искам, поданным потребителями, о которых U.С. Верховный суд недавно разрешил продолжить.

ФОТО ФАЙЛА: Логотип Apple виден в магазине в Цюрихе, Швейцария, 3 января 2019 года. REUTERS / Арнд Вигманн / Фото из файла

Калифорнийский разработчик приложений Дональд Р. Кэмерон и Illinois Pure Sweat Basketball обвиняются в федеральном суде в Сан-Хосе, штат Калифорния, говорится, что Apple ведет антиконкурентную политику, разрешая загрузку приложений для iPhone только через официальный магазин приложений Apple. Apple также требует, чтобы разработчики оценивали свои приложения по уровням, оканчивающимся на 99 центов, и берет с разработчиков до 30% комиссии за продажу приложений.

«Эта практика аналогична ритейлеру-монопсонисту, который искусственно занижает оптовые цены своим поставщикам», — заявили разработчики в своем иске. «В обеих парадигмах конкурентный рынок принесет лучшие после комиссионные или оптовые цены и более справедливую прибыль для цифровых продуктов разработчиков».

Претензии основаны на тех же методах работы Apple, о которых говорится в судебном иске, поданном потребителями, в котором утверждается, что действия Apple искусственно завышают цены на программное обеспечение в App Store.

В этом деле возник юридический вопрос о том, имеют ли потребители право подавать в суд на Apple, потому что именно разработчики, а не потребители, имеют договор с Apple о размещении в App Store и уплате сборов. Но в прошлом месяце Верховный суд США заявил, что иск о защите прав потребителей может быть рассмотрен здесь.

Суды еще не приняли решения по существу ни того, ни другого дела. Судебные иски разыгрываются, поскольку регулирующие органы Европейского Союза получили жалобу от конкурента Apple по потоковой музыке Spotify Technology SA.

Spotify заявила, что политика Apple App Store неоправданно затрудняет конкуренцию за платных подписчиков с Apple Music. Официальные лица ЕС заявили, что хотят услышать здесь информацию от Apple, прежде чем принимать меры по жалобе.

Apple не сразу ответила на запрос о комментарии по иску.

Компания заявила, что обеспечивает беспристрастное соблюдение правил App Store, независимо от того, конкурирует ли она с производителями приложений, и что многие конкуренты, такие как почтовые приложения Microsoft Corp, процветают в App Store.

Apple также подчеркнула, что бесплатные приложения, которые не используют ее биллинговую систему, размещаются и распространяются среди разработчиков бесплатно, за исключением платы в размере 99 долларов за участие в ее программе для разработчиков.

В недавнем сообщении о методах работы в App Store компания Apple сообщила, что 84% приложений в ее магазине бесплатны и что она принесла разработчикам выплаты в размере 120 миллиардов долларов.

«Мы считаем, что конкуренция делает все лучше и приводит к созданию лучших приложений для наших клиентов», — говорится в сообщении Apple.

Иск 5: 19-cv-03074 в U.S. Окружной суд Северного округа Калифорнии.

Отчетность Стивена Неллиса в Сан-Франциско; Редакция Бернадетт Баум

Домовладельцы не ограничиваются средствами правовой защиты от строительных дефектов в соответствии с SB 800 «Право на ремонт», но могут подавать иски за имущественный ущерб

В 2002 Законодательный орган Калифорнии адаптировал «Закон о праве на ремонт» (также известный как SB 800 или Гражданский кодекс § 895 и последующие), который позволяет владельцам собственности добиваться защиты от подрядчиков, разработчиков, архитекторов и т. Д.в отношении проектных или строительных дефектов , даже если дефекты еще не привели к физическому повреждению собственности владельца .

В качестве предварительного условия для права подать иск в соответствии с Законом о праве на ремонт, владелец собственности должен был сначала предоставить официальное письменное уведомление строителю или застройщику об обнаруженных дефектах и ​​позволить им осмотреть проблемы и попытаться исправить их.

Если они этого не сделают, то владелец может подать в суд на ответственные стороны и потребовать возмещения убытков, включая потерю стоимости дома или затраты на ремонт, даже если дефекты еще не привели к какому-либо фактическому физическому ущербу собственности, например: дефектная кровля, вызывающая плесень или гниение собственности.

Доказательство халатности строителя не требуется, чтобы иметь возможность предъявить иск о возмещении ущерба в соответствии с Законом о праве на ремонт, поскольку право на подачу иска возникает, если здание не соответствует определенным стандартам, изложенным в Законе.

Процесс уведомления и права на ремонт приостанавливает срок исковой давности.

В недавнем деле Берч против Premier Homes Апелляционный суд Лос-Анджелеса постановил, что владелец собственности не обязан следовать процедурам Уведомления и «Право на ремонт» в SB 800 и может напрямую подавать иск. против застройщика или застройщика и т. д. , если дефекты уже привели к физическому повреждению здания или собственности .

Апелляционный суд также подтвердил, что владелец недвижимости может также подать иск за нарушение явной или подразумеваемой гарантии в договоре купли-продажи или строительном контракте, или за нарушение договора, без предварительного соблюдения положений SB об уведомлении и праве на ремонт. 800.

Наконец, апелляционный суд Burch также постановил, что субподрядчику может быть предъявлен иск за нарушение подразумеваемой гарантии «пригодности» для предполагаемого использования или за небрежность, несмотря на отсутствие прямого договора между владельцем собственности. и субподрядчик, поскольку владелец или покупатель здания является «предполагаемым бенефициаром» субподряда.

Однако, несмотря на эти владения, во всех случаях, кроме наиболее серьезных, не все строительные дефекты вызывают заметный или очевидный имущественный ущерб в течение 10-летнего срока покоя (вне предельного срока для подачи иска из-за существенного завершения строительства), поэтому для В большинстве случаев, вероятно, будет полезно следовать процедурам Закона о праве на ремонт или SB 800 перед подачей иска.

После безуспешного выполнения этой процедуры Уведомления судебный процесс может также включать все другие доступные основания для ответственности строителя, застройщика или субподрядчика, включая нарушение контракта, гарантии и тому подобное.

N.B. Содержание этой статьи не является юридической консультацией или не создает отношений между адвокатом и клиентом, и вы НЕ можете полагаться на нее, не обратившись за юридической консультацией в отношении вашей конкретной ситуации у компетентного юриста по строительству в Калифорнии или юриста по строительным дефектам. Также обратите внимание, что фактические ситуации различаются, а законодательные акты и прецедентное право часто меняются и развиваются, и поэтому эти материалы также могут быть или стать устаревшими или неверными. Для получения дополнительной информации по этой теме и о том, как действующее законодательство может применяться к вашему конкретному контракту, собственности и вопросам, свяжитесь с нами по электронной почте, телефону (415)788-1881 или посетите наш веб-сайт по адресу www.wolfflaw.com для получения другой информации о контракте. © 2013, Джордж У. Вольф, все права защищены.

IL Верховный суд: Разработчик электростанции не может подать в суд на сотрудников, обвиняемых в попытке «узурпировать возможности» для себя

Компания, которая хотела построить газовые электростанции в Техасе, не может продолжить судебный процесс против двух своих бывших сотрудников за то, что они якобы срывали их сделки по развитию, потому что действия сотрудников в конечном итоге не исключали полностью эти возможности для бизнеса, разделил Верховный суд Иллинойса.

Несогласные судьи Верховного суда, однако, заявили, что это решение позволит этим сотрудникам и другим подобным им избежать последствий за якобы попытку воспользоваться этой возможностью для себя.

Решение 4-3 было вынесено 29 июля. Председатель Верховного суда Иллинойса Энн М. Берк написала мнение большинства, с которым согласились судьи Мэри Джейн Тайс, П. Скотт Невилл и Майкл Дж. Берк.

Дэвид К.Overstreet | illinoiscourts.gov

Майкл Дж. Берк и Энн М. Берк не связаны.

Решение положило конец судебному процессу, поданному компанией Indeck Energy Services, компанией Buffalo Grove, которая разрабатывает и эксплуатирует независимые электростанции.

Иск был подан против бывших сотрудников Indeck Кристофера М. ДеПодеста и Карла Г. Дальстрома.

Согласно решению, Indeck нанял DePodesta в 2010 году и Dahlstrom в 2011 году, чтобы помочь Indeck провести разведку и обеспечить им новые возможности для разработки так называемых «пиковых электростанций», работающих на природном газе, в так называемом Совете по надежности электроснабжения Техаса. , которая управляет электросетью примерно трех четвертей штата Техас.

В конечном итоге они помогли разработать планы для четырех заводов в Техасе.

Однако, согласно описанию дела, содержащемуся в решении Верховного суда, ДеПодеста и Дальстром якобы начали создавать свою собственную компанию и начали работать напрямую с другими компаниями, чтобы якобы обеспечить себе возможности.

Подпишитесь и получайте последние новости о судах, судьях и последних жалобах — прямо к вам почтовый ящик.

Согласно решению, ДеПодеста и Дальстром также якобы использовали ресурсы компании Indeck и информацию компании для продолжения своих усилий и якобы предприняли шаги для «предотвращения обнаружения того, что они делали».

ДеПодеста и Дальстрем ушли из Indeck в 2013 году.Обнаружив предполагаемый обман, Indeck подала в суд на своих бывших сотрудников.

Компания специально утверждала, что ДеПодеста и Дальстром умышленно отказались от возможности разработки для Indeck, а затем стремились «узурпировать возможности», якобы обойдя Indeck не менее 60 миллионов долларов в капитале предлагаемых новых электростанций.

Однако в окружном суде округа Лейк судья Маргарет А. Маркуиллер вынес решение в пользу бывших сотрудников, посчитав, что их действия в конечном итоге не лишили Indeck ее деловых возможностей в Техасе.

Это решение было отменено в апелляционной инстанции.

Но большинство в Верховном суде Иллинойса решило, что Маркуллер правильно прочитал закон.

Большинство отметили, что операционное соглашение с ключевым партнером по развитию проекта электростанции позволило этой другой компании «сотрудничать с любым предприятием».

Большинство сочло, что предполагаемые действия ДеПодесты и Дальстрома не «лишили Индек» возможности снова попытаться разработать турбины для выработки электроэнергии в этом районе Техаса.Также сотрудники «неправомерно присвоили себе исключительное право работать… над проектами в сфере ERCOT».

Противоположное решение «позволило бы корпорации-истцу взыскать убытки по иску о узурпации корпоративной возможности, даже если бы корпорация могла использовать эту возможность сама, и даже если бы не было неправомерной прибыли, которую можно было бы взыскать с доверительного управления, Главный судья Берк написал решение большинства.

«Мы не видим оправдания этому результату.”

Однако три судьи категорически не согласились с этой аргументацией.

Судья Дэвид К. Оверстрит был автором инакомыслия, к которому присоединились судьи Рита Б. Гарман и Роберт Л. Картер.

Оверстрит отметил, что бизнес-возможность, представленная Индеку после предполагаемых действий ДеПодесты и Дальстрома, «не совпадала» с возможностями партнерства, которые Indeck определил как «доступную в 2013 году».

Кроме того, по словам Оверстрита, решение большинства не только позволит ДеПодесте и Дальстрому «уклониться от ответственности» за их предполагаемые действия, но и может иметь далеко идущие последствия в таких спорах, в которых другим сотрудникам доверена конфиденциальная информация и проекты. работодатели также могут предпочесть якобы попытку обмануть своих работодателей.

«В нынешнем виде верховенство закона, установленное большинством, позволит недобросовестным фидуциарам обеспечивать для себя возможности и стратегически сокращать свой выход из требований доктрины корпоративных возможностей, тем самым избегая любых последствий узурпации корпоративных возможностей», — написал Оверстрит. .

В данном случае он сказал, что Indeck пострадали не только от того, что якобы делали их бывшие сотрудники, но и от того, что они якобы не делали, а именно от того, что они рассказали Indeck о возможности и запросили у Indeck согласие на использование собственных деловых возможностей у Это.

«… Апелляционный суд пришел к выводу — и я согласен, — что, поскольку имеется достаточно доказательств того, что ответчики узурпировали корпоративную возможность, неважно, были ли дополнительные возможности доступны или еще доступны (Индек)», — написал Оверстрит.

Индек представлял в деле поверенный Роберт Г. Блэк из Нейпервилля.

ДеПодеста и Дальстрем были представлены адвокатами Стюартом П. Краускопфом и Джейми С. Ричи из фирмы Krauskopf Kauffman P.C. из Чикаго.

Девелоперы проекта небоскреба в центре Де-Мойна подали в суд в суд

Пятый изменит облик Де-Мойна

Планируемая башня вдоль Пятой авеню между Уолнат-стрит и Корт-авеню выросла с 32 до 39 этажей. Ориентировочная стоимость проекта достигла 170 миллионов долларов.

Wochit

Разработчики проекта небоскреба в центре города утверждают, что чиновники Де-Мойна допустили «вопиющие нарушения» в своем соглашении о застройке, потенциально сорвав план по превращению участка на юго-восточном углу Пятой и Уолнат-стрит в многоцелевое выставочное место.

В перекрестном иске, поданном на этой неделе в суд округа Полк, разработчики Джастин и Шон Мандельбаум и их подразделения по развитию проекта, известного как The Fifth, требуют от города возмещения ущерба в размере 101 миллиона долларов. Они также просят о временном запрете, запрещающем городским властям вернуть собственность.

Расположенный на месте бывшего ветхого городского гаража, проект стоимостью 170 миллионов долларов должен включать 40-этажные апартаменты и гостиничную башню; театрально-ресторанный комплекс; и уже строящийся 11-этажный паркинг на 751 место.

В июне город подал иск о дефолте застройщикам за несоблюдение сроков строительства. А на прошлой неделе Bankers Trust Co. подала ходатайство о потере права выкупа, утверждая, что Mandelbaums, 5th и Walnut Parking LLC не смогли выплатить ссуду на 48 миллионов долларов за гараж.

Подробнее: Девелоперы небоскреба в центре города Пятый дефолт в кредит; будущее не определено

Самой последней заявкой была так называемая «перекрестная претензия» по делу о взыскании права выкупа.По сути, это судебный процесс в рамках судебного процесса, в котором утверждается, что город неправильно объявил проект дефолтным, игнорируя формулировки в соглашении о разработке, которые позволяют продлевать сроки во время глобальной пандемии COVID-19.

Разработчики утверждают, что город усугубил свою ошибку, заявив, что по умолчанию он получил право на владение всем проектом от них.

Действия города, по их словам, привели к тому, что Bankers Trust отказался продлить срок погашения ссуды, что лишило их возможности обеспечить какое-либо альтернативное финансирование, поскольку «ни один кредитор не мог или не мог предоставить финансирование проекту под облаком ошибочных действий города. и абсурдно агрессивные уведомления о дефолте.

«Выбор и действия города Де-Мойн поставили под угрозу один из самых захватывающих и трансформационных строительных проектов в истории центра города», — заявили застройщики в судебных документах.

Городской менеджер Де-Мойна Скотт Сандерс опубликовал заявление поздно вечером в четверг, в котором назвал встречный иск «разочаровывающим, но не неожиданным».

«Разработчик постоянно не берет на себя ответственность за свою неспособность выполнить соглашение о разработке, о котором он договорился, и теперь, похоже, просит суд перенести свои обязанности куда угодно, кроме как с разработчиком», — сказал Сандерс.«Городу нанесен ущерб в результате нарушения застройщиком этого соглашения и других действий застройщика, и он ожидает подачи собственных исков о возмещении ущерба против застройщика».

Подробнее: Загляните внутрь Эдисона, первых кондоминиумов, которые открылись в центре Де-Мойна более чем за десять лет.

В конце прошлого года городские власти начали переговоры с застройщиками о продлении сроков строительства, некоторые из которых они уже пропустили. Однако переговоры так и не были согласованы или завершены городским советом.

Джастин Мандельбаум на прошлой неделе сказал, что сложность проекта и пандемия поставили под вопрос разработчиков и обострили отношения с городом, но отметил, что «в конечном итоге мы все хотим одного и того же — увидеть построенную башню и реализовать все дополнительные преимущества, которые она дает. пойдем с этим ».

В соответствии с первоначальным соглашением о застройке Мандельбаум получил от города безнадежную ссуду в размере 4 миллионов долларов на покупку участка. Город также утвердил скидки при увеличении налогов, которые первоначально оценивались в 10 миллионов долларов в течение 20 лет, и 10-летнюю налоговую скидку на жилую часть проекта — перерыв, предоставляемый всем новым проектам в центре города.

Город, выбравший Мандельбаум в качестве застройщика в 2015 году, дополнительно одобрил комплексную ссуду на строительство гаража.

Первоначально городские власти и застройщики заявили, что строительство может начаться уже в 2016 году, а его завершение займет не менее двух лет.

Письма, отправленные команде разработчиков от Сандерса за последний год, показывают, однако, готовность продлить сроки более чем на два года после первоначально согласованной даты, чтобы завершить проект.

Для подписчиков:

Письмо от 27 мая также предлагало Мандельбауму дополнительную выплату в размере 2 миллионов долларов после завершения строительства башни. Мандельбаум не согласился с предложенными условиями; поэтому первоначальное соглашение о разработке остается в силе.