Росреестр

22.10.2018

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Существуют некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например: — запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах; — ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий; — в зависимости от условий конкретного договора. Таким образом, из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором. В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Переуступка права аренды земельного участка. Как оформить и какие документы нужны

Переуступка права аренды земельного участка — востребованная сделка в сфере земельных правоотношений. Это связано с тем, что соглашение об аренде земельного участка прекращает свое действие по соглашению сторон, по инициативе арендодателя или по решению суда. Если арендатору больше не нужен участок, то он все равно вынужден оплачивать арендные платежи. Поэтому переуступить свои права на территорию для него является единственным вариантом отказаться от бремени.

Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
1. Уведомить собственника участка;
2. Собрать комплект документов;
3. Заключить соглашение;
4. Зарегистрировать договор.

«Уведомление собственника происходит в письменной произвольной форме. Период действия соглашения переуступки не может превышать периода действия первоначального арендного договора, при этом он может быть заключен на меньший срок, по истечению которого права аренды снова перейдут к прежнему арендатору», — рассказал эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Владимир Платонов.

Стороны могут заверить соглашение у нотариуса, однако данное требование не является обязательным.

Заключенное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Заявление установленного образца заполняется непосредственно в МФЦ, кроме того, к заявлению необходимо приложить следующие документы:

— паспорта сторон;
— договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
— соглашение о переуступке арендных прав;
— подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
— письменное согласие на сделку, если оно требуется;
— кадастровая выписка из ЕГРН;
— квитанция об оплате госпошлины.

Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии учредительных документов (устав, ОГРН, ИНН), а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса. Если земельный участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашения по переуступке арендных прав оформленное в письменном виде и удостоверенное у нотариуса.
Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем.

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Открыть полный текст документа

Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Судебная практика: Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отклоняя требование об освобождении земельного участка путем демонтажа ограждения, суд в порядке статьи 42, частей 1, 2 статьи 60 ЗК РФ установил, что вступившими в силу судебными актами заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для использования в целях индивидуальной жилой застройки, дополнительное соглашение об изменении площади участка, договор уступки прав по договору аренды не отменены и являются действующими, при этом согласно расчету размера арендных платежей по договору аренды арендные платежи рассчитываются исходя из измененного размера земельного участка.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Предпринимательские обязательства в публичном секторе экономики: Монография»
(Кирпичев А.Е.)
(«РГУП», 2017)Например, по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка комитет по управлению муниципальным имуществом и арендатор заключили договор аренды земельного участка. Позднее арендатор и общество с ограниченной ответственностью заключили договор уступки прав (требований) и перевода долга по договору аренды земельного участка. Суд пришел к выводу о том, что право на заключение договора аренды земельного участка по результатам аукциона принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, либо его единственному участнику, поэтому указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона и не может быть передано по договору уступки права. Поскольку в договоре аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, личность победителя аукциона имеет существенное значение, суд первой инстанции признал договор уступки права требования ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2009 по делу N А33-17486/08). Правильность выводов этого суда была подтверждена ВАС РФ в Определении от 29.07.2009 N ВАС-9933/09 по делу N А33-17486/2008.

Нормативные акты: Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 30.04.2021)8. Право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории, в соответствии с таким договором за свой счет, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.

Переуступка права аренды земельного участка

Помимо, хорошо знакомой и понятной собственности, на земельные участки довольно сильно распространен и такой вид владения, как долгосрочная аренда. Что же это такое, как появилось и что делать, если понравившаяся Вам недвижимость располагается на участке, находящемся в долгосрочной аренде у государства?

Что такое долгосрочная аренда ЗУ и для чего она нужна?

Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность. Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся: • Задолженность по арендной плате • Незаконные постройки • Земельный участок является предметом спора в суде • Участок имеет особый правовой статус. Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы: • Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. • Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти). Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.

Документы, необходимые для переуступки права аренды

Основанием для оформления переуступки права аренды на земельный участок, будет являться договор цессии, который заключается в письменно виде (нотариального заверения не требует). Договор обязательно должен содержать следующие сведения: • Личные данные и реквизиты участников договора • Подробное описание участка (площадь, местоположение, кадастровый номер, категорию земель, целевое назначение и т.д.) • Сроки аренды и размер арендной платы, а так же мера наказания за просроченный платеж (пени, увеличение ставки и т.п.) • Собственно предмет договора – передача прав и обязанностей, связанных с земельным участком • Ответственность сторон за нарушения условий договора • Дата, место заключения договора Оформляя договор цессии, стороны самовольно не могут менять ключевые характеристики или передавать права только на часть объекта, а также изменять порядок и размер платежей. Помимо договора, для регистрации переуступки прав аренды на земельный участок нужны следующие документы: • Исходный договор аренды с неистекшим сроком действия • Выписка из ЕГРН на объект • Межевой план на землю (если не поставлен на кадастровый учет) • План-схема расположения участка • Паспорта заявителей (для физических лиц) • Передаточный акт • Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины Если требуется – согласие муниципального собственника на переуступку. Как видно, переуступка права аренды дело довольно хлопотное и требующее много усилий и знаний, но, к счастью, закон допускает ведение подобных дел представителями на основании нотариальной доверенности. Так что если Вам нужно оформить переуступку земельного участка, но совсем нет времени, то Вы можете обратиться к специалистам, которые помогут не только собрать нужные документы, но и проверить их с юридической точки зрения.

Согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду / Госуслуги Москвы

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Департамента и его должностных лиц. 

1. Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или) действие (бездействие) Департамента и его должностных лиц при предоставлении государственной услуги.

2. Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве», Административным регламентом предоставления услуги.

3. Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:

3.1. Нарушения срока регистрации запроса и иных документов, необходимых для предоставления государственных услуг.

3.2. Требования от заявителя:

3.2.1. Документов, представление которых заявителем для предоставления государственной услуги не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

3.2.2. Обращения за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг.

3.2.3. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.2.4. Документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

3.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги.

3.4. Отказа заявителю:

3.4.1. В приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.4.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.4.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.

3.5. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

4.  Жалобы на решения (действия, бездействие) должностных лиц, государственных гражданских служащих Департамента и рассматриваются руководителем Департамента или уполномоченным заместителем руководителя Департамента.

Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе на решения, принятые им или его уполномоченным заместителем по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».

5. Жалобы могут быть поданы в органы, уполномоченные на их рассмотрение, в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

5.1. При личном обращении заявителя (представителя заявителя).

5.2. Почтовым отправлением.

5.3. С использованием Портала.

5.4. С использованием официального сайта Департамента в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

6. Жалоба должна содержать:

6.1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.

6.2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы, либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного или муниципального служащего, работника, решения и действия (бездействие) которых обжалуются.

6.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.

6.4. Дату подачи и регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и его регистрации).

6.5. Сведения о решениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

6.6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

6.7. Требования заявителя.

6.8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).

6.9. Дату составления жалобы.

7. Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.

Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством.

Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.

Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными федеральными законами.

8. Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.

9. Максимальный срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:

9.1. Отказа в приеме документов.

9.2. Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

9.3. Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.

10. По результатам рассмотрения жалобы принимается решение об ее удовлетворении (полностью или в части) либо об отказе в удовлетворении.

11. Решение должно содержать:

11.1. Наименование органа исполнительной власти, рассмотревшего жалобу, должность, фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

11.2. Реквизиты решения (номер, дату, место принятия).

11.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица.

11.4. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

11.5. Способ подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

11.6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

11.7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.

11.8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

11.9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).

11.10. Меры по устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения жалобы).

11.11. Информацию о действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы, органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной власти и органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственную услугу, многофункциональным центром предоставления государственных услуг в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства и информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).

11.12. Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в удовлетворении жалобы).

11.13. Порядок обжалования решения.

11.14. Подпись уполномоченного должностного лица.

12. Решение оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.

13. К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе относятся:

13.1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).

13.2. Обеспечение приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

13.3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).

13.4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

13.5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14. Орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, отказывает в ее удовлетворении в случаях:

14.1. Признания обжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.

14.2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14.3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.

14.4. Наличия:

14.4.1. Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.

14.4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).

14.5. Жалоба не позволяет установить те решения и действия (бездействие) органов исполнительной власти города Москвы, подведомственных им организаций, которые обжалуются (не определен предмет обжалования).

15. Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

15.1. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.

15.2. Если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.

15.3. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

15.4. При поступлении в орган уполномоченный на рассмотрение жалобы, ходатайства заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по жалобе.

16. Решения об удовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем их принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

17. В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю) направляется в срок не позднее 5 дней со дня регистрации жалобы письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа, или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.

18. Жалоба, поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.4 Административного регламента предоставления услуги, направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.

19. Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

20. Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, должно осуществляться путем:

20.1. Размещения соответствующей информации на Портале.

20.2. Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.

21. В случае установления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административных правонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны быть направлены в органы, уполномоченные возбуждать производство по делам об административных правонарушениях и по уголовным делам, в течение двух рабочих дней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного законодательством срока рассмотрения жалобы).

Соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015, в связи с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 42-ФЗ).

При этом согласно статье 2 Федерального закона № 42-ФЗ положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, если иное не предусмотрено данной статьей.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, после вступления в силу изменений, внесенных в ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 уступка прав и перевод долга по такому договору невозможны.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1  статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Учитывая изложенное, соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками, поскольку при их совершении был нарушен явно выраженный запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

3 вещи, которые необходимо знать перед уступкой аренды

Есть много причин, по которым вам может понадобиться сдать недвижимость в аренду по жилым или коммерческим причинам, например, подписание договора об аренде квартиры с соседями по комнате или арендовать коммерческое помещение для вашего бизнеса. Часто подписывая Договор аренды означает, что вы согласились сдать недвижимость в аренду для определенного промежуток времени. Но что произойдет, если вам нужно оставить аренду до того, как соглашение заканчивается?

Возможно, вам нужно переехать на работу или учебу, или вам нужно уменьшить размер вашего бизнеса; независимо от причины, договор уступки аренды может помочь вам передать право аренды другому лицу и освободить от аренды имущество без нарушения первоначального договора аренды.

В этом посте мы расскажем, что значит назначать аренду и изучить несколько важных соображений, которые следует учесть перед принятием решения делать это с собственной арендуемой недвижимостью.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды — это когда арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды (коммерческого или жилого) другому лицу. Как правило, арендаторы решают переуступить договор аренды, когда им необходимо освободить арендуемую недвижимость до истечения срока аренды по какой-либо причине (например, им нужно сократить свои расходы на проживание или время транспортировки или найти новое место для растущего бизнеса).

Независимо от того, почему человеку необходимо досрочно расторгнуть договор аренды, передача аренды новому лицу с использованием договора о переуступке аренды может быть отличным способом завершить договор аренды на хороших условиях и без уплаты какой-либо платы за досрочное расторжение (плата, которая составляет некоторые арендодатели могут потребовать расторгнуть договор аренды до истечения срока действия договора аренды). Однако есть несколько важных вещей, которые вам следует знать, прежде чем вы решите передать аренду другому лицу.

Замечание №1: вам нужно согласие арендодателя

Иногда арендодатель включает в исходный договор аренды (иногда называемый генеральным договором аренды), в котором указывается можете ли вы передать аренду другому лицу.

Если в главном договоре аренды не упоминается переуступка, рекомендуется получить согласие арендодателя в письменной форме, прежде чем соглашаться уступить договор аренды. Это можно сделать с помощью формы согласия арендодателя на переуступку аренды. К сожалению, отказ от получения согласия перед передачей аренды может привести к отрицательному результату, в том числе к выселению назначенного арендатора (который называется правопреемником) из собственности.

Замечание № 2: Вы все еще можете нести ответственность

После подписания договора аренды вы можете подумать, что у вас больше нет никаких обязательств в отношении собственности или первоначального договора аренды, но это не всегда так. Непрерывная ответственность — это концепция, которая означает, что первоначальный арендатор (который называется цедентом) может по-прежнему нести ответственность за нарушения договора аренды или ущерб собственности, причиненный новым арендатором (правопреемником). Будет ли продолжающаяся ответственность применяться к вашей ситуации, зависит от того, включены ли какие-либо положения в отношении нее в ваш основной договор аренды или ваше согласие арендодателя на уступку аренды.

В некоторых случаях цедент освобождается от ответственности, и арендодатель может возложить на правопреемника ответственность только за проблемы с недвижимость.В других случаях в пункте об ответственности будет указано: цедент несет ответственность за поведение цессионария (в том числе за просрочку арендной платы, материальный ущерб или штрафы, связанные с поведением, например постановлением о шуме).

Важно знать, несете ли вы ответственность, и вы должны убедиться, что вы понимаете любые потенциальные обязательства, которые могут возникнуть у вас в недвижимость перед передачей аренды другому лицу.

Соображение № 3: Основная аренда по-прежнему применяется

До того, как ваш предполагаемый цессионарий согласится взять на себя назначенная аренда, важно все же помнить условия основной аренды распространяется на арендуемую недвижимость.

Соглашение о переуступке аренды будет содержать все условия, касающиеся передачи вашей аренды, включая информацию об имуществе, первоначальные даты аренды и начало передачи аренды, подробности о продолжающейся ответственности и многое другое.

Обычно он не содержит условий самого договора аренды, таких как особенности аренды и арендной платы, права и обязанности арендодателя и арендатора, правила собственности и общих территорий и многое другое. Вот почему важно обсудить основной договор аренды с лицом, которому вы планируете передать его, и убедиться, что его копия приложена к Соглашению о переуступке аренды или предоставлена ​​правопреемнику для записи.

Передача права аренды другому лицу

Заключение договора аренды может быть обузой, когда вам нужно уехать на работу, снизить расходы на жизнь, закрыть свой бизнес по сезону или переместить магазин в зону с более высокой проходимостью. Соглашение о переуступке аренды может помочь вам передать аренду другому лицу без уплаты платы за досрочное расторжение или нарушения условий вашего контракта. Прежде чем назначать аренду, крайне важно понимать, как работает передача аренды, в том числе знать, есть ли у вас согласие арендодателя (и нужно ли оно), несет ли вы по-прежнему ответственность за поведение своего правопреемника или действует ли основной договор аренды.

Передача коммерческой аренды с согласия арендодателя — Практическое руководство

1. Обзор

Иногда арендаторы хотят оставить арендуемую собственность до окончания срока аренды. Частные лица могут устраиваться на новую работу в новых городах, а компании могут прекратить деятельность или продать свое предприятие третьей стороне. Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои права аренды новым сторонам, выполнив уступку договора аренды.

Уступка — это передача одной стороной всей доли и обязательств по договору аренды другой стороне.Новый арендатор берет на себя обязательства по аренде, включая аренду и обслуживание собственности, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не всех) своих обязанностей.

Успешное управление имуществом начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны — новые и старые — понимают передаваемые обязательства и обязанности каждой из них в соответствии с новым соглашением. Во всех смыслах это закладывает основу для хороших (и длительных) отношений арендодатель / новый арендатор.

2. Контрольный список того, что можно и что нельзя делать

1. Уступка — это полная передача доли участия одной стороны в соглашении третьей стороне. В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои интересы новому арендатору. Этот новый арендатор становится на место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по соглашению). Это не то же самое, что субаренда. В рамках субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены в субаренде.Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за остаточные обязательства по договору аренды или за невыполнение новым арендатором своих обязательств. Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (в равной мере с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или повреждение собственности.
2. Убедитесь, что Правопреемник получит копию первоначального договора аренды. Он или она будет связан его условиями и должен знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к Заданию как Приложение А.
3. Исходный арендатор не может передать больше прав, чем он имел по исходному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может составлять 2 года.
4. Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходный договор аренды, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, есть ли другие требования, которые необходимо выполнить, чтобы передача была действительной.
5. Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в вашем договоре аренды будет указано, что в согласии арендодателя не будет «необоснованно» отказано.Это чаще встречается при коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами в вашем регионе (и языком вашего первоначального договора аренды) для получения дополнительной информации. С другой стороны, если в договоре аренды указано, что арендодатель может использовать свое «единоличное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на эту уступку без какой-либо причины.
6. В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отказ арендодателя ответить на ваш запрос о согласии на уступку в течение определенного времени может сам по себе считаться согласием.В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Дополнительные сведения см. В исходном договоре аренды и в законах своего штата.
7. Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о том, давать ли согласие на уступку. Некоторые критерии будут сочтены судом недопустимыми (например, отказ основан на расе или поле предполагаемого нового арендатора). Если ваш домовладелец не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она четко письменно изложили вам причины своего решения.Отсутствие таких причин само по себе может считаться необоснованным.
8. Подпишите три копии задания, одну для вас, другой стороны и арендодателя.
9. В зависимости от характера условий вы можете решить заверить документ или заверить его нотариально. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
10. Законы штата, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку, сильно различаются и могут иметь огромное влияние на ваше соглашение.В некоторых случаях в задание должна быть включена конкретная информация, а в других из вашего соглашения должен быть исключен язык. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы получить дополнительную информацию о том, что требуется в вашем районе.
11. Если ваше соглашение сложное, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.

3. Инструкции по передаче коммерческой аренды (с согласия арендодателя)

Следующие ниже инструкции помогут вам понять условия вашего задания.Цифры ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) Соответствуют положениям в форме. Просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.

• Введение. Обозначает документ как договор аренды. Укажите дату, когда задание вступит в силу (часто это дата его подписания). Определите стороны и, если возможно, тип организации (ей). Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Правоуступатель»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения.Текущий арендатор называется «Правоуступателем», потому что он или она является лицом, которое переуступает долю. Новый арендатор называется «Правопреемник».
• Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах. В этом Соглашении подробные сведения включают простое заявление о намерении сторон уступить долю Цедента в Договоре аренды и намерение Цессионария принять ее. Предоставьте краткое описание арендуемой собственности и имя арендодателя по договору аренды.Приложите копию договора аренды к уступке как Приложение A.
  Опишите переуступаемую собственность. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать. Для индивидуальных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также. Если назначается только часть Помещения, укажите это в описании.
• Раздел 1: Переуступка. Уступка Цедентом своих прав и долей в Аренде Цессионарию. Этот параграф позволяет вам определить, переуступается ли вся доля Цедента в Аренде или только ее часть. Например, если передается доля только в одной половине Помещения, это следует четко указать в отведенном для этого месте. Удалите заключенную в квадратные скобки фразу, которая не относится к вашей аранжировке.
• Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Указывает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (e.г., аренда, обслуживание имущества и др.). В отношении продолжающейся ответственности Цедента предусмотрены два варианта. В первом случае Цедент полностью освобождается от любых обязательств, которые он имел по Договору аренды. Например, если Цедент не выполняет свои обязательства по умолчанию, Арендодатель не может требовать оплаты от Цедента. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит свои обязательства. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашего расположения, и удалите другой.
  Обратите внимание, что в любом случае Цедент останется ответственным по любым обязательствам, возникшим до уступки.Другими словами, если квартира была повреждена до передачи или Цедент не выполнил другое обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным.
• Раздел 3: Возмещение. Во многих отношениях аренды суммы выплачиваются заранее или депонируются в качестве обеспечения арендодателя. По окончании аренды эти деньги (с вычетом вычетов или начисленными процентами) возвращаются арендатору. Если переуступается процент по аренде, аренда не прекращается, и уступающая сторона не может получить эти деньги обратно.Этот пункт требует, чтобы Цессионарий выплатил эти суммы Цеденту, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет производиться Цессионарию.
• Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые издержки в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате его назначения, а также любых судебных исков, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до даты вступления в силу Назначения — Цедент остается ответственным за эти действия.
• Раздел 5: Сохранение силы договора аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия аренды остаются в силе.
• Раздел 6: Заявления и гарантии Цедента. Перечисляет обещания Цедента в Передачу. Обратите внимание, что это не подробный список предоставляемых услуг. Скорее, это гарантия Цедента о том, что договор аренды и предоставляемые ею проценты по аренде являются полезными (т. Е. Никто другой не живет и не имеет доли в этом месте, договор аренды все еще действует, Цедент не задерживает арендные платежи и т. Д. .). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
• Раздел 7: Состояние помещений. Отмечает, что Помещения не подлежат безупречному или полезному использованию каким-либо образом. Скорее, Цессионарий принимает арендованную собственность такой, какая она есть, и принимает ее в этом состоянии.
• (Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия уступки. Необязательное положение, позволяющее Цеденту и Цессионарию включать любые заявления, гарантии или другие положения, относящиеся к их ситуации.Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
• Раздел 9: Толкование. Предусматривает, что обе стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты толкуются в пользу человека, который их не составлял. В этом пункте четко указано, что обе стороны принимали участие в составлении проекта, и поэтому документ не следует читать в пользу (или против) ни того, ни другого.
• Раздел 10: Уведомление. Перечисляет адреса, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция. Укажите почтовый адрес как для Цедента, так и для Цессионария.
• Раздел 11: Модификация. Указывает, что любые изменения в документе не имеют силы, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
• Раздел 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения.Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия. Напишите в отведенных местах применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон места, где находится квартира или арендованный дом. Как правило, использовать другое местоположение — плохая идея.
• Раздел 13: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают уступку в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью одного и того же соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся в разных городах, а тем более в одной комнате, это положение гарантирует, что бизнес может осуществляться эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
• Раздел 14: Полнота соглашения. Соглашение сторон о том, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
• Согласие арендодателя [и освобождение]. Просмотрите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие Арендодателя для вступления уступки в силу. Обычно это так. В таком случае попросите арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
  Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и удалить тот, который не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания.Если Цедент останется ответственным по Договору аренды даже после Передачи, включите этот первый заключенный в квадратные скобки формулировки в согласии. Например, если Цедент не вносит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цедента. Удалите фразу «и отпустить» из заголовка этого абзаца, если вы выберете эту опцию.
  Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую в квадратных скобках фразу, которая освобождает Цеденту от любых оставшихся обязательств.Другими словами, Арендодатель не может требовать от Цедента возмещения убытков или арендных платежей, если Цессионарий не выполняет какие-либо из своих обязательств по Договору аренды. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. Е. Заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).

Аренда земли | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.

ЗЕМЕЛЬНАЯ АРЕНДА
Кимберли М. Рид, клерк ATG

Когда собственник арендует землю только на длительный срок, считается, что арендатор получил землю в аренду.Аренда земли, также называемая арендой земли, обычно составляет от 50 до 99 лет. Обычно от арендатора требуется построить здание или поддерживать и использовать текущие улучшения на земле, как указано в договоре аренды. Конкретные обстоятельства и переговоры между арендодателем и арендатором в значительной степени определяют состав и содержание инструмента аренды земли, но обычно присутствует несколько элементов. В большинстве случаев арендатор оплачивает все расходы на недвижимость, такие как налоги на недвижимость, страхование, техническое обслуживание и финансовые расходы.Эксплуатационные и связанные с ними расходы на техническое обслуживание часто называют «сквозными», потому что они переходят от владельца к арендатору. В результате собственник-арендодатель получает оплату без удержаний. В договор аренды также, вероятно, будут включены положения о любых улучшениях, внесенных в недвижимость. Например, если арендатор строит на земле многоквартирный дом, по договоренности, в конце периода аренды и земля, и многоквартирный дом могут вернуться обратно арендодателю.

Преимущества и недостатки

Есть несколько преимуществ, которые могут побудить потенциального застройщика или арендатора искать землю в аренду, а не другую форму собственности. Во-первых, цена собственности должна быть меньше покупной цены аналогичной собственности, потому что земля не покупается. Во-вторых, необходимо резко снизить первоначальные затраты на разработку, особенно в период строительства. При аренде земли ежемесячные расходы фиксируются в размере арендной платы.Застройщик также может обсудить положение о снижении арендной платы в соглашении, которое приостанавливает требование арендной платы на период строительства проекта. Если домовладелец предоставит пособие на украшение, определенная часть арендной платы будет вычтена, что позволит увеличить средства на улучшение собственности. Наконец, аренда земли может быть единственным способом получить часть собственности. Застройщик может иметь дело с стороной, такой как некоммерческая организация, которая, как правило, не продает землю или даже не имеет права продавать ее.

Определенные недостатки отмечаются наряду с арендой земли, которая иначе не была бы понесена; Здесь подтверждается важность успешных переговоров. Ежемесячные арендные платежи могут быть выше, чем потенциальные ежемесячные платежи по ипотеке и процентам. Чем короче срок аренды земли, тем сложнее получить финансирование. Если арендатору не удалось согласовать условия и ограничения соглашения, арендатор может иметь меньшую гибкость в развитии и эксплуатации собственности из-за контроля со стороны землевладельца.Наконец, арендатор может столкнуться с трудностями или задержками, если впоследствии арендатору придется вести переговоры с наследниками арендодателя или правопреемниками интересов.

Кто арендует землю?

Аренда земли чаще всего используется в следующих ситуациях: (1) когда недвижимость сдается в аренду застройщику, который впоследствии будет заключать несколько договоров аренды с дочерними предприятиями; (2) когда государственный орган, например, город или округ, очищает землю в соответствии с программой обновления города и сдает очищенную землю в аренду застройщику; (3) когда некоммерческая организация, такая как церковь или благотворительная организация, не может продать собственность и сдает землю в аренду; (4) в сделках продажи с обратной арендой, которые являются формой финансирования; и (5) для целей имущественного планирования.Служба недвижимости Иллинойса §4: 3 (1988).

Виды аренды земли

Характер аренды земли варьируется в зависимости от потребностей и переговоров сторон договора аренды. Например, аренда земли может включать в себя земельный участок, на котором в настоящее время нет строения, и арендатор намеревается построить его и сдать помещение обратно арендодателю-собственнику. В этом соглашении арендодатель более активно взаимодействует с арендатором, потому что вместо простого получения оплаты за арендованную землю арендодатель имеет значительный интерес в проектировании здания, а также в будущих пользователях или жильцах здания. .ИРПС § 4: 1 (1988). Документ должен быть составлен таким образом, чтобы оговаривать степень влияния, которое арендодатель будет иметь на планы развития арендатора.

Три наиболее распространенных типа аренды земли — это аренда земли на одну, несколько и делимую части. Эти изменения достигаются путем изменения формулировок или добавления положений в документ. В зависимости от обстоятельств конкретного проекта аренда земли может отличаться по своей автономии от других договоров аренды прилегающей земли. В таких случаях, как универмаги или продуктовые магазины, офисные здания или торговые центры, лучшим вариантом аренды земли будет аренда земли без дополнительных договоров аренды земли.Этот проект включает в себя один арендованный земельный участок, и аренда не перекрывается с другой прилегающей платой или другими земельными участками аренды. В простейшем случае сервитутов с прилегающими участками не будет. Если арендатору позднее потребуется приобрести дополнительную прилегающую землю для целей расширения, некоторые арендодатели потребуют от арендатора выкупить новый участок, передать его владельцу и разрешить арендатору сдать его обратно. Выгода от такой договоренности очевидна, если и когда договор аренды будет расторгнут.По окончании аренды арендодатель-собственник приобретает весь разработанный проект, и ему не нужно будет согласовывать дополнительные договоренности по оставшемуся участку или продолжению проекта. ИРПС § 4: 6 (1988).

В некоторых случаях возникает более проблематичная ситуация, когда арендатор, обычно застройщик, вынужден заключать несколько договоров аренды земли для приобретения достаточного количества собственности. Чаще всего это происходит в ситуациях, когда застройщик не может приобрести весь участок или когда застройщик приобретает участки в разное время.Затем арендатор должен получить несколько договоров аренды земли, которые могут зависеть друг от друга. Многократная аренда земли может вызвать множество трудностей. Во-первых, и это самое главное, сложнее профинансировать множественные участки аренды. Кредитор должен быть абсолютно уверен в том, что ни один из других договоров аренды не может быть расторгнут, чтобы предотвратить потерю обеспечения по ссуде. Другие проблемы включают устранение последствий многократной аренды для всех субарендаторов и получение соответствующих перекрестных сервитутов и взаимных соглашений между различными сторонами.

Подавляющее большинство кредиторов одобряют финансирование только в том случае, если заложенный участок имеет единый статус или позицию. В качестве примера предположим, что строительство комплекса будет осуществляться поэтапно в виде трех отдельных проектов. В этом случае застройщику будет проще получить финансирование, если аренда земли будет разделена на отдельные договоры аренды. Каждая аренда будет охватывать разные стадии развития. В этой ситуации арендная плата обычно распределяется между лежащей в основе землей землей в соответствии с размером, например, на квадратный фут, и практически все договоры аренды земли имеют одинаковые условия.В этом случае уместна аренда делимой земли. В договоре аренды с делимой землей ни один из отдельных договоров аренды не может иметь положения о перекрестном неисполнении обязательств. Оговорка о перекрестном неисполнении обязательств предусматривает, что если арендатор по умолчанию выполняет или прекращает аренду, содержащую это положение, это значение по умолчанию приведет к неисполнению или прекращению действия некоторых или всех других договоров аренды на застройку. Связывание прекращения единого договора аренды с прекращением некоторых или остальных договоров аренды разрушает цель заключения отдельных договоров аренды.В то же время, когда заключаются отдельные договоры аренды земли, арендодатель-владелец должен быть обязан заключить перекрестные сервитуты или взаимные соглашения, чтобы проект работал как единое целое, несмотря на раздельную аренду и финансирование. Это соглашение будет обеспечивать парковку, доступ или эксплуатацию и управление всей застройкой. Например, предположим, что проект включает четыре смежных земельных участка, которые сдаются в аренду по четырем отдельным договорам аренды земли. Все четыре земельных участка имеют одну подъездную дорогу и общую парковку.В каждом договоре аренды должно быть положение, определяющее условия доступа и парковки и предусматривающее, что неисполнение или прекращение любого из других договоров аренды земли не повлияет на право использовать сервитуты или полагаться на взаимные соглашения. Таким образом, в случае прекращения даже одного договора аренды земли, весь проект может оставаться единым комплексным проектом недвижимости. ИРПС, § 4: 8 (1988).

Составление договора аренды земли

Аренда земли, как и любая другая аренда, должна соответствовать требованиям контракта.Аренда земли, будучи долгосрочным договором, всегда имеет срок более одного года. Следовательно, они должны быть в письменной форме, чтобы соответствовать закону о мошенничестве. 740 ILCS 80/2. Даже если аренда соответствует всем требованиям контракта, арендодатель не может включать положения, которые нарушают другой свод законов или противоречат государственной политике. Например, положение об аренде, которое возмещает арендодателю любые и все убытки, причиненные имуществу, даже те, которые возникли в результате собственной халатности арендодателя, является недействительным по соображениям государственной политики, независимо от того, было ли оно возбуждено по закону или по теории договора.765 ILCS 705/1; Economy Mechanical Industries Inc против Т. Дж. Хиггинс Ко , 294 Ill App 3d 150, 689 NE2d 199, 228 Ill Dec 327 (1st D 1997). Хотя сроки аренды земли обычно составляют от 50 до 99 лет, более короткие сроки аренды в 10-25 лет были успешно согласованы. Ситизенс, Национальный банк Даунерс-Гроув против Мормона, , 78 Ill App 3d 1037, 398 NE2d 49, 34 Ill Dec 374 (1st D 1979). Однако труднее получить финансирование для договоров аренды на срок менее 50 лет.

Как упоминалось выше, не существует типичной или традиционной формы договора аренды земли.Включение или исключение конкретных положений об аренде в конечном итоге зависит от потребностей сделки и переговоров сторон документа. Инструмент коммерческой аренды земли всегда должен разрабатываться с учетом потребностей реальных или потенциальных кредиторов. В какой-то момент арендатор, вероятно, будет использовать недвижимость в качестве обеспечения ссуды, например, если намеревается улучшить недвижимость. Мнение кредитора настолько важно, что, по возможности, кредитор должен участвовать в процессе переговоров по аренде или утверждать форму аренды до того, как она будет заключена.

Руководящие принципы и образцы инструментов аренды земли доступны на веб-сайтах многих кредитных организаций, таких как Американская ассоциация землевладения (ALTA), а также в виде книг. Пример аренды земли для проекта кондоминиума см. В Illinois Forms , § 7:46 (2000).

Финансирование аренды земли

Многие конкурирующие интересы должны быть сбалансированы для финансирования аренды земли: потребности собственника-арендодателя, кредитора собственника-арендодателя, арендатора и арендодателя.Как упоминалось выше, если это согласовано, арендодатель должен участвовать в переговорах по аренде, чтобы обеспечить удовлетворение его потребностей. В действительности, арендодателю часто представляется заключенный договор аренды земли, и он вынужден пытаться договориться об изменениях и дополнениях. Юджин ДиПринцио, Финансирование арендованного имущества и защита ипотечных кредитов , Завещание и собственность (июль / август 2000 г.).

Есть три важных вопроса, вызывающих озабоченность кредиторов: (1) статус права собственности на плату, лежащую в основе аренды земли; (2) земельный участок разрешен в аренду; и (3) определение прав, которые кредитор собственника может иметь в отношении арендаторов.Основная цель кредитора — обеспечить оплату в случае неисполнения или прекращения аренды земли. Идентификатор . Ссудодатель аренды «обычно будет настаивать на подчинении аренды земли ипотеке». ид.

Ярким примером результатов, которые могут возникнуть из-за неспособности арендодателя настоять на минимальном объеме защиты при аренде земли, является дело Калифорнии, Glendale Federal Bank v Hadden , 73 Cal App 4th 1150 (Cal Приложение Ct, 1999).В деле Hadden залогодержатель арендованного имущества не договаривался о праве исправить невыполнение арендатором договора аренды земли. Арендатор не выполнил свои обязательства, а домовладелец расторг договор аренды и не присоединился к арендодателю в его незаконных действиях по задержанию. Кредитор утверждал, что сохранил долю в прекращенной аренде. Суд вынес решение в пользу домовладельца, и кредитор подал апелляцию. При рассмотрении апелляции суд постановил, что залогодержатель не являлся незаменимой стороной в незаконных действиях задержанного.Суд заявил, что залогодержатель мог бы избежать этого результата, защитив себя от расторжения договора аренды по соглашению с арендодателем или внесением изменений в договор аренды.

Если договор аренды земли уже согласован и оформлен, кредитор обычно требует соглашение об обеспечении или уступку залога по аренде земли, чтобы обеспечить определенную минимальную защиту кредитору в случае неисполнения обязательств по договору аренды. Эти меры защиты могут включать «право кредитора исправить любой дефолт арендатора по договору аренды земли, соответствующие положения об уведомлении, освобождение кредитора от ответственности перед арендодателем и осуществление прав собственности кредитора.»DiPrinzio, Probate & Property (июль / август 2000 г.). Могут потребоваться дополнительные меры защиты, если залог включает в себя предметы, отличные от имущественных прав, такие как личное имущество или оборудование. Id.

Страхование права собственности при аренде земли

Большинство арендодателей не требуют страхование титула в качестве условия выдачи ссуды. Тем не менее, многие из тех же причин для приобретения титульного страхования с уплатой процентов переносятся на проценты по арендованному владению и делают страхование титула выгодным вложением для арендаторов.

«Поиск по названию и последующая выдача полиса предлагает ответы, а также страхование от вопросов, которые важны для тех, кто намеревается арендовать недвижимость:

1. Назван ли арендодатель в договоре аренды истинным владельцем помещения?
2. Нужно ли согласие залогодержателя для сдачи помещения в аренду?
3. Существуют ли какие-либо договоренности или ограничения записи, которые запрещают или ограничивают предполагаемое использование арендатором, например, которые могут быть обнаружены в предыдущих договорах аренды?
4. Будет ли под угрозой владение арендатором помещения из-за обращения взыскания по ипотеке?
5. Кто является необходимыми сторонами в соглашениях о неразрушении?
6. Распространяются ли на арендованные помещения какие-либо сервитуты или ограничения, которые могут ограничить развитие или использование арендованных помещений? «

Мэтью Дж. Холева, Полисы аренды: пренебрежение ребенком титульного страхования , ALTA Title News (март / апрель 1999 г.).

Ответы на вышеперечисленные вопросы устранят многие риски, которые в противном случае были бы упущены из виду до тех пор, пока после заключения соглашения и подписания договора аренды арендодатель не проведет расследование в отношении собственности и не решит, одобрять ли финансирование. Страхование титула предоставит эти ответы заранее и обеспечит дополнительную защиту арендодателя.

Полис аренды будет содержать все те же положения о страховании, исключения из страхового покрытия, а также условия и положения, которые содержатся в полисе страхования титула владельца платы, но есть два примечательных дополнения.Полис аренды переопределяет стоимость застрахованного имущества и добавляет несколько пунктов убытков, которые не указаны в полисе владельца гонорара. Стоимость арендуемой недвижимости рассчитывается как разница между справедливой рыночной стоимостью (не уменьшенной заявленными дефектами правового титула) и арендной платой, зарезервированной для аренды, и все это приведено к приведенной стоимости. Стоимость аренды оценивается на момент потери, а не на момент заключения договора аренды. Во-вторых, арендуемая недвижимость будет включать в себя следующие убытки в дополнение к потерянной стоимости арендуемой недвижимости:

1. Стоимость вывоза, перемещения и ремонта личного имущества застрахованного лица в радиусе 25 миль;
2. Плата за аренду или использование и размещение, которые застрахованный может быть обязан уплатить стороне, имеющей преимущественное право собственности по отношению к домовладельцу;
3. Арендная плата после выселения, которую застрахованный может быть обязан продолжать платить домовладельцу за землю, с которой застрахованный был выселен;
4. Справедливая рыночная стоимость доли страхователя в субаренде; и
5. Убытки, которые страхователь может быть обязан выплатить субарендатору за нарушение субаренды.

Покрытие этих затрат, возникших в результате незаконного расторжения договора аренды, может быть утешительным как для арендодателя, так и для прекращенного арендатора.

Заключение

Аренда земли представляет собой долгосрочную и зачастую менее дорогостоящую альтернативу владению; однако степень выгоды напрямую проистекает из хорошо спланированных и хорошо проведенных переговоров между всеми участвующими сторонами. Одним из основных преимуществ земельной аренды является ее гибкость в удовлетворении потребностей и требований в каждой ситуации аренды.Так же, как и в случае ипотеки с уплатой комиссионных процентов, при планировании и составлении договора аренды необходимо учитывать интересы арендодателей. Советник кредитора, как и адвокат арендодателя и арендатора, должен вести переговоры, зная, какие потребности следует защищать выше других. Наконец, наличие полиса страхования права собственности на арендованное имущество оказывается выгодным как для потенциального арендатора земельного участка, так и для потенциального кредитора. Теперь арендатор может вступить в долгосрочные отношения с большей безопасностью и знаниями о состоянии собственности, а кредитор имеет большую часть фоновых исследований для принятия решения о финансировании без дополнительных затрат и хлопот.

© ATG atgc0105vol25

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

• Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
• Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
• Укажите подробную информацию о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
• Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса.Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера.«Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе.Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых оговорках о неудобствах в вашем договоре аренды. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичные методы коммерческой аренды различаются в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места.Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия.Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Как правило, они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказала Ханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в крупные накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может быть контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Кханна. «Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Изучение района, информации о арендодателе и аренде

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса.Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце.Вы вступаете в деловое партнерство вместе, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и получают ли они выплаты по своим платежам.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи владельцу здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк.Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета.Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания могут подумать, что они могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери.Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось договариваться об «оговорке о неприятных запахах».

«Строительные правила не говорят об отсутствии неприятных запахов», — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем подписывать что-либо, сказал Гумерселл.Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды произведите должную осмотрительность в отношении собственности. Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды.Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или развивающейся области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость в перемещении мест или закрытии вашего бизнеса, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежей, так и со сроками, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно вам грозит каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

• Страхование
• Налоги на недвижимость
• Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
• Ремонт
• Безопасность
• Парковка
• Местные законы о неудобствах (шум или запах)
• Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
• Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего пространства)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, самое время погрузиться в некоторые менее очевидные детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

• Структура передачи. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
• Личное воздействие. В некоторых случаях от вас могут потребовать подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваше юридическое или юридическое лицо взяло на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
• Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект до 125%.
• Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы производите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Все можно обсудить

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь обсуждать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно сохранить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.Многие аспекты этого раздела можно обсудить.

Итог. Прежде чем подписывать пунктирную линию, убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, который предусмотрен договором коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные (по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. Также в нем описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Соглашения. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, договор может указывать, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указывается, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вы должны быть знакомы, включая полезные квадратные метры, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает гарантийный депозит и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить широкий спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка будет лучшим вариантом. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует домовладельцам достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде арендодатели часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Лизхолд-ипотека в сравнении с уступкой аренды | Финансы

Хотя ипотечная ипотечная аренда, и уступка аренды являются юридическими процессами, относящимися к аренде собственности, на самом деле они сильно отличаются. Ипотечный залог — это ссуда, размещенная на арендованном участке земли, обычно используемая застройщиками для строительных проектов. Передача аренды передает неистекший договор аренды другому лицу, которое затем берет на себя арендные платежи.

Наконечник

Ипотечный залог — это ссуда , взятая на часть собственности , которая принадлежит кому-то другому, в то время как уступка аренды передает аренду собственности кому-то другому.

Ипотека и ипотека

Обычно, когда кто-то хочет купить недвижимость, эта недвижимость финансируется с помощью ипотеки. Однако для покупателей коммерческой недвижимости ипотечное кредитование не так просто.Существуют различные виды коммерческой ипотеки, и одна из них — это ипотека с арендой .

Используя ипотеку с арендой, инвестор в коммерческую недвижимость может получить финансирование для строительства здания на основе земли, которую это лицо сдает в аренду. Распространенный в девелопменте этот тип ипотеки дает застройщику средства, необходимые для размещения здания на арендуемой земле, исходя из предположения, что после завершения строительства оно начнет приносить доход, необходимый для того, чтобы окупить его. владелец.

Передача аренды

Если у вас есть дом и вы хотите от него избавиться, вы должны либо привлечь арендатора, либо продать его кому-то другому. Однако с арендой вы можете передать ее кому-то другому, при условии, что ваш арендодатель согласен с этим. Это делается с помощью переуступки аренды , которая выводит вас из еще не истекшего срока аренды, позволяя передать ее кому-то другому.

В отличие от ипотечной аренды, уступка аренды — это не только процесс, но и титульный документ, который обе стороны должны прочитать и подписать.Этот тип договоренностей пригодится, если ваш бизнес не может стать прибыльным и должен закрыться, но у вас есть оставшаяся аренда на ваше пространство. Это также может быть вариантом, если ваш бизнес растет настолько быстро, что вам нужно больше места и, следовательно, вам необходимо переехать до истечения срока аренды.

Ипотека с арендой и уступка по аренде

Хотя ипотека с арендой и уступка по аренде различаются по своей природе, у них есть кое-что общее. Они относятся к различным видам деятельности, которые могут осуществляться на основании договора аренды .В то время как финансирование ипотечного кредитования требует получения ссуды, уступка аренды — это просто передача соглашения от одной стороны к другой.

Одно сходство между ними состоит в том, что они оба относятся к договорам аренды, что означает, что владельцы собственности могут иметь долю в результате. При аренде ипотеки заемщик должен иметь разрешение на получение такой ипотеки — разрешение, которое обычно предоставляется как часть договора аренды коммерческой земли . При переуступке аренды арендодатель должен подписать передачу, прежде чем она может быть завершена.

Одобрения для арендной ипотеки

Получение арендной ипотечной ссуды — это не просто вопрос обращения в банк и запроса. Заемщик должен будет иметь возможность доказать, что он имеет право запросить этот вид кредита . Обычно это начинается с просмотра договора аренды и нахождения раздела, посвященного ипотеке на арендованное имущество.

В большинстве договоров коммерческой аренды земли указывается, что арендатор должен предоставить письменное уведомление арендодателю о предстоящем запросе на получение финансирования для собственности.Это уведомление должно включать контактную информацию потенциального ипотечного кредитора, и кредитор должен убедиться, что договор аренды позволяет арендатору занимать деньги в кредитном учреждении того типа, к которому обратился заемщик.

Разрешения на переуступку аренды

Арендатор не может просто передать договор аренды кому-то другому. Очевидно, что арендодатель будет иметь право голоса в ситуации и, вероятно, захочет освободить нового арендатора до утверждения передачи. Разрешение арендодателя обычно выдается в форме юридического документа, известного как Лицензия на переуступку .

Согласие арендодателя может быть не единственной вещью, которую вам нужно получить, прежде чем вы сможете завершить переуступку аренды. В своем договоре аренды проверьте раздел под названием Отчуждение , в котором подробно описаны обстоятельства, при которых арендодатель может отказать вам в передаче права аренды другому лицу. Если вы не пройдете процедуру утверждения арендодателя, ваш арендодатель может позже отозвать договор аренды.

Определение договора аренды земли

Прежде чем вы сможете оформить право владения недвижимостью по ипотеке, вы должны сначала иметь права на аренду помещения.Лизхолд-ипотека чаще всего встречается при аренде земли, которая представляет собой коммерческую аренду, выдаваемую арендатору, который хочет построить недвижимость на участке. Владелец собственности разрешает застройщику построить здание на этой земле с пониманием того, что после завершения застройки земля и все улучшения возвращаются владельцу этой земли.

Владельцы недвижимости соглашаются на аренду ипотечных кредитов, потому что после завершения строительства владелец может продать недвижимость с прибылью.Это небольшая цена, которую нужно заплатить, чтобы позволить кому-либо сдать недвижимость в аренду на этапе строительства, чтобы окупить некоторые деньги в конце. Однако может быть рискованно для владельца собственности , если лицо, сдающее недвижимость в аренду, перестает платить по лизингу или по ипотечному кредиту, а рядом некому платить за аренду.

Leasehold Mortgage Foreclosures

Если вы владеете недвижимостью и перестанете платить по ипотеке, банк в конечном итоге лишит вас права выкупа. Но если вы перестанете платить по ипотечному кредиту, все станет немного сложнее.Этой собственностью владеет кто-то другой, и этот человек ожидает, что арендная плата будет продолжать выплачиваться, даже если ссуда станет невыгодной.

Кредитор может изъять долю заемщика в собственности , но тот же самый кредитор, вероятно, не захочет продолжать вносить арендную плату за это имущество, даже если собственник этого ожидает. Поскольку коммерческая аренда иногда может длиться несколько лет, кредитору обязательно нужно подумать об этом обязательстве. Важно, чтобы соглашения были составлены таким образом, чтобы кредитор прямо не брал на себя обязательства по аренде в случае обращения взыскания.

Передача аренды по сравнению с субарендой

Если вы думаете, что уступка аренды во многом напоминает передачу в субаренду , вы правы. Но между ними есть очень конкретная разница. Назначая аренду, вы выходите из ситуации и устанавливаете прямые отношения между новым арендатором и вашим предыдущим арендодателем. С субарендой ваши отношения с арендодателем продолжаются, но вы вводите новые отношения между вами и сторонним арендатором, который теперь платит арендную плату.

Хотя оба процесса требуют юридической документации, субаренда заключается в соглашении между первоначальным арендатором и лицом, которое будет проживать в арендуемой собственности. Однако, как и в случае передачи аренды, вам необходимо убедиться, что у вас есть согласие арендодателя, прежде чем новое лицо въедет. Но ни передача аренды, ни субаренда не требуют привлечения кредитора, как в случае финансирования ипотечного кредитования. .

Обязательства по переуступке аренды

Как и в случае любого вида ипотечной аренды, когда у вас есть договор аренды на недвижимость, на вас ложится ответственность, если вы не можете произвести платежи по ипотеке или каким-либо образом повредили здание.Однако, когда вы переносите договор аренды с помощью юридического документа, эта ответственность остается вместе с ним. Это применяется только в том случае, если арендодатель снимает с себя ответственность , поэтому важно убедиться, что это часть вашей документации.

Хотя вы можете избежать ответственности за то, что получатель делает с арендуемым помещением, есть одна область, где ответственность, вероятно, будет неизбежной. Если ваш получатель выйдет из договора аренды до истечения вашего первоначального срока, ваш арендодатель, вероятно, вернется к вам, чтобы исправить проблемы.В вашем документе «Передача аренды» должно быть подробно описано, что произойдет в этом случае, включая ваше право повторно занять помещение, если вы пожелаете.

Преимущества аренды земли

Возможно, вы никогда раньше не слышали об этих договорах аренды земли, но они определенно случались повсюду вокруг вас. Крупные сетевые розничные торговцы, такие как Whole Foods и Starbucks , используют аренду земли для строительства новых мест на уже принадлежащих землях, часто в ситуациях, когда они отдыхают рядом с другими магазинами и ресторанами в торговой зоне.

Предприятия часто выбирают аренду земли с ипотекой арендатора, потому что они могут получить доступ к собственности без внесения значительного первоначального взноса. Им просто нужно получить ипотечное финансирование, и они могут начать строительство. Для более крупных корпораций это такое же преимущество, как и для медленно растущего малого бизнеса, поскольку он позволяет им свободно тратить капитал на другие расходы, такие как затраты на строительство.

Субординированная аренда земли

Когда арендодатель соглашается на аренду земли, это часто означает согласие занять подчиненную позицию , если арендатор не выполняет своих обязательств по своей ипотеке.Это означает, что арендодатель соглашается с тем, что, если вы не будете вносить платежи, сама недвижимость будет выступать в качестве залога. В результате домовладелец может увеличить арендную плату для арендаторов, чтобы компенсировать этот риск.

Неподчиненная аренда земли , с другой стороны, учитывает любые проблемы с ипотечной арендой, заявляя, что, если вы не платите арендную плату или платежи по ипотеке, владелец недвижимости играет главную роль по закону. Возможно, вам будет труднее заставить банк согласиться на более низкий приоритет, чем арендодатель, и из-за этого неудобства, как правило, вы обнаружите, что арендная плата ниже, чтобы компенсировать это.

Улучшения арендуемого имущества по сравнению с арендованной ипотекой

Еще один термин, который можно спутать с арендованной ипотекой, — это что-то, называемое « улучшения арендованного имущества» , которое может быть выполнено без ссуды и последующих процентов по ипотечной арендной собственности, участвующих в арендной ипотеке. Улучшение арендованного имущества просто относится к корректировкам, которые арендатор вносит в собственность, которые применяются конкретно к внутреннему содержимому , таким как краска, новый пол или обновленные осветительные приборы.Это отличается от улучшений здания, которыми занимается домовладелец и которые применяются конкретно к общим зонам, лифтам и другим частям здания, не подлежащим аренде.

В отличие от ипотечных кредитов, улучшение арендованного имущества не требует получения кредита . Владелец может предоставить определенную сумму денег для таких улучшений, которая называется Пособием на улучшение жизни арендатора. Арендодатели также могут быть готовы снизить арендную плату или предоставить деньги через так называемое стандартное пособие на строительство.В других случаях арендодатель сам оплачивает улучшения в том, что называется «Работы под ключ», которые обычно выполняются до въезда, но могут быть выполнены, пока вы занимаете помещение, с достаточным уведомлением каждый раз перед входом в квартиру.

Обязательства по лизинговой ипотеке

Перед тем, как получить процентную долю в ипотечной аренде в собственности, арендатор также захочет уменьшить свои собственные обязательства. Если в течение срока действия ссуды произойдет несчастный случай, застройщик может столкнуться с трудностями в получении доступа к страховым выплатам, необходимым для ремонта любого понесенного ущерба.По этой причине многие владельцы собственности будут нанимать агента условного депонирования для хранения средств, так что они гарантированно будут использованы только для покрытия расходов, связанных с ущербом.

Если в течение срока действия договора аренды на вашей собственности произойдет травма или другой инцидент, ответственность будет определена местными законами. Закон об арендодателях и арендаторах охватывает такую ​​ситуацию, и часто арендодатели имеют страховку для защиты от таких требований. Хотя вы, как разработчик, несете ответственность за безопасность своего рабочего места, арендодатель несет ответственность за поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования и размещение надлежащих указателей, когда на месте существует опасность.

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля, все, что постоянно прикреплено к ней, и все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей. Недвижимость может быть классифицирована в зависимости от ее общего использования как жилая, коммерческая, сельскохозяйственная, промышленная или специального назначения. Чтобы понять, имеете ли вы право продать свой дом, вам необходимо знать, какими правами вы обладаете — или не обладаете — в собственности.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это земля, все, что к ней постоянно прикреплено, а также все интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.
• Под недвижимым имуществом понимается земля на, выше и ниже поверхности земли, включая все объекты, постоянно прикрепленные к ней, как естественные, так и искусственные.
• Для практических целей термин «недвижимость» является синонимом недвижимого имущества.
• Личной собственностью считается вся собственность, не соответствующая определению недвижимого имущества, например одежда, автомобили и мебель.

Понимание недвижимости

Чтобы понять недвижимость, полезно начать с земли и недвижимости. Земля определяется как поверхность земли, простирающаяся вниз до центра земли и вверх до бесконечности, включая все, что постоянно связано с природой, например валуны, деревья и воду. Земля также включает полезные ископаемые под поверхностью земли и воздушное пространство над землей.

В отличие от этого, недвижимость определяется как земля на, выше и ниже поверхности земли, включая все, что к ней постоянно прикреплено, , естественное или искусственное .Таким образом, в то время как земля включает только те компоненты, которые постоянно прикреплены к ней по своей природе, недвижимость включает любые искусственные постоянные улучшения земли, такие как улицы, инженерные сети, канализацию, заборы и здания.

С другой стороны, недвижимость определяется как интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью. В более широком смысле, недвижимость включает в себя физическую землю (поверхность и то, что находится под и над ней), все, что к ней постоянно прикреплено — естественное или искусственное — плюс все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду. , и наслаждайтесь землей.

Объекты недвижимости

Сумма и вид интереса человека к недвижимому имуществу называется «земельным имуществом». Земельные владения делятся на две основные категории: поместья без права собственности и поместья без права собственности.

Имущество в собственности

Имущество без права собственности предполагает владение. Они имеют неопределенный срок действия и могут длиться всю жизнь или вечно. Примеры недвижимого имущества без права собственности включают:

• Простая комиссия .Владелец простой недвижимости имеет все права на собственность. Это наивысший признанный законом вид интереса к недвижимости. Это имущество бессрочно, и когда владелец умирает, имущество переходит к наследникам владельца.
• Жилой комплекс. Срок действия пожизненного имущества ограничен жизнью владельца, или жизнью или жизнями какого-либо другого назначенного лица (лиц). В отличие от простого наследственного имущества, пожизненное имущество не считается наследственным имуществом.

Имущество без владения недвижимостью

Имущество без права владения подразумевает аренду. Они не передаются по наследству и существуют «без seisin» — или без права собственности. Помещения без права собственности, также известные как арендованное имущество, создаются посредством письменных и устных договоров аренды и договоров аренды. Примеры владений, не принадлежащих к собственности, включают:

• Аренда на годы . Это поместье, созданное в результате аренды, имеющей определенное начало и конец. Аренда автоматически прекращается в указанную дату окончания.Также многие годы его называют поместьем.
• Аренда от периода к периоду . Это имущество существует, когда аренда предоставляется на определенный начальный срок, но автоматически продлевается на неопределенный период, если только владелец или арендатор не прекращает его с предварительным уведомлением. Также называется поместьем из года в год.
• Аренда по желанию . Этот тип аренды может быть прекращен в любое время владельцем или арендатором. Также называется имуществом по желанию.
• Сдается в аренду с согласия .Это самая низкая форма собственности, известная закону. Он существует косвенно в результате обстоятельств и никогда не создается намеренно. Это случается, когда лицо, имевшее законное право использовать собственность, остается на ней без законного права на это — и без согласия владельца. Единственное различие между арендатором, получающим страхование, и нарушителем, состоит в том, что первый имел право находиться в собственности в какой-то момент, но оставался вне условий договора аренды или соглашения. Также называется имуществом при достатке.

Реальная собственность и личная собственность

В законе проводится четкое различие между недвижимым имуществом и личным имуществом. Недвижимость недвижимая. Он включает в себя землю, все, что к ней постоянно прикреплено, и права, которые «управляют» землей. С другой стороны, личное имущество является движимым. Он определяется как все, что не является недвижимым имуществом, например ваша одежда, мебель, автомобили, лодки и любые другие движимые предметы, не связанные с недвижимостью.

Недвижимость против недвижимости

Недвижимость — это земля на поверхности земли, над и под землей, включая все, что к ней постоянно прикреплено, будь то естественное или искусственное. Недвижимость — это все, что входит в состав недвижимости, плюс права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

В каждом штате действуют разные законы относительно недвижимого имущества и порядка его продажи; по большей части недвижимость не подпадает под действие федерального закона, потому что недвижимость обязательно остается на одном месте.

Прав на минеральное сырье | Информация об аренде нефти и газа и роялти

«Права на добычу полезных ископаемых» дают человеку или организации право исследовать и добывать горные породы, полезные ископаемые, нефть и газ, обнаруженные на или ниже поверхности участка земли. Владелец прав на полезные ископаемые может продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать их другим лицам индивидуально или полностью. Например, можно продать или сдать в аренду права на все полезные ископаемые, находящиеся под землей, и сохранить права на поверхность.Также можно продать права на конкретную горную единицу (например, на Питтсбургский угольный пласт) или продать права на конкретный минеральный товар (например, известняк).

Fee Simple — Полное владение

В большинстве стран мира все полезные ископаемые принадлежат государству. Сюда входят все ценные породы, полезные ископаемые, нефть и газ, обнаруженные на Земле или внутри нее. Организации или частные лица в этих странах не могут на законных основаниях добывать и продавать какие-либо минеральные ресурсы без предварительного разрешения правительства.

В США и некоторых других странах право собственности на минеральные ресурсы изначально были предоставлены физическим лицам или организации, которым принадлежала поверхность. Эти владельцы недвижимости имел как «права на землю», так и «права на недропользование». Это полное частная собственность известна как «простая плата за имущество».

Плата простая — это самый основной вид собственности. Владелец контролирует поверхность, недра и воздух над землей.В владелец также имеет право продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать эти права индивидуально или полностью другим.

Если вернуться в те времена, когда еще не было бурения и добычи полезных ископаемых, операции с недвижимостью представляли собой простую комиссию за перевод. Однако, как только появилась коммерческая добыча полезных ископаемых, способы владения собственностью стали намного сложнее. Сегодня аренда, продажи, дары и завещания, которые были в прошлом, создали ситуацию, когда несколько человек или компаний имеют частичное владение или права на многие участки недвижимости.

В большинстве штатов есть законы, регулирующие передачу прав на полезные ископаемые от одного владельца к другому. У них также есть законы, регулирующие добычу и бурение. Эти законы меняются от штата к штату. Если вы рассматриваете сделку с правами на недропользование или у вас есть опасения по поводу добычи полезных ископаемых рядом с вашей собственностью, важно понимать законы вашего штата. Если вы не понимаете эти законы, вам следует посоветоваться с адвокатом, который объяснит, как они применимы к вашей ситуации.

Открытый угольный разрез: Большие карьерные самосвалы загружаются углем на этом карьере. Вот два толстых угля швы снимаются. Открытые горные работы включают удаление всей вскрыши (породы и почвы над угольным пластом), удаление угля, замена вскрыши и восстановление земли. Открытые горные работы полностью нарушают земли и создает новый ландшафт. Это можно сделать при приближении угольных пластов к поверхности. В зависимости от качества угля и других факторов, на каждый фут угля может быть удалено около десяти футов покрывающей породы.Правообладатель иллюстрации iStockphoto / Роб Белкнап.

Права на владение и права на полезные ископаемые

«Я заплачу вам 100 000 долларов за уголь под вашей землей!» Такой тип транзакции происходил много раз. Простой владелец платы может не иметь интереса или возможности добывать уголь под своей собственностью, в отличие от угольной компании.

В сделке этого типа владелец хочет продать уголь, но сохранить владение и контроль над поверхностью.Угольная компания хочет добывать уголь, но не хочет платить дополнительную цену за приобретение зданий и поверхности. Итак, заключается договор о разделе имущества. Первоначальный владелец сохранит за собой здания и права на поверхность, а угольная компания получит права на уголь. Сделка может включать все полезные ископаемые (известные или неизвестные), которые существуют под земельным участком, или же сделка может быть ограничена конкретным минеральным сырьем (например, «весь уголь») или даже конкретным каменным блоком (например, «Питтсбург»). Уголь»).

Подземный угольный разрез: Когда уголь слишком глубок, чтобы его можно было вскрыть, горнодобывающая компания построит подземный рудник. Они могут проложить туннель в угольный пласт или пробурить большую шахту до уровня добычи. Эти валы достаточно большие, чтобы опускать горное оборудование и рабочих в шахту и удалять уголь. Для вентиляции шахты необходимо построить дополнительные шахты. Подземные горные работы могут повредить поверхность, потому что комнаты и проходы обычно закрываются из-за обрушения или оседания с течением времени.Иногда ущерб возникает после смерти ответственных лиц и прекращения деятельности горнодобывающих компаний. Таким образом, судиться некому. Или договор, передававший права на разработку недр, давал иммунитет горнодобывающей компании. Бюро земельного управления имидж.

Покупка / продажа прав на добычу полезных ископаемых

Купить / продать угольный пласт гораздо сложнее, чем купить / продать машину. Когда вы покупаете машину, вы просто платите за нее, подаете название передать с правительством и отвезти машину домой.Когда машина изношена, она отправляется на свалку, и остается только воспоминание. Однако при покупке прав на полезные ископаемые покупатель и все будущие владельцы прав на полезные ископаемые будут иметь право эксплуатировать это имущество. И продавец, и все будущие владельцы поверхностей должны смириться с последствиями. Обычно добыча полезных ископаемых происходит в будущем. Горнодобывающие компании часто планируют свое оборудование и сотрудников на годы вперед. Или горнодобывающая компания может приобрести недвижимость в качестве будущего «резерва».«

Также возможно, что новый владелец минерального сырья не имеет намерения вести добычу. Они просто покупают недвижимость в качестве инвестиции. Их цель — продать права на добычу полезных ископаемых горнодобывающей компании, которая возьмет на себя обязанности производство. Спекулянты, не намеревающиеся заниматься добычей полезных ископаемых, покупают много полезных ископаемых. Они просто пытаются быть «посредниками», которые приобретать ценную собственность у частных владельцев и передавать ее горнодобывающим компаниям по более высоким ценам.

(Эти покупатели-спекулянты также часто используют опционы. В сделке с опционами они предлагают владельцу собственности небольшую сумму денег сегодня за возможность покупки собственности по указанной цене не позднее указанной даты в будущем. Затем спекулянт быстро пытается найти кого-то, кто заплатит еще более высокую цену и получит значительную прибыль.Если спекулянт не уплатит указанную цену до истечения срока, владелец собственности сохраняет оплату опциона.)

Когда компания покупает права на добычу полезных ископаемых, она также покупает право на вход в собственность и изъятие ресурса в будущем. В большинстве этих транзакций владелец поверхности не имеет права голоса в том, когда будет происходить майнинг, как он будет проводиться и что будет сделано для восстановления собственности. Большинство разногласий между покупателями и продавцами происходит во время майнинга. Если продавец хочет любой контроль в то время, он должен предвидеть, что может пойти не так, и написать контракт, который сохранит его желания.Имейте в виду, что на момент добычи этой собственностью может владеть ваш внук. Вам заплатили авансом, но он будет жить согласно сделке.

Оценка тоннажа угля: Сколько тонн угля там внизу? Это довольно простой расчет. Акр-фут — основная единица измерения угля под поверхностью земли. Акро-фут угля — это один акр в площадь и один фут толщиной. Он весит около 1800 тонн. Чтобы подсчитать количество тонн угля под земельным участком, нужно умножить его на два.

1) В этом расчете у нас есть участок площадью 120 акров, который полностью подстилается угольным пластом со средним толщиной 6 футов. Умножение количества акров на среднюю толщину угля даст количество акров-футов угля под землей.

2) Известно, что один акр-фут угля весит около 1800 тонн. Следовательно, если мы умножим количество акров угля под землей на 1800 тонн на акр-фут, результатом будет количество тонн угля под землей.

Количество тонн, полученное в этом расчете, представляет собой общее количество тонн, указанное ниже. Количество тонн, которое может быть извлечено, будет гораздо меньшее количество. Коэффициент извлечения при открытых разработках часто составляет около 90%. Скорость извлечения при подземной разработке может быть всего 50%, потому что в шахте должны оставаться угольные столбы для поддержки кровли.

Профессиональный геолог или государственная геологическая служба могут помочь вам определить, существуют ли угольные пласты под вашей землей.У них также может быть оценка толщины этих швов.

Аренда полезных ископаемых и роялти

Иногда горнодобывающая компания не хочет покупать недвижимость потому что они не уверены в типе, количестве или качестве минералы, которые там существуют. В этих ситуациях майнинг компания сдаст в аренду права на добычу полезных ископаемых или их часть прав.

Аренда — это договор, который дает горнодобывающей компании право войти в собственность, провести испытания и определить, подходит ли минералы существуют там.Чтобы получить это право, горнодобывающая компания будет выплатить владельцу недвижимости денежную сумму при подписании договора аренды. Этот платеж резервирует собственность за горнодобывающей компанией на конкретная продолжительность времени. Если компания найдет подходящие минералы, она может перейти к моему. Если горнодобывающая компания не начинает добычу до истечения срока аренды, тогда все права на имущество и минералы возвращаются владельцу.

Когда полезные ископаемые добываются на арендованном участке, собственник обычно выплачивается часть дохода от производства.Эти деньги известный как «роялти». Размер выплаты роялти указывается в договоре аренды. Это может быть фиксированная сумма на тонну добытых полезных ископаемых или процент от стоимости добычи. Возможны и другие условия.

При заключении договора аренды собственник недвижимости должен предусмотреть любые действия, которые арендатор может выполнять при осмотре собственности. Это исследование может включать в себя бурение скважин, вскрытие раскопок, или приносить машины и инструменты на территорию.Определение что разрешено и какое восстановление требуется, является частью хорошего договор аренды.

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть первая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность. С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Права на нефть и газ

Права на добычу полезных ископаемых часто включают права на любую нефть и природный газ, находящиеся ниже недвижимость.Права на эти товары могут быть проданы или сданы в аренду другим лицам. В большинстве случаев права на нефть и газ сдаются в аренду. Арендатор обычно не уверены, будут ли найдены нефть или газ, поэтому они обычно предпочитают платить небольшую сумму за аренду, а не чем заплатить большую сумму за покупку. Аренда дает арендатору право проверить имущество бурением и другими методами. Если бурение обнаруживает нефть или газ в товарном количестве и качества, он может быть добыт прямо из разведочной скважины.

Чтобы побудить владельца собственности взять на себя обязательство по аренде, арендатор обычно предлагает арендную плату (часто называемую «подписным бонусом»). Это предоплата владельцу за предоставление арендатору права на осмотр собственности. на ограниченный период времени (обычно от нескольких месяцев до нескольких лет). Если арендатор не исследует или исследует и не находит товарная нефть или газ, то срок аренды истекает, и у арендатора больше нет прав. Если арендатор находит нефть или газ и начинает добычу, регулярный поток платежей роялти обычно сохраняет условия аренды в силе.

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть первая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность. С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть вторая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность. С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Одна из проблем, которая может возникнуть, — это когда арендатор обнаруживает нефть или газ, но не имеет возможности транспортировать их на рынок. В некоторых договорах аренды есть оговорка «ожидает очереди», которая расширяет права арендатора на ограниченный или неопределенный период времени.

Помимо бонуса за подписание, большинство договоров аренды требуют, чтобы арендатор выплачивал владельцу долю стоимости добытой нефти или газа. Обычный процент роялти составляет 12,5 процента или 1/8. стоимости нефти или газа на устье скважины.В некоторых штатах есть законы, требующие от владельца выплачивал минимальный роялти (часто 12,5%). Тем не менее, владельцы, которые имеют очень желанную недвижимость и высокоразвитые навыки ведения переговоров иногда могут получить 15 процентов, 20 процентов, 25 процентов и более. При добыче нефти или природного газа выплаты роялти могут значительно превышать суммы выплачивается в качестве подписного бонуса. (Инструмент оценки роялти за сухой природный газ.)

Стоит ли подписывать договор аренды газа? (Часть вторая): Обсуждение факторов, которые землевладельцы должны учитывать перед подписанием договора аренды газа на свою собственность.С участием Кена Баллиета и Дэйва Мессерсмита, преподавателей дополнительного образования с расширением штата Пенсильвания.

Стратиграфическая колонка: Сланец Марцеллус является целью многих газовых скважин в Пенсильвании. В некоторых частях штата он находится непосредственно над известняком Онондага. Сланцы Ютика расположены под Онондагой. Вот цитата с веб-сайта Департамента охраны окружающей среды Пенсильвании, объясняющая значение:

«Ваша нефть или газ могут добываться или собираться из скважины за пределами вашего участка земли.Фактически, ваша единственная защита — это если ваша нефтегазовая собственность подпадает под действие Закона о сохранении нефти и газа, 58 P.S. § 401.1 и след. В таком случае газ на вашей собственности может быть включен в приказ о объединении или объединении, изданный Содружеством наций по указанию производителя на соседнем участке. Затем этот оператор скважины должен будет выплатить вам роялти за добычу, исходя из пропорциональной доли добычи из скважины, в зависимости от того, какая часть вашего тракта считается пополняющей запас скважины.Этот закон применяется к нефтяным или газовым скважинам, которые проникают в горизонт Онондага и имеют глубину более 3800 футов ».

Изображение: Роберт Миличи и Кристофер Суизи, 2006 г., Оценка нефтегазовых ресурсов Аппалачского бассейна: сланцы девонского периода — средние и верхние слои Общая нефтегазовая система палеозоя. Серия отчетов в открытом виде за 2006–1237 гг. Геологическая служба США. Полная стратиграфия для других районов.

Объединение и объединение нефтегазовых предприятий

Под поверхностью нефть и газ могут перемещаться через породу.Они могут путешествовать через крошечные поровые пространства — например, между песчинками в песчанике или через крошечные отверстия, созданные переломами. Эта мобильность позволяет скважине откачивать нефть или газ с прилегающих земель. Итак, скважина, пробуренная на вашей земле, может отводить газ с земли соседа, если скважина была пробурена достаточно близко к границе собственности.

Некоторые штаты признали способность нефти и газа пересекать границы собственности под землей. Эти штаты разработали правила, регулирующие справедливое распределение роялти за нефть и газ.Эти государства обычно требуют, чтобы буровые компании указали, как будут распределяться роялти за нефть и газ. среди собственников смежной собственности при подаче разрешения на бурение. Предлагаемое распределение роялти будет основываться на том, что известно о геометрии нефтяного или газового коллектора по сравнению с геометрией владения недвижимостью на поверхности. Эта процедура известна как «объединение».

В некоторых штатах нет правил унификации роялти за нефть и газ.В других штатах их, но только для скважин, добывающих из определенных областей или из определенных глубин. Эти правила могут сыграть решающую роль в стратегии лизинга или освоения ресурсов. Некоторые люди рассказывают истории о землевладельцах, говорящих «Сдавайте в аренду меня сейчас, или мы пробурим землю вашего соседа и спустим ваш газ, не заплатив вам ни цента ». В некоторых ситуациях это может происходить из-за отсутствия государственного регулирования. Если с вами связываются по поводу сдачи в аренду ваших прав на добычу полезных ископаемых, вам следует обратиться к юристу за советом о том, как законы вашего штата будут применяться к вашей собственности.

(Примечание: в Пенсильвании правила распределения природного газа меняются на определенных глубинах ниже поверхности и на определенных позициях в стратиграфической колонке. См. Раздел «Стратиграфическая колонка» внизу этой страницы для получения дополнительной информации. В некоторых регионах правила, используемые для совместного использования сланцевого газа Marcellus Shale, могут отличаться от правил, используемых для совместного использования газа из нижележащих сланцев Utica Shale. Проконсультируйтесь с юристом о том, как они могут применяться к вашей собственности.)

Горизонтальное бурение: На этом рисунке скважина пробурена вертикально, но с наклоном до горизонтального под поверхностью.Этот тип бурения может увеличить радиус действия скважины на милю и более. в любом направлении. Следовательно, можно пробурить скважину на одном участке и откачать нефть или газ из прилегающие земли. Как будут распределяться газ и роялти, иногда определяется государственными постановлениями, а иногда. по частным договорам. Правила, регулирующие совместное использование добычи нефти и газа, варьируются от одного штата к другому. другой (и для разных ситуаций бурения в пределах одного государства). Важно либо знать правила, либо получить надежный совет перед заключением любой нефтегазовой сделки.

Переговоры о правах на добычу полезных ископаемых

Короткий рассказ …. Двое мужчин были в строительном магазине и ходит парень, который спрашивает … «Вы сняли ваши права на добычу полезных ископаемых еще нет? Я заплачу вам 500 долларов за акр и выпишу вам чек сегодня утром ». Один мужчина схватил чек и побежал прямо к бару. Другой мужчина взял аренду и побежал прямо к своему адвокату. В ту ночь у одного из этих мужчин был миллион друзей. Другой имел миллион долларов в банке.

Для заключения успешной сделки по правам недропользования необходимы три вещи: 1) знания, 2) навыки и 3) терпение. Если ваши способности не справятся ни с одним из трех, вы можете потерять много денег. В сделке с правами на недра вы будете иметь дело с профессиональным переговорщиком с глубокими знаниями. если ты не обладаете всеми тремя необходимыми способностями, тогда найдите хорошего юриста или другое полезное ископаемое. профессиональный. Их помощь обычно не стоит много, но разница в том, что они могут Сделка может быть огромной.

Антиклинальная залежь нефти и газа: На этом рисунке показана скважина, которая будет добывать нефть и природные ресурсы. газ из антиклинали. На этом чертеже мы можем легко увидеть, что только часть свойства поверхности непосредственно над скоплением нефти и газа. Размещение скважины имеет решающее значение для правильной разработки этого коллектора.

Хороший контракт — это больше, чем деньги!

Помимо финансовых вопросов, договор аренды или продажи может не только указывать суммы, выплаченные собственнику.Он также может содержать язык, защищающий имущество и образ жизни при разведке, добыче, бурении и добыче. Контракт может устанавливать правила, которые защищают здания, дороги, домашний скот, посевы и другие активы владельца. Это может также зарезервировать части собственности, которые не будут нарушены во время разведки, добычи полезных ископаемых, бурение и добыча.

В большинстве сделок арендатор — это тот, кто готовит договор к подписанию.Если владелец расписывается, не получив профессиональной консультации, права, переданные арендатору, могут быть больше, чем владелец хочет отдать. Любой владелец, который не имеют знаний или опыта в сделках с правами на добычу полезных ископаемых, следует обратиться за советом или представлением в адвокат или специалист по недропользованию. Арендаторы часто соглашаются со значительными изменениями того, что содержится в их стандартном договоре аренды или продажи.

Скважина природного газа: Бурение на природный газ обычно затрагивает несколько акров земли.Под буровую площадку обычно расчищают несколько соток. Иногда для улавливания стока или очистки воды требуется пара акров. И, если газовая скважина будет успешной, будет построен трубопровод для транспортировки газа на рынок. Правообладатель иллюстрации iStockphoto / Эдвард Тодд.

Разногласия при извлечении

Споры между владельцем прав на полезные ископаемые и владельцем прав на землю обычно возникают во время добычи полезных ископаемых.

Эти действия могут потребовать использования поверхности и повредить владельцу поверхности удовольствие от владения имуществом.Вот где очень важна формулировка договора о правах недропользования или договора аренды. Соглашение может дать собственнику недр право на добычу полезных ископаемых в любое время любыми методами и без компенсации или уважения к владельцу поверхности. Вот почему при продаже или аренде прав на недра следует обращаться за юридической помощью.

При покупке прав на землю (это может быть так же просто, как покупка дома), рекомендуется внимательно изучить формулировки любых соглашений о правах на недропользование, которые применяются к собственности.Они могут предоставить владельцу полезных ископаемых значительные свободы во время добычи. Хотя вы не участвовали в сделке по продаже прав на добычу полезных ископаемых от собственности, тем не менее вы будете связаны этим контрактом.

Когда вы покупаете недвижимость, вы покупаете как ее активы, так и ее обязательства. Наймите адвоката, который проведет необходимое исследование и расскажет вам о том, что вы покупаете.

Когда права на добычу полезных ископаемых продаются или сдаются в аренду, стороны, участвующие в сделке, должны быть полностью согласованы в отношении того, как будет происходить добыча, какая рекультивация будет проводиться, какое оборудование останется на участке, какой доступ потребуется арендатору, и кто несет ответственность за ожидаемые проблемы.В большинстве штатов действуют законы и постановления о добыче полезных ископаемых, которые ограничивают действия горнодобывающей компании в процессе добычи и требуют рекультивации. Однако эти законы могут не соответствовать ожиданиям владельца поверхности. Во избежание проблем эти вопросы должны быть урегулированы в контракте во время продажи. Опять же, у владельца собственности должен быть поверенный, который может исследовать, вести переговоры, обучать и обеспечивать соответствие контракта.

Отсроченное повреждение поверхности

Повреждение поверхности можно отсрочить.Оседание подземных работ или оседание открытых горных выработок участки могут не появиться или быть обнаружены только через десятилетия после завершения добычи. Собственник платной простой недвижимости следует учитывать эти факты перед заключением договора купли-продажи или аренды прав на добычу полезных ископаемых. Последствия полезных ископаемых переходят к наследникам и всем последующим владельцам собственности. Это не редкость для подорванные участки, чтобы не проявлять признаков оседания в течение десятилетий после завершения добычи.Затем трещины и осадки начинают появляться. В этой ситуации горнодобывающая компания может давно прекратить свое существование, а ее владельцы давно умерли. Некому нести ответственность — даже если устранение любых повреждений было записано в договоре аренды или продажи.

Что может быть в вашем поступке?

Приведенная ниже формулировка цитируется непосредственно из акта собственности, принадлежащей автору, где находится его основное место жительства.Этот же язык также указан в свидетельстве о праве собственности на собственность. « За исключением и без учета всех девятифутовых жил уголь, железо и другие полезные ископаемые, вместе с соответствующими правами на добычу, как описано в акте от Джеймс Б. Виггинс и др. Джасперу М. Томпсону, датированный 17 декабря 1885 г. Упомянутая Регистрационная палата в Деятельной книге 66, стр. 157. « В 1885 году «девятифутовая жила» использовалась для описания того, что сейчас известно как «Питтсбургский угольный пласт».«Эта формулировка передавала право собственности на Питтсбургский уголь, железо и« другие полезные ископаемые »от Джеймса Б. Уиггинса до Джаспера М. Томпсона. Джаспер Томпсон также получил права на добычу этой собственности. Это была сделка, в результате которой права на добычу полезных ископаемых были отделены от простой собственности. . Сделка по продаже прав на добычу полезных ископаемых была заключена в 1885 году. С тех пор земельные участки, первоначально принадлежавшие Джеймсу Виггинсу, много раз разделялись и теперь находятся в руках многих владельцев. Ни один из владельцев поверхности не имеет никаких претензий на полезные ископаемые, проданные Джасперу Томпсону.Все они должны понимать, что Питтсбургский уголь был заложен глубоко в районе их владений. Автор приобрел страховку от проседания шахты для своего дома в Фонде страхования шахт Пенсильвании, поскольку он определил, что его дом находится всего в нескольких сотнях футов над Питтсбургским угольным пластом, и подозревает, что уголь был добыт из-под его территории. Ежегодная премия составляет менее 200 долларов для защиты дома стоимостью около 400 000 долларов. Профессиональный геолог или государственная геологическая служба часто могут помочь вам определить, существует ли добываемый уголь под вашим участком и известна ли история добычи.

Повреждение водоносных горизонтов

Многие домохозяйства в районах, где ведется добыча или бурение, не обслуживаются коммунальным водоснабжением. Эти владельцы собственности полагаются на колодцы для производства воды. Когда подземная добыча происходит под собственности, следует ожидать проседания и осадки. Если шахта находится ниже водоносного горизонта, вскрытого скважиной, оседание шахты может повредить водоносный горизонт, в результате чего вода будет стекать в более глубокие горные породы.Это может вызвать временную или постоянную потерю водоснабжения. Это также может испортить качество воды. Стоимость сельской собственности без водопровода намного ниже, чем такой же собственности с водопроводом.

Покупка дома, земли или фермы

При покупке недвижимости в районах потенциальной или исторической разработки полезных ископаемых покупатель должен определить, взимается ли комиссия. простая недвижимость покупается или если собственность будет разделена с другими.Сделки с правами на добычу полезных ископаемых обычно является публичным документом, а копии актов или других соглашений хранятся в правительственном учреждении.

Покупатели недвижимости должны попросить продавца указать, какие права передаются, и попросить поверенного подтвердить, что продавец владеет тем, что продается. Во многих областях продажа прав на разработку полезных ископаемых регистрируется в государственной документации в другой книге договоров или базе данных, чем продажа земли. свойство. Это означает, что в акте на земельный участок могут не упоминаться права на полезные ископаемые, которые был продан.В районах исторической или потенциальной горнодобывающей деятельности покупатель недвижимости должен нанять поверенного. кто может провести это исследование и подтвердить, что покупается. Это может предотвратить будущие сюрпризы и проблемы.

Покупатель прав на недропользование, вероятно, подготовил договор купли-продажи и подготовил его так, чтобы все было в порядке. его благосклонность. Он хочет иметь возможность войти на территорию в любое время, принести с собой все необходимое оборудование, извлеките минерал любым способом и произведите минимальную рекультивацию, требуемую законодательством штата.Человек, который покупает дом, превышающий эти права на добычу полезных ископаемых, сто лет спустя не будет иметь права голоса в том, как владелец минералов использует его собственность, пока владелец полезных ископаемых соблюдает договор купли-продажи и действующее законодательство.

Всегда применяются законы штата и местные законы

В большинстве штатов есть законы, регулирующие горнодобывающую и буровую деятельность. Также существуют законы, регулирующие продажу поверхности и минеральных свойств. Эти законы предназначены для защиты окружающей среды и всех сторон, участвующих в сделках с недвижимостью.Эти законы являются единственной защитой, доступной покупателям или продавцам по вопросам, которые специально не рассматриваются в минеральном сырье. соглашение о сделке.

Хотя законы о правах недропользования одинаковы от штата к штату, небольшие вариации могут иметь огромное значение при применении к отдельным сделки. Кроме того, правила горнодобывающей и нефтегазовой промышленности могут значительно отличаться в зависимости от штата. к другому. Они также могут иметь огромную разницу в применении к отдельным транзакциям.Каждая транзакция уникальна и должны быть тщательно продуманы до того, как будет заключено какое-либо постоянное соглашение.

Что считается «минералом»?

Слово «минерал» используется в самых разных контекстах. Обычно минералами считаются руды металлов, уголь, нефть и природный газ, драгоценные камни, размерный камень, строительный заполнитель, соль и другие материалы, добытые из земли. Однако не существует определения термина «минерал», применимого в любой ситуации, и то, что считается «минералом», может варьироваться от штата к штату и даже меняться с течением времени!

О каких деньгах идет речь?

Суммы денег, которые переходят из рук в руки при сделках с недрами, могут быть огромными по сравнению с финансовым опытом среднего человека.Общий доход (аренда + роялти) или цена продажи полезных ископаемых часто могут превышать стоимость прав на землю. Рассмотрим два примера:

Пример A: Участок площадью 100 акров полностью заложен угольным пластом толщиной восемь футов. Владелец соглашается сдать горнодобывающую компанию удалить уголь за лицензионный платеж в размере 3 долларов за тонну, который будет выплачен при добыче. Предполагая, что коэффициент извлечения угля составляет 90%, владелец будет выплачено почти 4 миллиона долларов.

Пример B: Участок площадью 100 акров пробурен для добычи природного газа, и роялти будут разделены между владельцами участка площадью 640 акров. что немедленно окружает колодец.Владелец собственности должен получить роялти в размере 12,5% от стоимости газа на устье скважины, которая в то время продукции составляет 8 долларов за тысячу кубических футов. Предполагая, что средний дебит скважины составляет 2 миллиона кубических футов газа в сутки на всем протяжении в календарном году владельцу собственности будет выплачиваться более 100 000 долларов за год добычи газа.

Сделки с нефтью и природным газом связаны с крупными суммами денег, но истинную стоимость может быть трудно оценить, особенно в районах, где в прошлом проводилось очень мало бурения или где впервые проходят испытания глубинных блоков.

Три нижних строки

1) Получите профессиональную помощь: Права на полезные ископаемые и сделки по аренде полезных ископаемых связаны с большими суммами денег и являются очень сложными. Эта статья предназначено быть не более чем кратким введением. Если с вами связываются по поводу аренды или продажи ваших прав на добычу полезных ископаемых, вам следует незамедлительно получить совет от юриста, имеющего опыт в сделках с полезными ископаемыми и законах вашего штата. Если у вас нет адвоката, вы можете обратиться за советом в местную коллегию адвокатов.

2) Собственник поверхности имеет права: Как правило, целью договора аренды или купли-продажи является передача прав на разведку и добычу. компании по разработке полезных ископаемых. Однако и у владельца поверхности есть определенные права. Предоставляются основные права собственника земельного участка. по законам штата; однако каждый владелец поверхности должен решить, нужны ли более сильные средства защиты. Единственный способ сохранить они должны быть уверены, что контракт содержит адекватные формулировки, чтобы защитить урожай, домашний скот, здания, личные собственность, доступ и любые другие пожелания в течение срока аренды или навсегда в случае продажи.Арендаторы часто соглашаются со значительными изменениями того, что содержится в их стандартном договоре аренды или продажи; однако они не обязаны удовлетворять ваши запросы. Они могут уйти.

3) Остерегайтесь покупателей и продавцов: Если вы хотите получить хороший финансовый результат и защиту своей собственности во время и после добычи полезных ископаемых, Вы и ваш адвокат должны быть уверены, что у вас хороший контракт. Знания и навыки ведения переговоров — вот что определит успех вашей сделки.Если у вас их нет, вы сильно рискуете.

Заявление об ограничении ответственности

Приведенную выше информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию. В нем представлены примеры ситуаций, которые могут возникнуть, когда под землей находятся ценные товары. Он неоднократно предлагает обратиться за профессиональной помощью, если вы рассматриваете сделку с правами на недра. Geology.com не предлагает такую ​​помощь и не рекомендует людей, которые ее предоставляют.

Найдите другие темы по геологии.com:

Породы: Галереи фотографий вулканических, осадочных и метаморфических пород с описаниями.	Минералы: Информация о рудных минералах, драгоценных камнях и породообразующих минералах.
Вулканы: Статьи о вулканах, вулканических опасностях и извержениях прошлого и настоящего.	Драгоценные камни: Яркие изображения и статьи об алмазах и цветных камнях.
Общая геология: Статьи о гейзерах, маарах, дельтах, перекатах, соляных куполах, воде и многом другом!	Магазин геологии: Молотки, полевые сумки, ручные линзы, карты, книги, кирки твердости, золотые кастрюли.
	Бриллианты: Узнайте о свойствах алмаза, его разнообразных применениях и открытиях.

.