Учредитель сдает своему предприятию в аренду нежилое помещение: Учредитель сдает имущество компании в аренду. Обязан ли он быть ИП?

Содержание

Учредитель сдает в аренду нежилое помещение своему предприятию как ип

Учредитель сдает в аренду нежилое помещение своему предприятию как ип

опубликовано: № 36 (946) — сентябрь 2021, добавлено: 08.09.2021 комментарии

Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс:

Учредитель предприятия регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя на УСН доходы 6% (сдача нежилого помещения в аренду) и сдает это помещение предприятию, где он же является единственным учредителем. Какие будут последствия для бухгалтерии предприятия, где одно и то же лицо является и учредителем предприятия и ИП?

Несмотря на то, что собственники имущества являются учредителями организации (то есть на первый взгляд может показаться, что организация и ее учредители неразделимы), тем не менее с точки зрения гражданского и налогового законодательства организация и ее учредители – это совершенно самостоятельные

, отдельные лица.

Одно лицо (ООО) может пользоваться имуществом другого лица — собственника имущества.

Такое пользование может быть возмездным (тогда между сторонами заключается договор аренды) или безвозмездным (тогда имеют место отношения по договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В Вашем случае одной из сторон договора аренды является юридическое лицо. Поэтому в силу п. 1 ст.

609 ГК РФ этот договор должен быть заключен в письменной форме.

Кроме того, в Вашей ситуации письменная форма договора аренды (в виде одного документа, подписанного сторонами) необходима еще и потому, что в аренду передается помещение (часть здания), а п. 1 ст. 651 ГК РФ предусматривает заключение договоров аренды здания только в письменной форме.

При этом несоблюдение формы договора аренды здания влечет его недействительность.

Если договор аренды помещения в здании заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента.

Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст. НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п.
9 ст. НК РФ). В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп.

4 п. 2 ст. НК РФ, п. 17.1 ст.

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства,

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

655 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, вытекающих из передачи здания или сооружения арендодателем арендатору.

Здесь может быть два варианта – коммуналку оплачивает арендодатель или арендатор;

в заключение указываются наименования сторон и их точные реквизиты – от расчетных счетов до юридических адресов.

Когда ООО арендует помещение у ИП, то бизнесмен должен убедиться о наличии полномочий у должностного лица, подписывающего соглашение.
Для этого предприниматель может запросить:

prednalog.ru

Это даст вам возможность убедиться в том, что арендодатель – действительно собственник имущества, и передаваемое помещение относится к нежилым. Если помещение жилое, налоговики обычно выбрасывают эти суммы из расходов по той причине, что помещение используется не по назначению.

Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты).

Берем имущество в аренду у учредителя

Как видите, данные факты довольно обширны. А инспекторы только при наличии достаточных оснований могут посчитать, что в действиях гражданина есть признаки предпринимательской деятельности, и потребовать, чтобы он зарегистрировался как бизнесмен (письмо УФНС России по г.

Москве от 27.09.2021 № То есть если гражданин один раз совершил какую-либо сделку, он не обязан становиться предпринимателем.

Что касается именно сдачи недвижимости в аренду, то ФНС России выпустила письмо от 08.02.2021 № В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Но если ваш учредитель сдает в аренду сразу несколько объектов

Нужно ли организации на УСН платить налог на недвижимость при аренде у ИП

В свою очередь, организация (арендатор), применяющая УСН, вправе не исчислять и не уплачивать налог на недвижимость по арендуемому помещению, поскольку у нее общая площадь капитальных строений не превышает 1000 квадратных метров.

Организация арендует помещение у индивидуального предпринимателя, применяющего УСН

Кто заплатит налог на недвижимость?

1 ст. 184 НК. Во избежание разногласий с контролирующими органами и двойного налогообложения организации-арендатору следует помнить, что организации при заключении с физическим лицом договоров аренды капитального строения (здания, сооружения), его части, иного их возмездного и безвозмездного пользования в течение 30 дней с даты заключения таких договоров представляют в налоговые органы по месту постановки на учет копии этих договоров (часть четвертая).

Вместе с тем было бы неплохо, чтобы законодатель в гл. 34 НК, регулирующей порядок исчисления налога при УСН, предусмотрел отсылочные нормы на, для того чтобы законодательство о налогах было понятным каждому плательщику*. ________________________ * Практика исчисления налога на недвижимость при сдаче в аренду, субаренду объектов недвижимости разъяснена в письме МНС РБ от 07.02.2021 № 2-2019/303 (см.

«ГБ», 2021, № 9, с. 41-43)

Учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2021 г. № 23. Однако учет расчетов компании с арендодателем будет зависеть от его статуса.

Здесь возможны две ситуации:

арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован;
арендодатель является индивидуальным предпринимателем.

Рассмотрим каждый из этих случаев подробно. Арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован. Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп.

4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Вопрос: Наша организация арендует нежилое помещение у индивидуального предпринимателя

Условиями договора закреплена обязанность арендатора проводить текущий ремонт помещения. Вправе ли мы учесть данные затраты в целях налогообложения прибыли?

(«Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», 2021, n 16) | Краткое содержание:

Похожие темы
Задать бесплатный вопрос юристу

Учредитель сдает в аренду помещение

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Учредитель сдает в аренду помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Учредитель сдает в аренду помещение Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 45 «Исполнение обязанности по уплате налога, сбора, страховых взносов» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган обратился в суд с заявлением о признании налогоплательщика юридическим лицом, зависимым по отношению к проверяемой организации, и о взыскании с него доначисленного проверяемой организации НДС. Суд отклонил доводы налогоплательщика о недоказанности налоговым органом того факта, что выручка налогоплательщика фактически является выручкой проверяемой организации, и удовлетворил требования налогового органа. Суд указал, что, поскольку учредителями обеих организаций являются одни и те же лица, они располагаются по одному и тому же адресу, учредители налогоплательщика являются владельцами нежилых помещений, которые сдавались в аренду проверяемой организацией, на основании п. п. 8 и 9 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» данные организации составляют группу лиц. Поскольку после принятия решения о доначислении налогов проверяемая организация была признана банкротом, налогоплательщик как взаимозависимое лицо обязан погасить ее недоимку.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Учредитель сдает в аренду помещение

Нормативные акты: Учредитель сдает в аренду помещение ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502 по делу N А74-3836/2015 подтверждены выводы арбитражных судов, установивших, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам не было предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью; помещение приобретено за счет средств, полученных по кредитному договору, заключенному с банком от имени предпринимателя, с расчетного счета предпринимателя осуществлялись оплата названного кредита и процентов по нему, часть расходов, связанных с отделкой спорного помещения, оплата за потребленную помещением электроэнергию; предприниматель передал спорное нежилое помещение в безвозмездное пользование некоммерческому партнерству (где предприниматель и его супруга являются учредителями) и названное взаимозависимое лицо сдало помещение в аренду для оказания платных услуг. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
Возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения. О намерении истца прекратить договор с ответчиком свидетельствует также его последующее поведение — он сдал помещение в аренду другому лицу, не дожидаясь истечения этого срока.

Может ли директор ООО сдать себе как ИП площадь в субаренду

Здравствуйте, Максим. В дополнение к ответам коллег приведу некоторую информацию:

Письмо Федеральной налоговой службы от 11 августа 2017 г. N СА-4-7/15895@

2.2. Примеры арбитражных споров, по которым судами была поддержана позиция налогоплательщиков.

Результаты проведенного мониторинга судебной практики свидетельствуют о многочисленных судебных актах, принятых в пользу налогоплательщиков. При этом, основной причиной отмены решений налоговых органов по результатам проверок является именно недоказанность подконтрольности и несамостоятельности ведения предпринимательской деятельности участниками взаимосвязанных хозяйственных операций.

В рамках дела N А14-10472/2013 суды апелляционной и кассационной инстанций не согласились с выводами суда первой инстанции, поддержавшего доводы налогового органа о том, что передача ООО «Стройсервис» в аренду помещений гостиницы «Арт-Отель» взаимозависимым лицам (ООО «Глиф», ООО «Поликом» и ООО «Арт-Сервис») является формальной и свидетельствует о согласованных действиях арендодателя и арендаторов, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, позволяющих применять систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход.

По результатам анализа заключенных данными организациями договоров, приказов о приеме на работу, копий трудовых книжек, показаний свидетелей, суды пришли к выводу об осуществлении арендаторами самостоятельной деятельности. Судами, в частности, были учтены результаты ранее проведенных налоговых проверок указанных обществ, которыми не установлены нарушения ООО «Глиф», ООО «Поликом» и ООО «Арт-Сервис» налогового законодательства при исчислении единого налога на вмененный доход в отношении деятельности по оказанию гостиничных услуг в гостинице «Арт-Отель», а также обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии хозяйственной деятельности в арендованных ими помещениях гостиницы «Арт-Отель», а равно и обстоятельств, позволяющих установить, что фактически услуги по временному размещению и проживанию во всем здании гостиницы «Арт-Отель» оказывало исключительно ООО «Стройсервис». Напротив, по результатам мероприятий налогового контроля подтверждено получение этими организациями дохода и перечисление налога в бюджет в полном объеме. Кроме того, как отметил суд, в актах выездных проверок указано на осуществление ООО «Глиф», ООО «Поликом» и ООО «Арт-Сервис» иных видов деятельности, в отношении которых обществами применялась упрощенная система налогообложения.

Как указал суд кассационной инстанции, по перечисленным видам деятельности Общество применяет как общую систему налогообложения (предоставление имущества в аренду, гостиничные услуги), так и систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (общественное питание, бытовые услуги, автоперевозки, гостиничные услуги в 2008 году и во втором полугодии 2011 года). При этом предоставление имущества в аренду согласно представленной Обществом справке об осуществляемых видах деятельности приносит Обществу существенную часть дохода, облагаемого налогами по общей системе налогообложения.

Данные выводы содержаться в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2015 N Ф10-3834/2015 по делу N А14-10472/2013 по заявлению ООО «Стройсервис» (определением Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 310-КГ16-135 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ).

Недоказанность налоговыми органами формального характера осуществления одним из участников схемы предпринимательской деятельности послужила основанием для принятия целого ряда судебных актов не в пользу налоговых органов: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2015 по делу N А47-12155/2014 по заявлению ООО «Реал-Сервис», постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.05.2016 по делу N А09-7104/2015 по заявлению ООО «Мясокомбинат „Славянский“, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу N А62-5897/2014 по заявлению ООО „Ольга“.

Таким образом, исходя из проанализированной судебной практики, сцелью исключения необоснованных выводов о применении схемы дробления бизнеса, необходимо обратить внимание на то, что вне зависимости от сферы предпринимательской деятельности поверяемого налогоплательщика (реализация товаров через магазины розничной сети, оказание услуг общественного питания, сдача помещений в аренду (субаренду), выполнение подрядных (субподрядных) работ, услуг и т.п.), при доказывании наличия схемы дробления бизнеса налоговым органам необходимо не только устанавливать обстоятельства ведения налогоплательщиком и связанными с ним субъектами одного и того же вида деятельности, но также выявлять обстоятельства отсутствия реального участия таких субъектов в деятельности осуществляемой самим налогоплательщиком, а также обстоятельства подконтрольности субъектов проверяемому налогоплательщику, что исключает наличие у формальных участников самостоятельных доходов по сделкам.

Чтобы избежать вопросов от налоговой стоит обосновывать каждый шаг, в том числе и условие определения стоимости арендной платы для конкретного лица… То есть не делать слишком завышенную плату, чтобы просто выводить денежные средства на сторону из ООО или наоборот.

В массовой ошибке по сдаче имущества в аренду поставлена точка

Владимир Туров о недавнем Федеральном законе № 199-ФЗ. Не надо рисковать: при сдаче активов для производственного и коммерческого использования, нужно стать ИП.

Добрый день, друзья.

О чем я предупреждал много лет

Много-много раз на протяжении последних 10 лет, проводя семинары, я говорил следующую вещь. Например, вы являетесь учредителем вашей компании, и одновременно с этим на вас, как на физическом лице, зарегистрированы какие-то активы (например, башенные краны, автомобили, бульдозеры, или цеха, или какая-то собственность, недвижимость в виде офисных помещений). Вы, как физик, сдаете эти помещения на абсолютно законных основаниях в аренду своей компании, и ваша компания вам, как обычному физическому лицу, платит арендную плату, и удерживает с вас налог на доходы физических лиц. Вы думаете, что у вас все прекрасно.

Я последние 10 лет, как мантру повторял, что в этом случае налоговики имеют полное законное право доначислить вам, как физическому лицу, налог на добавленную стоимость, посчитав вас индивидуальным предпринимателем.

В этих случаях я ссылался на решения Верховного Суда, на статью 2 ГК РФ, статью 23 ГК РФ, на соответствующие письма ФНС России.

Также я ссылался на определение слова «индивидуальный предприниматель», которое дано в статье 11 НК РФ, где черным по белому написано примерно следующее: если физическое лицо, занимаясь предпринимательской деятельностью, не зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя, то налоговики имеют право все равно посчитать этого парня индивидуальным предпринимателем для целей Налогового кодекса.

Так как у этого парня-физика нет на руках бумажки, которая называется «Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения», то налоговики посчитают его ИП на «классике» и доначислят соответствующие налоги. Отрицательной судебной практики полно.

Тем не менее, повторяя это на протяжении 10 лет, я ссылался на нормы, недостаточно четко прописанные. Если внимательно почитать ст.2 ГК РФ и ст.23 ГК РФ, то из этих статей прямо не следует соответствующих выводов. Я подобные выводы делал на основе совокупности всех данных.

Вмешалось государство

Наконец-то государство решило эту ситуацию исправить. Владимир Владимирович Путин подписал №199-ФЗ от 26 июля 2017 года, который вносит изменения в статью 2 ГК РФ и в статью 23 ГК РФ.

Итак, в статью 2 ГК РФ внесли следующие изменения: «1) в абзаце третьем пункта 1 статьи 2 слова «лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке» исключить, дополнить предложением следующего содержания: «Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом». Теперь в статью 2 добавили строчку, что лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, должны быть зарегистрированы индивидуальными предпринимателями.

Статью 23 ГК РФ изложили в следующей редакции: «2) пункт 1 статьи 23 изложить в следующей редакции: «1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».

Под такую деятельность попадает чистка ногтей, уборка квартир. Под такую деятельность, когда не надо регистрироваться, попадает уход за детьми.

Если вы работаете нянькой, за детишками ухаживаете, в этом случае вам, как няньке, не надо регистрировать себя индивидуальным предпринимателем.

Во всех остальных ситуациях, в том числе, в случае сдачи активов для производственного, коммерческого использования вы обязаны стать индивидуальным предпринимателем.

Это правило, коллеги, пока что не относится, если вы сдаете свою личную квартиру в аренду: она у вас одна, только ее вы в аренду сдаете. Либо свой личный автомобиль: там используются иные нормы.

В части, касающейся всего остального имущества, которое мы могли бы отнести к имуществу коммерческого использования, вы обязаны стать ИП-шником, иначе вам доначислят НДС, посчитав вас ИП на классической системе налогообложения.

Также, коллеги, речь идет не только о сдаче имущества в аренду. На самом деле, речь идет об извлечении любого предпринимательского дохода, когда вы, будучи физиком, действуете на свой страх и риск и извлекаете доход два раза в год и более.

Уважаемые коллеги, я опять, наверное, не добавил вам радости, но государство и наш президент наводят порядок так, как они умеют.

То, что мы рассмотрели, – это массовая ошибка, допускаемая бизнесменами. Поэтому, пожалуйста, пишите комментарии, высказывайтесь. Обязательно отправьте эту статью своим знакомым бизнесменам: вы невероятно им поможете хотя бы тем, что не допустите, чтобы они не попали на ровном месте под раздачу.

Налогообложение ИП при сдаче имущества в аренду

ИП по основному виду деятельности применяет УСН. Планирует сдавать в аренду недвижимое имущество организации (нежилое помещение под офис), в которой он является учредителем.

Вправе ли ИП продолжить применять УСН или должен перейти на общую систему налогообложения с уплатой подоходного налога?

Согласно пункту 3 статьи 286 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК) для организаций и индивидуальных предпринимателей (далее — ИП), применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), сохраняется общий порядок исчисления и уплаты, в частности, подоходного налога с физических лиц ИП, являющимися одновременно:

физическими лицами — участниками, собственниками имущества коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), — в отношении доходов, получаемых от этих коммерческих организаций.

Порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц регулируется нормами главы 16 НК.

В соответствии со статьей 162 НК налоговым периодом подоходного налога с физических лиц признается календарный год.

Отчетными периодами подоходного налога с физических лиц для ИП (нотариусов, адвокатов) признаются квартал, полугодие, девять месяцев календарного года и календарный год.

Согласно пункту 4 статьи 173 НК ставка подоходного налога с физических лиц устанавливается в размере 16 процентов в отношении доходов, получаемых белорусскими ИП (нотариусами, адвокатами) от осуществления предпринимательской (нотариальной, осуществляемой индивидуально адвокатской) деятельности.

В соответствии с пунктом 8 и пунктом 9 статьи 176 НК соответственно ИП (нотариусы, адвокаты) исчисляют самостоятельно суммы подоходного налога с физических лиц, ежеквартально исходя из налоговой базы, определенной нарастающим итогом по результатам каждого отчетного (налогового) периода на основе данных учета доходов и расходов, и налоговой ставки.

ИП (нотариусы, адвокаты) обязаны вести учет доходов и расходов в порядке, установленном Министерством по налогам и сборам Республики Беларусь, представлять в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом.

Согласно пункту 10 статьи 176 НК суммы подоходного налога с физических лиц уплачиваются ИП (нотариусами, адвокатами) не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом.

В соответствии со статьей 168 НК при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 156 НК право применить профессиональные налоговые вычеты имеют следующие категории плательщиков:

плательщики — ИП (нотариусы, адвокаты) — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с осуществлением ими предпринимательской (нотариальной, адвокатской) деятельности, в порядке, установленном статьей 169 НК (фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с осуществлением ИП (нотариусами, адвокатами) предпринимательской деятельности (нотариальной, адвокатской), определяются такими плательщиками самостоятельно на основании документов, подтверждающих такие расходы).

Вместо получения профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с осуществлением предпринимательской (нотариальной, адвокатской) деятельности, плательщики — ИП (нотариусы, адвокаты) имеют право применить профессиональный налоговый вычет в размере 10 процентов общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от осуществления ими предпринимательской деятельности (деятельности нотариуса, адвокатской деятельности).

Таким образом, с учетом информации изложенной в вопросе, по доходам, полученным от сдачи в аренду недвижимого имущества организации, в которой ИП является учредителем, он будет являться плательщиком подоходного налога с физических лиц, по остальным видам деятельности может применять УСН в соответствии с НК.

Может ли учредитель (как физ.лицо) сдать в аренду, возмездно

Вопрос:

Может ли учредитель как физ.лицо сдать в аренду (возмездно) — свою мебель и оргтехнику для своей компании где он же генеральный директор, и можно ли данные расходы брать на вычеты по КПН? Расходы по обслуживанию оргтехники ТОО берет на себя. Какими документами правильно оформить аренду?

Ответ:

В соответствии со статьей 540 Гражданского кодекса РК, по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 541 Гражданского кодекса РК, в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 546 Гражданского кодекса РК, плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, физическое лицо, являясь учредителем ТОО, имеет право передать по договору аренды ТОО имущество и получать с этого имущества доход. Подтверждением приема имущества от арендодателя физического лица будет являться подписанный с обеих сторон акт приема-передачи имущества.

Вычетами являются расходы налогоплательщика, возникающие в связи с осуществлением деятельности, направленной на получение дохода. Расходы относятся на вычеты при наличии документов, которые подтверждают, что они связаны с деятельностью, направленной на получение доходов.

Так как ТОО принимает имущество для ведения предпринимательской деятельности и будет указывать договор аренды имущества в статье «расходы», то ТОО вправе брать данные расходы на вычеты по корпоративному подоходному налогу. Расходы по обслуживанию оргтехники ТОО вправе взять на себя при условии, если в подписанном между сторонами договоре аренды будет предусмотрено, что ТОО с даты заключения договора берет на себя все расходы по обслуживанию оргтехники.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Директор, он же ФЛП на ЕН группы 3, он же арендодатель…. Налоги & бухучет, № 47, Июнь, 2017

Ответ зависит от того, как директор/ФЛП на ЕН — арендодатель планирует использовать остальные площади своих нежилых помещений. То есть те, которые сверх площадей, планируемых под передачу в аренду.

Напомним, что известная ограничительная норма — п.п. 291.5.3 НКУ — запрещает вашему ФЛП на ЕН третьей группы оставаться на упрощенке, если он сдает в аренду нежилые помещения (сооружения, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.

Может показаться, что если общая площадь нежилого помещения превышает 300 кв. м, то ФЛП на ЕН нельзя сдавать в аренду никакую его часть (части). Но на самом деле налоговики лояльнее трактуют п.п. 291.5.3 НКУ. ☺ Если говорить конкретно, то у вашего ФЛП на ЕН третьей группы есть всего два варианта, с которыми налоговики соглашаются.

Первый. В аренду он сдает исключительно «подлимитные» 300 кв. м, а «сверхлимитная» площадь нежилого помещения в аренду не сдается (этот вариант прямо разрешен в 107.12 БЗ). Разумеется, «сверхлимитные» площади могут либо простаивать, либо использоваться в другой собственной предпринимательской деятельности (по другим кодам КВЭД) или в личных целях такого ФЛП. Главное — «параллельно» с передачей в аренду «подлимитных» площадей «сверхлимитные» нельзя: ни сдавать в аренду от имени этого ФЛП/директора как обычного физлица, ни передавать кому-либо, будь то в бесплатное пользование или в ссуду (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 17, с. 40).

Второй. Директор, он же ФЛП на ЕН, удаляет «арендный» код КВЭД 68.20:

— из своих сведений в ЕГР. Чтобы это сделать, подают регистратору форму 11, утвержденную приказом Минюста от 18.11.2016 г. № 3268/5, с заполненной соответствующим образом табличкой раздела 6;

— из сведений в Реестре плательщиков ЕН. Для этого не позднее 20 числа месяца, следующего за внесением этих изменений в ЕГР, подают налоговикам Заявление о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной приказом Минфина от 20.12.2011 г. № 1675, с отметкой в графе 5.3* (см. п. 298.5 НКУ).

При этом ФЛП на ЕН может спокойно продолжать заниматься всеми остальными видами предпринимательской деятельности, а убедившись в исключении «арендного» кода, вправе начать сдавать в аренду все свои нежилые помещения — внимание! — без ограничения их площади, но только от имени обычного физлица, а не ФЛП. С этим вариантом фискалы соглашаются в 107.12 БЗ.

Да, при этом варианте физлицо-директор будет терять на уплате НДФЛ + ВС (т. е. 19,5 %) с арендного дохода, но зато сможет легально получать такой доход не только с 300 кв. м, а со всех своих площадей!

Что касается директорского статуса этого ФЛП на ЕН — арендодателя.

Если сторонами договора аренды нежилого помещения выступают, с одной стороны — физлицо (не важно, в статусе ФЛП или нет), а с другой — руководимое им предприятие, то на подписание такого договора от имени предприятия лучше уполномочить не самого директора, а кого-либо другого. Дело в том, что ст. 238 ГКУ в такой ситуации запрещает директору (как представителю предприятия) заключать от имени последнего сделку в своих интересах (как ФЛПшника или как физлица). Впрочем, если такая сделка будет впоследствии одобрена, скажем, общим собранием ООО, то на основании ч. 2 ст. 241 ГКУ проблем с ней не будет.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — создать ценность не только в деловой репутации и движении денежных средств, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, теряет ценность через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар.Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценные активы, которые обычно нужны не только небольшому рынку конкурентов … но по глупости выбрасывают этот актив, сдавая его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал.Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в которых работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти вложения имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку.Вы находитесь в завидном положении, когда используете арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать собственный капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой мудрый деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: если все сделано правильно, то наличие частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (договор обратной аренды . «). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная договоренность по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатор — это организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по разным причинам, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут стать предметом ожесточенного оспаривания, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

У предприятия есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с предприятием, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но также хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и ему не нужно бояться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
Арендодатель может амортизировать стоимости здания, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может заплатить за эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда…и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавший собственник-арендодатель получал доход не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
Часто человек не может позволить себе идеальное место для бизнеса и покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Легко представить себе и другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и могут возникнуть конфликты интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными документами и документами по аренде, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до , когда будут созданы структуры и контракты и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с ведением бизнеса, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и предотвратят недоброжелательность, которую может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о покупке и продаже, независимо от того, будет ли оно арендовать или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям собственности, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
Дополнительные документы могут потребоваться из-за особых проблем, с которыми сталкиваются индивидуальные налоговые планы владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если права собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение о обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или, наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку тогда у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что собственность или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с участием фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
В целом, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить до того, как возникнут эмоции, или до того, как какое-либо лицо совершил покупку или оформлен возврат в лизинг .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то с этим необходимо столкнуться до того, как это приведет к обязательствам, которых нельзя избежать, и, таким образом, возникновению вражды. После урегулирования решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти расходы оплачиваются увеличится за счет повышения стоимости капитала за год или два владения и вспомним, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

От начала до завершения всего процесса коммерческого лизинга

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей, при этом помогая сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в местоположении, запрашиваемой цене и площади. Доступные площади и условия коммерческой аренды могут повлиять на ваш бизнес сложным образом, например:

Введение (или экономия) непредсказуемых затрат, таких как техническое обслуживание
Ограничение (или облегчение) вашей возможности добавлять место при необходимости обновления
Обеспечение (или препятствие) вашей способности выполнять необходимое наращивание или приобретение специализированной инфраструктуры, такой как высокоскоростной Интернет

Снимаете ли вы офис, склад, коворкинг или какое-либо другое коммерческое помещение, вот чего ожидать от процесса коммерческой аренды и как обеспечить получение наилучшего возможного пространства.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — это действовать самостоятельно или получить профессиональную помощь. Многие компании начинают свой путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно заключить сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, у которых есть старший член, имеющий опыт ведения переговоров по коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям.Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. За доступную недвижимость идет жесткая конкуренция, а это означает, что места не могут оставаться открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков объектов коммерческой недвижимости плохо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, вам предстоит немало работы по согласованию условий аренды, планированию застройки, модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже).Велика вероятность, что на внутреннюю работу просто не стоит тратить ваше время.

У вашей команды нет опыта представителя арендатора

Брокеры, представляющие арендаторов, находят много площадей и заключают много договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если в вашем штате есть кто-то, кто за последнее десятилетие заключил одну или две коммерческой аренды, вам повезло.

Без опыта вы, как правило, получите худшие результаты. Сложнее согласовать условия таких вещей, как затраты на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в контракте, что может значительно увеличить арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать ваши кредитные ресурсы для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и убедиться, что вы можете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риэлторы могут распахнуть двери

Как и в большинстве отраслей, наличие связей помогает. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и увеличив ваши шансы получить желаемое пространство.Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск места и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как сдать коммерческую площадь: маклерство

Как мы уже говорили выше, брокеры могут ускорить процесс аренды офиса, обеспечить подходящее пространство и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной аренды до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам в вашем росте, планировании будущих пространств или согласовании условий продления.Однако у традиционных брокерских компаний есть и недостатки.

Традиционная брокерская модель фокусируется на крупных компаниях и сделках, которые приносят брокерам большие и более прибыльные комиссионные. Они просто не предназначены для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Точно так же существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто финансово заинтересованы в установлении эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности.Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто конкурируют за достижение внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти вам лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

TenantBase имеет другую модель аренды: прозрачную, управляемую данными, ориентированную на арендаторов и бесплатную для арендаторов. Каждому арендатору, который приходит в нашу брокерскую компанию, основанную на технологиях, подбирают одного из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, нацеленной на получение наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий — хотя стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, устаревшую на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты недвижимости заполняются или становятся доступными новые.

«Большинство брокеров-арендаторов сосредоточены на привлечении крупных клиентов и не тратят много времени на помощь местным предприятиям, составляющим основу нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Этим предприятиям остаётся работать с брокерами, которые обязаны вести переговоры в пользу арендодателей, и никто не будет заботиться об их интересах.Мы особенно успешно помогаем растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются договориться о своей первой или второй аренде ».

Поселение по плану

Обычно, когда люди впервые приходят к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисных помещений. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и особенности нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого партнера по лизингу заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют определенных компромиссов, особенно для малых и средних предприятий. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшее коммерческое арендуемое пространство для их нужд, что может означать совет им изменить свою стратегию.

В TenantBase члены нашей команды привыкли помогать владельцам бизнеса, которые изо всех сил пытались найти для них подходящий офис — по той или иной причине.

«Я горжусь тем, что могу помочь кому-то, кто боролся с поиском подходящего места с помощью других средств, либо потому, что его не воспринимали всерьез, просто не знали, как его найти, либо потому, что у него плохое представление», — говорит Ахи Нараги. Старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу предоставить место для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендуемого офисного помещения

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, соответствующих вашим требованиям.Как только вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по организации туров с управляющими. В зависимости от ваших потребностей, мы можем сами сделать первый визит или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Есть несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут удовлетворить ваши потребности. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором площадок для коворкинга.

Но в некоторых случаях то, что есть пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, чем оно могло бы быть.Если домовладелец готов предоставить вам хорошие условия при застройке, промышленный склад может стать, например, хорошим, довольно традиционным офисом — часто по конкурентоспособным ценам, если складской район не слишком широко использовался для аренды офисных помещений.

Точно так же, в то время как коворкинг не обеспечивает особой конфиденциальности, если вы просто арендуете стол или два, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, давая им многие из преимуществ традиционного рабочего места, а также другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как указывает Бен Мизес, в определенный момент компаниям обычно нужен собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель компании Clever Real Estate, занимающейся недвижимостью, говорит, что, когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное пространство:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых сложных задач, с которыми может столкнуться любой стартап. В то время как инкубаторы и коворкинг-пространства отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы хотели переехать в более просторное, готовое к заселению пространство, которое могло бы соответствовать нашему предполагаемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить по льготной ставке в первый год, а по мере освоения площади мы будем платить ближе к рыночной ставке. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. Футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть около 100 сотрудников, прежде чем нам понадобится найти новое пространство. ! »

Опыт

Мизеса поднимает важный вопрос: первая экскурсия — это не только ваш шанс осмотреть место, но и проверить домовладельца или управляющего недвижимостью.Если у вас есть особые требования, например, возможность оплачивать дополнительное пространство по мере поступления, вам необходимо убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия поможет вам отделить управляющих недвижимостью, которые не удовлетворяют ваши потребности, от тех, кто может.

После первого раунда поиска мы свяжемся с вами и спланируем следующие шаги. Если вы нашли помещения коммерческой недвижимости, которые кажутся подходящими, мы можем сузить список до двух или трех верхних и предпринять другие шаги, например, запланировать дополнительную экскурсию по офису для осмотра собственности или задать вопросы арендодателю о строительстве. -из.

С другой стороны, если вы решите, что места не так хорошо подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища места побольше или поменьше, другие места или другие новые требования. Для очень специализированных помещений на поиск идеального помещения может уйти до шести месяцев, но в целом процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В этом предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным.Коммерческая аренда не похожа на договор аренды собственности. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда и обратно, пока не найдем условия, которые устраивают обе стороны

Если есть надстройка или строительство, это также хорошее место для встречи с архитектором или подрядчиком, чтобы осмотреть помещение. Если есть надстройка, возможно, вам также понадобится встретиться с архитектором. Если есть строительство, подрядчику необходимо пройтись по помещению.

Как отмечает Тим Шпигельгласс, владелец Spiegelglass Construction Company, в любом случае может быть хорошей идеей встретиться с подрядчиком. Поскольку компания ориентирована в первую очередь на небольшие коммерческие магазины и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими расходами, если они не знают о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет №1 для предпринимателя, желающего сдать недвижимость в аренду, — попросить генерального подрядчика (GC), специализирующегося на вашей отрасли, посмотреть на пространство ДО того, как вы подпишете договор аренды.Знание этой информации заранее может сэкономить много времени и денег, а также может помочь в переговорах с вашим арендодателем ».

Заключение договора аренды

Когда вы договариваетесь о сделке, которой довольны оба партнера, самое время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако вашему партнеру по коммерческой аренде необходимо будет согласовать условия аренды, прежде чем это произойдет. При ведении переговоров о коммерческой аренде могут пропустить арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, например:

Право владения: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду.Но коммерческий лизинг работает не так. При коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, к вам часто будет применяться задержка сверх ставки.

Условия удержания часто взимают с вас 125% -150%, а в некоторых случаях даже могут удвоить арендную плату. Если вы считаете, что у вас есть шанс продлить срок действия первоначального договора аренды, стоит договориться о праве удержания аренды по более низким ставкам.

Расходы оператора: Расходы, такие как техническое обслуживание, налоги на недвижимость и улучшения, могут быть оплачены арендодателем в течение первого года, но, как правило, впоследствии возвращаются арендатору.

Форма договора аренды может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но арендодатель не залил его. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете оказаться на крючке за всю стоимость или всего 10% от стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase может помочь вам получить лучшее пространство на самых выгодных условиях и бесплатно предотвратить неприятные сюрпризы в вашу коммерческую аренду.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

Баланс сил в коммерческой недвижимости Лондона смещается

ЛОНДОН — В течение многих лет арендодатели преобладали на рынке недвижимости Лондона, повышая арендную плату, поскольку компании требовали выгодных мест рядом с офисами, туристическими достопримечательностями и транспортными узлами и т. Д. по мере того, как население города росло и росло. Рестораны часто заключали договоры аренды с оговорками, согласно которым арендная плата только повышалась.Ритейлеры столкнулись с чрезмерной арендной платой.

В течение года пандемия положила конец этому соглашению, сместив баланс сил между арендаторами коммерческой недвижимости и арендодателями.

Столкнувшись с альтернативой пустующей собственности, некоторые арендодатели ослабили свои условия, предложив отпускную аренду или другие уступки. Но в других случаях изменения были навязаны владельцам собственности из-за проблемных арендаторов, которые все чаще обращались к варианту в британском законодательстве о несостоятельности, известному как добровольное соглашение между компаниями.Результатом стало сокращение арендной платы или переход на аренду, размер которой варьируется в зависимости от доходов арендатора.

Видя, что их перспективы сокращаются, некоторые владельцы недвижимости заявляют, что система аренды устарела, и призывают к большей прозрачности и сотрудничеству со своими арендаторами. И предстоящий пересмотр законодательства британским правительством может принести больше изменений.

Отношения между арендаторами и арендодателями «определенно стали более напряженными из-за пандемии», — сказал Дэвид Абрамсон, основатель и исполнительный директор компании Cedar Dean, которая специализируется на оказании помощи компаниям в реструктуризации договоров аренды.«Арендодатели не привыкли вести бизнес с одной рукой за спиной. Как правило, они были более доминирующей силой, и это было довольно агрессивно ».

Арендодателям пришлось «полностью изменить свое отношение», — сказал г-н Абрамсон. «Многие из них все еще не понимают этого».

Изменения происходят медленно, особенно для малого бизнеса. Дхрув Миттал, 29-летний шеф-повар, прошлым летом принял душераздирающее решение: он закрыл свой ресторан в центральном лондонском районе Сохо после того, как из-за карантина продолжить работу невозможно.

Он открыл ресторан DUM Biryani House четырьмя годами ранее в подвальном помещении с плакатами в стиле поп-арт на стенах, звучащими хип-хоп музыкой и предлагающими бирьяни в традиционном стиле Хайдарабада на юге центральной части Индии. откуда его отец.

Несмотря на меры правительства, направленные на то, чтобы помочь бизнесу пережить пандемию, квартальная арендная плата за ресторан г-на Миттала в размере около 20 000 фунтов (28 000 долларов США) оказалась непреодолимым бременем без поступления доходов.Он попытался перейти на меньший участок, но у его арендодателя ничего не было, и переговоры о снижении арендной платы не увенчались успехом.

«Наши арендодатели были довольно сильны в том, что они предпочли бы пустой участок, где они могли бы взимать любую арендную плату с новичка, чем предоставлять скидку текущему арендатору», — сказал г-н Миттал.

В августе арендодатель сделал предложение: г-н Миттал может отложить выплату четверти арендной платы — суммы, которую он задолжал — до 2021 года.Но к тому времени он уволил своих сотрудников и не мог открыться, потому что центр Лондона все еще был безлюден. В октябре он ликвидировал свою компанию, по-прежнему задолжав десятки тысяч фунтов за аренду и деньги другим кредиторам.

У объекта пока нет нового арендатора; Вывеска «Дом ДУМ Бирьяни» висит над запертыми дверьми. Хозяин от комментариев отказался.

Г-на Миттала не выселили бы немедленно за неуплату арендной платы. В прошлом году правительство ввело мораторий на выселение бизнес-арендаторов, который был продлен до конца марта.Многие предприятия воспользовались этим преимуществом, но большая часть невыплаченной арендной платы будет просто накапливаться в виде долга, который можно будет потребовать, как только будет снят запрет.

Более заразный штамм коронавируса и зимний всплеск заболеваний снова закрыли британские рестораны и магазины. К тому времени, когда многим из этих предприятий будет разрешено открыться, их двери будут закрыты как минимум на половину прошлого года. Недавнее исследование показало, что за последние три месяца 2020 года было собрано только около половины розничной арендной платы.

Ежедневный бизнес-брифинг

Обновлено

20 августа 2021 г., 16:46 ET

Многим арендаторам срочно нужна дополнительная помощь. В прошлом месяце Сидар Дин опросил 400 ведущих гостиничных компаний, и три четверти заявили, что рассматривают возможность реструктуризации или банкротства и нуждаются в помощи либо правительства, либо их арендодателя. Некоторые компании не получат достаточной помощи и будут вынуждены закрыться.

Pret a Manger, сеть магазинов кофе и бутербродов, насчитывающая почти 400 магазинов в Великобритании, обратилась к своим арендодателям за уступками после того, как из-за строгих ограничений ее доходы сократились.Сейчас 65% офисов находятся в оборотной аренде, по крайней мере, временно, по сравнению с примерно четвертью до пандемии. Условия оборачиваемой арендной платы, иногда называемые процентной арендной платой в Соединенных Штатах, различаются, но могут включать в себя выплату компанией базовой арендной платы ниже рыночных ставок и превышение ее в процентах от валового дохода.

«На данный момент у нас есть от 75 до 80 процентов наших арендодателей в Великобритании, которые занимают хорошую поддерживающую позицию», — сказал Пано Христу, исполнительный директор Pret.

Прошлой весной несколько домовладельцев поспешили предложить своим арендаторам временные скидки. Но летом Hammerson, крупная девелоперская компания, владеющая торговыми центрами в Великобритании, пошла еще дальше, заявив, что введет новую систему аренды с более гибкими соглашениями, пересмотром арендной платы на более низком уровне и новой системой пересмотра арендной платы.

«Историческая модель лизинга Великобритании отработала свое время, — сказал Дэвид Аткинс, в то время исполнительный директор Hammerson. «Он устарел, негибкий и нуждается в изменениях.

В Великобритании правительство традиционно неохотно участвует в этих коммерческих контрактах, полагаясь на закон 1954 года, регулирующий отношения между коммерческими арендаторами и арендодателями.

«Когда коммерческие арендаторы берут недвижимость, это договор между предприятиями», — сказала Кэтрин Хьюз, доцент и руководитель отдела недвижимости и планирования в Henley Business School. «И это повлияло на то, как они воспринимались и как они регулировались — или не регулировались.”

Но это может скоро измениться. Поскольку правительственные министры стали более активно вмешиваться в экономику, департамент, занимающийся общинами и местными органами власти, заявил в декабре, что в условиях «глубокой корректировки» коммерческой собственности он пересмотрит «устаревшее» законодательство.

Неясно, насколько масштабными могут быть предстоящие изменения. Но у г-на Абрамсона есть предложения: он сказал, что долгосрочные арендные договоры, согласно которым арендная плата по мандату должна повышаться в периоды регулярного пересмотра — так называемый пересмотр арендной платы только в сторону увеличения — должны быть отменены.По его словам, следует ввести положения, позволяющие арендаторам уезжать, если арендная плата в их районе становится слишком высокой.

Но, добавил он, компании также не должны иметь возможность использовать добровольное соглашение компании для изменения условий аренды.

В 2020 году было меньше банкротств, чем в предыдущем году, благодаря государственной поддержке на миллиарды фунтов, но произошел скачок в добровольных соглашениях компаний для крупных розничных, гостиничных или развлекательных компаний: 29 предприятий начали такой процесс в во второй половине 2020 года, по сравнению с четырьмя за тот же период 2019 года, согласно данным, собранным PwC.

Для крупных компаний, платящих за аренду многочисленных объектов недвижимости, эти соглашения о несостоятельности становятся все более распространенным способом закрытия объектов и снижения арендной платы. В отличие от вступления в администрацию (почти эквивалент банкротства в соответствии с главой 11 в Великобритании), добровольное соглашение с компанией позволяет директорам оставаться ответственными за реструктуризацию долгов компании. Это может быть полезным инструментом для компании, которая вернулась к прибыльности.

PwC обнаружила, что с июня по ноябрь 17 крупных предприятий розничной торговли и гостиничного бизнеса с почти 3000 офисами начали добровольные соглашения, а в отношении двух третей сдаваемой в аренду недвижимости предприятия снизили арендную плату или перешли на модель аренды с оборотом в рамках соглашения.

Недавно такие популярные имена, как сеть кофеен Caffè Nero и сеть здоровых ресторанов быстрого питания Leon, начали добровольные соглашения с компаниями по сокращению своей арендной задолженности.

Критики отмечают, что некоторые из крупных компаний, недавно потерпевших крах, в том числе Debenhams и Arcadia Group, сначала прошли через добровольные соглашения, предполагая, что этот процесс не привел к надлежащей реструктуризации бизнеса.

Британская федерация собственности, представляющая арендодателей и девелоперов, заявила, что системой «злоупотребляли», особенно компаниями, поддерживаемыми крупными фондами прямых инвестиций.Несмотря на разочарование по поводу соглашений о несостоятельности, Мелани Лич, исполнительный директор группы, по-прежнему рекомендует арендодателям, что лучший выход из этого кризиса — более тесно сотрудничать со своими арендаторами.

«Возможности арендодателей сокращаются», — сказала она. «Чем дольше это будет продолжаться, тем больше будет экономический ущерб».

Коммерческая недвижимость может быть в беде даже после того, как COVID-19 закончится — TechCrunch

Владельцы коммерческой недвижимости, брокеры и арендодатели в последние годы вместе зарабатывают сотни миллиардов долларов в год по мере роста экономики.

Теперь они страдают от спровоцированного пандемией экономического кризиса. Хуже того, это может навсегда изменить их отрасль.

Сказать очевидное: сейчас получить ренту практически от кого угодно проблематично. По данным Национального совета по многоквартирному жилью, всего 69% домохозяйств в США заплатили арендную плату к 5 апреля по сравнению с 81%, которые заплатили до 5 марта, и 82%, которые заплатили в то же время в прошлом году.

Эта статистика почти наверняка будет хуже к 5 мая, учитывая стремительно растущее число уволенных и уволенных сотрудников.

С коммерческой точки зрения проблема начинает выглядеть ужасно. В дополнение к бесчисленному количеству мелких предприятий розничной торговли и ресторанов, которые могут быть вынуждены навсегда покинуть свои коммерческие помещения, потому что они не могут себе это позволить, все большее число корпоративных сетей также начинает проявлять нежелание или возможность платить за аренду.

WeWork, например, перестала платить арендную плату в некоторых местах в США, пока пытается пересмотреть условия аренды, сообщает WSJ, несмотря на то, что коворкинг-компания продолжает взимать плату со своих собственных арендаторов.

Фирма

Staples, Subway и Mattress Firm также перестала платить арендную плату, чтобы убедить владельцев зданий в снижении арендной платы, изменении условий аренды и других действиях, направленных на компенсацию убытков, которые они несут из-за коронавируса.

Ch, ch, ch, изменения

Возникает вопрос, что будет дальше. В то время как некоторые могут попытаться заработать на проблемных активах, вполне возможно, что рынок коммерческой недвижимости никогда не будет выглядеть так же.

Во-первых, в то время как мелкие магазины и рестораны тают, некоторые из их онлайн-конкурентов усиливаются.Amazon, несмотря на недостаток в плохой рекламе, с каждым днем завоевывает долю рынка. Фактически, на этой неделе он снова уплыл на территорию в триллион долларов.

Интернет-магазин уличной одежды StockX также переживает бум, о чем мы сообщали несколько недель назад. Его генеральный директор Скотт Катлер в то время сказал: «Мы всегда были рынком дефицита, но теперь вы не можете попасть в настоящую точку розничной торговли, поэтому вы приходите на StockX».

Ситуация может особенно быстро измениться на таких рынках, как Сан-Франциско, Чикаго, Бостон и Нью-Йорк, где не только много независимых магазинов и ресторанов, но и сотрудники стартапов и другие белые воротнички внезапно начинают работать из дома и совершенствовать искусство. распределенной командной работы.

Рассмотрим Нельсона Чу, основателя и генерального директора Cadence, стартапа платформы секьюритизации из 17 человек в Нью-Йорке. Получив недавно финансирование в размере 4 миллионов долларов, Cadence подписала в прошлом месяце договор аренды с домовладельцем, который согласился начать заряжать оборудование только тогда, когда оно сможет переехать в новые районы на окраине города.

Это выгодная сделка для Cadence, которой не нужно беспокоиться о том, чтобы платить за квадратные метры, которые она не может использовать. Тем не менее, Чу отмечает, что необходимость работать удаленно побудила его к возможности включить более удаленную работу в процессы стартапа.

«Вы всегда сомневаетесь, повлияет ли удаленная работа на непрерывность бизнеса», — говорит Чу. «Но теперь, когда мы вынуждены это сделать, мы не пропустили ни секунды. Можно было бы что-то сказать о том, что у вас меньше офисных площадей и что людям, которые едут из другого штата, не нужно находиться в офисе каждый день ».

Легко представить, что, используя такие инструменты, как Slack, Google Sheets и Zoom, другие основатели и управленческие команды, которые еще не присоединились к тенденции удаленной работы, приходят к такому же выводу.

Забота о бизнесе

Для компаний, занимающихся недвижимостью, возможность не упустить.

«Удаленная работа — это то, о чем мы много думаем прямо сейчас, — говорит Колин Ясукочи, директор по исследованиям и анализу гиганта CBRE в сфере коммерческой недвижимости. «Сейчас людей заставляют делать это», но «я думаю, что некоторые неизбежно будут придерживаться» удаленной работы, — говорит он. «Вопрос о том, сколько и как долго, неизвестен».

Конечно, это не та тенденция, которую ожидали CBRE или другие в мире недвижимости в этом году.Отчет CBRE о перспективах, опубликованный в ноябре прошлого года, звучал вполне радужно. «Исключение любых непредвиденных рисков», — говорилось в то время, — «устойчивая экономическая активность, сильные фундаментальные показатели собственности, низкие процентные ставки и относительная привлекательность недвижимости как класса активов» предполагали, что 2020 год будет «очень хорошим годом» для коммерческой деятельности. недвижимость.

В последующие месяцы, конечно, этот непредвиденный риск привел к остановкам, которые привели к увольнениям почти во всех секторах экономики.Это также — по самой своей природе вирусного заражения — сделало весьма вероятным, что даже когда людям будет разрешено повторно занимать коммерческие помещения, они будут с меньшим энтузиазмом относиться к плотным рабочим местам.

Это вдвойне верно, если они знают, что могут выполнять свою работу вне офиса.

Впоследствии это может привести к снижению спроса на офисные помещения. Это также может означать такое же количество пространства — или, возможно, даже больше — с измененной планировкой офиса. Пока никто не знает, включая брокеров по коммерческой недвижимости.

Марк Джордж, брокер компании Cresa из Сан-Хосе, Калифорния, в настоящее время работает из дома, где он делит офис со своей женой, которая также впервые работает удаленно. По словам Джорджа, приятно быть дома со своими детьми, но из-за того, что он привязан к дому, становится сложнее следить за изменениями в отрасли, особенно в его отрасли.

Брокеры «несколько изолированы», — говорит он. «Туристическая активность иссякла, потому что мы не можем показывать места. Мэрия закрыта в каждом муниципалитете, поэтому вы не можете получить разрешения.Индустрия действительно закрыта ».

Джордж сказал, что «сделки, которые были на финише, вероятно, были подписаны» до того, как коронавирус действительно укрепился в США. Но «сделки, которые были близки, а не совсем там? Все сделки, которые я видел, замораживаются. Все придерживаются схемы ожидания ».

Коллега Джорджа по Cresa в Сан-Франциско, Брэндон Лейтнер, разделяет это мнение, говоря, что «дела не развиваются быстро». Тем не менее, Лейтнер ожидает, что в этой фирме, которая обслуживает клиентов от Twitter до Series A и даже от компаний, находящихся на начальном этапе, будет наблюдаться всплеск активности, когда городские власти отменит нынешний мандат на пребывание на месте и брокеры снова начнут демонстрировать недвижимость.

В частности, Лейтнер ожидает, что рынок упадет «по крайней мере на 10% и, вероятно, на 20% — 30%» по сравнению с ценами на коммерческие площади в Сан-Франциско через несколько лет, что, по данным CBRE, составляет 88 долларов за квадратный фут. Движущей силой ожидаемого падения являются 2 миллиона квадратных футов, которые появятся на рынке в городе, как только это станет возможным, — пространство, от которого компании хотят избавиться.

Это много, особенно с учетом того, что уже доступно примерно 3,2 миллиона квадратных футов коммерческих площадей, по словам Ясукочи из CBRE, который добавляет, что только за последние шесть месяцев на рынок появилось «хорошее количество».

Скажи, что это не так

Это не очень хорошо для домовладельцев, которые «сейчас не решаются выставить на продажу новый номер», — говорит Лейтнер.

Он предполагает, что они «реалистичны» и, вероятно, «пойдут на как можно больше уступок», чтобы удержать и привлечь новых арендаторов. Конечно, они мало что могут сделать. У них обычно есть долги, с которыми нужно бороться, а это означает, что если будет устойчивый спад или меньше людей вернется в офис, они сами будут полагаться на свои отношения с кредиторами, чтобы довести их до конца.

Джордж, брокер из Сан-Хосе, считает, что кредиторы будут готовы помочь, чтобы сохранить свои инвестиции. Федеральная резервная система может также предоставить банкам возможность отсрочить выплаты по ипотеке, что облегчило бы владельцам собственности возможность откладывать взимание арендной платы.

Тем не менее, еще предстоит увидеть, вернется ли рынок коммерческой недвижимости обратно после COVID-19.

«Этой [пандемии] мы никогда раньше не сталкивались», — отмечает Ясукочи.По его словам, по оценкам экономистов CBRE, следующие два квартала будут «очень тяжелыми». В то же время, по его словам, рынок «может увидеть существенный» рост в четвертом квартале.

«Это действительно зависит от того, вернется ли спрос в норму и будут ли планы расширения приостановлены или навсегда [отложены на полку]».

На данный момент он с оптимизмом смотрит на возвращение к обычному бизнесу, особенно на его домашнем рынке в Сан-Франциско.

«Такое ощущение, что в районе залива что-то очень быстро идет не так», — говорит Ясукочи.«Но обычно они тоже возвращаются очень быстро».

Несомненно, на это рассчитывают игроки отрасли.

, получающие доход от сдачи в аренду недвижимости — Расчетная компания

Линда Джонс Нил.

С каждым днем все больше и больше иностранцев, выходцев из США, Канады, Азии и Европы, считают Мексику идеальным местом для здорового выхода на пенсию. Другие приехали в Мексику в результате перевода на работу. Другие по-прежнему, пользуясь преимуществами электронной и беспроводной связи, ищут прекрасные районы для жизни и работы в своих домашних офисах и студиях.

Многие новички предпочитают снимать или сдавать в аренду дом или квартиру, пока они делают покупки в поисках идеального места и дома для покупки. Это увеличение спроса на жилье сделало приобретение арендуемой недвижимости все более привлекательной инвестицией. Что может быть лучше и безопаснее, чем доход от дома или жилого комплекса, который будет приносить доход от аренды в течение многих лет? Особенно, если при этом он, скорее всего, будет расти в цене!

Инвесторы могут оплатить все наличными, использовать средства со счетов IRA или даже, возможно, договориться о финансировании продавца для получения прочной долгосрочной прибыли.

Договоры аренды могут быть простыми и всегда должны содержать арбитражную оговорку. Как и при аренде в США или Канаде, залог — хорошая идея.

Для инвестора в недвижимость, который думает о приобретении недвижимости для сдачи в аренду, есть несколько важных соображений: один — это способ удержания титула, а другой — как декларировать и платить налоги с дохода.

НАИМЕНОВАНИЕ ХОЛДИНГА:

Мексиканская корпорация может быть учреждена для владения титулом на всю НЕ жилую недвижимость.Это могут быть квартиры и дома, которые будут использоваться исключительно для сдачи в аренду и / или коммерческих целей. Расходы, связанные с бухгалтерским учетом и обслуживанием корпорации, значительны, однако могут быть слишком дорогими, если у инвестора есть только несколько объектов собственности. Для собственности, принадлежащей корпорации, налог IVA в размере 16% от стоимости строительства взимается при приобретении в дополнение к налогу на приобретение в размере 2%. Корпоративные налоговые декларации должны подаваться ежемесячно, а расчетные налоги должны уплачиваться ежемесячно.Налоги на недвижимость будут взиматься по ставке для коммерческой, а не жилой недвижимости, как и коммунальные услуги. Акции корпорации, если они проданы или переданы, облагаются подоходным налогом (ISR), аналогичным тому, который платит физическое лицо с прибыли от продажи дома.

Альтернативой мексиканской корпорации является то, что покупатель владеет правом собственности в простой уплате, если она находится внутри страны, или в доверительном управлении (fideicomiso), если собственность расположена в зоне ограниченного доступа. Говоря простым языком, недвижимость необходимо будет зарегистрировать в Министерстве иностранных дел, но без дополнительной ежегодной платы за право собственности.В трасте ежегодная стоимость владения титулом будет составлять от 375 долларов США до 550 долларов США. Коммунальные услуги и налоги на имущество, как правило, взимаются по жилой ставке, а не по коммерческой ставке.

Годовое обслуживание, плата за бухгалтерские и юридические услуги, а также налоги, как правило, будут меньше для семи объектов недвижимости в виде простой пошлины, если это разрешено, или в доверительном управлении (fideicomiso), чем затраты, связанные с недвижимостью, находящейся во владении мексиканской корпорации.

ПОПЛАТА НАЛОГОВ:

Налоговое законодательство Мексики построено по образцу налогового законодательства США и Канады и гласит:

«Физические лица (физические лица) и юридические лица (компании), которые являются резидентами Мексики и которые получают доход в этой стране, обязаны зарегистрироваться в Hacienda, декларировать свои доходы и платить налоги, независимо от источника; и… «Физические и юридические лица , которые являются резидентами другой страны (за пределами Мексики), должны декларировать свой доход и платить налоги со всех доходов, полученных в Мексике.”

Если недвижимость принадлежит мексиканской корпорации, мексиканский бухгалтер будет составлять ежемесячные декларации, и будут уплачиваться ориентировочные налоги.

Если это банковский траст, мексиканская бухгалтерская фирма может выполнять все необходимые налоговые и бухгалтерские услуги, включая ежемесячную отчетность, налоговые платежи, а также может предоставить иностранному владельцу бухгалтерский учет и документы для получения налоговых льгот по налогам США или Канады.

Еще никогда не было так просто получить прибыль от инвестиций, ежемесячный доход и платить налоги в соответствии с законом!

Доход от сдачи в аренду.Авторское право, 2004-2020, Consultores Phoenix, S.C. Воспроизведение без разрешения запрещено.

об авторе: ЛИНДА НИЛ — основатель компании The Settlement Company, специализирующейся на переводе недвижимости, эскроу и консультациях. Расчетно также подготавливает ежемесячные налоговые декларации, подает их и оказывает дополнительные необходимые бухгалтерские услуги арендодателю.

Чтобы напечатать эту статью или получить дополнительную информацию об услугах по уплате налогов, свяжитесь с нами.

Коммерческая и жилая недвижимость: куда инвестировать?

Хотя коммерческий и жилищный инвестиционные секторы имеют некоторые общие характеристики, между ними есть несколько важных различий.В частности, инвестору следует ожидать значительных различий между уровнями риска, доходности, дохода и капитала, необходимого для жилой и коммерческой недвижимости.

Для начала давайте сначала определим жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а затем погрузимся в то, чего ожидать при инвестировании в эти два класса активов, включая особенности того, как получить одобрение ссуды.

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость включает от одной до четырех единиц и включает:

Семьи и частные лица обычно сдают эту недвижимость в аренду (в отличие от бизнеса).Жилая недвижимость включает в себя поиск арендаторов для проживания в этих владениях, и после того, как арендаторы переезжают в квартиру или дом, они ежемесячно платят арендную плату владельцу. При отборе арендаторов для жилой единицы арендодатель должен проверить предыдущую арендную историю потенциального арендатора, кредит, доход и различные другие сведения об их биографии, чтобы убедиться, что они будут ответственными долгосрочными арендаторами, которые будут заботиться о собственности.

Маркетинг для долгосрочных арендаторов снижает текучесть арендаторов, вызывая меньше стресса для арендодателя.Долгосрочные арендаторы с большей вероятностью будут рассматривать аренду, как если бы это был их собственный дом, поддерживая собственность и общее содержание. Эти типы арендаторов также обеспечивают стабильный финансовый доход инвесторам.

Что такое коммерческая недвижимость?

Объекты коммерческой недвижимости — это объекты, состоящие из пяти или более единиц, или любое другое имущество, используемое для деловых (в отличие от жилых) целей. Сюда входят:

Предприятия и корпорации обычно сдают в аренду коммерческую недвижимость, а при привлечении арендаторов используется договор коммерческой аренды.Договоры аренды, как правило, более сложны на коммерческом уровне и могут включать абсолютную чистую аренду, тройную чистую аренду, модифицированную валовую чистую аренду и аренду с полным спектром услуг.

Плюсы инвестирования в жилую недвижимость

Управление недвижимостью обычно упрощается

В зависимости от ситуации владение жилой недвижимостью может быть менее обременительным на жилом уровне. Управление одним арендатором, супружеской парой или домохозяйством может быть гораздо более управляемым, чем управление складом или многоквартирным комплексом с сотнями арендаторов.В зависимости от того, сколько жилой недвижимости владеет арендодатель, может не потребоваться нанимать управляющего недвижимостью для управления активами. Сбором арендной платы, обслуживанием и ремонтом может заниматься непосредственно домовладелец. Конечно, если инвестор владеет несколькими объектами жилой недвижимости, им может быть сложно управлять самостоятельно, и может потребоваться управляющий недвижимостью.

Налоговые льготы

Независимо от того, владеете ли вы жилой или коммерческой недвижимостью, арендодатели получают несколько налоговых льгот при инвестировании в недвижимость.Те, кто владеет недвижимостью с арендаторами, могут вычесть расходы, связанные с ремонтом и улучшением дома, доход от аренды, проценты по ипотеке, расходы на управление имуществом и амортизацию.

Минусы инвестирования в жилую недвижимость

Частая сменяемость арендаторов

Аренда жилой недвижимости может варьироваться от 12 месяцев, 24 месяцев или с фиксированным сроком в 90 дней до ежемесячного контракта без даты окончания. Арендаторами жилых домов обычно являются семьи, друзья, соседи по комнате и отдельные лица.Поскольку жилая недвижимость обычно предполагает сдачу в аренду кому-то их основного дома, инвестирование в жилую недвижимость имеет эмоциональный элемент, который не так распространен в коммерческом секторе.

С другой стороны, коммерческая недвижимость обычно сдается в аренду предприятиям и имеет тенденцию быть больше транзакционной, чем эмоциональной. Кроме того, поскольку семьи и отдельные лица, как правило, арендуют жилую недвижимость, те, кто арендует только на шесть или 12 месяцев, могут быть не столь склонны заботиться о собственности.Напротив, арендаторы, подписывающие долгосрочную аренду, как правило, немного больше уважают собственность и ее правила.

За и против инвестирования в жилую недвижимость

Должна ли компания владеть собственным зданием? Вот как определить, когда это имеет смысл

Большинство предпринимателей живут, работают, едят и спят в своих компаниях. Как работать более эффективно и прибыльно, улучшать качество обслуживания клиентов и устойчиво расти — частые источники вдохновения и волнения. Обычно сокращение затрат при одновременном увеличении собственного капитала представляет собой формулу успеха и создания богатства.Предприниматели часто преуспевают в поиске способов сделать это в рамках своего основного бизнеса. И действительно, традиционные методы создания богатства имеют решающее значение! Но многие невольно игнорируют возможность — они никогда не рассматривают возможность покупки своей коммерческой недвижимости.

Член YPO Крис Хёрн сделал своим бизнесом помощь владельцам малого бизнеса в накоплении богатства. Он является основателем и генеральным директором Fountainhead Commercial Capital, финансовой компании, которая помогает малым предприятиям приобретать коммерческую недвижимость. Он даже написал книгу о том, как владельцы бизнеса могут создать для себя больше богатства за пределами своего бизнеса.

Скорее всего, вы никогда не рассматривали эту возможность, поэтому вот совет Херна о том, как предприниматели должны думать о коммерческой недвижимости:

1. Прекратите делать своего арендодателя богатым

Херн ненавидит расточительство. Вот почему он так непреклонен, чтобы владельцы бизнеса перестали платить за аренду. Hurn помогает владельцам бизнеса приобретать недвижимость с помощью кредитной программы 504 Управления малого бизнеса, которую Hurn называет «беспрецедентным способом для владельцев бизнеса », чтобы улучшить свой баланс и, вероятно, увеличить свое личное состояние.« В конце концов, — спрашивает он, — :« Зачем месяц за месяцем передавать свои кровно заработанные деньги кому-то другому? » Умные предприниматели всегда стремятся максимизировать возможности и минимизировать неэффективность — нет лучшего места для начала, чем арендная плата.

2. Это более доступно, чем вы думаете

Часто считается, что владение коммерческой недвижимостью недосягаемо дорого, но Херн рекомендует владельцам бизнеса более внимательно изучать цифры. «Хотя аренда собственности имеет свои преимущества, включая более низкие первоначальные денежные затраты и налоговые вычеты при аренде, владельцы бизнеса, которые сдают в аренду, отказываются от повышения стоимости и роста капитала». Далее он объясняет: «Имея 504 ссуды, заемщики платят фиксированные процентные ставки по основным средствам с более длительными сроками. Это помогает владельцам малых и средних предприятий удерживать больше своих денежных средств, а также создавать дополнительное богатство». Не упускайте возможность только из-за ваших предвзятых мнений.

3. Сделайте это платформой для бизнеса

Владение собственностью открывает мир возможностей для владельца малого бизнеса. Хёрн говорит, что «Владельцы зданий имеют полное экономическое и физическое использование собственности». Он объясняет, «Конечно, они могут сдавать в аренду части собственности для компенсации затрат, но с недвижимостью можно сделать гораздо больше». Хёрн особенно восхищается маркетинговыми возможностями. «Они могут изменить внешний вид собственности для маркетинговых кампаний, чтобы удивить потенциальных сотрудников или даже лучше привлечь сотрудников», — говорит .Владельцы бизнеса могут получить реальное преимущество, если они смогут в полной мере использовать свое физическое пространство.

4. Подумайте о долгосрочной перспективе

Подумайте о стоимости вашей ежемесячной аренды и умножьте ее на количество лет, в течение которых вы планируете работать. Это огромная сумма денег, и вы просто отдаете их, не получая ничего взамен. Хёрн говорит, : «Купив коммерческую недвижимость, вы пожинаете плоды признательности. Конечно, нет никаких гарантий, но недвижимость часто является отличным долгосрочным вложением. И чем раньше ваш бизнес начнет создавать это богатство, тем лучше. Херн объясняет, : «Аренда никогда не будет снижаться, поэтому зафиксируйте расходы сейчас. Когда вы покупаете коммерческую недвижимость для своего бизнеса, вы можете фиксировать ежемесячный платеж по кредиту на годы или даже десятилетия ». Вам следует подумать о том, чтобы предоставить своему бизнесу эту выгоду как можно раньше.

Хёрн тоже бизнесмен, и он Он слишком хорошо знает подводные камни предпринимательства. По его словам, владение собственностью — это способ уравновесить некоторые риски и получить некоторые выгоды.Хёрн говорит, «Зарабатывайте вознаграждение, делая ставки на себя. Все предприниматели идут на невероятный риск. Большинство покидает удобные должности и прыгают в бассейн экономической неопределенности, чтобы начать свой бизнес. Они финансируют стартап с помощью кредитных карт, не берите получать зарплату в течение месяцев или лет и брать на себя огромную ответственность за своих сотрудников и партнеров. В некотором смысле покупка вашей коммерческой недвижимости — это еще один риск и еще один скачок в пуле, но это также отличный способ заработать вознаграждение за то, что прыжок, чтобы стать предпринимателем в первую очередь. И помните, что владение недвижимостью приносит богатство вашей семье и вашему бизнесу. «Когда вы владеете своим зданием, вы создаете богатство — себе, своей семье и даже своим партнерам и сотрудникам. Это еще одна ставка на себя, которая может привести к хорошо финансируемой пенсии и еще одной ступени в вашем поясе успеха », — объясняет он . И даже если ваш бизнес терпит неудачу, собственность обычно приобретает ценность.

Каждую неделю Кевин исследует эксклюзивные истории внутри , ведущей в мире одноранговой организации для руководителей, имеющих право на участие в возрасте 45 лет и младше.

Учредитель сдает в аренду нежилое помещение своему предприятию как ип

prednalog.ru

Берем имущество в аренду у учредителя

Нужно ли организации на УСН платить налог на недвижимость при аренде у ИП

Организация арендует помещение у индивидуального предпринимателя, применяющего УСН

Учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц

Вопрос: Наша организация арендует нежилое помещение у индивидуального предпринимателя

Похожие темы

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Учредитель сдает в аренду помещение

Может ли директор ООО сдать себе как ИП площадь в субаренду

В массовой ошибке по сдаче имущества в аренду поставлена точка

О чем я предупреждал много лет

Вмешалось государство

Налогообложение ИП при сдаче имущества в аренду

Может ли учредитель (как физ.лицо) сдать в аренду, возмездно

Директор, он же ФЛП на ЕН группы 3, он же арендодатель…. Налоги & бухучет, № 47, Июнь, 2017

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

От начала до завершения всего процесса коммерческого лизинга

От начала до завершения всего процесса коммерческого лизинга

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

У вашей команды нет времени

У вашей команды нет опыта представителя арендатора

Коммерческие риэлторы могут распахнуть двери

Как сдать коммерческую площадь: маклерство

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

Поселение по плану

Начало поиска арендуемого офисного помещения

Представление предложения

Заключение договора аренды

Баланс сил в коммерческой недвижимости Лондона смещается

Коммерческая недвижимость может быть в беде даже после того, как COVID-19 закончится — TechCrunch

Ch, ch, ch, изменения

Забота о бизнесе

Скажи, что это не так

, получающие доход от сдачи в аренду недвижимости — Расчетная компания

Коммерческая и жилая недвижимость: куда инвестировать?

Что такое жилая недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Плюсы инвестирования в жилую недвижимость

Управление недвижимостью обычно упрощается

Налоговые льготы

Минусы инвестирования в жилую недвижимость

Частая сменяемость арендаторов

За и против инвестирования в жилую недвижимость

Должна ли компания владеть собственным зданием? Вот как определить, когда это имеет смысл

Отменить ответ