Сдать в аренду землю, ограниченную в обороте: позиция ВС

В Краснодаре у Михаила Ларионова* в собственности было несколько помещений общей площадью 333,6 кв. м. Они располагались на первом этаже здания, участок под которым занимал 8 785 кв. м. Ларионов обратился в краснодарскую администрацию, попросив без торгов заключить на эту землю договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Но администрация ему отказала. Она сослалась на генеральный план города, по которому на этом участке должна быть дорога. Кроме того, осмотр помещений показал, что часть из них используется под склад, тогда как по ЕГРН вид разрешенного использования земли – под молочный комбинат, привела еще один довод администрация.

Ларионов попытался обжаловать это решение в суде. На кадастровой карте нет сведений, что на спорной территории планируется размещение дороги, указал он в своем иске. Мужчина опровергал довод администрации о нецелевом использовании земли, пояснив, что Правила землепользования и застройки на территории Краснодара разрешают использовать этот участок для складских помещений. 

Впрочем, все три инстанции сочли аргументы Ларионова неубедительными. Как указал Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, согласно п. 17 ст. 39.16 ЗК уполномоченный орган может отказать в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если эта земля предназначена для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Это предназначение должно следовать из документов территориального планирования и (или) документации по планировке территории.

Дорога, размещение которой предусмотрено на спорном участке, относится к объектам местного значения. Следовательно, отказ администрации законен, решили суды (дело № 8а-2121/2020). Ларионова такой исход не устроил, и он подал жалобу в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

Ст. 39.20 ЗК предусматривает исключительное право собственников зданий, сооружений приобретать государственную или муниципальную землю под ними в собственность или в аренду, напомнила тройка судей под председательством Валентина Александрова. Это исключение из правила, которое нужно учитывать при применении ст. 39.16 ЗК (нормы о запрете). Этого нижестоящие инстанции не приняли во внимание. 

Таким образом, отказ администрации нарушил исключительное право Ларионова на аренду участка под принадлежащей ему недвижимостью. А эта земля необходима для использования помещений. Суды этого не учли, равно как и не обратили внимания, что Ларионов просил предоставить ему участок в аренду, а не в собственность, отметил ВС.

Обзор практики ВС

Земельное законодательство запрещает предоставлять в собственность и аренду земли, изъятые из оборота. А участки, на которых должны построить дороги федерального, регионального или местного значения, относятся к землям, ограниченным в обороте, а не изъятым из него. Такие участки нельзя предоставлять в собственность, но препятствий для их аренды нет, подчеркнули судьи.

Раскритиковала тройка и ссылку нижестоящих инстанций на генеральный план Краснодара. Этот документ носит лишь планируемый характер и сам по себе не может мешать правообладателям участков и объектов капитального строительства пользоваться своими правами. Кроме того, в деле нет доказательств (в том числе, копий карт генплана), которые бы подтверждали, что участок действительно предназначается для размещения дороги, добавил Верховный суд.

Суды ошибочно не оценили довод Ларионова о том, что правила землепользования и застройки на территории Краснодара разрешают использовать участок для складских помещений, привела последний аргумент тройка судей. Она отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 18-КАД20-26-К4).

Мнение экспертов

В деле Ларионова Верховный суд сопоставлял частный или публичный интерес, замечает Юрий Водопьянов из юрфирмы Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × : с одной стороны – исключительное право собственника сооружений на приобретение участка в аренду, с другой – градостроительные решения.

На первый взгляд может показаться, что ВС в этом споре предоставил повышенную защиту частному интересу, но это не так, замечает эксперт. Все дело в ссылке на отсутствие документов, которые могли бы подтвердить, что участок действительно предназначается для размещения дороги.

Если бы публичный орган более тщательно отнесся к стандартам доказывания, то суд, возможно, принял бы прямо противоположное решение.

Юрий Водопьянов, юрист юрфирмы  Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря ×

С другой стороны, Верховный суд сделал важный вывод, что документы территориального планирования носят лишь предполагаемый характер и сами по себе не могут препятствовать осуществлению прав правообладателей, обращает внимание Александр Петров из юрфирмы Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × . 

* Имя и фамилия изменены редакцией.

ВС разъяснил, как сдать муниципальную землю в аренду

ООО «Спецэнергостроя-М» принадлежит помещение в доме, который находится на муниципальной земле. Другой частью здании владеет детская спортивная школа на праве оперативного управления.

Администрация Екатеринбурга заключила с этим учреждением договор аренды земли под недвижимостью на 49 лет. Другие собственники помещений могли присоединиться к договору с помощью дополнительного соглашения.

В этом сюжете

• 15 июля, 9:09

• 29 июля, 13:49

Спустя почти год муниципалитет направил такой документ «Спецэнергострою-М». Компания не согласилась подписать соглашение на условиях администрации и ответила протоколами разногласий.

Власти города посчитали, что организация таким образом уклоняется от заключения договора, и решили через суд заставить ее арендовать землю. Первая инстанция иск чиновников удовлетворила, обязав ответчика подписать дополнительное соглашение на условиях, которые предложит администрация (дело № А60-66858/2017). 

17-й ААС изменил решение АС Свердловской области, принял новый акт, в котором конкретизировал некоторые условия соглашения. В частности, суд предписал определить арендную плату в приложении к документу. 

Первая кассация изменила часть решения апелляции, приняв новое постановление.  АС Уральского округа определил, что согласно действующему законодательству «Спецэнергострой-М» не может получить право собственности на землю, поскольку разные организации владеют частями здания на разных основаниях, в том числе, и на праве оперативного управления. В таком случае, участок можно только арендовать. По этой причине итоговую стоимость вынужденной аренды нужно определять по льготной ставке: она не должна превышать размер земельного налога, — подчеркнула кассация. 

Муниципалитет с таким решением окружного суда не согласился и обратился с жалобой в Верховный суд. По мнению истца, основания применения льготного режима в настоящем случае отсутствуют. 

Администрация указала, что размер арендной платы приравнивается к величине налога, если приобрести землю в собственность нельзя из-за ее ограниченности в обороте. Спорный участок таковым не является, его можно использовать под здание спортивной школы, говорится в жалобе.

Также заявитель сослался на определение ВС от 13 декабря 2018 года (№ АПЛ18-523). Тогда суд объяснил, что льготный режим аренды автоматически не распространяется на все случаи, когда невозможно оформить собственность на землю. В частности, если, как в спорной ситуации, некоторые помещения в здании закреплены за организациями на праве оперативного управления. 

Более того, администрация напомнила, что, согласно Земельному кодексу, стоимость аренды публичной земли не может превышать размер налога только для организаций, которые владеют помещениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но не на праве собственности, как «Спецэнергострой-М».

С доводами истца ВС согласился и отменил решение Окружного суда в спорной части. Судьи ВС постановили по этому вопросу оставить в силе выводы апелляции. В остальном решение АС Уральского округа осталось без изменений.

Аренда земельных участков: регистрация договоров

Об особенностях государственной регистрации договоров аренды земельных участков рассказывает главный специалист-эксперт, государственный регистратор Дмитриевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Курской области В.Т. Мальцева.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.

Арендодателями могут быть только собственники и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление таких земельных участков в собственность или в аренду осуществляется путем продажи или заключение договоров земельных участков на аукционе. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наиболее высокую цену. Только в случае, если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух участников, договор может быть заключен по начальной цене аукциона с единственным его участником.

Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина орган местного самоуправления может принять одно из следующих решений:

1.О проведении  аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды.

На основании решения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней публикуется извещение о проведении такого аукциона (в районной газете или в сети Интернет).

По результатам аукциона победитель и организатор подписывают протокол. Данный протокол является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

2. О предоставлении земельного участка в аренду без проведения аукциона. При этом опубликовывается сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду. Если по истечении месяца такие заявления не поступили, то принимается о предоставлении земельного участка в аренду первоначальному заявителю Такое решение является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

После получения двух экземпляров договоров аренды следует зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Курской области

С заявлением о государственной регистрацией может обратиться одна из сторон договора, предоставляя следующие документы для проведения регистрации: документ об оплате госпошлины; документ, удостоверяющий личность физического лица; решение органа местного самоуправления о предоставлений земельного участка в аренду, протокол о результатах аукциона по продажи права на заключение договора аренды участка; опубликование в установленном порядке извещения органа власти о проведении аукциона; договор аренды земельного участка; передаточный акт или акт приема-передачи участка; кадастровый паспорт земельного участка.

Перечни документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, размещены на подсайте Управления Росреестра по Курской области (www.to46.rosreestr.ru), а также на информационных стендах в залах приема – выдачи документов Управления Росреестра по Курской области и его территориальных отделов. По вопросу достаточности имеющихся документов можно обратится к специалистам отдела.

Как сдать в аренду часть земельного участка?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

Гражданский кодекс РФ, часть II.

Земельный кодекс РФ.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007.

Письмо Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Этими основными законами являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а если объектом является земельный участок — описание местоположения его границ.

Таким образом, исходя из данного законом определения земельного участка, следует, что его границы должны быть четко определены и описано их местоположение. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

В случае раздела земельного участка у его собственника вместо права собственности на единый участок возникает право собственности на все образуемые в результате этих действий земельные участки.

Что касается сделок с земельными участками, в том числе аренды, то согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ участки, за исключением изъятых из оборота земель, могут предоставляться собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Закон прямо предусматривает, что объектом аренды в этом случае могут быть именно определенные в соответствии с законом земельные участки. Вопросы, связанные с арендой земельного участка, регулируется также и ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении этого условия договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и существующей судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

Существенное условие договора аренды, в том числе и земельного участка – подробное описание его объекта. В договоре должны быть четко определены такие обязательные характеристики объекта, как месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания таких условий договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным. Об этом нам говорит и судебная практика — Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

Эти же требования для индивидуализации земельного участка содержатся и Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», где сказано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, а именно вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в кадастр, описание местоположения границ и площадь участка.

Таким образом, по общим принципам законодательства не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок не может являться предметом сделки аренды.

Ситуация, связанная с возможностью аренды части земельного участка, выглядит следующим образом.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эта позиция подтверждена и в Письме Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

Следует в этой связи отметить, что согласно ч. 11 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения теряют свой временный характер с момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не будет осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения), то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Кроме того, если  представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка, то, по мнению арбитражных судов, часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007).

Резюме. В соответствии с нормами гражданского законодательства земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка должны быть четко определены, а их местоположение описано в государственном кадастре недвижимости. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

Гражданским и земельным законодательством предусмотрены сделки с земельными участками, в том числе аренда земли. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды, является условия об объекте. Применительно к земельному участку в договоре аренды должны быть отражены такие его характеристики, как месторасположение, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания в договоре таких условий договор аренды земельного участка может быть признан судом незаключенным. Таким образом, земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учет, не может являться предметом сделки, в том числе аренды.

В отношении сделок с частью земельного участка можно сообщить следующее. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эти сведения носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если в течение пяти лет не будет произведена государственная регистрация такого обременения, то эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. 

Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

Сдача земельного участка в аренду

Здравствуйте Николай!

В соответствии со ст. 607 и ст.в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а со соответствующий договор не считается заключенным

. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

То есть, если арендатором является юридическое лицо, то Вам следует заключить Договор аренды в письменной форме. При этом объект аренды должен быть идентифицирован, что в Вашем случае означает указание данных части земельного участка, который будет арендован.

При этом такой Договор не требуется удостоверять нотариально.

. Согласно п.2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

По вопросу представления кадастрового паспорта при регистрации Договора аренды имеется разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Пленум ВАС РФ указал, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной
регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по
смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» представление на государственную регистрацию договора аренды
кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо
лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки,
здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на
государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный
сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той
части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в
том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей
недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды
согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине
непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом
незаконным.

То есть, при заключении Договор аренды Вам следует составить отдельный документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которым будет осуществляться арендатором.

Таким образом, Вам следует заключить Договор аренды с Приложением, где будет указана часть зем.участка, которая будет являться предметом Договора.

Относительно разрешенного использования земельного участка, то Вы не несете ответственность за нарушение арендатором целевого использования зем.участка, если Ваш Договор будет содержать соответствующее условие. Поэтому, если арендатор согласен нести риски, связанные с нарушением вида использования земельного участка, то это будет его выбор.

Смогу оказать услугу по составлению ДОговора и Приложения, а также проконсультировать по успешному заключению сделки и уплате налога на доходы физ. лиц.

КОпии док. ( св-во о праве собств., кадастр. паспорт,…) можете высылать на эл. почту tomaraf@mail. ru

С уважением Ф. Тамара

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока

договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

#РосреестрКалининград#договораренды#арендатор

Как сдать в аренду земельный пай, объяснил юрист

07 июля / 2021

Первоисточник: Телеканал «Дом»

Иллюстративное фото: ua.news

Когда человек хочет сдать в аренду земельный участок, все договоренности должны быть оформлены письменно. Об этом в программе «Имею право» телеканала «Дом» рассказал юрист, глава Регионального центра по предоставлению бесплатной вторичной правовой помощи города Киева Михаил Харин.

Обе стороны должны подписать договор аренды земли. Чтобы зафиксировать то, что одна из сторон является пользователем данного земельного участка, его необходимо зарегистрировать в органах местного самоуправления и внести информацию в реестр недвижимого имущества.

«Это нужно для того, чтобы можно было пользоваться этой землей и не бояться. Потому что, во-первых, за землю необходимо платить налог. Во-вторых, за пользование земельным участком вторая сторона будет платить собственнику либо в денежном эквиваленте, либо в натуре, например, зерном или другими сельскохозяйственными культурами, которые выращивают — как об этом договорятся стороны», — объясняет Михаил Харин.

Подписанный договор можно также заверить нотариально. Так как нотариус — это человек, представляющий интересы государства, то нотариальное заверение договора в дальнейшем не даст возможности каких-то фальсификаций, подчеркивает юрист.

«Потому что с землей сейчас может возникать много сложных моментов, и люди действительно боятся. У всех на слуху открытие рынка земли. А если человек себя обеспечит тем, что он будет в законном поле, то будут зафиксированы его права — как у стороны, которая передала в пользование земельный участок, так и у того, кто им пользуется», — говорит юрист.

Если земля сельскохозяйственного назначения, то договор аренды подписывается не менее чем на семь лет. Такие временные рамки установлены, в частности, чтобы защитить права арендатора — ведь возможность быстрого расторжения договора ставила бы под угрозу ресурсы, вложенные в обработку этой земли и выращивание продукции.

Согласно украинскому законодательству, чтобы договор был признан действительным, он должен включать в себя такие составляющие:

• строк действия договора;
• местонахождение земельного участка;
• оплата за пользование землей;
• условия прекращения действия (договор может быть расторгнут дополнительным соглашением ранее, чем через 7 лет, но только по обоюдному согласию сторон) и т. д.

Читайте также: Цена будет расти: о свободном рынке земли в Украине говорим с экономистом Олегом Нивьевским

Чтобы убедиться, что ваш арендатор — надежный, можно проверить, не было ли у него ранее судебных тяжб по земельным вопросам. Такую информацию можно найти в интернете на ресурсах, которые позволяют проверить физлицо-предпринимателя.

Напомним, в Украине открыли рынок земли 1 июля. Теперь украинцы могут свободно покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения.

Юридические аспекты функционирования рынка земли объяснил ранее министр юстиции Украины Денис Малюська.

Fondia VirtualLawyer | 4.2.12.3.5 Аренда земельного участка

Когда земельный участок, расположенный в многоквартирном доме на территории с учетом местного детального плана и занесенный в кадастр, предоставляется для жилых целей на правах аренды участка. , это трактуется как аренда земельного участка. То же самое относится к строительной площадке на территории, на которую распространяется план застройки, как это предусмотрено в соответствии с ныне отмененным Законом о строительстве и в настоящее время рассматривается как местный подробный план, который отделен как независимое поместье и предоставлен для жилых целей в соответствии с правами Аренда участка.

На аренду земельных участков распространяются общие положения Закона об аренде, а также ряд специальных положений, некоторые из которых изложены ниже.

В договоре аренды земельного участка должно быть указано, что договор аренды заключается на правах аренды земельного участка. Договор должен быть заключен на определенный срок от 30 до 100 лет. При отсутствии договора договор аренды считается действительным на 30 лет.

Арендная плата может быть передана без согласия арендодателя.Право передачи не может быть ограничено в соглашении.

В аренду включаются настоящие и будущие постройки на земельном участке, а также деревья и кусты. Однако определенное оборудование и электропроводка, как определено в Законе, исключаются.

Арендодатель имеет право на компенсацию за здания и т. Д., Которые находились на земле на момент вступления в силу договора аренды и были приобретены арендатором.

Важно отметить, что договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован, иначе договор будет расторгнут.Либо арендатор, либо домовладелец должны подать заявку на регистрацию в течение месяца после подписания договора аренды. Договор аренды земельного участка регистрируется путем подачи заявления о регистрации права аренды на основании такого договора в соответствии с положениями Кодекса недвижимости о регистрации особых прав на землю. Заявление о регистрации необходимо подать письменно в районную инспекцию по месту нахождения земельного участка. При оформлении аренды земельного участка возможно оформление ипотеки.

После прекращения аренды, за некоторыми исключениями, арендодатель должен выкупить расположенные на участке здания и т. Д., Которые должны быть приобретены арендодателем.

määräai

Как решить, подойдет ли охотничья аренда для вашей собственности

Если вы хотите, чтобы в вашем лесу было больше диких животных, вам может помочь MyLandPlan Tool.

Кредит: Flickr’s dglassme

Охотничий договор аренды — это соглашение между вами (арендодателем) и охотниками или рыболовами (арендаторами), которое позволяет им посещать и охотиться на вашей земле в течение определенного периода времени.Ваши арендаторы платят вам за акр или за каждого арендатора за свой охотничий опыт.

Не всякая собственность подходит для такого рода договоренностей, и не каждый землевладелец захочет взять ее на себя. Эти простые вопросы помогут вам решить, подходит ли вам охотничья аренда:

1. Какую игру у вас есть и сколько?

Обильные и желанные виды дичи должны быть взяты в аренду. Аренда некоторых диких животных, например водоплавающих птиц, может повлечь за собой более высокие цены.Если у вас на земле есть несколько видов дичи, вам повезло: вы можете работать в любое время года и, например, сдавать в аренду охотникам на оленей в сезон оленей и индюшатам в сезон индейки.

Если желаемые вами виды дичи малочисленны, вам может потребоваться улучшить их среду обитания и увеличить их популяцию перед сдачей в аренду.

2. Насколько велика ваша собственность?

Минимального размера охотничьего участка не существует — некоторые охотники предпочитают участки поменьше.Но на большем участке земли может быть больше дикой природы, больше уединения и множество различных сред обитания, а это те черты, которые ищут многие охотники.

3. Каковы ваши финансовые потребности?

   Пойманный рыжий копытный.

   Кредит: Бет Л. Александер

Охотничья аренда может обеспечить стабильный дополнительный доход, часто достаточный для компенсации улучшения среды обитания или уплаты налогов на собственность. Но они также требуют работы: вы должны продвигать свою собственность, общаться с арендаторами, управлять своей дикой природой и т. Д.Вам нужно будет решить, стоит ли вам работать.

4. Вредит ли дикая природа вашей земле?

Ущерб, нанесенный дикой природой, может принести выгоду при аренде охотников вдвойне. Если, например, олени повреждают ваши саженцы, то открытие вашей земли для охотников, которые могут контролировать популяцию оленей, может быть так же полезно для вашей земли, как и для вашего кармана.

Если это подходит вам …

Охота на аренду может быть простой и прибыльной, но она может потребовать многозадачности.

Если вы решили, что охотничья аренда подойдет для вашей собственности, самое важное — создать здоровую среду обитания, которая привлекала бы дичь на вашу собственность. О том, как это сделать, читайте в нашем руководстве, которое находится в разделе Наслаждайтесь / Охота / Управление дикой природой.

Вам также необходимо будет продвигать свою недвижимость для привлечения охотников, разработать договор аренды, получить необходимую страховку и следить за своим договором аренды. Читать дальше.

Как работает аренда охотничьих угодий

По мере того как государственная земля становится все более и более дефицитной, как землевладельцы, так и охотники осознают ценность аренды земли для целей охоты.Но есть еще много чего узнать, прежде чем вы с головой погрузитесь в аренду земли. Это юридические, имеющие обязательную силу соглашения между частным землевладельцем (арендодателем) и охотником (арендаторами), определяющие правила временного использования частной собственности. Это долгосрочные статусные отношения. Поэтому важно найти время, чтобы внимательно изучить детали, содержащиеся в таком обязательстве. Вот почему мы расскажем, как работает аренда охотничьих угодий, чтобы вы могли подготовиться, прежде чем брать на себя обязательства.Думайте об этом как об аренде охотничьих угодий 101.

Зачем сдавать в аренду частные охотничьи угодья?

При принятии решения о охоте на государственной или частной земле большинство спортсменов выбирают последнее. Частная земля обеспечивает большую конфиденциальность и меньше неудобств, гарантирует доступ к конкретной дичи и исключает риск непредвиденных столкновений с другими охотниками, фотографами или прохожими. Не поймите нас неправильно, государственная земля по-прежнему является отличным вариантом, но с растущим давлением охоты аргументы в пользу частной земли становятся убедительными.Землевладелец также может получить большую выгоду от сдачи земли в аренду спортсменам. В зависимости от продолжительности соглашения это может быть очень прибыльным. Кроме того, если арендодатель сможет заключить правильную сделку, это может привести к меньшему управлению недвижимостью и более здоровому игровому населению с гораздо меньшим объемом работы, требуемой от них.

Типы аренды земли

Существует множество причин, по которым частный землевладелец предпочитает тот тип аренды, который он предлагает потенциальному арендатору. Все зависит от того, какая у них земля и какие услуги они готовы предложить.«Аренда земли» может означать много разных вещей, от устного обмена контрактами на обслуживание до подробных, долгосрочных эксклюзивных договоров аренды. Но важно помнить, что землевладелец будет диктовать условия, исходя из своих возможностей, поэтому переговоров может быть не так много, на что вы способны.

Обмен услугами (договоры аренды без комиссии)

Как правило, договор аренды без комиссии представляет собой разновидность обмена услугами, приносящую взаимную выгоду как арендатору, так и арендодателю.Этот вид аренды может быть устным или письменным. Часто землевладелец также является фермером, поэтому охотники могут помочь сохранить урожай от употребления в пищу или протянуть руку помощи в различных проектах. Соглашения о безвозмездной передаче могут быть как простыми, так и обширными, по желанию сторон. В зависимости от потребностей землевладельца другие часто обмениваемые услуги со стороны охотника включают ремонт, создание участков для кормления и простое обслуживание земли.

Посуточная аренда земли (договор аренды)

Как правило, требующие меньше формальностей, чем другие договоры аренды, соглашения о ежедневной охоте считаются менее рискованными, поскольку арендаторы находятся на земле только один день за раз.Арендатор не будет знаком с землей, поэтому ему, вероятно, понадобятся такие вещи, как транспорт или гид, чтобы помочь ориентироваться на местности. Эти надстройки стоят дополнительно и требуют свободного времени от землевладельцев, что делает это стоящим и прибыльным вариантом для владельцев, которые справятся с этой задачей. Землевладельцы, которые сдают посуточную аренду, обычно должны быть готовы предложить охотникам дополнительные ресурсы.

Краткосрочная аренда охотничьих угодий (договор аренды)

Краткосрочная аренда — отличный способ понять, подходит ли долгосрочная сделка.Эти соглашения варьируются от недели до целого сезона и, как и посуточная аренда, часто требуют от землевладельца дополнительных услуг, таких как питание, ночлег или услуги гидов. Краткосрочная аренда дает землевладельцам возможность сдавать в аренду нескольким лицам в течение года или сезона, что делает этот тип аренды еще более прибыльным, чем другие.

Есть несколько отличных региональных веб-сайтов, предназначенных для помощи землевладельцам и охотникам, желающим заключить краткосрочную и даже посуточную аренду.Посетите Rentahunt.com или «Аренда охотничьих угодий от владельцев».

Долгосрочная аренда земли для охоты (договор аренды)

Долгосрочная аренда земли является наиболее распространенным явлением, вероятно, из-за простоты соглашения и низких эксплуатационных расходов. Мы называем это «одним и тем же». Они длятся от одного до трех лет и, как правило, приносят наибольшую пользу как владельцу, так и охотнику, поскольку обе стороны инвестируют в улучшение земли и ее дикой природы.

При такой аренде арендатор обычно увеличивает стоимость земли за счет строительства участков для еды, поливки колодцев, заборов или даже стрельбищ.Разумеется, любые переделки требуют согласования с землевладельцами. Построение хороших рабочих отношений между владельцем и арендатором выгодно при долгосрочной аренде.

Примечание: Ни одна из вышеперечисленных сведений не относится к охоте за высокими заборами. Посуточная, краткосрочная и долгосрочная аренда — это личные соглашения между землевладельцем и охотником или группой охотников. Другие охотничьи экскурсии с гидом, называемые экипировкой, требуют наличия лицензированного гида, тогда как все гиды, упомянутые в приведенных выше стилях аренды, относятся к самим землевладельцам.

Охота может быть посуточной, сезонной или долгосрочной.

Условия и положения аренды

Более тонкие моменты аренды сложнее отсортировать, чем простой срок. Условия должны быть четко определены с учетом ожиданий и ограничений, а также того, что может составлять прекращение аренды. Крайне важно, чтобы правила аренды были четко сформулированы с самого начала и, разумеется, согласованы обеими сторонами.

Что включать

В договор аренды может быть включена разнообразная информация, поэтому мы сосредоточимся на наиболее важных.Во-первых, как бы просто это ни звучало, полное имя каждой стороны, намеревающейся использовать землю, должно быть включено в условия аренды вместе с конечными датами начала и окончания. Следует включить подробное описание границ собственности и, если возможно, карту, чтобы не было путаницы. Если конкретная дичь или количество дичи, разрешенной для охоты, важны для любой из сторон, это соглашение должно быть четко обозначено. Уместны способы оплаты и сроки оплаты, а также любые комиссии, связанные с просрочкой платежа.И наконец, основания для прекращения аренды должны быть обозначены как для арендодателя, так и для арендатора.

Другие темы для рассмотрения в вашей аренде могут быть связаны с запретными зонами, воздействием на окружающую среду, субарендой, если требуется уведомление, когда арендатор использует землю, или даже ограничениями для гостей, которых арендатор может пригласить на землю. Кроме того, ответственность имеет первостепенное значение для землевладельца, и все стороны должны быть должным образом застрахованы и иметь соответствующие разрешения.Мы рекомендуем проконсультироваться с юристом всякий раз, когда возникает ответственность, поскольку он будет вашим самым надежным источником информации.

Цены могут варьироваться.

При таком большом количестве типов земли и вариантов сроков аренды не существует простой формулы для расчета справедливой или даже средней цены. Хорошая новость в том, что большинство землевладельцев хотят работать с вами, и есть масса агентов, готовых помочь вам принять правильное решение, от агентов по недвижимости и брокеров до менеджеров ферм.Кроме того, в настоящее время легко самостоятельно исследовать и сравнивать объявления в Интернете. Вот некоторые из определяющих факторов, которые, по нашему мнению, влияют на колебания в цене:

— Удобства и зрелость недвижимости

— Расположение и площадь

— Разнообразие и качество дикой природы

— Предоставляемые дополнительные услуги (владельцем или арендатор)

— Эксклюзивность земли

— Срок аренды

Плюсы аренды охотничьих угодий

Как и в большинстве случаев, при аренде охотничьих угодий будут свои плюсы и минусы.Для охотника легко сосредоточиться на потенциальных преимуществах, таких как исключительность земли или качество игры, или просто легкость доступа к земле для отдыха. А для землевладельца дополнительный доход от сдачи в аренду земли очень заманчив, не говоря уже о ценности и контроле над популяцией, которые может принести охотник, если он заинтересован.

Минусы сдачи в аренду охотничьих угодий

Землевладельцы идут на риск, принимая решение сдать свою землю в аренду незнакомцу. Ни один спортсмен не будет так гордиться своей землей, как ее владелец, и без установленных принудительных ограничений некоторые арендаторы могут совершить чрезмерную охоту на диких животных или даже нанести ущерб земле.Вот почему так важно изучить вашего потенциального арендатора.

Относитесь к ним так, как если бы они были кандидатом в вашу компанию — попросите рекомендации и убедитесь, что ваш контракт рассмотрен адвокатом, если условия не совсем ясны. То же самое и со спортсменом, желающим заключить договор аренды. Спросите у владельца предыдущую контактную информацию арендатора и всегда обращайтесь за юридической консультацией, когда дело доходит до заключения договоров. Здоровая доза скептицизма непременно сослужит хорошую службу обеим сторонам, а прочное соглашение, в котором обе стороны чувствуют себя комфортно, стоит дополнительного времени, необходимого для проведения небольшой должной осмотрительности.

А если вы найдете хорошего арендатора или землевладельца, с которым можно сотрудничать? Держитесь за них!

Лизинг сельхозугодий | Как заработать больше денег

Быть землевладельцем может быть огромной привилегией, а иногда — тяжелым бременем. Но если вы один из многих людей в нашей стране, которые унаследовали семейную ферму много лет назад и собираетесь выйти на пенсию или сменить темп, это может оказаться горько-сладкой дилеммой. Как вы могли продать ферму, на которой вы жили, со всей ее семейной историей? Опять же, как вы могли бы продолжать заниматься тем, чем вы являетесь, если вы хотите сменить работу или выйти на пенсию? Вот как аренда сельхозугодий для выращивания сельскохозяйственных культур или животноводства может оказаться тем приятным местом, которое вы так долго искали.Кроме того, есть некоторые приблизительные расчеты арендных ставок на сельхозугодья, чтобы дать вам представление о том, какой доход вы могли бы заработать.

Зачем продавать ферму?

Как мы уже упоминали, есть несколько причин, по которым вы можете полностью продать ферму и жить дальше. Может быть, вы внезапно унаследовали это от родственников и у вас нет желания заниматься этим самостоятельно, но все же есть часть вас, которая не хочет отказываться от этого. Или, возможно, вы выращивали его всю свою жизнь и любили (почти) каждую минуту этого, но сейчас самое время прекратить это и перейти к пенсионной жизни.Может быть, вы лишь частично серьезно относились к ведению сельского хозяйства на своей земле, и у вас просто не было достаточно времени, чтобы взять на себя обязательство сделать это с финансовой точки зрения. Все это законные причины двигаться дальше, и никто не станет винить вас за то, что вы продали его.

Но есть много выгод от сдачи сельхозугодий в аренду другим фермерам. Это может вас удивить, но почти всегда есть люди, которые ищут сельхозугодья в аренду, пастбища в аренду или пастбища для крупного рогатого скота. Почему? Это взаимовыгодная ситуация.Они получают доступ к гораздо большему количеству земли для выращивания кукурузы или выпаса скота без необходимости платить огромную сумму за ее покупку или платить налог на недвижимость. Сдача земли в аренду также намного более гибкая, поэтому они не ограничены, когда решают прекратить заниматься сельским хозяйством. Что касается преимуществ для вас, вам не нужно продавать семейную собственность в конце концов, и вы можете продолжать получать доход от аренды сельскохозяйственных угодий в то же время. Таким образом, вы все равно сможете время от времени выходить из дома и наслаждаться имуществом.

Аренда сельскохозяйственных угодий — Логистика и доходы

Итак, теперь давайте рассмотрим детали, касающиеся аренды сельскохозяйственных угодий и того, что именно это может означать для вас. Прежде чем вы когда-нибудь просто согласитесь, чтобы кто-то арендовал вашу землю на одном твердом рукопожатии, остановитесь на мгновение. Доверять соседям — это здорово, но не стоит рисковать недопониманием, которое может возникнуть из-за этого. Подобные проблемы могут превратить прекрасные отношения в ожесточенную вражду, хотя на самом деле их можно остановить, просто разработав сначала план / соглашение.Убедитесь, что вы разработали с ними форму аренды сельскохозяйственных угодий или договор аренды, в которых перечислены все возможные детали (например, конкретные виды землепользования и границы земли, которые будут использоваться, конкретные даты применения аренды, цены на аренду сельскохозяйственных угодий, кто будет иметь доступ к земля и т. д.). Если все изложить подробно, легко избежать недопонимания.

Доход от аренды

Что касается дохода от аренды вашей фермы, есть несколько способов оценить реалистичные цены на аренду земли.Средняя арендная ставка в округе USDA — полезный инструмент для начала. Министерство сельского хозяйства США отслеживает денежную ренту за орошаемые и неорошаемые пахотные земли и пастбища. Средняя ставка аренды орошаемых и неорошаемых пахотных земель в 2018 году составила 215 и 125 долларов за акр соответственно. Средняя ставка аренды пастбищ в 2018 году составляла 12,50 долларов за акр. Эти ставки аренды пахотных земель и пастбищ сильно различаются в зависимости от штата, при этом Айова и Иллинойс находятся в верхней части списка (что неудивительно). Однако, используя эти ставки аренды сельскохозяйственных угодий в качестве примера, вы можете оценить свой потенциальный доход, умножив их на количество акров, которые вы готовы сдать в аренду.Например, если вы сдадите в аренду 80 акров неорошаемых пахотных земель по средней арендной ставке 125 долларов за акр, это будет чистая прибыль в размере 10 000 долларов. Конечно, эти деньги будут облагаться налогом, и вам нужно будет заполнить форму 4835 в IRS, чтобы указать доход от аренды вашей фермы. Но для себя больше ничего не делать на земле, это неплохо, не так ли?

Бонусные функции

Есть ли в вашей собственности другие объекты или удобства, такие как сараи, стойла, тракторы, оборудование или ограждения, которые могут быть использованы арендатором? При прочих равных, почти любой фермер предпочел бы арендовать место с существующими ограждениями или хозяйственными постройками для использования на участке, а не собственность без них.Например, если они будут пасти животных на пастбище, то необходимость ограждать его самостоятельно — большие расходы (и хлопоты), и это может не стоить того. Но если все еще есть заборы, им будет намного проще сказать «да» арендовать у вас сельхозугодья. Аналогичным образом, если у них есть хозяйственные постройки для хранения различного посадочного оборудования (которое может регулироваться вами в договоре аренды, чтобы избежать ненужного беспорядка) или фактического оборудования, которое они могли бы использовать, это было бы для вас основным коммерческим аргументом, позволяющим вам зарабатывать больше. доход.Подумайте об этом, продавая свою недвижимость.

Как увеличить вдвое

Заинтересованы в получении дохода от двух разных договоров аренды одновременно? Ну, нельзя сдавать одну и ту же землю в аренду двум разным фермерам. А как насчет сдачи земли в аренду фермеру и охотнику? Пока у фермера нет согласия на использование вашей собственности в рекреационных / охотничьих целях, это вполне реальный вариант. На фермах обычно обитает много диких животных, и охотники всегда ищут хорошее место для охоты.Пока у вас есть четкое соглашение с ними и вы открыто обсуждаете ситуацию с обеими сторонами, все должно сработать. Мы можем помочь вам выставить вашу собственность для охоты, познакомить с большим количеством людей и помочь на протяжении всего процесса. Мы даже обеспечиваем страхование ответственности вместе с нашими договорами аренды, чтобы защитить все стороны.

Напомним, что сдача земли в аренду кому-то другому позволяет вам сохранить свою землю, помочь ей окупиться и, возможно, даже получить дополнительный побочный доход. А если объединить аренду фермерского хозяйства с арендой для охоты, то вместе с этим увеличивается ваш потенциал заработка.Поэтому, если аренда фермы кажется вам хорошим вариантом, обратитесь к нам за дополнительной информацией об этом процессе.

ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ ОБ АРЕНДЕ ПРАВ НА ОХОТБУ НА ВАШУ СОБСТВЕННОСТЬ

[av_sidebar widget_area = ’SRM-CAPTCHA-FORM’ av_uid = ’av-2q9txt’]

Как найти правительственную землю в аренду

Федеральное правительство больше не предлагает бесплатную землю для ведения сельского хозяйства.

Кредит изображения: stu99 / iStock / Getty Images

По мере того, как все больше и больше собственности покупается юридическими лицами-нерезидентами, аренда земли может быть лучшим, а иногда и единственным вариантом для нового фермера.Ставки аренды земли в частной собственности могут быть достаточно высокими, чтобы оплачивать более мелких фермеров, которых часто перебивают крупные сельскохозяйственные корпорации. Однако многие муниципалитеты предлагают государственные земли в аренду мелким и местным фермерам. Существует ряд государственных программ, варьирующихся от муниципального до федерального уровня, которые предлагают небольшие участки государственной земли для развития сельского хозяйства.

Подача заявки на аренду государственной земли

Государственная аренда часто немного строже, чем другие виды аренды, в отношении постоянных улучшений.Государственные агентства неохотно разрешают арендаторам строить постоянные строения, потому что по истечении срока аренды это государственное агентство будет нести ответственность за содержание собственности на самой земле. Согласно Практическому закону Thomson Reuters, когда речь заходит о лизинге у государства, есть много плюсов и минусов. Одним из преимуществ является то, что арендные платежи часто вычитаются из налогов арендатора. Однако стоимость аренды недвижимости в долгосрочной перспективе обычно намного выше, чем стоимость ее покупки.

Национальный центр сельскохозяйственного права объясняет, что двумя основными формами государственного лизинга для сельского хозяйства являются денежная рента или аренда доли урожая. По сути, вы решаете, хотите ли вы платить фиксированную ставку за аренду земли или предпочитаете скользящую шкалу, которая зависит от вашей урожайности и успешности каждого года или сезона. Фиксированная ставка дает наибольший выигрыш от лет с высокой урожайностью, но аренда доли урожая со скользящей шкалой дает возможность учитывать непредвиденные бедствия или проблемы роста неопытного фермера.

Аренда государственной земли

Когда вы ищете правительственную землю в аренду, первым делом необходимо осмотреть местность и при необходимости расширить свой ареал. Небольшие государственные органы, такие как городские советы, часто имеют общественные сады, где вы можете начать, но у них также может быть некоторое количество недостаточно обслуживаемой собственности, которая по умолчанию перешла в государственную собственность, которую они хотели бы сделать более продуктивной. Если у правительства вашего города или поселка нет для вас собственности, вы можете обратиться к ресурсам округа и штата, обращая особое внимание на Департамент землепользования или Департамент сельского хозяйства.

Правительство должно предложить землю на конкурсных торгах, прежде чем предлагать ее неконкурентоспособным сторонам. Это означает, что любая государственная земля, доступная для использования государственными / частными организациями, должна быть выставлена ​​на торги по ограниченной ставке за акр и может быть предложена государственным партнерским организациям только в том случае, если не было заявок на недвижимость. Хотя большая часть этих участков предназначена для разведки полезных ископаемых, нефти и природного газа, некоторые из них будут пахотными землями, пригодными для сельского хозяйства.Проконсультируйтесь с Департаментом землепользования, чтобы определить, есть ли поблизости от вас подходящая недвижимость.

Сдача имущества в аренду федеральному правительству

Администрация общего обслуживания США (GSA) сдает в аренду недвижимость для предоставления жилья и услуг государственным служащим из различных других агентств и ведомств вместо того, чтобы сдавать недвижимость в аренду частным лицам или корпорациям.

Когда дело доходит до сдачи в аренду собственности федеральному правительству, вам следует начать с GSA.Авторы Colliers объясняют, что GSA часто ведет переговоры о субаренде другим агентствам. GSA предпримет все необходимые усилия для обеспечения соблюдения основных ограничений и требований, установленных первоначальным договором аренды, что должно помочь вам успокоиться в отношении возможных нарушений со стороны субаренды.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на арендованной земле

Задумывались ли вы о покупке недвижимости на арендованной земле? Это интересное расположение на самом деле встречается чаще, чем вы думаете.Прежде чем делать предположения о том, что это будет означать и является ли это хорошей идеей, подумайте о плюсах и минусах покупки недвижимости на арендованной земле.

Но, прежде всего, что означает покупка недвижимости на арендованной земле?

Такая покупка может происходить по нескольким различным распространенным сценариям. По сути, это означает, что вы покупаете дом или здание, но земля сдается в аренду. Обычно аренда такого типа недвижимости составляет 50 или даже 100 лет. Некоторые места, которые вы можете часто видеть, находятся в кондоминиумах, таунхаусах и трейлерных парках.

А теперь перейдем к плюсам и минусам этой уникальной схемы закупок.

Плюсы покупки недвижимости на арендованной земле

Самым большим фактором, делающим покупку недвижимости на арендованной земле привлекательной, является то, что она зачастую дешевле. Вы можете владеть домом, таунхаусом или кондоминиумом на арендованной земле гораздо дешевле, чем аналогичные варианты на купленной земле.

Некоторые другие плюсы покупки недвижимости на арендованной земле включают:

• Ваше соглашение об аренде может дать вам доступ к общественным удобствам, таким как бассейн, теннисные корты, парковка и т. Д.
• В арендную плату может входить обслуживание собственности, освобождающее от таких задач, как стрижка газона или работа в саду.
• Использование этой схемы может позволить вам приобрести дом в районах, где в противном случае цены были бы непомерно высокими.
• Вы избегаете налога на недвижимость. Поскольку вы не владеете землей, вы не можете нести ответственность за налоги на недвижимость.

Минусы покупки недвижимости на арендованной земле

Есть несколько существенных недостатков, которые могут заставить пересмотреть покупку недвижимости на арендованной земле.В принципе, тот факт, что вы не владеете землей, на которой построен ваш дом, может привести к осложнениям и неприятным сюрпризам в будущем. Конечно, если вы проявите должную осмотрительность и детально расследуете ситуацию, вы сможете избежать некоторых из этих проблем. Однако правда остается в том, что отсутствие владения землей означает, что решения по ней находятся в руках других. Вот еще несколько конкретных минусов покупки недвижимости на арендованной земле:

• Вы должны будете платить арендную плату за землю. Это означает, что, хотя ваша ипотека может быть меньше, аренда земли может добавить значительный ежемесячный или ежегодный платеж.Обязательно сравните эту стоимость с налогами на недвижимость, которые вы заплатите при покупке дома с землей, чтобы вы могли выяснить, каковы будут ваши реальные расходы. Также помните, что если срок аренды истекает и вы можете его продлить, стоимость аренды может быть пересмотрена по более высокой ставке из-за инфляции и других факторов.
• Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус, могут взиматься сборы Ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Эти сборы идут на покрытие обслуживания общих удобств, таких как бассейн, теннисные корты, услуги по уходу за садом, тренажерные залы и т. Д.
• Собственный капитал. На самом деле вы не накопите богатство, купив недвижимость на арендованной земле, как при традиционной покупке. Почему? Потому что стоимость дома обычно со временем обесценивается. Это особенно актуально для земельных участков, сдаваемых в аренду, поскольку срок аренды сокращается. В то время как другие дома могут вырасти в цене из-за роста стоимости земли в некоторых общинах, рост стоимости земли отрицательно сказывается на ситуации с арендуемой землей, поскольку влечет за собой более высокую арендную плату.
• Еще один недостаток покупки недвижимости на арендованной земле заключается в том, что в будущем может оказаться сложнее найти покупателя, если вы решите ее продать.
• Наконец, найти кредитора для сортировки ипотеки может быть сложнее при аренде земельного участка, чем при традиционной покупке.

Как видите, покупка недвижимости на арендованной земле имеет много минусов. Однако это действительно зависит от вас и вашей уникальной ситуации. Для некоторых людей такое расположение имеет смысл и может стать прекрасным способом купить дом по доступной цене. Другие могут по-разному оценивать ситуацию и выбрать аренду или накопить средства на покупку традиционного дома.

Покупка недвижимости требует больших вложений и осторожного обращения. Теперь, с этим списком плюсов и минусов, мы надеемся, что вы почувствуете себя более подготовленными, чтобы принять решение о том, покупать ли недвижимость на арендованной земле или выбрать традиционный способ покупки.

Преимущества и недостатки аренды и владения коммерческой недвижимостью

При поиске коммерческой недвижимости вы можете задаться вопросом, покупать или арендовать помещение. Чтобы помочь вам принять решение, мы обозначим преимущества и недостатки обоих.

Преимущества лизинга

Расположение

На некоторых рынках больше объектов недвижимости доступно для аренды, чем для покупки, поэтому лизинг предоставляет компаниям больше возможностей. Сдача в аренду также может позволить пользователям занимать помещения в местах, где они не могут позволить себе покупать недвижимость.

Гибкость

Leasing может предоставить большую гибкость пользователям, которым в будущем может потребоваться заключение контрактов, расширение или переезд.

Наличие наличных денег

Как правило, лизинг требует меньше наличных денег, чем покупка.У компаний, которые сдают в аренду, может быть больше свободных средств для инвестирования в продукты / услуги компании или для открытия дополнительных офисов.

Источник финансирования

Некоторые небольшие фирмы, которым сложно получить традиционное финансирование, могут извлечь выгоду из лизинга, поскольку его можно рассматривать как источник финансирования.

Стабильность затрат

Долгосрочные затраты на аренду помещения, как правило, легко оценить. Арендаторы, как правило, защищены от непредвиденных капитальных затрат, связанных с модернизацией механических систем, ремонтом структуры собственности или заменой крыши.

Налоговые льготы

В отличие от владения, арендные расходы по аренде полностью вычитаются, включая ту часть арендной платы, которая относится к стоимости земли.

Фокус

Помещение в аренду позволяет пользователю сосредоточиться на своем основном бизнесе, не отвлекаясь на управление имуществом.

Недостатки лизинга

Стоимость

В долгосрочной перспективе лизинг может стоить дороже.Фирмы с высокими доходами и доступным капиталом могут сэкономить деньги, воспользовавшись налоговыми льготами от владения.

Утрата признательности

Лизинг означает, что арендатор не получает выгоды от прироста собственности.

Договорные штрафы

Если сдаваемое в аренду имущество устаревает или занимающий помещение бизнес становится убыточным, арендатор должен продолжать платить арендную плату или ему грозит штраф за невыполнение обязательств.

Потеря аварийной стоимости

Во многих договорах аренды указывается, что любые улучшения, сделанные арендатором, становятся собственностью арендодателя в конце срока аренды или должны быть удалены за счет арендатора.

Контроль

При аренде пользователи практически не имеют контроля над другими арендаторами в здании, повышением арендной платы и другими факторами, которые могут отрицательно повлиять на бизнес.

Преимущества владения

Оценка

Владелец со временем получает выгоду от прироста капитала.

Уменьшение долга и увеличение собственного капитала

Владельцы собственности могут получить сокращение долга и рост капитала за счет амортизации первоначальной суммы кредита.Это происходит потому, что и проценты, и основная сумма включаются в каждый платеж по ипотеке.

Контроль

В определенных рамках закона владельцы недвижимости имеют возможность управлять зданием так, как они считают нужным.

Доход

Владельцы собственности могут сдавать в аренду часть своей собственности и использовать полученный доход для выплаты ипотеки или финансирования других бизнес-целей.

Налоговые льготы

Владелец получает выгоду в виде процентов и вычетов в счет возмещения затрат, которые уменьшают ежегодные налоговые обязательства по операциям с недвижимым имуществом.Накопленные вычеты для возмещения затрат и прирост капитала от повышения стоимости обычно представляют собой налоги, меньшие, чем обычная ставка подоходного налога пользователя. Пользователь пользуется преимуществами этих неиспользованных налоговых долларов до тех пор, пока собственность не будет продана.

Недостатки владения

Временной интервал

Предприятиям не следует покупать здание, если они не планируют владеть им не менее пяти лет. Коммерческая недвижимость обычно дорожает в цене, но стоимость покупки и продажи может компенсировать выгоды от повышения стоимости в течение краткосрочного периода владения.

Жесткость

Объекты, находящиеся в собственности, часто не подходят для расширения или сокращения строительных работ.

Первоначальные капитальные затраты

Большинство коммерческих кредиторов требуют при закрытии акционерного капитала от 20 до 30 процентов стоимости приобретаемой собственности. Это требование к собственному капиталу связывает капитал, который в противном случае можно было бы использовать для развития бизнеса пользователя.

Менеджмент

Владельцы собственности должны следить за соблюдением законодательства, охраной труда и техникой, а также управлением подрядчиками.Эти задачи по управлению недвижимостью могут отвлекать от их основного бизнеса.

Финансирование

Во время экономического спада потенциальные владельцы зданий могут оказаться не в состоянии получить финансирование. Для тех, у кого есть текущие ссуды, повышение процентных ставок может затруднить рефинансирование.

Финансовые обязательства

Коммерческий заем часто предусматривает погашение в течение 20–30 лет, поэтому право собственности на здание является долгосрочным финансовым обязательством.