Ст. 349 ГК РФ

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.
2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.
3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.
4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.
5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.
6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.
8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.
Некоторые проблемы обращения взыскания на заложенное имущество | JBI в прессе
Круг вопросов и перечень вариантов решения проблем, возникающих при реализации кредитором права на обращение взыскания на заложенное имущество, широк и многогранен: судебный и внесудебный порядок; обращение взыскания на предмет залога до наступления банкротства или в одной из процедур. В данной статье автор рассмотрит лишь некоторые из них.
Возможности использования залога существенно расширились с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Закон), в соответствии с которым порядок обращения взыскания на заложенное имущество значительно упрощен.
Закон преследует следующие цели:
а) установление особенностей удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, в ходе дела о банкротстве, способствующих максимально быстрому удовлетворению указанных требований за счет заложенного имущества;
 
б) упрощение процедур обращения взыскания на заложенное имущество и реализации заложенного имущества.
Законом скорректированы положения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Если ранее соответствующее соглашение между залогодателем и залогодержателем могло быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, то теперь названное соглашение может быть заключено в любое время, в том числе и до заключения самого договора о залоге.
В качестве гарантии для залогодателя движимого имущества — физического лица, а также залогодателей недвижимости Закон предусматривает необходимость нотариального удостоверения согласия на внесудебный порядок. Причем согласно п. 11 Письма Федеральной Нотариальной Палаты «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Письмо ФНП) согласие залогодателя должно быть составлено в виде отдельного самостоятельного документа и не может быть включено ни в договор о залоге, ни в соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.
 
Необходимо отметить, что Закон предусматривает прямой запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, которым является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическим лицам.
При реализации новых положений в отношении формы соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания необходимо учитывать следующее:
1) Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.  
2) Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге».
Таким образом, если бы  залог возник из договора, то можно было бы сразу согласовать условие о внесудебном порядке и включить его в договор. А если залог возник в силу закона, то стороны опять-таки вынуждены заключать дополнительное  соглашение.
 
Следует отметить, что согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС № 58 от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее — Постановление Пленума ВАС № 58) в силу п. 1 ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.
Данное положение закона означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное до указанной даты, после введения наблюдения исполнению не подлежит.
Если заложенное имущество находится в момент введения наблюдения у залогодержателя, он не вправе оставлять его за собой, отчуждать его каким-либо образом и обязан обеспечить его сохранность.
 
Несомненным достоинством Закона является уточнение положений о незначительности нарушений и несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Ранее использование таких оценочных категорий порождало на практике неоднозначное толкование в зависимости от усмотрения судьи. В настоящее время         в п. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке предусмотрены условия, при одновременном наступлении которых нарушение будет признано  крайне незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества:
сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге.
период просрочки исполнение обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
 
В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок следует исчислять, начиная со дня направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.
В случае возникновения залога из закона сумма неисполненного обязательства рассчитывается исходя из доказанной залогодателем рыночной стоимости  имущества.
Представляется,  что поскольку о незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости заложенного имущества может быть заявлено только залогодателем в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество, наличие этих обстоятельств должен доказывать ответчик (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
 
  Условия обращения взыскания на предмет залога, установленные в п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, распространяются также и на залогодержателя, обладающего в соответствии с договором залога правом обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке.
В этой ситуации залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем с нарушением названных положений ГК РФ,  по мнению автора, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).
В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительные меры в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога.
  В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее Основы законодательства о нотариате).
 
 
Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными (ст. 91 Основ законодательства о нотариате). Стоит отметить, что согласно п. 5 Письма ФНП при совершении исполнительной надписи нотариус должен проанализировать представленные ему документы, чтобы убедиться в бесспорности задолженности. В связи с этим залогодержатель должен предоставить нотариусу документы, подтверждающие выполнение им требований закона (например, уведомление залогодателя, документы, подтверждающие отсутствие оснований для отказа в обращении взыскания по ст. 348 ГК РФ и др.). 
 
При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога   свидетельствует   о   наличии   спора   между   залогодателем и залогодержателем и потому означает невозможность совершения нотариусом исполнительной надписи.
Совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица в соответствии с ч. 2 ст. 49 Основ законодательства о нотариате в арбитражный суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).
В рамках рассмотрения данного дела суд, видимо, должен будет  установить наличие или отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае удовлетворения исковых требований действия по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации не производятся, а вопрос о владении заложенным имуществом разрешается судом в соответствии с условиями договора о залоге.
 
Из положений п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества), не могут быть оспорены последним, так как в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положенийзакона о распоряжении залогодателем предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). В тоже время в силу прямого указания закона(ст. 39 Закона об ипотеке) сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.
В связи с тем, что в ГК РФ прямо не предусматриваются права залогодержателя по последующему залогу в случае обращения взыскания на заложенное движимое имущество по требованиям, обеспеченным предшествующим залогом, к указанным отношениям в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, в частности, п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке.
 
Законом изменены нормы о продаже заложен­ного имущества в ходе банкротства, без учета согласия залогодержателя.
Ранее поло­жения о необходимости получения со­гласия залогодержателя содержались в двух главах Закона о банкротстве, по­священных финансовому оздоровле­нию (ст. 82) и внешнему управлению (ст. 101).
Теперь же из указанных глав дан­ные нормы исключены. Вместо этого в Законе о банкротстве появилась об­щая ст. 18.1. «Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущест­ва должника», согласно которой, должник вправе отчуждать заложенное имуще­ство или обременять его иными спосо­бами только с согласия залогового кре­дитора, однако с оговоркой, что иное может быть предусмотрено федераль­ным законом или вытекать из существа обязательства.
 
По мнению некоторых авторов, данные «иные» ситуации, когда имуще­ство может быть продано без согласия залогодержателя, возможны в процедуре конкурсного произ­водства.
Судебная практика, сформировавшаяся еще до внесения указанных изменений, подтверждает, что на ста­дии конкурсного производства для от­чуждения заложенного имущества со­гласие залогодержателя испрашивать не нужно.
В Постановлении Пленума ВАС РФ № 29 от 15.12.2004 «О некото­рых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоя­тельности (банкротстве)», указано, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо толь­ко в ходе таких процедур банкротст­ва, как внешнее управление и фи­нансовое оздоровление.
Ссылки на данное Постановление Пленума ВАС РФ даны и в недавних постановлениях федеральных арбитражных  судов округов.
В данный момент судебная практи­ка по этому вопросу еще окончательно не сформировалась, но вероятнее всего, что она должна претерпеть серьезные изменения. В последнем Постановле­нии Пленума ВАС № 58 данный вопрос, к сожалению, не нашел отражения.
Младший юрист юридической фирмы «JBI Эксперт» Виталий Афендиков
«Консультант по-ростовски», сентябрь 2010г.
Постановление Конституционного Суда РФ от 15.04.2020 N 18-П
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2020 г. N 18-П
ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ
АБЗАЦА ВТОРОГО ПУНКТА 1 СТАТЬИ 335 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ
ГРАЖДАНИНА С.В. ТЮРИНА
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,
руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 47.1, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»,
рассмотрел в заседании без проведения слушания дело о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации.
Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданина С.В. Тюрина. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации оспариваемое заявителем законоположение.
Заслушав сообщение судьи-докладчика Н.С. Бондаря, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации
установил:
1. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 — 367 данного Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
1.1. В силу договора об ипотеке, заключенного 23 декабря 2014 года, залогом принадлежащих гражданину С.В. Тюрину жилых помещений было обеспечено исполнение гражданином Ф. обязательств по договору займа, который был заключен им в тот же день с гражданином Б. и предусматривал обязанность заемщика возвратить сумму займа (890 тысяч долларов США) и уплатить причитающиеся проценты не позднее 23 марта 2015 года.
Решением Тверского районного суда города Москвы от 24 октября 2017 года по иску Б., предъявленному 13 июня 2017 года, с Ф. взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на заложенное имущество. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд отклонил довод апелляционной жалобы о прекращении залога в марте 2016 года, т.е. по истечении года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (23 марта 2015 года) и до предъявления иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Суд также указал, что срок действия договора залога определен сторонами «до полного исполнения заемщиком обязательств по договору займа», а предусмотренные статьей 352 ГК Российской Федерации основания прекращения залога отсутствуют. В передаче кассационных жалоб на данные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции отказано (определения судьи Московского городского суда от 29 июня 2018 года и судьи Верховного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2018 года).
По мнению заявителя, абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации противоречит статьям 15 (часть 1), 17 (часть 3), 18, 19 (части 1 и 2), 35 (часть 1), 45 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации, поскольку при наличии в договоре об ипотеке условия о его действии «до полного исполнения обеспечиваемого обязательства» он позволяет не применять правило пункта 6 статьи 367 данного Кодекса о том, что поручительство, срок которого не установлен, прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. С.В. Тюрин утверждает, что такой подход допускает неопределенно долгое существование обязательства залогодателя, не являющегося должником по основному обязательству, если срок действия залога не установлен.
1.2. Как следует из статей 74, 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации проверяет по жалобе гражданина конституционность законоположений, примененных в его деле и затрагивающих конституционные права и свободы, на нарушение которых он ссылается; принимая решение по предмету, указанному в жалобе, и в отношении законоположений, конституционность которых подвергается сомнению, Конституционный Суд Российской Федерации оценивает как их буквальный смысл, так и смысл, придаваемый им официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой, исходит из их места в системе правовых норм и не связан основаниями и доводами, изложенными в жалобе.
Таким образом, предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по настоящему делу является абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации в той мере, в какой на его основании решается вопрос о применении к отношениям с участием залогодателя, не являющегося должником по основному обязательству, правила пункта 6 статьи 367 данного Кодекса о том, что поручительство, срок которого не установлен, прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.
2. Согласно Конституции Российской Федерации признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина составляют обязанность государства (статья 2). Право частной собственности как элемент конституционного статуса человека и гражданина охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации).
Вытекающие из Конституции Российской Федерации, в частности ее статей 8, 19 и 35, общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря 2010 года N 22-П и др.). Следовательно, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, предполагается и возможность обеспечения собственником исполнения обязательств за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П; определения от 17 января 2012 года N 10-О-О, от 28 июня 2012 года N 1252-О и др.).
Соответствующие конституционные положения получили развитие и конкретизацию в гражданском законодательстве. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств, включая обязательства, должниками по которым являются иные лица (статьи 1, 2, 334, 335 и 421 ГК Российской Федерации, статьи 1 и 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
При удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества должны соблюдаться предписания статей 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, в силу которых как осуществление права иметь имущество в собственности, распоряжаться им единолично или совместно с другими лицами, так и осуществление права на судебную защиту в случае неисполнения обязательств не должны нарушать права и свободы других лиц. Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, из правовой позиции, выраженной им в постановлениях от 24 марта 2015 года N 5-П и от 10 марта 2016 года N 7-П, следует, что регулирование обращения взыскания на предмет залога и его реализации должно осуществляться на основе баланса конституционно значимых интересов взыскателей и должников (Определение от 9 февраля 2017 года N 214-О). Это в полной мере распространяется и на регулирование отношений с участием залогодателя, не являющегося должником по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом.
3. Необходимым условием достижения баланса интересов взыскателей и должников выступает соблюдение общеправовых требований определенности, ясности и недвусмысленности правового регулирования, вытекающих, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, из принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства, закрепленных в статьях 1 (часть 1), 4 (часть 2), 15 (части 1 и 2), 17 и 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (постановления от 17 июня 2004 года N 12-П, от 21 января 2010 года N 1-П, от 13 января 2020 года N 1-П и др.). Из требований правовой определенности, с учетом выраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П правовых позиций, следует, что нормы, регулирующие отношения собственности и иные имущественные отношения, должны быть ясными, точными и непротиворечивыми, а механизм их действия — предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения.
Дополнение Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемой нормой (Федеральный закон от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ, вступивший в силу с 1 июля 2014 года) коррелирует с упомянутыми конституционными предписаниями. Внесенными изменениями обеспечивается необходимая регламентация правоотношений с участием залогодателя — третьего лица, в том числе с учетом того, что в его соглашении с кредитором могут быть урегулированы не все вопросы. Применение к отношениям между должником, залогодержателем и залогодателем, не являющимся должником по основному обязательству, отдельных правил о поручительстве оправданно, принимая во внимание сходство этих способов обеспечения исполнения обязательств. Заключая договор с поручителем или залогодателем — третьим лицом, кредитор желает получить дополнительные гарантии удовлетворения имущественного интереса, реализуемого в рамках основного обязательства, и не преследует самостоятельной экономической цели, состоящей в приобретении какого-либо блага. Исполнение обязательства поручителем, исполнение являющимся третьим лицом залогодателем основного обязательства и удовлетворение интереса залогодержателя за счет заложенного имущества, по общему правилу, ведут к переходу прав кредитора (пункт 4 статьи 348, статья 365 и подпункт 3 пункта 1 статьи 387 ГК Российской Федерации).
В силу прямого указания абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации правила статей 364 — 367 данного Кодекса применяются к правоотношениям между залогодателем — третьим лицом, должником и залогодержателем, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Применение к этим правоотношениям статьи 367 данного Кодекса о прекращении поручительства, в частности ее пункта 6 (пункта 4 в редакции, действовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ), правилами об ипотеке и общими положениями о залоге не исключено (пункт 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», абзац второй пункта 4 статьи 334 и статья 352 данного Кодекса), притом что перечень оснований прекращений залога (пункт 1 статьи 352 данного Кодекса) является открытым. Тем самым, по смыслу названных законоположений в их взаимосвязи, если залогодателем является третье лицо, а срок залога в договоре не установлен, залог прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога.
Упомянутое правило о прекращении поручительства, не допускающее бессрочного существования обязательства поручителя, направлено на обеспечение определенности в правоотношениях с его участием, из чего исходит и правоприменительная практика (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2015 года N 80-КГ15-18). Залогодателю, не являющемуся должником по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, также должна быть создана возможность в разумных пределах предвидеть имущественные последствия предоставления обеспечения. Отсутствие временных рамок для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет залога, срок которого в договоре не установлен, приводило бы к неопределенному во времени обременению права собственности залогодателя по не зависящим от него причинам. С учетом продолжительности общего срока исковой давности (статья 196 ГК Российской Федерации), правил о перерыве и приостановлении его течения и о его восстановлении сохранение возможности обратить взыскание на предмет залога во всех случаях, пока может быть удовлетворено требование к основному должнику, нарушало бы баланс интересов участников данных правоотношений. Залогодатель, желающий распорядиться своим имуществом, был бы вынужден исполнять обязательство основного должника, притом что кредитор мог и не предпринимать действий по реализации своих прав. Следовательно, неопределенность срока существования залога вела бы к непропорциональному ограничению возможности участников гражданского оборота распоряжаться своим имуществом.
Таким образом, абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации — предполагающий во взаимосвязи с пунктом 6 статьи 367 данного Кодекса прекращение залога, срок действия которого не установлен соглашением сторон, при условии что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога, — вносит определенность в соответствующие правоотношения и стимулирует участников гражданского оборота к своевременной реализации прав.
На необходимость применения рассматриваемого правила к отношениям с участием залогодателя — третьего лица указывается и в судебной практике (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13 июня 2019 года N 304-ЭС18-26241). Отказ в применении — вопреки буквальному содержанию абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации — к правоотношениям с участием залогодателя, не являющегося должником по основному обязательству, положения пункта 6 статьи 367 данного Кодекса о годичном сроке предъявления требований к поручителю, если срок поручительства не установлен, противоречил бы принципу поддержания доверия граждан к закону, на значимость которого неоднократно обращал внимание Конституционный Суд Российской Федерации (постановления от 24 мая 2001 года N 8-П, от 22 января 2018 года N 4-П и др.).
4. Как следует из правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 23 декабря 2013 года N 29-П на основе ранее принятых решений, суд общей юрисдикции или арбитражный суд в силу статьи 120 Конституции Российской Федерации самостоятельно решает вопрос, подлежит ли та или иная норма применению в рассматриваемом им деле. При этом Конституцией Российской Федерации (статья 4, часть 2; статья 15, части 1 и 2; статья 19, часть 1; статья 120, часть 1) обусловлено требование единства практики применения законодательных норм всеми судами. Иное вело бы к нарушению принципа правовой определенности, подрывало бы доверие к закону участников гражданского оборота, соотносящих свои действия с законом в его официальном толковании. Как подчеркивал Конституционный Суд Российской Федерации, в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование нормативных положений, что обязывает суд следовать такому варианту понимания и применения норм, при котором исключается возможность ущемления гарантируемых Конституцией Российской Федерации прав и свобод человека и гражданина (постановления от 8 ноября 2012 года N 25-П, от 8 ноября 2016 года N 22-П, от 21 января 2019 года N 6-П и др.).
Соответственно, к отношениям с участием залогодателя — третьего лица упомянутое правило статьи 367 ГК Российской Федерации должно применяться на основе исследования фактических обстоятельств с учетом смысла, придаваемого ему в судебной практике, имея в виду, что срок предъявления требования к поручителю не является сроком исковой давности (пункт 33 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2012 года N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством»; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года N 41-КГ18-16). Данному подходу не препятствует и пункт 1 статьи 207 ГК Российской Федерации о применении исковой давности к дополнительным требованиям.
Срок обращения взыскания на предмет залога, предоставленный лицом, не являющимся должником по основному обязательству, — пресекательный, т.е. это, по сути, срок существования залога. К отношениям с участием залогодателя — третьего лица не применяются правила главы 12 ГК Российской Федерации об исковой давности, в частности нормы о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности и о его восстановлении. Последствия истечения срока предъявления требования к такому залогодателю, в отличие от последствий пропуска срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 данного Кодекса), применяются судом по своей инициативе, независимо от заявления стороны в споре. Это соответствует требованиям защиты прав такого залогодателя при соблюдении баланса интересов участвующих в сложившихся правоотношениях лиц.
Залог, в том числе ипотека, прекращается при наступлении указанных в законе обстоятельств, т.е. и при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога. При этом ипотека, как следует из части 12 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218 -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки.
5. В развитие вытекающего из Конституции Российской Федерации принципа свободы договора абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации предусматривает, что установленное им правило может быть изменено соглашением. Это позволяет достичь баланса интересов в отношениях между должником, залогодателем и залогодержателем и принять во внимание особенности отношений, сложившихся между должником и залогодателем — третьим лицом. Кроме того, в силу принципа свободы договора и с учетом абзаца второго пункта 1 статьи 335 и пункта 6 статьи 367 данного Кодекса соглашением сторон может быть предусмотрен срок действия залога.
Однако установление и оценка обстоятельств конкретного дела, включая разрешение вопроса о том, было ли волеизъявление сторон договора залога направлено на изъятие — как это допускает абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации — правоотношений из-под действия пункта 6 статьи 367 данного Кодекса и был ли сторонами в соответствии с правилами гражданского законодательства определен срок действия залога, к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, закрепленной в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», не относятся. Именно на суд, рассматривающий конкретное гражданское дело, возлагается обязанность, не ограничиваясь установлением одних лишь формальных условий применения нормы, исследовать по существу все фактические обстоятельства (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года N 7-П, от 13 июня 1996 года N 14-П, от 28 октября 1999 года N 14-П, от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 14 июля 2003 года N 12-П, от 12 июля 2007 года N 10-П и др.). При этом условия договора должны толковаться во взаимосвязи с другими его условиями, а также в соответствии с природой отношений сторон и их нормативным регулированием в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 1252-О).
6. Таким образом, абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования предполагает, что залог, срок действия которого не определен соглашением сторон, прекращается по основанию, предусмотренному пунктом 6 статьи 367 данного Кодекса (пунктом 4 в редакции, действовавшей до внесения в эту статью изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ), т.е. при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога. Тем самым обеспечивается соблюдение принципов правовой определенности и поддержания доверия граждан к закону.
При применении положений статьи 335 ГК Российской Федерации в их конституционно-правовом смысле, выявленном Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем Постановлении, суд должен установить и оценить все имеющие значение для разрешения дела обстоятельства, в том числе наличие — с учетом содержания договора об ипотеке — условий для применения к отношениям с участием заявителя пункта 6 статьи 367 данного Кодекса.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 6, 47.1, 71, 72, 74, 75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации
постановил:
1. Признать абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования он предполагает, что залог, срок действия которого не определен соглашением сторон, прекращается по основанию, предусмотренному пунктом 6 статьи 367 данного Кодекса, т.е. при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога.
2. Правоприменительные решения, вынесенные в отношении гражданина Тюрина Сергея Викторовича, подлежат пересмотру в установленном порядке с учетом правовых позиций, выраженных в настоящем Постановлении, если для этого нет других препятствий.
3. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу со дня официального опубликования, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.
4. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» и на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru). Постановление должно быть опубликовано также в «Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации».
Конституционный Суд
Российской Федерации
——————————————————————
Если имущество должника в залоге
Должник уведомил взыскателя о намерении рассчитаться с ним путем продажи заложенного здания. Однако судебный исполнитель арестовал это имущество и начал его реализацию. Законны ли действия судебного исполнителя? 
Обратимся к судебной практике.
В свое время для обеспечения исполнения обязательств ООО «А» перед ОАО «Банк» по кредитному договору были заключены договоры поручительства и залога недвижимого имущества (ипотеки).
Позже на основании исполнительной надписи нотариуса было возбуждено исполнительное производство о взыскании долга с поручителя (ЧУП) в пользу ОАО «Банк».
В связи с отсутствием у должника достаточной суммы денежных средств судебный исполнитель отдела принудительного исполнения (ОПИ) наложил арест на недвижимое имущество ЧУП в виде двух изолированных помещений – помещение ресторана (под него был взят ипотечный кредит) и помещение бара. С целью реализации имущества РУП «Д» поручили провести оценку.
Должник в это время уведомил взыскателя о намерении рассчитаться с ним путем реализации заложенного помещения ресторана и направил судебному исполнителю ходатайство о прекращении исполнительных действий и отмене реализации арестованного имущества с торгов. А позже подал жалобу начальнику ОПИ на действия судебного исполнителя.
Истец ссылался на то, что ст. 301 ГК предоставляет должнику право выбора исполнения обязательства (исполнение альтернативного обязательства). По его мнению, судебный исполнитель после получения ходатайства был обязан прекратить исполнительное производство в отношении помещения бара.
Должником оспаривался и арест помещения ресторана в связи с тем, что оно находилось в залоге. Он считал, что согласно ст. 330 ГК требования залогодержателя (кредитора) могут быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества только по решению суда. Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество должно производиться в особом порядке, то попытка его реализации на торгах и последующая передача взыскателю являются незаконными. Нарушение специальной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество лишило его как залогодателя права в судебном порядке отстаивать свои интересы при определении начальной цены имущества, указанной в договоре залога.
Судебные инстанции отказали истцу в удовлетворении жалобы.
Они посчитали, что судебный исполнитель действовал в соответствии с законодательством, а правило об альтернативных обязательствах, установленное ст. 301 ГК, в данном случае не подлежит применению, поскольку правом такого выбора должник обладает при условии добровольного исполнения обязательства и утрачивает его после обращения кредитора за защитой нарушенных прав. В данном случае речь идет не о добровольном исполнении обязательства, а о применении к должнику, нарушившему обязательство, принудительных мер взыскания.
ОАО «Банк» в суд с требованием о взыскании задолженности путем его обращения на заложенное недвижимое имущество по договору залога (ипотеки) не обращалось, оно получило исполнительный документ на взыскание суммы долга с поручителя – ЧУП. Нотариально удостоверенное соглашение о передаче заложенного имущества без обращения в суд должник и кредитор не заключали.
Кредитору принадлежит право выбора способа защиты нарушенного права – путем взыскания задолженности по кредитному договору с кредитополучателя, с поручителя или путем обращения взыскания на заложенное имущество. ОАО «Банк» не воспользовалось своим правом на обращение в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, оно обратилось к нотариусу за получением исполнительной надписи о взыскании задолженности по кредитному договору с поручителя.
На основании исполнительной надписи нотариуса и было возбуждено исполнительное производство.
Согласно ст. 70 Закона от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество (за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам).
Судебный исполнитель ОПИ в связи с отсутствием у должника необходимой суммы денежных средств наложил арест на его имущество – помещение бара и помещение ресторана.
Изолированное помещение ресторана, являющееся предметом договора залога, без обращения на него взыскания в судебном порядке входит в имущественную массу должника, за счет которой могут быть удовлетворены требования взыскателей по исполнительным производствам с соблюдением прав залогодержателя заложенного имущества. В рассматриваемом случае взыскателем по исполнительному производству и залогодержателем по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) является ОАО «Банк».
Поскольку ОАО «Банк» обратилось за взысканием задолженности по кредитному договору с ЧУП (поручителя) в общем порядке, а не путем обращения взыскания на заложенное имущество, судебный исполнитель правомерно на основании ч. 3 ст. 88 Закона об исполнительном производстве для установления ликвидационной стоимости имущества поручил провести его оценку РУП «Д».
Акт оценки арестованного имущества и акт его переоценки были вручены руководителю ЧУП, который их в установленном порядке не обжаловал.
Судебные инстанции посчитали, что судебный исполнитель руководствовался Законом об исполнительном производстве и действовал в пределах предоставленных ему полномочий. Права и законные интересы сторон исполнительного производства не были нарушены.
Автор публикации: Николай СЕРДЮКОВ, юрист
Статья доступна для бесплатного просмотра до: 01.01.2028
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество: помощь адвоката
   Обращение взыскания на заложенное имущество – процесс не простой и требующий понимания. В Гражданском кодексе прописываются основные права того, кто является залогодержателем, и установлен порядок обращения взыскания на имущество, которое было передано по залогу. Чаще всего залог возникает, когда берутся крупные займы (кредиты) на приобретение движимого или недвижимого имущества. Но бывает, что займ становится невозможно отдать в срок.
ВНИМАНИЕ: если у Вас возникла задолженность перед банком, то наш адвокат поможет отстоять Ваше право в суде.
Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество
  Процедура оформления залога предполагает заключение письменного контракта, который одновременно подписывается сторонами. Для получения имущества, которое был заложено ранее, потребуется судебное разбирательство в рамках закона, если стороны не могут самостоятельно решить проблему.
   В суде необходимо обратить внимание при выстраивании позиции защиты не только на правильную оценку имущества, но и на уменьшение размера пени, заявленные, как правило, в качестве искового требования со стороны залогодержателя.
   Также в юридической практике предусмотрено обращение взыскания на имущество, которое было взято под залог. Если стороны при оформлении и подписании контракта установили внутрисудебный порядок разбирательства, то дополнительные расходы придется оплатить залогодержателю в полном размере. Но он может доказать, что процесс по обращению взыскания был начат из-за залогодателя (читайте дело из нашей адвокатской практики: обращение взыскания на заложенное имущество судебная практика по ссылке).
Обращение взыскания на заложенное имущество через суд
   Разрешить проблемы держателя залога может только суд согласно составленному соглашению и законодательству. Обращение взыскания через инстанцию возможно в определенных ситуациях.    
   Следует точно перечислить некоторые условия наиболее частых обращений:
предмет залога – имущество, являющееся целью получения кредита (ипотека, автокредита), по которому образовалась задолженность и необходимость суда с банком;
имущество – это предмет разных залогов, оформленных в разное время с разными участниками гражданского оборота, при возникновении спорных ситуаций и неисполнения своих обязательств со стороны залогодателя в должном объеме.
   Теоретически существуют и другие случаи, когда обратить взыскание имущества нельзя во внутрисудебном порядке. Часто условия о порядке обращения уточняются непосредственно в конкретном соглашении. Рекомендуется всегда заключать соглашение в виде, аналогичном договору, сформированному до этого.
    Если же процесс осуществляется без судебного вмешательства (через нотариуса, к примеру), то по закону уведомление об обращении приходит почти одновременно обеим сторонам по почте. В документе, сформированном противоборствующими сторонами должна содержаться информация об иных методах продажи имущества, находящегося в закладе и его цене, которая была установлена первоначально.
   Продажа имущества может состояться только через треть месяца с даты приема уведомления обоими заинтересованными лицами. Другой срок может быть еще ранее прописан в договоре. Тогда учитываться будет этот конкретный период.
Иск об обращении взыскания на заложенное имущество
   Зачастую для обеспечения исполнения обязательство должник и кредитор заключают дополнительный договор залога, по которому должник предает взыскателю в залог определенное имущество, в случае ели данным недвижимость или автомобиль, что такое залоговое имущество подлежит регистрации.
   В последующем если должник не может исполнить взятое на себя обязательство взыскатель имеет полное право реализовать заложенное имущество, для чего подается соответствующее исковое заявление. В данном документе указывает суд в который направляется заявление, в зависимости от подсудности, данные о должнике и взыскателе.
   Следует учесть, что за рассмотрение данного требования кредитору придется уплатить государственную пошлину, размер которой зависти от стоимости заложенного имущества.
   Данное исковое заявление должно содержать сведения, когда и на какое имущество заключен договор залога, какое обязательство данный залогом обеспечено. Также следует указать, что в установленный договором срок основное обязательство должником не исполнено и в каком размере.
   На основании судебного решения взыскатель реализует имущество должника и закроет неисполненное обязательство.
Срок обращения взыскания на заложенное имущество
   В случае если должник затягивает с исполнением обязательства у кредитора резонно возникает вопрос, когда же можно исполнить обязательство посредством реализации залога. В данном случае данный срок следует предусмотреть непосредственно в соглашении о залоге.
   Если же срок данным соглашением не установлен, что гражданское законодательство в данном случае предусматривает разумный срок для исполнения обязательства, который установлен в течении 7 дней с момента предъявления требования кредитора об исполнении основного обязательства.
Подсудность дел об обращении взыскания на имущество
   Гражданским процессуальным законодательством РФ предусмотрено, что по общему правилу кредитор обращается с исковым заявление об обращении взыскания на имущество под залогом по месту жительства ответчика.
   Однако в данном основном правиле также имеются исключения, в частности если объект залога является недвижимость, то в данном случае императивно закреплено, что данные споры разрешаются в суде по месту нахождения данного имущества.
Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество
   До момента реализации заложенного имущества должник имеет право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество. Данная процедура инициируется посредством ликвидации образовавшееся задолженности перед кредитором.
   Однако если должник решился закрыть задолженность ему также следует знать, что помимо основного долга и иных штрафных санкций (неустойки, процентов пеней и иного) он обязан будет возместить кредитору убытки, связанные с процессом реализации заложенного имущества.
Обращение взыскания на имущество заложенное по договору об ипотеке
   Зачастую в данном случае применяются общие правила о залоге, однако в данном случае есть ряд характерных особенностей.
   Первой особенностью является сумма, от размера которой можно инициировать процедуру реализации заложенного имущества. В данном случае закон устанавливает, что образовавшееся задолженность должна быть более 5 процентов от стоимости заложенного имущества.
   Второй особенностью является негативное обстоятельство для должника, что в случае если обеспеченное ипотекой имущество является единственным для должника, данное обстоятельство не является препятствием к реализации данной недвижимости, а значит при таких обстоятельствах должник подлежит выселению.
Оценка имущества при продаже заложенного имущества
   В случае решения суда по вопросу обращение взыскания на заложенное имущество определяется стартовая начальная цена продажи. Данная стоимость определяется исходя из представленной оценки (заключения специалиста) со стороны Истца по делу. В рамках отстаивания интересов наш адвокат советует перепроверять заявленную стоимость на ее соответствие рыночной стоимости, а в случае наблюдения несоответствий требовать назначение независимой судебной оценочной экспертизы по делу.
ВАЖНО: необходимо обосновать ходатайство о назначении экспертизы перед судом, мы в своей адвокатской практике приводим не только стоимости подобных объектов из открытых источников, но делаем самостоятельное заключение специалиста, чтобы оснований для отказа в удовлетворении ходатайства у суда не было.
Что еще предпринять, чтобы не допустить обращение взыскания:
   Рассмотрите вопрос по выстраиванию возражения против требования о реализации заложенного имущества. Так, суд не вправе удовлетворить иск, если из сути дела будет следовать, что нарушенное обязательство не столь значительно, долг недостаточно большой, чтобы идти на крайние меры. Еще можно просить об отсрочки по реализации имущества (суд может отсрочить на срок до одного года), но пени и штрафы будут продолжать начисляться.  
Отзыв должника нашему адвокату по ФЗ-229 «Об исполнитльном производстве»
Читайте еще о работе нашего адвоката: 
С нами споры по кредитным договорам пройдут в Вашу пользу
Подробнее про кредитный долг по ссылке
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Обращение взыскания на заложенное имущество: судебная практика
Многие договорные обязательства подкрепляются оформлением залога. Это позволяет кредитору получить причитающиеся ему денежные средства даже в случае уклонения должника от исполнения своих денежных обязательств. Порядок оформления и регистрации залога регламентируется ст. 336 Гражданского кодекса РФ. Взыскание же задолженности за счет залогового имущества регламентируется, помимо ГК РФ, Гражданско-процессуальным кодексом РФ и федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также их подзаконными актами. В большинстве случаев для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение. Поэтому судебная практика по таким делам представляет большой интерес как для должников, так и для кредиторов.
Кто может взыскать залог?
Согласно действующему законодательству правом на обращение в суд с требованием взыскать задолженность посредством залогового имущества наделен кредитор. Но только в том случае, если в договоре стороны прямо указали предмет залога. При этом необходимо учесть, что если залог находится у кредитора, то обращаться в суд не требуется. Если же залоговое имущество находится у должника или иных лиц, то без обращения в суд не обойтись. В этом случае кредитор подает иск о взыскании задолженности за счет предмета залога. Если суд удовлетворяет данное требование, то на его основании судебный пристав-исполнитель осуществляет фактическое изъятие заложенного имущества и передачу его кредитору.
При рассмотрении дел по обращению взыскания на заложенное имущество кредитору необходимо доказать, что между ним и должником существуют договорные отношения, исполнение которых подкрепляется залогом. Кроме того, необходимо представить доказательства неисполнения должником своих обязательств, например, сделать это можно путем предоставления графика платежей.
Многие юристы считают спорной практику уплаты госпошлины при обращении в суд с требованием о взыскании залога. Но на сегодняшний день ситуация такова, что кредитор должен заплатить государственную пошлину в определенном проценте от суммы иска, которая в большинстве случаев составляет стоимость заложенного имущества.
Анализ судебной практики показывает, что суды довольно часто запрашивают экспертную оценку предмета залога. И если в отношении недвижимости это требование носит законодательный характер, то в отношении иного имущества это инициатива суда. Делается это по двум причинам:
Определить, насколько правильно подсчитана госпошлина истцом;
Определить, не превышает ли существенно стоимость заложенного имущества размер неисполненных обязательств.
Таким образом, предварительная оценка предмета залога позволяет значительно сократить время рассмотрения искового заявления.
Споры по взысканию залога
Как было уже отмечено выше, суд практически всегда требует оценку предмета залога. Делается это и с той целью, чтобы защитить интересы должника, так как нередки ситуации, когда стоимость залога превышает размер задолженности. В таком случае суд обязывает кредитора осуществить реализацию заложенного имущества, полученные от продажи средства направить на погашение задолженности, а оставшиеся передать должнику. Например, кредитная организация А. обратилась в суд с требованием обратить взыскание на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру в связи с неисполнением обязательств гражданина И. по погашению кредита. Из представленных документов следовало, что гражданин И. оформил договор ипотеки на трехкомнатную квартиру сроком на пять лет, с момента заключения договора прошло три с половиной года, на протяжении последних шести месяцев он не погашал задолженность по кредитному договору. При этом ранее К. платил кредит по графику, при этом сумма ежемесячных платежей часто значительно превышала сумму платежей по договору. Истец требовал передать предмет залога в собственность банка.  Суд, рассмотрев представленные доказательства, вынес решение – удовлетворить требования кредитора частично: произвести изъятие заложенной квартиры у К., осуществить её реализацию посредством открытого аукциона. По результатам продажи квартиры банк должен был получить сумму оставшейся задолженности по кредитному договору и судебные издержки, а должник всю остальную сумму после погашения указанных платежей.
Нередки в жизни ситуации, когда предмет залога находится в пользовании у третьих лиц. Например, автомобиль находится в залоге у кредитной организации, но должник передал его в аренду транспортной компании. В такой ситуации для обращения взыскания на заложенное имущество с точки зрения гражданско-процессуального кодекса нет, суд также вынесет решение о передаче залога кредитору. При этом интересы третьих лиц в большинстве случаев в расчет не принимаются. Другое дело, что на приставов-исполнителей ложится обязанность розыска и изъятия залога у третьих лиц.
На практике бывают ситуации, когда должник не только передал право пользования заложенным имуществом, но и совершил сделку по его отчуждению. В такой ситуации  сделка может быть признана недействительной. К примеру, гражданин Ц.  продал заложенный автомобиль гражданину Н. При совершении сделки покупатель не знал, что автомобиль является предметом залога по договору займа между Ц. и гражданином Т., кроме того, на момент совершения сделки Ц. уже на протяжении полугода не исполнял свои обязательства по договору займа. Т. обратился в суд, потребовал обязать Ц. и Н. осуществить расторжение договора купли продажи автомобиля и передать его в качестве возмещения неисполненных обязательств. Суд согласился с доводами истца, признал сделку в отношении заложенного имущества недействительной и обязал Ц. передать автомобиль Т. в счет исполнения обязательства по договору займа.
Совет: если покупатель знает, что предмет сделки обременен залоговым обязательством, то все обязательства переходят к нему. При этом важно, чтобы в договоре было указано, что в отношении предмета сделки есть обременение.
Часто рассматриваются ситуации по вступлению в наследственные права. На практике бывают ситуации, когда кредитором осуществляется оспаривание завещания должника на основании того, что завещанное имущество находится в залоге.  В большинстве случаев суды признают завещание действительным, но если наследник вступил в наследство, требуют от него исполнения обязательств перед кредитором, в том числе и за счет заложенного имущества.
Определенные сложности на практике вызывает обращение взыскания на заложенное имущество со стороны нескольких кредиторов. Такие ситуации часто возникают при проведении процедуры банкротства. Правоприменительная практика по данному вопросу складывается таким образом, что суды анализируют все требования кредиторов, распределяя их в порядке очередности удовлетворения требований. Если несколько кредиторов относятся к одной очереди, то приоритет по удовлетворению требований отдается залогодержателю. При этом в обязательном порядке проводится оценка заложенного имущества. Если стоимость заложенного имущества превышает размер обязательств перед залогодержателем, то вся сумма сверх размера этих обязательств передается на удовлетворение требований иных кредиторов.
Важно отметить, что в последнее время несколько уменьшилось количество конфликтных ситуаций в отношении залога недвижимости. Федеральный закон «Об ипотеке» устранил множество пробелов в законодательстве, существовавших ранее. На сегодняшний день суды рассматривают дела по обращению взыскания на залоговую недвижимость в большинстве случаев однозначно – при наличии достаточных оснований и правильного договора исковые требования кредиторов удовлетворяются. При этом в отношении кредитных договоров суды исходят из принципа защиты интересов заемщиков, на практике это выражается в предоставлении возможности осуществить примирительные процедуры, обязывании кредитной организации согласовать график погашения задолженности, уменьшении процентов за просрочку и иных штрафных санкций.
Также большую часть дел, рассматриваемых судами по обращению взыскания на предмет залога, составляют обращения по оспариванию сделок. Нередко договор купли-продажи недвижимости с обеспечением залогом составляется не совсем корректно для покупателя, в связи с чем он вынужден обращаться в суд с требованием понудить заключить договор на условиях, регламентированных действующим законодательством.
Совет: при заключении договора с залогом следует заранее ознакомиться с его содержанием и только после этого подписывать. В противном случае оспаривание его может вызывать значительные сложности.
Процедура обращения взыскания на заложенное имущество подробно регламентирована в действующем российском законодательстве. Однако многие ситуации вызывают неоднозначную трактовку правоприменителей. Все это делает судебную практику по подобным делам весьма важным источником анализа практического решения тех или иных коллизий в этом правовом вопросе. Именно на основе анализа судебной практики можно подготовиться к заключению грамотного договора с обеспечением залогом, или в полной мере защитить свои права в правоотношениях, где обязательства подкрепляются залоговым имуществом.
​Апелляция вступилась за добросовестного покупателя заложенной машины
Челябинский областной суд представил 40-страничное обобщение судебной практики за первый квартал 2016 года[1], утвержденное 11 мая президиумом суда.
В разделе обобщения, посвященном судебной практике по уголовным делам, разбираются вопросы квалификации, назначения наказания и процессуальные вопросы. В разделе по гражданскому судопроизводству рассматриваются споры, возникающие из гражданских, земельных, трудовых и социальных, жилищных, семейных правоотношений, а также вопросы применения норм процессуального права. Кроме того, суд анализирует административные дела, рассматриваемые в рамках Кодекса административного судопроизводства.
Касаясь применения норм гражданского процессуального права, Челябинский областной суд, в частности, отмечает, что акт передачи права собственности по договору купли-продажи на являющийся предметом залога автомобиль не является уступкой права требования, не относится к переводу долга и другим предусмотренным законом случаям перемены лиц в обязательстве.
Д. обратилась в Центральный районный суд Челябинска с заявлением об отмене мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на автомобиль Mazda 6, ссылаясь на то, что на момент наложения ареста и запрета на совершение регистрационных действий на автомобиль собственником данного автомобиля являлась она, а не К.
ЗАО «ЮниКредит Банк» также обратилось в суд — с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части обращения взыскания на Mazda 6, указав, что обращение взыскания на автомашину следует производить, как на принадлежащую на праве собственности Д., поскольку в ходе исполнения решения суда выяснился факт перехода права собственности на данное заложенное К. имущество к Д., которая стала правопреемником залогодателя при переходе права на заложенное имущество.
Определением районного суда в удовлетворении заявления Д. об отмене мер по обеспечению иска отказано, заявление ЗАО «ЮниКредит Банк» удовлетворено.
Отменяя определение суда первой инстанции в части удовлетворения заявления ЗАО «ЮниКредит Банк» и принимая в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении заявления ЗАО «ЮниКредит Банк» о замене стороны в исполнительном производстве, судебная коллегия Челябинского областного суда исходила из следующего.
Как следует из материалов дела, определением районного суда по делу по иску ЗАО «ЮниКредит Банк» к К. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество был наложен арест на автомобиль Mazda 6. Заочным решением районного суда, вступившим в законную силу, с К. в пользу ЗАО «ЮниКредит Банк» взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество — автомобиль Mazda 6.
Удовлетворяя заявление ЗАО «ЮниКредит Банк», суд не учел, что факт передачи права собственности на являющийся предметом залога автомобиль по договору купли-продажи сам по себе не подтверждает перехода права по установленному судом правоотношению от должника к другим лицам и такое изменение собственника имущества не влечет автоматической перемены лиц в обязательстве, позволяющем на стадии исполнения судебных постановлений разрешить по существу не заявленное по рассмотренному судом делу материально-правовое требование к не привлеченному к участию в деле лицу — Д.
Требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество вытекают из долговых обязательств заемщика К. перед кредитором ЗАО «ЮниКредит Банк» по кредитному договору, которые не прекращены.
К., являясь должником, из спорных правоотношений не выбывал. Залог имущества не прекращен, транспортное средство продолжает являться предметом залога.
Поскольку оформление договора купли-продажи не является уступкой права требования, не относится к переводу долга и другим предусмотренным законом случаям перемены лиц в обязательстве, то вопрос о возникновении обязанностей у Д. перед ЗАО «ЮниКредит Банк» в отношении спорного залогового имущества и требования об обращении взыскания на отчужденный автомобиль, являющийся предметом залога, к новому собственнику может быть предъявлен и разрешен судом только в порядке искового производства (апелляционное определение Челябинского областного суда № 11-424/2016).
Примечание
[1] Обобщение судебной практики Челябинского областного суда за первый квартал 2016 года.
 Определение судебного выкупа 
 Что такое судебное изъятие права выкупа? 
 Судебное обращение взыскания относится к процедуре обращения взыскания на имущество, в отношении которого ипотека не имеет права продажи. В этом случае процедура обращения взыскания разрешается в судебном порядке.
 Право продажи — это пункт, записанный в ипотеке. В случае невыполнения обязательств он разрешает кредитору продать недвижимость для погашения ипотечной задолженности; таким образом можно обойти судебное разбирательство.Право продажи разрешено во многих штатах в рамках прав кредитора требовать взыскания.
 Ключевые выводы 
 Судебное обращение взыскания — это процедура обращения взыскания, проходящая через судебную систему.
 Этот тип процесса обращения взыскания часто происходит, когда ипотечная записка не имеет положения о продаже, которое юридически разрешало бы ипотечному кредитору продать собственность в случае невыполнения обязательств.
 Судебное обращение взыскания часто является длительным процессом, длящимся от нескольких месяцев до лет.
 Понимание судебного выкупа 
 Судебное обращение взыскания относится к делам об обращении взыскания, которые проходят через судебную систему. Исчезновение права выкупа происходит, когда дом продается в счет погашения невыплаченного долга. Процедура осуществляется в соответствии с законами юрисдикции, в которой находится недвижимость, что почти всегда является законом штата. Многие штаты требуют, чтобы выкупа была судебной, но в некоторых штатах выкупа может быть внесудебной или судебной.
 Если суд установит, что ипотечный долг просрочен, может быть назначен аукцион по продаже имущества с целью получения средств для выплаты кредитору.Это отличается от внесудебной потери права выкупа, которая обрабатывается без вмешательства суда.
 Многие штаты требуют судебного обращения взыскания, чтобы защитить капитал, который должники могут все еще иметь в собственности. Судебное обращение взыскания также служит для предотвращения стратегического раскрытия информации недобросовестными кредиторами. В случаях, когда аукцион не генерирует достаточно средств для погашения ипотечного кредитора, бывший домовладелец все равно будет нести ответственность за оставшуюся сумму.
 120 дней 
 Период времени, в течение которого заемщик должен иметь просрочку по ипотеке, прежде чем кредитору будет разрешено начать процесс обращения взыскания.
 Как работает судебный выкуп 
 Судебная потеря права выкупа может длиться от шести месяцев до трех лет, в зависимости от штата. Чтобы начать процесс обращения взыскания, ипотечный обслуживающий орган или компания, которой выплачиваются ипотечные услуги, должны дождаться, пока заемщик не просрочит платежи в течение 120 дней.
 На этом этапе обслуживающий персонал уведомит передающую сторону взыскания письмом о нарушении, сообщая должнику, что он не выполняет свои обязательства по ипотеке.В большинстве случаев у должника есть 30 дней, чтобы исправить невыполнение обязательств, и, если они не в состоянии сделать это, обслуживающий персонал приступит к процедуре обращения взыскания.
 Затем сторона, лишающая права выкупа, подает иск в округе, где находится недвижимость, и просит суд разрешить продажу дома для выплаты долга. В рамках судебного процесса сторона, лишающая права выкупа, включает ходатайство об обращении взыскания, в котором объясняется, почему судья должен вынести решение об обращении взыскания. В большинстве случаев это будет делать суд, если только у заемщика нет защиты, оправдывающей просроченные платежи.
 В зависимости от штата сторона, лишающая права выкупа, также может иметь право на вынесение решения о недостатках. Судебное решение о дефиците позволяет продать дом при продаже заложенного имущества за меньшую сумму, чем непогашенная ипотечная задолженность. Разница между долгом и продажной ценой взыскания является дефицитом. В большинстве штатов сторона, отказавшаяся от права выкупа, может получить личное судебное решение против заемщика в отношении дефицита.
 Выкупа права выкупа в судебном порядке | LegalMatch 
 Потеря права выкупа — это процесс, с помощью которого кредитор, обычно банк, вступает во владение домом, когда заемщик не может произвести платежи по ипотеке.Исчезновение права выкупа может иметь разрушительные последствия и может привести к потере дома человеком и / или семьей. Когда заемщик покупает дом и получает ипотечное финансирование, он подписывает договор, в котором говорится, что дом служит залогом по ссуде и может быть возвращен в собственность в случае, если заемщик не производит платежи в соответствии с требованиями.
 После того, как заемщик пропускает определенное количество платежей, кредитор имеет право изъять имущество у заемщика и продать его, чтобы вернуть задолженность по ипотеке.В некоторых случаях кредитор предоставляет льготный период, в течение которого может быть произведен платеж, чтобы избежать процедуры обращения взыскания.
 Однако обычно это короткий период, часто пара месяцев. Во многих случаях заемщик задерживает платежи и с трудом может наверстать упущенное из-за штрафов за просрочку платежа.
 Двумя различными типами выкупа права выкупа являются внесудебные потери права выкупа и судебные потери права выкупа. Внесудебное обращение взыскания или обращение взыскания путем продажи не требует вмешательства суда.Кредитор, часто банк, может продать заложенное имущество напрямую, чтобы вернуть деньги, причитающиеся по ипотеке. Этот вариант потери права выкупа доступен только в определенных штатах.
 С другой стороны, судебное изъятие заложенного имущества доступно в каждом штате. Для продажи заложенного имущества требуется вмешательство суда.
 Что такое передача права выкупа в судебном порядке? 
 Взыскание взыскания путем продажи в судебном порядке — это продажа заложенного имущества в результате вмешательства суда. Обычно его заказывают в спорных случаях, когда имущественный долг не может быть урегулирован.Это также может произойти, если заемщик неплатежеспособен и не может позволить себе продолжать выплаты по ипотеке.
 Поступления от судебной продажи будут выплачены в счет первоначальной ипотеки. Если остается какая-либо прибыль, любые другие держатели залога и / или вторая ипотека могут быть выплачены от продажи. Если после выплаты всех долгов остается какая-либо прибыль, заемщик может получить эту прибыль.
 Какие штаты разрешают продажу права выкупа в судебном порядке? 
 Как отмечалось выше, все штаты разрешают обращение взыскания на продажу в судебном порядке.Во многих штатах судебная продажа является обязательным методом обращения взыскания.
 Что является необходимой стороной в судебной продаже? 
 Важным аспектом любого процесса обращения взыскания является обеспечение участия всех необходимых сторон в разбирательстве. Стороны судебной продажи могут быть разделены на две категории: необходимые стороны и надлежащие стороны.
 Необходимые стороны — это те стороны, которые должны быть включены в процесс обращения взыскания. Любая сторона, которая приобрела долю в собственности после получения первоначальной ипотеки, считается необходимой стороной.Сторона, которая подает иск о взыскании права выкупа, должна назвать эти стороны в деле, даже если они не согласны.
 Любые стороны, которые приобрели аренду, право удержания и / или сервитут после оформления ипотеки, также считаются необходимой стороной. Например, скажем, Сторона A берет первоначальную ипотеку от Стороны B, а также вторую ипотеку от Стороны C. Поскольку Сторона C получила свои проценты после первоначальной ипотеки, они должны быть указаны в иске, если Сторона B подает иск о потере права выкупа.
 Что является надлежащей стороной в судебной продаже? 
 Вторая категория участников судебной продажи — это сторона собственности.Сторона собственности — это сторона, которая получила долю в собственности до оформления ипотеки.
 Надлежащая сторона — это сторона, которая может быть полезна в процессе обращения взыскания, но не является существенной для судебного процесса. Правильная партия считается добровольной и обычно не может быть названа без ее согласия. Обычно на них не влияет исход судебного процесса. В некоторых случаях суд может распорядиться о назначении соответствующей стороны по делу, если их вклад будет полезен для судебной продажи.
 Каковы сроки судебного выкупа? 
 Как и ранее, взыскание взыскания осуществляется по решению суда. Для того, чтобы человек мог защитить свои права во время потери права выкупа, важно знать этот процесс. Хотя процесс обращения взыскания варьируется от штата к штату, общие сроки обсуждаются ниже.
 Если заемщик пропустит один платеж, у него, скорее всего, будет шанс выплатить и продолжить ипотечный кредит. Кредитный специалист позвонит им и напомнит, что нужно произвести платеж и что они опаздывают.Важно отметить, что может взиматься штраф за просрочку платежа.
 Второй пропущенный платеж более серьезен, чем первый. Скорее всего, кредитный специалист позвонит и попросит немедленно произвести платеж по телефону. Скорее всего, будут применяться штрафы за просрочку.
 Третий пропущенный платеж — это когда ситуация становится серьезной. Если заемщик пропускает три последовательных платежа, кредитный специалист отправит уведомление о нарушении ипотечного договора. В уведомлении о нарушении может быть указано, что ипотечная компания выполняет свою ускоренную оговорку, что означает, что оставшаяся часть ипотеки должна быть выплачена в течение 30 дней.
 Если заемщик получает уведомление о нарушении и не может выплатить оставшуюся часть ипотеки в течение 30 дней, кредитор начинает процедуру обращения взыскания. Именно здесь наиболее важно получить адвоката.
 Затем поверенный ипотечной компании начнет судебную процедуру обращения взыскания с подачей иска. У заемщика будет от 20 до 30 дней, чтобы подать возражение в форме официального письменного ответа.
 Если заемщик формально не возражает против процедуры обращения взыскания, суд автоматически вынесет решение по умолчанию против него.Если заемщик возражает, ему может быть доступен ряд процедурных и материальных средств защиты.
 Если суд не вынесет решение по умолчанию в отношении заемщика, процедура обращения взыскания будет продолжена. Затем суд назначит аукцион по обращению взыскания. На аукционе новым владельцем станет участник, предложивший самую высокую цену на недвижимость.
 Заемщик может иметь право выкупа, в зависимости от местонахождения собственности. Если этот вариант доступен, у заемщика будет период времени после аукциона, чтобы выкупить недвижимость у того, кто предложил самую высокую цену.
 Если заемщик не сможет реализовать свое право выкупа, он будет выселен из собственности. У заемщика будет определенное количество дней, чтобы освободить собственность, и если они этого не сделают, они будут сняты правоохранительными органами.
 Что такое суждение о недостатке? 
 В некоторых случаях продажа заложенного имущества в судебном порядке не соответствует сумме ипотеки. Если это произойдет, кредитор может подать решение о недостаточности кредита против заемщика, чтобы взыскать задолженность и / или недостающие платежи.Например, если кредитор ипотечного кредита на 15 000 долларов получил только 10 000 долларов от выручки от судебной продажи, он может предъявить иск заемщику на оставшиеся 5 000 долларов, причитающихся по ипотеке.
 Решения о недостатках разрешены не во всех юрисдикциях. Кроме того, даже если они разрешены, они могут быть изменены в соответствии с законодательством о справедливой стоимости. В таких случаях ипотечному кредитору будет разрешено взыскать только ту сумму, которая основана на справедливой стоимости собственности на момент продажи, а не на момент подписания ипотечного соглашения.
 Нужен ли мне юрист по вопросам потери права выкупа и судебных продаж? 
 Да, если вы сталкиваетесь с какими-либо проблемами обращения взыскания и / или судебных продаж, очень важно получить помощь опытного юриста по обращению взыскания. Ваш адвокат может просмотреть любые документы, связанные с вашей ипотекой, и убедиться, что ваши интересы защищены. Юрист также может помочь вам с вынесением решения о неполноценности и, при необходимости, представлять вас во время судебных разбирательств.
 Судебное и внесудебное обращение взыскания | Американская ассоциация частных кредиторов 
 Воспользуйтесь этими советами, чтобы проанализировать, какой метод лучше всего защищает ваши вложения.
 По мере того, как кредиторы нацелены на рост, одним из наиболее проверенных способов увеличения бизнеса является выход на новые рынки. Идея кажется достаточно простой. Сделайте еще несколько займов на новых рынках, к которым вы иначе не имели бы доступа, и увеличьте свою прибыль.
 Достаточно просто, правда?
 Положите так, конечно. Достаточно просто.
 Но кредиторы измеряют риск каждый день. Выход на новый рынок (-ы) приносит с собой сложный комплекс компонентов риска, которые необходимо оценивать так же, как и любой кредит или заемщика.Эти компоненты включают в себя такие условия недвижимости, как наличие запасов и размер пула покупателей, экономические условия, такие как доступность, семейный доход и так далее. И, конечно, нельзя игнорировать и юридические условия.
 Правовые условия кредитования в значительной степени зависят от способности кредитора не только обеспечить свои инвестиции (т. Е. Ссуду), но и обеспечить залог (т. Е. Заложенное имущество) в случае дефолта заемщика путем обращения взыскания. Выкупа заложенного имущества, хотя и является обычным явлением для многих кредиторов, не всегда одинакова, поскольку в каждом штате существует свой «уникальный» процесс обращения взыскания.
 Эта «второстепенная» деталь создает серьезную сложность, которую необходимо понимать кредиторам, стремящимся выйти на новые рынки. Процесс, сроки и затраты, связанные с процессом обращения взыскания в каждом штате, могут существенно повлиять на положение кредитора в данной собственности.
 Итак, каковы различные типы потери права выкупа? Как кредиторы, мы должны это знать. Хотя «мелкий шрифт» может варьироваться от штата к штату, существует два основных метода обращения взыскания:
 Судебная (с участием суда)
 Внесудебные (без суда)
 В целом, частное кредитование в основном обслуживает владельцев инвестиционной недвижимости (домовладельцы, арендодатели, строители, девелоперы и т. Д.).) которые ищут альтернативное финансирование для своей инвестиционной собственности. Владельцы собственности, не выполнившие свои обязательства по ссуде, могут быть лишены своей собственности в результате судебного или внесудебного процесса обращения взыскания.
 Хотя термин «дефолт» в основном ассоциируется с задержкой по выплате ипотечного кредита, он гораздо шире. Дефолт может (и, вероятно, включает) множество инициирующих событий, таких как остановка строительства, срок погашения, несоблюдение налогов и / или страхования и даже случайная передача доли собственности, иногда называемая актом о прекращении права собственности.
 Итак, если вы являетесь кредитором (инвестируете свой собственный капитал напрямую заемщикам или косвенно через брокеров, корреспондентов или других посредников), который предпочитает предоставлять ссуды в штатах за пределами вашего собственного, что вам нужно знать о судебных и иных аспектах. судебные потери права выкупа? В чем разница? Какой метод предпочтительнее? Где следует рассмотреть вопрос о кредитовании?
  Судебная выкупа заложенного имущества 
 При судебном обращении взыскания кредитор должен подать иск в суд для обращения взыскания.После того, как заемщик задерживает платежи, кредитор отправляет письмо, уведомляющее о своем намерении лишить права выкупа.
 После этого кредитор подает иск в суд и уведомляет заемщика повесткой. Заемщик может допустить передачу права выкупа или явиться в суд, чтобы его оспорить. Если заемщик решит оспорить, будет назначено судебное слушание, и судья решит, следует ли продолжать продажу права выкупа. Если суд принимает решение в пользу кредитора, он принимает решение о продаже имущества для погашения долга.
 В некоторых штатах заем предоставляется возможность погасить путем выплаты всей ипотечной задолженности до даты продажи. Однако, если это не так, заемщик может выбрать добровольный выезд или выселение.
   Плюсы   :  У кредитора больше шансов получить возмещение.
   Минусы  : Длительные и неопределенные сроки (от шести месяцев до трех лет), обычно более дорогие, периоды права выкупа, когда заемщики могут выкупить недвижимость обратно
  Штаты, где это является нормой:  Коннектикут, Делавэр, Флорида, Гавайи, Иллинойс, Индиана, Канзас, Кентукки, Луизиана, Мэн, Мэриленд, Нью-Джерси, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Северная Дакота, Огайо, Оклахома, Пенсильвания, Южная Каролина, Вермонт и Висконсин
  Внесудебное обращение взыскания на права выкупа 
 В несудебном состоянии обращения взыскания кредитор может лишить права обращения взыскания без обращения в суд.В несудебных государствах доверительный акт (юридический инструмент или соглашение об обеспечении, использованный для покупки собственности) дает доверительному управляющему право взыскать взыскание на имущество, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде.
 Законы штата определяют необходимые этапы, например, сколько уведомлений кредитор должен направить заемщику, для этого процесса обращения взыскания. Хотя у заемщика может быть некоторое время, чтобы погасить пропущенные платежи для восстановления своего кредита, если он не может сделать это или заключить какой-то план действий с кредитором, он получит уведомление о намерении продать недвижимость в конкретную дату.Обычно такие продажи совершаются на пороге здания суда доверенным лицом, назначенным кредитором, а не должностными лицами, назначенными судом.
   Плюсы:   Скорость и удобство
   Минусы  : Кредитор обычно отказывается от права требовать вынесения решения о дефиците в отношении заемщика. Несмотря на то, что они не связаны с судом, изрядная юридическая деятельность связана с внесудебными потерями права выкупа (а именно, судебными исками, поданными заемщиками, другими правообладателями или заинтересованными сторонами) с целью защиты своих инвестиций.
  Штаты, где это норма:  
 Алабама, Аляска, Аризона, Арканзас, Калифорния, Колорадо, Округ Колумбия, Джорджия, Айдахо, Айова, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссисипи, Миссури, Монтана, Небраска, Невада, Нью-Йорк. Хэмпшир, Северная Каролина, Орегон, Род-Айленд, Южная Дакота, Теннесси, Техас, Юта, Вирджиния, Вашингтон, Западная Вирджиния и Вайоминг
 Устранение засорения погашения без «DRANO»: недавнее решение штата Нью-Йорк проливает свет на ипотечные ссуды, дополнительно обеспеченные залогом капитала 
 19 июня 2018 года в HH Cincinnati Textile L.P. v. Acres Capital Servicing LLC, Верховный суд штата Нью-Йорк отказался издать предварительный судебный запрет для предотвращения продажи долей в капитале двух заемщиков в соответствии со статьей 9 Единого коммерческого кодекса («UCC»). HH Cincinnati Textile L.P. и HH KC Mark Twain, L.P. (вместе именуемые «Заемщики») владели и финансировали проекты реконструкции недвижимости, расположенной за пределами штата в Цинциннати и Канзас-Сити. Вместо заключения ипотечной ссуды, обеспеченной недвижимым имуществом, и заключения отдельной мезонинной ссуды, обеспеченной долей участия в заемщиках ограниченного партнерства, стороны судебного процесса заключили единую ссуду, обеспеченную обеими формами обеспечения.В конечном итоге Заемщики не смогли погасить ссуду, и Acres Capital Servicing LLC, как агент DW Commercial Finance, LLC (далее «Кредитор»), попыталась провести продажу UCC долей товарищества с ограниченной ответственностью в Заемщиках с целью выкупа права выкупа. Затем Заемщики подали иск, в котором, среди прочего, утверждали, что, проводя продажу долей участия в товариществе с ограниченной ответственностью UCC, Кредитор незаконно «забил» выкупной капитал Заемщика.
 Суд HH Cincinnati Textile L.P. не вынес решение по иску Заемщиков о засорении, скорее, суд вынес решение по ходатайству Заемщиков о вынесении предварительного судебного запрета.Обращаясь к суду, судья Барри Острагер обнаружил, что Заемщики не смогли доказать, что им будет причинен непоправимый вред без предварительного судебного запрета. Даже в этом случае этот случай служит предостережением для кредиторов об опасностях обеспечения единой ипотечной ссуды как ипотекой, так и залогом капитала. Со структурой ипотеки в сочетании с залогом долевого участия кредитор подвергается потенциальному иску о засорении собственного капитала выкупа, когда он пытается реализовать свое право на взыскание залога долевого участия.В то время как типичная продажа долей товарищества с ограниченной ответственностью UCC может быть завершена в течение 30-60 дней, когда ипотечный заем был объединен с залогом капитала, возникли годы судебных разбирательств.
  Мезонинное финансирование 
 При типичном финансировании коммерческой недвижимости заемщик предоставляет ипотеку под свою недвижимость в качестве основного залога, обеспечивающего его обязательство по выплате ссуды. Ипотека — это обеспечительный интерес в недвижимом имуществе, который принадлежит заемщику (залогодателю) и предоставлен кредитору (залогодержателю) в качестве гарантии выплаты долга между ними.В случае, если залогодатель не выполняет свои обязательства по выплате долга, лежащего в основе ипотеки, залогодержатель имеет право обращения взыскания — право вступить во владение и владение недвижимым имуществом для погашения долга.
 Если финансирование, обеспеченное первой ипотекой, не обеспечивает достаточных средств, финансирование из второго залога может быть использовано для заимствования дополнительных средств под недвижимость. Мезонинный долг — наиболее распространенная форма финансирования под залог коммерческой недвижимости. Это уровень долга между традиционным долгом, обеспеченным ипотекой собственности, и корпоративным капиталом.Мезонинный заем предоставляется залогодателю, который является держателем капитала залогодателя. Обеспечением ссуды является не сама недвижимость, а залог долей участия мезонинного заемщика в залогодателе. В случае дефолта мезонинный кредитор имеет возможность изъять долю в капитале залогодателя и, таким образом, принять на себя эффективный контроль над имуществом. Мезонинное финансирование также выгодно, потому что оно позволяет значительно ускорить процедуру обращения взыскания, поскольку доли в капитале считаются личной собственностью и, таким образом, подлежат обращению взыскания UCC, а не судебному обращению взыскания.В отличие от судебного обращения взыскания, которое может занять много месяцев или лет в некоторых юрисдикциях, выкупа UCC может быть осуществлена ​​в течение нескольких месяцев. Одно из основных различий между типичным ипотечным и мезонинным финансированием и структурой настоящего дела состоит в том, что в типичной структуре ссуды разделяются как отдельные и отдельные ссуды отдельным заемщикам отдельными кредиторами.
  Equity of Redemption: Доктрина борьбы с засорением 
 Справедливость выкупа, также известная как доктрина предотвращения засорения, является обязательным правом, которое защищает залогодателей, сталкивающихся с лишением права выкупа их прав на недвижимое имущество, переданное в качестве залога.Доктрина утверждает, что каждый залогодатель имеет право в любое время после дефолта выкупить залог путем полного погашения долга до того, как кредитор завершит обращение взыскания (обычно аукцион) по залогу. Традиционно суды враждебно относились к положениям и уловкам, которые «засоряют» справедливость выкупа; то есть положения и приемы, которые претендуют на признание справедливости искупления, но чей практический эффект сводит на нет или ограничивает действие доктрины. Однако статутное право Нью-Йорка защищает кредиторов от проблем, связанных с засорением справедливости выкупа, когда кредитор также получил опцион на приобретение доли участия в залогодателе / ​​собственнике недвижимости.Чтобы кредиторы получили такую ​​защиту: (i) сумма ссуды должна составлять не менее 2 500 000 долларов США; и (ii) право опциона не может быть вызвано дефолтом залогодателя / владельца собственности. Если эти два требования соблюдены, закон прямо подтверждает право кредитора на покупку доли в капитале залогодателя / владельца недвижимости.
  HH Cincinnati Textile L.P. против Acres Capital Servicing LLC 
  Факты 
 Два истца — HH Cincinnati Textile L.P. и HH KC Mark Twain, LP — были созданы Hudson Holdings для владения и поиска финансирования в связи с проектами реконструкции недвижимости, расположенной в Цинциннати и Канзас-Сити, Hudson Holdings. 29 февраля 2016 года Заемщики заключили кредитное соглашение с ответчиками, Acres Capital Servicing LLC и DW Commercial Finance, LLC. Основная сумма ссуды составляла 20 300 000 долларов США, и она была обеспечена в основном двумя формами обеспечения: (i) ипотека на недвижимое имущество, связанное с каждым проектом; и (ii) залог HH Mark Twain LP и Hudson KC Real Estate (два дополнительных истца, вместе именуемые «Залогодатели») их долей ограниченного товарищества в Заемщиках.
 Договоры ссуды и залога предусматривали, что если Заемщики не выплатят ссуду до 29 августа 2017 года, Кредитор имел право изъять любую часть своего залога. Заемщики не выплатили ссуду и, таким образом, объявили дефолт. После этого Кредитор инициировал маркетинговую кампанию в отношении потенциальной продажи UCC долей товарищества с ограниченной ответственностью в Заемщиках.
  Анализ 
 Решение суда ограничивается исключительно вопросом о том, удовлетворить ли ходатайство Заемщиков о предварительном судебном запрете с целью предотвращения продажи UCC взыскания товарищества с ограниченной ответственностью Заемщикам.Таким образом, суд сосредоточился на том, понесут ли Заемщики непоправимый ущерб без предварительного судебного запрета. Кроме того, суд принял к сведению тот факт, что истцы могли возместить денежный ущерб, и, следовательно, предварительный судебный запрет не был оправдан. Делая вывод о том, что Заемщикам не будет причинен непоправимый ущерб и, следовательно, они не имеют права на предварительный судебный запрет, суд процитировал решение Первого департамента Апелляционной палаты Верховного суда Нью-Йорка.Апелляционный суд постановил, что:
 Поскольку «интерес [истцов] к недвижимости является коммерческим, и вред, которого [они] опасаются, является потеря [их] инвестиций, в отличие от потери [их] дома или уникального объекта собственности, в котором [они] имеют] не поддающийся количественной оценке интерес, они могут быть компенсированы убытками и, следовательно, не могут продемонстрировать непоправимый ущерб ».
 Само заявление является цитатой из решения Окружного суда США по Южному округу Нью-Йорка, в котором нет ни одного федерального закона или закона штата в поддержку своего утверждения.
 Судебная оценка уникальности заинтересованности Заемщика в недвижимости противоречит критериям Апелляционного суда Нью-Йорка. В деле  Van Wagner Advertising Corp. против S&M Enterprises  суд первой инстанции ранее отказал истцу-арендатору в требовании конкретного исполнения в отношении аренды коммерческих площадей. Арендатор утверждал, что имущество было уникальным из-за своего местоположения и особого использования для рекламного бизнеса арендатора. Апелляционный суд отклонил указанную арендатором меру уникальности и подтвердил отказ в конкретном исполнении.Суд пояснил, что уникальность в смысле физического различия сама по себе не диктует правомерности справедливой судебной защиты. Уникальность измеряется неопределенностью оценки собственности. Определение уникальности означает, что суд не может получить по разумной цене достаточно информации о заменителях, чтобы суд мог рассчитать денежную компенсацию.
 Несмотря на ошибочное представление о том, что интерес в коммерческой собственности не является уникальным просто в силу его характера и, следовательно, его потеря не представляет собой непоправимого ущерба,  HH Cincinnati Textile L.P.  Использование суда в отношении  Broadway 500 W. Monroe Mezz II LLC  неуместно. В данном случае основное внимание уделяется доле участия в капитале Заемщиков, а не доле владения недвижимым имуществом (т. Е. Титулу), которой владеют Заемщики. Согласно Закону о партнерствах штата Нью-Йорк, коммандитное товарищество считается личной собственностью. Таким образом, продажа долей ограниченного товарищества в Заемщиках подлежит обращению взыскания UCC, а не судебному обращению взыскания. Следовательно, акцент суда на характере жилой или коммерческой уникальности недвижимого имущества кажется ошибочным.
 Апелляционный суд Нью-Йорка признал различное отношение между долей товарищества с ограниченной ответственностью и долей недвижимого имущества в деле Рейтер против Гринберга [41]. Как и в данном случае, Reiter задействовал коммандитное товарищество, которое было создано исключительно с целью приобретения правового титула, эксплуатации и управления недвижимым имуществом. [42] Апелляционный суд заявил, что лица, которые имели долю в коммандитном товариществе, не получали права собственности на недвижимость, а просто получали пропорциональную долю прибыли и излишка коммандитного товарищества.Таким образом, заинтересованность в коммандитном товариществе — даже в товариществе, которое занимается исключительно недвижимостью — является личной собственностью, а не недвижимостью. Поскольку личный имущественный интерес не регулируется законодательством о недвижимости, «уникальность» лежащей в основе собственности кажется неуместной.
 Поскольку суд in dicta постановил, что справедливое право Заемщика на выкуп не было нарушено действующими соглашениями, потому что они все еще сохраняли право выкупа согласно § 9-623 UCC, это дело привлекло большое внимание и цитируется некоторые в качестве причины для включения залога в качестве дополнительного обеспечения при типичном ипотечном финансировании.По причинам, изложенным в данном документе, мы считаем, что такой образ действий не учитывает значительные риски.
  Заключение 
 Отклонив ходатайство о предварительном судебном запрете, суд в деле  HH Cincinnati Textile L.P.  подтвердил возможность принудительного исполнения права кредитора выбрать взыскание UCC долевых долей собственника, а не обращение взыскания на саму собственность в судебном порядке. Хотя это долгожданное решение еще больше укрепить доверие кредитного сообщества к залоговым средствам, обеспечивающим мезонинные ссуды, это все еще вызывает беспокойство, когда залог сочетается с предоставлением ипотеки.Случай также демонстрирует опасности, которым подвергаются кредиторы, не разделяя формы обеспечения между ипотечной ссудой и мезонинной ссудой. Неспособность установить мезонинное финансирование при обеспечении ипотечной ссуды частично с залогом долей в капитале залогодателя может подвергнуть кредиторов потенциальным искам о засорении, которых можно избежать, отделив доли недвижимого имущества от долей участия в капитале собственников. Как показано в деле  HH Cincinnati Textile L.P. , дело все еще продолжается, и Кредитору могут грозить годы судебных разбирательств и связанных с этим расходов.
 1 HH Cincinnati Textile L.P. против Acres Capital Servicing LLC, № 652871/2018, 2018 N.Y. Разное. LEXIS 2472 (N.Y. Sup. Ct. 19 июня 2018 г.) (приказ об отказе в предварительном судебном запрете).
 2 См. N.Y. U.C.C. Закон § 9-610 (Consol., Lexis Advance до 2018, главы 1-120).
 3 HH Cincinnati Textile L.P., 652871/2018, стр. 1-2.
 4 ид.
 5 ид. на 2.
 6 ид.
 7 ид. в 3–4.
 8 Эндрю Р. Берман, «Однажды ипотека — всегда ипотека» — Использование (и злоупотребление) мезонинных ссуд и привилегированных инвестиций в акции, 11 Stan.J.L. Bus. & Фин. 76 (2005).
 9 См. Restat 3d of Property: Mortgages, § 1.1 (3rd 1997)
 10 ид.
 11 См. Berman, выше.
 12 Адам Дж. Левитин и Сьюзан М. Вахтер, «Пузырь коммерческой недвижимости», 3. Harv. Автобус. L. Rev.83, n. 51 (2013).
 13 ид.
 14 ид.
 15 Жоржетт Чепмен Пойндекстер, Dequity: Размытие долга и капитала при финансировании секьюритизированной недвижимости, 2 Berkeley Bus. L.J. 233, 240 (2005).
 16 Левитина, выше, п.51.
 17 См. Ид.
 18 См. Restat 3d of Property: Mortgages, § 3.1 (3rd 1997).
 19 См. Ид.
 20 ид.
 21 N.Y. Gen. Oblig. Закон § 5-334 (2008).
 22 ид.
 23 ид.
 24 Жалоба по адресу 4, HH Cincinnati Textile L.P. (652871/2018).
 25 Меморандум ответчика по адресу: HH Cincinnati Textile L.P., 4 (652871/2018).
 26  Идентификатор .
 27  Id . на 5.
 28  Id .
 29  HH Cincinnati Textile L.P. , 652871/2018, на 2.
 30  Broadway 500 W. Monroe Mezz II LLC против Transwestern Mezzanine Realty Partners II, LLC , 915 N.Y.S.2d 248 (N.Y. App. Div. 13 января 2011 г.).
 31  Id . на 249.
 32  ООО «СК Гринвич» против W-D Grp. (2006) LP , 2010 U.S. Dist. LEXIS 112655, стр. 8–9 (S.D.N.Y. 21 октября 2010 г.).
 33 Van Wagner Adver. Corp. против S&M Enters., 67 N.Y.2d 186, 191 (1986).
 34 ид. на 192.
 35 ид. на 192, 195.
 36 ид. на 192.
 37 См. Ид. на 193.
 38 ид.
 39 Интересно, что в жалобе уточняется, что проекты редевелопмента — это два здания, которые были приняты и внесены в Национальный реестр исторических мест, и Заемщики стремились сохранить и реконструировать здания.
 40 N.Y. Закон о партнерстве § 107 (Consol., Lexis Advance до 2018, главы 1-120).
 41 Reiter v.Гринберг, 21 Нью-Йорк, 2 день 388 (1968).
 42 ид. на 391.
 43 ид.
 44 ид.
 45 См. Ид.
 46 HH Cincinnati Textile L.P., 652871/2018, стр. 3–4.
 Проведение выкупа мезонинного кредита под UCC 
  Мезонинные ссуды и обеспечение 
 Мезонинный заем на недвижимость — это заем, предоставляемый кредитором косвенному (ым) владельцу (ам) недвижимого имущества.Мезонинный заемщик не владеет напрямую недвижимостью — он владеет долями в капитале предприятия, владеющего недвижимостью (или, в случае нескольких уровней мезонинного долга, у собственника капитала, который находится «выше» в пачке долга). Соответственно, в мезонинной ссуде мезонинный кредитор берет в залог доли в капитале, принадлежащие его заемщику, для обеспечения своей ссуды. Заложенные доли в капитале обычно представляют 100 процентов долей в ООО. Мезонинный заем почти всегда является частью структуры капитала, в которой владелец недвижимости является заемщиком по ипотечной ссуде.
 Простая структура мезонинного и ипотечного кредита будет выглядеть, как на диаграмме ниже:
  Применение средств правовой защиты: строгое обращение взыскания на права выкупа 
 Для многих мезонинных кредиторов, особенно тех, кто заинтересован в стратегии «ссуды в собственность», строгое обращение взыскания может показаться привлекательным. Строгое обращение взыскания является эквивалентом «дела взамен» в контексте недвижимости — мезонинный кредитор принимает обеспечение в полном или частичном погашении долга. Однако UCC обеспечивает защиту должника и других сторон, заинтересованных в сделке ( e.g ., гарант) или залог (, например, , младшая обеспеченная сторона). Эти меры защиты включают уведомление должника и других сторон, заинтересованных в обеспечении, о предложении обеспеченной стороны принять обеспечение. Если предложение касается частичного строгого обращения взыскания (чтобы обеспеченная сторона сохранила свои права на устранение недостатка), то поручители также должны быть уведомлены. Требуется согласие должника на строгое обращение взыскания (хотя в случае безоговорочного предложения о полном погашении долга, если должник не отвечает в течение определенного периода, считается, что он согласился).Если возражение получено от стороны, имеющей право на уведомление, то обеспеченная сторона не может приступить к строгому обращению взыскания. Требования UCC к строгому обращению взыскания в основном носят процедурный характер, но кредитор должен действовать добросовестно.
  Реализация средств правовой защиты  : Продажа выкупа 
  Коммерчески оправданное решение 
 Застрахованная сторона имеет право инициировать отчуждение своего залога, а в некоторых случаях может выкупить залог при таком отчуждении.При отчуждении залога UCC обеспечивает защиту должника и других сторон, заинтересованных в сделке или залоге.
 Основная защита заключается в том, что « [e] сам аспект распоряжения залогом, включая метод, способ, время, место и другие условия, должен быть коммерчески обоснованным ». Аспекты коммерческой разумности включают объем уведомления, направленного должнику и другим сторонам, усилия, предпринятые для поиска покупателей ( e.g., , рекламируя и связываясь с брокерами в соответствующей отрасли), содержание опубликованных уведомлений о продаже и то, как обеспеченная сторона определила сумму своей кредитной заявки, если она хочет купить обеспечение.
 UCC дает мало указаний относительно того, что является коммерчески разумным, и обеспеченная сторона и ее консультанты должны будут сделать это определение, исходя из характера обеспечения. UCC заявляет, что  «[а] распоряжение производится коммерчески разумным образом, если распоряжение осуществляется… в соответствии с разумной коммерческой практикой среди дилеров в отношении того типа собственности, который был предметом распоряжения .Это оставляет обеспеченной стороне возможность обратиться к прецедентному праву и его советникам относительно дальнейших действий.
  Сравнение частной продажи и открытой продажи 
 Застрахованная сторона, как правило, не может приобрести обеспечение при собственной частной продаже. Таким образом, кредитор, желающий приобрести залог, должен будет провести публичную продажу. UCC снова дает ограниченное руководство относительно различий между частной продажей и публичной продажей (при которой обеспеченная сторона может приобрести обеспечение). UCC заявляет, что публичное распоряжение «это такое решение, при котором цена определяется после того, как общественность получила значимую возможность для проведения конкурентных торгов.«Значимая возможность» означает, что некая форма рекламы или публичного уведомления должна предшествовать продаже (или другому распоряжению) и что общественность должна иметь доступ к продаже (распоряжению) ». Суды истолковали этот язык как требующий обращения не к общественности в целом, а к тем типам покупателей, которые являются вероятными покупателями определенного типа активов. Опять же, необходимо будет проконсультироваться с прецедентным правом и консультантами, принимая во внимание, хочет ли обеспеченная сторона приобрести обеспечение, а также дополнительные время и расходы, которые могут потребоваться при проведении публичной продажи.
  Прилежание и планирование перед действиями имеют решающее значение 
 Прежде чем принять решение о том, как действовать (или отказаться от использования) своих средств правовой защиты, промежуточный кредитор должен провести тщательную проверку документов по сделке и соответствующей информации.
  Выполните поиск залогов,  Промежуточный кредитор должен будет знать, есть ли какие-либо другие кредиторы, которые имеют требования по обеспечению, и эти кредиторы, помимо заемщика и (в большинстве случаев) поручителей, также должны быть дано уведомление.Соответственно, необходимо будет получить поисковые запросы UCC и другие поиски (в некоторых случаях в течение определенных временных рамок, установленных UCC для защиты защищенной стороны при выполнении ее обязательств по уведомлению). Мезонинные кредиторы должны проводить поиск правового титула и другие поиски на уровне собственности, а также проявлять осмотрительность в отношении потенциальных налогов, обязательств по найму и других обязательств. Кроме того, получение обновленных сведений о праве собственности или подтверждений на ранних этапах процесса может помочь упростить процесс продажи и успокоить потенциальных покупателей.
  Подтвердите наличие обеспечительного интереса . Поиск залогового права также подтвердит, остается ли обеспечительный интерес мезонинного кредитора усовершенствованным с помощью документов UCC. Если подача документов стала неэффективной (будь то из-за изменения имени должника или изменения местонахождения, истечение срока из-за непредставления заявления о продолжении или ошибочного расторжения), кредитор может столкнуться с юридическими и практическими ограничениями в отношении средств правовой защиты, если заложенный капитал были сертифицированы (а совершенство и приоритет могут полностью или частично зависеть от владения сертификатами), мезонинный кредитор должен подтвердить, что он (или его агент) обладает соответствующими сертификатами.
  Рассмотрение документации по мезонинному ссуде.  Обеспечительный интерес обычно может быть взыскан только после «дефолта» (который будет определяться условиями кредитных документов). Кроме того, документы по мезонинному кредиту могут содержать договоренности сторон относительно того, как выполнить стандарт, согласно которому реализация обеспечения должна осуществляться коммерчески разумным образом, включая минимальные сроки уведомления и процедуры, которые необходимо соблюдать при проведении продажи. Хотя соглашение не может отменять или изменять обязанности обеспеченной стороны и меры защиты, предоставляемые должнику и другим сторонам, установленным UCC, в соглашении могут быть установлены стандарты соблюдения этих обязанностей и мер защиты (при условии, что соглашение не является «явно необоснованным») и может подвергнуть защищенную сторону опасности, если она не соблюдает свое собственное соглашение.Юрисконсульт должен проверить все кредитные документы на предмет применимых требований.
  Проверка базовых документов на недвижимое имущество . Базовые документы на недвижимость ( g. , договоры аренды земли, управления гостиницей или франчайзинга) могут ограничивать передачу прав собственности на высшие уровни. Юрисконсульт должен просмотреть эти документы, чтобы убедиться, что эти ограничения были устранены при выдаче ссуды и что передача, которая происходит при использовании средства правовой защиты UCC, разрешена, а также для определения любых связанных требований.
  Пересмотреть соглашение между кредиторами.  Мезонинные кредиторы должны будут тщательно изучить (и соблюдать) свои межкредиторские соглашения, поскольку эти соглашения обычно налагают требования, которые необходимо соблюдать во время (и после завершения) обращения взыскания на UCC. Соглашения о межкредитовании обычно налагают требования об уведомлении, ограничивают и определяют (путем введения финансовых и других параметров) круг приемлемых покупателей при продаже права выкупа (если не получено одобрение старшего кредитора или подтверждение рейтингового агентства), требуют, чтобы кредитор или покупатель, передающий взыскание, Продажа взыскания обеспечивает замену гарантий от приемлемых поручителей (что может задержать процесс), требует, чтобы кредитор или покупатель, закрывающий права выкупа, выполнил определенные платежи и другие меры и так далее.Ни одно из этих требований нельзя игнорировать. (Подробнее о межкредиторских соглашениях в другом сообщении, которое будет опубликовано в ближайшее время.)
  Приготовьтесь стать владельцем.  Рассмотрите и предвидите проблемы, связанные с управлением и трудоустройством, например . 
  Разработайте учебное пособие.  Совместно с адвокатом подготовьте предварительный план применения средств правовой защиты, включая необходимость принятия мер для объявления дефолта и ускорения исполнения обеспеченных обязательств, график и смету затрат на использование средств правовой защиты, идентификацию сторон ( g.,  ипотечного кредитора), которые имеют права согласия или права на уведомления, тип средства правовой защиты (и положения UCC, которые влияют на то, как оно может быть реализовано), любые шаги, необходимые для предотвращения освобождения поручителей, независимо от того, удерживать ли брокера или другие консультант, чтобы помочь в процессе продажи и о том, намеревается ли (и в какой сумме) кредитор предоставить кредитную ставку при продаже взыскания. Комбинированный правовой и экономический анализ на этом этапе (с частыми ссылками на документы и требования UCC) поможет мезонинному кредитору спланировать успешную стратегию принудительного исполнения, которая соответствует требованиям UCC и снижает риски.
  Рассмотреть вопросы государственного и федерального законодательства о ценных бумагах . В большинстве мезонинных ссуд проценты, по которым взыскивается взыскание, не являются обеспечением для целей федерального законодательства и законов штата о ценных бумагах, поскольку передающий взыскание кредитор (или его покупатель) приобретает весь экономический интерес в заложенном предприятии и все связанные с ним права контроля и управления. . Если это не так ( g.,  есть контрольные права, которые не приобретаются при обращении взыскания), тогда следует проконсультироваться с консультантом по ценным бумагам.Даже если интерес представляет собой ценную бумагу для целей федерального законодательства или закона штата о ценных бумагах, все равно возможно провести продажу взыскания (и для этой продажи будет публичная продажа для целей UCC, чтобы обеспеченная сторона могла купить на своей собственной продаже ) без необходимости регистрировать продажу ценных бумаг в SEC или иным образом соблюдать требования законодательства о ценных бумагах, что приведет к увеличению затрат или задержек. Что касается федеральных законов о ценных бумагах, существует устоявшийся руководящий орган в виде писем о запрете действий SEC, в которых изложены требования к проведению продажи, которая является «публичной» для целей UCC, но не требует расходы и задержки подачи документов в Комиссию по ценным бумагам и биржам для проведения продажи.
  Кэролайн Харкорт — партнер практики недвижимости Pillsbury. Линн Соукуп — партнер финансовой практики Pillsbury, а Джейкоб Аксельрод — старший юрист. 
  Опытная многопрофильная целевая группа Pillsbury по COVID-19 внимательно следит за глобальной угрозой COVID-19 и предоставляет консультации в режиме реального времени по отраслевым секторам, используя возможности фирмы в области кризисного управления, трудового права, страхового возмещения, недвижимости и т. Д. управление цепочками поставок, кибербезопасность, корпоративное право и договорное право, а также в других областях, чтобы предоставить клиентам важные рекомендации в срочной и быстро развивающейся ситуации.Чтобы узнать больше об этой быстро развивающейся теме, посетите   наш ресурсный центр COVID-19 (коронавирус)  . 
 Производство по делу о банкротстве, выкупе и принудительном исполнении: Pedersen & Houpt 
  Наша практика 
 Наши юристы по правам кредиторов, реструктуризации и банкротству обладают обширным и глубоким опытом, чтобы представлять интересы наших клиентов в широком спектре споров, связанных с банкротством, обращением взыскания и других споров, связанных с кризисом. .
 Руководствуясь нашим пониманием бизнес-проблем и проблем клиентов, мы стремимся достичь наилучших возможных результатов для клиентов, столкнувшихся с беспорядками, связанными со сложными коммерческими сборами, обращениями взыскания на недвижимость и обращениями взыскания на активы, которые обеспечивают ссуды, основанные на активах. Мы помогаем клиентам спланировать, провести переговоры и завершить процедуру банкротства, включая подачу заявления о возмещении ущерба в соответствии с главой 11.
 Наши юристы представляли должников в судебных разбирательствах по всей стране, защищая судебные иски штатов и федеральных судов обеспеченными и необеспеченными кредиторами, а также, при необходимости, возбуждая дела в соответствии с Кодексом о банкротстве.Юристам практики по правам кредиторов, реструктуризации и банкротству оказывают поддержку другие юристы фирмы, которые имеют опыт работы в области банковского и корпоративного права, окружающей среды, недвижимости, труда и занятости. Обширные навыки и знания внутри фирмы позволяют нашей группе эффективно и экономично решать многие сложные и разнообразные вопросы, возникающие при банкротстве и связанных с ними вопросах.
 Юристы Pedersen также получили национальное признание за работу, представляющую группы пенсионеров и попечителей в крупных процедурах банкротства.Наши юристы имеют большой опыт представления интересов попечителей и кредитных групп, включая официальные комитеты.
 Мы регулярно представляем интересы кредиторов, передающих взыскание на коммерческую, торговую и офисную недвижимость, многоквартирные дома, жилые комплексы и проекты смешанного использования. Коммерческие арендодатели, управляющие, покупатели проблемных активов, акционеры и инвесторы наняли адвокатов Педерсена, чтобы помочь им в решении многих сложных и разнообразных вопросов, возникающих при банкротстве и связанных с ним вопросах.
 Для кредиторов, привлеченных к производству по делу о банкротстве, мы рассматриваем мошеннические требования о передаче прав собственности, требования о преференциях и вопросы, связанные с освобождением от положений об автоматическом приостановлении действия Кодекса о банкротстве.
 Мы также предлагаем комплексные консультации по вопросам, связанным с продажей бизнес-активов, возникших в результате банкротства и потери права выкупа.
  Наш опыт 
 Представление интересов агента по ссуде на 25 миллионов долларов, обеспеченной 20 000 акрами незастроенной недвижимости в Колорадо в штате Делавэр, глава 11 заемщика.Успешно довел дело до аукциона 363, на котором конкурентные торги привели к большему, чем ожидалось, выздоровлению клиента.
 Представление интересов управляющего в семи связанных делах о потере права выкупа, разбросанных по Северному Иллинойсу и Висконсину, с участием национального жилищного застройщика и 40 миллионов долларов залога многоквартирного жилого строительства. Завершена продажа приемника в суде штата сторонним покупателям.
 Представление интересов поставщика автомобильной промышленности второго уровня во внеочередных тренировках.Успешно защитила дело о принудительном банкротстве, поданное необеспеченными кредиторами — после суда суд по делам о банкротстве отказался от рассмотрения дела во внесудебном порядке.
 Представление интересов национального банка в качестве ответчика в многомиллионной схеме Понци и связанном с этим иске о мошенничестве с возвратом денежных средств.
 Главный юрисконсульт Доверительного управляющего компании Vineyard National Bancorp в судебном разбирательстве по делу директоров и должностных лиц. Все аспекты этого дела рассматривались Федеральным окружным судом и судом по делам о банкротстве в Лос-Анджелесе, Апелляционным судом девятого округа, а также при посредничестве в Калифорнии и Нью-Йорке.Клиент похвалил агрессивное ведение дела как причину, по которой вопрос был урегулирован намного быстрее и на условиях, которые превзошли ожидания клиента.
 Ведущий советник Официального комитета пенсионеров по делу о банкротстве Dana. Дело было урегулировано на утреннем судебном заседании примерно на 93 миллиона долларов. Первоначальное предложение адвоката должника было нулевым.
 Успешная защита CLEC, предоставляющей телекоммуникационные услуги ISP-должнику, в судебном разбирательстве о судебном запрете, возбужденном в суде по делам о банкротстве, в котором должник пытался заставить нашего клиента «перенести» определенные телефонные номера на новых поставщиков услуг должника.Получено изменение седьмого округа в ускоренном обжаловании судебного запрета суда по делам о банкротстве о переносе номеров.
 Представление интересов управляющего в семи связанных делах о потере права выкупа в Северном Иллинойсе и Висконсине с участием национального жилищного застройщика и 40 миллионов долларов в качестве залога многоквартирного жилого строительства. Завершена продажа получателя залога в суде штата на сумму 5 миллионов долларов стороннему покупателю.
 Представление институционального клиента в переговорах по консенсуальной потере права выкупа, включающей комплексную аренду земли и структуру собственности в торговом центре в штате Мэн.
 Выкупил розничные торговые центры и получил назначенное судом поручительство для сбора арендной платы и управления недвижимостью в процессе обращения взыскания.
 Завершение сделки по выкупу пяти объектов недвижимости в Чикаго от имени застройщика и получение первой ипотечной ссуды в размере 300 миллионов долларов.
 Представление компании с ограниченной ответственностью при строгом обращении взыскания на заложенные членские интересы во избежание отсрочки судебного обращения взыскания на недвижимые активы.
 Представлял мезонинного кредитора при обращении взыскания и последующей главе 11 по недвижимости с единым активом, касающейся исторического здания в центре Чикаго. Вынудил продать недвижимость 363, на которой наш клиент выиграл кредитную заявку.
 Представление интересов старшего кредитора-должника во владении в главе 11 при ликвидации крупной операции по разведению и продаже крупного рогатого скота с добавленной стоимостью.
 Представление национальной газовой компании при предъявлении исков, связанных с окружающей средой, в деле о банкротстве производителя судового оборудования.Газовая компания была PRP в отношении сильно загрязненной собственности в Иллинойсе, принадлежащей должнику.
 Представление доверительного управляющего по главе 7 в судебном преследовании более 100 действий по расторжению сделок, связанных с ликвидацией оптового / розничного торговца морепродуктами.
 Представление интересов владельца группы национальных ресторанов быстрого питания на переговорах и торгах на активы корпорации в контексте разбирательства по главе 11 в Нью-Йорке.
 Представление комитета кредиторов книгоиздательской компании, в которой кредиторы добились успеха в судебном преследовании ходатайства о назначении доверительного управляющего по главе 11 и где кредиторы должны получить более 20% в счет своих требований.
 Представлял неофициальный комитет обманутых инвесторов в компании по урегулированию споров, в которой кредиторы успешно избрали доверительного управляющего согласно главе 11 после выборов, оспариваемых доверительным управляющим США и временным управляющим.
 Представлял комитет кредиторов в деле об оптовой электроэнергетической бирже в Калифорнии по главе 11, где необеспеченные кредиторы получили 100-процентное распределение разрешенных требований.
 Представление интересов правопреемника крупной аутсорсинговой упаковочной компании по поручению кредиторов.Завершены переговоры об урегулировании иска об ответственности кредитора, что позволило необеспеченным кредиторам получить примерно 15% распределения по требованиям.
 Консультировал неофициальный комитет обманутых инвесторов в альтернативную расчетную компанию, где кредиторы успешно избрали доверительного управляющего согласно Главе 11 после выборов, оспариваемых доверительным управляющим США и временным управляющим.
 5 трудностей при обращении взыскания на ипотеку и как их избежать — изменения в законодательстве 
 Ипотека всегда была одним из самых распространенных и безопасных способов обеспечения обязательства.Популярность ипотеки объясняется тем, что кредиторы считают риски потери недвижимости минимальными и поэтому ее всегда можно отменить. В то же время недобросовестные заемщики и залогодатели придумывают более изощренные способы избежать ответственности за невозвращение средств, которые не всегда регулируются законодательством и прецедентным правом. В этой статье мы рассмотрим 5 трудностей, с которыми часто сталкиваются банки при оформлении ипотеки, и объясним, как их избежать.
  1.Выбор метода обращения взыскания на ипотеку 
 В случае дефолта финансовые учреждения в первую очередь заинтересованы в возврате денежных средств, а не в приобретении права собственности на недвижимость. Вот почему наиболее распространенными методами обращения взыскания на ипотеку является продажа собственности банком от имени продавца третьей стороне или приобретение права собственности на ипотеку банком с последующей ее продажей.
 Согласно закону, продажа заложенного имущества залогодержателем любому лицу-покупателю может осуществляться как в судебном порядке, так и во внесудебном порядке обращения взыскания.Недавно Верховный суд установил новое правило для этих правоотношений: если указанный способ обращения взыскания на ипотеку предусмотрен в ипотечном договоре как внесудебная процедура, то подать такой же иск в суд невозможно (Решение от 29 мая 2019 г. по делу № 310/11024/15).
 Тем не менее, если договор предусматривает судебный метод обращения взыскания на ипотеку, следует отметить, что спор по поводу суммы долга может возникнуть во время судебного заседания по обращению взыскания на ипотеку.В таком случае суд может отказать в удовлетворении требования об ипотеке на основании необходимости предварительного разрешения спора о размере задолженности по кредитным договорам.
 Если, однако, залогодержатель решает стать владельцем собственности, то стоит помнить об установленной судебной практике, согласно которой признание права собственности на ипотеку залогодержателем является только внесудебным методом обращения взыскания, который может быть реализован. обратившись к любому государственному регистратору, в том числе к нотариусу (Решение Верховного Суда от 21 марта 2018 г.760/1443829/15, решение Верховного суда от 18 октября 2018 г. по делу № 910/17423/17 и др.).
 Чтобы выбрать правильный метод обращения взыскания на ипотеку, рекомендуется тщательно проанализировать договор об ипотеке и быть в курсе последних тенденций в судебной практике.
  2.Оценка заложенного имущества 
 С практической точки зрения, одним из самых быстрых и удобных способов обращения взыскания на закладную является регистрация права собственности на заложенное имущество в пользу залогодержателя.Конечно, залогодатель обычно старается найти любую возможность оспорить такую ​​передачу права собственности в суде. Чтобы предотвратить такие возможности, залогодержатель должен оценить заложенное имущество до регистрации права собственности. Также важно отметить, что такая оценка должна соответствовать требованиям действующего законодательства о ее проведении. Как показывает практика Верховного Суда, нарушение Национального стандарта № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины №Постановление 1440 от 10 сентября 2003 г. может быть основанием для отмены регистрации заложенного имущества в пользу банка (Решение Верховного суда от 19 июня 2019 г. по делу № 917/2101/17).
 Также стоит обратить внимание на часть 6 статьи 38 Закона Украины «Об ипотеке». Это положение предусматривает, что продажная цена заложенного имущества устанавливается на основе оценки сертифицированного оценщика на уровне не ниже обычных цен для данного типа имущества.Если это условие не выполняется, залогодержатель несет ответственность перед другими лицами в соответствии с приоритетом и размером их зарегистрированных прав или требований, а также перед залогодателем в последней инстанции за компенсацию разницы между продажной ценой заложенного имущества и ценой адекватная цена за это. Фактически это означает, что должник может потребовать от залогодержателя компенсации разницы между продажной ценой собственности и ее рыночной стоимостью. Поэтому рекомендуется устанавливать оценочную стоимость на уровне рыночных цен и продавать заложенное имущество по цене не ниже его оценочной стоимости.
 Также необходимо напомнить, что оценка заложенного имущества в случае обращения взыскания в суд перестала быть обязательной и может проводиться даже на стадии исполнительного производства (Решение Верховного Суда от 21 марта 2018 г. по делу № 235 / 3619/15).
  3. Залог на заложенное имущество 
 К сожалению, есть множество случаев, когда недобросовестные должники, которые не хотят возвращать заемные средства, пытаются установить залоговое или иное обременение заложенного имущества (особенно распространены залоги в рамках уголовного производства), чтобы предотвратить обращение взыскания на имущество.С юридической точки зрения такое удержание является незаконным, но его отмена требует решения суда и требует значительных затрат времени и ресурсов.
 Для предотвращения использования таких схем внесены изменения в Закон Украины «О государственной регистрации прав и обременений недвижимого имущества».
 В частности, в настоящее время отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество из-за зарегистрированных обременений заложенного имущества невозможен в процессе регистрации права собственности на заложенное имущество финансовым учреждением в порядке, предусмотренном статьями 33-38 Закона РФ. Закон Украины «Об ипотеке».Учитывая, что залог в уголовном процессе является формой обременения, наличие такого залога на практике не должно быть препятствием для регистрации права собственности на недвижимость в финансовом учреждении.
 Некоторые регистраторы отказываются регистрировать право собственности в пользу иностранного финансового учреждения, поскольку последнее не соответствует требованиям «финансового учреждения» в соответствии с законодательством Украины. С нашей точки зрения, такой отказ является незаконным и нам удалось доказать это регистратору в аналогичном деле со ссылкой на правила Соглашения о поощрении и взаимной защите инвестиций, а также на законодательство Украины о финансовых услугах. .
  4. Банкротство должника или залогодателя 
 Если должник или залогодатель инициирует процедуру добровольной ликвидации или сторонние файлы для банкротства должника / залогодателя, перспективы обращения взыскания вне процедуры банкротства очень низки. В таких ситуациях успех зависит исключительно от оперативной реакции финансового учреждения и от юридической способности предотвратить процедуру банкротства.
 В соответствии с законодательством Украины решением суда о возбуждении дела о банкротстве вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов.Это означает, что ни один кредитор не может вернуть имущество должника, являющегося залогодателем, за пределами дела о банкротстве.
 В таких случаях мы рекомендуем финансовому учреждению возразить против возбуждения процедуры банкротства из-за невыполнения требований инициирующим кредитором или нарушения процедуры добровольной ликвидации (или по любой другой причине). Поскольку такие банкротства в большинстве случаев не имеют под собой под собой оснований, практически всегда можно найти нарушения.
 Если залогодатель и должник — разные лица, стоит обратить внимание на недавние изменения в законодательстве, согласно которым ликвидация должника — юридического лица не является препятствием для обращения взыскания на ипотеку. В то же время закон устанавливает важное условие — кредитор должен направить залогодателю уведомление о своем намерении изъять заложенное имущество до завершения процесса ликвидации должника.
  5. Полномочия сторон по заключению договора 
 При заключении ипотечного договора банк должен обращать внимание не только на его содержание, но и на порядок подписания.Формальные нарушения на этом этапе могут затруднить или даже сделать невозможным дальнейшее обращение взыскания. Поэтому при заключении договора с залогодателем, являющимся юридическим лицом, необходимо тщательно проанализировать потенциальный подписывающий орган для подписания договора от имени залогодателя. Поэтому необходимо изучить следующие документы: последняя редакция устава, решение общего собрания (при необходимости), доверенность (если подписана представителем). Недавно Верховный суд признал недействительными два ипотечных договора на 41 земельный участок общей площадью несколько сотен гектаров, заключенные ПриватБанком (решение Верховного суда от 18 июня 2019 г.910/15832/17). Основания для признания этих договоров недействительными были следующие. В соответствии с уставом залогодателя все договоры должны быть подписаны как директором, так и главным бухгалтером. Соответствующий договор был подписан представителем, действовавшим на основании доверенности, выданной директором и главным бухгалтером. Однако устав предусматривал возможность делегирования права подписи директору и не предусматривал такого же права для главного бухгалтера. Таким образом, суд пришел к выводу, что представитель не имел права подписывать договор ипотеки от имени главного бухгалтера.
 Если залогодатель является физическим лицом, финансовое учреждение должно удостовериться в том, что второй супруг (а) дал согласие на подписание этого договора. Не так давно Большая палата Верховного суда вернулась к практике прошлых лет, согласно которой отсутствие такого согласия является основанием для признания недействительным ипотечного договора (Решение Верховного суда от 21 ноября 2018 г.