Суд с управляющей компании: Верховный суд разрешил штрафовать коммунальщиков в пользу жильцов :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Верховный суд разрешил штрафовать коммунальщиков в пользу жильцов :: Деньги :: РБК Недвижимость

Управляющая компания должна заплатить штраф и компенсировать моральный вред жильцам за уже оплаченные некачественные или непредоставленные коммунальные услуги, решил Верховный суд

Фото: Екатерина Кузьмина

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (ВС) Российской Федерации приняла решение, что жильцы имеют право требовать от управляющих компаний не только возврата заплаченных денег за коммунальные услуги ненадлежащего качества, но компенсации морального ущерба и взыскания штрафа, сообщает РАПСИ.

Поводом для такого решения стал судебный спор между управляющей компанией (УК) и собственниками квартир в одном из домов города Фокино (Приморский край). Жильцы обвинили УК в ненадлежащем исполнении обязанностей по уборке придомовой территории и вывозу мусора. Также управляющая компания, по словам собственников жилья, включала в платежки коммунальным работы, которые не выполняет.

Мировой суд поддержал жильцов и своим решением взыскал с управляющей компании не только перечисленные деньги за непредоставленные коммунальные услуги, но также штраф и денежную компенсацию в пользу жильцов дома. УК не согласилась с этим решением, но апелляционная инстанция оставила приговор в силе.

Через некоторое время кассационный суд отменил взыскание штрафа с коммунальщиков, оставив в силе возврат денег, которые были заплачены за непредоставленные услуги. Инстанция исходила из того, что истцы не обращались к УК с требованием о возврате заплаченных денег за услуги, а штраф можно взыскать только при отказе возвратить деньги за услуги, которые не были оказаны.

Однако Верховный суд с позицией кассационной инстанции не согласился. «При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей»)», — говорится в решении ВС по этому делу.

Также в Верховном суде обратили внимание на то, что управляющая компания не признавала требований жильцов и не собиралась компенсировать не только моральный ущерб, но и добровольно (в досудебном порядке) возвращать деньги за непредоставленные услуги.

«При таких обстоятельствах вывод судов первой инстанции и апелляционной инстанции об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа является правильным», — подчеркивает ВС.

В конце июня в России ввели штрафы за неправильный расчет тарифов ЖКХ в частных домах. Теперь за некорректное начисление платы поставщики услуг должны будут заплатить собственникам загородного жилья 150% суммы, на которую она превышена.

Читайте также:

Что такое жилищно-коммунальные услуги: что входит, что делать при долге

Мишустин поручил нормировать расходы россиян на ЖКХ

Автор

Георгий Трушин

ВС объяснил, за какие коммунальные услуги не надо платить | Российское агентство правовой и судебной информации

Верховный суд РФ запретил управляющим организациям выставлять плату за не оказываемые собственникам услуги. Он также подчёркивает, что управляющие компании не имеют права в одностороннем порядке перераспределять полученные от жильцов средства между услугами и работами.


Суть дела

Житель Омской области обнаружил в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг лишнюю графу: управляющая организация собирала деньги за обслуживание общедомового прибора учета тепловой энергии, хотя в доме его не было. Собственник обратился с жалобой в жилищную инспекцию, которая сочла, что управляющая компания нарушила часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ и пункта 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В связи с чем ее обязали не только исключить из квартплаты этот тариф, но и пересчитать расходы автора жалобы за уже оплаченные коммунальные услуги.

Такое развитие событий не устроило управляющую компанию, которая обратилась с жалобой в арбитражный суд. Первая инстанция ее позицию поддержала, пояснив, что общество осуществило взимание платы в размере, согласованном собственниками многоквартирного дома.

Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у инспекции правовых оснований для принятия оспоренного предписания, с чем согласился и суд округа.

Они подтвердили, что плата за содержание и ремонт общего имущества должна начисляться в соответствии с тарифом, утвержденным решением общего собрания, однако она должна формироваться с учетом фактически оказанных видов услуг. А расходование соответствующих денежных средств, поступивших в счет платы за содержание и ремонт, должно производиться в соответствии с утвержденными указанным решением статьями расходов, указали суды.

Позиция ВС

«Иными словами, управляющей организации не предоставлено право выставлять плату за не оказываемые услуги, а также в одностороннем порядке перераспределять полученные средства между услугами и работами», - поддержал мнение коллег Верховный суд.

Таким образом, начисление платы за содержание и ремонт общего имущества с учетом платы за услугу по обслуживанию прибора, которого в доме на самом деле нет, не соответствует законодательству, отмечает ВС РФ.

В связи с этим судья ВС не установила оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ и определила отклонить кассационную жалобу управляющей компании.

Алиса Фокс

Взыскание убытков с управляющей компании

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание убытков с управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Взыскание убытков с управляющей компании Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 29 "Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)" Закона РФ "О защите прав потребителей"
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к обществу (управляющей компании) о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры, убытков, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа. Как указал суд, согласно п. 4 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы. Из материалов дела следует, что истец стал собственником жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве. Условия договора предусматривают ответственность застройщика за обнаружение скрытых дефектов в пределах гарантийного срока, равного пяти годам. Из заключения судебной экспертизы следует, что причиной повреждения имущества истца является нарушение, допущенное застройщиком в ходе строительства. Таким образом, при имеющемся доказательстве наличия вины иного лица в причинении ущерба имуществу истца, наличия производственного дефекта предусмотренные законом основания для возложения на ответчика мер гражданской ответственности в силу ст. 1064 ГК РФ отсутствуют.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Взыскание убытков с управляющей компании

Нормативные акты: Взыскание убытков с управляющей компании

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани бездействие управляющей компании по надлежащему текущему ремонту многоквартирного жилого дома признано незаконным,

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани бездействие управляющей компании по надлежащему текущему ремонту многоквартирного жилого дома признано незаконным, на управляющую компанию возложена обязанность по устранению выявленных нарушений законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Судом установлено, что прокуратурой Трусовского района г. Астрахани по обращению жителя д. 15 по ул. Тренева Трусовского района г. Астрахани проведена проверка исполнения законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В ходе проведенной проверки установлено, что на основании договора обязанность по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилого дома 15 по ул. Тренева Трусовского района г. Астрахани возложено на ООО «Жилищно-эксплуатационная компания «Домоуправление», которой допущены нарушения закона, выразившиеся в ненадлежащем исполнении обязанности по техническому обслуживанию жилого дома: установлено наличие трещин и щелей в отмостке дома, в фундаменте здания, отсутствие освещения и тамбурных дверей, оконной фурнитуры и остекление в подъездах, побелочных и штукатурных слоев на стенах подъездов.

Прокуратурой района в адрес ООО «ЖЭК Домоуправление» внесено представление об устранении выявленных нарушений законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, по результатам рассмотрения которого нарушения закона управляющей компанией устранены не в полном объеме: наличие трещин и щелей в отмостке дома и отсутствие тамбурных дверей не устранено.

В этой связи, в целях устранения нарушений прав граждан на благоприятные условия проживания и недопущения причинения вреда жизни и здоровью граждан, прокуратурой района направлено в суд заявление в интересах неопределенного круга лиц о признании бездействия управляющей компании незаконным и понуждении к устранению выявленных нарушений закона. Судом требования прокурора признаны законными; на управляющую компанию возложена обязанность по устранению нарушений закона в течение 3-х месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Исполнение судебного решения прокуратурой района поставлено на контроль.

 

Старший помощник прокурора

Трусовского района г. Астрахани А.В.Базаралиева

Без вины не виноваты – Газета Коммерсантъ № 38 (6759) от 03.03.2020

Верховный суд (ВС) РФ взялся за проблему лишения управляющих компаний в ЖКХ лицензий на управление многоквартирными жилыми домами. Практика распространена во многих регионах — инспекции добиваются аннулирования лицензий новых УК лишь на том основании, что они не взяли ни один дом в управление за полгода после получения разрешения. В большинстве случаев суды занимают сторону инспекций, но несколько компаний добились передачи дел в коллегию ВС, настаивая на неверном применении закона. Одно из дел ВС уже решил в пользу УК, еще три рассмотрит в марте.

На рассмотрении коллегии ВС оказались четыре дела об аннулировании лицензий на управление многоквартирными жилыми домами (МКД). Основанием применения жесткой санкции стало то, что УК за полгода после получения лицензий не приняли в управление ни одного дома, а арбитражные суды согласились, что этого достаточно. Как выяснил “Ъ”, такая практика сложилась после вступления в силу поправок к Жилищному кодексу РФ 11 января 2018 года — тогда перечень оснований для аннулирования лицензий был дополнен фразой «а также отсутствие в течение шести месяцев в реестре лицензий сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Учитывая, что предыдущая статья того же закона обязывает владельцев лицензий вносить данные в реестр, можно было бы предполагать, что норма была призвана стимулировать его наполнение.

В Минстрое, впрочем, отмечают, что идея отбирать лицензии при отсутствии у УК домов под управлением возникла в рамках борьбы с «нулевыми» лицензиями на руках у компаний-пустышек, на которые могли бы перевести «свои» дома УК-нарушители.

Однако жилищные инспекции в регионах сочли, что эту норму можно применять не только к УК-нарушителям, но и к тем, кто просто не реализовал свое право на управление МКД, а суды в большинстве случаев их поддерживали. “Ъ” обнаружил такие решения судов в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Самарской, Тюменской, Вологодской и других областях. Первой УК, добившейся передачи своего дела в экономколлегию ВС, стало ООО «АТСЖ» — лишить ее лицензии потребовала жилинспекция Саратовской области. Суды трех инстанций поддержали доводы ведомства. Но экономколлегия ВС 30 января вынесла решение в пользу АТСЖ.

Как разъяснил ВС, при получении лицензии УК не становится обязанной осуществлять такую деятельность, а получает право ею заниматься.

По мнению высшего суда, поправки направлены на аннулирование лицензии в случае, когда УК получила дом в управление, но лишилась его из-за своего противоправного поведения и уже после этого в течение шести месяцев не управляла ни одним домом. Простое же неиспользование лицензии не может считаться нарушением. Аналогичные дела по жалобам еще трех УК будут рассмотрены коллегией ВС 11–12 марта.

По мнению юристов, позиция ВС должна пресечь массовые аннулирования лицензий. Партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марк Каретин отмечает, что отсутствие домов в управлении может быть связано, например, с затягиванием сроков их сдачи застройщиком. Юрист уверен, что начать «охоту на ведьм» позволила нечеткая формулировка нормы, и доволен, что «в коллегию передано несколько таких дел, чтобы у нижестоящих судов не создалось впечатление, что это исключительный случай, на который можно не обращать внимания». «Жилинспекции применяют санкции там, где их не нужно применять, все это направлено на передел рынка ЖКХ. Санкции применяются для неугодных компаний, и применяются несправедливо»,— отмечает и председатель Московской коллегии адвокатов «Арбат» Наталья Никольская. По ее словам, «все профсообщество сейчас воспринимает это решение ВС как практикообразующее и надежд на него очень много».

Екатерина Волкова, Евгения Крючкова


Суд поддержал управляющую компанию ММДЦ Москва-Сити в споре из-за бренда

https://realty.ria.ru/20210722/brend-1742418447.html

Суд поддержал управляющую компанию ММДЦ Москва-Сити в споре из-за бренда

Суд поддержал управляющую компанию ММДЦ Москва-Сити в споре из-за бренда - Недвижимость РИА Новости, 22.07.2021

Суд поддержал управляющую компанию ММДЦ Москва-Сити в споре из-за бренда

Суд по интеллектуальным правам обязал Роспатент повторно рассмотреть заявку ПАО "Сити", управляющей компании Московского международного делового центра (ММДЦ)... Недвижимость РИА Новости, 22.07.2021

2021-07-22T18:00

2021-07-22T18:00

2021-07-22T18:00

федеральная служба по интеллектуальной собственности (роспатент)

суды

коммерческая недвижимость

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/39791/40/397914019_0:156:3000:1844_1920x0_80_0_0_d2edc1dc1271923c0fbc17b2e05ec807.jpg

МОСКВА, 22 июл – РИА Новости. Суд по интеллектуальным правам обязал Роспатент повторно рассмотреть заявку ПАО "Сити", управляющей компании Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити", на регистрацию товарного знака Moscow City, следует из опубликованной в четверг резолютивной части решения суда.Компания просит зарегистрировать бренд для огромного числа товаров трех классов и ряда услуг восьми классов Международной классификации товаров и услуг. В частности, в заявке указаны приборы и инструменты, компьютерные программы, бумага, печатная продукция, мебель, реклама, страхование, финансовая деятельность, кредитно-денежные операции, операции с недвижимостью, строительство, ремонт, телекоммуникации, транспортировка, воспитание, образование, развлечения, научные исследования и разработки, гостиницы, рестораны, юридические услуги и так далее.Роспатент в сентябре 2019 года отклонил заявку "Сити", так как посчитал, что заявленное обозначение (в переводе с английского – "город Москва") не обладает различительной способностью и будет восприниматься потребителями не как товарный знак, а как место производства товаров и оказания услуг.В своем возражении ПАО "Сити" указало, что обозначение "Москва-Сити" широко известно и приобрело различительную способность, на июнь 2018 года в "Москва-Сити" работали четыре коворкинга, свыше 1,5 тысячи предприятий малого и среднего бизнеса, магазины одежды, аптеки, агентства, клиники, музей небоскребов и высотного строительства на 56-м этаже небоскреба "Империя".Но Роспатент остался при своем мнении и решением от 18 декабря 2020 года отклонил возражения заявителя. ПАО "Сити" попросило суд отменить это решение патентного ведомства, и СИП 21 июля требование полностью удовлетворил. Суд обязал Роспатент еще раз рассмотреть возражение компании.ПАО "Сити" создано в 1992 году, выступает представителем правительства Москвы в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, создания и развития ММДЦ "Москва-Сити", сообщает сайт компании. А с 1994 года мэрия города уполномочила "Сити" выполнять функции управляющей компании проекта ММДЦ "Москва-Сити". В отчетности компании говорится, что почти по 25% ее акций принадлежит кипрской Voscan Properties Ltd и московскому ООО "ЭкспоСтройСервис", остальные акционеры не указаны.

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/39791/40/397914019_167:0:2834:2000_1920x0_80_0_0_846af70666bb50e5ce7813aa4313aeef.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

федеральная служба по интеллектуальной собственности (роспатент), суды, коммерческая недвижимость

МОСКВА, 22 июл – РИА Новости. Суд по интеллектуальным правам обязал Роспатент повторно рассмотреть заявку ПАО "Сити", управляющей компании Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити", на регистрацию товарного знака Moscow City, следует из опубликованной в четверг резолютивной части решения суда.

Компания просит зарегистрировать бренд для огромного числа товаров трех классов и ряда услуг восьми классов Международной классификации товаров и услуг. В частности, в заявке указаны приборы и инструменты, компьютерные программы, бумага, печатная продукция, мебель, реклама, страхование, финансовая деятельность, кредитно-денежные операции, операции с недвижимостью, строительство, ремонт, телекоммуникации, транспортировка, воспитание, образование, развлечения, научные исследования и разработки, гостиницы, рестораны, юридические услуги и так далее.

Роспатент в сентябре 2019 года отклонил заявку "Сити", так как посчитал, что заявленное обозначение (в переводе с английского – "город Москва") не обладает различительной способностью и будет восприниматься потребителями не как товарный знак, а как место производства товаров и оказания услуг.

В своем возражении ПАО "Сити" указало, что обозначение "Москва-Сити" широко известно и приобрело различительную способность, на июнь 2018 года в "Москва-Сити" работали четыре коворкинга, свыше 1,5 тысячи предприятий малого и среднего бизнеса, магазины одежды, аптеки, агентства, клиники, музей небоскребов и высотного строительства на 56-м этаже небоскреба "Империя".

Но Роспатент остался при своем мнении и решением от 18 декабря 2020 года отклонил возражения заявителя. ПАО "Сити" попросило суд отменить это решение патентного ведомства, и СИП 21 июля требование полностью удовлетворил. Суд обязал Роспатент еще раз рассмотреть возражение компании.

ПАО "Сити" создано в 1992 году, выступает представителем правительства Москвы в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, создания и развития ММДЦ "Москва-Сити", сообщает сайт компании. А с 1994 года мэрия города уполномочила "Сити" выполнять функции управляющей компании проекта ММДЦ "Москва-Сити". В отчетности компании говорится, что почти по 25% ее акций принадлежит кипрской Voscan Properties Ltd и московскому ООО "ЭкспоСтройСервис", остальные акционеры не указаны.

Суд подтвердил законность выданного управляющей компании в Люберцах предписания

Арбитражный суд подтвердил соответствие законодательству предписание Госжилинспекции Подмосковья в отношении ООО «ПИК-Комфорт», сообщает пресс-служба регионального ведомства.

«Предписание Госжилинспекции Московской области управляющей организации "ПИК-Комфорт" в Люберцах выдано в рамках полномочий и при наличии достаточных оснований. К такому решению пришел областной Арбитражный суд», - говорится в сообщении.

Как пояснила руководитель надзорного ведомства Ольга Федина, от УК требовали довести температуру горячей воды до нормативных показателей.

В декабре 2019 года при проверке обращения жителя дома №3 на улице Юности инспекторы установили, что температура горячей воды там составляла 38 градусов Цельсия при нормативе не ниже 60. Было выдано предписание об устранении нарушения в течение трех недель. «ПИК-Комфорт» не согласился с решением и потребовал от Арбитражного суда Московской области признать предписание незаконным.

В обоснование заявленных требований управляющая организация утверждала, что в ходе проверки были нарушены правила замера температуры. Они содержатся в Методических указаниях МУК 4.3.2900-11 «Измерение температуры горячей воды систем централизованного горячего водоснабжения».

Однако Арбитраж отметил, что данный документ разработан для другого надзорного ведомства. Для Госжилинспекции он носит рекомендательный, но не императивный характер.

«И самое главное, по мнению суда – недоказанность связи между несоблюдением формы измерений с их неверным результатом. Ведь УК не представила доказательств того, что ее сотрудники провели замеры с соблюдением МУК, и в итоге температура достигла нормативных показателей», - пояснила Федина.

Арбитраж решил, что оспариваемое предписание соответствует нормам законодательства. Заявление ООО «ПИК-Комфорт» оставлено без удовлетворения, заключили в пресс-службе.

Как установить счетчики на воду в Московской области>>

Что я могу сделать, если мой управляющий не позаботится о моем имуществе?

Какие средства правовой защиты есть у домовладельца, если управляющая компания не заботится о собственности и плохо управляет финансами или занимается просрочкой платежа?

Если речь идет о халатности, а не о прямом мошенничестве, это, как правило, гражданский вопрос. Существует вероятность нарушения условий контракта, но, конечно же, вам следует обратить внимание на фактический язык контракта.

Прежде всего, требует ли ваш договор с управляющей компанией, чтобы они обрабатывали сборы или просрочки и выселения от вашего имени? Или они просто предупреждают вас по условиям контракта, чтобы вы могли привлечь к делу адвоката?

Хотите найти местного менеджера по недвижимости?


Кроме того, что конкретно они должны сделать, чтобы «позаботиться» о собственности, которую, как вы утверждаете, они не делали? Это указано в договоре?

Если это хорошо составленный контракт

, он должен быть довольно ясным - и если вы можете показать, что вы пострадали из-за халатности вашего управляющего недвижимостью и что вы выполнили свою часть сделки, у них, вероятно, не так много защита.Они или их страховая компания вполне могут быстро рассчитаться - и вам, вероятно, следует найти нового менеджера.

Также внимательно изучите свой контракт. Вы подписывали соглашение, предусматривающее обязательный арбитраж? В этом случае вы, вероятно, будете связаны этим соглашением.

Почтовый индекс, который вы указали в своем вопросе, означает, что вы находитесь в

Нью-Джерси

, где действует надежная арбитражная программа. Арбитры Нью-Джерси - это судьи-ветераны и адвокаты с опытом работы не менее семи лет, и этот процесс потенциально может сэкономить обеим сторонам много денег на гонорарах адвокатов и судебных издержках.Арбитраж также может скрыть имена обеих сторон от публичных записей.

Для получения дополнительной информации об Арбитражной программе штата Нью-Джерси щелкните

здесь.

Вы также можете найти много информации на веб-сайте Американской арбитражной ассоциации.

Вот ссылка на раздел недвижимости Нью-Джерси.

Варианты рассмотрения мелких претензий


Нью-Джерси фактически имеет три секции судебной системы, посвященные рассмотрению мелких претензий.


Мелкие претензии
Арендодатель / Арендатор
Специальная гражданская часть

Используйте мелкие претензии, если вы считаете, что можете получить адекватную компенсацию в размере менее 3000 долларов. Адвокат не требуется, хотя мы всегда рекомендуем проконсультироваться с ним, прежде чем принимать юридические решения. Если вы считаете, что ваша претензия может быть справедливо урегулирована на сумму менее 15 000 долларов, вы должны подать иск в Особую гражданскую часть суда. Для претензий на сумму более 15 000 долларов вы должны подавать в юридический отдел Верховного суда штата Нью-Джерси.

Обратите внимание, что если вы действительно считаете, что ущерб превышает 15 000 долларов, но вы по-прежнему подаете заявление в Особую гражданскую часть, вы не можете позже вернуться и подать в суд на дополнительные деньги.

Преимущество использования суда мелких тяжб в том, что это дешевле и проще. Вам даже не нужен адвокат (хотя мы все равно советуем проконсультироваться с ним).

Место проведения: вы должны указать, где живет ответчик или где находится бизнес - по крайней мере, в

Нью-Джерси

. Если они не проживают в Нью-Джерси, подайте иск в округе, в котором была подана претензия, - скорее всего, в округе, в котором вы владеете рассматриваемой недвижимостью.

Сборы за подачу документов, Специальная гражданская часть


15 долларов США за одного ответчика.
2 доллара США за каждого дополнительного ответчика.
Пошлина составляет 7 долларов за каждого ответчика, доставленного заказной и обычной почтой. Однако это может быть изменено.
Сбор в размере 3 долларов США плюс специальные сборы за пробег сотрудника гражданской части взимаются с одного ответчика, если его обслуживает лично специальный сотрудник гражданской части. За каждого дополнительного ответчика, обслуживаемого лично, взимается дополнительная плата в размере 2 долларов плюс применимые сборы за пробег. Персонал Специальной гражданской части может проинформировать вас о плате за пробег, если таковой имеется.Сделайте чек или денежный перевод на имя казначея штата Нью-Джерси для оплаты всех этих сборов.
Дополнительная плата в размере 50 долларов требуется для запросов о проведении суда присяжных шестью присяжными.


Вы получите дату суда. Приходите, чтобы доказать свою правоту. Если ответчик не явится, суд вынесет решение в порядке упрощенного судопроизводства на основе того, что, по его мнению, вы доказали, когда излагали ему свою версию дела.

Более крупные дела


Если ваш ущерб превышает 15 000 долларов, вам придется подавать иски в юридический отдел, что существенно увеличивает расходы.

Вы платили заранее?


Оплачивали ли вы услуги по управлению недвижимостью заранее? Если вы это сделали и при условии, что вы хотите сменить управляющего недвижимостью (я предполагаю, что это так), тогда вы также можете иметь право на возмещение незаработанных авансовых платежей - при условии отмены условий в контракте.

Автор Биография
Джейсон Ван Стинвик, писавший о личных финансах и инвестициях с 1999 года, начинал репортером в Mutual Funds Magazine и был редактором Investors ’Digest.Сейчас он публикует тематические статьи во многих изданиях, включая Annuity Selling Guide, Bankrate.com и других.

Могут ли компании по управлению недвижимостью выселять арендаторов?

Если вы являетесь владельцем недвижимости, единственное, с чем, как вы надеетесь, вам никогда не придется иметь дело, - это выселение арендаторов. Однако это действительно происходит, и необходимо развернуть установленный юридический процесс. Одним из основных преимуществ компании по управлению недвижимостью является то, что они могут справиться с процессом выселения за вас, экономя ваше время и некоторые потенциально неприятные взаимодействия с вашими бывшими арендаторами.

Каким образом компания по управлению недвижимостью имеет право выселять арендаторов?

Большинство компаний по управлению недвижимостью попросят вас подписать контракт, в котором вы объявляете их агентом от вашего имени. Быть агентом просто означает, что он имеет право действовать от вашего имени как землевладелец. Например, они могут начать процедуру выселения и даже явиться в суд по выселению от вашего имени.

(Обратите внимание, что вы не отказываетесь от этих прав для себя. У вас все еще есть право выселить и явиться в суд - просто убедитесь, что, если вы пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью, вы работаете с ними над этими вопросами! )

Что может вызвать выселение?

Чаще всего выселение происходит из-за нарушения договора аренды (или договора).К наиболее частым нарушениям относятся:

  • Несвоевременная (или вообще неуплата) арендной платы
  • Незаконное поведение на территории
  • Создание угрозы другим лицам на территории
  • Уничтожение имущества
  • Нарушение определенных условий соглашение (например, касающееся курения, домашних животных и т. д.)

Этот список не является исчерпывающим, и те, кто в течение некоторого времени являлись землевладельцами, вероятно, видели еще больше диких случаев, ведущих к выселению.

Это касается так называемого выселения с указанием причины. Короче говоря, арендатор сделал что-то неправильно или не сделал того, что должен был сделать, и, таким образом, нарушает договор аренды.

В большинстве городов и штатов требуется, чтобы землевладелец или управляющая компания направили арендатору (-ам) хотя бы одно письмо с указанием способов исправления ситуации. Например, если арендатор не внес арендную плату, домовладелец должен отправить уведомление «Заплати или уволиться», в котором сообщается, какая сумма арендной платы просрочена и должна быть выплачена, чтобы не допустить продолжения выселения.Уведомление «Вылечить или бросить» описывает, какие шаги необходимо предпринять для соблюдения условий договора аренды - например, отремонтировать поврежденное имущество, бросить курить в здании, найти новый дом для домашнего животного и т. Д. Как только письмо будет доставлено, в большинстве городов и штатов также требуется «разумный срок» для арендатора для оплаты или устранения проблемы - обычно 30, 60 или 90 дней.

В некоторых штатах разрешено выселение без причины, если арендатор работает помесячно (т. Е. Не имеет договора аренды). Это означает, что землевладелец не указывает причину, по которой жильцы уезжают.Закон обычно требует, чтобы жильцам было предоставлено подходящее время для предупреждения, чтобы они могли найти новое жилье (опять же, обычно от 30 до 60 дней, но местные законы различаются). Это случается гораздо реже, но иногда случается, когда землевладелец хочет продать собственность или освободить место для арендаторов, желающих подписать договор аренды.

Зачем использовать компанию по управлению имуществом для выселения?

Убедиться в том, что компания по управлению недвижимостью может справиться с выселением, несложно; это просто вопрос того, что разрешено законом и что управляющая компания готова предложить в качестве услуги.На самом деле вопрос заключается в следующем: хорошо ли, чтобы за вас занималась выселением компания по управлению недвижимостью?

Есть несколько причин, по которым землевладельцы считают целесообразным использовать компании по управлению недвижимостью в случаях выселения:

Судебный процесс. Процесс выселения арендатора часто бывает сложным и требует определенных шагов в определенное время. Однако то, что эти точные шаги и время варьируются от штата к штату и даже от города к городу. Это помогает, чтобы процесс осуществлялся компанией по управлению недвижимостью, которая знакома с государственными и местными законами, касающимися выселения, и имеет опыт принятия соответствующих мер.

Время . Доставка писем, явка в суд, заполнение необходимых документов ... все это требует времени. Компания по управлению недвижимостью может делать эти вещи более эффективно, а вам дает возможность заниматься другими делами.

Противостояние . Скажем откровенно: выселение - отвратительное дело. Для многих землевладельцев найм компании по управлению недвижимостью означает, что им не нужно иметь дело с разгневанными арендаторами. (И кто-то другой становится «плохим парнем».) Это означает меньше стресса и беспокойства для всех.

Обратите внимание, что для некоторых компаний за выселение взимается дополнительная плата сверх ежемесячной платы. Само по себе выселение обходится дорого, и большинство компаний по управлению имуществом не собираются покрывать эти расходы. Тем не менее, это почти всегда того стоит, поскольку потенциальная потеря арендной платы часто превышает стоимость выселения.

Ищете опытных специалистов по управлению недвижимостью в районе Сент-Луиса?

Если у вас есть несколько квартир в аренду в районе Сент-Луиса, Select Leasing and Management может помочь в управлении вашими квартирами, в том числе при выселении.Независимо от того, живете ли вы в этом районе или владеете недвижимостью удаленно, мы поможем вам сохранить свободу и получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы обсудить вашу ситуацию с нашими профессиональными управляющими недвижимостью. Мы уверены, что наши решения помогут вам добиться успеха!

Ведущая компания по управлению недвижимостью Центральный суд

Особенности Центрального суда:

  • Расположение Великой Внутренней Империи

  • Красивый ландшафтный дизайн

  • Легкий доступ для клиентов

  • Рядом с ресторанами, магазинами и городскими услугами

  • Парковка рядом с магазином

  • Доступ к общественному транспорту

  • Рядом с SR-60 (шоссе Помона)


Пожалуйста, обращайтесь:

Управляющий недвижимостью:

Ян Мелано

jmelano @ remmgroup.com

714-974-1010 доб. 220

Лизинговый агент:
Связаться с арендодателем:
Г-н Дэвид Мендельсон; МГ Девелопмент Компания
21700 Oxnard Street, Suite 1760
Woodland Hills, CA
Офис: 818-710-3636
[email protected]


Central Court in Chino - это отличное место для бизнеса в районе Риверсайд-Сан-Бернардино. Основные арендаторы включают Big 5 Sporting Goods, Chuck E Cheese, Subway, El Polo Loco и Leslie’s Poolmart.Здание площадью 57 860 квадратных футов находится всего в одном квартале от шоссе Помона на пересечении улиц Центр и Э. Филидельфия.

Группа компаний REMM обеспечивает управление недвижимостью торгового центра на высшем уровне. Мы хорошо знакомы с центром и районом Внутренней Империи. Мы предоставляем управленческие услуги Центральному суду более 19 лет. Пожалуйста, свяжитесь с Яном Мелано, если у вас возникнут вопросы относительно этого или другого объекта недвижимости, находящегося под управлением группы компаний REMM.

Адрес:
5202-5250 E.Филадельфия,
Чино, CA

Пожалуйста, обращайтесь:

Управляющий недвижимостью:

Ян Мелано

[email protected]

714-974-1010 доб. 220

Часто задаваемые вопросы о суде мелких тяжб | Союз арендаторов

Перед использованием этой информации прочтите:

Чтобы ознакомиться с конкретными законами в Законе штата Вашингтон об арендодателях и квартиросъемщиках, щелкните ссылку RCW (пересмотренный кодекс штата Вашингтон) на веб-сайте службы арендаторов.

Союз арендаторов Советники арендаторов не являются адвокатами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию. Пожалуйста, прочтите наш полный текст заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.

Знайте свои права »Ресурсы» Суд мелких тяжб

Что делать, если мой домовладелец находится за пределами штата?

Штат Вашингтон обладает «длинной рукой» юрисдикцией в отношении владельцев собственности за пределами штата (RCW 59.18.060). Арендодатели, проживающие за пределами штата, по-прежнему несут все те же обязательства в соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе. Если они нарушают одно из положений, описывающих обязанности домовладельцев, они считаются подчиненными юрисдикции судов штата Вашингтон.Арендаторы могут направить им уведомление в суд мелких тяжб таким же образом, как и любой домовладелец, проживающий в штате Вашингтон, при условии, что оно подается в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах. Арендодатели из других штатов, получившие уведомления в суде мелких тяжб в штате Вашингтон, имеют право появиться и ответить не менее чем за 60 дней. Вы можете подумать, есть ли в штате соответствующая сторона, против которой вы можете подать жалобу, чтобы упростить обслуживание.

Куда мне подавать заявление, если мой арендодатель проживает в другом округе, чем арендуемая недвижимость?

Подайте иск о мелких претензиях в районный суд округа, где проживает домовладелец.Если вы не можете найти адрес домовладельца, вы можете подать заявление в районе его места работы. Вы можете подать иск как против собственника, так и против управляющего недвижимостью или только против одного в отдельности. Если вы подаете иск против управляющего имуществом и собственника, вы можете подать иск в любом районе, где проживает один из ответчиков. Тщательно подумайте, против кого вы хотите подать иск, поскольку вы можете выработать стратегию в отношении округа, в который вы подаете заявление. Вы можете найти список окружных судов в штате Вашингтон на сайте Washington Courts Directory.Если вы не уверены, в какой районный суд следует подавать заявление, обратитесь в канцелярию суда и попросите их проверить ваш адрес.

Могу ли я подать иск против управляющего недвижимостью или арендодателя?

RCW 59.18.030 гласит, что определение арендодателя включает любого человека, назначенного в качестве представителя собственника, арендодателя или субподрядчика, включая, помимо прочего, агента, постоянного менеджера или управляющего недвижимостью. Владельцем вашей собственности является лицо, люди или корпорация, указанные в праве собственности.Многие владельцы нанимают компании по управлению недвижимостью для повседневной работы по аренде. Любое лицо, назначенное арендодателем в качестве его агента, также может считаться арендодателем и также несет ответственность за выполнение всех обязательств, изложенных в законе. Таким образом, более чем одно лицо может считаться вашим арендодателем и может быть передано в суд мелких тяжб. Вы можете подать иск как против собственника, так и против управляющего недвижимостью или только против одного в отдельности. У вас должны быть правильные адреса для каждого, чтобы подать заявку.Для получения дополнительной информации о том, как найти правильный почтовый адрес для владельца собственности, см. Исследование вашего арендодателя.

Могу ли я нанять адвоката, который будет представлять меня в суде мелких тяжб? Может ли арендодатель пригласить адвоката?

Ни истец, ни ответчик не могут приводить с собой адвоката в суд, если судья не разрешит это; все стороны в Суде мелких тяжб представляют себя. Однако вы можете проконсультироваться с адвокатом, чтобы получить юридическую консультацию, которая поможет вам подготовиться к суду.

Сколько я могу подать иск в суд мелких тяжб? Что, если я захочу подать в суд на сумму более 5000 долларов?

Вы можете подать иск на сумму до 5000 долларов в суд мелких тяжб, и вы можете взыскать деньги только за определенные договорные или юридические нарушения.Если у вас есть претензии к домовладельцу на сумму более 5000 долларов, вы можете попытаться подать против них в другой суд. Дополнительную информацию см. В нашем Руководстве по юридической помощи. Поскольку найти адвоката для подачи гражданского иска против арендодателя может быть очень сложно, вы также можете подать в суд на своего арендодателя всего на 5000 долларов из суммы, которую он должен вам, чтобы вы по-прежнему могли обращаться в Суд мелких тяжб. Вы не можете разделить разницу и подать иск против арендодателя как в мелких исках на сумму 5000 долларов, так и в другом суде в отношении оставшейся суммы.

Сколько стоит подача иска в суд мелких тяжб?

Подача заявления в суд мелких тяжб обычно стоит около 35 долларов, но вы можете включить эту сумму в сумму иска против арендодателя. Арендаторы не могут взыскать заработную плату, потерянную в результате действий арендодателя, но они могут включить стоимость регистрационного сбора.

Могу ли я подать иск в суд мелких тяжб в связи с эмоциональным стрессом или потерей заработной платы?

Нет. Для использования Суда мелких тяжб должен быть нарушен конкретный раздел закона о домовладельцах и арендаторах или письменное соглашение, и вы можете подать иск только о причитающихся вам деньгах.Вы не можете подать в суд, чтобы заставить домовладельца что-то сделать. Например, вы можете подать в суд на возврат депозита, но не можете подать в суд, чтобы заставить арендодателя перекрасить квартиру. Суд мелких тяжб также не является местом, где арендаторы могут предъявить иск своему домовладельцу за эмоциональные страдания, домогательства или нарушения закона, не связанные с конкретным денежным ущербом. Арендаторы не могут взыскать заработную плату, потерянную в результате действий арендодателя, но они могут включить стоимость регистрационного сбора.

Могу ли я привести с собой свидетелей в суд мелких тяжб?

Вы можете попросить свидетелей выступить в суде от вашего имени.Например, вы можете попросить соседа, который видел, как вы покидали квартиру в определенный день, прийти и выступить за вас в суде.

Должен ли я быть гражданином США, чтобы обращаться в суд мелких тяжб?

Нет, арендаторам не обязательно быть гражданами США, чтобы обращаться в суд мелких тяжб.

Могу ли я подать в суд на соседа по комнате или соседа в суд мелких тяжб?

Да. Суд мелких тяжб может быть использован для разрешения любого денежного спора на сумму менее 5000 долларов США.

Я не являюсь носителем английского языка. Могу ли я получить перевод в суде мелких тяжб?

Некоторые суды обеспечивают устный перевод как для истцов, так и для ответчиков для лиц, для которых английский язык не является родным.Вы можете запросить устный перевод в день вашего суда, когда вы подаете дело, или когда вы подаете свой ответ по делу, если вам предъявлен иск.

Если я проиграю в суде мелких тяжб, могу ли я обжаловать это решение? & Nbsp;

В некоторых случаях решения могут быть обжалованы в Высшем суде. Однако апелляции обходятся дорого и не могут гарантировать арендатору положительных результатов. Для получения подробной информации о процессе апелляции см. Суд мелких тяжб в штате Вашингтон.

Могу ли я обратиться к своему домовладельцу в суд мелких тяжб, пока я еще живу в собственности?

Да, но внимательно подумайте, как обращение к вашему арендодателю в суд мелких тяжб во время аренды может повлиять на вашу способность поддерживать с ними позитивные отношения между арендодателем и арендатором.Скорее всего, лучше подождать, пока вы не освободите собственность, в надежде получить нейтральное или положительное направление при освобождении помещения. Также есть опасения, что арендодатель может попытаться отомстить вам, например, не продлевать договор аренды. Хотя преследование является незаконным в соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе (RCW 59.18.240, RCW 59.18.250), может быть сложно обеспечить соблюдение этих правовых мер защиты. Обратитесь к юристу за информацией и советом о наилучшей стратегии решения вашей конкретной проблемы.

Как долго мне нужно подавать иск о небольшой претензии к домовладельцу?

Как правило, у арендаторов есть от двух до трех лет на то, чтобы подать в суд мелких тяжб против своих арендодателей. Срок исковой давности по искам, связанным с нарушением контрактов, составляет шесть лет. Обратитесь к адвокату для получения дополнительной информации. Рекомендуется подать иск как можно скорее, чтобы избежать потери информации или документации, которые могли бы усилить аргумент.

Если мне задолжали более 5000 долларов, могу ли я подать в суд на своего арендодателя по мелким искам, а затем снова подать иск о разнице в другом месте судебного заседания?

Нет, должно быть выбрано только одно место судебного заседания.Если вам задолжали 7000 долларов, вы можете только один раз подать иск на 5000 долларов по мелким искам и отказаться от своего иска на оставшуюся сумму или подать иск на общую сумму 7000 долларов в другом месте судебного заседания.


Подача документов о серийном выселении: гражданские суды, управление имуществом и угроза перемещения | Социальные силы

Абстрактные

Это исследование, основанное на более чем 8 миллионах судебных протоколов о выселении из двадцати восьми штатов, показывает роль, которую заявления о выселении играют в получении денежных санкций от арендаторов.Поступая таким образом, он документирует непредвиденную особенность небезопасного жилья: регистрацию серийных документов о выселении. Подача документов о серийном выселении происходит, когда управляющий недвижимостью подает заявку на многократное выселение одного и того же домохозяйства с одного и того же адреса. Почти половина всех заявлений о выселении в нашей выборке связана с последовательными заявками. Сочетая многовариантный анализ с подробными интервью, проведенными с тридцатью тремя управляющими недвижимостью и десятью поверенными и должностными лицами суда, мы документируем динамику и последствия серийных заявлений о выселении.Когда правовая среда ускоряет процесс выселения, управляющие недвижимостью используют жилищный суд для взыскания арендной платы и штрафов за просрочку платежа, перекладывая расходы на арендаторов. Заявления о серийном выселении усугубляют бремя расходов на жилье для арендаторов и ставят под угрозу их способность найти жилье в будущем. Используя арендную плату на уровне участка и сборы за регистрацию, мы оцениваем, что каждая заявка на выселение приводит к примерно 180 долларам в виде штрафов и сборов для типичного домохозяйства съемщика, что увеличивает их ежемесячную стоимость жилья на 20%. Исследование ставит под сомнение существующие представления о выселении как об отдельном событии, сосредоточенном среди бедных арендаторов.Скорее, его можно было бы лучше представить как рутинный, длительный процесс, затрагивающий более широкий сегмент рынка аренды и влекущий за собой последствия, выходящие за рамки вытеснения.

Введение

В последние годы арендная плата росла намного быстрее, чем заработная плата. В масштабах страны средняя арендная плата за последние два десятилетия выросла более чем вдвое - с 483 долларов в 2000 году до 1002 долларов в 2019 году (Бюро переписи населения США, 2019 год). Тем не менее, в период с 1979 по 2011 год у 90 процентов беднейших рабочих наблюдался совокупный рост реальной годовой заработной платы только на 15 процентов (Mishel and Finio 2013).Растущее бремя расходов на жилье среди арендующих семей подвергает все большее число людей риску выселения (Desmond, 2016; Myers and Park, 2019). Ежегодно выселяют более миллиона семей (Desmond et al. 2018a). В целом исследователи рассматривали выселение как отдельное событие, связанное с перемещением бедных, сильно обремененных арендной платой арендаторов (Desmond, 2016; Lundberg and Donnelly, 2019). При описании серийных заявлений о выселении это исследование ставит под сомнение это понимание и показывает, что угроза выселения является рутинным, длительным процессом, затрагивающим тех, кто находится за пределами рынка аренды, и не всегда приводит к перемещению, но, тем не менее, усугубляет финансовую нестабильность. 1

Опираясь на более 8 миллионов судебных документов из 28 штатов, мы описываем и анализируем распространенность заявлений о серийных выселениях. В 2014 году почти треть домохозяйств, связанных с заявлением о выселении, подавалась более одного раза с одного и того же адреса. Серийные заявки были наиболее распространены в районах со средними ценами на аренду и в районах, где больше выселений подавали предприятия, а не отдельные домовладельцы. Показатели серийной подачи документов были самыми низкими в тех регионах, где юридические и нормативные барьеры увеличивают стоимость выселения.

Чтобы остаться в своих домах, квартиросъемщики, которым угрожает выселение, должны уплатить штраф за просрочку платежа и судебные издержки в дополнение к просроченной арендной плате. Используя данные о средней арендной плате на уровне отдельных участков и сборах за регистрацию на уровне округов, мы подсчитали, что каждая заявка на выселение вылилась в 180 долларов в виде штрафов и сборов для домохозяйств, снимающих жилье в среднем районе, что эффективно увеличивало ежемесячные расходы на жилье на 20%. Документируя эти скрытые расходы, мы показываем, что всесторонний анализ бремени расходов на жилье должен выходить за рамки обычных мер и отражать денежные санкции, налагаемые через гражданские суды.

Чтобы понять, как арендодатель-арендатор и правовая динамика при подаче серийных заявок, мы опросили тридцать управляющих недвижимостью и десять адвокатов и должностных лиц судов в Чарлстоне, Южная Каролина, и Мобиле, Алабама. Чарльстон и Мобайл имели целый ряд социально-демографических характеристик и характеристик рынка жилья, включая схожие общие показатели выселения, но разительно разные показатели серийной подачи заявок. Наши интервью освещают работу профессиональных управляющих недвижимостью, которые играют все более влиятельную роль в U.S. рынки жилья (Thacher 2008; U.S. Census and Statista 2018). Интервью демонстрируют, как управляющие недвижимостью реагируют на различные местные законы и постановления. В Мобиле, где по закону официальные выселения обходятся дорого, управляющие недвижимостью использовали суд о выселении в первую очередь для возврата собственности. В Чарльстоне, где формальные выселения были дешевыми и быстрыми, суд по выселению функционировал как суд первой, а не последней инстанции. Эти результаты показывают, что динамика выселения определяется не только экономическими тенденциями, но и правовыми режимами, структурами собственности и стратегиями управления имуществом.

Выселение как дисциплина арендатора

Официальное выселение происходит, когда гражданский или жилищный суд отказывает домохозяйству в праве аренды квартиры, в которой они жили. После вынесения решения о выселении владелец недвижимости может вызвать местные правоохранительные органы для выселения жильцов и их имущества. Вынужденное переселение из жилья было связано с потерей работы, материнской депрессией, бездомностью, переездом в районы вниз и другими негативными последствиями (Коллинсон и Рид, 2018; Десмонд и Кимбро, 2015).

Однако исследователи уделяют меньше внимания тому, как владельцы собственности могут использовать процесс выселения для достижения иных целей, чем возвращение собственности. Владельцы недвижимости могут полагаться на угрозу выселения для сбора арендной платы и дисциплины арендаторов (Garboden and Rosen, 2019; Immergluck et al., 2019). Эта стратегия также может позволить владельцам собственности получать прибыль от просроченных платежей. Жильцы, которым грозит выселение, должны не только полностью платить арендную плату; с них также взимаются штрафы за просрочку платежа и судебные издержки, включая расходы, связанные с адвокатами и судебными разбирательствами.Эти скрытые издержки жилищного кризиса могут быть обычным явлением, если домовладельцы обычно прибегают к помощи суда по выселению для сбора арендной платы.

Изменения в праве собственности на арендуемое жилье могут сыграть важную роль в объяснении подачи документов о серийном выселении. Появление «автоматизированных» арендодателей и владельцев частной собственности (Fields 2017, 2019) - профессиональных владельцев недвижимости, которые менее склонны «придавать значение социальным и личным соображениям» (Gilderbloom and Appelbaum 1988: 93) при работе со своими арендаторами, - означает что арендаторам может быть трудно установить неформальные договоренности с управляющими имуществом в случае опоздания с арендой.Владение арендуемой недвижимостью консолидируется в меньшем количестве рук, 2 , и все большее число владельцев вступают в партнерские отношения с компаниями по управлению недвижимостью (Mallach 2007; Thacher 2008). Профессиональные арендодатели и менеджеры полагаются на набор программных инструментов для отслеживания жилищного фонда, расходов и доходов, а также для автоматизации подачи документов о выселении (Hartman and Robinson 2003; Immergluck 2013). Консолидация информации об арендаторах и доступность этих инструментов, наряду с расширением портфелей управления недвижимостью, способствуют явной формализации и монетизации отношений арендодатель-арендатор (Kleysteuber 2007).

Подача документов о серийном выселении также может быть результатом несоответствия между сроками аренды и графиками выплат. Традиционно арендная плата выплачивается первого числа месяца «отчасти потому, что многие арендаторы получают зарплату в последний рабочий день месяца» (Stewart et al. 2016: 71). Однако только 5,4% частных предприятий в США теперь платят своим сотрудникам ежемесячно. Остальные платят работникам раз в полмесяца (18,6%), раз в две недели (42,2%) или еженедельно (33,8%) (Бюро статистики труда США, 2019 г.).Следовательно, заработная плата, достаточная для покрытия ежемесячных расходов на аренду, часто не может быть полностью выплачена при наступлении срока аренды. Более того, с 1970-х годов усилилась нестабильность доходов (Gottschalk and Moffitt 2009), поскольку растущая неопределенность графика влияет на получаемую работниками оплату труда (Lambert et al. 2014). В совокупности эти тенденции подрывают способность семей последовательно вносить арендную плату к первому числу месяца (Morduch and Schneider, 2017).

То, что поначалу представляет для владельцев собственности ответственность, может быть преобразовано в возможность в процессе выселения.Поскольку потеря жилья обходится значительно дороже, чем уплата штрафов и сборов, связанных с процессом выселения (Desmond, 2012; Desmond and Shollenberger, 2015), арендаторы получают стимул оплачивать эти расходы и оставаться на месте. Этот стимул усиливается каждый раз, когда владелец недвижимости подает заявление о выселении, поскольку каждая подача порождает судебный протокол, который может ограничить будущие варианты жилья арендаторами. При проверке потенциальных арендаторов владельцы собственности склонны рассматривать недавние записи о выселении как дисквалифицирующие, даже в тех случаях, когда судебный процесс не вынес решение о выселении (Desmond, 2016; Hubert, 1995).По иронии судьбы, подача заявления о выселении может быть стратегией, используемой для удержания квартиросъемщиков, а не для их выселения, делая их лишенными права на конкурирующие варианты жилья.

Гипотезы

Эти факторы мотивируют гипотезы о том, как разные характеристики района, владельца собственности и суда связаны с последовательными заявками о выселении. Предполагается, что многие механизмы действуют на уровне отношений арендодатель-арендатор. В зависимости от имеющихся данных - которые предоставляют ограниченную информацию о любой из сторон в случаях выселения - мы проводим анализ на уровне участка и выше, что дает несовершенное представление о лежащих в основе механизмах.

Во-первых, что касается характеристик микрорайона, элитные районы обычно обслуживают финансово обеспеченных арендаторов, способных постоянно вносить арендную плату; в то время как в неблагополучных районах, где арендная плата является наиболее острой, арендаторы не могут позволить себе дополнительные штрафы и сборы, чтобы избежать выселения (Immergluck et al.2019). Тем не менее, арендаторы на рынках среднего арендного жилья могут обычно пропускать крайние сроки аренды, но в конечном итоге имеют средства для внесения арендной платы и сопутствующих штрафов за просрочку платежа и судебных издержек. Соответственно, мы предполагаем, что районы на рынках аренды среднего класса будут иметь самый высокий уровень подачи заявок на серийное выселение.

Благоустроенные районы могут оказаться исключением из этого правила. Владельцы недвижимости в этих районах могут быть заинтересованы в замене арендаторов новыми клиентами, которые могут позволить себе более высокую арендную плату (Mele 2000; Stabrowski 2014). Когда появляется такая возможность, домовладельцы могут скорее использовать выселение для вытеснения, а не для наказания арендаторов. Соответственно, мы предполагаем, что джентрификация будет связана с более низким уровнем подачи заявок на серийное выселение .

В остальном аналогичные рынки жилья могут контролироваться разными типами арендодателей.Когда владельцы собственности имеют личные отношения с арендаторами, вопросы могут быть решены без привлечения правовой системы. Такой порядок может сделать ренту более гибкой: она может выплачиваться поздно без санкции или удовлетворяться неденежными усилиями (Gilderbloom 1989; Sternlieb 1969). Профессионализация управления арендой ставит под угрозу способность арендаторов налаживать личные отношения с арендодателями и побуждает владельцев собственности полагаться на единые стратегии сбора арендной платы (Kleysteuber 2007). Таким образом, мы предполагаем, что квартала с более высокой концентрацией владельцев корпоративной собственности будут иметь более высокий уровень подачи заявок на серийное выселение .

Последнее, документы о серийном выселении могут отличаться в зависимости от правовой среды. Гражданские суды часто подчеркивают и демонстрируют власть домовладельца (Bezdek 1992). Подавляющему большинству квартиросъемщиков, которым грозит выселение, не хватает адвоката (Engler 1997; Seron et al. 2001), в то время как собственники сыграли важную роль в формировании жилищного законодательства для защиты их интересов (Glendon 1982). Однако законы о домовладельцах и арендаторах сильно различаются и могут повлиять на порядок подачи документов (Hatch, 2017; Sullivan, 2017). В юрисдикциях с высокими сборами за подачу документов и требованиями к найму адвокатов, например, суд по выселению может оказаться неэффективной стратегией сбора арендной платы, поскольку арендаторы не смогут в обычном порядке нести связанные с этим расходы.Соответственно, мы предполагаем, что в округах с большим количеством юридических и нормативных барьеров, которые увеличивают стоимость выселения, будет более низкий уровень подачи заявок на серийное выселение.

Данные и методы

Это исследование объединяет количественные и качественные данные. Количественный анализ миллионов записей о выселении позволяет нам изучить распространенность и вариации серийных заявлений с национальной точки зрения. Качественный анализ сорока трех глубинных интервью описывает стратегии управления недвижимостью по сбору арендной платы и поведение при выселении.

Записи о выселении

Мы проанализировали распространенность подачи заявлений о серийном выселении в 958 округах 28 штатов, что составляет примерно треть семей арендаторов в США. 3 Мы включили все округа, по которым были доступны судебные записи и которые могли быть проверены по общедоступным источникам данных в период с 2010 по 2016 год. 4 Мы использовали 8 108 674 дела о выселении, поданных за этот период, с основным упором на 1 082 845 дел, поданных в 2014 г.Мы сосредоточили свое внимание на 2014 году, самом последнем доступном году с достаточным количеством последующих лет судебных протоколов. Хотя большинство дел о серийном выселении подаются в течение года - средний срок между подачей серийных документов составляет 2,4 месяца, - некоторые из них имеют место в течение более длительных периодов времени. Таким образом, мы включили записи за годы до и после 2014 года. В нашу выборку вошли Алабама, Делавэр, Флорида, Джорджия, Айова, Иллинойс, Индиана, Канзас, Кентукки, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссури, Миссисипи, Северная Каролина, Небраска, Нью-Мексико, Невада, Огайо, Оклахома, Орегон, Южная Каролина, Техас, Юта, Вирджиния, Вашингтон, Висконсин и Западная Вирджиния.

Записи о выселении включают номера дел, имена истцов (домовладельцев, управляющих недвижимостью или их агентов) и ответчиков (арендаторов), адреса ответчиков и даты подачи. Эти записи не содержат информации о договоре аренды или социально-демографических характеристиках любой из сторон, что ограничивает индивидуальный анализ риска серийной регистрации. Мы очистили эти записи, удалили дубликаты и дела о коммерческом выселении, геокодировали и проверили записи на основе общедоступных источников данных, опубликованных системами судов округов и штатов (Desmond et al.2018b). Мы определили серийные заявки в данных, используя номера дел, имена арендаторов и адреса арендаторов: отдельные дела, которые имели одно и то же (стандартизованное) имя ответчика и адрес , были связаны. 5 Мы вычислили частоту регистрации серийных домохозяйств : количество домохозяйств, поданных два или более раз, деленное на общее количество уникальных домохозяйств в записях. Частота подачи последовательных заявок показывает, сколько домашних хозяйств, которым грозит выселение в пределах данной географической единицы, неоднократно подавали заявки по одному и тому же адресу.

Наш анализ описал распространенность серийных заявок и изучил различия между подгруппами. Мы начали с описания различий в показателях подачи заявок о серийном выселении между штатами, включенными в нашу выборку, и внутри них. Мы проанализировали вариации в частоте подачи заявлений против домохозяйств и времени их подачи. Мы смоделировали стоимость «оплаты за проживание» для серийно выселенных домохозяйств. В каждом урочище мы добавили окружной сбор за подачу заявления - судебный сбор, необходимый для инициирования выселения, обычно перекладываемый на арендаторов, - к 10 процентам средней арендной платы за урочище, стандарт, используемый для установления штрафов за просрочку платежа, обычно слышимых в наших интервью.Мы собрали данные о сборах за регистрацию для 3118 округов и их эквивалентов на всей территории Соединенных Штатов; средние значения арендной платы взяты из 5-летнего исследования американского сообщества (ACS) на 2012–2016 годы. 6 Мы разделили этот показатель на среднюю арендную плату за участок, чтобы оценить дополнительную долю арендной платы, собранной посредством подачи документов. Полученные цифры следует рассматривать как приблизительные; мы сделали наши предположения на основе ограниченного набора интервью, а институциональные модели в других штатах могут привести к более высоким или более низким затратам на выселение.Факторы, которые могут привести к увеличению затрат, такие как гонорары адвокатам для любой из сторон, не были включены, поскольку такие данные не представляются систематически.

Затем мы проанализировали вариации в показателях подачи заявок на серийное выселение на уровне района в зависимости от района, владельца собственности и юридических характеристик. Мы использовали многовариантную регрессию, чтобы выделить факторы, связанные с подачей документов о серийном выселении. Для этого мы подбираем двухуровневую биномиальную модель с переменным перехватом. Этот подход учитывал вложенный характер наших данных, которые включали переменные, измеренные на уровне переписного участка (приблизительно на уровне района) и на уровне округа, а также возможную корреляцию между более крупными административными единицами.Модель позволяла каждому округу иметь собственный перехват, но сохраняла постоянные уклоны. И отрицательная биномиальная модель, и многоуровневая структура помогли более точно смоделировать сверхдисперсную зависимую переменную (Rabe-Hesketh and Skrondal 2012: 711). Мы сгруппировали стандартные ошибки по штатам. Формально модель можно записать как:

$$ {Y} _ {ij} \ sim NegBin \ left ({\ mu} _ {ij}, \ theta \ right) $$

$$ Level \ 1: \ mathit {\ log} \ left ({\ mu} _ {ij} \ right) = {\ beta} _ {0j} + {\ beta} _1 {X} _ {1 ij} + \ dots + {\ beta} _m {X} _ {mij} + \ mathit {\ log} \ left ({n} _ {ij} \ right) $$

$$ Уровень \ 2: {\ beta} _ {0j} = {\ gamma } _ {00} + {\ gamma} _ {01} {Z} _ {1j} + \ dots + {\ gamma} _ {06} {Z} _ {6j} + {u} _ {0j}.$$

Зависимая переменная (⁠ | $ {Y} _ {ij} $ | ⁠) представляла собой количество последовательных заявок в тракте i округа j в 2014 г .; оно подчиняется отрицательному биномиальному распределению со средним параметром | $ {\ mu} _ {ij} $ | и параметр дисперсии | $ \ theta $ | ⁠. На уровне 1 мы смоделировали | $ {\ mu} _ {ij} $ | параметр с функцией ссылки журнала. Мы включили в модель смещение, | $ \ mathit {\ log} \ big ({n} _ {ij} \ big) $ | ⁠: натуральный логарифм общего числа уникальных домохозяйств арендатора, получающих заявление о выселении в тракт в 2014 году.Результирующие коэффициенты (оба условия | $ \ beta $ | и | $ \ gamma $ |) следует интерпретировать с точки зрения логарифмической скорости подачи заявок на серийное выселение.

Мы включили переменные, которые касались наших гипотез и контролировали характеристики, обычно связанные с выселением. Независимые переменные на уровне 1 были характеристиками на уровне трактов, описанными ниже; все эти переменные были сосредоточены на большом среднем. Модель уровня 2 предсказала перехват на уровне округа | $ \ big ({\ beta} _ {0j} \ big) $ | как функцию шести правовых барьеров для выселения на уровне округа, которые также описаны ниже.По возможности ковариаты фокусировались на тех, кому грозит выселение: на домохозяйствах-арендаторах. Если не указано иное, переменные были взяты из 5-летних оценок ACS на 2012–2016 гг. (Бюро переписей США, 2016 г.).

Характеристика микрорайона

Чтобы проверить, были ли заявки на серийное выселение наиболее распространенными на средних рынках, мы включили среднюю арендную плату домохозяйства в тракте, перекодированную как категориальную переменную, чтобы учесть нелинейность во всем распределении. Менее образованные работники, особенно в сфере услуг, непропорционально подвержены риску нестабильности доходов (Bania and Leete 2009; Lambert et al.2014). Чтобы оценить степень, в которой серийные заявки были связаны с такой нестабильностью, мы наблюдали процент арендующих домохозяйств, чьи домовладельцы имели степень бакалавра или выше, и процент работающих взрослых в этом районе, занятых в секторе услуг. Поскольку данные об образовании или роде занятий отдельных квартиросъемщиков, которым грозит выселение, неизвестны, меры на уровне трактатов служили несовершенными показателями.

Мы исследовали, были ли серийные заявки менее распространенными в джентрифицированных районах, где домовладельцы могут быть заинтересованы в перемещении арендаторов (Mele 2000; Stabrowski 2014).Мы измерили джентрификацию, используя данные переписи 2000 г. и ACS 2012–2016 гг. Мы использовали анализ основных компонентов (PCA), отдельно по периодам, для объединения трех переменных на уровне трактов: (1) процент жителей в возрасте 25 лет и старше со степенью бакалавра или выше; (2) процент жителей, занятых на управленческих, технических или профессиональных должностях; и (3) средний доход домохозяйства. Как в 2000, так и в 2012–2016 годах PCA показал, что эти переменные загружаются в один фактор (собственные значения 2.59 в 2000 г. и 2,60 в 2012–2016 гг.). Мы присвоили каждому участку в пределах основной статистической области (CBSA) свой процентиль в распределении этого фактора по периоду и CBSA. Согласно Тимберлейку и Джонсу-Вулфу (2017), любой участок в нижних 60% распределения в 2000 г. был «джентрифицированным». Среди этого набора участки были помечены как «джентрифицированные», если в них не наблюдалось снижения численности населения более чем на 50%, но при этом наблюдалось как минимум 10% -ное увеличение специфического распределения CBSA между периодами. Из 22 068 участков в нашей выборке 11.20% облагорожено с 2000 года.

Мы исследовали, как частота подачи заявок на серийное выселение была связана с четырьмя дополнительными характеристиками района. Во-первых, более крупные рынки аренды, на которых домовладельцы могут использовать эффект масштаба за счет массовых заявок, могут иметь больше серийных заявок (Bogdon and Ling 1998). Мы исследовали связь между натуральным логарифмом общего числа арендующих домохозяйств и количеством заявлений о серийном выселении. Во-вторых, поскольку домовладельцы могут неохотно подавать заявления о выселении на слабых рынках, на которых замена перемещенных арендаторов может оказаться дорогостоящей, мы проанализировали вариации с уровнем вакантных площадей для сдачи в аренду в этом районе (Garboden and Rosen 2019).В-третьих, поскольку выселение непропорционально затрагивает небелые общины (Desmond and Shollenberger, 2015), мы оценили, как количество заявлений о серийном выселении зависит от расового большинства населения: белых, черных, латиноамериканцев или других / нет. В-четвертых, поскольку женщины и домохозяйства с детьми сталкиваются с более высоким риском выселения (Desmond 2012; Desmond et al. 2013), мы проанализировали, были ли у районов с большей долей домохозяйств-арендаторов, возглавляемых женщинами, и домохозяйств-арендаторов с детьми более высокий уровень подачи серийных заявок.

Характеристики арендодателя

Мы включили две меры на уровне трактата для оценки взаимосвязи между характеристиками домовладельца и заявками о серийном выселении.Во-первых, мы наблюдали, в какой степени концентрация корпоративных арендодателей была связана с частотой подачи заявок на серийное выселение. Используя имена в протоколах судов по выселению, мы определили истцов как физических или юридических лиц. 7 Мы проанализировали, как доля выселений, инициированных юридическим лицом в каждом районе, варьировалась в зависимости от количества заявок на серийное выселение. Во-вторых, мы исследовали связь между количеством заявлений о последовательном выселении в округе и количеством заявлений о выселении - количеством заявлений о выселении, деленным на общее количество арендующих домохозяйств, - чтобы учесть различия в практике домовладельцев и нормализацию подачи заявлений о выселении.

Юридические характеристики

Существует мало эмпирических данных о связи между законом о домовладельцах и арендаторах и показателями выселений. Интервью с домовладельцами выявили роль шести юридических характеристик, связанных с поведением домовладельцев при подаче документов о выселении: (1) стоимость подачи заявления о выселении; (2) количество судов, рассматривающих дела; (3) необходимое время процесса; (4) требуется ли какая-либо из сторон нанимать адвокатов, что увеличивает расходы на выселение; (5) назначает ли суд автоматически слушание, которое требует временных затрат для домовладельцев; и (6) обязаны ли домовладельцы уведомлять арендаторов о просрочке арендной платы за установленное количество дней, прежде чем они смогут подать заявление о выселении (см. также Hatch 2017).Мы проанализировали, как каждая характеристика была связана с вариациями в показателях подачи заявок на серийное выселение. Для этого мы использовали данные о сборах за подачу заявки, описанные выше. Мы также собрали информацию о том, какие суды рассматривают дела о выселении в каждом округе. 8 Используя протоколы судебных заседаний, мы определили для каждого округа среднее количество дней, которое потребовалось для разрешения дела о выселении. Мы использовали информацию, опубликованную на государственных веб-сайтах, для кодирования индикаторов требований к адвокатам, политик автоматического планирования слушаний и требований к уведомлениям.Сводная статистика переменных, использованных в нашем анализе, представлена ​​в таблице 1.

. Среднее . SD . Минимум . Максимум .
Переменные на уровне тракта ( n = 22063)
Скорость последовательной регистрации 19.2 18,6 0,0 100,0
Количество домашних хозяйств с порядковыми документами 11,9 31,2 0,0 2,005,0
Средн. 927,5 347,2 114 3,501
% Арендатор со степенью бакалавра 22,3 18.5 0,0 100,0
% в сфере обслуживания 18,8 7,8 0,0 100,0
Показатель гентрификации 0,0 0,06 арендных домов 621,6 473,3 0,0 4,729,0
Доля вакантных площадей в аренде 6,3 7.3 0,0 92,9
% белый 65,9 27,5 0,0 100,0
% черный 16,0 22,3 100645 9045 9045 9045 9045 11,7 15,8 0,0 98,9
% прочие 6,4 7,1 0,0 90,2
% домохозяйства съемщика с женской головой 36. 455 1 19,2 0,0 100,0
% домохозяйство съемщика с детьми 36,0 16,7 0,0 100,0
Характеристики землевладельца 9045ti 23,0 0,0 100,0
Уровень подачи заявок на выселение 7,2 13,6 0,1 1,415.5
Переменные на уровне округа ( n = 958)
Юридические характеристики
Сбор за регистрацию ($) 109,1 67,4 30 6 350 Количество судов, занимающихся выселением 1,5 1,4 0 16
Среднее время обработки выселения (дни) 25,4 19.7 3 288
Требования поверенного 0,4 0,5 0 1
Автоматические слушания 0,8 0,4 9045 9045 0,9 0,3 0 1
50 19,2
. Среднее . SD . Минимум . Максимум .
Переменные на уровне тракта ( n = 22,063)
Скорость последовательной регистрации 905 905 905 9045 905 905 905 905 Количество домохозяйств с серийными документами 11,9 31.2 0,0 2,005,0
Характеристики района
Средняя арендная плата домохозяйства ($) 927,5 347,2 114 3,501 9045 9045 18,5 0,0 100,0
% в сфере обслуживания 18,8 7,8 0,0 100.0
Показатель благоустройства 0,0 0,0 0,0 1,0
Количество домохозяйств, сдающих в аренду 621,6 473,3 0,0 9045 9045 9045 9045 7,3 0,0 92,9
% белый 65,9 27,5 0,0 100,0
% черный 16.0 22,3 0,0 100,0
% испаноязычные 11,7 15,8 0,0 98,9
% прочие 7,1 9045 9045 9045 9045 9045 904 904 9045 9045 9045 % домохозяйств-арендаторов с женщиной-главой 36,1 19,2 0,0 100,0
% домохозяйств-арендаторов с детьми 36.0 16,7 0,0 100,0
Характеристики арендодателя
% истцов, которые являются юридическими лицами 52,5 23,0 0,0 100,0 9045 9045 9045 9045 9045 9045 13,6 0,1 1415,5
Переменные на уровне округа ( n = 958)
Юридические характеристики
Сбор за регистрацию ($) 109.1 67,4 30 350
Количество судов, занимающихся выселением 1,5 1,4 0 16
Среднее время обработки выселения 9045 (дней) 3 288
Требования поверенного 0,4 0,5 0 1
Автоматические слушания 0.8 0,4 0 1
Требования к уведомлениям 0,9 0,3 0 1
. Среднее . SD . Минимум . Максимум .
Переменные на уровне тракта ( n = 22063)
Скорость последовательной регистрации 19.2 18,6 0,0 100,0
Количество домашних хозяйств с порядковыми документами 11,9 31,2 0,0 2,005,0
Средн. 927,5 347,2 114 3,501
% Арендатор со степенью бакалавра 22,3 18.5 0,0 100,0
% в сфере обслуживания 18,8 7,8 0,0 100,0
Показатель гентрификации 0,0 0,06 арендных домов 621,6 473,3 0,0 4,729,0
Доля вакантных площадей в аренде 6,3 7.3 0,0 92,9
% белый 65,9 27,5 0,0 100,0
% черный 16,0 22,3 100645 9045 9045 9045 9045 11,7 15,8 0,0 98,9
% прочие 6,4 7,1 0,0 90,2
% домохозяйства съемщика с женской головой 36. 455 1 19,2 0,0 100,0
% домохозяйство съемщика с детьми 36,0 16,7 0,0 100,0
Характеристики землевладельца 9045ti 23,0 0,0 100,0
Уровень подачи заявок на выселение 7,2 13,6 0,1 1,415.5
Переменные на уровне округа ( n = 958)
Юридические характеристики
Сбор за регистрацию ($) 109,1 67,4 30 6 350 Количество судов, занимающихся выселением 1,5 1,4 0 16
Среднее время обработки выселения (дни) 25,4 19.7 3 288
Требования поверенного 0,4 0,5 0 1
Автоматические слушания 0,8 0,4 9045 9045 0,9 0,3 0 1
50 19,2
. Среднее . SD . Минимум . Максимум .
Переменные на уровне тракта ( n = 22,063)
Скорость последовательной регистрации 905 905 905 9045 905 905 905 905 Количество домохозяйств с серийными документами 11,9 31.2 0,0 2,005,0
Характеристики района
Средняя арендная плата домохозяйства ($) 927,5 347,2 114 3,501 9045 9045 18,5 0,0 100,0
% в сфере обслуживания 18,8 7,8 0,0 100.0
Показатель благоустройства 0,0 0,0 0,0 1,0
Количество домохозяйств, сдающих в аренду 621,6 473,3 0,0 9045 9045 9045 9045 7,3 0,0 92,9
% белый 65,9 27,5 0,0 100,0
% черный 16.0 22,3 0,0 100,0
% испаноязычные 11,7 15,8 0,0 98,9
% прочие 7,1 9045 9045 9045 9045 9045 904 904 9045 9045 9045 % домохозяйств-арендаторов с женщиной-главой 36,1 19,2 0,0 100,0
% домохозяйств-арендаторов с детьми 36.0 16,7 0,0 100,0
Характеристики арендодателя
% истцов, которые являются юридическими лицами 52,5 23,0 0,0 100,0 9045 9045 9045 9045 9045 9045 13,6 0,1 1415,5
Переменные на уровне округа ( n = 958)
Юридические характеристики
Сбор за регистрацию ($) 109.1 67,4 30 350
Количество судов, занимающихся выселением 1,5 1,4 0 16
Среднее время обработки выселения 9045 (дней) 3 288
Требования поверенного 0,4 0,5 0 1
Автоматические слушания 0.8 0,4 0 1
Требования к уведомлениям 0,9 0,3 0 1

Глубинные интервью

Чтобы получить более подробное представление о динамике подачи серийных заявок, первый автор опросил управляющих недвижимостью и судебных чиновников в Чарлстоне, Южная Каролина, и Мобиле, Алабама, в августе и сентябре 2018 года. Эти сайты были выбраны потому, что - как показано в таблице 2 - у них были очень разные показатели серийной подачи заявок, несмотря на большое демографическое сходство.В 2014 году в Чарльстоне уровень подачи серийных документов составлял 52,7% по сравнению с 5,9% в мобильной сфере.

Таблица 2. Демографические данные и статистика выселений

для округа Чарлстон, Южная Каролина, и округа Мобил, Алабама, 2014 г.

. Чарльстон, Южная Каролина . Mobile, AL .
Общая численность населения 380,673 414,291
Количество арендующих домохозяйств 59,679 52,495
% арендодателей 904 9045 9045% белых 904 56% 43%
% Темнокожие арендаторы 36% 49%
Средний доход семьи арендатора (в тысячах) 36,308 25,261 16%
Скорость выселения 3.39% 2,42%
Скорость последовательной регистрации 52,46% 5,63%
. Чарльстон, Южная Каролина . Mobile, AL .
Общая численность населения 380,673 414,291
Количество арендующих домохозяйств 59,679 52,495
% арендодателей 904 9045 9045% белых 904 56% 43%
% Темнокожие арендаторы 36% 49%
Средний доход семьи арендатора (в тысячах) 36,308 25,261 16%
Скорость выселения 3.39% 2,42%
Уровень последовательной подачи заявок 52,46% 5,63%
Таблица 2. Демографические данные и статистика выселения для округа Чарльстон, Южная Каролина, и округа Мобил, Алабама, 2014 г.

. Чарльстон, Южная Каролина . Mobile, AL .
Общая численность населения 380,673 414,291
Количество арендующих домохозяйств 59,679 52,495
% арендодателей 904 9045 9045% белых 904 56% 43%
% Темнокожие арендаторы 36% 49%
Средний доход семьи арендатора (в тысячах) 36,308 25,261 16%
Скорость выселения 3.39% 2,42%
Скорость последовательной регистрации 52,46% 5,63%
1 1 .001) доля вакантных мест 5 −0.322
. Чарльстон, Южная Каролина . Mobile, AL .
Общая численность населения 380,673 414,291
Количество арендующих домохозяйств 59,679 52,495
% арендодателей 904 9045 9045% белых 904 56% 43%
% Темнокожие арендаторы 36% 49%
Средний доход семьи арендатора (в тысячах) 36,308 25,261 16%
Скорость выселения 3.38% Поскольку менеджеры с большим количеством единиц имели больше шансов неоднократно фигурировать в судебных протоколах, почти все собеседования проводились с профессиональными управляющими недвижимостью. Средний управляющий недвижимостью, с которым мы говорили, курировал 229 квартир. 9 Мы дополнили выборку «снежным комом», прося респондентов направлять в конце каждого интервью. Наконец, мы набрали слушателей на курс по управлению рисками для управляющих недвижимостью в Mobile. Мы опросили 17 владельцев или менеджеров недвижимости в Чарлстоне и 16 в Мобиле. Следуя руководству по собеседованию, доступному в онлайн-приложении, полуструктурированные собеседования были посвящены их опыту работы и обязанностям, с упором на сбор арендной платы и выселения. Каждое интервью длилось от 30 до 90 минут; участникам было выплачено 50 долларов.Все интервью с управляющими недвижимостью, за исключением двух, были проведены в их офисах. 10 Все интервью были записаны, а затем расшифрованы. С их согласия мы используем настоящие имена участников в этой статье (Jerolmack and Murphy, 2017).

В обоих штатах мы также говорили с экспертами по правовым вопросам и наблюдали за процедурами выселения в судах. В Южной Каролине мы посетили три мировых суда в Северном Чарльстоне, где обрабатывалась большая часть серийных заявок. Мы поговорили с двумя адвокатами, судьей и секретарем в этих судах.В Алабаме мы посетили Окружной суд округа Мобил, где проходили слушания по делу о незаконных задержанных, и взяли интервью у судьи, двух поверенных домовладельцев и трех адвокатов по оказанию юридической помощи. Эти интервью и наблюдения улучшили наше понимание юридических процедур и позволили нам проверить факты, сделанные арендодателями.

Количественные результаты

В 2014 г. 862 151 отдельное домохозяйство в 958 округах нашей выборки получили заявления о выселении. Это представляет собой общий показатель подачи заявлений о выселении (отношение числа заявлений о выселении к количеству домохозяйств арендатора), равный 7.9%. 11 Из 1 082 845 заявлений о выселении, поданных в 2014 году, 44,6% были связаны с подачей серийных документов. Среди домохозяйств, которым угрожает выселение - те, которые получили хотя бы одно заявление о выселении - 30,4% были поданы несколько раз по одному и тому же адресу. Используя данные о сборах за регистрацию и медианную арендную плату, мы подсчитали, что средняя стоимость «оплаты за проживание» в нашей выборке участков составила около 180 долларов в виде штрафов за просрочку платежа и судебных издержек. Это представляло собой в среднем 20,3% -ное увеличение ежемесячной арендной платы на каждое заявление о выселении. 12

На рис. 1 показано распределение уровней последовательной подачи заявок на уровне трактов для штатов в нашей выборке, упорядоченное сверху вниз по убыванию медианной скорости подачи серийных заявок на уровне трактов. В Делавэре был самый высокий средний показатель (51,8%). В следующих четырех штатах - юго-восточных штатах Южная Каролина, Вирджиния, Северная Каролина и Джорджия - средний уровень подачи серийных заявок на уровне трактатов превышал 30%. Напротив, средний уровень упал ниже 10% во Флориде, Вашингтоне, Юте, Алабаме, Западной Вирджинии, Оклахоме, Миссисипи, Канзасе, Индиане и Иллинойсе.

Серийные заявки можно оценить по количеству и срокам подачи заявок, полученных домохозяйствами. Медиана в нашей выборке составляла две заявки, но это маскирует различия между штатами. На Рисунке 2 представлена ​​доля серийных дел, поданных на домохозяйство из трех или более случаев, в масштабе штата. Состояния упорядочены слева направо по возрастающей скорости последовательной подачи заявок. В Делавэре, Джорджии, Кентукки, Мичигане, Миссисипи, Северной Каролине, Южной Каролине и Вирджинии более 50% домохозяйств, против которых поочередно подавались иски, три или более раз угрожали выселением.

Рис. 1.

Распределение количества заявок на регистрацию на уровне трактов по штатам.

Рис. 1.

Распределение количества последовательных заявок на уровне трактов по штатам.

Диаграмма 2.

Процент домохозяйств, подвергшихся серийному выселению и подавших более двух заявок, по штатам.

Диаграмма 2.

Доля серийно выселенных домохозяйств, подавших более двух заявок, по штатам.

В штатах с самыми высокими показателями серийной подачи заявок домохозяйства из группы риска не только чаще получали несколько заявлений о выселении, но и чаще получали их.В нашей выборке средняя семья, столкнувшаяся с серийным выселением, получила последующую регистрацию в течение 2,4 месяцев, а 88,0% получили последующие заявления о выселении в течение года с момента первой подачи заявления о выселении. Однако среднее время между серийными случаями значительно варьировалось в разных штатах (см. Таблицу А2 в Приложении). В штатах с более высокими серийными показателями медиана времени между подачей заявок была ниже. В Южной Каролине и Делавэре примерно 1 из каждых 10 последовательно выселенных домохозяйств получил десять или более заявлений о выселении в период с 2010 по 2016 год.Нетривиальная доля домохозяйств, против которых были поданы иски - примерно каждая двадцатая в Южной Каролине и одна из тридцати в Джорджии - подавалась против шести или более раз в год.

В таблице 3 мы представляем результаты регрессионного анализа. По сравнению с районами со средней арендной платой от 1201 до 1400 долларов в месяц (с учетом всех других ковариат) в районах с более низкой арендной платой уровень подачи заявок на серийное выселение был значительно ниже. Эти ставки также были значительно ниже в районах со средней арендной платой выше 2000 долларов.Мы проиллюстрируем эту закономерность на рисунке 3, на котором представлены предельные эффекты модели по распределению ренты, при этом все остальные ковариаты рассчитаны на их средние значения.

Участки с пропорционально большим количеством арендаторов с высшим образованием имели более высокий уровень подачи заявлений о серийном выселении, в то время как в районах с большим количеством работников сферы услуг этот показатель был ниже. В совокупности результаты подтверждают гипотезу о том, что заявления о серийном выселении больше всего влияют на рынки аренды среднего класса. Арендаторы в этих районах, которые отстают, могут иметь средства для предотвращения выселения путем уплаты задолженности, штрафов за просрочку платежа и судебных издержек, в то время как более бедные арендаторы могут быть не в состоянии позволить себе остаться.

При прочих равных, районы, которые были облагорожены с 2000 года, имели значительно более низкие показатели подачи заявок на серийное выселение. Это согласуется с нашей гипотезой о том, что домовладельцы в таких кварталах могут отдать предпочтение выселению арендаторов, а не последовательной подаче документов о выселении для сбора арендной платы. Показатели подачи заявок на серийное выселение были выше в районах с большим количеством арендаторов, что согласуется с утверждением о том, что экономия на масштабе может способствовать подаче серийных заявок. По оценкам, количество заявлений о серийном выселении снизилось по мере увеличения доли вакантных квартир в районе.Это говорит о том, что повторяющаяся угроза выселения в большей степени проявляется на более узких рынках, где освободившиеся дома могут быть заменены более быстро. По сравнению с участками, в которых не было расового большинства белых, черных или латиноамериканцев, в районах с преобладанием латиноамериканского населения уровень подачи заявок на серийное выселение был ниже. Уровень подачи заявлений о серийном выселении положительно коррелировал как с процентом домохозяйств, возглавляемых женщинами, так и с процентом домохозяйств с детьми, снимающих жилье.

Таблица 3.

Двухуровневая отрицательная биномиальная регрессия с переменным перехватом для последовательных заявок на уровне тракта

4 –193 ***

0 Белое большинство

905 905 −0435 Требования поверенного
. Коэффициент . Надежный S.E. .
Характеристики микрорайона
Средняя арендная плата домохозяйства
600 долларов США или меньше -0,131 * (0,051 доллара США)
(0,051)
801–1000 долл. −0,113 ** (0,035)
1001–1 200 долл. США -0,0461 903
1 201–1 400 долл. исх.
1 401–1 600 долл. США –0,024 (0,026)
1 601–1 800 долл. США
1 601–1 800 долл. 2 000 долл. США −0.061 (0,084)
2,001 долл. США или более −0,304 *** (0,085)
% арендодатель домовладелец со степенью бакалавра 0,004 0,004 ***
% в сфере обслуживания -0,002 *** (0,001)
Показатель благоустройства -0,037 ** (0,013) 904 зарегистрирован) 0.098 *** (0,013)
Доля вакантных площадей в аренде −0,007 *** (0,001)
расовое большинство в микрорайоне
(0,012)
Большинство черный 0,011 (0,021)
Большинство испаноязычных -0,063 ** (0,024)
расовое большинство 9045
% домохозяйств-арендаторов с женщиной во главе 0.001 ** (0,000)
% домохозяйство съемщика с детьми 0,002 *** (0,000)
Характеристики арендодателя
0,005 *** (0,001)
Уровень регистрации выселений (зарегистрирован) 0,240 *** (0,029)
Юридические барьеры
Сбор за регистрацию −0.127 (0,132)
Количество судов, занимающихся выселением 0,025 (0,025)
Среднее время обработки выселения −0,004 (0,004)
(0,204)
Автоматические слушания 0,019 (0,177)
Требования к уведомлениям −0,315 * (0.140)
Константа −0,924 (0,601)
Наблюдения 21,831
Количество групп 957
.
Коэффициент . Надежный S.E. .
Характеристики района
Средняя арендная плата домохозяйства
600 долларов или меньше −0.131 * (0,051)
601–800 долл. США −0,193 *** (0,051)
801–1000 долл.
1 001–1 200 долл. –0,046 * (0,019)
1 201–1 400 долл.026)
1 601–1 800 долл. –0,051 (0,040)
1 801–2 000 долл. -0,061 (0,084)
(0,084)

(0,085)
% арендатор домовладелец со степенью бакалавра 0,004 *** (0,001)
% в сфере обслуживания −0,002 ***
Показатель благоустройства −0,037 ** (0,013)
Количество арендованных домохозяйств (зарегистрировано) 0,098 *** (0,01350) −0,007 *** (0,001)
расовое большинство жителей района
Большинство белых −0,017 (0,012)
Большинство чернокожих 0455
011 (0,021)
Латиноамериканское большинство −0,063 ** (0,024)
Нет / другое расовое большинство ref
0,001 ** (0,000)
% домохозяйство съемщика с детьми 0,002 *** (0,000)
Характеристики арендодателя
, которые являются% предприятий 0.005 *** (0,001)
Уровень подачи документов о выселении (зарегистрирован) 0,240 *** (0,029)
Юридические барьеры
Сбор за регистрацию −0,127 (0,132)
Количество судов, занимающихся выселением 0,025 (0,025)
Среднее время обработки выселения −0,004 (0,004)
(0,004)
(0,204)
Автоматические слушания 0,019 (0,177)
Требования к уведомлениям −0,315 * (0,140) 0.601)
Наблюдения 21,831
Количество групп 957
Таблица 3.

Двухуровневые, с переменным перехватом отрицательный биномиальный биномиальный регресс . Коэффициент . Надежный S.E. . Характеристики микрорайона Средняя арендная плата домохозяйства 600 долларов США или меньше −0,131 * (0,051 доллара США) 3 3 3 3 9045 (0,051) 801–1000 долларов −0,113 ** (0.035) 1 001–1 200 долл. США –0,046 * (0,019) 1 201–1 400 долл. США исх. 5 долл. 1 601–1 800 долл. –0,051 (0,040) 1 801–2 000 долл.304 *** (0,085) % арендатор домовладелец со степенью бакалавра 0,004 *** (0,001) % в сфере обслуживания −0,002 (0,001) Показатель джентрификации −0,037 ** (0,013) Количество арендующих домохозяйств (зарегистрировано) 0,098 *** 13) Доля вакантных площадей −0,007 *** (0,001) Расовое большинство населения Большинство белых −0,017 () черный 0,011 (0,021) Латиноамериканское большинство -0,063 ** (0,024) Нет / другое расовое большинство ref женская головка 0.001 ** (0,000) % домохозяйство съемщика с детьми 0,002 *** (0,000) Характеристики арендодателя 0,005 *** (0,001) Уровень регистрации выселений (зарегистрирован) 0,240 *** (0,029) Юридические барьеры Сбор за регистрацию −0.127 (0,132) Количество судов, занимающихся выселением 0,025 (0,025) Среднее время обработки выселения −0,004 (0,004) −0435 Требования поверенного (0,204) Автоматические слушания 0,019 (0,177) Требования к уведомлениям −0,315 * (0.140) Константа −0,924 (0,601) Наблюдения 21,831 Количество групп 957 . Коэффициент . Надежный S.E. . Характеристики района Средняя арендная плата домохозяйства 600 долларов или меньше −0.131 * (0,051) 601–800 долл. США −0,193 *** (0,051) 801–1000 долл. 1 001–1 200 долл. –0,046 * (0,019) 1 201–1 400 долл.026) 1 601–1 800 долл. –0,051 (0,040) 1 801–2 000 долл. -0,061 (0,084) 1 (0,084) 1

(0,085) % арендатор домовладелец со степенью бакалавра 0,004 *** (0,001) % в сфере обслуживания −0,002 *** .001) Показатель благоустройства −0,037 ** (0,013) Количество арендованных домохозяйств (зарегистрировано) 0,098 *** (0,01350) доля вакантных мест −0,007 *** (0,001) расовое большинство жителей района Большинство белых −0,017 (0,012) Большинство чернокожих 0455 011 (0,021) Латиноамериканское большинство −0,063 ** (0,024) Нет / другое расовое большинство ref 0,001 ** (0,000) % домохозяйство съемщика с детьми 0,002 *** (0,000) Характеристики арендодателя , которые являются% предприятий 0.005 *** (0,001) Уровень подачи документов о выселении (зарегистрирован) 0,240 *** (0,029) Юридические барьеры Сбор за регистрацию −0,127 (0,132) Количество судов, занимающихся выселением 0,025 (0,025) Среднее время обработки выселения −0,004 (0,004) 5 (0,004) −0.322 (0,204) Автоматические слушания 0,019 (0,177) Требования к уведомлениям −0,315 * (0,140) 0.601) Наблюдения 21,831 Количество групп 957

Серийные заявки могут отражать подход к управлению недвижимостью, более распространенный среди корпоративных арендодателей.Наша модель подтверждает эту гипотезу, обнаруживая, что при прочих равных, районы с большим процентом предприятий, перечисленных в качестве истцов, имели значительно больше серийных заявок. Мы также обнаружили, что в областях, где выселение было более рутинным - измеряемым более высоким уровнем подачи документов о выселении - были значительно более высокие показатели серийной подачи заявок.

Рисунок 3.

Прогнозируемый уровень подачи серийных заявок по средней арендной плате за тракт.

Рисунок 3.

Прогнозируемый уровень подачи серийных заявок по средней арендной плате за тракт.

Результаты показали ограниченную связь между шестью правовыми характеристиками и частотой подачи заявлений о серийном выселении. Только наличие требований об уведомлении было значительно (отрицательно) связано с последовательными заявками о выселении. Однако на практике эти шесть правовых характеристик не существуют независимо друг от друга. Упростив несколько переменных, мы создали меру, подсчитывающую количество юридических препятствий для выселения в каждом округе: чем выше показатель, тем сложнее или дороже для домовладельца формально выселить арендатора. 13 На Рисунке 4 мы отображаем распределение на уровне округов количества заявлений о серийном выселении по количеству установленных правовых барьеров. Мы видим резкое падение с нуля до одного барьера и последовательное снижение по мере увеличения количества юридических барьеров. В графствах с большим количеством препятствий для выселения уровень подачи заявок на серийное выселение был ниже.

Диаграмма 4.

Распределение числа поданных на уровне округов заявок на серийное выселение по количеству юридических препятствий для выселения.

Рисунок 4.

Распределение числа поданных на уровне округов числа заявлений о серийном выселении по количеству юридических препятствий для выселения.

Наши количественные результаты проанализировали распространенность и закономерности подачи заявок на серийное выселение в разных районах. Чтобы лучше понять, как эти факторы проявились на уровне домовладельцев и арендаторов, а также чтобы лучше понять, как управляющие недвижимостью отреагировали на правовую среду, мы обращаемся к результатам собеседований.

Качественные результаты

Перспектива управляющего недвижимостью

Сбор арендной платы был основной обязанностью управляющих недвижимостью, с которыми мы говорили.Некоторые использовали программное обеспечение для отслеживания ежемесячного дохода и уровня просрочек каждого объекта недвижимости. Эти показатели внимательно отслеживаются высшим руководством. Шона Литтлджон, управляющая недвижимостью в Pinecrest Apartments в Чарльстоне, описала давление, с которым она столкнулась.

Как менеджер, мои отчеты должны сдаваться каждый понедельник. Итак, я на самом деле работаю неделя за неделей, чтобы сделать это, потому что я хорош ровно настолько, насколько хороша моя неделя. Я должен следить за тем, чтобы мои цифры всегда были на подъеме и никогда не падали.

Многие управляющие недвижимостью считали, что они зависели от своих таблиц.Соблюдение корпоративной политики, включая сбор арендной платы и выселение, оставляло мало места для переговоров с арендаторами. Шей Лоуренс, управлявший 120 квартирами в Ashford Place Apartments в Мобиле, должен был подавать заявление шестнадцатого числа каждого месяца: «Если в этот день деньги не будут внесены, мы должны подавать заявление о выселении. Это наши правила от соблюдения. … Это из головного офиса ». Все управляющие недвижимостью в Южной Каролине, кроме одного, в каждом месяце указывали крайний срок, когда они начинали процедуру выселения. Достижение корпоративных целей имело важное значение для сохранения их рабочих мест.Как выразился Литтлджон: «Я люблю оставаться в черном, а не в красном, в своих делах и так далее, и это моя гарантия работы». Управляющие недвижимостью, показавшие хорошие результаты, также получали льготы. Трое из Чарльстона сообщили, что они получали бонусы в зависимости от финансовых показателей своей собственности.

Управляющие недвижимостью были знакомы с юридическими процедурами подачи заявления о выселении. В Алабаме мы посетили курс, предложенный Ассоциацией мобильных риэлторов, в котором приняли участие 17 управляющих недвижимостью.Адвокат домовладельца давал советы по управлению рисками, в том числе по подаче заявления о выселении и недопущению нарушений Закона о справедливом жилищном обеспечении (FHA). Она раздала шаблоны уведомлений об освобождении и продвигала дополнительные шаблоны, продаваемые ее юридической фирмой. Эти формы гарантируют, что менеджеры соблюдают требования закона, чтобы дело не было прекращено по процедурным основаниям.

Это лишь один из множества дополнительных бизнес-предложений, которые способствовали выселению, включая программное обеспечение для управления арендной платой и услуги автоматического выселения.Некоторые управляющие недвижимостью, с которыми мы беседовали, использовали службу Nationwide Evictions, которая, как утверждается, работает более чем в тридцати штатах и ​​обрабатывает около 180 000 дел о выселении в год (Nationwide Evictions n.d.). Чтобы начать процесс выселения, Кристал Браун, управляющему недвижимостью в Чарльстоне, нужно было только ввести информацию об арендаторах, арендную плату и бухгалтерскую книгу. «А потом мы просто отправляем его в Nationwide Evictions», - сказал Браун. «Что они делают со своей стороны, я не знаю. Я знаю, что это доходит до здания суда. Я знаю, что это подано.Я знаю, что у жителей что-то есть на дверь ".

Управляющие недвижимостью, с которыми мы говорили в Чарльстоне и Мобайл, имели много общего. Они управляли объектами аналогичного масштаба, имели дело с надзором и давлением со стороны владельцев и штаб-квартиры и получали поддержку со стороны отрасли. Тем не менее, в Чарльстоне регистрировались серийные документы гораздо чаще, чем в Мобиле. Сравнение правовых систем является ключом к пониманию и объяснению различий в схемах подачи документов о выселении между двумя сайтами.Поэтому мы обращаемся к пониманию того, как управляющие недвижимостью в каждом городе интерпретировали и реагировали на их правовую среду.

Южная Каролина: сдача в аренду

В Южной Каролине управляющие недвижимостью были вынуждены подавать заявления о выселении в случае невыплаты арендной платы и регулярно делали это. Управляющие недвижимостью сообщали, что они не всегда подавали заявления о выселении для возврата собственности, а для получения арендной платы и дополнительных сборов. Для этих управляющих недвижимостью подача заявления о выселении была простой, дешевой и частью процесса сбора арендной платы.Закон штата об арендодателях и квартиросъемщиках позволял включать в договор аренды формулировки, которые делали сам договор аренды уведомлением о поздней аренде и выселении, вместо пяти- или семидневных уведомлений о выселении, требуемых в других штатах (раздел 2020 Кодекса законов Южной Каролины). Это сэкономило домовладельцам время, затрачиваемое на раздачу уведомлений, позволяя им подавать уже пятого числа месяца. Подать заявление о выселении стоит 40 долларов, что составляет менее половины от среднего показателя по стране в 112 долларов. 14 Поскольку в штате не было требований к адвокату, управляющие имуществом могли представлять себя в суде.Это займет много времени, если арендаторы потребуют проведения слушаний, но подавляющее большинство этого не сделают. Из сорока выселений, поданных в июле 2018 года Дженнифер Уильямс в апартаментах Bridgeview, только две семьи запросили судебные слушания. В совокупности эти факторы резко снизили барьеры для подачи заявления о выселении.

Менеджеры в Южной Каролине ожидали, что большинство арендаторов «заплатят за проживание» после подачи заявления о выселении. Кортни Эллиот, управляющая недвижимостью в Palmetto Creek, заметила, что арендаторы «обычно платят даже после [заявления о выселении].Мы просто не продвигаемся вперед с процессом выселения ». До тех пор, пока арендаторы полностью платят, включая штрафы за просрочку платежа и подачу документов, они могут оставаться в своих домах. Таким образом, управляющий содержал арендаторов, перенес судебные издержки и получил дополнительный доход от штрафов за просрочку платежа. Эти сборы обычно взимались после пятого числа месяца (независимо от подачи заявления о выселении) и составляли от 50 до 100 долларов плюс до 10 долларов за каждый дополнительный день невыплаты арендной платы.

Несоответствие между строгими сроками оплаты арендной платы и графиками выплат также способствовало формированию последовательной подачи заявок на выселение.Следуя политике компании, Дженнифер Уильямс из компании Bridgeview Apartments одиннадцатого числа каждого месяца подавала заявление о выселении всех арендаторов, не внесших арендную плату. В июле 2018 года Уильямс подала иск против 40 из 300 единиц в ее комплексе. К концу месяца 38 из этих домохозяйств полностью выплатили. «Поскольку им платят обычно раз в две недели, - пояснила она, - они будут платить половину своей арендной платы одним чеком, а затем заплатить вторую половину другим чеком, и [так] к тому времени, когда они получат второй чек, это после одиннадцатого числа месяца.”

Неожиданные расходы повлияли на способность арендаторов вносить арендную плату. Милли Мур, управляющая недвижимостью в Oak Ridge Townhouses, объяснила, что пропущенные арендные платежи часто происходили из-за «смерти члена семьи, неожиданного ремонта автомобиля, школьных расходов ... Когда вы живете от зарплаты до зарплаты, не так легко справиться с неожиданным расход. " Почти все управляющие недвижимостью, с которыми мы разговаривали, принимали платежи только в полном объеме, подавая документы о выселении, когда их арендаторы - которые часто могли вносить арендную плату к концу месяца - изначально не соответствовали требованиям.Платя за проживание, арендаторы повысили эффективность подачи документов о выселении как стратегии сбора арендной платы. Если арендаторы не могли заплатить полностью, управляющие имуществом уже инициировали процесс выселения, тем самым сокращая время, необходимое для выселения арендатора.

Подача документов о выселении на раннем этапе и часто также является сильным сигналом для арендаторов. Эллиот, управляющий недвижимостью в Palmetto Creek, рассматривал дело о выселении как дисциплинарный инструмент. Она проинструктировала свою команду «подавать заявление о выселении одиннадцатого числа каждого месяца по всем без исключения счетам, которые не были удовлетворены, независимо от того, получили мы от них известие или нет.Мур, управляющий недвижимостью в Oak Ridge Townhouses, повторил мнение Эллиота: «По сути, мой опыт, когда я был здесь, [заявление о выселении] привлекает всеобщее внимание».

Управляющие недвижимостью также заявили, что они очень хотели избежать обвинений в нарушениях FHA, связанных с дискриминацией защищенных слоев населения. Менеджеры сказали нам, что если бы они проявили снисходительность в одном случае, их можно было бы обвинить в дискриминации. Таким образом, управляющие недвижимостью подали иски против всех просрочивших оплату арендаторов в один и тот же день, независимо от их обстоятельств.Это предостережение распространялось на общие правила отбора арендаторов и процедур сбора арендной платы, включая взимаемые сборы. Хейди Таунсенд, менеджер Wedgewood Apartments и Chester Apartments, объяснила:

Вы должны в значительной степени применить ту же плату за просрочку платежа или ту же плату за выселение, ту же процедуру со всеми жителями по всем направлениям, чтобы они не могли вернуться и сказать «Ну, вы не взяли с моего соседа плату за просрочку, но вы сняли с меня плату за просрочку, и я чувствую, что меня дискриминируют.

Виктория Коварт, вице-президент по управлению собственностью компании Darby Development Co. Inc., согласилась.

Мы обеспокоены тем, что, если мы не подадим заявление, это создаст правовой прецедент, согласно которому мы разрешили просрочку платежа. Мы очень обеспокоены законами о справедливом решении жилищных вопросов и законами о гражданских правах, поскольку мы не относимся к клиенту иначе, чем к другому. Мы подадим заявление о высылке, но это не означает, что мы хотим, чтобы вы ушли. Надеемся, что они не уйдут.

Мандаты FHA о равном обращении неоднократно использовались для объяснения ограниченных полномочий управляющего имуществом, в том числе в отношении снисходительности.Тот же закон, который поддерживает равный доступ к жилью, также поддерживает равный доступ к выселению. Поступая таким образом, FHA, возможно, способствовало увеличению подверженности арендаторов затратам, связанным с процессом выселения.

Алабама: Подача заявки на владение

Юридические препятствия для выселения в Алабаме были намного выше. Перед подачей иска о выселении в суд домовладельцы должны были вручить арендатору письменное уведомление за семь дней (Кодекс Алабамы 1975 § 35-9A). Подача заявления о выселении стоит 256 долларов в Mobile, что является третьим по величине сбором в стране.В Алабаме только индивидуальные владельцы, перечисленные в документе о собственности, могут инициировать действия по выселению без адвоката. Когда корпорация была указана в качестве собственника, управляющие недвижимостью были обязаны нанимать адвокатов, что приводило к дополнительным расходам (Кодекс штата Алабама 1975 § 35-9A). По словам Эмбер Страуд, помощника управляющего недвижимостью в Montlimar Apartments, выселение может затянуться на «пять или шесть месяцев без взимания арендной платы». Она продолжила: «Тогда мы должны будем платить адвокату сверх этого, так что это, по сути, еще один месяц аренды.

Учитывая эти ограничения, подача заявления о выселении была серьезным обязательством, которое принималось только тогда, когда управляющие недвижимостью стремились вступить во владение квартирой. Так же, как и в Южной Каролине, если арендаторы, которым грозит выселение, пожелают остаться на месте, они должны будут выплатить арендную плату, штрафы за просрочку платежа, судебные издержки и (часто) гонорары адвокатам. В Алабаме из-за более высоких судебных издержек и гонораров арендаторам стало намного сложнее платить и оставаться в квартире. Эмбер Харрингтон из Bel Air Apartments отметила, что только «два человека восстанавливаются [d] за год, что я здесь.Так что нет, это не очень распространено. … «Потому что, если вы не можете заплатить арендную плату тогда, и тогда вам придется заплатить, вероятно, двухмесячную арендную плату плюс все гонорары адвоката [чтобы остановить выселение]: это много, что нужно придумать». Большинство управляющих недвижимостью, с которыми мы беседовали в Алабаме, не ожидали, что арендаторы вернутся домой после того, как будет начат процесс выселения. «Вы как бы не хотите взять немного денег и начать процесс заново, потому что он будет продолжаться и продолжаться», - объяснила Кэролайн Айвори из Azalea Pointe Apartments.«Если у них будет приличная сумма [денег], я постараюсь поработать с ними над остальными».

В Мобиле управляющие недвижимостью полагались на другие стратегии сбора арендной платы, прежде чем предпринимать действия по выселению. Они подчеркнули важность общения. В Turtle Creek Apartments менеджеры Аманда Одл и Сэнди Фоули большую часть своего времени тратили на сбор арендной платы. Пятнадцатого числа месяца они разослали письма, призывающие арендаторов платить арендную плату или принять особые меры. Они звонили по телефону, отправляли записки и стучали в двери.Кэндис Блэкмон, помощник управляющего недвижимостью в Southern Oaks Apartments, описала похожий процесс: «Я звоню на ваш телефон. Я звоню вашему контактному лицу в экстренных случаях. Я звоню вашему начальнику. Я пишу по электронной почте. Отправляю письма. Я в основном ищу, пока не получу известие от этого человека ». Ее стратегия, похоже, сработала: из 224 квартир, которыми она управляла, только один арендатор не смог платить за аренду за месяц, когда мы с ней разговаривали. Этот арендатор съехал добровольно, чтобы избежать выселения.

В некоторых сообществах порядок оплаты был частью политики управления имуществом.Bel Air Apartments принимал арендную плату до двадцатого числа месяца и разрешал арендатору продлевать крайний срок один раз за срок аренды. Харрингтон объяснил: «Я буду в значительной степени организовывать платежи для любого, кто попросит его, если у него его еще не было, потому что ... трудно определить финансовые трудности кого-то другого». Точно так же Блэкмон пыталась работать со своими арендаторами. «Я слежу за каждым случаем, когда кто-то говорит, что обещает заплатить, и я подсчитываю размер их штрафов за просрочку платежа и даю им эту сумму.И если они заплатят эту сумму в день, когда, по их словам, они собираются заплатить, они могут избежать выселения ». Управляющие недвижимостью по-прежнему собирали штрафы за просрочку аренды с арендаторов, но предлагали решения, которые помогли этим арендаторам избежать судебных издержек и гонораров адвокатам, а также составили протокол о выселении.

Платежные механизмы не были уникальными для Алабамы. Мы наблюдали аналогичные стратегии в Южной Каролине. Однако в Южной Каролине управляющие недвижимостью сообщили, что они будут продолжать процесс подачи заявления о выселении, даже если они договорились о планах оплаты с арендаторами.Как описал Шона Литтлджон:

Мы, , делаем платежи, но нам все еще нужно пройти процесс, подать заявление о выселении и все такое. Если кто-то входит и говорит: «Эй, я опоздаю с арендной платой на сентябрь». Я смогу заплатить шестнадцатого числа ». Я скажу этому жителю, что все в порядке ... но вам все равно придется нести такие расходы, как штраф за просрочку и выселение.

Несколько управляющих недвижимостью в Алабаме рассказали нам, что, когда они признавали, что арендатор не может платить арендную плату, они иногда советовали арендатору уехать до начала процесса выселения.Таким образом, арендаторы могли избежать записи о выселении. Как сказала Пейдж Коллинз, управляющая недвижимостью в Мобиле:

Я стараюсь сообщить всем заранее. Если тебя выселят, это плохо скажется на твоей репутации. Будет действительно сложно найти квартиру где-нибудь еще, потому что мы все придерживаемся тех же критериев. Итак, лучшее, что можно сделать ... если у вас есть проблема, [это] просто съехать.

Хотя это избавило управляющих недвижимостью от затрат и времени, связанных с официальным процессом выселения, это не обязательно избавило арендаторов от задолженностей и штрафов за просрочку платежа.Чтобы взимать с бывших арендаторов, арендодатели часто нанимали службы по сбору платежей, что могло повлиять на кредитную историю арендаторов или даже привести к удержанию заработной платы (Lieberman 2017; Spector 2007).

Обсуждение

Опираясь на миллионы записей о выселении, поданных в 28 штатах в период с 2010 по 2016 год, это исследование задокументировало регистрацию серийных выселений - процесс, в котором арендаторам неоднократно угрожали выселением с одного и того же адреса. Против почти одной трети семей, которым грозило выселение в 2014 году, подавались иски неоднократно.В этих случаях выселение было не единичным событием, а повторяющимся и рутинным процессом. Понимание серийных документов позволяет нам рассматривать выселение как стратегию управления недвижимостью, поддерживаемую правовой системой.

Мы задокументировали значительные различия в скорости подачи серийных заявок внутри и между штатами. Серийная регистрация была характерна для рынков аренды среднего уровня: районы с арендаторами, достаточно обеспеченными, чтобы наверстать уплату арендной платы и избежать переселения, но недостаточно финансово обеспечены, чтобы постоянно платить в первое число месяца.Предыдущие исследования характеризовали выселение как состояние, затрагивающее бедных арендаторов, сильно обремененных арендной платой (Desmond, 2016; Lundberg and Donnelly, 2019). Наши результаты показывают, что угроза выселения распространяется не только на нижнюю часть арендного рынка. Исследователи должны учитывать, как более широкие слои населения могут пострадать от ранее не наблюдаемых форм небезопасности жилья.

Выселение - это не просто продукт жилищного кризиса или хронической бедности, но также результат различных структур собственности и различных стратегий управления.Городские социологи только недавно вернули свое внимание к собственникам и домовладельцам (Desmond, Wilmers, 2019; Rosen, 2014), что является важной темой в исследованиях предыдущего поколения (Cherry and Ford 1975; Logan and Molotch 1987). По мере того как сегменты рынка жилья консолидируются под корпоративной собственностью, были разработаны новые инструменты и методы для извлечения прибыли от инвестиций в аренду (Immergluck 2013; Mallach 2007). Мы обнаружили, что серийные заявки были сконцентрированы в районах, где корпоративные арендодатели инициируют большую часть заявлений о выселении.Выселение не следует рассматривать исключительно как рыночный сбой, досадный результат нарушения контракта между арендодателями и арендаторами. Угроза выселения также часто используется как стратегия как для сбора ренты, так и для увеличения доходов.

Интервью с управляющими недвижимостью пролили свет на динамику ведения серийных документов. В обоих штатах строгая политика сбора арендной платы создала и усугубила проблему опозданий арендаторов, что в конечном итоге повысило прибыльность арендного жилья.В Южной Каролине, когда арендаторы опаздывали, управляющие недвижимостью использовали неоднократные заявления о выселении больше для сбора арендной платы и сборов, чем для перемещения. В Алабаме, где затраты на выселение были значительно выше, выселение вместо этого служило средством восстановления владения единицей. В то время как выселение было одним из первых шагов в Южной Каролине, оно было одним из последних в Алабаме.

В этих отношениях между собственниками и арендаторами гражданские суды не являются нейтральными арбитрами. Мы обнаружили, что участники рынка реагируют на слабое регулирование и более чем готовы использовать суды для сбора арендной платы и сборов.Владельцы собственности часто заключают контракты с судами с низкими препятствиями для выселения, чтобы управлять арендаторами и дисциплинировать их. Таким образом, эти суды действуют больше как расширение бизнеса по аренде жилья, чем как беспристрастный арбитр между арендодателями и арендаторами. В то время как данное исследование сосредоточено на сфере управления недвижимостью, дальнейшие исследования должны распространяться на сегменты рынка аренды, занятые другими типами арендодателей.

Мы обнаружили убедительные доказательства того, что FHA может создать неожиданную мотивацию для управляющих недвижимостью подавать массовые и неоднократные заявления против одних и тех же арендаторов.Управляющие недвижимостью назвали равное обращение и недискриминацию основанием для подачи заявления о выселении всех просроченных арендаторов. Предыдущие исследования показали, что более строгие жилищные правила приводят к усилению проверки со стороны арендодателей, более агрессивному мониторингу арендаторов и повышению арендной платы (Greif, 2018; Ambrose and Diop, 2018). Было обнаружено, что политика, направленная на интеграцию государственного жилья, имеет неблагоприятный эффект исключения (Ganapati and Frank 2008; Simon 1991). Наше исследование документирует еще одно возможное непредвиденное последствие жилищной политики и призывает к дальнейшим исследованиям взаимосвязи между FHA и выселением.

Потеря жилья не единственное последствие подачи заявления о выселении. Даже когда их не выселяли из домов, жильцы по-прежнему страдали от последствий серийной регистрации документов. Записи о выселении имеют долговременные последствия для жизни арендаторов (Desmond et al. 2015), а повторная подача документов создает препятствия на пути к мобильности в будущем. Почти каждый домовладелец, с которым мы беседовали, утверждал, что категорически отклоняет заявителей с любой отрицательной историей аренды, будь то задолженность по деньгам или заявление о выселении, даже те, которые не завершились судебным решением о выселении.По словам Кортни Эллиот, менеджера Palmetto Creek, «большое количество заявлений о выселении [является] большим красным флагом» при рассмотрении заявителей. Арендаторы также столкнулись с финансовыми последствиями из-за подачи документов о выселении, которые, по определению, достались населению, уже пытающемуся платить за аренду. Для домохозяйства, снимающего жилье в типичном районе, штрафы и сборы, связанные с последовательной подачей документов, обходятся примерно в 180 долларов каждый раз, когда им угрожают выселением, что фактически повышает их стоимость жилья на 20% в месяц - расходы на жилье, которые ранее не учитывались учеными и политиками.Национальной базы данных с информацией о штрафах за просрочку платежа и судебных издержках не существует. Наши оценки и интервью, возможно, не полностью охватили эти затраты и, таким образом, скорее всего, консервативны. В будущих исследованиях следует изучить полные финансовые затраты, связанные с подачей документов о выселении. Серийные заявки, вероятно, повлияли на кредитные рейтинги арендаторов, способность оплачивать другие счета и отложенные расходы, последствия которых следует более полно перечислить в будущих исследованиях.

Результаты этого исследования имеют несколько последствий для законодательства и политики.Во-первых, они предоставляют доказательства того, что муниципалитеты потенциально могут снизить уровень подачи серийных документов, подняв барьеры для подачи документов о выселении либо за счет более высоких сборов за подачу заявления, либо за счет требований, которые удлиняют процесс. Наши интервью с управляющими недвижимостью в Алабаме показывают, что установление правовых барьеров для выселения может стимулировать большую гибкость и решение проблем между арендодателями и арендаторами. В будущих исследованиях следует попытаться использовать географические различия для оценки влияния политики на уровне округа на частоту подачи заявок на серийное выселение.Во-вторых, это исследование показало, что управляющие недвижимостью используют судебные системы для сбора дополнительных сборов, которые могут усугубить финансовую нестабильность арендаторов. Эти сборы могут регулировать директивные органы. Например, Вашингтон, округ Колумбия, ограничивает штрафы за просрочку платежа до 5 процентов от ежемесячной арендной платы (Закон округа Колумбия, 2016 г.). В Массачусетсе арендодатели не могут взимать плату за просрочку платежа, пока арендная плата не просрочена на 30 дней (Общие законы штата Массачусетс, 2017 г.). В-третьих, следует больше подумать о пересмотре практики выплаты арендной платы, чтобы привести ее в соответствие с нестабильностью доходов и графиками выплат.Опросы показали, что несоответствие между сроками аренды и графиками выплат часто приводит к ненужным заявлениям о выселении. Требования по оплате аренды в первый месяц являются обременительными для работников, получающих оплату раз в два месяца или раз в неделю. Практика сбора арендной платы должна быть более чувствительной к реальности, что ежемесячные графики заработной платы для подавляющего большинства американских рабочих являются пережитком прошлого.

Об авторах

Лилиан Леунг - докторант по социологии и социальной политике Принстонского университета.Она заинтересована в применении смешанных методов для понимания городской бедности и неравенства в Америке. Это ее первая публикация.

Питер Хепберн - доцент социологии в Университете Рутгерса в Ньюарке. В его исследовании изучается, как изменения в трех основных социальных институтах - работе, уголовном правосудии и жилье - способствуют возникновению и сохранению неравенства. Его недавняя работа появилась в Demography , Social Problems и Journal of Marriage and Family .

Мэтью Десмонд - Морис П., профессор социологии Принстонского университета и главный исследователь лаборатории по выселению.

ССЫЛКИ

Амвросий

,

Брент В.

и

Мусса

Диоп

2018

. «

Информационная асимметрия, правила и результаты равновесия: теория и данные на рынке аренды жилья

».

Экономика недвижимости

(

0

):

1

-

37

.

Bania

,

Neil

и

Laura

Leete

.

2009

. «

Неустойчивость месячного дохода домохозяйств в США, 1991/92 Vs. 2002/03

».

Economics Bulletin

29

(

3

):

2100

-

2112

.

Бездек

,

Барбара Л

.

1992

. «

Молчание в суде: участие и подчинение голоса бедных арендаторов в судебном процессе

.”

Hofstra Law Review

20

(

3

):

533

-

608

.

Богдон

,

Эми С.

и

Дэвид К.

Линг

.

1998

. «

Влияние характеристик собственности, владельца, местоположения и арендатора на прибыльность многоквартирного дома

».

Журнал жилищных исследований

9

(

2

):

285

-

316

.

Cherry

,

R.

и

Эдвард Дж.

Форд

.

1975

. «

Концентрация арендного жилья и рынков арендного жилья в городских районах

».

Экономика недвижимости

3

(

1

):

7

-

16

.

Код штата Алабама

1975

. «

§ 35-9A. Единообразный закон о домовладельцах и квартиросъемщиках

». .

Коллинсон

,

Роберт

и

Дэвин

Рид

.

2018

. «

Последствия выселения для малообеспеченных семей

». . Нью-Йорк: Нью-Йоркский университет, школа Вагнера.

Десмонд

,

Мэтью

.

2012

. «

Выселение и воспроизводство городской бедности

».

Американский журнал социологии

118

(

1

):

88

-

133

.

Десмонд

,

Мэтью

2016

.

Выселенные: бедность и прибыль в американском городе

, 1-е изд.

Нью-Йорк

:

Краун Паблишерс

.

Desmond

,

Matthew

,

Weihua

An

,

Richelle

Winkler

и

Thomas

Ferriss

.

2013

. «

Выселение детей

».

Социальные силы

92

(

1

):

303

-

27

.

Desmond

,

Matthew

,

Carl

Gershenson

и

Barbara

Kiviat

.

2015

. «

Принудительное переселение и нестабильность жилья среди городских арендаторов

».

Обзор социальных служб

89

(

2

):

227

-

62

.

Десмонд

,

Мэтью

,

Эшли

Громис

,

Лавар

Эдмондс

,

Джеймс

Хендриксон

,

Кэти

0003

0003 Кривокульски,

0003 Кривокульски

2018a

.

Национальная база данных лаборатории выселения: версия 1.0

.

Принстон, штат Нью-Джерси

:

Принстонский университет

.

Десмонд

,

Мэтью

,

Эшли

Громис

,

Лавар

Эдмондс

,

Джеймс

Хендриксон

,

Кэти

0003

0003 Кривокульски,

0003 Кривокульски

2018b

.

Лаборатория выселения: Методологический отчет: Версия 1.0

.

Принстон, штат Нью-Джерси

:

Принстонский университет

.

Десмонд

,

Мэтью

и

Рэйчел Толберт

Кимбро

.

2015

. «Последствия выселения

: жилье, тяжелые условия и здоровье

».

Социальные силы

94

(

1

):

295

-

324

.

Desmond

,

Matthew

и

Tracey

Shollenberger

.

2015

Принудительное перемещение из арендуемого жилья: распространенность и последствия для соседства

».

Демография

52

(

5

):

1751

-

72

.

Desmond

,

Matthew

и

Nathan

Wilmers

.

2019

. «

Платят ли бедные больше за жилье? Эксплуатация, прибыль и риски на рынках аренды

».

Американский журнал социологии

124

(

4

):

1090

-

1124

.

Закон округа Колумбия

2016

. «

Поправка к Закону о справедливости оплаты просроченного платежа за арендное жилье от 2016 года

». .

Энглер

,

Рассел

.

1997

. «

вне поля зрения и вне поля зрения: необходимость регулирования переговоров адвокатов с непредставленными бедными людьми

».

California Law Review

85

(

1

):

79

-

158

.

Поля

,

Дезире

.

2017

. «

Нежелательные субъекты финансиализации

».

Международный журнал городских и региональных исследований

41

(

4

):

588

-

603

.

Поля

,

Дезире

2019

. «

Автоматизированный арендодатель: цифровые технологии и посткризисное финансовое накопление

».

Окружающая среда и планирование A: Экономика и космос

(

0

):

1

-

22

.

Ganapati

,

Sukumar

и

Howard

Frank

.

2008

. «

Благие намерения, непредвиденные последствия: влияние Указа о согласии Адкера на субсидируемое жилье

округа Майами-Дейд».

Обзор городских дел

44

(

1

):

57

-

84

.

Garboden

,

Philip ME

и

Eva

Rosen

.

2019

. «Серийная регистрация

: как домовладельцы используют угрозу выселения

.”

Город и сообщество

18

(

2

):

638

-

661

.

Гильдерблум

,

Иоанна I

.

1989

. «

Социально-экономическое влияние на арендную плату за городское жилье в США: предположения об открытом доступе к абсолютно конкурентному« свободному рынку »противоречат фактам

».

Американский журнал экономики и социологии

48

(

3

):

273

-

92

.

Гилдерблум

,

Джон И.

и

Ричард П.

Аппельбаум

1988

.

Переосмысление арендного жилья

.

Филадельфия

:

Издательство Темплского университета

.

Глендон

,

Мэри Энн

.

1982

. «

Преобразование американского закона о арендодателях и арендаторах

».

Обзор права Бостонского колледжа

23

(

3

):

503

-

76

.

Gottschalk

,

Peter

и

Robert

Moffitt

.

2009

. «

Рост нестабильности доходов в США

». Журнал экономических перспектив

23

(

4

):

3

-

24

.

Грейф

,

Мередит

.

2018

. «

Регулирование арендодателей: непредвиденные последствия для бедных арендаторов

».

Город и сообщество

17

(

3

):

658

-

74

.

Хартман

,

Честер

и

Дэвид

Робинсон

.

2003

. «

выселений: скрытая жилищная проблема

».

Обсуждение жилищной политики

14

(

4

):

461

-

501

.

Люк

,

Меган

2017

. «

Законодательная защита арендаторов: классификация подходов государственной политики арендодателя и арендатора

».

Обсуждение жилищной политики

27

:

98

-

119

.

Hubert

,

Franz

1995

Договор с дорогостоящими арендаторами

».

Региональная наука и городская экономика

25

:

631

-

54

.

Immergluck

,

Дан

2013

.

Роль инвесторов на рынке частных домов в неблагополучных районах: пример Атланты

.

Кембридж, Массачусетс

:

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета

.

Immergluck

,

Dan

,

Jeff

Ernsthausen

,

Stephanie

Earl

и

Allison

Powell

2019

выселения, крупные владельцы и серийные заявки: результаты, полученные из Атланты

».

Жилищные исследования

35

(

5

):

903

-

924

.

Jerolmack

,

Colin

и

Alexandra K.

Murphy

2017

. «

Этические дилеммы и социальные научные компромиссы маскировки в этнографии

».

Социологические методы и исследования

488

(

4

):

801

-

827

.

Клейстойбер

,

Руди

.

2007

. «

Проверка арендаторов тридцать лет спустя: Законодательное предложение по защите публичных записей

».

Йельский юридический журнал

116

(

6

):

1344

-

88

.

Lambert

,

Susan J.

,

Peter J.

Fugiel

и

Julia R.

Henly

.

2014

. «

графиков нестандартной занятости среди начинающих сотрудников в США: национальный обзор

.».

Либерман

,

Ханна

.

2017

. «

Негражданская процедура: как судебное разбирательство в государственном суде увековечивает неравенство

».

Обзор законодательства и политики Йельского университета

35

(

1

):

257

-

70

.

Логан

,

Джон Р.

и

Харви Лускин

Молотч

1987

.

Городские удачи: политическая экономия места

.

Беркли, Калифорния

:

Калифорнийский университет Press

.

Lundberg

,

Ian

и

Louis

Donnelly

.

2019

. «

Исследование распространенности выселения из жилья среди детей, родившихся в городах США

».

Демография

56

(

1

):

391

-

404

.

Маллач

,

Алан

.

2007

. «

Арендодатели на обочине: изучение динамики развития одно- четырех квартирного жилищного строительства

.».

Общие законы Массачусетса

2017

.

г. 186, § 15B 1.c

.

Мел

,

Кристофер

2000

.

Продажа Нижнего Ист-Сайда: культура, недвижимость и сопротивление в Нью-Йорке

.

Миннеаполис, Миннесота

:

Издательство Миннесотского университета

.

Мишель

,

Лоуренс

и

Николас

Финио

2013

.

Заработок первого.0 процентов отскок сильно в восстановлении. Краткое описание проблемы. 347

.

Вашингтон, округ Колумбия

:

Институт экономической политики

.

Мордуч

,

Джонатан

и

Рэйчел

Шнайдер

2017

.

Финансовые дневники: как американские семьи выживают в мире неопределенности

.

Принстон, штат Нью-Джерси

:

Издательство Принстонского университета

.

Myers

,

Dowell

и

JungHo

Park

2019

- индикатор постоянного квартильного несоответствия изменения доступности аренды в мегаполисах США, 2000–2016 гг.

».

Городской пейзаж

2

:

163

-

200

.

Рабе-Хескет

,

София

и

Андерс

Скрондал

2012

.

Многоуровневое и продольное моделирование с использованием Stata. Vol. II

, 3-е изд.

Колледж-Стейшн, Техас

:

Публикация Stata Press

.

Розен

,

Ева

.

2014

. «

Подгонка правил игры: как арендодатели географически сортируют арендаторов с низким доходом

».

Город и сообщество

13

(

4

):

310

-

40

.

Серон

,

Кэрролл

,

Мартин

Франкель

,

Грегг

Ван Ризин

и

Жан

Коват

.

2001

. «

Влияние юрисконсульта на результаты для бедных арендаторов в Жилищном суде Нью-Йорка: результаты рандомизированного эксперимента

.”

Обзор права и общества

35

(

2

):

419

-

34

.

Саймон

,

Томас У.

1991

. «

Двойная обратная дискриминация в жилищной сфере: контекст дела Старретт-Сити

».

Buffalo Law Review

39

:

803

-

54

.

Свод законов Южной Каролины

.

2020

. «

Раздел 27-40-710 Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках

.”

Spector

,

Mary

.

2007

. «

Истории арендаторов: препятствия и проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы сегодня

».

John Marshall Law Review

40

(

2

):

407

-

24

.

Stabrowski

,

Филип

.

2014

. «

Джентрификация новых построек и ежедневное перемещение польских арендаторов-иммигрантов в Гринпойнт, Бруклин,

».

Antipode

46

(

3

):

794

-

815

.

Sternlieb

,

George

1969

.

Владелец многоквартирного дома

.

Нью-Брансуик, штат Нью-Джерси

:

Rutgers University Press

.

Стюарт

,

Марсия

,

Ральф

Уорнер

и

Джанет

Портман

2016

.

Юридический справочник каждого арендодателя

, 13-е изд.

Беркли, Калифорния

:

Ноло

.

Салливан

,

Эстер

2017

, перемещенное на месте: промышленное жилье, массовое выселение и парадокс государственного вмешательства

».

Американский социологический обзор

82

:

243

-

69

.

Thacher

,

Давид

.

2008

. «

Рост криминального прошлого в съемном жилье

».

Право и социальное обеспечение

33

(

1

):

5

-

30

.

Тимберлейк

,

Джеффри М.

и

Элайна

Johns-Wolfe

.

2017

. «

Этнорасовый состав и джентрификация квартала в Чикаго и Нью-Йорке, 1980–2010 годы

».

Обзор городских дел

53

(

2

):

236

-

72

.

Бюро статистики труда США

2019

. «

В настоящее время обследование статистики занятости

». .

Бюро переписи населения США

2002

.

Экономическая перепись США 2002 г., Недвижимость, аренда и лизинг: концентрация крупнейших фирм в США

. .

Бюро переписи населения США

2012

.

Экономическая перепись США 2002 г., Недвижимость, аренда и лизинг: концентрация крупнейших фирм в США

. .

Бюро переписи населения США и Statista

2018

. «

Доход управляющих недвижимостью в США.S. 2010-2022

». .

Бюро переписи населения США

2019

.

Текущее обследование населения / Исследование вакансий

. .

© Автор (ы) 2020. Опубликовано Oxford University Press от имени Университета Северной Каролины в Чапел-Хилл.

Это статья в открытом доступе, распространяемая в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution License (http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/), которая разрешает неограниченное повторное использование, распространение и воспроизведение на любом носителе при условии, что оригинал работа правильно процитирована.

CRYPT COURT MANAGEMENT COMPANY LIMITED

Дата: 24.06.2021 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 18.12.2020 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 18.12.2020 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 07.09.2020 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 11.04.2020 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 07.06.2019 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 22.03.2019 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 14.07.2018 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 26.03.2018 Событие: Изменение рег.Кабинет
Дата: 25.03.2018 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 22.07.2017 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 27.03.2017 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 23.07.2016 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 07.12.2016 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 24.07.2015 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 22.07.2015 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 07.11.2014 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 10.04.2014 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 08.03.2013 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 26.02.2013 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 19.01.1970 Событие : Подано новое подтверждающее заявление
Дата: 19.01.1970 Событие: Поданы новые учетные записи
Дата: 19.01.1970 Событие: Изменение рег.Кабинет

Файл не найден - Информация о ирландской компании и кредитные рейтинги

Быстрые, надежные и конфиденциальные отчеты компаний, кредитные рейтинги и поиск суждений.

ПОИСК

Местоположение Ирландия Великобритания Intl

AfghanistanAlbaniaAlgeriaAmerican SamoaAndorraAngolaAnguillaAntigua и BarbudaArgentinaArmeniaArubaAustraliaAustriaAzerbaijanBahamasBahrainBangladeshBarbadosBelarusBelgiumBelizeBeninBermudaBhutanBolivia, многонациональное государство ofBosnia и HerzegovinaBotswanaBrazilBrunei DarussalamBulgariaBurkina FasoBurundiCabo VerdeCambodiaCameroonCanadaCayman IslandsCentral Африканский RepublicChadChileChinaChristmas IslandColombiaComorosCongoCongo, Демократическая Республика theCook IslandsCosta RicaCroatiaCubaCuraaoCyprusCzech RepublicCte d'IvoireDenmarkDjiboutiDominicaDominican RepublicEcuadorEgyptEl SalvadorEquatorial GuineaEritreaEstoniaEthiopiaFalkland (Мальвинских) островах Фарерских IslandsFijiFinlandFranceFrench GuianaFrench PolynesiaGabonGambiaGeorgiaGermanyGhanaGibraltarGreeceGreenlandGrenadaGuadeloupeGuamGuatemalaGuernseyGuineaGuinea-BissauGuyanaHaitiHondurasHong KongHungaryIcelandIndiaIndonesiaIran, Исламская Республика ofIraqIsle из ManIsraelItalyJamaicaJapanJerseyJordanKazakhstanKenyaKiribatiKorea, Демо : демократические Народной Республики ofKorea, Республика ofKuwaitKyrgyzstanLao Народная Демократическая RepublicLatviaLebanonLesothoLiberiaLibyaLiechtensteinLithuaniaLuxembourgMacaoMacedonia, бывшая югославская Республика ofMadagascarMalawiMalaysiaMaldivesMaliMaltaMarshall IslandsMartiniqueMauritaniaMauritiusMayotteMexicoMicronesia, Федеративные Штаты ofMoldova, Республика ofMonacoMongoliaMontenegroMontserratMoroccoMozambiqueMyanmarNamibiaNauruNepalNetherlandsNew CaledoniaNew ZealandNicaraguaNigerNigeriaNiueNorfolk IslandNorthern Mariana IslandsNorwayOmanPakistanPalauPalestine, Государственный ofPanamaPapua Новый GuineaParaguayPeruPhilippinesPolandPortugalPuerto RicoQatarRomaniaRussian FederationRwandaRunionSaint BarthlemySaint Елены, Вознесения и Тристан-да CunhaSaint Киттс и NevisSaint LuciaSaint Martin ( Французская часть) Сен-Пьер и МикелонСент-Винсент и ГренадиныСамоаСао-Томе и ПринсипиСаудовская АравияСенегалСербияСейшельские островаСьерра-ЛеонеСингапурСинт-Мартен (голландская часть) СловакияСловенияСоломоновы островаСомали Южная AfricaSouth Джорджия и Южные Сандвичевы IslandsSouth SudanSpainSri LankaSudanSurinameSwazilandSwedenSwitzerlandSyrian Арабских RepublicTaiwan, провинция ChinaTajikistanTanzania, Объединенная Республика ofThailandTimor-LesteTogoTokelauTongaTrinidad и TobagoTunisiaTurkeyTurkmenistanTurks и Кайкос IslandsTuvaluUgandaUkraineUnited арабских EmiratesUnited StatesUruguayUzbekistanVanuatuVenezuela, Боливарианская Республика ofViet NamVirgin остров, BritishVirgin остров, U.S.Wallis и FutunaWestern SaharaYemenZambiaZimbabweAlabamaAlaskaArizonaArkansasCaliforniaColoradoConnecticutDelawareDistrict Из ColumbiaFloridaGeorgiaHawaiiIdahoIllinoisIndianaIowaKansasKentuckyLouisianaMaineMarylandMassachusettsMichiganMinnesotaMississippiMissouriMontanaNebraskaNevadaNew HampshireNew JerseyNew MexicoNew YorkNorth CarolinaNorth DakotaOhioOklahomaOregonPennsylvaniaRhode IslandSouth CarolinaSouth DakotaTennesseeTexasUtahVermontVirginiaWashingtonWest VirginiaWisconsinWyomingOntarioQuebecNova ScotiaNew BrunswickManitobaBritish ColumbiaPrince Эдвард IslandSaskatchewanAlbertaNewfoundland и Лабрадор

Нужна дополнительная помощь?

Свяжитесь с нами здесь или ознакомьтесь с FAQ

Извините, но запрошенный вами файл не найден.

.
alexxlab

*

*

Top