Сколько по времени займет приватизация квартиры: Сколько на самом деле времени занимает приватизация квартиры?

Содержание

Сколько времени занимает приватизация квартиры

Приватизация – процесс практически на сто процентов урегулированный федеральным и местным законодательством. Определен перечень помещений, которые нельзя приватизировать, стоимость и конечно сроки оформления документов. Конечно, практика зачастую расходится с законодательными нормами, но профессионал, в каждом конкретном случае может примерно предсказать, сколько времени уйдет на приватизацию определенной квартиры.

Эта статья расскажет, сколько времени занимает приватизация квартиры и можно ли ускорить процедуру в 2020 году.

Закон о сроках приватизации

Говоря о сроке приватизации нужно разделять ее на несколько этапов. Часто под ним понимается лишь период с момента подачи документов до принятия решения местным органом власти. Ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 определила, что с момента подачи заявления, до принятия по нему решения должно уходить не более 2 месяцев.

Однако закон не учитывает, что для подготовки всех необходимых документов может потребоваться немалое время, особенно если речь идет о работающих людях или при наличии в квартире сразу нескольких зарегистрированных лиц.

В итоге реальные сроки приватизации будут зависеть от:

  1.  Наличия всех необходимых документов и их состояния. Для восстановления каждого законом устанавливается свой срок.
  2.  Возможности получить согласие или письменный нотариальный отказ всех зарегистрированных лиц.
  3.  Неузаконенных перепланировок.
  4.  Долгов по коммунальным платежам. Хотя закон и не запрещает приватизацию квартиры с долгами это, скорее всего, затянет процесс.
  5.  Статуса квартиры. Встречаются случаи, когда прежде чем приватизировать приходилось устанавливать собственника квартиры, так как домне числился на балансе муниципалитета.
  6.  Времени на посещение уполномоченных организаций для сбора документов.

Поэтому, в каждом конкретном случае приватизация может занять 3 и более месяца.

Подготовительный этап

Подготовка к приватизации включает:

  •  Достижение согласия всех жильцов по вопросу приватизации.
  •  Сбор всех документов.

Трудно реально оценить, сколько будет конкретная семья договариваться по этим вопросам, но можно сказать, что за один день можно оформить:

  1.  Нотариальную доверенность на представительство в процессе приватизации.
  2.  Оформить у нотариуса отказ от приватизации.

Внимание! Если из числа участников хотят исключить ребенка, то это может длиться несколько дней в отделе опеки и попечительства.

Техническая документация на квартиру предполагает наличие не только договора социального найма. Потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт. Выписка может делаться онлайн и подучить в течение суток. Технический паспорт придется восстанавливать в БТИ или через МФЦ. Обычно это занимает не более 2 недель.

Обязательно получение справок о том, что заявитель не участвовать в приватизации и выписки из домовой книги. Это тоже можно сделать за день, если попасть в ЖЭК и МФЦ в приемный день.

В итоге подготовка к подаче документов в энергичном темпе может продолжаться от 2 недель до месяца, при условии, что все участники достигли согласия.

Рассмотрение обращения

Итак, закон определил, что максимальный срок обращения составляет 2 месяца. На практике ситуация бывает иной. Порой рассмотрение обращений после сдачи документов занимает 3 – 4 месяца. Это происходит из-за большой загруженности местного органа исполнительной власти.

В регионах так же реализуется программа межведомственного взаимодействия. По ней часть документов запрашивается без участия заявителя. Порой это тоже затягивает процедуру. Конечно, эта практика не слишком законна, но кроме ожидания мало чем можно помочь. В суд же обычно приходится идти в случае отказа. Это не частое явление если все документы собраны верно. В любом случае подготовка разбирательству и принятие решения в лучшем случае займут 1.5 – 2 месяца.

Внимание! После получения на руки договора о приватизации нужно добавить пару недель на регистрацию права собственности.

Когда начинает течь срок

Как и все сроки в административных правоотношениях, указанный двухмесячный срок начинает течь с момента подачи полного пакета документов.

При приеме документов в МФЦ заявитель получает расписку с указанием последнего дня, когда решение должно быть готово к выдаче. Бывает так, что заявитель обратился в МФЦ, и заявление было принято. Затем, по истечении некоторого времени, сотрудник центра позвонил и пригласил на прием для внесения каких-то дополнений или изменений. Причин может быть масса, главное в том, что не само МФЦ принимает решение по вопросам приватизации. Оно лишь перенаправляет документы в местную организацию, ведающую приватизацией.

Если сотрудник комитета, комиссии или другого органа обнаружит недочет в документации, заявителю придется их исправить.

Внимание! После исправления срок начнет течь заново с момента исправления. Снова придется ждать два месяца. Данные об изменении срока будут в новой расписке или в старой поставят отметку.

Можно ли ускорить

Закон установил максимальные сроки рассмотрения обращений. Изменить их нельзя. Если организация будет не слишком загружена, то решение может быть принято раньше. Обычно об это сотрудники МФЦ информируют по смс, хотя эта практика не повсеместна.

Но есть сроки подготовки и вот их сократить можно. Для этого стоит:

  •  Заранее узаконить все перепланировки или вовсе отказать от сложного ремонта до момента приватизации. Дело в том, что само согласование перепланировки занимает от 2 месяцев и более. Если же планируется приватизация в ближайшее время с ремонтом стоит подождать, он ведь может и затянуться. С неузаконенной перепланировкой приватизация невозможна.
  •  Оплатить все долги по коммунальным платежам. Закон не запрещает приватизировать квартиры с долгами по коммуналке. Однако, на практике, во многих регионах выписку с лицевого счета все же требуют. Долгие разбирательства с муниципальными органами по этому поводу вряд ли ускорят процедуру. Поэтому при наличии возможностей счета лучше оплатить.
  •  Заблаговременно заручиться согласием всех зарегистрированных в квартире жильцов на приватизацию, а при необходимости оформить отказы от нее. Если установить место жительства одного из жильцов не представляется возможным стоит принять меры к его розыску, вплоть до признания безвестно отсутствующим. Выписать таких, прописанных, бывает крайне затруднительно.
  •  Восстановить все документы заблаговременно. Не полный пакет документов заведомо влечет отказ. Поэтому к нему нужно отнестись с полной внимательностью и восстановить все документы, которые были утрачены или повреждены. Для этого не обязательно бегать по отдельным инстанциям. Большая часть из них может быть запрошена в местном МФЦ.
  •  Если нанимателей несколько или один, но слишком загружен и не может найти много времени для посещения всех нужных учреждений можно сэкономить время, передоверив оформление специальным агентствам. Это потребует денежных затрат, но сэкономит время.

Итак, срок приватизации зависит от многих факторов. Иногда жильцам проще сообща обратиться к посредникам, чтобы сэкономить время. Если же все документы заранее готовы, то подписание договора о приватизации может состояться через 3 – 4 месяца.

Приватизация квартиры в Киеве — оперативная подготовка документов

Приватизация квартиры – это переход ее из государственной в частную собственность. Процедура необходима для гарантии и защиты от потери жилья, она дает возможность стать полноправным владельцем квартиры и позволяет распоряжаться жильем на свое усмотрение.

Когда нужна приватизация квартиры, многие думают куда обращаться. Компания «Консалт Инвест Буд» уже не первый год предоставляет услуги по приватизации квартиры на выгодных условиях. Наши сотрудники имеют большой опыт работы, поэтому все консультации и помощь выполняются на высоком уровне. Для того, чтобы зафиксировать сроки, стоимость и другие важные моменты, заключается договор приватизации квартиры.

Документы для приватизации квартиры

Все виды приватизации квартиры предусматривают сложную процедуру, начиная от сбора документов и заканчивая финальным этапом — обращением для регистрации прав собственности в БТИ.

Порядок приватизации квартиры предполагает наличие у квартиросъемщика ордера на жилье, если квартира давалась в советский период или договора социального найма жилья, если речь идет о новом жилье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также список документов для приватизации квартиры включает:

  • Технический паспорт на квартиру. Этот документ заказывается в бюро технической инвентаризации, сроки изготовления не могут превышать один месяц. Он содержит в себе сведения о площади и расположении приватизированного жилья, а также о находящихся в нем инженерных системах.
  • Кадастровый паспорт. Он юридически подтверждает внесение квартиры с определенными архитектурно-строительными характеристиками в кадастровый учет. Это является обязательным условием для перехода права собственности на объект недвижимости. Единый кадастр позволяет получить информацию о любом объекте недвижимости, его технических характеристиках и кадастровой стоимости, исходя из которой рассчитываются пошлины.
  • Выписки из ЕГРП по квартире и форме No3. ЕГРП — реестр прав собственности на недвижимое имущество, сделок с ним и обременений на такое имущество. В выписке по квартире указывается ее владелец. Выписка по форме No3 содержит информацию о недвижимости.
  • Справка из БТИ по форме No2. Данная справка свидетельствует о том, что заявитель ранее не являлся участником приватизации жилищного фонда.
  • Справка о лицевом счете квартиры. Данная справка свидетельствует об уплате квартиросъемщиком всех коммунальных платежей. Наличие у квартиросъемщика долга по коммунальным платежам препятствует приватизации.
  • Справка о составе семьи, она выдается в ЖЭКе и действительна месяц.
  • Заявление-согласие на приватизацию от других членов семьи, зарегистрированных в квартире.

Могут потребоваться дополнительные документы для получения приватизации квартиры, все зависит от конкретной ситуации.

Стоимость приватизации квартиры в 2021 году

Условия приватизации квартиры предусматривают бесплатную и платную приватизацию. Согласно закону «О приватизации государственного жилого фонда» предусмотрены объекты, которые независимо от размера приватизируются бесплатно:

  • квартиры, которые были получены при выселении собственников или сносе дома без денежной компенсации;
  • однокомнатную квартиру из расчета 21 м2 на 1 человека;
  • льготное жилье, в котором проживают пострадавшие на ЧАЭС, инвалиды, ветераны войны, а также многодетные семьи.

Цена услуги приватизация квартиры будет зависеть от ее площади, а также количества лиц, которые принимают участие в приватизации, расценок на услуги в госучреждениях и у нотариуса. Квитанции на оплату выдаются в ЖЭКе, БТИ и других организациях.

Приватизация квартиры, цена на которую будет доступной, одна из востребованных услуг нашей компании. В нашем лице вы найдете надежного партнера, который поможет сэкономить ваше время и средства.

  • Зачем нужна приватизация квартиры?

    Приватизация позволяет владельцу квартиры самостоятельно распоряжаться жильем. Он сможет свою недвижимость продать, обменять, передать в наследство, сдать в аренду, выполнить перепланировку. Также это гарантия полного права собственности.

  • Как оформить приватизацию квартиры?

    Для оформления приватизации нужно собрать полный пакет документов. после этого следует обратиться с заявлением и документами в Центр предоставления административных услуг. Такое заявление будет рассматриваться около месяца. После этого производится регистрация права собственности в Госреестре. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью в специализированные компании.

  • Сколько стоит приватизация квартиры в Украине?

    Стоимость будет зависеть от площади, количества людей, которые проживают, а также тарифов обязательных сборов госорганов. Возможна бесплатная приватизация для владельцев жилья, которые относятся к льготникам (участники войны, инвалиды, многодетные семьи, пострадавшие на ЧАЭС).

  • Сколько времени занимает приватизация квартиры?

    Все процедуры, связанные с приватизацией, могут занять не менее месяца. Чаще всего – это 4-6 недель. Если обратиться к специалистам, можно ускорить этот процесс.

  • Предоставляете ли вы услуги в области и пригороде?

    Мы предоставляем услуги по приватизации квартиры в Киеве и Киевской области: Васильковский район, Киево-святошинский район, Обуховский район, Макаровський район.

Считаем дни, или Сколько времени занимает приватизация квартиры

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

  1. Что изменилось?
  2. Как ускорить сбор документов

Закон о приватизации жилья 1991 года позволил многим владельцам квартир по договору соцнайма оформить их в собственность. Сроки, в которые было возможно сделать это бесплатно, постоянно сдвигались, и последним днём подачи документов должно было стать 28 февраля 2015 года. Однако депутаты снова перенесли срок на один год. Причин было названо много. Например, согласно официальным данным, на момент принятия поправки на балансе государства находилось около 30 % всего жилищного фонда, что крайне невыгодно для бюджета. Сыграло роль и появление нового региона в составе России, поэтому было решено продлить бесплатную приватизацию.

Что изменилось?

Все, кто планировал оформить жильё в собственность, но не успевал, вновь получили небольшую передышку. Естественно, каждого интересует, сколько времени занимает приватизация квартиры в 2015 году. Срок продлили всего на один год, за который нужно успеть осуществить задуманное. Никаких поправок, ускоряющих или замедляющих этот процесс, принято не было, поэтому, как и прежде, чёткого ответа на подобные вопросы нет. Кто-то умудряется завершить все дела буквально за два месяца, а иным не хватает и полгода.

В ст. 8 закона «О приватизации» №1541-1 сказано, что процесс не может длиться дольше 2 месяцев, которые считаются со дня подачи документов. Однако здесь идёт речь об одном этапе процесса, а их всего три:

  • Предварительный сбор документов. Это самый трудный и долгий этап, требующий посетить множество учреждений, отстоять несколько очередей, собрать огромное количество подписей. Зная, как работают наши чиновники, очень трудно спрогнозировать, насколько быстро удастся завершить этот этап.
  • Собственно приватизация. На этом этапе проверяются предоставленные сведения и состояние объекта, подлежащего приватизации. Если с бумагами всё хорошо, то достаточно 2 месяцев.
  • Регистрация права собственности, обычно длится около двух недель.

Второй и третий этап ускорить невозможно, это работа государственных учреждений. А вот сбор документов – задача, которую придётся решать жильцам квартиры.

Как ускорить сбор документов

При подготовке необходимых бумаг очень много времени тратится на незапланированные действия, необходимость в которых возникает уже по ходу процесса. Например, учреждение может располагаться в одном месте, а главный бухгалтер, чья подпись требуется на бланке, окажется в другом. Такие ситуации у нас не редкость. К тому же не всегда понятно, в каких организациях можно получить ту или иную справку. А если учесть, что многие документы имеют ограниченный период действия, то вопрос экономии времени становится весьма актуальным.

Лучший способ ускорить процесс сбора документов – спланировать свои дальнейшие действия. Этапы обычно следующие.

  1. Получение согласия или отказа всех, кто зарегистрирован в квартире. Трудность в том, что порой надо собирать родственников, которые уже давно проживают в других городах.
  2. Принятие решения о том, кто станет собственником. Их может быть несколько, включая несовершеннолетних.
  3. Подготовка доверенности на приватизацию для одного из будущих собственников. Ему и предстоит заниматься сбором бумаг.
  4. Сбор документов обо всех зарегистрированных в квартире. Потребуются оригиналы и копии паспортов, свидетельств о рождении, а ещё о браке или разводе, о смерти. Список зарегистрированных лиц можно получить за 2 недели.
  5. Для несовершеннолетних детей требуется разрешение опекунских органов.
  6. Сбор документов, касающихся квартиры: ордер, паспорт на жилплощадь, договор о соцнайме, копии квитанций о коммунальных платежах за 3 месяца. Если была перепланировка, то потребуется документальное подтверждение её законности. Эти действия могут занять довольно долгое время. Например, оценка квартиры сотрудниками БТИ выполняется от двух до четырёх недель.
  7. Справки о том, что будущие собственники не участвовали в приватизации прежде.
  8. Если с 1991 года заявитель менял место постоянной регистрации, фамилию или паспорт, то потребуются справки о каждом и этих событий.
  9. Нотариально заверенные заявления об отказе от тех лиц, которые не хотят принимать участие в приватизации.
  10. Подготовка заявления на приватизацию. Это заявление подписывают все зарегистрированные на данной жилплощади, кому больше 14 лет, причём делается это в соответствующем учреждении, в присутствии должностного лица.

Чтобы быстро найти нужный кабинет, следует заранее составить список мест, которые предстоит посетить, и выяснить их адреса. Такую информацию лучше всего уточнять по телефонам, так как учреждения иногда переезжают, целиком или частично, у них может измениться график работы или время приёма граждан.

Тем, кому не придётся ездить в другой город, например, за справкой о неиспользовании права на приватизацию с бывшего места жительства, удастся закончить сбор документов в среднем за полтора-два месяца. Добавив к этому времени следующие этапы, можно получить внушительный срок.

Жителям больших городов проще. Здесь существуют многофункциональные центры для предоставления гражданам разных государственных услуг. Сюда можно прийти с документами, подтверждающими личность, и заявлением на приватизацию. Всю дальнейшую работу, связанную с получением и подтверждением необходимых сведений, возьмут на себя специалисты учреждения, что позволит уложиться в назначенные законом 2 месяца. Процесс может быть замедлен только одним обстоятельством – необходимостью взаимодействовать с соответствующими ведомствами тех регионов, где прежде проживал кто-то из заявителей.

Тем, кто торопится с приватизацией, следует доверить всю работу сотрудникам специализированных агентств. Серьёзные фирмы имеют отработанный алгоритм действий. Они точно знают, в каком ведомстве можно получить нужную справку, не делают ошибок в бланках и могут завершить всю работу за месяц. Правда, свои услуги подобные фирмы ценят довольно дорого.

Итак, точно сказать, сколько времени занимает приватизация квартиры, довольно сложно. Если оформлять все справки самостоятельно, можно быть уверенным, что быстрей, чем за три-четыре месяца сделать это не получится. Сроки во многом зависят от того, насколько оперативно и правильно будут подготовлены документы. Если нет времени и уверенности в своих силах, стоит прибегнуть к услугам надёжных юридических фирм. С помощью опытных специалистов удастся избавиться от необходимости путешествий по инстанциям и приватизировать квартиру буквально за месяц, а то и быстрее.

Сколько времени занимает приватизация квартиры

Приватизация квартиры — это довольно сложный и длительный процесс. Если наниматель манипуляционного жилья приватизирует недвижимость, то в дальнейшем он сможет его сдавать в аренду и иметь постоянный пассивный доход. Приватизация — это всегда долго и сложно, однако, сегодня, при недостатке нужных документов, период приватизации продлевается и ответить в точности на вопрос практически невозможно. Сколько времени занимает приватизация квартиры, рассмотрим в данной статье.

Сколько времени займёт приватизация, согласно Российскому законодательству

Для приватизации необходимо много документов, большую часть которых нужно ещё и получить, а это тоже занимает определённый отрезок времени. Однако, действующее законодательство России гласит, что приватизация не должна превышать срок в 60 дней. То есть, при любом раскладе, вы получите договор о собственности втечение двух месяцев со дня подачи документов, не позже.

Сколько на самом деле длится приватизация жилья

В идеале человеку предусмотрено 15 суток на регистрацию документов и 45 на сбор документов и оформление остальных бумаг (договор социального найма, согласие жильцов и т.д.). Однако, нынешнее законодательство явно не учитывает много факторов и проблем, с которыми сталкивается человек во время этого процесса. Как показывает практика — за 60 дней могут управиться лишь единицы. Нужно огромное везение и удачное стечение обстоятельств, чтобы уложиться в срок. Но сколько длится приватизация квартиры на самом деле?

В среднем, фактический срок приватизации составляет 3-4 месяца, в том случаи, если процесс не требует судебного вмешательства. Когда вы решили приватизировать жильё через суд, то процесс и вовсе может затянуться на 7-9 месяцев. На скорость приватизации влияют следующие факторы:

  1. Оперативность органов властей, которые будут работать с вашими документами. Как показывает практика, именно эти люди являются причиной затягивания процесса. После сдачи документов, может пройти перед результатом гораздо больше времени, чем обещано.
  2. Местонахождения все учреждений где нужно собрать документы и подписи. Если они находятся все в разных городах, то оперативно собрать всё что нужно не получится.
  3. Процесс может зависеть и от населенного пункта. Будет легче приватизировать собственность в тех местах, где малые очереди и органы власти не загружены. В некоторых городах и посёлках могут предложить ускорить процесс за дополнительное вознаграждение. Плохо это или хорошо — решайте сами.
  4. Очень важно не иметь задолженностей по коммунальным услугам. Долги стоит погасить, либо разобраться с ними через судебный процесс, что отнимет месяц-другой (в лучшем случае).
  5. Не стоит сбрасывать со счетов и состояние самого жилья. Вам могут отказать после подачи документов, если посчитают, что постройка непригодна для проживания и идет под снос. В таком случае, придётся отправляться в суд и доказывать, что проживать в здании безопасно. Это судебное дело будет длиться меньше, чем по коммунальным вопросам, но всё же может отнять месяц вашего времени.

Приватизация в случаи отказа

Стоит признать, что не всегда процесс приватизации жилья проходит гладко. Мало того, что сроки возможно затянутся на долгие месяца, так в конце приватизатору могут вовсе отказать. В принципе, если предоставлены все документы и выиграны судебные дела, то проблем возникнуть не должно. Однако, как показывает практика — все люди и обстоятельства разные, так что быть уверенным, даже когда на первый взгляд всё хорошо — не стоит. Самыми распространенными причинами отказа приватизации жилья является:

  • один из жильцов отказывается давать вам согласие на приватизацию собственности. В таком случае, стоит добиться от него письменного согласия, либо подать в суд, если есть основание на победу в судебном процессе;
  • вам могут отказать, если это жильё недавно уже приватизировалась. Стоит уточнить у органов власти, через сколько времени приватизация станет возможна;
  • службы вынесли вердикт, что жильё находится в аварийном состоянии;
  • если вы самостоятельно перепланировали квартиру, без согласия органов власти. Стоит помнить, что если вы хотите сменить планировку, то надо перед самим процессом получить разрешение.

Как бы там ни было, когда вы получили отказ, его можно оспорить и всё же получить право на приватизацию. Для этого нужно только обращаться в суд, других вариантов решения проблемы нет. В суде вам необходимо предоставить все документы на приватизацию. Главное — это наличие документа, на основании которого вы получили отказ. Найдя хорошего адвоката, успех в судебном процессе вам гарантирован.

Есть и такие случаи, когда нельзя получить на квартиру права собственности даже с помощью суда и хорошего адвоката:

  1. Помещение расположено на территории музея или заповедника.
  2. Помещение, что подлежит сносу.
  3. Квартира, что расположена в зоне отчуждения, как пример — это Чернобыльская.
  4. Квартиры, из которых сделан музей, в честь деятеля, что жил здесь.
  5. Жильё в военных городках.
  6. помещения в общежитиях.

Преимущества приватизации манипуляционного жилья

  1. После приватизации вы не платите за аренду. Вам больше не нужно ежемесячно искать деньги, чтобы отдать их владельцу. Эту сумму можно откладывать для себя.
  2. В приватизированной квартире всё принадлежит вам, а значит, вы можете им распоряжаться в своих интересах. Его можно сдать в аренду для пассивного заработка, продать, оставить в завещании или просто проживать в нем. а главное — всё это на законных основаниях.
  3. Значительно упрощается регистрация жильцов. Вы без проблем можете выписать или вписать кого-либо.
  4. Вас запрещено выселять. Даже если у вас огромная задолженность по коммунальным платежам, то максимум, что вам грозит — это судебное разбирательство. Своей квартиры вы не лишитесь, не при каких условиях.

Недостатки приватизации манипуляционного жилья

  1. Ремонт придётся делать самому. Если жильё не приватизировано, то расходы на ремонт берет на себя жилищный фонд. Когда же жильё принадлежит вам, то платить за ремонт придётся из своего кошелька. Ремонтные работы сегодня очень дорогие, так что это может сильно ударить по бюджету.
  2. За свою квартиру вам придётся платить госпошлину.
  3. У вас нет права получить лучшее жильё в случае его сноса. Если квартира принадлежит вам и ваш дом решено снести, то власть обязана выделить жильё, площадь которого не превышает площадь текущего. Когда квартира не приватизирована, то вы можете претендовать на получение квартиры с улучшенными условиями.
  4. Ну и как сказано выше — приватизация занимает очень много времени и сил.

Как бы там ни было, неважно, сколько времени занимает приватизация квартиры. Собственное жильё — это всегда хорошо. Вы ни от кого не зависите и можете быть уверены, что не окажетесь завтра на улице.

Приватизация жилых помещений в Барнауле

Оставить заявку

Отменены ограничения сроков приватизации

Приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном или муниципальном жилищном фонде.

22 февраля 2017 года вступил в силу закон, отменяющий ограничения сроков приватизации.

Как приватизировать жилое помещение

Кто имеет право на участие в приватизации?

Право на участие в приватизации имеют все лица, прописанные в квартире, указанные в ордере или договоре социального найма либо являющиеся родственниками вышеуказанных.

Можно ли приватизировать несколько объектов?

Правом бесплатной приватизации можно воспользоваться один раз в жизни. За исключением участия в приватизации несовершеннолетних; в данном случае человек вновь может использовать своё право на приватизацию, достигнув совершеннолетия.

Отказ от приватизации

Любой из зарегистрированных в приватизируемой квартире может отказаться от участия в приватизации, при этом за ним сохраняется право на регистрацию по месту жительства и проживание в данной квартире, а также право на приватизацию другого жилья в дальнейшем.

Документы, необходимые для начала процесса приватизации жилья

  1. Договор социального найма или Ордер.
  2. Документы, удостоверяющие личности (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке и т.д.)

Процесс приватизации жилья занимает немало времени. Необходимо сначала собрать необходимые документы, затем отстоять очереди в различных инстанциях: БТИ, ГЖА, МФЦ, Росреестре и других. В общей сложности весь процесс может занять более трех месяцев. Однако существует более короткий и легкий способ.

Хотите сберечь время и силы?

Обратитесь к специалистам отдела подготовки документов агентства недвижимости «Жилфонд»


Отдел подготовки документов (3852) 20-19-19

Лариса Извекова

специалист по оформлению документов

Все услуги по оформлению документов

Оставить заявку

Поделиться с друзьями

Новости Для чего нужно приватизировать квартиру?

Последний срок окончания бесплатной приватизация жилья уже назначен — 1 марта 2013 года. Предполагается, что после этой даты граждане смогут оформить в собственность квартиры, в которых они проживают на условиях соцнайма, только выкупив ее у муниципалитета по рыночной цене.

Проживая  долгое время «не в своем жилье», трудно понять все прелести статуса собственника. Главным и наиболее значительным преимуществом приватизированной квартиры является полная свобода обращения с полученной в собственность недвижимостью, то есть ее можно будет продать, подарить, завещать. Приватизированная квартира может быть предметом залога при получении кредита, что в настоящее время актуально. В то время как неприватизированная квартира имеет ряд весомых недостатков:

Что же нужно для начала приватизации?

Согласно законодательству для проведения приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Приватизация несовершеннолетними оформляется с согласия их законных представителей. Если кто-то из членов семьи не хочет приватизировать квартиру, то он должен отказаться от приватизации. В случае, когда гражданин не желает приватизировать жилье, и не хочет оформлять у нотариуса отказ от участия в ней, то решать эту проблему придется в суде.

Сколько времени занимает приватизация?

Приватизация квартир занимает от 3 месяцев до одного года. Сложностей может быть много, ведь предстоит выяснить: стоит ли квартира в реестре муниципального права, заключен ли договор социального найма с ДМИБ (дирекция муниципального имущества и благоустройства района), есть ли в квартире самовольная перепланировка или переустройство. Кроме того, необходимо будет предоставить сведения о том, где был зарегистрирован гражданин с момента приватизации, т.е. с августа 1991 года, не нарушены ли права несовершеннолетних детей (многие считают, что можно выписать из муниципальной квартиры несовершеннолетнего ребенка и приватизировать квартиру без его участия) и т. д. Поэтому, если вы еще не приватизировали свою квартиру, хотите стать ее собственником и распоряжаться по своему усмотрению, начинайте приватизацию уже сегодня.

Горячая линия по вопросу приватизации квартир работает всю следующую неделю. Звоните по телефонам 290-78-68, 290-78-70, 290-78-71. 

сбор документов и другие процедуры

Приватизацией квартиры называют процесс оформления в собственность государственного или муниципального жилья гражданам, проживающим в нем на законных основаниях. Эта процедура абсолютно законна, но многими до сих пор воспринимается как достаточно сомнительная, во многом из-за непонимания этапов ее осуществления и наличия множества нюансов. Каждый, кто хочет произвести приватизацию квартиры самостоятельно, может воспользоваться нашей пошаговой инструкцией.

Необходимые документы

Прежде чем обсуждать, как проходит приватизация квартиры, следует выделить важнейший этап этого процесса – сбор документов. Для оформления жилища вам потребуется собрать целый пакет бумаг, в который входят:

  • паспорта или свидетельства о рождении лиц младше 14 лет, в собственность которым оформляется жилплощадь;
  • свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельства о смерти членов семьи, если это требуется;
  • справки, подтверждающие прописку, с каждого предыдущего места проживания для проверки наличия неиспользованного права на оформление приватизации;
  • документ из ОЖК, подтверждающий разрешение на проведение процедуры;
  • поэтажный план дома и график-схема архитектурного проекта постройки;
  • кадастровый паспорт помещения, в котором содержатся данные о планировке и общей площади квартиры;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из реестра прав на недвижимость;
  • справка о наличии имущества в собственности;
  • доверенность, оформленная нотариусом, если потребуется;
  • чек об оплате пошлины.

За документами придется обращаться в бюро техинвентаризации, жилищную компанию, паспортный стол, Кадастровую палату и многофункциональный центр госуслуг.

Этапы проведения приватизации квартиры

Разобраться в том, как проходит приватизация квартиры поэтапно, вам поможет следующая инструкция:

  1. Первым этапом приватизации является сбор документов. Начать лучше с обращения в БТИ, так как оформление техплана и экспликации может занять до месяца.
  2. Подача заявления в муниципалитет. Явиться с обращением в этот исполнительный орган публичной власти должны все участники приватизации. Помимо всех документов из представленного выше перечня и заявления необходимо предоставить также отказы других лиц, имеющих право на приватизацию, от оформления жилья в собственность.
  3. Заключение договора. За его подготовку отвечают специалисты муниципалитета, и на этот этап обычно уходит от 10 дней до двух недель. Подписанный всеми участниками договор является главным основанием для регистрации собственности.
  4. Регистрация в Росреестре. По завершении оформления новые собственники получают свидетельства.

В целом процесс приватизации занимает достаточно много времени, особенно если вы не знаете, как подать документы на приватизацию. Для экономии времени и исключения ошибок вы можете передать процесс в нашу организацию. Грамотные юристы компании «Правовед» в г. Колпино и Колпинском районе с радостью окажут любое содействие по всем вопросам.

Другие публикации в новостях

Как заставить УК работать

Владельцам квартир, жильцам домов нужно знать принципы взаимодействия с недобросовестными УК по основным вопросам. Это позволит в законном порядке решить все появляющиеся проблемы.

28 апреля

Три городских плана NYCHA по приватизации государственного жилья

Комментарий Кристен Хакетт, члена коалиции «Справедливость для всех»

Сегодня государственное жилье в нашем городе, да и в деревне, стоит на распутье. Здания ветхие, небезопасные и вредные для здоровья на сумму 40 миллиардов долларов, в то время как сокращение инвестиций также привело к дефициту операционного бюджета. Городские власти выдвинули три плана, которые, по их словам, разрешат эти совпадающие кризисы и направят NYCHA на путь к светлому будущему.Я думаю, что эти планы коренным образом изменят общественное жилье в том виде, в каком мы его знаем, и поставят под угрозу важное государственное учреждение и его арендаторов в будущем.

Эти три плана озаглавлены NextGeneration NYCHA, NYCHA 2.0 и A Blueprint for Change.

Первый, NextGen, был предложен Де Блазио в 2015 году, всего через год после победы на своих первых выборах. Это должно было стать его главным планом по капитальному ремонту (части) больной инфраструктуры NYCHA и возмещению (части) бюджетного дефицита.Центральным механизмом было «заполнение», то есть сдача в аренду открытого пространства в кампусах NYCHA, включая парковки и детские площадки, частным застройщикам для строительства нового жилья, в основном по рыночной цене. Другими словами, эта стратегия заменяет ресурсы сообщества жильем, которое будет недоступно существующему сообществу.

Арендаторы сопротивлялись, и с тех пор эта стратегия была заморожена.

О втором плане — NYCHA 2.0 — было объявлено в декабре 2018 года. В этом взносе засыпка была переименована в «Построить для сохранения» и сопровождаться «PACT, чтобы сохранить ее» и «Передать для ее сохранения».

PACT to Preserve — центральная стратегия этого плана, в основе которой — федеральная программа, более известная как RAD. В Нью-Йорке RAD официально называется PACT — или Permanent Affordability Community Together — и включает некоторые другие механизмы, которые вместе преобразят 62 000 единиц жилья в Раздел 8 и передадут здания и объекты в частное управление к 2028 году. Городские власти очень быстро продвинулись в этом направлении, так что уже около 20 000 единиц были или находятся в процессе преобразования.

Городские власти заявляют, что PACT и RAD отремонтируют здания и квартиры и улучшат условия жизни жителей, поскольку частные менеджеры могут задействовать должников и финансовые потоки, которые NYCHA, как городское агентство, не может. Иными словами, городские власти позиционируют частных застройщиков как спасителей государственного жилья.

Однако преобразование RAD по всей стране сопровождалось перемещением и другими трудностями для арендаторов. Пока это верно и для конверсий в Нью-Йорке.

В 2016 году городские власти запустили RAD в Ocean Bay Houses в Far Rockaway. В период с января 2017 года по февраль 2019 года в Ocean Bay был самый высокий уровень выселения из всех государственных жилищных комплексов в городе — более чем в два раза выше, чем второй по величине.

Также были подняты вопросы о том, лучше ли живут арендаторы. В то время как некоторые благодарны за ремонт, другие обнаруживают, что они ждут ремонта дольше, чем раньше, а прозрачность и подотчетность меньше.

Кроме того, арендаторы теряют защиту, выигранную во время судебного процесса против NYCHA в 2013 году.Этот иск требует, чтобы жилищное управление активно реагировало и решало проблемы плесени и грибка в квартирах арендаторов, даже требуя, чтобы власти платили за переселение жителей, если восстановление связано со строительными работами. Когда единицы и здания подвергаются преобразованию RAD, этот судебный мандат прекращается.

Третий план, о котором только что было объявлено в конце июля, амбициозно называют «Планом перемен». Этот план сосредоточен вокруг создания новой общественной организации государственного уровня под названием The Public Preservation Trust.Все оставшиеся единицы и здания, не предназначенные для RAD, будут переданы этому общественному фонду через долгосрочную аренду земли. Затем общественный фонд наймет NYCHA для выполнения обязанностей по управлению всеми 110 000 квартир.

Что ?? Почему?? Да, в этом плане много гимнастики.

Общественный траст будет использован для обеспечения альтернативного ваучера от HUD, который называется ваучером защиты арендатора (TPV). Нам не нужно много знать об этих TPV, потому что они используются не для арендаторов, а для привлечения частного капитала для оплаты ремонта.Другими словами, Общественный фонд будет использовать государственную субсидию, чтобы взять на себя долг в миллиарды долларов для ремонта.

Как мы думаем, что это означает для арендаторов через 10 или 20 лет? Какие будущие проблемы создает это «решение»?

Обеспечение безопасности TPV еще более проблематично, потому что стратегия оправдания необходимости HUD — это «моральное устаревание». Это означает, что весь этот план зависит от того, находятся ли квартиры и здания NYCHA в крайне аварийном состоянии. Это означает, что данный план не отвечает текущим потребностям арендаторов в ремонте.

Основным аргументом в пользу этих планов был вопрос о том, являются ли эти планы приватизацией государственного жилья. Многие арендаторы и защитники говорят «да», но городские власти продолжают говорить «нет». Городские власти настолько привержены их отрицанию, что подчеркивают свой последний план как передачу от общества к обществу. Более того, в каждом плане они постоянно подчеркивали, что NYCHA сохранит право собственности на недвижимость; земельный участок , только в аренде.

Отрицание городских властей напоминает мне фразу «де-факто сегрегация», которая использовалась для обозначения того, каким образом сегрегация по признаку расы сохраняется — в наших школах, наших районах, на работе и во многом другом — несмотря на то, что теперь она является незаконной. .Де-факто сегрегация — это сегрегация «фактически», а не по закону. Сегрегации не существует только потому, что закон запрещает это делать.

То же самое и с этими планами. Хотя юридически и технически они не приватизируют собственность, это «фактически» приватизация или приватизация де-факто. Договоры аренды, которые город подписывает или планирует подписать, являются долгосрочными, в некоторых случаях 99 лет. Если повезет, это целая жизнь людей. Для арендаторов в контексте их жизни и, в более широком смысле, в контексте города это фактически приватизация.

В другом авторском материале я также утверждаю, что эти планы касаются финансирования государственного жилья. Каждый из этих планов направлен на то, чтобы управлять государственным жилищным фондом под контролем финансовых специалистов и рыночной логики, практики и процессов.

Это опасно тем, что меняет функциональное значение корпуса. Эти здания представляют собой дома и сообщества, но, как мы слышали в презентации Русса, профессионалы в области финансов, логики и практики позиционируют государственное жилье как портфель активов.Активы — это средства накопления богатства; это их основная функция, которая обычно превосходит другие потребительские ценности, такие как реализация жилья как дома и места, где можно зарабатывать себе на жизнь. Эта напряженность очевидна при использовании стратегии устаревания, которая ставит во главу угла частное финансирование, а не потребности арендатора в ремонте, а на самом деле здоровье и безопасность.

Другой важный вопрос — единственный ли это путь вперед. Хотя городские власти заявляют, что это лучшее, что они могут сделать, мы знаем, что это не так.В прошлом году городские власти решили выделить 11 миллиардов долларов на строительство четырех новых тюрем по всему городу. В начале этого года другой печально известный PBC, NYCEDC, выдвинул план потратить 14,4 миллиарда долларов на развитие Sunnyside Yards в Квинсе. Это произошло вслед за последним проектом Yards, который, как мы теперь знаем, направил деньги от жителей государственного жилищного фонда в Гарлеме. Это не один случай, а символ кумулятивного эффекта от решений по развитию, которые принимает город.

И эти — это решений .

Наши выборные должностные лица также сознательно не выбирают налогообложение богатых. В нашем штате 119 миллиардеров. С марта по июнь их состояние увеличилось на 77 миллиардов долларов. Этого достаточно, чтобы отремонтировать все государственное жилье по всей стране; и эти люди все равно были бы очень-очень богаты. На национальном и корпоративном уровне накопление богатства еще хуже. Если бы Apple платила свою справедливую долю налогов, она была бы должна как минимум 60 миллиардов долларов; когда мы смотрим на 500 крупнейших компаний США, их число увеличивается до более чем 620 миллиардов долларов.

Арендаторы могут и уже меняют курс, которым пытается следовать город. Коалиция Холмса-Исаака сформирована на базе UES, Коалиция «Справедливость для всех», членом которой я являюсь, действует в Квинсе, The Movement School объединила арендаторов NYCHA со всего города через свою программу Reclaim, появилось несколько групп арендаторов. из планов города, обрисованных в общих чертах для Fulton Houses, и многое другое.

Цель этих арендаторов — не только защитить свои дома, но и создать общегородское движение, которое защищает государственное жилье на неограниченный срок и расширяет его.Как известно многим из нас, государственное жилье является критически важным ресурсом; без него многие оказались бы без дома и изгнаны из своей общины. В качестве альтернативы, расширение государственного жилищного строительства — как того требует «Новый зеленый курс на государственное жилье», который является законодательным актом, в строительстве которого участвовали многие из этих арендаторов, — может быть единственным способом по-настоящему решить жилищный кризис, с которым сталкивается наш город и наша страна.

Это перекресток. Как это будет развиваться, зависит от того, как мы отреагируем, и в любом случае последствия коснутся всех нас.

Кристен Хакетт — член коалиции «Справедливость для всех», борющаяся за справедливое развитие в Западном Квинсе, и кандидат в докторантуру в Центре выпускников Университета штата Калифорния. Узнайте больше на https://kristenhackett.info/

Подпишитесь на EastNewYork.com, чтобы быть в курсе приватизации NYCHA в разделе новостей NYCHA.

СОДЕРЖАНИЕ СВЯЗАННОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ NYCHA

Эксперт: Чарльз и Инес Бэррон и Общественный совет 5 вынуждены создать ратушу для оказания экстренной помощи после того, как их разоблачили за то, что они не информировали своих избирателей о том, что жилье NYCHA продается частным застройщикам

Комментарий: Восточный Нью-Йорк в кризисе, поскольку городские власти продают жилье NYCHA сомнительным частным застройщикам, что может привести к высокоскоростной джентрификации и перемещению жителей

Военного жилья: Информация о приватизации жилья для несопровождаемого персонала

Особенности

Что нашло GAO

С тех пор, как в 1996 году Конгресс принял Инициативу по приватизации военного жилья (MHPI), военные службы провели несколько анализов и рассмотрели другие факторы, чтобы определить, следует ли приватизировать жилье для несопровождаемого персонала.Эти анализы проводились в период с 1997 по 2011 годы. В анализах армии и флота сравнивались различные сценарии — например, следует ли полагаться на приватизацию или использовать традиционное финансирование военного строительства для улучшения качества жилья — и учитывалась информация от нескольких объектов в этих анализах. Напротив, ВВС и Корпус морской пехоты проанализировали возможность приватизации несопровождаемого жилья на нескольких выбранных объектах. Например, ВВС основывали свой первоначальный анализ на информации о двух местах, а Корпус морской пехоты основывал свой анализ за 2008 год на информации, относящейся к одной установке.Военно-морской флот и армия пришли к выводу, что приватизация может быть использована при ограниченном наборе обстоятельств на конкретных объектах, например, когда несопровождаемые военнослужащие уже получали базовое пособие на жилье (BAH). Военно-воздушные силы и корпус морской пехоты пришли к выводу, что приватизация не подходит для удовлетворения их жилищных потребностей. Например, в меморандуме ВВС от апреля 2000 г. указывалось, что приватизация может отрицательно сказаться на сплоченности строительных единиц. Другие факторы также сыграли роль в решениях четырех служб о приватизации жилья, в том числе (1) ограниченная доступность BAH для младшего несопровождаемого персонала, что может привести к отсутствию целевого потока доходов для выплаты арендной платы за приватизированное жилье. ; (2) частота или продолжительность размещения квартир, которые могут повлиять на заполняемость несопровождаемого жилья; и (3) неопределенность в отношении будущего размера вооруженных сил и наличия достаточного спроса на приватизированное жилье.

В период с 1996 по 2013 год армия и флот реализовали семь приватизированных жилищных проектов для без сопровождения взрослых. Военно-воздушные силы и корпус морской пехоты не использовали приватизационные полномочия, а вместо этого используют средства на военное строительство для улучшения качества жилья для несопровождаемого персонала. Представители службы жилищного строительства ВВС сообщили нам, что запасы жилья для несопровождаемого персонала ВВС в целом удовлетворяют текущие потребности в жилье. По словам официальных лиц Корпуса морской пехоты, Корпус морской пехоты намеревается устранить существующие жилищные недостатки путем сноса неподходящего жилья для несопровождаемого персонала и использования средств военного строительства для замены или ремонта жилья к концу 2014 финансового года.По данным офиса министра обороны и чиновников службы жилищного строительства, ни одна из служб не планирует в будущем осуществлять какие-либо проекты по приватизации жилья для несопровождаемого персонала. GAO не дает рекомендаций в этом отчете.

Почему GAO провело это исследование

Частично в ответ на опасения, что неадекватное жилище могло способствовать решениям военнослужащих покинуть армию, Конгресс ввел в действие MHPI в 1996 году. Инициатива предоставила Министерству обороны (DOD) юридические полномочия заменить или отремонтировать неподходящее жилье для несопровождаемых военнослужащих ( без иждивенцев) и семей военнослужащих, пользующихся частным финансированием, владением, эксплуатацией и техническим обслуживанием.Некоторые военнослужащие получают BAH, которые можно использовать для оплаты аренды жилья в приватизированном доме. С 1996 года Министерство обороны строило и модернизировало жилые дома для несопровождаемого персонала на средства военного строительства. Согласно отчету Министерства обороны США Конгрессу за февраль 2013 года, с 1996 по 2012 финансовые годы Министерство обороны потратило более 20 миллиардов долларов из фондов военного строительства на строительство и модернизацию жилья для несопровождаемых военнослужащих.

GAO попросили проанализировать усилия Министерства обороны США по приватизации несопровождаемого жилья.GAO обсуждает (1) анализ проведенных военными службами для принятия решений о приватизации жилья для несопровождаемого персонала и (2) статус жилищных проектов, приватизированных военными службами для несопровождаемого персонала. GAO получил и проанализировал жилищные планы на 1996-2013 финансовые годы и проанализировал оказанные услуги, изучил информацию о проектах приватизации и опросил министерство обороны и должностных лиц службы.

GAO не дает рекомендаций в этом отчете.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с Крисом Карри по телефону (404) 679-1875 или curriec @ gao.губ.

План приватизации бросает вызов давнему идеализму кооператива

Г-н Джейкоб подал иск о клевете против г-на Кляйна и четырех других оппонентов, которые распространяли листовки, утверждая, что, по словам их адвокатов, «одобрение этого плана приведет к значительной финансовой выгоде для компании. Руководство и Совет директоров за наш счет, за счет сотрудников ».

Его молодые противники, по словам г-на Джейкоба, не имеют права ставить под сомнение честность членов совета директоров.

«Эти люди — никто, — сказал он. Эти пустяки вызывают клевету. Я отдаю свою жизнь государственной службе, а люди клевещут на меня. Это больно ».

Донна Каме, 40-летняя оппонентка, чей муж вырос в Co-op Village, отрицала, что молодые враги хотели продавать по самым высоким ценам и убегать. «Если совет директоров пытается сохранить доход от среднего до низкого, то почему бы просто не сохранить его в форме некоммерческого кооператива?» — сказала она. » Это все схема. Весь аргумент Джейкоба — это чушь бреда.

Члены правления защищают ограничение, заявляя, что оно предназначено для предотвращения резкого роста цен на квартиры, что сделало бы квартиры слишком дорогими для семей с умеренным доходом. Они объясняют, что цель подоходного налога состоит в том, чтобы дать кооперативу больше доходов, позволяя ему удерживать ежемесячные платежи за обслуживание — то, чего хотят пожилые жители. А право первого отказа, по словам членов совета директоров, защитит пожилых жителей от мошенников, которые убеждают их продавать квартиры по цене, намного меньшей, чем установленная максимальная цена.

«План — это баланс», — сказал 49-летний Пол Вайсман, учитель и член правления. «Он сохраняет сообщество, насколько это возможно, с учетом сегодняшних реалий, давая людям возможность получить некоторую прибыль».

Хелен Вайнштейн, 68-летняя корректор на пенсии, выдвинула еще одну причину для противодействия этому плану. : она утверждала, что право первого отказа было разработано, чтобы не допускать чернокожих и латиноамериканцев. Фонд правовой защиты Пуэрто-Рико подал в суд на Co-op Village в 1970-х и получил указ о согласии, срок действия которого истек в прошлом году.Согласно указу, две пятых свободных квартир были выделены латиноамериканцам и чернокожим.

Г-н Джейкоб сказал, что было бы нелепо использовать право первого отказа, чтобы не допускать представителей меньшинств, потому что фонд правовой защиты вернет его в Федеральный суд в течение нескольких дней.

Победители реформы городского жилищного строительства в Китае

Hous Stud. Авторская рукопись; доступно в PMC 2013 23 октября.

Опубликован в окончательной редакции как:

PMCID: PMC3806496

NIHMSID: NIHMS481960

John R.Логан

* Университет Брауна, Социология, Провиденс, США

Ипин Фанг

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Чжаньсинь Чжан

Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

* Университет Брауна, Социология, Провиденс, США

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

Адрес для корреспонденции: John Р.Логан, Университет Брауна, Социология, Box 1916, Университет Брауна, Провиденс 02912, США. [email protected]_nhoj См. другие статьи в PMC, в которых цитируется опубликованная статья.

Abstract

Жилищная реформа в Китае идет по двум направлениям: приватизация государственного жилья и развитие нового частного жилищного сектора. В течение этого переходного периода арендная плата в оставшемся государственном жилье оставалась относительно низкой, а покупные цены, предлагаемые жителям государственного жилья, были значительно ниже рыночных.Хотя эти арендные платы и цены частично основаны на известных формулах, существуют значительные различия в том, сколько люди платят за аналогичные квартиры. В этом исследовании используются данные переписи 2000 года для оценки жилищных субсидий, получаемых остальными арендаторами государственного сектора и покупателями государственного жилья на основе цен частного сектора на жилье сопоставимого качества и размера. В документе также анализируется отклонение расчетной скидки от рыночных цен, которую получают эти люди. Полученные данные показывают, что больше всего от перехода Китая от социалистического распределения жилья выиграли те, кому благоприятствовала предыдущая система, основанная на таких факторах, как статус проживания, образование и род занятий.

Ключевые слова: Сравнительное жилье, приватизация жилья, владение жильем, Китай

Введение

В начале 1980-х годов правительство Китая объявило, что национальная политика экономических реформ будет распространена на жилищный сектор, в первую очередь за счет повышения арендной платы за государственное жилье к рыночным ценам, а затем путем приватизации производства и потребления жилья. Эти изменения радикально изменили бы систему, в которой большинство городских жителей полагались на свои рабочие места или на муниципальные жилищные органы в предоставлении жилья по сильно субсидированной арендной плате (Логан и др. ., 1999). Действительно, квартира, выделенная работодателем, была почти бесплатной, но она также была небольшой, плохо оборудованной и труднодоступной. Реформа может потребовать, чтобы люди больше платили за жилье (частично компенсируемые повышением уровня заработной платы), но она также может стимулировать инвестиции в жилищный фонд, который значительно отстает от потребностей людей (Kosareva & Struyk, 1993; World Bank, 1992). Кроме того, это могло ослабить зависимость рабочих от работодателей на протяжении всей их жизни.

Спустя более двух десятилетий можно оценить процесс приватизации и, в частности, исследовать его последствия для распределения.Неудивительно, что переход к рыночной системе был лишь частичным. Действительно, в связи с растущей мобильностью рабочей силы и быстрым экономическим развитием формируется рынок частного арендного жилья. Рост нового зажиточного класса предпринимателей и профессионалов также способствовал расширению строительства жилья для продажи по рыночным ценам. Тем не менее, значительная (хотя и сокращающаяся) доля государственного жилья по-прежнему занята арендаторами, а покупатели государственного жилья получают значительные субсидии.Это означает, что сегодня в Китае действуют по крайней мере два типа систем. Сато (2006) описывает их как «внутренний» рынок, который развился внутри системы социального обеспечения, и «открытый» рынок, который все еще создается. Неясно, как долго система будет работать на этом переходном этапе или в какой момент люди будут делать выбор жилья в основном с точки зрения стандартных рыночных критериев цены, качества и местоположения.

Между тем, тип жилья, в котором живут люди, зависит не только от их рыночных ресурсов, но также — и в основном — от их положения в дореформенной системе.Как и в некоторых других странах, приватизация государственного жилья приняла форму передачи права собственности арендаторам. В случае Китая это должно было быть достигнуто в экономике, где у большинства людей был ограниченный доступ к капиталу, с только началом системы жилищной ипотеки и отсутствием недавней истории рыночного ценообразования. Приватизация должна быть субсидирована, в то время как государственное арендное жилье по-прежнему стоит ниже рыночных цен.

В этой статье исследуются победители на данном этапе политики «рыночной» политики Китая.Этот вопрос решается путем анализа данных переписи населения на микроуровне 2000 года в восьми крупных городах, которые включают информацию о типах владения жильем, различных показателях качества и стоимости. В частности, газета спрашивает, кто меньше платит за лучшее жилье за ​​счет государственных субсидий?

Подобные вопросы поднимались и в других странах, где государственное жилье подверглось приватизации. Широко сообщалось, что приватизация государственного жилья в Восточной Европе и Российской Федерации после 1990 г. представляла собой значительную передачу богатства в виде бесплатных раздач и продажи квартир в государственном жилье со скидкой действующим арендаторам.Продажа со скидкой и бесплатная передача государственного жилья действующим арендаторам рационализируются как стимулирующие стратегии, которые восстанавливают спрос на рынке жилья и увеличивают мобильность и выбор жилья (Angel, 2000). Также говорится, что такая политика является формой окупаемости многолетнего процесса, когда домохозяйства «финансировали капитальные субсидии на прошлые инвестиции с помощью принудительных сбережений через механизм подавления заработной платы» (Buckley, 1996, p. 40). Однако, поскольку не все граждане извлекают выгоду из политики приватизации, важно более тщательно оценить влияние распределения.

Косарева и Струйк (1993, стр. 97) отмечают, что, очевидно, «приватизация жилья потенциально предполагает огромную передачу богатства отдельным домохозяйствам». Например, в 1992 г. в крупных городах России рыночная стоимость средней единицы государственного жилья оценивалась более чем в шесть раз выше среднего годового дохода семьи. Для быстрой приватизации цены были сильно субсидированы. Например, в Венгрии примерно 35 процентов государственного жилищного фонда, существовавшего в 1990 году, было приватизировано к 1993 году по ценам от 15 до 40 процентов от рыночной стоимости (Hegedüs & Tosics, 1994).Пикванс (1994, стр. 435–436) указывает, что в Венгрии еще до приватизации государственного жилья лица с более высоким профессиональным статусом извлекали выгоду как из первоначальной социалистической системы, так и за счет расширения частного жилищного фонда: во-первых, им выделялось наиболее привлекательное жилье. государственное жилье, затем наживались на стоимости этих квартир, продавая права проживания новым арендаторам, и, наконец, покупая на выгодных условиях в частном секторе. Kosareva & Struyk (1993) сделали аналогичную оценку для России, где домохозяйства с более высокими доходами занимали более ценное государственное жилье и (поскольку цены были лишь умеренно скорректированы с учетом качества и в любом случае были намного ниже рыночной оценки), следовательно, получили более крупные переводы богатство через приватизацию.Другие исследования показывают, что воздействие различается в зависимости от страны. Емцов (2007), например, изучает три страны: Россию, Сербию и Польшу. Его результаты показывают, что приватизация государственного жилья сильно увеличила имущественное неравенство в России и Сербии, но привело к уменьшению имущественного неравенства в Польше. Емцов утверждает, что влияние приватизации зависит от двух факторов на национальном уровне — размера приватизированного капитала и политики, проводимой странами для развития домовладения.

Низкие цены не обязательно являются хорошей инвестицией. Фактическая стоимость государственного жилья во многом зависит от качества первоначального строительства и необходимости ремонта. В Великобритании, например, иногда продавались более качественные единицы, а единицы более низкого качества не находили покупателей. В других случаях семьи с низкими доходами, соблазненные перспективой домовладения, брали на себя бремя ссуд, которое они не могли выдержать или не могли содержать свои дома в хорошем состоянии (Karn & Wolman, 1992). Другая сторона этого вопроса заключается в том, что многие люди остаются в государственном арендуемом жилье, и необходимо задаться вопросом, каковы качество и арендная ставка этого жилья.Опять же в случае с Великобританией утверждалось, что жилье местных властей «стоило» значительно больше, чем оставшиеся арендаторы платили за аренду (Willis & Nicholson, 1991), поэтому те, кто продолжал снимать в этом секторе, определенно преуспели, чем те, кто которые снимали в частном секторе.

Таким образом, чтобы оценить, кто преуспел в приватизации жилья в Китае, необходимо определить, что оплачивается и сколько будет стоить сопоставимая единица жилья в частном секторе.Для тех, кто покупает государственное жилье, это разница между их покупной ценой и ценой, уплаченной для тех, кто купил частное рыночное жилье. Для тех, кто продолжает арендовать в государственном секторе, это разница между их арендной платой (с поправкой на качество) и арендной платой, которую платят люди на частном рынке.

Пример Китая

По сравнению с Восточной Европой, где общая доля государственного жилья в конце социалистического периода составляла всего 28 процентов (Hegedüs & Tosics, 1996), государственное жилье в Китае было абсолютно доминирующим. городские районы до реформы.Хуанг (2004) сообщает, что 75 процентов домашних хозяйств были в секторе государственного арендного жилья в течение социалистического периода, и эта доля могла быть еще больше в крупных городах (Logan et al ., 1999). Поскольку арендная плата была установлена ​​на чрезвычайно низком уровне (менее 1% дохода домохозяйства согласно Вангу и Мюри (1999)), государственное жилье получало значительные субсидии, и одним из мотивов жилищной реформы было снижение нагрузки на муниципальный бюджет и бюджет рабочих единиц. (Ян и Ван, 1995). Жилищная реформа началась в 1988 году с реформы арендной платы, в результате которой арендная плата была увеличена для отражения реальной стоимости жилья.В то же время была произведена корректировка заработной платы, чтобы компенсировать компенсацию рабочим. Ни в одном случае арендная плата не была увеличена больше, чем денежная субсидия. Эта политика усилила неравенство между рабочими единицами без перераспределения жилья: поскольку богатые единицы могут предоставлять больше субсидий, они возвращают большую часть корректировок заработной платы (World Bank, 1992). Позже за повышением арендной платы последовал план перевода государственного жилья в частную собственность и содействия развитию рыночного жилья. По состоянию на 2000 год доля государственного арендного жилья в национальном масштабе составляла 16.33 процента, а в Пекине — 33,82 процента (Logan et al ., 2009), и с тех пор он снижается.

Ключевым вопросом для китайских политиков было определение цены продажи государственного жилья. Их подход заключался в том, чтобы установить стандартную цену строительства в каждом городе на основе площади и скорректировать ее в соответствии с характеристиками местоположения, здания и самой жилой единицы. Ставка дисконтирования также была скорректирована в соответствии с характеристиками покупателя.Чтобы проиллюстрировать эти правила, в данном документе описывается формула ценообразования, которая применялась к жилью, контролируемой центральными правительственными учреждениями в Пекине (подробности см. По адресу http://www.ggj.gov.cn/zcfg/zfzdgg/200510/t20051020_2042.htm ). Наиболее важным фактором местоположения в этой схеме была оценка стоимости земли в районе, которая могла изменить цену на целых 30 процентов. Также учитывалась доступность магазинов, наличие общественного транспорта и другой общественной инфраструктуры.При корректировке строительного фактора учитывались такие характеристики, как возраст конструкции (например, здания старше 30 лет были дисконтированы на 30%), строительные материалы, лифты и высота. Характеристики квартир включали, на каком этаже находится квартира (предпочтение отдается верхним этажам в зданиях с лифтами и 3–4 этажам в зданиях без лифтов) и ориентации окон спальни (с 3-процентной скидкой для спален, выходящих на запад).

Размер субсидии, предоставляемой в соответствии с жилищными правилами Пекинского правительства, также зависел от занимаемой должности.Это обычное дело в Китае, где с середины 1950-х годов правительственными постановлениями были установлены официальные стандарты для жилых помещений, которые закрепили кадровые привилегии (Zhou & Logan, 1996). Например, для административной должности самого низкого уровня ( Ke и ниже) сотрудники считались квалифицированными для квартиры площадью 60 м 2 . Это означало, что арендатор получит субсидированную цену на первые 60 м 2 , но заплатит стандартную цену за дополнительное пространство.Чиновник уровня Ju , напротив, имел право на получение субсидии на расстояние до 120 м 2 .

Существуют значительные различия в том, как разные рабочие единицы применяют такие правила. «Стандартная цена» (а не рыночная цена) часто зависела от трудового стажа. Начиная с 1990-х годов государство ввело обязательный фонд жилищного обеспечения, в который работники должны были вносить часть (около 5 процентов) своей заработной платы, равную заработной плате работодателя, с целью финансирования покупки жилья (Yeung & Howes, 2006). ).Работодатели должны создать этот сберегательный счет для сотрудников, и деньги с этого счета могут быть сняты только тогда, когда сотрудник покупает дом или выходит на пенсию. Дополнительная субсидия, предоставляемая многими рабочими подразделениями, зависит от количества лет, в течение которых человек проработал до создания Фонда обеспечения жильем (и, если супруг (а) работал в том же подразделении, эти годы также будут учитываться). Кроме того, рабочие единицы, которые владели или контролировали жилье, могли свободно предлагать разные цены для разных арендаторов.Но для тех, кто не работал в государственном учреждении и чье рабочее подразделение не контролировало жилье, а также для тех, кто не мог претендовать на какую-либо субсидию (например, лица, которые не работают или не имеют местной городской регистрации), приватизация не предлагал никаких преимуществ.

В качестве отправной точки исследование предполагает, что если есть выгода от покупки государственного жилья или сохранения его в качестве арендатора государственного жилья (по сравнению с покупкой или арендой на частном рынке), то выгода, скорее всего, будет распределяться таким образом, который отражает прошлое практики.Таким образом, важно задокументировать, каким работникам отдавалось предпочтение при распределении жилья в прошлом. Формально жилье представляло собой социальное пособие, которое распределялось в зависимости от заслуг и потребностей. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что в Китае, как и в других социалистических странах (Szelenyi, 1983), люди с более высоким социально-экономическим и политическим статусом имели привилегированный доступ к жилью хорошего качества и по низкой цене. Логан и др. . (1999) показали, что жилье распределялось частично на основе трудового стажа в ходе непрерывного процесса переговоров о более просторном или лучше оборудованном жилье.Доход, образование и членство в коммунистической партии положительно повлияли на размер и качество жилья, равно как и занятость в более крупной и более влиятельной в административном отношении производственной единице. Пан (2004) обнаружил, что членство в Коммунистической партии было связано с большим размером жилья и более высоким качеством жилья как в 1988, так и в 1995 году. Дэвис (2003) показал, что работники с более высоким стажем работы на более высоких должностях с большей вероятностью получат лучшее жилье.

Исследования доступа к жилью в период после 1990 года, когда значительно расширилась политика рыночной экономики, практически отсутствуют.Единственным исключением является исследование Sato (2006) цен на жилье, приобретенное в 1996–1999 гг. Сато сообщил, что трудовой стаж, образование, административное звание на рабочем месте и членство в партии привели к снижению цен на жилье, приобретаемое в государственном секторе. Сато также задокументировал недостатки мигрантов на развивающемся рынке жилья (по этому поводу см. Также Logan et al ., 2009). Большинство домохозяйств мигрантов должны арендовать или сдавать в субаренду жилье, принадлежащее городским домохозяйствам, часто по очень высоким ценам. На аренду и коммунальные услуги приходилось в среднем 26 процентов общих расходов домашних хозяйств для мигрантов по сравнению с 7 процентами для зарегистрированных на местном уровне городских домашних хозяйств, в основном из-за исключения мигрантов из государственного арендного жилья.

Research Design

Ожидалось, что аналогичные различия будут обнаружены в ценах, уплачиваемых за жилье. В этом исследовании используются микроданные переписи населения 2000 года (0,1% выборки для государственного использования) для количественной оценки различий в ценах в государственном и частном секторах как на покупку, так и на аренду жилья. Перепись населения 2000 года предоставила подробную информацию о жилье для всех семейных домохозяйств. Он определил шесть способов владения жильем для этих домохозяйств. К ним относятся две категории аренды: аренда в государственном секторе (муниципалитеты или рабочие единицы) и аренда на частном рынке.Существует четыре типа собственности, в зависимости от того, как дом был приобретен: жилье, построенное собственными силами, покупка бывшего государственного арендного жилья, покупка по рыночным ценам и покупка по сниженным («экономическим») ценам. В этом документе основное внимание уделяется переходу форм владения жильем от государственных к рыночным формам, поэтому группа домовладений, построенных собственными силами, не включается в анализ. Перепись 2000 года фактически отражает информацию 1999 года, всего через год после официального прекращения предоставления государственного жилья. С тех пор покупка государственного арендного жилья постоянными жильцами продолжалась, и анализ не включает эти покупки.

Преимущество этого источника в том, что он охватывает городские районы Китая. В него входят жители восьми крупнейших городов: Пекин, Чунцин, Гуанчжоу, Харбин, Нанкин, Шанхай, Тяньцзинь и Сиань. Есть существенные региональные различия. Например, Хуанг и Кларк (2002) в ходе общенационального жилищного обследования обнаружили, что почти половина всех вариаций в выборе владения жильем происходит между городами (см. Также Li & Wu, 2004). Такие различия подтверждаются включением фиктивных переменных города в многомерные модели, так что фактически все цены измеряются от среднего значения по городу.Пекин, Тяньцзинь, Шанхай, Нанкин и Гуанчжоу — крупные прибрежные города, которые, как правило, считаются более ранними для проведения рыночных реформ и быстрого экономического роста (особенно Гуанчжоу, который расположен недалеко от Гонконга). Чунцин, Сиань и Харбин (и в некоторой степени также Тяньцзинь, где долгое время доминировали государственные промышленные предприятия) считаются поздними застройщиками. Однако у всех есть группы населения, которые определяют их как мегаполисы в мировом масштабе.

Эти данные имеют важные ограничения.Исключаются лица, проживающие в коллективном жилье (что очень часто встречается у мигрантов в общежитиях рабочих единиц), расходы на которые не указываются в переписи населения, или дома, построенные собственными силами (обычный источник для сельских жителей), где стоимость строительства несопоставима со стоимостью строительства другого владельца. -жилое жилье. Перепись выявляет пять типов владения и пользования, которые можно сравнивать. В государственном секторе это государственные закупки постоянными арендаторами и государственная аренда (которая может производиться муниципальным жилищным бюро или рабочим подразделением, альтернативы, которые невозможно выделить в переписи 2000 года).Государственные закупки сравниваются с двумя категориями владения, которые рассматриваются как рыночные: рыночная покупка (включая большую часть жилья, проданного по рыночным ценам) и « экономическая покупка » (форма частного жилья, при которой строители передают ограниченные строительные субсидии соответствующим покупателям, в том числе категории жилья Jinji shiyong zhufang и Anju gongzheng . Поскольку в модели включена экономическая категория покупки, которая явно включает ценовую субсидию, анализ отражает общие различия между государственной закупкой и покупкой на рыночной основе.Дополнительная субсидия от «экономической покупки» оценивается коэффициентом для этой переменной в модели рыночной покупки. Дата покупки не сообщается, но исследование позволяет определить, жили ли люди в своем нынешнем районе более или менее пяти лет. Поскольку в конце 1990-х годов все формы покупок сильно выросли, не считается, что рост закупочных цен искажает это сравнение. Сравнивается текущая (1999 г.) арендная плата за государственное и частное арендуемое жилье.Как в секторе собственника, так и в секторе арендатора все цены предоставляются переписью по категориям, которые кодируются в средней точке категории. Значения в верхней категории кодируются по минимальному значению категории.

Гедонистические модели (Follain & Jimenez, 1985; Rosen, 1974) оцениваются для определения того, как закупочные цены и арендная плата в частном секторе связаны с характеристиками жилищной единицы. В таких моделях ожидается, что больший размер, более высокое качество, наличие удобств и лучшая доступность должны предсказывать более высокую стоимость жилья.Гедонические модели применялись в исследованиях воздействия городских зеленых насаждений в Гуанчжоу (Jim & Chen, 2006) и Цзинань (Kong et al ., 2007). Предварительным условием успешного применения гедонистического ценообразования является наличие зрелого рынка жилья, который достигает равновесия. Это, конечно, не относится к Китаю, поэтому результаты, представленные здесь, следует интерпретировать как первое приближение. Цель состоит в том, чтобы применить коэффициенты гедонистической модели к жилищным единицам в государственном секторе, чтобы оценить, сколько приблизительно будут стоить сопоставимые единицы, если бы они были на частном рынке.Разница между этой оценочной стоимостью (или «рыночной стоимостью») — это то, что затем будет рассматриваться как субсидия, полученная покупателями или арендаторами государственного сектора.

В моделях используются все характеристики доступного жилья из переписи населения. Жилищное пространство измеряется в квадратных метрах, и для проверки на нелинейность включен член второго порядка. Качество жилья — это индекс от 0 до 100, основанный на пяти одинаково взвешенных аспектах жилищных единиц: с кухней или без нее, с источником энергии для приготовления пищи (газ считается наиболее подходящим типом), с водопроводной водой или без нее, с ванной и индивидуальным туалетом. .Количество комнат (то есть наличие меньших комнат в данном пространстве) обычно считается отрицательным качеством. Типы домов — категориальные переменные: малоэтажное, многоэтажное и дворовое. Случаев дворового жилья среди рыночных покупателей немного, поэтому данный тип жилья исключен из анализа жилья собственников. Возраст здания — это количество лет, прошедших с момента постройки.

На основе этих переменных и гедонистических моделей для частного рынка жилья оценивается «рыночная стоимость» квартир в государственном секторе и субсидии, получаемые участниками государственного сектора.В свою очередь, анализируются личные характеристики, связанные с получением более высокого или более низкого уровня субсидии. В этих моделях также используется ограниченное количество характеристик, доступных из переписи.

Ключевым предиктором является статус проживания, который использует три типа информации. Первый — родился ли человек в текущем городе проживания (чтобы отличать мигрантов от коренных жителей). Второй добавляет институциональный статус, независимо от того, зарегистрирован ли человек в сельской или городской семье (т.е. право на участие в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном секторе). Третье связано со сроком проживания в городе мигрантов. Лицо, проживавшее в нынешнем городе до 1995 года, считается «постоянным» жителем; тот, кто прибыл в течение последних пяти лет, является «недавним». Сочетание этих трех критериев приводит к шести категориям статуса проживания: уроженцы городов; сельские жители; устоявшиеся городские мигранты; недавние городские мигранты; устоявшиеся сельские мигранты; и недавние сельские мигранты. Все случаи государственных закупок имеют городскую и местную регистрацию, потому что таких владельцев с сельской или неместной регистрацией было слишком мало для изучения.

Связанная переменная — это регистрационный статус супруга, который объединяется с семейным положением в переменную «статус проживания» с тремя категориями: проживание с супругом, зарегистрированным в городе; проживает с супругом с пропиской по сельской местности; и жить без супруга. Компенсирует ли регистрационный статус одного супруга статус другого? В 1998 году реформа системы hukou упростила для супруга мигранта, проживающего в городе, процедуру подачи заявления на регистрацию в городе. Однако это непростой процесс, и в 2000 году оставалось много домашних хозяйств, в которых супруги имели разные типы регистрации.

Еще одна переменная, имеющая отношение к тенденциям цен, — это недавний переезд в пределах города (в течение последних пяти лет). В этом наборе данных «переезды» регистрируются только в том случае, если человек меняет район (район улицы). «Недавние переезды» определяются как люди, которые переезжали из одного района в другой за последние пять лет.

Социально-экономические переменные, доступные в ходе переписи, включают образование, образование супруга (для тех, кто живет со своим супругом) и род занятий. Образование измеряется количеством лет обучения.Род занятий — это набор фиктивных переменных, варьирующихся от руководителей рабочих единиц и специалистов / техников наверху до сельскохозяйственных рабочих внизу, с отдельными категориями для лиц, вышедших на пенсию или не работающих. Следуя прецеденту исследований владения жильем в Китае, исследование вводит пол, возраст (рассматриваемый как возможный нелинейный эффект) и размер домохозяйства в качестве переменных демографического контроля.

Результаты

предоставляет описательную статистику для выборки из восьми городов.В значительной степени большинство случаев жилья, занимаемого владельцами и арендуемого жилья, относится к государственному сектору, при этом несколько больше случаев государственного приобретения, чем продолжающаяся государственная аренда. В период с 2000 года, который здесь не показан, произошел более явный сдвиг в сторону государственных закупок с некоторым увеличением рыночных покупок и частной аренды. показывает, как основные переменные в анализе (площадь и качество) варьируются в зависимости от категории владения, а также средние цены (стоимость покупки или арендная плата за квадратный метр).Жилье, приобретаемое на рыночной основе, подразделяется на две категории: жилье, приобретаемое на коммерческой основе (по полным рыночным ценам) и жилье для экономически выгодных покупок (по несколько сниженным ценам в рамках ограниченной государственной программы). Обычное жилье, как правило, значительно больше, чем другое жилье, занимаемое владельцами, но не намного выше среднего качества, чем жилье, приобретаемое государством. Но в среднем его цена почти в пять раз выше квадратного метра. Государственное арендное жилье в среднем больше, чем частное арендное жилье, и имеет гораздо более высокое качество (хотя и более низкое, чем любая категория жилья, занимаемого владельцами).Его цена составляет менее четверти квадратного метра. Эти сравнения цен и преимущества государственного жилья для арендаторов и владельцев являются мотивацией для данного исследования.

Таблица 1

Средний размер, качество и стоимость жилья по владению, выборка из восьми городов

N Площадь на душу населения (м 2 ) Индекс качества Стоимость квадратного метра
Покупка :
Рынок 1177 33.2 90,2 252,66 долл. США
Экономический 722 24,9 85,6 долл. США .3 72,3 0,30 долл. США / месяц

Следующим шагом в анализе является оценка гедонистических моделей расходов на жилье среди владельцев и арендаторов рыночного жилья. Результаты представлены в. Зависимая переменная — это журнал покупной цены или ежемесячной арендной платы. Для справки, в таблице приведены средние значения площади, качества жилья, количества комнат и возраста здания для обоих типов жилья, а также средние значения покупной цены или ежемесячной арендной платы для каждого города.Экономическая покупка группируется вместе с группой рыночной покупки жилья для расчета гедонистического коэффициента в Пекине, в то время как для экономической покупки жилья добавляется фиктивная переменная. Жилье, приобретаемое на рынке, больше, качественнее и новее, чем арендуемое на рынке. Закупочные цены в среднем самые низкие в Сиане и Чунцине и самые высокие в Гуанчжоу, Шанхае и Пекине. Цены на аренду самые низкие в Сиане, Харбине и Тяньцзине, и выше в Гуанчжоу и Пекине.

Таблица 2

Гедоническая модель жилищных расходов среди владельцев рынка и арендаторов рынка

833 9029 833 −0,434 **
Владельцы рынка Арендаторы рынка


902 902 Среднее значение Коэффициент
Константа 2.666 ** 5,065 **
Площадь, м 2 Площадь участка −7,04E-5 ** −1,63E-05
Индекс качества корпуса 90,23 0,007 ** 58,33.006 **
Тип здания (Ссылка: Квартира)
Высотное 0,215 ** 9028
Двор −0,294 **
Количество комнат 2,18 −0,153 ** 1.33 −0,023
Возраст здания (лет) 6,39 −0,037 ** 13,49 −0,001
** Экономическая покупка $ 7
Город (Ссылка: Пекин) $ 17,766 $ 36,8
Чунцин $ 7391 –025 −1,000 **
Гуанчжоу 23 853 долл. США 0,226 ** 48,6 −0,194 *
Харбин $ 24,4 −0,743 **
Нанкин 14396 долл. США −0,029 26,4 долл. США −0,434 **
387 ** $ 24,1 -0,445 **
Тяньцзинь 15495 долл. −0,487 ** $ 19,8 −0,766 **
N 1751 1029
9028
9028
Скорректированный квадрат r 0.604 0,338

Модель для владельцев частного рынка обеспечивает замечательно хороший прогноз со скорректированной объясненной дисперсией 0,604. Коэффициенты значимы и в ожидаемом направлении. Площадь в квадратных метрах имеет сильный положительный эффект, несколько уменьшаясь при высоких значениях. Качество жилья во многом зависит от покупной цены. Высотное строительство дороже, но более старые здания обходятся дешевле. При заданной площади квартиры, разделенные на большие и меньшие комнаты, стоят дешевле.Коэффициент «экономичной покупки» показывает значительную скидку. Цены в Тяньцзине и Нанкине существенно не отличаются от Пекина. Гуанчжоу и Шанхай значительно дороже, а в Чунцине, Сиане и Харбине цены значительно ниже.

Модель для арендаторов на частном рынке менее надежна, но все же объясняет 0,338 разницы в арендной плате. Арендная плата линейно увеличивается с увеличением площади и качества. В многоэтажных домах арендная плата выше, чем в малоэтажных квартирах, а дворовое жилье дешевле.Удивительно, но возраст здания не связан с арендной платой, возможно, потому, что качество и тип строительства контролировались. Арендные ставки во всех других городах ниже, чем в Пекине, особенно в Чунцине, Харбине и Сиане.

Последний шаг в этом анализе — определить, какие жители государственного сектора проживают в жилье с более высокой оценочной рыночной стоимостью и кто получает более высокий уровень субсидии (скидка от рыночной стоимости в фактической покупной цене или уплаченной арендной плате). Одной из важных недостающих переменных в моделях частного сектора является местоположение, поскольку микроданные переписи не содержат географических деталей в пределах городов.Когда гедонистические уравнения применяются для оценки рыночной стоимости жилья в государственном секторе, результаты будут завышены, если государственное закупочное и государственное арендное жилье, как правило, находится в худших местах, чем соответствующие единицы частного рынка. Фактически, есть основания полагать, что этот подход приводит к заниженной оценке стоимости жилья в государственном секторе. Исследования цен на землю и жилье в целом показывают, что районы в центре города ценятся выше. Например, Zheng & Kahn (2008) сообщают, что цены на землю и закупочные цены для новых кондоминиумов в Пекине в 2004–2005 годах снизились примерно на 4 процента на километр от центра города на площади Тяньаньмэнь.показывает, что в Пекине (сопоставление агрегированных данных переписи по районам [ цзе дао ] в 2000 году) доля арендных единиц жилья в государственном секторе намного выше во внутренних районах, чем на периферии городской территории. Корреляция между общественной арендной платой и расстоянием от центра города (при взвешивании окрестностей по общему количеству арендных единиц) составляет -0,48. Следовательно, арендное жилье в государственном секторе, как правило, находится в более дорогих местах. Существует меньшая, но не значимая отрицательная корреляция между долей жилья собственников, которое покупается государством (не считая жилья, построенного собственными силами), и расстоянием от центра (−0.16). Покупка жилья на фабриках за пределами города частично компенсирует концентрацию государственных закупок во внутренних районах.

Процент арендного жилья в государственном секторе аренды, городские кварталы Пекина в 2000 году (четыре городских района, выделенных белым цветом). Источник : Файлы переписи 2000 (данные цзе дао ) предоставлены географическим факультетом Пекинского университета.

Li & Siu (1997) изучили город Гуанчжоу и пришли к выводу, что в субсидируемых секторах цены на жилищные единицы (включая цену продажи и арендную плату) все еще далеки от «рациональных»: цены и арендная плата растут. а не уменьшаться с удалением от центра города.Считается, что эта разница связана с более низким качеством жилья в центральной части города, которое Ли и Сиу не учли.

сообщает примерные средние ставки дисконтирования для всех городов. В среднем скидка на жилье, приобретаемое государством (по сравнению с жилищем, приобретаемым на рынке), составила 38%. Ставки дисконтирования различались в разных городах: самые высокие в Пекине и Сиане, а самые низкие в Шанхае. Средняя ставка дисконтирования по ежемесячной арендной плате составляла 28 процентов, при этом максимальная ставка составляла 37 процентов в Гуанчжоу, а самая низкая — 21 процент в Тяньцзине.Эти уровни субсидий соответствуют приведенным выше оценкам для Венгрии в 1990-е годы. Также возможно оценить совокупную стоимость субсидий в каждом городе, применив значения выборки ко всему городскому населению. Произошло существенное перераспределение богатства: почти 30 миллиардов долларов на государственное жилье, которое было приобретено арендаторами до 1999 года, и более 9 миллиардов долларов только в Шанхае. Ежегодная арендная субсидия для тех, кто продолжал жить в государственном арендном жилье, превышала 1 доллар.2000000000. Обратите внимание на приведенный выше анализ, что большинство семейных домохозяйств в этих городах получали эти субсидии. Из этого анализа полностью исключены люди, проживающие в коллективных домохозяйствах, которые являются преобладающей формой жилья для мигрантов из сельской местности в города; этот аспект маркетизации лишь косвенно повлиял на этих людей.

Таблица 3

Средние скидки и предполагаемая общая сумма субсидии на государственное жилье

9027 9027 Средняя скидка Расчетная сумма субсидии
(в миллионах) 9028 9028 9028 9028 9028 9028
Государственное приобретаемое жилье Государственное арендное жилье


Средняя скидка Расчетная годовая субсидия
(в миллионах)
Пекин 0.52 $ 5289 0,24 $ 400
Чунцин 0,48 $ 813 0,35 $ 43
Гуанчжоу 79288 Харбин 0,40 $ 1500 0,32 $ 55
Нанкин 0,29 $ 2303 0,23 $ 78
Шанхай 25 $ 9279 0,30 $ 305
Тяньцзинь 0,31 $ 2030 0,21 $ 196
9028 9028 9028 9028
9028 9028 9028 Итого 0,38 28 700 долл. США 0,28 долл. США 1247

Теперь в статье рассматривается вопрос о том, какие государственные покупатели и какие государственные арендаторы получили наибольшую выгоду.Результаты для государственного сектора жилищного строительства представлены в и. Практически во всех случаях цена покупки или аренды ниже расчетной рыночной стоимости. Считается, что исключения представляют собой ситуации, когда квартира находится в особенно благоприятном месте, а гедонистическая модель недооценивает рыночную стоимость. Следовательно, в случаях с предполагаемой отрицательной субсидией коэффициент дисконтирования был перекодирован, чтобы отразить субсидию в размере не менее 500 юаней для государственных закупок и 0,50 юаней в месяц для государственной аренды.Обратите внимание, что в этих моделях все переменные являются характеристиками главы семьи или супруга. Характеристики самой жилой единицы суммируются в оценочной рыночной стоимости. Город проживания включен сюда, поскольку жилищная политика в разных городах Китая различается, и было показано, что коэффициент дисконтирования также варьируется.

Таблица 4

Регрессия оценочной рыночной стоимости жилья для государственных закупок и отношения скидки, представленной фактической уплаченной ценой

0,0375 .083 * ** 9028 0,21 Сиань рабочий) 9028 9028 9028 9028 9028 9028 902 902
Рыночная стоимость жилья Коэффициент дисконтирования
Константа 3.178 ** 0,112 *
Город (Ссылка: Пекин)
Чунцин −0,831 **
0,282 ** 0,186 **
Харбин -0,489 ** 0,160 **
Нанкин- 0,234 **
Шанхай 0,170 ** 0,270 **
Тяньцзинь
−0,542 ** −0,003
Мужчина или женщина (Ссылка: мужчина) 0,015 0,013
Возраст главы домохозяйства 0.011 * 0,011 **
Возраст в квадрате −8,02E-05 −7,98E-005 **
** Размер домохозяйства 0,036 −0,002
Годы образования 0,022 ** 0,003 *
Годы образования супруга 0,013 ** -0,001
Начальник рабочего подразделения 0.228 ** 0,013
Специалист / техник 0,068 * 0,011
Персонал или другой персонал 0,180 ** 0,007 0,098 ** 0,008
Пенсионеры −0,006 0,032 *
Другие безработные 0.019 0,014
Статус проживания
Справка: уроженец города
Постоянный мигрант из города 0,047 −
0,532 ** −0,104 **
Статус проживания (Ссылка: проживает с супругом, прописанным в городе)
Без супруга 0.101 * −0,031
С супругом, прописанным в сельской местности −0,238 ** 0,013
Недавний переезд в пределах города 0,508 **
N 4357 4357
Степень свободы 24 24
Скорректированная r в квадрате 0,402 0,241 9028 Таблица регрессии арендная стоимость государственного арендного жилья и коэффициент скидки, представленный фактически уплаченной арендной платой

9028 −0281 услуги 0,01 9028 9028 902 с поправкой 0,309
Рыночная арендная стоимость Коэффициент дисконтирования
(постоянный) 5.015 ** 0,765 **
Город (справка: Пекин)
Чунцин −0,879 **
Гуанчжоу −0,047 −0,074 **
Харбин −0,422 ** −0,056 **
Нанкин236 ** 0,030 *
Шанхай -0,383 ** -0,044 **
Тяньцзинь
Сиань −0,837 ** −0,074 **
Мужчина или женщина (Каталожный номер: мужчина) −0,041 * −0,015 * Возраст главы домохозяйства 0.011 ** 0,004 **
Возрастной квадрат −8,81E-005 ** −3,87E-005 **
9029 Размер дома1 0,01 0,02 ** −0,005
Годы образования 0,015 ** −0,001
Год образования супруга (супруги) 0,008 **
Ссылка: работник физического труда)
Начальник отдела 0.213 ** -0,033
Специалист / техник 0,086 ** 0,018
Персонал или другой персонал 0,070 * 0,031 -0,021 *
Пенсионеры 0,003 0,001
Другие безработные 0,025 0.013
Статус проживания (Ссылка: городские уроженцы)
Сельские сельские жители 0,091 −0,344 **
мигранты из городских районов 9028 0,01
Недавние городские мигранты 0,237 ** −0,183 **
Постоянные сельские мигранты −0,044 −0.357 **
Недавние сельские мигранты 0,108 ** −0,445 **
Жизненный статус (Ссылка: проживает с супругом, зарегистрированным в городе)
0,095 ** −0,011
С супругом, прописанным в сельской местности −0,029 −0,071 **
Недавнее перемещение в пределах города 0.306 ** −0,043 **
N 4239 4239
Степень свободы 27 27

предоставляет результаты для лиц, которые приобрели государственную квартиру. Ориентировочная рыночная стоимость их квартир самая высокая в Гуанчжоу и Шанхае, а самая низкая в Чунцине, Харбине и Сиане.Старшие главы домохозяйств и те, у кого есть большие домохозяйства, живут в более дорогих квартирах. Образование как главы домохозяйства, так и супруга имеет значительные положительные эффекты. Неудивительно, что наиболее ценным жильем владеют лица, возглавляющие свое рабочее место, за ними следуют штатные работники (кадры). Работники физического труда и пенсионеры / безработные живут в наименее ценных домах. Статус проживания имеет существенное влияние. Обратите внимание, что этот анализ не включает лиц с сельской или неместной регистрацией.Однако по сравнению с коренным жителем с городской или местной регистрацией недавние мигранты с аналогичной регистрацией приобрели более дорогие квартиры, а постоянные мигранты — в меньшей степени. Лица, живущие без супруга, владеют более ценными квартирами, чем лица, состоящие в браке с супругом, зарегистрированным в городе, но те, у кого супруг (а) проживает в сельской местности, имеют значительно менее ценные дома. Наконец, недавние переселенцы в городе (те, кто сменил район за последние пять лет) живут в значительно более ценных домах, что может частично отражать недавнее строительство.

Эти результаты согласуются с ожиданиями относительно того, кто мог позволить себе лучшую квартиру или кто жил в лучшей общественной квартире, сдаваемой внаем, и, следовательно, мог ее купить. Отдельный вопрос, насколько большую субсидию они получили при покупке. Этот коэффициент дисконтирования анализируется во втором столбце. Здесь можно увидеть, что коэффициент дисконтирования был выше в каждом другом городе, чем в Пекине, за исключением Сиань. Самые высокие субсидии были в Шанхае, Тяньцзине и Нанкине.Пожилые люди получали более высокие субсидии (нелинейный эффект, который может быть связан со стажем работы). Некоторые другие переменные имеют значение. Высшее образование и выход на пенсию имеют значительные положительные эффекты (возможно, связанные с возрастом и стажем работы). Недавние мигранты получали меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал в город.

Структура арендаторов государственного жилья несколько отличается (). Эффекты города показывают, что арендаторы в Пекине занимают самое ценное жилье, с самыми низкими ценами в Чунцине и Сиане.Мужчины-главы домохозяйств снимают менее ценные квартиры, в то время как пожилые люди и более крупные домохозяйства снимают более ценные квартиры. Образование (как главы семьи, так и супруга) и занимаемая должность (руководители рабочих подразделений, административный персонал и специалисты / техники) положительно связаны с оценочной стоимостью аренды. В государственном секторе аренды некоторые из них зарегистрированы в сельской местности. По сравнению с городскими коренными жителями, недавние мигранты с городской регистрацией живут в более ценных квартирах, в то время как квартиры старых мигрантов из сельской местности менее ценны.Неожиданно для недавних переселенцев из сельской местности имеется положительный коэффициент, и наличие супруга, зарегистрированного в сельской местности, не влияет на стоимость аренды. Лица, живущие без супруга, занимают более дорогую арендную плату. Наконец, недавно переехавшие в город снимают более дорогие квартиры.

Почему недавние сельские мигранты живут в более ценном государственном арендуемом жилье, чем городские коренные жители? Отправной точкой является наблюдение, что недавние сельские мигранты вряд ли будут иметь доступ к государственной аренде, потому что при обычных обстоятельствах они не соответствуют требованиям.Однако в некоторых случаях мигрантам предлагается рабочее место, связанное с их работой. Недавние мигранты в государственном арендуемом жилье, будь то с городской или сельской регистрацией, как правило, живут в новых квартирах, которые, как правило, строятся по более высоким стандартам,

. Тем не менее, недавние сельские мигранты находятся в невыгодном положении по сравнению с городскими коренными жителями в цене, которую они платят. Статус проживания имеет большое значение при прогнозировании коэффициента скидки при аренде в общественных местах. По сравнению с городскими коренными жителями все другие категории лиц получают меньшую арендную субсидию, хотя разрыв между постоянными городскими мигрантами невелик.Последние сельские мигранты получают наименьшие субсидии. Лица, состоящие в браке с супругом, зарегистрированным в сельской местности, также получают меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал.

Было также обнаружено, что мужчины получают меньшую скидку от оценочной рыночной стоимости, чем женщины, в то время как пожилые люди получают более высокие скидки. Субсидия на аренду государственного жилья самая высокая в Нанкине и самая низкая в Чунцине. Хотя высшее образование и профессия связаны с проживанием в более ценных квартирах, они не связаны с уровнем субсидии.Есть подозрение (хотя информация для проверки этого объяснения недоступна), что работники с высшим образованием и уровнем профессии с большей вероятностью будут заняты на более высоких должностях, которые исторически были в состоянии обеспечить своих сотрудников более качественным жильем. В этом случае их доступ к более качественному жилью будет основываться не на их личных привилегиях, а на статусе их работодателя.

Обсуждение и заключение

Для потенциальных бенефициаров возможность воспользоваться этими сделками ограничена по времени.Сравнивая таблицы переписи 2000 года с данными мини-переписи 2005 года, исследование показало, что доля арендуемого жилья в государственном секторе снизилась с более чем 70 процентов до менее 40 процентов всего за пять лет. К 2005 году только 8% городского жилья сдавалось в аренду государству, и лишь немногие арендаторы имели возможность приобрести свое жилье. В то же время доля рыночного жилья, приобретенного без скидки, почти удвоилась, и кажется очевидным, что большая часть вновь построенного жилья, занимаемого владельцами, в будущем будет находиться в частном секторе.Таким образом, за период около 20 лет, медленно начавшийся примерно с 1990 г. и почти завершившийся, Китай добился запланированной реструктуризации городской жилищной системы.

Было обнаружено, что согласуется с большинством результатов в других странах и ожиданиями китайских городских исследователей (например, Chen, 1996), что эта политика принесла неожиданную выгоду тем, кто мог ею воспользоваться. Также было обнаружено, что те, кто смог остаться в государственном арендуемом жилье на данный момент, получают лучшее жилье по более низкой арендной плате, чем люди, снимающие жилье в частном секторе.Какое влияние оказали эти преимущества на распределение?

Если бы вопрос был прост, кто мог бы покупать государственное жилье, ответ был бы очевиден — это были бы те, кто имел право на получение государственного арендного жилья (или более качественного жилья) в рамках предыдущей системы. Поэтому, например, в России нет ни одного случая сельских мигрантов. В социалистический период они в значительной степени были исключены из государственного жилья, и даже те сельские мигранты, которые получали государственное арендное жилье, не имели права его покупать.Анализ в основном касается вопроса второго уровня: среди тех, кто имел право на покупку своего государственного жилья, и среди тех, кто продолжал арендовать государственное жилье в 2000 году, кто получил лучшее жилье и кто получил наиболее выгодные условия?

Распределение лучшего нерыночного жилья в 2000 году (оцениваемое по рыночной стоимости) близко соответствует приоритетам распределения квартир при социализме, и здесь модели аналогичны для государственной покупки и государственной аренды.Выделяется один критерий потребности: размер домохозяйства. Предпочтение отдавалось лицам, которые лучше занимались своим рабочим местом (пожилые люди с более высоким стажем работы, лица с высшим образованием, руководители рабочих подразделений и административный персонал или профессиональные / технические работники). Хуже дела у мигрантов и лиц, прописанных в сельской местности, а также у тех, чьи супруги имели прописку в сельской местности. Может показаться удивительным, что есть одна категория мигрантов, которые преуспели. Это мигранты с городской регистрацией, люди, которых некоторые ученые называют «постоянными мигрантами» (Wu, 2002).Китайский термин — qianyi (постоянно переселенный), в отличие от zanzhu (временно поселившийся). Лица могут получить право на это изменение, если они приняты на работу на государственное предприятие или поступят в высшее учебное заведение, тем самым получая полный законный доступ ко всем городским общественным ресурсам. Городские мигранты преуспели в системе городского жилья лучше, чем коренные жители с городской регистрацией.

Ожидается, что исследования с использованием других источников данных покажут, что другие привилегированные группы в социалистической жилищной системе также смогли получить более ценное жилье.В первую очередь это будут члены Коммунистической партии и сотрудники более крупных и высокопоставленных рабочих подразделений. Эти гипотезы нельзя проверить на данных переписи.

Хотя ранее привилегированные группы получали лучшее жилье в государственном секторе, они не обязательно получали его с более высокой скидкой от его рыночной стоимости. Как при государственной закупке, так и при государственной аренде пожилые люди получают большую выгоду. Образование учитывается в модели покупки, но не при аренде. В модели аренды не обнаружено профессиональных различий, и при покупке оказывается, что это пенсионеры, а не руководители рабочих подразделений, персонал или специалисты / техники, получившие более высокие субсидии.Это означает, что во многих отношениях цена по цене государственного жилья не перераспределяла ресурсы. В самом деле, можно утверждать, что помимо совокупных преимуществ некоторых групп при социализме, процесс приватизации проводился справедливо. Возможно, применение бюрократических критериев, подобных тем, которые описаны выше, в отношении контролируемого государством жилья в Пекине в целом позволило перевести характеристики жилья в цены. Однако обратите внимание, что абсолютная величина скидки для привилегированных лиц может быть выше просто потому, что они уже занимали более удачно расположенные, более крупные квартиры, а рост цен после 2000 года, вероятно, усилил различия в абсолютной величине субсидии на покупку.

Тем не менее, есть один аспект государственной политики, который сильно влияет на жилищные результаты, и это статус проживания. Среди покупателей государственного жилья нет ни сельчан, ни сельских мигрантов. Недавние городские мигранты и недавно переехавшие получали меньшие скидки при покупке государственного жилья. Сельские жители, сельские мигранты и лица, чьи супруги зарегистрированы в сельской местности, находятся в невыгодном положении с точки зрения ценообразования на государственное арендное жилье. Важен не статус мигранта, поскольку мигранты с городской регистрацией могут даже иметь некоторые преимущества.Продолжающаяся государственная политика по разграничению между городским и сельским регистром поставила граждан с последним статусом в крайне невыгодное положение в процессе жилищной реформы. В этом отношении результаты подтверждают результаты других исследований, в которых особое внимание уделяется разрывам между сельскими и городскими районами в социальной политике Китая.

Сноски

Заявление издателя: Полные условия использования: http://www.tandfonline.com/page/terms-and-conditions

Эту статью можно использовать в исследовательских, учебных и частных целях .Любое существенное или систематическое воспроизведение, перераспределение, перепродажа, заем, сублицензирование, систематическая поставка или распространение кому-либо в любой форме категорически запрещены.

Издатель не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых, и не делает никаких заявлений о том, что содержание будет полным, точным или актуальным. Точность любых инструкций, формул и доз лекарств должна быть независимо проверена первичными источниками. Издатель не несет ответственности за какие-либо убытки, действия, претензии, судебные разбирательства, требования или расходы или убытки, возникшие прямо или косвенно в связи с использованием этого материала или возникшие в результате его использования.

Ссылки

  • Энджел С. Вопросы жилищной политики: глобальный анализ. Оксфорд и Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 2000. [Google Scholar]
  • Бакли Р.М. Жилищное финансирование в развивающихся странах. Нью-Йорк: St Martin’s Press; 1996. [Google Scholar]
  • Чен А. Реформа городского жилищного строительства в Китае: соотношение цены и ренты и рыночное равновесие. Городские исследования. 1996; 33: 1077–1092. [Google Scholar]
  • Дэвис Д. От социальных пособий к капитализированным активам: перекоммодификация жилых помещений в городских районах Китая.В: Форрест Р., Ли Дж., Редакторы. Жилье и социальные изменения: перспективы Восток-Запад. Лондон и Нью-Йорк: Рутледж; 2003. С. 183–198. [Google Scholar]
  • Фоллен Дж. Р., Хименес Э. Оценка спроса на характеристики жилья — исследование и критика. Региональная наука и экономика города. 1985. 15: 77–107. [Google Scholar]
  • Hegedüs J, Tosics I. Приватизация и реабилитация внутренних районов Будапешта. Жилищные исследования. 1994; 9: 39–55. [Google Scholar]
  • Hegedüs J, Tosics I.Городской институт и Столичный исследовательский институт (Будапешт, Венгрия) Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт; 1996. Переход жилищного сектора в странах Центральной и Восточной Европы. [Google Scholar]
  • Huang YQ. Дорога к домовладению: продольный анализ перехода права владения и пользования в городских районах Китая (1949–94) Международный журнал городских и региональных исследований. 2004. 28: 774–795. [Google Scholar]
  • Хуанг YQ, Кларк WAV. Выбор владения жильем в переходном городском Китае: многоуровневый анализ.Городские исследования. 2002; 39: 7–32. [Google Scholar]
  • Jim CY, Chen WY. Воздействие элементов городской среды на цены на жилое жилье в Гуанчжоу (Китай). Ландшафт и городское планирование. 2006; 78: 422–434. [Google Scholar]
  • Карн В.А., Вулман Х. Сравнение жилищных систем: жилищные показатели и жилищная политика в США и Великобритании. Оксфорд и Нью-Йорк: Clarendon Press и Oxford University Press; 1992. [Google Scholar]
  • Kong FH, Yin HW, Nakagoshi N. Использование ГИС и метрик ландшафта в гедонистическом моделировании цен на благоустройство городских зеленых насаждений: тематическое исследование в городе Цзинань, Китай.Ландшафт и градостроительство. 2007. 79: 240–252. [Google Scholar]
  • Косарева Н., Струйк Р. Приватизация жилья в Российской Федерации. Дебаты по жилищной политике. 1993; 4: 81–100. [Google Scholar]
  • Li SM, Wu FL. Контекстуализация мобильности и выбора жилья: данные по городскому Китаю. Окружающая среда и планирование A. 2004; 36: 1–6. [Google Scholar]
  • Li S, Siu YM. Товарное жилье в Гуанчжоу: анализ моделей пространственного развития и распределения цен и арендной платы; Доклад, представленный в исследовании «Экономическая реформа и социальное развитие современного Китая»; 1997 г.[Google Scholar]
  • Logan JR, Bian YJ, Bian FQ. Жилищное неравенство в городах Китая в 1990-е гг. Международный журнал городских и региональных исследований. 1999; 23: 7–25. [Google Scholar]
  • Логан JR, Fang YP, Zhang ZX. Доступ к жилью в Городском Китае. Международный журнал городских и региональных исследований. Скоро в 2009 году. [Бесплатная статья PMC] [PubMed] [Google Scholar]
  • Pan Z. Качество жилья для членов Коммунистической партии в городских районах Китая: сравнительное исследование. Жилищные исследования.2004; 19: 193–205. [Google Scholar]
  • Pickvance CG. Жилищная приватизация и жилищный протест при переходе от государственного социализма: сравнительное исследование Будапешта и Москвы. Международный журнал городских и региональных исследований. 1994; 18: 433–450. [Google Scholar]
  • Розен С. Гедонические цены и неявные рынки — дифференциация продуктов в условиях чистой конкуренции. J.P.E. 1974; 82: 34–55. [Google Scholar]
  • Сато Х. Жилищное неравенство и жилищная бедность в городах Китая в конце 1990-х.Обзор экономики Китая. 2006; 17: 37–50. [Google Scholar]
  • Селеный И. Городское неравенство при государственном социализме. Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 1983. [Google Scholar]
  • Ван И, Мюри А. Жилищная политика и практика в Китае. Нью-Йорк: Macmillan Press; 1999. [Google Scholar]
  • Уиллис К.Г., Николсон М. Стоимость и выгоды жилищных субсидий арендаторам в результате добровольного и принудительного контроля арендной платы — сравнение между группами владения и дохода. Прикладная экономика.1991; 23: 1103–1115. [Google Scholar]
  • Всемирный банк. Страновое исследование Всемирного банка. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк; 1992. Китай: Варианты реализации городской жилищной реформы. [Google Scholar]
  • У В. Жилье для мигрантов в городах Китая — выбор и ограничения. Обзор городских дел. 2002; 38: 90–119. [Google Scholar]
  • Ян Л., Ван Ю. Реформа жилищного строительства: переосмысление теории и выбор реальности [Чжуфан Гайге: Лилунь де Фанси юй Сяньши де Сюаньцзэ] Тяньцзинь: Tianjin People’s Press; 1995 г.[Google Scholar]
  • Емцов Р. Приватизация жилья и благосостояние домохозяйств в переходный период. Научный доклад № 2007/02. Хельсинки: Университет Организации Объединенных Наций, Всемирный научно-исследовательский институт экономики развития; 2007. [Google Scholar]
  • Yeung SCW, Howes R. Роль Фонда обеспечения жилищного строительства в финансировании строительства доступного жилья в Китае. Habitat International. 2006. 30: 343–356. [Google Scholar]
  • Zheng S, Kahn ME. Рынки земли и жилой недвижимости в условиях бурно развивающейся экономики: новые свидетельства из Пекина.Журнал экономики города. 2008; 63: 743–757. [Google Scholar]
  • Zhou M, Logan JK. Переход к рынку и коммодификация жилья в городах Китая. Международный журнал городских и региональных исследований. 1996. 20: 400–421. [Google Scholar]

Как в Чикаго научились приватизировать государственное жилье — этого недостаточно

Дебра Бруно — писатель и редактор-фрилансер. Ее электронная книга, опубликованная Wall Street Journal в 2014 году, называется Пекин от А до Я: Приключения пары экспатов в Китае.

На протяжении десятилетий государственное жилье Чикаго было синонимом самого худшего из того, что правительство предоставило приютом для бедных. 28 высоток, которые составляли большую часть государственного жилья в городе, превратились в памятники преступности и упадку, которые не поддавались улучшению. Такие истории, как изнасилование и убийство 7-летней девочки в 1997 году, попали в национальные новости. Отсутствие технического обслуживания в здании привело к гибели: трое детей погибли в результате пожара из-за поломки лифта, из-за которого пожарные не смогли вовремя добраться до 14 этажа, чтобы спасти их.

Город попытался, но так и не смог провести фундаментальную трансформацию, которая так явно требовалась. Затем, чуть более 15 лет назад, Чикаго приступил к реализации такого плана по улучшению жизни семей, которые называли государственное жилье своим домом.

В целом, новый план предусматривал три варианта: ваучеры для жителей на выбор собственного жилья, жилье для лиц с разным доходом, чтобы устранить изоляцию многих из самых бедных жителей, и улучшенное государственное жилье. Но план преобразования стоимостью 1,5 миллиарда долларов, который включал снос 18 000 единиц жилья и реконструкцию или новое строительство еще 25 000 единиц, имел неоднозначный успех.

Сегодня около 80 000 жителей государственного жилья в Чикаго находятся в очереди на получение ваучеров. Менее 20 процентов бывших жителей государственного жилья сейчас живут в домах со смешанным доходом. И исследователи только начинают понимать травмы, вызванные непроизвольным перемещением, особенно у детей.

Сьюзан Попкин, одна из самых умных и вдумчивых наблюдателей за жилищной историей Чикаго, в течение последних 30 лет посещала семьи, наблюдала за условиями жизни и пыталась понять, каким образом возрождение городов привело к непредвиденным осложнениям.Теперь прикладной социолог и старший научный сотрудник Института урбанистики написал No Simple Solutions: Transforming Public Housing in Chicago . Она села с журналом Politico Magazine, чтобы поговорить о том, какие решения работают, а какие нет.

Как возникло государственное жилищное строительство в Чикаго?

[До Второй мировой войны] городской совет сдал [жилье] бедным афроамериканским кварталам и разрушил трущобы, чтобы поселить их там. Они намеренно разместили их в изолированных кварталах.А потом построили скоростную автомагистраль. Коридор Стейт-Стрит когда-то был самым большим участком государственного жилья во всем мире, и они разместили рядом с ним Скоростную автомагистраль Дэна Райана.

Затем они построили здания из наихудших материалов, так что корпус лифта был наверху зданий, что в условиях Чикагской зимы для меня просто безумие, и они были построены из дешевого бетона, так что они приходили в упадок; в них были оспины. В большинстве квартир гипсокартон не ставили.У них не было дверей для туалетов; у них не было крышек на лампочках; у них не было крышек на радиаторах.

В своей книге No Simple Solutions вы спрашиваете, сработал ли следующий этап строительства государственного жилья в Чикаго. Как вы думаете, план оправдал свое обещание?

Думаю, это частичная победа. Это было намного успешнее, чем кто-либо ожидал вначале. Шансы на то, что это будет абсолютный провал, были довольно высоки. На первых этапах плана они действительно изо всех сил пытались снести здания и вывести из них людей, и у них было 11 зданий, из которых они планировали переселить людей.В итоге люди переехали из одного плохого блока в здании, которое должно было спуститься, в другое, которое собирались разрушить позже.

Это улучшение?

1952 г. Трущобы Чикаго. Управление жилищного строительства Чикаго снесло многие подобные районы для строительства государственного жилья. | Роберт Наткин / Гетти

Это была жилищная интервенция, и люди получили лучшее жилье и более безопасный район, и это большое [улучшение], учитывая, каким был Чикаго, когда он начинался. Но они были ужасной жилищной властью; они были в самом низу списка руководства HUD.HUD фактически взял их на себя в 1995 году, чтобы попытаться показать, что они могут снова превратить государственное жилье в общественное благо. И им был поручен этот грандиозный план трансформации, который был крупнейшим в стране, и не было нигде в стране, кто знал, как совершать эти сумасшедшие сделки по развитию. Это были действительно сложные финансовые сделки из-за сочетания государственного и частного секторов. Мысль о том, что они смогут осуществить это и удовлетворить потребности людей, живущих в домах, была довольно пугающей.

И они сначала этого не сделали. Они действительно боролись с переселением жителей. Люди, которые жили там в то время, были людьми, которые не справились с ситуацией в течение действительно ужасных дней, или они были людьми, которые оставались поблизости, потому что они были лидерами сообщества и действительно преданными делу.

Было много людей с судимостями и записями о насилии, проблемах с психическим здоровьем и физическими проблемами, сложной жизни, и они не пошли добровольно; это было вынужденное переселение.Учитывая историю расы в этой стране, они думали, что это был захват земли, и были очень подозрительными, злыми, напуганными. Некоторые из них никогда больше нигде не жили, как и их родители, так что это действительно очень пугало и дестабилизировало. Так что тот факт, что все получилось так хорошо, я думаю, стоит отметить. А затем нам нужно внимательно посмотреть, чего он не делал.

Какова была роль частных разработчиков?

Не только в Чикаго, но и за последние пару десятилетий произошла крупная приватизация государственного жилья.В рамках программы HOPE VI [федеральная программа по преобразованию государственного жилья в жилые комплексы со смешанным доходом] по всей стране было отказано в государственном жилищном строительстве. Многие из них — хорошие парни-разработчики из некоммерческих организаций, а некоторые из них — коммерческие. Они приехали и перестроили многие из этих домов в сообщества со смешанным доходом. Думаю, сейчас их в Чикаго 11 человек.

Как это работает?

Они построили несколько прекрасных вещей, и я думаю, что это работает в той мере, в какой все они функционируют, зарабатывают деньги и остаются открытыми.Существовала теория, согласно которой это будет не только более приятное место для жизни людей, но и то, что это также будет означать, что у бедных семей, проживающих в государственном жилье, будут соседи с более высокими доходами, и они дадут им больше социального капитала, больше доступа. к работе, возможность двигаться вперед. Это не выносит. Это хорошие места для сосуществования всех, но они не очень хорошо интегрируются друг с другом.

Почему нет?

Жильцы государственного жилья — это, как правило, семьи с детьми, а домовладельцы или арендаторы с более высокими доходами могут и не быть такими, так что разрыв уже существует.Есть классовые различия; есть расовые различия. Домовладельцы жалуются на то, что жильцы государственного жилья сидят у них на крыльце. Жители государственного жилья чувствуют, что их все время проверяют.

Значит, даже в застройках со смешанным доходом не было такого большого прогресса, как вы надеялись.

Была большая надежда на то, что благодаря исследованию, в котором я участвовал в демонстрации [проекта] Gautreaux [программы десегрегации по постановлению суда], если вы поможете людям переехать в лучшее место, у всех будет работа и их дети будут лучше учиться в школе.И я думаю, что это было нереально, учитывая, кто жил в государственном жилье в то время, когда в 90-е годы начались большие преобразования.

Проект многоэтажного дома Stateway Gardens на южной стороне Чикаго. | НАРА (Национальный архив)

Так что была большая надежда, что это поможет не только улучшить физическое состояние людей. Это действительно уменьшило беспокойство, что важно, но потребовались дополнительные комплексные услуги, прежде чем мы увидели реальные улучшения в психическом здоровье людей и их занятости.Они по-прежнему очень бедны, но работают больше. Я думаю, было признание того, что людям, живущим в государственном жилье, действительно нужно много тех услуг, которые они не получали.

Один из ваших аргументов — одного обеспечения жильем недостаточно.

Специально для детей. Самым большим разочарованием для меня было то, что даже когда мы получили комплексные услуги, у родителей дела шли лучше, но они по-прежнему сообщали, что их детям действительно трудно. И когда мы разговаривали с детьми, дети говорили о ссоре, чувствовали себя по-настоящему отвергнутыми в новом сообществе, плохо учились в школе — не все, некоторые из них были в порядке, — но большая доля, чем мы хотели бы видеть.

Были ли другие проблемы после рецессии?

Это было то, на что действительно повлиял кризис потери права выкупа. Многие домовладельцы купили недвижимость спекулятивно, потому что знали, что будет большой приток владельцев ваучеров, выходящих из государственного жилья. Итак, они установили свои подразделения, а затем, когда они были лишены права выкупа, они просто ушли из домов. И жильцов тоже выгнали и оставили разбираться. Это был один из самых тяжелых периодов.

Другие заботы?

Существует также большое беспокойство по поводу того, что жилищным властям была дана возможность решить эту проблему с помощью программы RAD [Демонстрация помощи в аренде, федеральной программы, реализованной в 2012 году при администрации Обамы], которая в основном позволяет им преобразовывать свое государственное жилье в Раздел 8, основанный на проектах, который означает, что [жилищные органы] могут получить ипотеку на частном рынке.

Жилищное управление по-прежнему владеет им, но оно берет ипотеку под стоимость земли, а затем они могут получить деньги на капитальный ремонт.Это меняет финансирование. Обе вещи — смешанный доход и программа RAD — являются приватизацией государственного жилья, о котором я говорил.

В настоящее время существует ограниченное количество жилищных властей, одобренных для RAD. Они должны понять, как это сделать. Я думаю, что это большой риск для некоторых мелких жилищных властей. Таким образом, мы можем потерять наше государственное жилье во многих небольших городах и сельских районах, у которых нет денег для их финансирования.

Что, по вашему мнению, произойдет при администрации Трампа?

Есть много проблем.Жилищные органы и без того испытывали огромную нехватку финансирования из-за секвестра бюджета, поэтому последний раз, когда жилищные органы столкнулись с трудностями, был Закон о восстановлении бюджета после рецессии 2009 года. А затем, когда республиканцы вернули Конгресс и приняли Закон о контроле над бюджетом [в 2011 году], это медленно сокращало объем финансирования жилищных властей.

И фонд государственного жилья в Соединенных Штатах по большей части старый. За исключением этих новых разработок со смешанным доходом, мы действительно мало что построили с 1970-х годов, и поэтому у вас сейчас большой объем нехватки капитала.

Это интервью отредактировано для большей ясности.

Эта статья помечена как:

Земельная реформа и рынки недвижимости в России

Санкт-Петербург стал местом проведения международной конференции «Земельная реформа и развивающийся рынок недвижимости в России», организованной Леонтьевским центром социально-экономических исследований и Институтом Линкольна в мае. 2001. Эксперты государственных органов, коммерческих структур и академических институтов России, У.С. и Европа собрались, чтобы оценить прогресс земельной реформы в России и обсудить будущую реализацию. Конференция сфокусировалась на двух ключевых моментах: основных препятствиях, на которые будут направлены различные действия по земельной реформе, и триггерах, которые необходимы для того, чтобы привести в действие серию решительных шагов.

С академической и исторической точки зрения разворачивающаяся история приватизации земли в России интересна интеллектуально, а с практической точки зрения этот процесс и его последствия имеют далеко идущие последствия для россиян.Заинтересованность Института Линкольна в созыве конференции и его постоянное участие в России позволяют нам учиться у местных экспертов, делиться опытом и взглядами Института из других стран, а также поддерживать текущие усилия по земельной реформе. Конференция выявила потребность в профессиональной подготовке россиян, работающих на формирующемся рынке земли, и Институт Линкольна и Леонтьевский центр разрабатывают учебную программу и учебные курсы, которые будут предложены в Санкт-Петербурге в конце этого года.Например, многие владельцы частного бизнеса теперь оказываются в новой роли управляющего недвижимостью, и иногда их земля и здания являются более ценным активом для предприятия, чем сам бизнес. Однако им не хватает знаний и опыта в отношении прав собственности, аренды, оценки, зонирования, регулирования, планирования и ряда других тем.

В постсоветский период приватизация сектора недвижимости в России шла наиболее активно в городских центрах, а в Санкт-Петербурге.Петербург одним из первых начал продавать земельные участки, на которых размещались либо приватизированные (то есть бывшие государственные), либо новые предприятия. Однако даже там к 2000 году было приватизировано только около 5 процентов городских земель. Основные проблемы на рынке земли в России возникают из-за отсутствия четких определений, предусмотренных российским законодательством; несоблюдение в законе основных положений Конституции Российской Федерации о частной собственности на землю; и связанное с этим отсутствие твердых гарантий частной собственности и неадекватная судебная защита.Краткая история земельной политики в России поможет дать контекст для текущей ситуации.

Земля в истории России

Земля была центральной социальной и экономической силой на протяжении всей истории России, хотя в России никогда не было частной собственности на землю в течение длительного времени или в полном смысле этого слова. До начала ХХ века государственная собственность была преобладающей формой собственности. Более того, значительная часть этой собственности, включая землю, не зарегистрирована и не связана с экономикой в ​​целом.Только в 1906 году столыпинские реформы начали разрушать общину (существующие феодально-подобные крестьянские общины) как основную структуру, от которой зависело наделное землепользование, одновременно расширяя частную собственность на землю через правила землепользования, крестьянский земельный банк. и политика переселения. В этот досоветский период в городах России наблюдался рост рынка городских земельных участков, которые уже были застроены или предназначены для дальнейшего развития.

После революций 1917 года частная собственность на землю была отменена, гражданские сделки с землей были запрещены, и земля была передана в пользование всем, кто на ней работал.Указ 1918 года отменил частную собственность на недвижимость в городах и поселках, а процесс национализации земли завершился принятием Земельного кодекса Российской Социалистической Федерации Советских Республик в 1922 году. В 1920-е годы земля могла сдаваться в аренду на срок не более шести лет (хотя субаренда не разрешалась), а арендаторы, занятые обработкой земли, могли использовать дополнительную наемную рабочую силу. Однако к 1929 году шла широкомасштабная коллективизация, результатом которой стало создание так называемой кооперативно-коллективной собственности.Была отменена аренда земли, запрещен наем труда в мелких крестьянских владениях. При социализме земля не продавалась и не покупалась, и все сделки с землей преследовались по закону.

Сегодняшняя ситуация напоминает ситуацию конца XIX века, до Столыпинской реформы, когда земельное право состояло из разрозненных законодательных актов, применимых к владению разными видами земли. Частная собственность на землю была введена в 1990 году Конституцией Российской Социалистической Федерации Советских Республик, положив начало постепенной ликвидации государственной монополии на собственность на землю.Законы 1990 г. «О крестьянских приусадебных хозяйствах» и «О земельной реформе» разрешали гражданам владеть земельными участками в частной собственности для использования в качестве приусадебных участков для садоводческих целей, строительства домов и других личных нужд. Терминология этих законов включала «право пользования землей», «пожизненное владение с правом передачи по наследству», «ренту» и «собственность». Такое разнообразие оснований для прав собственности потребовало внесения последующих поправок в действующее законодательство, чему также способствовал распад СССР.

За последнее десятилетие земельные отношения продолжали развиваться. В декабре 1991 года президент Российской Федерации издал указ, а Дума приняла постановление, разрешающее приватизацию земли в два этапа. Первым декретом была предоставлена ​​коллективная собственность на землю и другое имущество колхозам и совхозам. Впоследствии акции фермерских хозяйств могли принадлежать работающим на них лицам. Только в конце 2001 г. в России было подтверждено право собственности на землю, которое неотделимо от права покупки и продажи земли, и это право распространялось только на городские земли.Однако запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения не имеет абсолютной силы; законы, принятые с 1991 года, разрешают продажу земли, которая будет использоваться в качестве частного подсобного хозяйства для строительства жилого дома на одну семью или членами животноводческих и гаражных кооперативов.

По словам бывшего министра сельского хозяйства, существует процветающий черный рынок земли, который закрывает доступ широкой общественности к информации о рыночной стоимости земли и отрицательно влияет на экономическое развитие.Отсутствие общей информации о рыночной стоимости земли означает отсутствие объективных критериев для измерения эффективности землепользования. Обширный черный рынок лизинга также лишает государственные бюджеты доходов от налога на имущество, поскольку недвижимость не может облагаться надлежащим налогом без точной информации об уровнях арендной платы за землю. В соответствии с действующим Гражданским кодексом Российской Федерации (РФ) земельные участки считаются объектами недвижимости, а права на эти участки относятся к категории имущественных.Процесс приватизации земли был начат в 1997 году, но затем застопорился, поскольку правительство РФ отменило выкупные цены, установленные местными администрациями, которые были восприняты как слишком низкие. Правительство РФ проиндексировало цены по ставке выше, чем установленные в стране ставки аренды, что подорвало переход к частному рынку недвижимости. В то же время при определенных условиях (таких как стабильные арендные ставки или минимальные инвестиционные условия) долгосрочная аренда может оказаться приемлемой заменой правового титула.Что касается регистрации недвижимости, то существующая российская система не защищает добросовестных покупателей и не обеспечивает адекватной компенсации в случае оспаривания права собственности покупателя. Кроме того, покупатели обычно не могут получить исчерпывающий обзор, чтобы определить, насколько понятен их заголовок.

Препятствия на пути земельной реформы

В то время как развитие частного рынка земли связано с историей и политикой, участники конференции в Санкт-Петербурге интересовались изменениями и корректировками на практике, которые специалисты по землеустройству могли бы внести, чтобы облегчить переход.Зонирование и геодезия, а также инвестиционные решения — это те области, в которых на уровне местных органов власти могут быть внесены изменения в практику для устранения некоторых из следующих препятствий на пути земельной реформы.

Медленное осуществление правового зонирования

Правовое зонирование, хотя и является обязательным в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, постепенно вводится в российских городах. Некоторые выступавшие объясняли эту ситуацию сопротивлением муниципалитетам, которые цепляются за «оперативное пространство», которое в настоящее время находится под их прямым контролем, из страха потерять эту землю.Другие утверждали, что у ключевых муниципальных чиновников есть ряд более конкретных проблем: (1) их профессиональный имидж и стабильность их администрации зависят от действий, которые они предпринимают для привлечения инвестиций; (2) приход новых инвесторов автоматически увеличивает количество «оперативных площадей»; и (3) осознание того, что даже совершенная система правил городского планирования не учитывает достаточное количество особых случаев, которые необходимо будет рассматривать отдельно. Кроме того, муниципальные служащие тоже являются гражданами, и они искренне хотят собрать больше средств на реконструкцию своих городов.Проблема в том, что их внимание слишком часто отвлекают более насущные экономические и политические проблемы. Тем не менее, все больше российских городов вводят системы правового регулирования зонирования, в том числе Новгород Великий, Уфа, Казань, Иркутск, Хабаровск, Тверь, Челябинск и Нижний Новгород. Недавняя практика Санкт-Петербурга по изданию «правил городского планирования отдельных участков» вызвала вопросы о том, соответствуют ли они Градостроительному кодексу РФ, который определяет правила городского планирования как набор требований и ограничений, применимых к зонам, а не к отдельным объектам. или посылки.Практика издания нормативных актов для конкретных участков была признана крайне неэффективной по ряду причин. Во-первых, это препятствует принятию инвестиционных решений на основе репрезентативной выборки объектов недвижимости, поскольку каждый объект недвижимости в городе регулируется разными правилами. Во-вторых, это более трудоемко, чем применение правил ко всей зоне. Наконец, он обременен более высокими рисками застройщика, что ухудшает общий инвестиционный профиль города. Участники из других городов отметили, что эти задержки с введением правил зонального городского планирования явно противоречат законам Санкт-Петербурга.Имидж Петербурга как лидера реформ в сфере правовой и институциональной недвижимости в России.

Нижняя съемка

Многие проблемы с землей в российских городах связаны с некачественной съемкой. Некоторые участки ограничены неопределенностью границ участка и / или строений, а другие страдают от плохого расположения. То есть многие объекты недвижимости, которые являются новыми для рынка, не имеют прямого доступа к транспорту, коммуникациям, системам сбора ливневых вод или другим сетям инфраструктуры.В результате возникает множество несовершенных свойств, которые, в свою очередь, препятствуют развитию соседних домов и могут снизить стоимость всей городской территории. Обсуждения на конференции подчеркнули важность (или даже неизбежность) проведения обширного обследования городских земель, которое могло бы обеспечить большую уверенность как для инвесторов, так и для застройщиков, сократить время, необходимое для подготовки инвестиционных предложений, и помочь расширить владение недвижимостью.

Путаница с приватизацией квартир

Большинство городских жителей не воспользовались недавней приватизацией квартир.Эта инициатива не только не привела к появлению нового класса мотивированных и эффективных владельцев недвижимости, способных выступать в качестве ответственных клиентов для агентств по обслуживанию жилья, но и создала новые непонятные юридические проблемы. Никто в Санкт-Петербурге, где приватизация квартир наиболее продвинута, не понимает, кто (и на каком правовом основании) должен отвечать за выдачу разрешений на реконструкцию помещений общего назначения или перевод жилых квартир в нежилое использование. В результате владельцы квартир могут осуществлять лишь ограниченный набор прав собственности, что, в свою очередь, препятствует расширению рынка частной недвижимости.Участники конференции обсудили, в какой степени закон, требующий от владельцев квартир покупать кондоминиумы, может помочь в разрешении ситуации. Более того, учитывая среду, в которой владельцы квартир имеют ограниченный опыт работы с такими механизмами владения, дискуссия сосредоточилась на том, какие меры будут наиболее успешными в отношении тех, кто не выполняет свои обязательства по владению, — экономическое стимулирование или экономические санкции.

Инвестиции в инфраструктуру

Сложность инженерного и инфраструктурного обеспечения строительных и ремонтных объектов очевидна в Санкт-Петербурге.Петербург. При определении титульных выплат город учитывает вклад девелопера в развитие городской инфраструктуры и активно выступает посредником между девелопером и поставщиком ресурсов. Предоставление полной, достоверной и своевременной информации является основным фактором привлекательности инвестиций в недвижимость, поскольку эта информация позволяет быстро и безопасно выбрать инвестиционные возможности. Санкт-Петербург добился прогресса в этом направлении, но его база данных будет оставаться неадекватной до тех пор, пока город полностью не примет правила городского планирования (т.е., правовое зонирование), формулирует четкие стандарты защиты наследия для многих исторических объектов, проводит общее земельное обследование, выделяет территории для муниципальной застройки и наносит на карту хотя бы контуры инфраструктурных сетей.

Межгосударственные налоговые системы

Для совершенствования действующей системы налогообложения необходима реформа межбюджетных отношений. Большинство городов получают бюджетную поддержку из своих областей (аналогично штатам США). Таким образом, они не заинтересованы в отчетности об увеличении доходов от налога на имущество, потому что эти доходы затем подлежат перераспределению в области.Например, чтобы упростить систему налогообложения и стимулировать инвестиции в недвижимость, Новгород Великий заменил двухкомпонентный налог на землю и имущество единым налогом на недвижимость. Для юридических лиц, в отличие от коммерческих предприятий, налог взимается только с полноправных владельцев. Несмотря на некоторое снижение налоговых поступлений от единого налога (по сравнению с доходами от двух предыдущих налогов), общие налоговые поступления города увеличились из-за более высокой доходности налога на прибыль в связи с расширением деловой активности.

Уроки из России и мира

Заседания правительства РФ и решения по поводу печально известных перебоев с электроснабжением на Дальнем Востоке и наводнений в Якутии в конце весны 2001 г. показывают, что, к сожалению, только крупномасштабные катастрофические события, похоже, могут побудить государственных администраторов изменить свое прежнее положение. способами. Хочется верить, что менее разрушительные события также могут стимулировать действия. Например, было бы целесообразно сравнить инвестиционную деятельность в разных городах России, чтобы увидеть, варьируется ли такая деятельность в зависимости от уровня развития их местной нормативной базы, объема и типов информации, предоставляемой разработчикам, а также времени, необходимого для разработки проектных приложений и время, необходимое чиновникам местных органов власти для принятия проектных решений.Пример недавней истории городского планирования Германии поучителен для ситуации в России. Начиная с 1990 года, немецкая система в некоторой степени утратила характерную для нее строгую зависимость от муниципальных планов и инициатив в области развития и перешла к большей опоре на инициативы частного сектора. Сейчас частные застройщики, а не муниципалитеты, чаще готовят подробные планы зонирования, а затем покупают и развивают участок. Однако прямое заимствование этого немецкого метода не рекомендуется для российских городов, поскольку любая система должна учитывать специфические местные проблемы и культурные традиции.Американские участники придерживались аналогичного взгляда на риски заимствования методов планирования из других стран. Хотя общие руководящие принципы и принципы могут казаться одинаковыми в разных странах или юрисдикциях, местные правила, процедуры и методы могут значительно различаться из-за различных исторических прецедентов и специфики текущих проблем. Некоторые принципы, которые следует учитывать, включают следующее:

  • балансирование муниципальных и частных интересов;
  • минимизация рисков путем предварительного установления всех основных плановых и нормативных требований;
  • прозрачность и публичное обсуждение решений по планированию и развитию муниципалитетом;
  • доступность и достоверность информации;
  • минимизация затрат на инженерные услуги в связи с монополией муниципалитетов на предоставление этих услуг; и
  • создание механизма обжалования административных решений.

Это мнение было поддержано русскоязычными, которые ссылались на правила городского планирования в России до 1917 года или на текущую ситуацию, которая вынуждает города незаконно скрывать рост своих доходов и, таким образом, очевидно, препятствует экономическому развитию. В заключение Х. Джеймс Браун, президент Института Линкольна, напомнил участникам, что важно вырабатывать взаимоприемлемые решения, а не продолжать споры и поиски окончательной (и не всегда абсолютной) истины.Он призвал присутствующих прислушиваться к аргументам своих оппонентов, чтобы прийти к плодотворным соглашениям, а не тратить время и силы на попытки доказать свою правоту.

Леонид Лимонов — научный руководитель Леонтьевского центра социально-экономических исследований в Санкт-Петербурге.

Список литературы

Лимонов Леонид Э., Нина Ю. Одинг и Татьяна Власова. 2000. Развитие рынка земли в Санкт-Петербурге: состояние и особенности. Кембридж, Массачусетс: Рабочий документ Линкольнского института земельной политики.Мальм, Джейн Х. и Джоан М. Янгман. 2001. Развитие налогообложения собственности в странах с переходной экономикой: примеры из Центральной и Восточной Европы. Вашингтон, округ Колумбия: Институт Всемирного банка.

Новое государственное жилье на Манхэттене, частное управление

Черно-белые фотографии развешаны веером на кровати в квартире Ольги Лауриано. Она деликатно прошла через них — ностальгируя по другому времени, еще одной фазе своего соседства.

«Это фотографии собираемого здания», — говорит Лауриано.

Изображения 1946 года: металлический каркас и конструкция того же здания, в котором мы находимся. Это то же самое здание, в котором Лауриано жил на протяжении двух десятилетий. Она работала здесь президентом ассоциации арендаторов более десяти лет.

«Это очень важно для меня, потому что это мое последнее место перед возвращением домой», — сказала она, указывая вверх. «Хорошо. И я уделил этому развитию много времени».

Здание бывшей больницы, переоборудованное в государственное жилье, теперь обретает новую идентичность.

В конце прошлого года он был передан группе частных застройщиков, что является последним преобразованием государственного жилья в пяти районах города в рамках программы, которую NYCHA называет PACT (Permanent Affordability Commitment Together), основанной на федеральной программе RAD.

«Мы хотели перемен, — сказал Лауриано. «Мы хотели, чтобы в здании было лучше обслуживание. Мы хотели, чтобы ремонт проводился быстрее».

Эта программа переводит государственное жилье в Раздел 8, который представляет собой программу жилищных субсидий, финансируемую из федерального бюджета.Частные застройщики управляют собственностью (земля по-прежнему принадлежит NYCHA). Застройщики также должны произвести столь необходимый ремонт недвижимости.

С 2016 года городское управление государственного жилищного строительства официально преобразовало или занимается преобразованием 21 377 квартир в программу, что, по мнению критиков, является шагом вперед от приватизации государственного жилья.

Лауриано говорит, что пока она получает лучшее обслуживание.

«Если они позвонят мне, я позвоню суперинтенданту, и он снимет трубку», — сказала она о своем новом руководстве.«Мне не нужно ждать несколько дней, чтобы получить ответ. Так было с NYCHA. А иногда они никогда не отвечали».

Последняя сделка включает 16 новостроек NYCHA на Манхэттене, включая Lauriano’s. В общей сложности около 1700 квартир будут переданы и отремонтированы группой застройщиков, известной как PRC. Они обещают вложить в недвижимость сотни миллионов долларов.

Разработчики обещают улучшения. В каждом доме будут новые кухни и полы, новые полы в ванных комнатах и ​​сантехника.

Даже с этими обещаниями программа все еще вызывает споры. Арендаторы опасаются выселений и частных поглощений.

«Было много дезинформации, которая была распространена в рамках преобразования RAD», — сказал один из разработчиков, Пьер Даунинг из Kalel Holdings. Он пообещал, что дома останутся доступными. Он сказал, что никого не выгоняют.

«Жители будут продолжать выплачивать 30 процентов дохода семьи, что ничем не отличается от того, что они платят сейчас», — сказал Даунинг.

Мы знаем, что это еще не все. Город надеется утроить количество этих конверсий к 2028 году.

Это то, что, по словам Лауриано, должно приветствоваться арендаторам.

«NYCHA пришлет сюда сантехников, которые ломают трубы, чтобы они могли вернуться и получить сверхурочные», — сказала она. «Этого больше не будет. Мы расслаблены. Люди, которые приходят делать ремонт, делают их. И мы видим, что они сделаны, и все работает. И этого хотят пожилые люди.”

.
alexxlab

*

*

Top