Сколько лет должно быть дому чтобы не платить капитальный ремонт: Можно ли не платить за капремонт в новостройке :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Как ускорить капитальный ремонт своего дома — Российская газета

Почему в одном доме капремонт уже провели, а в другом его планируют сделать через пару десятилетий? Как приблизить эти работы? Кто гарантирует их качество? И что вообще ремонтировать в первую очередь? На эти и другие вопросы читателей и журналистов «РГ» ответили исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР) Анна Мамонова и исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам ОП РФ Светлана Разворотнева.

РГ: Татьяна Масленникова из Крыма спрашивает: «Мне приходит квитанция об оплате капитального ремонта. Договора с нами никто не заключал. Обязана ли я платить?»

Анна Мамонова: Да. Я думаю, этот вопрос спровоцирован первыми формулировками, которые были в Жилищном кодексе до 2014 года. Там была обязанность регионального оператора заключить со всеми договор. Эта норма недолго существовала, ее исключили. Как только регион принял региональную программу, включил туда дом, у собственника возникает обязанность платить в силу закона. И никакого договора с ним не заключается.

РГ: Много вопросов про очередность ремонта домов. Дмитрий Валентинович живет в Екатеринбурге в доме 1932 года постройки, памятнике архитектуры регионального значения. Капремонт запланирован на 2039-2041 годы. Тогда как в домах более поздней постройки эти работы либо уже проведены, либо будут проведены в ближайшие 5 лет. От чего зависит место в очереди?

Светлана Разворотнева: Многие региональные программы, особенно в первые годы, формировались довольно произвольно. В лучшем случае за точку отсчета брался год постройки. Паспорта домов сплошь и рядом не делались. Поэтому как-то примерно разбросали очередность. А некоторые даже с умыслом. Они думали, что раз денег сейчас мало — давайте мы основные, самые дорогие работы перенесем на более поздний срок. Или в первые годы будем по 4 дома ремонтировать, а потом с 2025-го по 2030-й отремонтируем все, что осталось. С учетом того, что либо нас уже не будет, либо что-то переменится.

Конечно, пытаются сейчас поправить эту историю. Существует обязанность региональных властей ежегодно делать актуализацию региональных программ. Тут все зависит от регионов, от их желания и возможностей. И от активности жителей. Если жители звонят во все колокола, пишут письма и требуют переноса сроков, то, как правило, власти на основании обследований (но когда старый дом — наверняка там не все в порядке) переносят капремонт на более ранние сроки.

Анна Мамонова: Критерии, по которым выстраивается очередность, — это ответственность субъекта РФ. Но есть «Методические рекомендации о необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирных домах» минстроя, которые все четко обозначают. В рекомендациях есть ссылка на строительные нормы, по которым определяется в том числе износ. Есть четкая рекомендация создать в субъекте комиссию о необходимости проведения капитального ремонта. Практически во всех регионах она создана. Где-то работает очень хорошо, где-то носит формальный характер. Но она есть.

Предполагается, что собственники, которые недовольны сроком проведения ремонта, обращаются в эту комиссию и говорят: «Мы считаем, что нам сейчас нужен ремонт крыши». Комиссия устанавливает необходимость, направляет документы в органы власти. Многие жители так сдвинули свой дом вперед.

И еще я бы хотела добавить, что есть очень серьезная нерешенная проблема по капремонту объектов культурного наследия. На такие здания необходимо потратить гораздо больше денег, времени, сил из-за особенностей законодательства, чем на обычный дом. У нас есть общая кубышка, куда все сложили деньги. И почему мы на один дом должны потратить больше, чем на другой, рядом стоящий? Многие говорят: «Он живет в центре города, практически во дворце. Почему я, живя на окраине, должен вкладываться в эту лепнину?»

А если выстраивать очередь по дате строительства дома, то они все сейчас попадут в программу первым пунктом. Что делать? Потратить все накопленные деньги на лепнину? Вопрос сложный. Поэтому житель Екатеринбурга может обратиться в комиссию, но в связи с тем, что у него дом — объект культурного наследия, у него очень сложный вопрос. Пока этот вопрос на федеральном уровне достаточного внимания не получит, мы не сможем такой большой массе домов-объектов культурного наследия помочь.

Инфографика «РГ»/ Александр Чистов/ Марина Трубилина

РГ: Александр Кравцов, житель поселка Яблоновский Республики Адыгея не может добиться нормального ремонта крыши. Две квартиры заливает. Управляющая компания считает, что это капремонт, а Фонд капремонта согласен проводить ремонт только всего дома целиком и тоже ничего не делает. Кто должен отремонтировать крышу?

Светлана Разворотнева: Пока, к сожалению, нет четких законодательных границ между текущим и капитальным ремонтом, и много таких коллизий возникает. Но путь для этих жителей ровно такой, какой уже обозначила Анна Ивановна. Если они считают, что крышу надо ремонтировать, и, очевидно, целиком, они должны добиваться через муниципальные или региональные комиссии пересмотра программы. Здесь все средства хороши. Надо обращаться в государственную жилищную инспекцию. В прокуратуру можно обращаться. Если финансы позволяют, можно скинуться, провести экспертизу. Чем больше будет обращений, тем больше будет мотивации у органов власти эту программу пересмотреть.

РГ: Правильно ли, что Фонд капремонта хочет проводить капремонт всего дома целиком?

Светлана Разворотнева: Вообще-то у нас проводятся работы по отдельным видам: отдельно крыша, отдельно фасад, инженерные системы. Большая проблема как раз в том, что нигде не делают капремонт дома целиком. Но если нужно только заплатку поставить — это точно не капремонт.

Анна Мамонова: Региональный оператор, конечно, никогда не делает частично работы. Если один элемент — крыша, фасад, инженерия — вошел в программу, то он должен быть сделан полностью, улучшены все его технические характеристики. И они должны отремонтировать так, чтобы этот конструктив до следующего ремонта по плану надежно служил гражданам.

Регионы, когда актуализируют программы, комбинируют работы: в один блок включают все наружные работы. Иначе получается, что ты отремонтировал фасад, а крыша течет, и следующий ремонт фасада придется делать раньше срока. Дальше переходят к внутреннему контуру. И третье — это лифты.

РГ: Алексей из Мурома жалуется, что в одной из комнат опасно провис потолок, сыплется шлак, штукатурка. Но фонд капремонта отказывает в реконструкции перекрытий и печной трубы, это в капремонт не входит. Что делать?

Светлана Разворотнева: На самом деле, фонд прав. Когда уже есть проблемы с перекрытиями, то речь идет, в первую очередь, о реконструкции. Здесь должны работать какие-то другие механизмы. Какие, сейчас активно обсуждает правительство. Есть большое количество домов, которые бессмысленно ремонтировать. Их надо либо сносить, либо реконструировать. На это направлен закон о комплексном развитии территорий, который недавно Госдума приняла в первом чтении. Наверное, единственный механизм, который поможет гражданам решить эту проблему не за счет своих средств, — привлечь инвестора, если это какой-то привлекательный участок. Построить на этом месте другой дом и переселить людей. Пока такой инвестор не найден, у граждан есть право самим скидываться и что-то ремонтировать. Но, к сожалению, большинству такая возможность недоступна.

Анна Мамонова: Жители должны обратиться в местные органы власти, чтобы определить, аварийный дом или нет. Либо могут сами провести экспертизу и с этими документами опять же обратиться в муниципалитет.

РГ: Жители 14-квартирного дома хотят как раз не капремонт, а хотят найти строительную компанию, которая снесет их дом в центре города и построит многоэтажку. Но 12 квартир за это, а две против. Председатель ТСЖ Темирсултан спрашивает: как решить проблему, чтобы были все довольны?

Светлана Разворотнева: Такое решение должны принять 100% собственников. Когда в 2019 году вносились изменения в Жилищный кодекс, в одной из редакций была норма, которая упрощала принятие решений и стимулировала такое саморасселение. Но предложение не было поддержано депутатами. А мне кажется, что это очень правильная история. И я не теряю надежды, что, возможно, она все-таки вернется в законодательство. Но сейчас, к сожалению, все рычаги по привлечению инвесторов находятся в руках местных органов власти.

РГ: Микрорайон трехэтажных домов в подмосковных Люберцах по договору 2014 года между администрацией города и застройщиком подлежит сносу. Но застройщик не выполнил обязательств по застройке территории. Анатолий Потехин спрашивает: правильно ли, что с жителей сейчас взимают взносы на капремонт?

Анна Мамонова: Пока дома в региональной программе капитального ремонта, они обязаны платить. Как только их из программы исключат, включат в программу аварийного жилья — накопленные на капремонт деньги будут возвращены. Они никуда не пропадут.

РГ: Типичная ситуация: в доме был запланирован ремонт на 2018-2019 годы, а его не провели, часто жители даже не знают, почему. Как быть?

Светлана Разворотнева: За выполнение региональных программ несет субсидиарную ответственность субъект РФ. К сожалению, невыполнение региональных программ характерно для многих регионов. Только в этом году в 49 субъектах ремонтируют дома по программам прошлых лет. В первую очередь, надо жаловаться в Фонд капремонта. Достаточно активно следит за этим прокуратура. Но все равно из года в год проблемы повторяются.

Инфографика «РГ»/ Антон Переплетчиков/ Марина Трубилина

РГ: Вячеслав Владимирович из Самары жалуется, что жителям дома не дают перейти на спецсчет, поскольку сборы по капремонту у них ниже 97%. А они хотят сами распоряжаться деньгами. Что делать?

Анна Мамонова: Это прямое нарушение. Во-первых, надо оформить свое желание протоколом собственников. В течение 5 дней они должны представить протокол регоператору и указать, в течение какого срока он должен перечислить деньги на спецсчет. В Самарской области, насколько я знаю, срок перехода один год. Ни о каких взносах, ни о какой платежной дисциплине здесь речи быть не может.

Светлана Разворотнева: Единственное исключение в том, что если им уже сделали какой-то ремонт за счет оператора капремонта, то они должны набрать и вернуть те деньги, которые фактически занимали у других домов. Давайте попробуем вместе разобраться. Я думаю, наши региональные центры подключатся. Если там препятствия чинят вопреки закону, поправим чиновников.

РГ: Владимир говорит, что жители его дома подумывают о переводе средств на спецсчет. Но не понимают, как, не будучи специалистами, смогут понять, что именно и когда надо ремонтировать?

Анна Мамонова: Есть управляющая компания, ее обязанность следить за домом и вовремя сообщать, какой капремонт требуется. Выбирайте хорошую управляющую компанию и доверяйте ей.

Светлана Разворотнева: Даже собственники спецсчета не совсем свободны в выборе последовательности работ. Есть региональные программы, которые распространяются и на дома, выбравшие спецсчет. В этих программах написано, когда надо делать крышу, когда «инженерку», когда остальные элементы. Собственники могут это сделать раньше. Но не позже, это будет нарушением и даже основанием для возвращения их в «общий котел».

РГ: Как проходит капремонт в год пандемии?

Анна Мамонова: Для нас пандемия не стала такой критичной, как изначально прогнозировали. Собираемость платежей упала в целом по году всего на пару процентов. Заключение договоров с подрядными организациями осталось на уровне прошлого года. Единственное, с чем мы столкнулись, — нельзя было зайти в дома. В первую очередь пострадали работы, связанные с отоплением, потому что у них очень короткий сезон, они выполняются летом. Невозможно было поменять стояки: все в доме, никто не должен контактировать, рабочих никто не пустит. Поэтому работы, связанные с внутренними инженерными коммуникациями, в основном перенесены на следующий год.

Вопрос от партнера

Газета «Гатчинская правда» из Ленинградской области: «Собственники жилья и управляющие компании считают, что проводить гарантийный ремонт нужно сразу же после возникновения дефекта. Но некоторые подрядчики считают, что нужно ремонтировать все, что накопилось, уже после истечения пятилетнего гарантийного срока. Какая трактовка правильная? И как быть, если подрядчик уже через год после ремонта прекратил свое существование?»

Анна Мамонова: В Жилищном кодексе четко обозначено, что перед собственниками, которые вносят свои деньги в Фонд капитального ремонта, 5-летнюю гарантию несет региональный оператор. Регоператор никогда никуда не денется. И банкротом не может быть признан. Людям, которые выявили какие-то нарушения в течение 5 лет, нужно идти к регоператору. А вот он уже будет разбираться с подрядчиками. Если даже подрядчик исчез, все равно несет ответственность регоператор. Поэтому никакого «ждать», «исчез» — нет. Жители должны требовать устранения нарушений.

Звонок читателя

Пенсионерам 80 лет и старше положена компенсация по оплате капремонта 100%. Мой знакомый живет в Псковской области в отдаленном поселке, имеет статус ветерана войны, инвалид, житель блокадного Ленинграда, ему далеко за 80 лет. Живет он один, собственник квартиры в многоэтажном доме. И оплачивает взносы за капремонт в размере 50%. Потому что существует такой региональный закон. Почему так происходит?

Светлана Разворотнева: Норма об освобождении от взносов людей пожилого возраста, действительно, была не прямой. Регионы принимали самостоятельное решение. И, конечно, там много безобразий, которые мы сейчас видим. Кто-то, например, говорит о том, что пожилой человек, если он является инвалидом или ветераном, должен выбирать одну из льгот. Для многих это превращается в хождение по всем кругам ада. Если бы были контакты этого человека, можно было бы разобраться.

Анна Мамонова: Нужно только дополнить, что выплата производится из расчета социальной нормы жилья. Если он один проживает в трехкомнатной квартире, ему весь платеж не будут компенсировать.

Я проживаю в Кемеровской области. Под домом была шахта, выемка угля из пяти пластов. В Кемерове и области существует программа переселения людей с отработанных территорий. Но я борюсь с чиновниками 10 лет. В суде мне сказали, что нужно экспертное заключение, акт комиссии, ее стоимость 42 тысячи. И выезжают только по договору с угольным предприятием.

Светлана Разворотнева: Давайте наши юристы вам перезвонят, и мы разберемся. Я направлю документы в адрес предприятия, в адрес главы региона, прокуратуры. И, может быть, вместе с «Российской газетой» разберемся. Не обещаем, что все решим, но мы попытаемся.

Портрет эксперта

Анна Мамонова

Эксперт в области капремонта общего имущества многоквартирных домов. В период работы в минстрое участвовала в разработке системы капремонта. С 2016 года возглавляет Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). Член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Портрет эксперта

Светлана Разворотнева

С марта 2013 года — исполнительный директор НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль». Председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, зампредседателя Общественного совета при минстрое, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации.

Капитальный ремонт в новостройке: нужно ли платить, про льготы и отсрочки

Станислав Манжиевский

Получив квитанцию об оплате капитального ремонта, абсолютное большинство жителей новостроек недоумевает – вроде бы дом новый, крыша не течет, фасады не отваливаются, тогда зачем отдавать свои деньги? В этой статье мы разберемся, как сейчас обстоят дела с данным вопросом в нашей стране.

Так нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройке?

Да, нужно – даже если дом находится в превосходном состоянии, жильцы все равно обязаны платить взносы в Фонд капитального ремонта. Это прямо указано в ст. 169 Жилищного кодекса РФ.

В интернете ходит мнение, что взносы за капитальный ремонт в новостройке платить не нужно, пока действует гарантийный срок от застройщика. Однако по закону само по себе наличие такой гарантии никак не связано с оплатой капремонта.

Обязанность по оплате взносов возникает после включения новостройки в региональную программу капремонта. Процесс выглядит примерно так:

  1. Застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса.
  2. Муниципалитет включает жилые объекты в региональную программу капремонта.
  3. Фонд капремонта рассчитывает платежи и начинает присылать квитанции.

Но из этой схемы есть исключение, и оно предусмотрено как раз для новостроек.

Когда жители новостройки имеют право на отсрочку платежей за капремонт?

Оплаты капитального ремонта в новостройках не избежать, но ее можно отсрочить. Такая возможность предусмотрена ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Там указано, что региональные власти вправе отложить начало выплат максимум на 5 лет с даты включения новостройки в региональную программу капремонта.

В каждом регионе действуют свои правила по отсрочке платежей – например, в Москве жители новостроек начинают платить за капремонт через 8 месяцев. О точных сроках начала обязанности по оплате взносов можно уточнить на сайте «Реформа ЖКХ», введя адрес дома, в отделении Фонда капитального ремонта или городской администрации.

Какие льготы есть по взносам на капремонт?

Кроме отсрочки, для отдельных категорий собственников также предусмотрены субсидии. Они позволяют освободить их от платежей или сократить их размер вдвое. Эти льготы работают и в старых домах, и в новостройках.

Компенсация положена:

  • одиноким пенсионерам старше 80 лет – 100%;
  • пенсионерам старше 70 лет – 50%;
  • детям-инвалидам и их родителям – 50%
  • инвалидам I-II группы – 50%.

Также на поддержку государства могут рассчитывать многодетные семьи, ветераны труда, ликвидаторы аварии ЧАЭС и т. д. Полный список тех, кому положена льгота, указан в ст. 156 ЖК РФ.

Чтобы оформить субсидию, нужно подать письменное заявление в территориальное отделение Фонда капитального ремонта и приложить к нему копии документов, которые дают право на льготу (например, пенсионное удостоверение, справку МСЭ).

А если просто не платить за капремонт?

Взносы в Фонд капитального ремонта приравниваются к коммунальным платежам. Если игнорировать приходящие каждый месяц квитанции, организация сначала в один прекрасный момент подаст иск в мировой суд о взыскании задолженности. В итоге придется оплачивать долг, пени и судебные издержки. Если не выполнить решение суда, то на жильца будет оформлен исполнительный лист как на неплательщика. Все деньги в этом случае удержат с личного счета.

Подытожим

  • За капитальный ремонт в новостройке придется платить.
  • Начало выплат можно отсрочить максимум на 5 лет, исходя из решения региональных властей.
  • Льготные категории могут рассчитывать на государственную поддержку в виде полного или частичного освобождения от оплаты капремонта – в том числе в новостройках.

когда действует льгота «по возрасту» · Новости Архангельска и Архангельской области. Сетевое издание DVINANEWS

О том, надо ли платить взносы за капремонт, уже слагаются легенды. И поскольку никаких изменений в системе оплаты не произошло, но при этом на данную тему периодически возникают вопросы, стоит еще раз разъяснить механизм взимания взносов с учетом льгот для отдельных категорий граждан.

Напомним, что фонд капитального ремонта выставляет квитанцию на полную сумму, а льгота компенсируется человеку через отделение соцзащиты. Кто освобожден от уплаты взносов в Фонд капитального ремонта, а кто имеет право на компенсацию? Должны ли платить за капремонт горожане старше 80 лет? Кто принимает решение, полагается ли человеку льгота? Можно ли отказаться от взносов на капремонт? На эти вопросы отвечает начальник финансового отдела Фонда капитального ремонта Архангельской области Юлия Кустова.

Освобождены от уплаты взносов

– Собственники жилья освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт только в двух случаях: либо многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийными и подлежащими сносу, либо он расположен на земельном участке, который на федеральном или региональном уровне определен к изъятию для использования его в государственных целях. Все остальные категории граждан взносы платить обязаны, – пояснила Юлия Сергеевна.

В вышеперечисленных случаях право не платить взносы возникает с даты вынесения соответствующего решения, являющегося основанием для освобождения от уплаты. После этого происходит перерасчет, а дом исключается из региональной программы капремонта.

Собственников жилья в такой ситуации обычно волнует вопрос, что происходит с ранее накопленными ими денежными средствами. Если они перечислили в фонд сумму больше, чем было начислено, то переплата возвращается им на основании заявления.

В случае, когда накопленные средства не превышают сумму начисленных взносов, то, согласно Жилищному кодексу РФ и закону № 701-41-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области», их можно направить на снос дома. Делается это на основании решения собственников.

Подобный опыт в регионе есть, в Пинежском районе. Если после сноса дома и проведения необходимых выплат подрядчику останутся какие-то средства, то фонд возвращает их собственникам пропорционально уплаченным долям.

Имеют право на льготы

—  Рассчитывать на льготу может только тот, кто является собственником помещения и зарегистрирован в нем, – подчеркнула Юлия Кустова. –  Перечень категорий граждан, которые имеют право на компенсацию взносов на капремонт, достаточно большой. В него, в частности, входят инвалиды первой и второй групп, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий на территории РФ (Чечня, Северный Кавказ) и других государств, ветераны труда.

На территории Архангельской области установлены льготы для граждан старшего возраста, одиноко проживающих либо проживающих в семье неработающих пенсионеров (то есть если пенсионер зарегистрирован с детьми трудоспособного возраста, то он на «льготу по возрасту» претендовать не может).

Северянам в возрасте 70 лет и старше предоставляется льгота в размере 50 процентов от социальной нормы площади жилого помещения, в возрасте 80 лет и старше  – 100 процентов от социальной нормы жилья. Размер регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемого для расчета субсидий, утвержден постановлением главы администрации Архангельской области № 211 от 12.12.2005 и составляет:

  • 33 квадратных метра общей площади жилого помещения – на одиноко проживающего человека;
  • 21 квадратный метр – на одного члена семьи, состоящей из двух человек;
  • 18 квадратных метров – на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек.

С полным перечнем категорий граждан, имеющих право на льготу по уплате взносов на капремонт, можно ознакомиться на сайте Фонда капитального ремонта Архангельской области по адресу: fond29.ru в разделе «Тарифы и льготы» либо получить информацию в отделениях социальной защиты населения по месту жительства.

Как устанавливается и предоставляется льгота

—  Право на получение льготы по оплате взносов устанавливается отделением социальной защиты по месту регистрации гражданина. Именно туда нужно предоставлять все подтверждающие документы. Между фондом и отделениями социальной защиты населения подписаны соглашения об информационном взаимодействии, в рамках которых они передают нам списки граждан, имеющих право на денежные выплаты, а региональный оператор передает сведения о суммах рассчитанных мер социальной поддержки, – прокомментировала ситуацию Юлия Кустова. – Фонд капитального ремонта выставляет квитанцию на полную сумму, а льгота компенсируется человеку через отделение соцзащиты тем способом, который он сам определил: либо выдается на почте, либо перечисляется на банковскую карту.

По словам начальника финансового отдела Фонда капитального ремонта Архангельской области, выплата льгот может быть приостановлена только в одном случае: если льготополучатель является должником по уплате взносов на капремонт и в отношении него вынесено решение суда о взыскании задолженности. В таком случае выплата компенсации приостанавливается до момента исполнения должником вынесенного решения.

В заключение отметим, что жители Архангельской области могут обратиться за разъяснениями в Фонд капитального ремонта любым удобным способом:

  • отправив письмо по почте,
  • задав вопрос на сайте,
  • позвонив по телефону горячей линии 8(8182) 68-15-25
  • посетив офис регионального фонда капремонта по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, 1, офис 402.

По материалам газеты «Архангельск – город воинской Славы»

С какого года после постройки нового дома собственники должны начать вносить плату за капитальный ремонт?

ответил 2015-10-16 13:43:19 +0300

Если в вашем доме жителями самостоятельно до 1 августа не был выбран способ формирования фонда капитального ремонта, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ муниципалитет принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Иными словами, взносы на капитальный ремонт вашего дома будут копиться в «общем котле».

Вместе с тем, вы можете в любое время изменить способ формирования фонда капитального ремонта.

Для этого необходимо провести общее собрание собственников помещений в доме и принять решение, в котором должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в области;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в доме. При этом такой перечень должен быть в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Указанное решение в течение пяти рабочих дней после принятия необходимо направить региональному оператору (Фонду), на счет которого перечисляются ваши взносы.

Но вступит ваше решение в силу не сразу, а только через шесть месяцев после его направления региональному оператору.

В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечислит собранные вашим домом средства фонда капитального ремонта на ваш специальный счет.

Сколько длится вещи — Этот старый дом

Покупка дома — это только начало. Вскоре ты его тоже починишь. К счастью, многие компоненты здания — фундамент, каркас, водопровод и электропроводка — должны прослужить 50 и более лет. Но механические системы, приборы и поверхности, подверженные воздействию погодных условий, не прослужат так долго даже при самых благоприятных обстоятельствах.

«Реальность такова, что всякие вещи случаются», — говорит Джон Гент, избранный президент Американского общества домашних инспекторов и совладелец компании по проверке домов в Трамбулле, штат Коннектикут.Чем старше дом, тем больше ему требуется ухода.

«Опыт показывает, что среднестатистический дом может нуждаться в замене на 50 процентов в течение 30 лет», — говорится в справочнике, который Гент дает покупателям жилья. В каждом из первых

По словам Гента, через 10 лет после постройки для дома стоимостью 100 000 долларов потребуется 750 долларов, или 0,75 процента от его стоимости, на техническое обслуживание. В течение следующих 10 лет эта цифра вырастет до 1,5 процента в год и достигнет 3 процентов в год в третьем десятилетнем периоде.

Прогнозируемая продолжительность жизни публикуется для всего, от микроволновых печей до открывателей гаражных ворот. Хотя эти оценки полезны, они не являются точными, и ваш собственный опыт, вероятно, отразит это. Гент, например, недавно осмотрел дом, построенный в 1926 году, в котором все еще был оригинальный котел. Разработанный для угля, котел был переоборудован один раз для сжигания мазута, а второй раз — для работы на газе. Он по-прежнему в отличной форме, хотя по отраслевым оценкам его долговечность более чем в два раза.История технического обслуживания — одна из важных переменных, но также и случайность. «Некоторые вещи не ломаются, — говорит Гент, — а некоторые ломаются».

Составление бюджета на ремонт зависит не только от удачи, но и от местоположения. Та же самая кровельная работа может стоить на 40 процентов больше в Новой Англии, чем на юге, например, из-за преобладающих норм оплаты труда и других местных факторов. Итог: Примите национальные оценки ремонта как средние значения, которые вам, вероятно, придется скорректировать для вашего региона.

Конструкция здания

Расчет ожидаемого срока службы крыши, сайдинга, наружной краски, гидроизоляции и т.п. — это далеко не точная наука.География играет важную роль. Например, крыша из деревянной черепицы, которая изнашивается, как железо в умеренном климате, может гораздо быстрее погибнуть при воздействии постоянной сырости, резкого солнечного света или других экстремальных погодных условий. Еще один ключевой фактор — качество материала. Деревянный сайдинг с вертикальными волокнами, вырезанный из сердцевины деревьев, естественно устойчивых к гниению, таких как западный красный кедр, прослужит намного дольше, чем пиломатериалы более низкого качества. Компромисс — более высокая начальная стоимость, фактор, если вы не планируете оставаться в доме так долго.Наконец, есть вопрос качества изготовления. Даже самая дорогая краска в мире не прослужит долго, если ее нанести на неправильно подготовленную стену.

Затраты на замену кровли особенно сложно предсказать. Мало того, что существует много сортов кровельного материала, но работа может также потребовать сноса, обшивки,

водостоков и обшивки. Сложные формы крыши также приводят к росту затрат. Чтобы получить более подробную оценку, воспользуйтесь средством оценки кровельных затрат на сайте www.improvenet.com.Он рассчитывает стоимость в зависимости от вашего местоположения и

конкретных деталей вашего дома.

Замена крыши

Материал

Срок службы

(лет)

Стоимость замены

(на 100 кв. Футов)

Битумная черепица

12-20 +

65–160 долларов

Глиняная плитка

50+

480–1100 долл. США

Бетонная плитка

50+

300–375 долларов США

Металлические панели

25-40

150–775 долларов США

Сланец

50+

470–935 долл. США

Деревянная черепица и дрожжи

10-40

210–310 долл. США

Источники: Р.S. Means, Данные о расходах на жилье, 2000 г .;

Учебный институт кровельной промышленности

Прочие предметы домашнего обихода

Материал

Срок службы

(лет)

Стоимость замены

Сайдинг алюминиевый

20-50

2,50 доллара за квадратный фут

Ковровое покрытие

11

1,60–6,50 долларов за квадратный фут

Внешняя площадка

15

8,50–24 доллара за квадратный фут

Внешняя краска

7-10

20-75 центов за квадратный фут

Гаражные ворота

20-50

425–1270 долларов США

Устройство открывания гаражных ворот

10

425–1270 долларов

Шпон (кирпич, камень)

100+

9–13 долларов за квадратный фут

Виниловый пол

20-30

$ 1.25- $ 5 + за квадратный фут

Сайдинг виниловый

50

1,55–3 доллара за квадратный фут

Деревянный пол

100+

$ 3,50–10 + за квадратный фут

Деревянный сайдинг

10-100

1,50–4,80 долл. США за квадратный фут

Источники: Р. Средства, данные о жилищных расходах 2000 г .;

Национальная ассоциация строителей жилья 1998 г. Факты, цифры и тенденции в области жилищного строительства

Основные механические системы

Регулярное обслуживание, такое как очистка печи или фильтров кондиционера и планирование периодического обслуживания, может быть единственным практическим способом продлить срок службы основных механических систем домовладельцем.«Эти вещи имеют большое значение для увеличения срока службы этих устройств», — говорит Гэри Кемп, торговый представитель компании Bell Brothers Heating and Air Conditioning в Де-Мойне, штат Айова.

Качество воды играет важную роль в долговечности котлов, водонагревателей и водяных насосов. Вода с высоким содержанием кислоты или минералами более жесткая для оборудования, чем очищенная вода, поэтому срок ее службы следует соответственно сократить. Так обстоит дело во многих сельских районах страны, где дома часто имеют собственные колодцы.Что касается систем отопления, то котлы служат дольше, чем системы с горячим воздухом, потому что вода помогает смягчить экстремальные температуры, снижая нагрузку на оборудование при циклах нагрева и охлаждения.

Приведенные ниже оценки относятся к отопительному и охлаждающему оборудованию в

хорошо изолированного дома площадью около 2000 квадратных футов.

Основные механические системы

Оборудование

Срок службы

(лет)

Стоимость замены

Компрессор кондиционера

15+

1500–2 500 долларов США

Водонагреватель электрический

14

450–700 долларов США

Газовая колонка

11-13

650–1 200 долл. США

Водогрейный котел

20-30

3000–4000 долларов

Воздушная печь, тепловой насос

15

1500–2 500 долларов США

Водяной насос

7-10

600–1 200 долл. США

Устройство для смягчения воды

20

1 000–1 500 долл. США

Источники: NAHB 1998 Housing Facts, Figures and Trends; подрядчики по отоплению и охлаждению

Приборы

Большинство из нас сталкивались с древним холодильником или плитой на чьей-то кухне, который все еще работает безупречно долгое время после того, как его должны были вытащить на свалку.Как и большинство статистических сводок, диаграмма, показывающая ожидаемый срок службы основных приборов, основана на средних значениях. По оценкам, в американских домах работает около 600 миллионов устройств, поэтому будет множество исключений. Фактически, Ассоциация производителей бытовой техники заявляет, что большинство бытовых приборов вообще не выбрасываются в утиль. Большинство из них продаются, обмениваются, бросаются при переезде или раздаются, и они добросовестно служат вторым или даже третьим владельцам. В результате, по данным торговой группы, невозможно сказать, сколько на самом деле продержатся эти домашние рабочие лошадки.

американцев тратят более 15 миллиардов долларов в год на новую технику. Очень дорогая бытовая техника ресторанного качества становится все более популярной. Приведенные выше ориентировочные розничные цены относятся к продуктам Whirlpool и General Electric, двух широко доступных брендов (проверьте цены на десятки моделей на их веб-сайтах). Вы можете потратить намного больше, если хотите.

Терри Данн из

GE говорит, что любой прибор, использующий воду, выиграет от установки смягчителя воды и системы фильтрации воды. «Меньшее количество химикатов и минералов продлит жизнь и улучшит характеристики», — объясняет он.Его советы по продлению срока службы другой техники:

  • Ежегодно очищайте змеевики конденсатора холодильников.
  • Менять фильтры кондиционера ежемесячно в течение рабочего сезона.
  • Заменяйте заправочные шланги омывателя каждые пять лет; отключите подачу воды, если вы отсутствуете на длительное время. Если ожидается температура ниже нуля, слейте шланги.
  • Проверяйте и очищайте вытяжной канал сушилки для одежды не реже одного раза в год, а также очищайте фильтр для ворса перед каждым использованием.
  • Не допускайте скопления большого количества жира внутри духовки.

Приборы

Устройство

Срок службы

(лет)

Стоимость замены

Кондиционер (комнатная)

10

240–700 долларов США

Посудомоечная машина

10

240–700 долларов США

Сушилка

14

240–650 долл. США

Электрическая плита

17

300–1 350 долл. США

Измельчитель мусора

10

40–200 долларов США

Газовая плита

19

280–1 050 долл. США

Микроволновая печь

11

300–680 долларов США

Холодильник

14-17

350–2 000 долл. США

Шайба

13

260–700 долл. США

Источники: NAHB 1998 Housing Facts, Figures and Trends;

Подразделения бытовой техники Whirlpool и General Electric

Покупаете старый дом? — Общие проблемы, скрытые затраты и преимущества

В Америке много старых домов.По данным Eye on Housing, средний возраст здания, занимаемого владельцами, составлял около 37 лет в 2016 году, самом последнем году, по которому доступны данные. Для справки, это почти средний возраст в США — 38,2 года.

В некоторых частях страны жилищный фонд намного старше. В среднем жилому комплексу в Нью-Йорке, Массачусетсе и Пенсильвании более 50 лет. Хотя из этого правила есть исключения, дома, как правило, старше на Северо-Востоке и Среднем Западе, а также в городских центрах по всей стране.

Напротив, новые дома и дома новой постройки более распространены в южных и западных городах в целом, а также в пригородных и загородных общинах по всей стране. Например, средний возраст домов, занимаемых владельцами, в Неваде составляет всего 20 лет.

Что считается старым домом?

Как правило, дома, построенные после 1990 года, считаются более новыми, а дома, построенные до 1920 года, считаются старыми или антикварными. Но возраст жилья — это субъективное условие, которое зависит от множества факторов, включая стиль и качество строительства, местный климат и геологию, а также объем работы, проделанной в течение всего срока службы дома.

К наиболее важным факторам относятся:

  • Стиль и качество конструкции . Сборные и мобильные дома обычно строятся в соответствии с более низкими стандартами качества, чем прочно построенные в стиле Тюдоров, Ремесленников или Колониалы. Дома массового производства, которые, как правило, новее, также могут иметь проблемы с качеством. Однако новые дома, построенные по индивидуальному заказу, могут быть построены даже более прочно и долговечно, чем старые дома. В конечном итоге качество строительства сводится к качеству используемых материалов, а также мастерству и трудолюбию строителей.
  • Климат и геология . Климат — особенно влажность, экстремальные температуры и штормы — ускоряют процесс старения. Дома в восточной половине США с большей вероятностью столкнутся с проблемами, связанными с этими проблемами, такими как повреждение крыши и влажность подвала или фундамента, чем дома в прибрежных городах Калифорнии, таких как Сан-Франциско и Окленд. Геологические факторы, которые могут ускорить процесс старения, включают сейсмическую активность, карстовые воронки и геологию известняка, а также высокие уровни грунтовых вод.
  • Ремонт . В некоторых случаях антикварные дома обновляются настолько радикально, что уже трудно определить их возраст. Например, родители моей жены владели фермерским домом, построенным в 1880-х годах. Но сменявшие друг друга владельцы с годами тщательно обновляли, модернизировали и расширяли дом. Фактически, единственными оригинальными компонентами являются старый фундамент и подвал из шлакоблоков (теперь они полностью закрыты новым, расширенным фундаментом и подвалом) и несколько структурных опор, возвышающихся над первоначальным размером.Большинство других компонентов датируется 1970-ми годами или позже. Так будет ли справедливо сказать, что это оригинальный фермерский дом 1880-х годов?

Распространенные проблемы старых домов и возможные решения

Даже старые дома в хорошем состоянии могут создавать проблемы, с которыми владельцам новых домов просто не нужно иметь дело. К ним относятся опасности для здоровья, такие как асбест и плесень, серьезные проблемы с вредителями, которые могут привести к структурным проблемам, а также проблемы с коммунальными системами, такими как проводка и водопровод.

1. Свинец и асбест

Свинец и асбест — два опасных материала, которые до относительно недавнего времени использовались в жилых помещениях.

Свинец — нейротоксичный металл, который особенно опасен для детей. Обычно он используется в красках для наружных и внутренних работ, изготовленных до 1978 года. В значительных количествах он также встречается в водопроводных системах до Второй мировой войны и в меньших количествах в водопроводных трубах, установленных до середины 1980-х годов.

Асбест — это волокнистый материал естественного происхождения, вызывающий серьезную форму рака легких и других респираторных заболеваний.До середины 1970-х он был повсеместным изоляционным и противопожарным материалом. Последовательные действия EPA запретили большинство применений асбеста к концу 1980-х годов, но агентство никогда не требовало от владельцев зданий удаления существующих асбестовых продуктов. Соответственно, многие старые подпольные помещения, стены и трубы все еще содержат асбестовую изоляцию.

Если вы решите, что вам нужна профессиональная помощь для решения любой из этих экологических проблем, воспользуйтесь ресурсом, например HomeAdvisor , чтобы найти авторитетных подрядчиков, прошедших предварительную проверку в вашем районе.

Возможные решения: свинец

Когда вы покупаете дом, построенный до 1978 года, вы обычно должны подтвердить, что понимаете, что в доме может содержаться свинцовая краска. Если вам не нравится идея сосуществования со свинцовой краской, инвестируйте в профессиональные услуги по удалению свинцовой краски. По данным HouseLogic, профессиональная вывозка стоит от 8 до 15 долларов за квадратный фут. Медицинская литература не дает окончательных выводов по этому поводу, но домовладельцам с маленькими детьми рекомендуется вывоз.

Если водопроводная система в вашем доме очень старая, она все еще может содержать измеримые количества свинца. Самый экономичный способ справиться с этим — это система фильтрации воды для всего дома (от 1000 до 3000 долларов, в зависимости от размера дома и качества системы) или кухонного крана (от 200 до 1000 долларов, в зависимости от марки и качества). Замена всей системы трубопроводов в доме — единственный способ полностью избавиться от свинца в воде, но это может стоить более 5000 долларов.

Возможные решения: асбест

Хотя прямое, продолжительное воздействие асбеста представляет серьезную опасность для здоровья, изоляция, спрятанная в недоступных стенах, вряд ли представляет прямой риск.Однако удаление рекомендуется, если вы планируете снести стены, расширить площадь вашего дома или попытаться реализовать другие масштабные проекты, которые могут привести к обнаружению асбестосодержащих материалов.

Стоимость удаления асбеста сильно зависит от размера проекта. Одиночная труба или стена имеет высокий трех- или нижний четырехзначный диапазон, в то время как проект всего дома стоит от 20 000 до 30 000 долларов.


2. Повреждение термитов

Со временем термиты могут разрушать деревянные и похожие на дерево элементы домов, включая полы, несущие конструкции и гипсокартон.Проблема особенно остро стоит в южной половине страны, где термиты активны большую часть или весь год. В более старых домах больше вероятность активного заражения термитами или уже существующих повреждений термитами из-за повреждения фундамента или гипсокартона.

В зависимости от продолжительности и серьезности заражения ремонт повреждений от термитов может варьироваться от косметических (например, замена поврежденных половиц), которые стоят несколько сотен долларов, до проектов по восстановлению конструкций, которые могут стоить 10000 долларов и более.

Признаки поражения термитами включают:

  • Провисающие или коробящиеся полы
  • Точечные отверстия в гипсокартоне
  • Пустотелые деревянные опоры или половые доски
  • Пузырьки или отслаивание краски
Возможные решения

Профилактика — это самое дешевое и наименее инвазивное решение проблемы термитов. Удалите все переносчики рыхлой древесины, включая кусты, мульчу, строительные материалы и сложенные дрова, от контакта с самой нижней частью вашего дома.Предотвратите скопление воды рядом с фундаментом вашего дома или против него, засыпав низину или установив систему поверхностного дренажа. Используйте обработанную древесину (токсичную для термитов) для настилов и других деревянных конструкций, прикрепленных к вашему дому. Удалите мертвые пни и корневую систему на участках возле дома. И заделайте видимые трещины в фундаменте, чтобы термиты могли легко проникнуть в них.

В случае продолжающегося заражения наймите специалиста по борьбе с вредителями, который сократит или уничтожит колонию. По данным HomeAdvisor, истребители обычно берут от 3 до 16 долларов за погонный фут (при измерении по периметру дома).Средний периметр дома колеблется от 150 до 200 футов, поэтому ожидайте, что комплексное лечение будет стоить от 450 до 3200 долларов. Но имейте в виду, что ваша фактическая общая стоимость будет зависеть от типа фундамента и серьезности заражения.

Если вы обнаружите проблему до покупки, например, во время профессионального осмотра дома (от 200 до 500 долларов), получите смету ремонта у генерального подрядчика. Затем договоритесь с продавцом о покрытии части или всех затрат на ремонт, а также стоимости профессиональных услуг по борьбе с вредителями, если заражение продолжается


3.Повреждение плесенью и плесенью

Со временем в домах, подвергающихся чрезмерной влажности, часто появляются проблемы с плесенью. Хотя рост микроорганизмов, связанных с влажностью, особенно распространен в подвалах и ванных комнатах домов с влажным климатом, он может произойти где угодно. Проблема чаще возникает в старых домах, потому что влага легче просачивается через потрескавшийся фундамент и протекающие трубы. Однако, поскольку заражение может начаться внутри стен, можно пройти через зараженный плесенью старый дом, выставленный на продажу, не осознавая, что есть проблема.

Хотя небольшое количество плесени в помещении допустимо и даже ожидается, неконтролируемый рост может усугубить аллергию и существующие респираторные проблемы (например, астму) у здоровых детей и взрослых. Более серьезные инфекции могут развиваться у очень молодых, очень старых и людей с ослабленной иммунной системой.

Кроме того, плесень разъедает свои основные поверхности, особенно дерево, гипсокартон, раствор и другие пористые или полупористые вещества. Неконтролируемое заражение плесенью может вызвать структурные проблемы и сделать дом временно или навсегда непригодным для проживания.

Возможные решения

Решение проблемы плесени и грибка будет зависеть от серьезности проблемы:

  • Профилактика : Как и в случае заражения термитами, лучшее решение от плесени и грибка — это профилактика. Покупка осушителя воздуха (от 100 до 500 долларов за новый, плюс от 30 до 100 долларов в год на электроэнергию) для вашего подвала может творить чудеса. Обеспечение надлежащей вентиляции за счет комбинации напольных или потолочных вентиляторов и открытых окон в сухую и мягкую погоду может помочь на верхних этажах.
  • Незначительные заражения : Вы можете лечить небольшие заражения плесенью, например, на изолированном участке в подвале или на стене ванной комнаты, с помощью купленного в магазине спрея от плесени, абразивных губок или щеток, кухонных перчаток и большого количества смазки для локтей.
  • Основные заражения .: Для более крупных заражений метод распыления и очистки непрактичен. Согласно HGTV, устранение плесени в доме может стоить до 5000 долларов и, возможно, больше, если заражение затронет труднодоступные места, такие как чердак, подвальные помещения или внутренние стены.Чтобы сократить расходы на восстановление, убедитесь, что ваш страховой полис домовладельцев покрывает очистку от плесени, прежде чем покупать старый дом, и подумайте о смене политики (с помощью механизма сравнения, такого как PolicyGenius , чтобы сэкономить время), если ваш полис этого не делает.

4. Проблемы с водопроводом

Самая большая опасность старой или некачественной водопроводной системы — это возможность выхода из строя трубы, которая затопит дом или вызовет серьезное повреждение водой стен и полов. Серьезный сбой может временно сделать дом непригодным для проживания и обойтись в десятки тысяч долларов на уборку, хотя ущерб часто покрывается страховкой домовладельцев.Это также может вызвать более долгосрочные проблемы, такие как заражение плесенью.

Перед покупкой более старого дома спросите продавца, сколько лет водопроводной системе и из какого материала используются водопроводные и водосточные трубы. По данным HouseLogic, в то время как латунные и медные трубы обычно служат 50 и более лет, стальные трубы могут изнашиваться уже через 20 лет. Трубы из PEX, все более распространенного пластика, обычно служат 40-50 лет.

Требуется особая осторожность, если трубы изготовлены из полибутилена — сероватого гибкого пластика, который использовался с 1970-х по 1990-е годы.Хлор, содержащийся в отбеливателе и других бытовых чистящих средствах, со временем разъедает полибутиленовые трубы и может привести к самопроизвольному выходу из строя.

Повреждение корней — еще одна проблема с водопроводом в старых домах, которая особенно часто встречается в районах с густой растительностью. Со временем корни деревьев проникают в старые дренажные трубы под фундаментом дома или за его пределами, пробивая стыки труб и перекрывая круглогодичный запас богатой питательными веществами воды, протекающей внутри.

Без надлежащего обслуживания это приводит к засорению и резервному копированию, которые могут прервать процесс стирки и вызвать повреждение водой низко расположенных частей дома.Помните, что корни деревьев могут проходить под землей далеко. Рядом с главным сливным отверстием может не быть очевидного виновника, но виноватое может быть зрелое дерево через улицу или сбоку от вашего дома.

Возможные решения: трубы

Если вы ищете дом с полибутиленовыми трубами, попросите продавца установить (и оплатить) новые трубы. Если нет, подумайте, сможете ли вы смириться с неудобствами и затратами, связанными с заменой труб самостоятельно, что вам следует сделать, как только ваш бюджет позволит минимизировать риск отказа.

Для труб из других распространенных материалов вам просто нужно определить возраст системы и назначить дату за несколько лет до истечения ее ожидаемого срока службы. Если вы планируете по-прежнему владеть домом, когда наступит эта дата, начните откладывать деньги на полную замену системы сейчас, учитывая влияние инфляции.

По данным HouseLogic, в доме площадью 1500 квадратных футов затраты на замену всего дома колеблются от 2000 до 6000 долларов в зависимости от материала трубы, размера и количества этажей в доме, а также количества водопроводных сетей.

Возможные решения: повреждение корня

Исправление повреждений корня может быть еще дороже. Замена основной дренажной трубы, зараженной корнями, обычно требует земляных работ, что является печально известным множителем затрат. Ожидайте, что заплатите до 25 000 долларов США, в зависимости от длины трубы и требуемой глубины выемки грунта, согласно HomeAdvisor.

Корневые работы, которые удаляют существующие корни и устанавливают непроницаемые лайнеры, предотвращающие дальнейшее вторжение, стоят почти так же дорого: в среднем от 5000 до 15000 долларов.

Периодическое удаление root-прав, которое необходимо повторять каждые пару лет, намного проще для кошелька: от пары сотен долларов до примерно 1000 долларов, в зависимости от серьезности проблемы.


5. Проблемы фундамента или конструкции

Со временем природа догоняет даже самые добротные дома. Старые дома подвержены различным фундаментальным и конструкционным проблемам, таким как:

  • Крупные трещины или неровности в плите или периметре стены фундамента
  • Коррозия, сухая гниль или повреждение от влаги в сваях или бетонных опорах фундамента
  • Поврежденные опоры (опоры)
  • Сухая гниль или повреждение от влаги в надземных стойках

Эти проблемы особенно распространены и, как правило, возникают раньше в регионах с обильной влажностью почвы, нестабильностью коренных пород, сейсмической активностью и другими опасностями.Хотя бдительные домовладельцы обычно выявляют структурные проблемы до того, как они сделают дома непригодными для жилья, их восстановление является дорогостоящим и неудобным.

Признаки фундаментальных или структурных проблем включают:

  • Двери, которые заклинивают или не защелкиваются
  • Видимые трещины в стенах, которые растут со временем
  • Трещины в плитке или бетонные полы
  • Постоянно заклинившие окна
  • Полы явно неровные
Возможные решения

Любая очевидная проблема с фундаментом или структурой требует экспертного заключения инженера-строителя (в среднем 500 долларов).Решение скромной проблемы с фундаментом, такой как трещина в стене по периметру, может стоить несколько сотен долларов. Более серьезные проблемы, такие как неровная почва, требующая опорных опор под фундаментом, могут стоить 10 000 долларов и более. А в сейсмически активных районах требуются или рекомендуются фундаментные анкерные болты — по цене не менее 1500 долларов за штуку. Многие страховые полисы домовладельцев не покрывают эти расходы.

Если фундамент требует капитального ремонта или замены оптом, затраты могут быстро возрасти.Ожидайте, что вы заплатите минимум 20 000 долларов, чтобы возвести свой дом и заменить фундамент, согласно HomeAdvisor. Опять же, страхование домовладельцев часто не покрывает эти расходы. Если вы серьезно подумываете о покупке старого дома с очевидным повреждением фундамента, включите расходы на ремонт в цену предложения или попросите продавца решить проблемы до закрытия.

Также обратите внимание, что стоимость ремонта второстепенных проблем, связанных с повреждением фундамента (например, поврежденных полов верхнего уровня, стен и дверей), сильно варьируется и может существенно повлиять на ваш проект.


6. Радон

Радон — радиоактивный газ, который естественным образом встречается в определенных типах коренных пород. Агентство по охране окружающей среды заявляет, что радон имеет тенденцию сохраняться в более высоких концентрациях на северо-востоке, Среднем Западе и между горным западом, но это может произойти где угодно.

Радон проникает в дома через трещины в периметре фундамента и в стенах подвала, которые чаще встречаются в старых домах. Затем газ со временем циркулирует по плохо вентилируемым помещениям. Несмотря на то, что радон не токсичен при периодическом контакте и в малых дозах, он является основной причиной рака легких у некурящих, и его длительное облучение выше общепринятых безопасных концентраций не рекомендуется.

Возможные решения

Снижение воздействия радона обычно включает улавливание газа в почве или скале, окружающей фундамент, и его подвод к вентиляционному отверстию на крыше, а затем заделку трещин в фундаменте для предотвращения дальнейшей утечки. Это также может включать установку нескольких вентиляционных отверстий для сброса давления за пределами дома (выпуск радона до того, как он достигнет фундамента), а также вентиляторов отрицательного давления, которые по существу выдувают радон из подвала или самого нижнего уровня обратно в почву.

По данным Университета штата Канзас, средняя стоимость системы смягчения последствий радона составляет около 1200 долларов.Но реальная стоимость может варьироваться от нескольких сотен долларов до более 3000 долларов в зависимости от размера дома, типа фундамента и серьезности проблемы.

Amazon продает наборы для тестирования радона менее чем за 15 долларов. Это может быть недорогой способ узнать, нужно ли вам вызвать профессионалов.


7. Проблемы с кровлей

В старых домах, как правило, старые, возможно, изношенные крыши. Это создает множество проблем, включая заражение вредителями, повреждение внутренних водоемов и менее эффективную изоляцию.Устранение проблем, возникающих из-за взлома крыши, особенно после того, как внутренние утечки начинают происходить регулярно, могут стоить десятки тысяч долларов и могут не покрываться страховкой домовладельцев.

Предупреждающие знаки потенциальных проблем с кровлей включают:

  • Отсутствие или повреждение черепицы
  • Крошащийся кровельный цемент
  • Искривленные или провисшие желоба
  • Устойчивая влага на чердаке
  • Доказательства повреждения водой верхних этажей
  • Критики на чердаке или в верхних подпольях Возможные решения
9 Возможные решения

Прежде чем покупать более старый дом, как можно лучше оцените возраст и состояние крыши.Если продавец не установил крышу, они могут не знать, когда она была установлена, поэтому подумайте о найме инспектора крыши (от 100 до 600 долларов), если есть явные признаки износа.

Затем рассмотрите вероятный срок службы вашей нынешней крыши и ее потенциальную замену:

  • Битумная черепица . На наклонных крышах битумная черепица обычно остается в хорошем состоянии от 15 до 20 лет. Обработанная деревянная черепица прослужит от 20 до 30 лет.
  • Металл . Гарантия на металлические кровли обычно составляет от 20 до 40 лет, хотя часто они служат дольше и не требуют значительного обслуживания.
  • Плитка и камень . Черепичные и каменные крыши могут прослужить до 100 лет при правильном монтаже и обслуживании.

В рамках этих категорий строительство имеет значение. Например, на наклонных крышах из гонтовой черепицы слой резины или термопласта может означать разницу между крышей, которая разваливается через 15 лет, и крышей, которая продолжает работать намного дольше. Конечно, независимо от материала, фактический срок службы крыши зависит от качества монтажа, предшествующего технического обслуживания, уклона крыши и местного климата.

Стоимость замены сильно различается в зависимости от материала, но вы можете рассчитывать потратить от 5000 до более чем 10000 долларов на замену всей кровли из битумной черепицы. Замена сланцевой (каменной) крыши в среднем стоит от 11000 до 24000 долларов.

Если проблемы с кровлей ограничены небольшой площадью, а прогнозируемый срок службы крыши еще не истек, вы можете сэкономить деньги, заменив или отремонтируя только поврежденную секцию. Если крыша старая или сильно повреждена, имеет долгосрочный финансовый смысл заменить ее целиком или хотя бы одной стороной.


8. Неэффективная Windows

В старых домах, скорее всего, будут старые неэффективные окна. Основной недостаток неэффективных окон — более высокие счета за электроэнергию, потому что система климат-контроля в доме должна работать усерднее, чтобы компенсировать утечки. Согласно программе федерального правительства ENERGY STAR, установка окон наиболее эффективного класса во всем вашем доме может сократить ваши годовые счета за электроэнергию на целых 600 долларов, в зависимости от размера вашего дома и места проживания.

Возможные решения

Временно устраняйте неэффективные окна с помощью пассивных методов обогрева и охлаждения, таких как закрывание окон и жалюзи в жаркие дни и открытие их на ночь, а также использование пластиковой пленки (в среднем от 10 до 20 долларов) для герметизации протечек зимой. Герметизация трещин вокруг окон и усиление теплоизоляции дома — более надежное решение — может стоить более 1000 долларов.

Лучшее решение проблемы дырявых окон — просто заменить старые окна на более эффективные.В то время как разумная замена окон часто упоминается как один из лучших проектов по улучшению дома для снижения долгосрочных затрат на домовладение, имейте в виду, что сверхэффективные окна стоят дорого. Установка их во всем доме может обойтись вам в 10 000 долларов и более, а это означает, что вы никогда не окупите свои вложения.


9. Неадекватные или небезопасные электрические системы

Электрические неисправности делятся на две категории: удобство и безопасность.

Во-первых, удобство: до тех пор, пока их электрические системы не будут обновлены, в старых домах не будет достаточного количества электрических розеток, чтобы справиться с нашей коллективной зависимостью от электронных устройств.

Во-вторых, что более важно, безопасность: срок службы самой электропроводки ограничен сроком службы изоляции провода. Электропроводка, установленная до 1960 года, прослужит около 70 лет, в то время как более новая проводка, по оценкам, прослужит не менее 100 лет. Когда изоляция ухудшается до такой степени, что оголяется сам провод, риск электрического возгорания, ударов, коротких замыканий и локальных (одно- или многокомнатных) сбоев питания резко возрастает.

Электрические сервисные панели и автоматические выключатели также подвержены износу.Сервисные панели служат 60 или 70 лет, а выключатели служат 30 или 40. Неисправные панели и выключатели могут вызвать поражение электрическим током, сбой питания, пожар и другие опасности.

Обратите внимание, что повреждение водой, пожар, заражение вредителями и другие необычные события могут повредить некоторые или все компоненты электрической системы, что потребует ремонта или замены задолго до того, как они достигнут своего ожидаемого срока службы.

Возможные решения

Электромонтажные работы опасны и сбивают с толку новичков, поэтому не выбирайте самодельные работы в своем электрическом проекте.Вместо этого наймите лицензированного электрика.

Квалифицированному электрику обычно требуется от 30 до 60 минут, чтобы установить одну розетку, что стоит примерно от 100 до 400 долларов. Если потребуется новая схема, стоимость будет выше, но не чрезмерно.

Стоимость новой сервисной панели начинается примерно с 500 долларов, но вариант с более высоким усилителем (который может потребоваться для мощных устройств) стоит около 1500 долларов


10. Неисправные или неэффективные механизмы и устройства

В старых домах, скорее всего, будет старое механическое оборудование, такое как водонагреватели, печи и кондиционеры, а также старая бытовая техника.Срок службы механической части и устройства зависит от модели, марки и рабочей нагрузки. В среднем ожидается старение основного механического оборудования и приспособлений следующим образом:

  • Водонагреватель : от 10 до 15 лет
  • Печь : от 15 до 30 лет
  • Центральная система кондиционирования : от 15 до 25 лет
  • Холодильник : от 15 до 20 лет
  • Стиральные машины и сушилка : от 10 до 15 лет

Оборудование, срок службы которого подходит к концу, более склонно к отказу, что повышает вероятность возникновения неудобной или опасной ситуации, например, выхода тепла в разгар зимы или электрического пожара, что требует немедленного решения.Более того, старое оборудование обычно менее энергоэффективно, что приводит к резкому увеличению затрат на коммунальные услуги.

Возможные решения

Старые дома с недавно обновленным механическим оборудованием и приборами обычно имеют повышенную цену. Если вы не против покупать старые механические устройства и приборы, изучите каждую единицу и определите, сколько времени она может прослужить. Составьте график замены, соответствующий вашему временному горизонту, и начните экономить на наиболее важных проектах.Если вашей печи осталось 15 лет, а вы планируете продать ее через пять, в замене нет необходимости.

Затраты на замену механических компонентов и устройств зависят от модели и марки. Например, печи на природном газе, идеально подходящие для холодного климата, в среднем стоят от 2000 до 4000 долларов. Тепловые насосы, которых достаточно в теплом климате, стоят дешевле. Эффективные водонагреватели без бака могут стоить до 6000 долларов, хотя средняя стоимость установки (на Fixr) приближается к 2000 долларов. Традиционные нагреватели баков стоят еще меньше — от 1000 до 2000 долларов.

Если вы заранее планируете заменить старый водонагреватель или стиральную машину, найти место в семейном бюджете не станет невыполнимой задачей. Создайте приносящий процентный доход сберегательный счет или счет денежного рынка, застрахованный FDIC, специально предназначенный для этого проекта.

Неожиданная замена может действительно отбросить вас назад, особенно в случае повреждения. Другу семьи недавно пришлось заменить свою старую сушилку после того, как из-за неисправной проводки произошел сильный электрический пожар, который усугубился засорением вентиляционного отверстия сушилки.Включая уборку, счет составил более 20 000 долларов, хотя его страховой полис домовладельца покрыл большую часть расходов.


11. Бесполезные, незавершенные или устаревшие обновления

В старых домах обычно проживает более одного человека, а иногда и намного больше. Все бывшие домовладельцы имели право делать с недвижимостью все, что им заблагорассудится.

В то время как многие старые дома сохраняют очарование и функциональность своей первоначальной конструкции, в других есть множество бесполезных или устаревших обновлений, которые умаляют впечатления домовладельца и потенциально увеличивают стоимость владения.К особо дорогостоящим обновлениям, которые, возможно, придется исправить вскоре после переезда, относятся:

  • Плохо спроектированные, несоответствующие или просто безвкусные кухни
  • Незаконные спальни в подвале (например, без выходных окон)
  • Незавершенные проекты, такие как частично законченный подвал или частично уложенный внутренний дворик

До того, как мы купили наш нынешний дом, мой Мы с женой пошли на день открытых дверей в 100-летнем доме с недостроенным подвалом, наполовину законченной верандой и буквально прозрачной внешней покраской.Дом был куплен всего несколькими месяцами ранее по цене, намного меньшей, чем текущая запрашиваемая цена, что свидетельствует о том, что нынешний владелец пытался перевернуть дом и был разбит. Наш агент по недвижимости заметил: «Похоже, у этого парня закончились деньги, и он вышел из-под залога».

Возможные решения

Пока они не небезопасны, вы можете жить с бесполезными или устаревшими функциями, пока в вашем бюджете не будет места на их исправление. Стоимость указанных исправлений сильно различается. Полное обновление кухни обычно требует пятизначной суммы, в то время как замена устаревших молдингов или исправление ужасной внутренней окраски может стоить всего несколько сотен.

Незавершенные надстройки, такие как крыльцо у заброшенного флипа, о котором говорилось выше, — другое дело. Они могут быть небезопасными, особенно для маленьких детей, и могут быть точками доступа для насекомых и грызунов. Дважды подумайте о покупке старого дома со слишком большим количеством неуклюжих обновлений или случайных дизайнерских штрихов, поскольку они часто скрывают более серьезные проблемы.

Например, позже мы узнали, что заброшенный флип имел серьезные проблемы с фундаментом, на устранение которых потребовались бы десятки тысяч долларов.Масштаб проблемы с фундаментом, вероятно, заставил ласту уйти от собственности до завершения работы.


12. Нестандартные или небезопасные функции

Старые дома иногда слишком очаровательны. В зависимости от стиля, местоположения и истории конкретного дома некоторые оригинальные черты могут быть устаревшими, не соответствовать текущим строительным нормам или даже небезопасными. Примеры включают:

  • Старые лотки для белья
  • Лестницы для прислуги
  • Лестницы, ведущие в никуда (обычное дело в домах, которые когда-то были разделены на несколько жилых единиц)
  • Крутые лестницы
  • Низкие потолки
  • Заблокированные дымоходы
  • Неработающие камины.

Наш нынешний дом — безусловно, самое красивое место, где мы когда-либо жили, но, тем не менее, в нем есть крутая, извилистая лестница, по которой нам было бы неудобно ходить малышу, а также устаревший дымоход, который показывает первые признаки износа. .

Возможные решения

Многие юрисдикции снисходительны к некачественным или противоречащим нормам характеристикам жилых домов, занимаемых владельцами, по сравнению с арендуемой или коммерческой недвижимостью. Соответственно, от вас, скорее всего, не потребуется устранять такие проблемы (если они не угрожают другому имуществу) после того, как вы вступили во владение своим старым домом.Однако устранение этих проблем может сохранить или увеличить стоимость вашего дома, не говоря уже о повышении безопасности и комфорта его жителей.

Для некоторых проблем есть простые и доступные решения. Например, для защиты нашей крутой лестницы от детей просто необходимо установить дверь с защелкой или детскую калитку на входе. Другие, такие как осыпающийся дымоход, требуют регулярного ухода (ремонт окладов и любых поврежденных материалов крыши), который может стоить несколько сотен долларов в год.


Возможные преимущества владения старым домом

Вы не догадались бы, глядя на список потенциальных проблем, с которыми могут столкнуться владельцы старых домов, но у владения старым домом есть свои преимущества.Старые дома часто удобно расположены в престижных, богатых благоустройством районах; внутри они предлагают изобилие очарования и возможности построения справедливости.

1. Удобное расположение

Поскольку большинство городов со временем разрастаются, старые дома, как правило, располагаются ближе к центрам города, богатым работодателями и благоустройством. Удобное расположение предлагает множество преимуществ для экономии времени и здоровья, таких как более короткие поездки (и возможность пользоваться общественным транспортом или ездить на велосипеде) и более легкие поездки за покупками.

Напротив, новые дома, занимаемые владельцами, как правило, строятся там, где земля дешевле, часто на окраинах существующих городов. Такие места не всегда удобны.

Однако эти правила не универсальны. В больших городах есть много недавно построенных квартир в центре или поблизости, а многие сельские дома довольно старые.

2. Оригинальные элементы, которые сложно воспроизвести

Хотя некоторым более старым домам не хватает характера, многие из них демонстрируют очаровательные особенности того периода, которые радуют глаз и могут повысить стоимость при перепродаже.Например, встроенные шкафы для хранения и витрины в столовой нашего старого дома определенно повлияли на наше решение о покупке, потому что это было эстетично и практично. В нашем регионе единственные новые дома, в которых есть такая встроенная мебель, были далеко за пределами нашего ценового диапазона и предпочтительного района.

3. Более устоявшийся район

В больших и малых городах старые дома часто располагаются в устоявшихся кварталах с постоянными домовладельцами, которые заботятся о местности и сообществе, зрелом ландшафтном дизайне и деревьях, а также общем чувстве общности.Такие районы также с большей вероятностью будут подключены к муниципальной инфраструктуре, такой как канализационная и водопроводная системы.

Напротив, менее развитые районы, как правило, меньше вовлечены в общину, особенно если дома совсем новые и большинство жителей — занятые профессионалы, у которых нет времени на то, чтобы привлечь своих соседей. Кроме того, новые участки выглядят мрачно, пока вновь посаженные деревья и кусты не заполнятся.

4. Возможности для улучшения качества строительства

В зависимости от стиля и местоположения здания старый дом может быть построен более прочно и долговечно, чем новые дома.Это особенно верно для недорогих новых домов в недавно построенных подразделениях, которые, как правило, строятся крупными компаниями, имеющими возможность дешево массово производить конструкции.

С другой стороны, некоторые из первоначальных пригородов Америки были жилыми массивами массового производства, построенными вскоре после Второй мировой войны. Рассматривая любой дом, построенный по стандартизированным спецификациям, узнайте как можно больше о материалах, методах и рабочей силе, используемых строительной компанией.

5. Больше возможностей для увеличения капитала

Творческие, предприимчивые, прилежные домовладельцы видят возможности в недостатках старых домов.Каждая плохо спроектированная кухня, недостроенный подвал или неухоженный двор — это ожидаемый проект. Хорошо подобранный, хорошо выполненный ремонт или обновление могут повысить оценочную стоимость дома и его конечную стоимость при перепродаже более, чем стоимость проекта.

Ваш бюджет, скорее всего, ограничит объем вашего видения, особенно сразу после того, как вы переедете. Но проекты по укреплению справедливости становятся более управляемыми, когда они планируются и закладываются в бюджет задолго до срока. Мы с женой уже обсуждаем идеи (и откладываем деньги) на готовый подвал и совершенно новый отдельно стоящий гараж, хотя ни в одном из проектов мы не начнем в ближайшее время.


Заключительное слово

Даже очаровательный, красиво оформленный старый дом в удобном, сплоченном районе, вероятно, будет иметь некоторые из недостатков, упомянутых выше. Если вы решите устранять большую часть или все проблемы по мере их возникновения, вы, скорее всего, в конечном итоге потратите десятки тысяч долларов, находясь дома.

В качестве альтернативы, если вы решите игнорировать серьезные проблемы или сделать лишь минимум для их устранения, вам, вероятно, придется согласиться с более низкой продажной ценой или покрыть стоимость капитального ремонта непосредственно перед продажей.В любом случае вы можете ограничить или свести на нет общий доход от инвестиций в недвижимость, купив более старый дом.

Нельзя сказать, что новые дома со временем не требуют капитальных вложений в капитальный ремонт и содержание. А новые дома часто связаны с дополнительными расходами, с которыми владельцы старых домов вряд ли столкнутся, такими как сборы ассоциации домовладельцев. В конце концов, гораздо важнее выбрать дом, который кажется вам и вашей семье подходящим, чем зацикливаться на том, что может пойти не так с вашим новым местом жительства.

Какие исправления являются обязательными после осмотра дома и кто за них платит?

Какие исправления необходимы после осмотра дома? Короткий ответ — нет. С юридической точки зрения обязательного ремонта после осмотра дома не бывает. Однако это не означает, что продавцы могут отказаться от проверки дома или отказаться платить за требуемый ремонт и ожидать продолжения продажи.

Ответ о том, кто платит за ремонт, тоже неоднозначен — к сожалению, «смотря по обстоятельствам».Хотя у продавца может не быть списка требуемых по закону ремонтов, есть некоторые виды ремонта, которые кредитор покупателя может потребовать от продавца, чтобы продолжить финансирование. Этот ремонт обычно включает серьезные проблемы со здоровьем, безопасностью и конструкцией, которые могли быть обнаружены в ходе осмотра дома.

Помимо этого ремонта, покупатели и продавцы могут обсудить условия ремонта или другие уступки, чтобы прийти к соглашению.

Итак, для начала, что такое домашний осмотр? Осмотр дома проводится обученными и лицензированными профессиональными инспекторами дома, которые исследуют каждую деталь дома, чтобы найти текущие проблемы и потенциальные проблемы.

Они проверит электрическую и водопроводную сеть, компоненты HVAC, средства безопасности, окна и двери, изоляцию и многое другое, а затем предоставят подробный отчет о текущем состоянии собственности и потенциальных проблемах, которые могут возникнуть в будущем.

Многие покупатели впишут в свои предложения непредвиденные обстоятельства проверки, чтобы позволить им запросить ремонт или прекратить ее после того, как отчет о проверке станет доступен. Инспектор, которого обычно выбирает и оплачивает покупатель, проводит инспекцию после подписания контракта обеими сторонами, но до его закрытия.В Техасе это произойдет в период действия опциона.

Как продавец, вы должны внимательно ознакомиться с любым запрошенным или обязательным ремонтом и обсудить с вашим РИЭЛТОРОМ®, что лучше всего предпринять.

Какие проблемы необходимо исправить?

После того, как проверка будет завершена и представлена ​​покупателю и, возможно, кредитору покупателя, они могут предоставить продавцу список требуемых ремонтов перед закрытием. Покупатели часто имеют список «обязательных» и «желаемых» ремонтов, указывающий на то, что, если продавец откажется произвести «обязательный» ремонт, они не будут продолжать продажу и расторгнут контракт.

Как упоминалось ранее, у некоторых кредиторов будет свой собственный список требуемых ремонтов, чтобы обеспечить оценку дома на соответствующую сумму, прежде чем они завершат финансирование и допустят продажу.

Они могут включать, но не ограничиваются:

* Повреждения от воды или плесени

* Опасности, включая электрические, потенциальные пожары и конструкции

* Нарушения местных строительных норм

* Неисправная сантехника, электрические или системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

* Старая кровля, которую необходимо заменить немедленно или в течение следующих трех лет

* Заражение насекомыми или вредителями

* Трещины, указывающие на проблемы с фундаментом

* Химическое загрязнение, например, краска на основе свинца или асбест

Обязан ли продавец их оплачивать?

Опять же, весь ремонт и то, кто его платит, оговариваются в процессе заключения контракта.Покупатели должны взвесить все «за» и «против», прежде чем решить, какой ремонт, если таковой имеется, запросить. Продавцы также должны будут взвесить свои варианты, чтобы определить, какой ремонт или уступки будут им стоить.

Многие контракты содержат пустословие о том, как будет проводиться ремонт. Обычно ожидается, что продавцы будут платить за те, которые связаны с серьезными повреждениями или проблемами безопасности, такими как упомянутые выше. Большинство РИЭЛТОРОВ® советуют своим клиентам готовиться потратить от половины до одного процента стоимости дома на необходимый ремонт.

Однако есть исключения, поэтому важно обсудить потенциальный ремонт, а также текущие рыночные условия с вашим РИЭЛТОРОМ, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, чтобы иметь реалистичные ожидания в отношении запросов на осмотр и ремонт дома.

Какие общие запросы делают покупатели?

Помимо основного ремонта, о котором мы уже говорили, покупатели часто просят отремонтировать предметы, которые влияют на пригодность для жизни в доме. Большинство покупателей захотят быстро переехать в свой новый дом и не захотят иметь длинный список ремонтов, которые необходимо завершить, прежде чем они смогут по-настоящему насладиться недвижимостью.

Этот ремонт может выполняться самим продавцом, или продавцы могут предложить альтернативные уступки, такие как скидка на продажную цену или оплату домашней гарантии, чтобы покупатель мог самостоятельно выполнить ремонт.

Вот некоторые из наиболее часто требуемых дополнительных ремонтов.

Бытовая техника

Крупная бытовая техника, которая не находится в рабочем состоянии, повлияет на пригодность дома для жизни, и большинство покупателей потребуют отремонтировать или заменить ее. Любой прибор, не включенный в продажу дома, будет исключен.Некоторые примеры проблем с бытовой техникой включают протекающую посудомоечную машину, неработающую утилизацию в раковине или сломанный холодильник. Некоторые продавцы исключают из продажи дома крупную бытовую технику, например холодильники, поэтому важно указать, что входит в комплект.

Средняя стоимость ремонта бытовой техники 105–240 долларов.

Двери и окна

Сломанные или гниющие уплотнения вокруг дверей или окон могут повлиять на расходы на отопление и охлаждение, а также на проблемы борьбы с вредителями. Окна с двойным остеклением могут представлять особую проблему, так как отказ уплотнения может привести к образованию влаги и запотеванию между стеклами.

Ремонт оконных уплотнителей может стоить 70–120 долларов за окно.

Отопление и кондиционирование воздуха (HVAC)

Кондиционеры нуждаются в регулярном техническом обслуживании для оптимальной работы, и домашний инспектор может выявить индикаторы того, что агрегат в последнее время не обслуживался или не чистился. Капающая или стоячая вода в поддоне и ржавчина — два признака засорения. Покупатели обычно просят провести обслуживание блока переменного тока в рамках ремонта, чтобы убедиться, что он находится в отличном состоянии, прежде чем они переедут.

Обслуживание печи также важно, особенно в регионах, где зимой температура падает. Имейте в виду, что компании, предоставляющие домашнюю гарантию, часто требуют проверки и обслуживания всей системы HVAC, прежде чем они выпустят политику.

Средняя стоимость обслуживания и ремонта кондиционера составляет 75–200 долларов.

Средняя стоимость осмотра и обслуживания системы отопления составляет 99 — 300 долларов США.

Электрические системы

Отсутствие розеток GFCI (требуется во влажных помещениях и снаружи дома), а также устаревшая проводка и электрические панели являются обычным явлением, особенно в старых домах.Любые проблемы с электричеством, помеченные как потенциальный пожар или угроза безопасности, должны быть устранены.

Средняя стоимость установки розетки GFCI составляет 132–288 долларов.

Сантехника

Основные проблемы с водопроводом, вызывающие значительный ущерб, описаны в разделе выше, но в ряде мест могут возникнуть менее важные проблемы с водопроводом. Медленные стоки могут указывать на наличие резервной линии водопровода, которая, если ее не остановить, может привести к затоплению и повреждению водой.

Давление воды также может быть проблемой.В доме должен быть установлен редукционный клапан, чтобы поддерживать давление воды ниже 80 фунтов на квадратный дюйм. Если он неисправен или отсутствует, его необходимо заменить или установить.

Водонагреватель — еще одно место для потенциальных проблем. Никто не хочет просыпаться под холодным душем, поэтому важно знать и исправлять любые обнаруженные проблемы.

Как безрезервуарные, так и баковые водонагреватели имеют срок службы, как правило, 20 лет и 8-12 лет соответственно. Если у водонагревателя в доме заканчивается срок годности или появляются признаки отсутствия регулярного обслуживания, стоит обратиться в сервисный центр, чтобы определить, нужна ли замена.

Если в доме установлен редукционный клапан (как указано выше), может потребоваться расширительный бак водонагревателя для безопасного регулирования давления воды в системе отопления. В некоторых местах и ​​клапан, и расширительный бак потребуются во всех домах, в то время как в других местах это может быть необязательным. Поговорите со своим домашним инспектором, чтобы определить местные правила и необходимость в расширительном баке.

Средняя стоимость установки редукционного клапана составляет 350 долларов США.

Средняя стоимость ремонта водонагревателя 218 — 940 долларов.

Средняя стоимость установки расширительного бачка водонагревателя составляет 145-350 долларов США.

Кровля

Повреждения кровли, такие как отсутствие черепицы, мягкие пятна, поврежденный оклад и проблемы с водостоком, могут привести к серьезным повреждениям на линии, если их быстро не исправить. Косметические проблемы здесь не вызывают беспокойства, но следует решать любые серьезные проблемы. Имейте в виду, что у металлических или черепичных крыш будут свои специфические проблемы и затраты, связанные с ремонтом.

Средняя стоимость мелкого и среднего ремонта крыши составляет 150–1000 долларов.

О каком ремонте не стоит беспокоиться покупателю?

Хотя осмотр дома может вызывать тревогу, выявляя каждый маленький дефект в доме вашей потенциальной мечты, покупателям важно стратегически подумать о том, какой ремонт они попросят.

Косметические дефекты и незначительные обновления могут быть утомительными, но они не являются серьезной причиной для беспокойства и обычно легко устраняются. Длинный список требуемых ремонтов, отправленный продавцу, потенциально может испортить сделку или вообще привести к отказу от любого ремонта.

Вот несколько вещей, которые покупатели должны подумать о ремонте или исправлении самостоятельно, вместо того, чтобы просить продавца заплатить за это.

Мелкий ремонт

Если вы не покупаете новый дом, каждый дом будет иметь свою долю нормального износа. Если ремонт необходим, но не влияет на безопасность или структурную целостность дома, подумайте о том, чтобы добавить его в свой собственный «список дел, которые нужно сделать» после въезда.

Косметические проблемы

Хотя вполне понятно, что в вашем доме все идеально новое место, покупка существующего дома означает, что придется решить несколько косметических проблем.Будь то грязный ковер, стена, которая нуждается в свежей краске, или устаревшая сантехника, они не должны включаться в список ремонтов, продаваемых продавцом, и должны выполняться покупателем в рамках процесса въезда.

Простая замена

Старые дома, в частности, будут иметь ряд обновлений, с которыми придется бороться. Важно запрашивать только капитальный ремонт и замену, которые повлияют на ваше здоровье и безопасность после переезда. Небольшие замены, такие как обновление детекторов дыма и замена сломанных или отсутствующих электрических пластин, должны выполняться без промедления, а не по запросу продавца.

Что произойдет, если вы откажетесь от ремонта?

Может ли продавец отказаться от ремонта и от какого ремонта он может отказаться, будет зависеть от заключенного контракта. В некоторых контрактах есть пункты, требующие от продавца выполнения определенных ремонтных работ по охране труда и технике безопасности, если они обнаруживаются во время осмотра дома. Перед подписанием важно внимательно прочитать договор, чтобы полностью понять свои потенциальные обязательства.

Даже при отсутствии договорных обязательств по ремонту, полный отказ может привести к потере финансирования или расторжению договора покупателем.В этом случае продавцы должны взвесить свои варианты, чтобы определить, на что они готовы уступить.

Продавцы могут предлагать уступки вместо ремонта, облегчая финансовое бремя этого ремонта для покупателя, который должен будет сам контролировать его. Уступки могут включать помощь с затратами на закрытие, снижение продажной цены или кредит на стоимость ремонта.

Если вы продаете свой дом, важно заранее обсудить с РИЭЛТОРОМ уровень вашей готовности заняться любым потенциальным ремонтом, чтобы избежать каких-либо проблем с переговорами в будущем.

Следует ли продавать «как есть», чтобы избежать запросов на ремонт?

Один из способов полностью избежать вопроса о ремонте — продать дом «как есть». Недвижимость, продаваемая «как есть», будет продана в ее текущем состоянии, без ремонта или без кредитов на ремонт, произведенный продавцом до закрытия. Для этого требуется конкретный контракт, и все потенциальные покупатели узнают об этом еще до того, как они сделают предложение.

Хотя это может показаться заманчивым, важно учитывать недостатки продажи дома «как есть», которые в основном являются финансовыми.Покупатели склонны считать, что дома, проданные «как есть», вызывают серьезные проблемы. Это означает, что вы привлечете меньше покупателей, и многие из тех, кого вы привлечете, будут искать сделки. Скорее всего, вы получите очень низкие предложения из-за ощущения, что ваша собственность повреждена. В большинстве случаев вы не можете продать свой дом «как есть» и рассчитывать на большие деньги.

Также следует помнить, что вам все равно придется предоставить продавцу информацию, даже если вы не ремонтируете. Покупатели также могут запросить осмотр дома, чтобы определить точное состояние собственности до завершения покупки.Таким образом, продажа «как есть» не позволит вам скрыть потенциальные проблемы от покупателей.

Как найти компромисс при ремонте

И покупатели, и продавцы должны будут прийти к переговорам с реалистичными ожиданиями, основанными на текущих рыночных условиях. На рынке покупателя продавцы будут испытывать большее давление, требуя ремонта, чтобы обеспечить продажу.

В качестве альтернативы, сильный рынок продавца означает, что покупатели должны будут тщательно подумать о том, с чем они готовы жить, поскольку продавцы потенциально могут просто принять дополнительное предложение от другого покупателя, если они попросят слишком много.В ситуации с множественными предложениями покупатели могут ожидать, что у них будет очень мало переговорных полномочий, если таковые вообще будут.

В любой ситуации продажа или покупка дома подразумевает компромисс. Вы не можете «взять свой пирог и съесть его тоже». Важно понимать любые ограничения, которые может иметь ваш план, как в денежном выражении, так и в сроках продажи.

Заблаговременная разработка стратегии с вашим РИЭЛТОРОМ в отношении того, как вы хотите провести потенциальный ремонт, будет означать, что вы вступаете в любые переговоры с четким планом действий и целью.

Независимо от вашей философии, помните, что осмотр и ремонт дома — это всего лишь один шаг в процессе продажи и покупки дома. Не зацикливайтесь на деталях и не упускайте из виду более широкую картину — продажу или покупку дома.

Постарайтесь исключить эмоции из уравнения и придерживайтесь прагматичного подхода. Для покупателей оцените самые важные запросы, чтобы защитить свои инвестиции и дать вам душевное спокойствие. Что касается продавцов, сопоставьте потенциальные затраты с потенциальной потерей продажи, чтобы определить, что вы готовы потратить и как.

Если вы готовы разместить свой дом или хотите получить дополнительную информацию о том, какой ремонт может потребоваться, чтобы подготовить его к выпуску на рынок, мы будем рады вам помочь. Посетите нас на homecity.com, чтобы начать.

Самое главное в ремонте перед продажей дома

Содержание дома в хорошем состоянии может принести значительные дивиденды, когда пришло время его продать.

Покупатели часто ищут дома, требующие небольшого ремонта, и никто не хочет, чтобы сделка развалилась, потому что домашний инспектор обнаружил проблему, с которой покупатели не могут справиться.Небольшая профилактика может избавить вас от боли, наблюдая за уходом покупателя.

Вот некоторые из наиболее важных вещей, которые вам следует рассмотреть перед продажей дома. Opendoor покупает и продает тысячи домов в месяц, и мы также выделили некоторые из наиболее распространенных предметов ремонта, обнаруженных нашими оценщиками.

Не слышали об Опендуре? Мы предлагаем более простой способ продать свой дом за наличные и выбрать дату закрытия.

Кухни и ванные

Кухня и ванные комнаты в доме оснащены самыми механическими системами, такими как водопровод и электричество.Это означает, что у них также самая высокая вероятность повреждения. Вот компоненты, которые следует проверить дважды:

  • Кухонная техника . Убедитесь, что холодильник, плита, посудомоечная машина и микроволновая печь исправны. Устраните любые утечки и при необходимости замените охлаждающую жидкость или фреон в холодильнике или морозильной камере.
  • Шкафы И на кухне, и в ванных комнатах все должно быть в хорошем состоянии, без повреждений от воды или гниения. Двери и ящики шкафа должны открываться и закрываться плавно.Исправьте незакрепленные петли, прочистите или замените застрявшие направляющие ящика, а также замените сломанные ручки или ручки. Вы можете справиться с большинством этих задач самостоятельно, с помощью отвертки и похода в строительный магазин.

    Если шкафы окрашены, убедитесь, что краска не отслаивается и не отслаивается. Если это так, отшлифуйте их и нанесите свежий слой. Сильно поврежденные шкафы могут нуждаться в замене, что может потребовать помощи подрядчика, если у вас нет опыта в ремонте дома.

    • Раковины и краны Водные элементы должны быть без утечек, а все стоки должны быть свободными и чистыми.Сливной слив, предотвращающий переполнение ванны, должен быть в исправном состоянии. Горячие и холодные варианты должны работать, как указано на смесителях.
  • Ванны и души. Приспособления, такие как душевая лейка, должны быть полностью работоспособными, а стоки не должны забиваться. Если акрил на ванне отслаивается, возможно, вам придется отремонтировать ванну или заменить ее. Вытяжное отверстие, отводящее пар из душа, должно быть полностью исправным.Любую сломанную плитку для душа следует заменить.

Интерьер дома

Теперь пора взглянуть на другие общие внутренние поверхности.

  • Стены и потолок Отремонтируйте отверстия от гвоздей, а также небольшие вмятины и вмятины в гипсокартоне. Если вы заметили обесцвечивание, например, отремонтированные повреждения, вызванные водой, покрасьте стены. Картина — один из самых дешевых и простых способов освежить комнату. Агент по недвижимости из Массачусетса Билл Гассетт рекомендует удалить обои, так как вряд ли покупатели будут разделять ваш стиль.
  • Напольные покрытия От ламината до коврового покрытия — все должно быть в хорошем состоянии. Замените сколотую или потрескавшуюся напольную плитку или отполируйте поцарапанную или помятую древесину твердых пород. Замените порванное ковровое покрытие или протрите его паром, особенно если у вас есть домашние животные.
  • HVAC Ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC) должна быть в хорошем рабочем состоянии, чистой и без утечек. Ваш термостат должен работать правильно. Если у вас есть какие-либо сомнения, наймите специалиста по HVAC, чтобы он выполнил настройку и дал вам оценку состояния вашей системы.
  • Водонагреватель Точно так же ваш водонагреватель должен быть в хорошем рабочем состоянии и не протекать. Все трубы должны быть изолированы.
  • Детекторы дыма и угарного газа Ваши детекторы должны быть в хорошем рабочем состоянии и быть не старше десяти лет. Проверьте свои детекторы и при необходимости замените батареи.
  • Электрощит и автоматические выключатели Все должно соответствовать действующим нормам. В частности, замените панели, если у вас есть этикетки Zinsco / Sylvania GTE и Federal Pacific.Если в вашем доме есть одна из этих марок, вызовите электрика. Если у вас более старая система, например та, в которой используется блок предохранителей, вы также можете захотеть проверить или обновить ее, поскольку новому владельцу может быть трудно найти детали, или система может быть настроена для современного использования в способ, для которого он изначально не предназначен, что делает его подверженным проблемам.
Ремонт и модернизация

Давайте проведем принципиальное различие между ремонтом и модернизацией или улучшением.

Обновления — это необязательные, дискреционные способы, с помощью которых домовладелец пытается максимизировать ценность своего дома.Например, замена нового коврового покрытия в хорошем состоянии на паркет — это улучшение. Замена старых, плохих ковровых покрытий — это ремонт.

Подумайте об этом так: обновления могут повысить ценность вашего дома. Ремонт не даст вашей текущей стоимости упасть.

Попробуйте наш калькулятор благоустройства дома, чтобы узнать, какие проекты могут принести максимальную пользу вашему дому.

Внешний вид дома

Согласно анализу «Стоимость против ценности» за 2018 год, проведенному журналом Remodeling Magazine, несколько внешних проектов имеют самую высокую окупаемость с точки зрения стоимости при перепродаже.

Вот несколько проектов с высоким коэффициентом окупаемости, над которыми вы, возможно, захотите взяться.

  • Гаражные ворота. Очевидно, надо работать. Так что делайте любые пульты. Дверь также должна соответствовать всем местным нормам и критериям безопасности. Возможно, вам потребуется заменить механизм, если цилиндрическая пружина сломана, или если дверь имеет большие вмятины или вмятины.
  • Наружные двери. Серьезные вмятины и вмятины недопустимы. Фурнитура, такая как дверные ручки, должна быть в хорошем состоянии, а уплотнители должны быть неповрежденными, и большинство домовладельцев могут решить эти проблемы самостоятельно.Раздвижные стеклянные двери должны быть правильно выровнены по направляющим. Дверь, ведущая в гараж, должна быть огнестойкой и соответствовать нормам. Возможно, вам потребуется вызвать подрядчика для замены дверей или направляющих.
  • Крыша На крыше не должно быть сломанной или отсутствующей черепицы, черепицы или коньковых крышек, поскольку эти компоненты защищают ваш дом от повреждения водой. Немедленно заменяйте все проблемные места. Трещины, пузыри и пузыри на герметике также являются обычным явлением. Устраните любые повреждения подложки, то есть слоя под черепицей или черепицей.Повреждение внутренней водой может означать протечку крыши, поэтому, если вы ее заметите, обратитесь к профессионалу.
  • Карниз Карниз — это края крыши, которые выступают за внешнюю стену. Они состоят из облицовки, доски, на которой установлены желоба, и потолков, которые соединяются с облицовкой. Все должно быть без повреждений от воды и гниения. Возможно, вам придется нанять подрядчика для замены некоторых досок. Перекрасьте все участки, где краска отслаивается, поскольку краска обеспечивает защиту от атмосферных воздействий.
  • Дренаж Дренаж двора должен иметь уклон от фундамента. Если во время дождя у фундамента собирается вода, вам, возможно, придется попросить подрядчика провести повторную оценку двора или взломать бетон, чтобы устранить проблему. Точно так же, если водосточные трубы удаляют дождевую воду из фундамента дома, но нет стока, это проблема.
  • Фундамент Фундамент, стена ствола и подпорная стена должны быть прочными. Наймите подрядчика, который предоставит вам профессиональное мнение, если вы заметите какие-либо признаки нестабильности фундамента, такие как провисающие полы, горизонтальные трещины в фундаменте, а также горизонтальные или вертикальные трещины вдоль любых стен, внутренних или внешних.

Хотите пропустить работу? Получите выгодное предложение за наличные от Opendoor на свой почтовый ящик в течение 24 часов.

Двор

  • Палубы Палуба или патио должны быть конструктивно прочными, с ограждениями, соответствующими нормам. Опорные колонны, также известные как интервалы заполнения, также должны быть конструктивно прочными. Палуба не должна иметь повреждений от воды или термитов. Вы можете нанести слой полиуретана поверх палубы, чтобы предотвратить повреждение водой в будущем.
  • Ландшафтный дизайн Деревья, кусты, растения и другая растительность вокруг собственности не должны мешать. Например, если ваш дом находится рядом с высоким дубом, а ветви касаются крыши, вам нужно обрезать эти ветви, прежде чем они нанесут серьезный ущерб. Убедитесь, что дома не касаются деревья или кусты.
  • Фехтование. Деревянные заборы не должны иметь гниющих или поврежденных водой досок. Ворота на всех заборах, деревянных или металлических, должны плавно открываться и закрываться.Ржавчину или потрескавшуюся краску нужно исправить, но вы можете сделать это самостоятельно. Очистите забор с помощью преобразователя ржавчины и металлической щетки, а затем загрунтуйте и закрасьте пораженные участки.

Если вы поддерживали свой дом на протяжении многих лет, возможно, вы не столкнетесь с этими проблемами. Регулярное профилактическое обслуживание, такое как ежемесячная проверка дымовых извещателей, защита настила от атмосферных воздействий каждый год или около того и замена недостающей черепицы, сокращает ваш список ремонта, когда вы решите переехать.

Заключительная мысль

Дом — это вложение, и регулярное техническое обслуживание — немного самодельной смазки для локтей, иногда звонок или два профессионалам — помогает сохранить ваши вложения.

Согласование ремонта после осмотра дома

Согласование ремонта после осмотра дома

Договориться о ремонте после осмотра дома не должно быть сложно, особенно если вы будете следовать этим 7 советам! Когда предложение на дом принимается, и покупатели, и продавцы могут легко почувствовать, что они на финишной прямой. Принятие предложения приближает сделку к закрытию, но есть еще несколько важных шагов, которые транзакция должна пройти до дня закрытия.Одним из таких шагов является домашний осмотр, и с домашним осмотром могут возникнуть серьезные проблемы.

Осмотр дома предоставляет покупателю подробный отчет о структуре дома, сантехнике, электрике, фундаменте, крыше и т. Д. Это помогает покупателю узнать, нужен ли определенный ремонт, чтобы он не столкнулся с дорогостоящими проблемами после покупки дома. Работа по ремонту при осмотре дома не должна быть борьбой, должно быть взаимопонимание с обеих сторон, почему покупатель требует определенного ремонта и почему продавец может отказаться от этого ремонта.В Роли продавец не обязан делать какой-либо ремонт дома, поэтому после осмотра дома вам может быть труднее вести переговоры, хотя большинство продавцов действительно предлагают свою помощь, будь то фактический ремонт или финансовая компенсация.

Вот 7 советов, которые помогут вам договориться о ремонте после осмотра дома

1. Определите, что вы хотите, чтобы продавец отремонтировал

Хотя все ситуации индивидуальны, покупатель или продавец могут разделить некоторые — или все — ремонтные работы, указанные в отчете о проверке.В других случаях ответственность несет только покупатель или продавец. Изучая отчет о проверке, определите, какие предметы вы бы предпочли отремонтировать продавцом. Как покупатель, всегда старайтесь прийти к продавцу из доброго и обходительного места. Скорее всего, состоятся серьезные переговоры, которыми за вас займется ваш риэлтор. Ваш риэлтор также должен помочь определить, какой ремонт должен выполнить продавец, а за что вы будете нести ответственность.

2. Обсудите, какой ремонт наиболее важен

Имейте в виду, что почти во всех домах будут проблемы — ни один дом не идеален.При просмотре списка разбейте его на три части: 1) серьезные, явные дефекты, ремонт которых будет чрезвычайно дорогостоящим; 2) проблемы, которые не являются чрезмерно дорогими, но и недешевыми; важность.

Постарайтесь сосредоточиться на основных дефектах, а не на не столь важных проблемах. Когда покупатели сосредотачиваются на более мелких и менее актуальных элементах списка, они могут упустить из виду важные проблемы, устранение которых будет наиболее дорогостоящим.

3. Получите расценки на ремонт у генерального подрядчика

После получения отчета о проверке покупатель может захотеть попросить инспектора оценить стоимость ремонта. Практически в любой ситуации инспектор не сможет дать оценку. Подрядчик, с другой стороны, может назвать некоторые приблизительные цифры. Ваш риэлтор также может предоставить некоторые оценки. Кроме того, ваш риэлтор может связать вас с рекомендованными подрядчиками.Скорее всего, если ваш риэлтор достаточно долго работает в сфере недвижимости, он / она имеет общее представление о стандартных расходах на ремонт. После того, как ваш риэлтор свяжет вас с подрядчиком, предоставьте список предметов, которые вы хотите, чтобы они завершили, и они должны иметь приблизительную оценку того, сколько все будет стоить.

4. Вы бы предпочли деньги или ремонт?

Если вы продавец, рекомендуется предлагать покупателю деньги за ремонт (обычно называемые «кредитом») вместо того, чтобы выполнять ремонт самостоятельно.Кредит снижает затраты покупателя на закрытие сделки, чтобы компенсировать затраты на ремонт. При этом покупатель может самостоятельно выполнить ремонт, не привлекая продавца.

Как продавец, вы не рискуете, что покупатель будет постоянно проверять, был ли ремонт завершен. Они также могут потребовать выполнения дополнительных работ, если недовольны первоначальным ремонтом. Выступая в роли посредника между подрядчиком и покупателем, вы также добавляете больше вещей в ваш список дел, когда вы находитесь в процессе переезда.Всегда лучше позволить покупателю найти подрядчика и самостоятельно проконтролировать работу. Предоставление покупателю кредита обычно предоставляет покупателю средства, необходимые для оплаты ремонта.

Если вы покупатель, рекомендуется взять кредит, а не позволить продавцу наблюдать за работой. Ваши ожидания, скорее всего, сильно отличаются от ожиданий продавца, поэтому лучше договориться о кредите, чтобы у вас были дополнительные средства для выполнения работы. Таким образом, вы можете контролировать все от начала до конца и вам не придется обсуждать ремонт через посредника (продавца).

5. Поймите, что продавец не обязан делать ремонт

Покупка дома вызывает множество эмоций. Когда продавец отказывается платить за ремонт, возникает первоначальное волнение при поиске дома, а затем может возникнуть некоторый стресс и напряжение. Найдите минутку, чтобы сделать шаг назад и оценить, насколько вам нужен этот дом. Это дом твоей мечты? Затраты на ремонт возмутительны или приемлемы? Если расходы на ремонт поддаются контролю, вы можете наказать себя позже, если решите уйти просто потому, что продавец не пожелал вложить немного дополнительных денег.

6. Отнеситесь к просьбе о ремонте с благодарностью против атаки

Худший способ связаться с продавцом — потребовать, чтобы он оплатил ремонт. Ремонт, как правило, является таким же сюрпризом для продавца, как и для покупателя, особенно с учетом того, что большинство ремонтов, которые фигурируют в отчете об осмотре, скрыты под поверхностью дома, спрятаны вне поля зрения. Продавцы, возможно, годами жили в доме с неисправным фундаментом и понятия не имели, пока не ознакомились с отчетом об инспекции.

7. Постарайтесь понять точку зрения продавца

Хотя можно легко почувствовать гнев или негодование по отношению к продавцу, также поймите, откуда они исходят. Продавцы должны учитывать массу затрат и сборов, а затраты на ремонт, к сожалению, не всегда являются их главным приоритетом. Они могут захотеть помочь покупателю с затратами на ремонт, чтобы ускорить сделку, но могут быть стеснены в средствах и просто не могут позволить себе вкладывать деньги в ремонт.

Общие вопросы по переговорам по ремонту и осмотру дома:

Кто оплачивает домашний осмотр?

В Северной Каролине осмотр дома обычно оплачивается покупателем.Это относится и ко многим другим штатам США. Осмотр дома может варьироваться от 300 до 500 долларов. Если покупатель использует ссуду VA, покупателю запрещается платить за осмотр термитов.

Сколько времени занимает домашний осмотр?

Осмотр дома обычно занимает в среднем 2–3 часа. Настоятельно рекомендуется не пускать в дом детей и домашних животных, чтобы они не отвлекали внимание во время осмотра дома. Покупатели и их риэлтор также могут сопровождать домашнего инспектора и задавать вопросы во время процесса.

Какие исправления необходимы после осмотра дома?

Предполагая, что действует стандартный договор купли-продажи, продавец обычно не обязан по закону устранять какие-либо дефекты, которые обнаруживаются в отчете об осмотре дома. Однако обычно в договоре купли-продажи есть оговорка, в которой говорится, что покупатель может отказаться от сделки, если в ходе проверки будут обнаружены проблемы. Таким образом, хотя по закону продавец обычно не обязан покрывать стоимость проблем, продавцы, которые отказываются платить за что-либо, рискуют потерять покупателя.

Кроме того, если есть серьезные структурные проблемы с домом или проблемы с безопасностью, ипотечные кредиторы могут потребовать устранения этих недостатков, прежде чем соглашаться предоставить покупателю ссуду. Таким образом, даже если покупатель готов купить ваш дом с дефектами, он не сможет получить финансирование.

Оплачивает ли продавец ремонт после осмотра?

Продавец не обязан платить за ремонт. Однако, если они не хотят рисковать потерять покупателя, в их интересах хотя бы подумать об оплате некоторых ремонтов, если не всего.Обычно это также зависит от рынка недвижимости. Если продавец продает свой дом на рынке горячих покупателей, где много покупателей и мало жилья, продавец может иметь преимущество. С другой стороны, если есть тонны домов на продажу и очень мало покупателей ищут дома, может быть выгодно оплатить весь или часть ремонта, чтобы продавец не рисковал полностью потерять покупателя.

Как договориться о цене дома после осмотра дома

При обсуждении цены на дом всегда думайте о широкой картине.Ожидаете ли вы в будущем ремонта каких-либо аспектов дома? Будут ли устранены дефекты, указанные в акте проверки, после ремонта?

Также важно взвесить серьезность ремонта. Если ремонт довольно минимален, например, замена потрескавшейся плитки в ванной комнате и т. Д., Покупатель может попросить продавца произвести ремонт самостоятельно. Если ремонт значительный, будет ли достаточно кредита для покрытия расходов на закрытие или необходима сниженная цена? Если продавцы не в отчаянии и изменения не будут существенными, может быть гораздо сложнее заставить продавца согласиться на снижение цены, а не на снижение цены.кредиты.

Как подать заявку на ремонт после осмотра дома?

Понятно, что продавец хочет потратить как можно меньше денег на ремонт и продать свой дом в кратчайшие сроки (что имеет смысл). Зная, что, если отчет о проверке выявляет серьезные проблемы, покупателю, как правило, лучше попросить кредит, чем просить продавца самому позаботиться о ремонте. Кредит поможет снизить стоимость закрытия для покупателя при закрытии, снизив затраты на капитальный ремонт дома.

Рекомендуется, чтобы покупатели брали кредит, а не позволяли продавцу заниматься ремонтом. Поскольку продавец, по понятным причинам, находится в процессе переезда и хочет максимально ускорить процесс, он может не проводить тщательную проверку при выборе подрядчика для выполнения работы. Или, если они выберут подрядчика, которого требует покупатель, они могут не контролировать работу и не будут знать, не удалось ли подрядчику устранить определенные дефекты. Покупатель должен будет жить в доме, а не продавец, поэтому продавец может меньше инвестировать в обеспечение надлежащего выполнения работы.Если у покупателя есть дополнительные средства, которые он может потратить на ремонт, он может нанять подрядчика, с которым он хочет работать, и наблюдать за выполнением работ.

Какой обычный ремонт обычно требуется после домашнего осмотра?

— Электрооборудование. Изношенная проводка, проводка, не соответствующая нормативам, или неправильно смонтированные электрические панели — одни из наиболее распространенных проблем с электричеством, обнаруживаемых во время осмотра дома.

— Сантехника: повреждение водопровода, протекающие трубы, проблемы с канализационной системой и неисправные водонагреватели — вот некоторые из распространенных проблем с водопроводом, которые можно найти в отчетах об осмотре дома.

— Фундамент: для нескольких домов с подвалами в Северной Каролине повреждение подвала водой является обычным явлением. Трещины в фундаменте также распространены при осмотре дома.

— Плесень: учитывая влажную погоду в Северной Каролине, плесень, как правило, является распространенной проблемой

— Кровля: Когда дело доходит до крыши, проблемы могут варьироваться от отсутствующей черепицы до серьезных протечек, которые могут потребовать полной замены крыши.

— Термиты и вредители: хотя некоторых вредителей невозможно удержать в страхе, даже в самых чистых домах термиты и паразиты — главный красный флаг для покупателей.

— Окна и двери: двери, которые не открываются и не закрываются должным образом, или окна с разбитыми стеклами и неисправными оконными уплотнениями — обычное явление, особенно в старых домах.

— Асбест: Асбест или свинцовая краска могут быть чрезвычайно опасными, и к ним следует отнестись очень серьезно, если они будут обнаружены в отчете о проверке.

— Дымоходы: старые неисправные дымоходы, возможно, придется удалить, если они представляют значительную угрозу безопасности.

Кто оплачивает ремонт после осмотра дома?

Ремонт может быть оплачен покупателем, продавцом или обоими — каждая сделка уникальна.В зависимости от обстоятельств покупатель может попросить продавца позаботиться о серьезных угрозах безопасности и других дорогостоящих исправлениях. Если продавец откажется, покупатель может вообще отказаться от сделки.

Продажа дома как есть, что нужно знать каждому продавцу

Заполните эту форму, чтобы быстро получить предложение наличными для вашего дома

Резюме:

  • Продажа «как есть» не означает, что покупатель не может проводить проверки
  • При продаже «как есть» вы все равно должны сообщать о любых проблемах или дефектах дома
  • Продажа дома как есть, как правило, означает продажу дешевле, чем если бы ваш дом был отремонтирован

Если у вас есть дом за городом или дом, который нуждается в ремонте, вы можете спросить, можете ли вы продать дом как есть.Это может быть дом, который вы унаследовали, арендуемая недвижимость или, может быть, вам просто нужно переехать, а у вас нет времени или денег на ремонт дома. Может быть, вам просто интересно, что такое на самом деле?

Продажа «как есть» может облегчить вам быструю продажу вашего дома и избежать хлопот, связанных с дорогостоящим ремонтом, но у нее есть некоторые недостатки.

Что значит продать дом как есть?

«Как есть» имеет разное значение для разных людей. Большинство продавцов думают, что продажа дома как есть означает, что они не собираются делать ремонт.Это не только сэкономит вам деньги, время и усилия, но и позволит продать дом в том виде, в котором он находится. Продажа «как есть» может избавить вас от необходимости красить, заменять ковер, ремонтировать крышу или проблемы с сантехникой.

Если вы унаследовали дом, скорее всего, вы очень плохо понимаете, что с ним не так. Вы, вероятно, не знаете, в каком ремонте он действительно нуждается. Продажа «как есть» избавляет вас от беспокойства о проблемах, которые потенциальные покупатели могут попросить вас отремонтировать. Это также может позволить вам быстрее получить деньги от наследства, вместо того, чтобы тратить ваше время и деньги на ремонт.

«Как есть» не означает

Без проверок

Некоторые домовладельцы могут подумать, что продажа дома «как есть» означает, что покупатель не будет его проверять. Покупателям всегда должно быть разрешено проводить столько проверок, сколько они пожелают. В интересах продавца, чтобы покупатель был полностью осведомлен о том, что он покупает. Некоторые продавцы могут захотеть скрыть потенциальный капитальный ремонт, но это может привести к судебным искам. Поощряйте своего покупателя и дайте ему достаточно времени для проведения разумных проверок.

Без непредвиденных расходов

При традиционной продаже наиболее распространенными непредвиденными обстоятельствами являются способность покупателя получить финансирование или, возможно, сначала продать свой существующий дом. С наличными, как и покупатель, этого обычно не происходит. Поскольку покупатели за наличные часто являются инвесторами, их непредвиденные обстоятельства, если таковые имеются, скорее связаны со скрытым ремонтом.

Большинство договоров купли-продажи недвижимости содержат заявление о непредвиденных обстоятельствах, позволяющее покупателю расторгнуть договор, если его проверки выявят проблемы, которые не были очевидны.В Калифорнии стандартное соглашение о покупке, используемое риелторами ® , позволяет покупателю расторгнуть договор в течение семнадцати дней после его подписания. Время и причины отмены могут быть согласованы заранее до подписания контракта.

Продажа сайта невидимая

Время от времени вы можете услышать, как кто-то хвастается покупкой дома «невидимое зрелище». Хотя это действительно происходит, это ненормально и не рекомендуется. Я купил дома, которых не видел, но только потому, что заранее отправил к дому близкого друга, чтобы он проверил их.Люди, которые покупают дома незаметно, часто заканчивают тем, что покупают пустой участок или сгоревший дом. Они могут использовать Карты Google в качестве единственной меры должной осмотрительности.

Профессиональный покупатель за наличные может сделать вам предложение незамеченным, но он завершит свои проверки и комплексную проверку после того, как вы согласитесь с их предложением.

Повторная цена

После того, как покупатель проведет осмотр, он может вернуться к вам и попросить снизить цену. Хотя это справедливо, если их проверки выявляют существенные ремонты, которые не были очевидны при первоначальном осмотре, это может привести к конфликту между продавцом и покупателем.Продавец мог подумать, что это означает «независимо от стоимости ремонта». Для покупателя это означает, что он сделает весь ремонт, но ему нужно будет учесть этот ремонт в своей покупной цене.

Нет раскрытия информации

Калифорния — это штат с полным раскрытием информации, который требует от продавцов домов на одну семью раскрывать потенциальным покупателям все, что может быть сочтено отрицательно влияющим на стоимость. Даже в других штатах для продавца будет разумным раскрыть все, что он знает о собственности, до закрытия условного депонирования.

Мы поговорим о раскрытии информации более подробно чуть позже.

Остерегайтесь покупателей наживки и подмены

Некоторые покупатели могут использовать технику наживки и переключения, чтобы заманить вас в контракт. Они предложат значительно более высокую цену, чем другие предложения, в надежде заставить вас подписать их контракт. Затем они используют свои отчеты об осмотре, чтобы пересмотреть цену и связать продажу вашего дома на несколько месяцев. Наконец, разочаровавшись и желая покончить с домом, продавцы соглашаются на снижение цены.

Эти покупатели вызывают разочарование и чувство недоверия у своих продавцов. К сожалению, я обычно слышу об этом после продажи дома, и окончательная сумма продажи меньше той, которую заплатили бы другие покупатели без лишних хлопот.

Могу ли я продать свой дом как есть?

Ответ абсолютно положительный. Как уже упоминалось, продажа дома как есть имеет несколько преимуществ.

  • Продам дом в нынешнем состоянии
  • Потенциальная экономия тысяч на дорогостоящем ремонте
  • Избегайте затяжных переговоров между покупателем и продавцом
  • Избегайте стресса от постоянных счетов и налогов на имущество, управляя процессом ремонта
  • Продайте дом быстрее.Ремонт и перепродажа дома может занять от 5 до 6 месяцев от начала до конца.

Однако, как и у всего, есть недостатки. Как правило, продать дом как есть означает продать его по более низкой цене, чем если бы он был отремонтирован. На рынке продавца эта разница будет меньше, чем на рынке покупателя, где покупатель может захотеть получить большую скидку на состояние дома. Если вы работаете на рынке покупателя, большинство покупателей будут рассчитывать на покупку дома со скидкой, равной стоимости ремонта или превышающей ее.На рынке продавца покупатель может согласиться на скидку, меньшую, чем предполагаемая стоимость ремонта.

Сколько стоит продать дом как есть?

В зависимости от объема ремонта, вы можете рассчитывать продать свой дом как есть примерно на 70–80% по сравнению с аналогичными домами, которые были отремонтированы и отремонтированы. Большинство текущих покупателей будут инвесторами за наличные. Если покупатель за наличные — это просто птица, преследующая более крупную группу инвесторов, которая покупает «уродливые дома», вы можете рассчитывать продать свой дом примерно за 60% от того, за что он будет продан после ремонта.Вы, очевидно, получите больше денег, продавая местному покупателю, а не продавая тому, кто просто продаст или переуступит ваш контракт другому покупателю за определенную плату.

Связанное чтение: Сколько будет стоить продажа моего дома?

Как продать дом как есть, шаг за шагом

Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы продать дом как есть, не используя в своих интересах.

1. Проведите домашний осмотр

Осмотр дома даст вам представление о том, какой ремонт требуется в доме.С домашним осмотром также проведите осмотр на вредителей. Эти два отчета должны стоить от 400 до 600 долларов. Получив эти отчеты, вы можете решить, хотите ли вы заплатить за исправление предметов и продать дом за дополнительные деньги или продать дом как есть. Вы также можете провести осмотр дома для потенциальных покупателей, чтобы они могли сделать реалистичное предложение.

2. Получить смету на ремонт

Если вы все еще думаете о ремонте, то следующим шагом будет получение сметы на наиболее необходимый ремонт.Используя отчет об осмотре дома, составьте список критических проблем со здоровьем и безопасностью. Затем получите предложения от лицензированных подрядчиков на выполнение ремонта. Если вы решите продать недвижимость без ремонта, у вас будет письменная оценка, которую вы можете дать потенциальным покупателям.

3. Соответствующая цена на дом

Одна из самых больших ошибок, которую делают продавцы, пытаясь продать ремонтник, — это неправильная цена на дом. Цена слишком низкая, и вы можете потерять деньги. Если вы поставите слишком высокую цену, вы также можете потерять деньги, уплачивая ипотеку, страховку и налоги, пока будете ждать продажи собственности.Если вы хотите получить справедливую оценку стоимости, вы можете заплатить оценщику. Примерно за 450 долларов оценщик может дать вам стоимость дома на основе его текущего состояния.

4. Будьте готовы вести переговоры

Ваша оценочная стоимость является приблизительной. Некоторые покупатели могут быть готовы платить больше, а другие — меньше. Будьте готовы к переговорам. Помните, что вам, вероятно, придется продолжать платить ипотеку, страховку и налоги на имущество, пока вы ждете, когда ваш дом будет продан.Быстрая продажа по несколько заниженной цене может принести вам больше прибыли, чем если бы вы были твердыми и продолжали оплачивать эти расходы.

5. Решите, хотите ли вы продать товар инвестору или через риэлтора

®

Теперь, когда вы составили сметы от подрядчиков на ремонт и рассчитали его текущую стоимость, вы готовы продать свой дом как есть. Вы можете продать свой дом через агента по продаже недвижимости ® и платить комиссионные за недвижимость, или вы можете продать свой дом инвестору.Продавая дом как есть, с большим количеством ремонтов, вы часто получаете столько же денег или больше, продавая инвестору, что и продавая через риэлтора ® . Причина в том, что даже при продаже через Риэлтор ® ваши наиболее вероятные покупатели все равно будут инвесторами. Инвесторы, скорее всего, предложат вам одинаковую цену, независимо от того, продаете ли вы через риэлтора ® или нет, потому что они смотрят, во сколько им обойдется ремонт. Продавая дома инвестору, который покупает дома за наличные напрямую, вы можете сэкономить время и уплатить комиссионные за недвижимость.

Устраняет ли как есть раскрытие информации?

Многие продавцы думают, что продавать что-то в том виде, как оно есть, означает, что им не нужно сообщать об известных проблемах. В сфере недвижимости продажа дома как есть имеет особое значение, касающееся очевидных или видимых дефектов. Это не значит, что вам не нужно сообщать потенциальным покупателям об известных вам проблемах. Продавая дом как есть, вы все равно должны сообщать обо всем, что, по вашему мнению, не так с домом. Продавцы обязаны избегать искажения информации об известных дефектах и ​​не отвечать на вопросы правдиво.

Примеры вещей, которые необходимо раскрывать, если они известны

  • Форма
  • Асбест
  • Протекающая крыша
  • Заражение или повреждение вредителями, например термитами
  • Серьезные проблемы с фундаментом или другие дефекты конструкции
  • Серьезные проблемы с водопроводом или электрикой
  • Местный шум или неприятные проблемы с соседями

В Калифорнии, если собственность находится в доверительном управлении, доверительный управляющий не обязан по закону заполнять Заявление о раскрытии информации о передаче (TDS).Однако, возможно, будет разумно сообщить обо всех известных проблемах в письменном виде для вашей же безопасности.

«Продавец, желающий« как есть », должен полностью раскрыть все известные дефекты… и указать, что могут быть обнаружены дополнительные дефекты, о которых продавец не знает. Продавец, который не знаком с недвижимостью по какой-либо причине (например, когда она занята арендаторами), должен сообщить об этом факте. Это предупреждает покупателя о том, что он или она не могут полагаться на очень ограниченные знания продавца.Закон о недвижимости Калифорнии, пятое издание, Pivar and Bruss

При продаже «как есть» покупатель должен иметь возможность самостоятельно провести комплексную проверку и проверки. Если ваш покупатель запрашивает период проверки, вы можете договориться о более коротком периоде проверки, чтобы он завершил комплексную проверку.

Должен ли я продать свой дом как есть или отремонтировать его самостоятельно?

Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов.

У вас есть время дождаться завершения ремонта перед продажей?

Если у вас есть время дождаться завершения ремонта перед продажей, то это может быть лучшим вариантом для вас.Имейте в виду, что на выполнение большинства ремонтных работ уходит два-три месяца. Обычно после приобретения у нас уходит от трех до шести месяцев, чтобы восстановить, подготовить и продать дом.

У вас есть деньги на ремонт?

Не стоит слишком оптимистично относиться к завершению ремонта. Не забудьте получить полный осмотр дома и смету расходов, прежде чем вы решите починить его самостоятельно. Как только у вас будет сметная стоимость ремонта, добавьте резервы на случай непредвиденного ремонта.В каждом ремонтном проекте есть вещи, которые не были учтены. Вы можете обнаружить сухую гниль, о которой не знали, или проблему с электричеством, которую необходимо устранить. По привычке мы добавляем от восьми до десяти процентов к каждому проекту на случай непредвиденных обстоятельств.

Вы живете поблизости?

Если вы живете всего в нескольких минутах от дома, который хотите починить самостоятельно, это не имеет большого значения. Однако, если до вашего проекта осталось тридцать минут или больше, обязательно учитывайте количество времени, которое вы будете тратить на поездки туда и обратно, пока проект будет завершен.Даже если вы нанимаете генерального подрядчика для выполнения большей части работ, вам все равно придется периодически проверять проект.

Можете ли вы самостоятельно выполнить ремонт?

Если вы хорошо разбираетесь в ремонте, возможно, вы сможете выполнить большую часть ремонта самостоятельно. Ландшафтный дизайн и покраска — предметы, с которыми легко справится большинство домашних мастеров. Заменить или отремонтировать протекающие краны, сломанные осветительные приборы или небольшие проблемы с сухой гнилью можно сделать относительно легко. Основные предметы, такие как крыши, водостоки и электричество, лучше доверить профессионалам.

Список часто пропускаемых предметов ремонта можно найти в нашем предыдущем посте «Десять самых забытых ремонтов дома».

Есть ли у вас эмоциональная энергия для этого проекта?

Наконец, и это, наверное, самое главное, есть ли у вас эмоциональная энергия для проекта? Все перечисленное выше потребляет нашу эмоциональную энергию. Будь то время, необходимое для того, чтобы снова выехать на проект, чтобы подрядчик сообщил нам, что он обнаружил другую проблему, или просто ожидание, когда подрядчик будет доступен для проекта, все это потребляет вашу эмоциональную энергию. .

Прежде чем принять решение о том, чтобы завершить ремонт самостоятельно или продать как есть, оцените, насколько глубока ваша эмоциональная энергия.

Кто покупает дома в плохом состоянии?

Самыми распространенными покупателями являются инвесторы. Эти покупатели за наличные не полагаются на банки, которые могут потребовать тщательного осмотра дома для покупки вашего дома. Более того, опытные покупатели за наличные часто покупают дома как есть. Они могут быстро оценить необходимый ремонт и провести любые проверки.

Как упоминалось выше, многие покупатели наличных являются просто посредниками.Эти посредники, называемые птичьими собаками или оптовыми торговцами, рекламируют покупку вашего дома за наличные, а затем продают ваш контракт более крупной группе инвесторов за определенную плату. Если вы продаете свой дом как есть, вы, как правило, получите более высокую цену, если продадите местному инвестору или покупателю за наличные и избежите скидки посредника. Вы всегда должны спрашивать потенциальных покупателей, покупают ли они дом для себя или для другого покупателя.

Заключение

Если в вашем доме есть незавершенные проекты или отложенное техническое обслуживание, можно продать как есть, особенно если у вас нет времени или денег на ремонт.Если вы хотите получить предложение за наличные при продаже дома как есть, заполните форму ниже.

Привлечение арендодателя к ремонту

Ответственность за необходимый ремонт вашего дома, например, починить сломанную печь или холодильник, лежит на арендодателе. Вот список ремонтов, которые должен сделать домовладелец.

Если требуется домашний ремонт

Как только вы заметите проблему, вам следует:

  • Сообщите арендодателю. Свяжитесь со своим арендодателем по телефону, смс, электронной почте или другим способом, который предпочитает арендодатель. Объясните, какой ремонт вам нужен.
  • Продолжить выплату арендной платы. Вы должны продолжать платить арендную плату. Если вы перестанете платить арендную плату, домовладелец может вас выселить.

Если ваш домовладелец не производит ремонт, о котором вы просили:

  • Написать письмо. Используйте эту форму, чтобы написать письмо домовладельцу с просьбой о ремонте. Отправьте его по адресу, по которому вы платите арендную плату.
  • Контактный код принудительного исполнения . Если в вашем районе есть офис по обеспечению соблюдения законов, попросите провести домашний осмотр. Если инспекторы обнаружат нарушение кодекса, они прикажут арендодателю произвести ремонт. Сохраните копию отчета инспектора в своем архиве.

Если арендодатель отказывается ремонтировать

Если ваш домовладелец отказывается производить ремонт, закон Огайо может помочь заставить вашего домовладельца произвести ремонт. Закон называется «условное депонирование аренды ».

Чтобы претендовать на условное депонирование аренды, вам необходимо:

  • Написали письмо домовладельцу.
  • Подождите разумное количество времени. У вашего арендодателя есть до 30 дней на выполнение запрошенного ремонта. Аварийный ремонт (как отсутствие тепла зимой) нужно заканчивать быстрее.
  • Быть текущими по арендной плате . Вы должны оплатить всю задолженность по аренде, прежде чем сможете начать условное депонирование арендной платы.

Как подать заявление на условное депонирование аренды

Для подачи заявления на условное депонирование арендной платы:

  • Позвоните или посетите веб-сайт муниципального суда. Посмотрите или попросите суд предоставить заявление об условном депонировании арендной платы. Убедитесь, что вы знаете, какие виды оплаты принимает суд (например, наличными или денежным переводом).
  • Заполните заявку. Обратитесь в городской суд за два-три рабочих дня до наступления срока аренды. Заполните заявление об условном депонировании арендной платы и внесите арендную плату в суд. Суд сообщит вашему арендодателю, что арендная плата передается на условное депонирование.
  • Продолжайте платить квартплату в суд. Ежемесячно вовремя выплачивать суду всю арендную плату до завершения ремонта.

После подачи заявления на условное депонирование аренды

Если ваш домовладелец производит ремонт, обратитесь в суд и подпишите бланк разрешения . Форма выпуска позволяет суду передать арендную плату арендодателю.

Если вы и ваш арендодатель не согласны с ремонтом, суд может назначить процедуру посредничества . Придите на прием к посреднику в назначенный день и время. Узнайте больше о том, чего ожидать от посредничества.

По прошествии 30 дней, если арендодатель по-прежнему не производит ремонт, вы можете попросить суд назначить ремонт или принять другое решение.

alexxlab

*

*

Top