О штрафе за досрочное расторжение договора, сумма которого потом была частично возвращена

В целях налогообложения прибыли организация правомерно учла в качестве внереализационных расходов штраф за досрочное расторжение по своей инициативе договора аренды и во внереализационных доходах — частично возвращенную по мировому соглашению сумму данного штрафа. Ситуация заключалась в следующем. Компания, заключив договор, перечислила арендодателю депозит в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по внесению арендной платы. Позднее она расторгла договор по не предусмотренным в нем основаниям и в качестве штрафа включила сумму невозвращенного депозита в расходы на момент расторжения договора. Указанная санкция была предусмотрена как в соглашении о расторжении договора, так и в самом договоре аренды.

Полагая, что применение штрафа в данной ситуации неправомерно, компания обратилась к арендодателю с иском о взыскании невозвращенного депозита. В ходе судебного разбирательства стороны заключили мировое соглашение, по которому арендатору возвращалась часть депозита. Эту сумму компания включила в состав внереализационных доходов.

По итогам проверки инспекция посчитала включение штрафа в состав расходов на дату расторжения договора неправомерным, поскольку полагала, что на тот момент должник штрафа не признал. Суды с выводами налогового органа не согласились.

Согласно пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов могут включаться, в частности, расходы в виде признанных должником штрафов за нарушение договорных обязательств. Суды указали, что в данной ситуации обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить штраф, является подписание соглашения о расторжении договора по непредусмотренным основаниям, когда сумма депозита не возвращается и признается штрафом.

По поводу возвращенной части депозита суды отметили, что возврат денежных средств не основан на договоре аренды и является самостоятельной финансово-хозяйственной операцией, которая должна отражаться в бухгалтерском и налоговом учете на момент совершения.

Кроме того, как указали суды, исключение налоговым органом штрафа из состава расходов и учет суммы частично возвращенного депозита в доходах привели бы к тому, что одна и та же сумма была бы дважды включена в базу по налогу на прибыль, а это противоречит законодательству о налогах и сборах, в частности п. 3 ст. 3, ст. 41 НК РФ.

Тенденция вопроса

Аналогичной судебной практики на уровне федеральных арбитражных судов нет.

Вместе с тем суды исходят из того, что подписание договора, содержащего условия о начислении штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, не свидетельствует об их признании должником. Согласно официальной позиции о признании должником санкции свидетельствует ее фактическая уплата либо наличие письменного подтверждения готовности заплатить.

Консультации

Вопрос:
Описание ситуации.
При списании с баланса дебиторской задолженности клиентов, признаваемой безнадежной задолженностью по комиссиям за расчетно-кассовое обслуживание, валютный контроль, за аренду банковских ячеек и прочих услуг, облагаемых НДС, Банк осуществляет списание тела комиссии (без   НДС)  за счет ранее созданного резерва  при одновременном  сторнировании ранее начисленного НДС и корректировке резерва.
Ниже приведены используемые  бухгалтерские проводки при списании с баланса безнадежной задолженности:
Списание безнадежной задолженности с баланса за счет резерва (резерв под безнадежную задолженность на момент списания задолженности, учтенной на счетах 47423, 60323, должен быть создан в размере не менее 100%) отражается:
Дт 60309   — НДС начисленный (лицевой счет «НДС начисленный»)
Кт 47423   — на сумму НДС начисленного по арендной плате, по комиссиям, которые не были оплачены Клиентом
и
Дт  47425
Кт 70601 (символ ОФР 28204) — восстановление суммы резерва под сумму НДС, на которую был уменьшен остаток на счете 47423  
и
Дт 47425
Кт 47423  — сумма безнадежной задолженности, учтенная на счете 47423 без учета НДС, списанная за счет резерва
и
Дт 60324
Кт 60323 — сумма безнадежной задолженности, учтенная на счете 60323 (например, затраты Банка, которые не были возмещены Клиентом, в т.ч. за счет гарантийного взноса)
и одновременно:
Дт 91803
Кт 99999  — сумма безнадежной задолженности, списанная со счетов 47423 (без учета НДС),  60323.
В соответствии с Учетной политикой для целей налогообложения при исчислении НДС Банк использует порядок, предусмотренный п.5 ст.170 НК РФ, и относит на затраты, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, суммы налога, уплаченные поставщикам по приобретаемым товарам (работам, услугам). При этом вся сумма налога, полученная по операциям, подлежащим налогообложению, подлежит уплате в бюджет.
Таким образом, исходя из кассового метода исчисления и уплаты НДС в бюджет, Банк не осуществляет уплату НДС при списании с баланса дебиторской задолженности, признанной безнадежной.

Вопрос.
В связи с наличием писем  Минфина (от 13.03.2015 № 03-07-05/13622, от 28.12.2018 № 03-07-05/95961)  с позицией о том, что сумма недополученного НДС при списании с баланса безнадежной задолженности подлежит уплате в бюджет за счет средств Банка, которую   в соответствии с пп.2 п.2 ст.265 НК РФ Банк вправе признать как убыток при расчете налоговой базы по налогу на прибыль  (недополученную комиссию, включая НДС), Банк просит подтвердить правомерность позиции Банка по неуплате НДС в бюджет.
В случае отрицательного ответа и наличия налогового риска в части неуплаты НДС в бюджет следует ли Банку пересмотреть также порядок бухгалтерского учета, заменив на следующие:
Дт 60309   — НДС начисленный (лицевой счет «НДС начисленный»)
Кт 60309    — НДС полученный  (лицевой счет «НДС полученный»), который  в дальнейшем уплачивается в бюджет  в установленные сроки.

и
Дт 47425
Кт 47423  — сумма безнадежной задолженности, учтенная на счете 47423, вкл. НДС.

Учет компенсации за досрочное расторжение договора аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Учет компенсации за досрочное расторжение договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Учет компенсации за досрочное расторжение договора аренды Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 258 «Амортизационные группы (подгруппы). Особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп (подгрупп)» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик арендовал производственные помещения, в период действия договоров аренды произвел в арендуемых объектах ряд неотделимых улучшений, включая обустройство вентиляции, водопровода и ливневой канализации, системы отопления, реконструкцию шахты лифта, установку оконных блоков и отделку корпуса. Произведенные в арендованных объектах улучшения были учтены налогоплательщиком в составе амортизируемого имущества. Амортизация начислялась в течение срока действия договоров аренды исходя из срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств, и включалась в состав расходов при исчислении налога на прибыль. В связи с окончанием строительства и введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик расторг договоры аренды досрочно и возвратил арендованные объекты арендодателю, одновременно в связи с расторжением договоров аренды налогоплательщик списал остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном включении остаточной стоимости неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, поскольку произведенные налогоплательщиком улучшения в арендованном имуществе были переданы арендодателю безвозмездно (без получения компенсации от арендодателя). Кроме того, передача неотделимых улучшений исключает дальнейшее использование неотделимых улучшений в облагаемой НДС деятельности, поэтому принятый к вычету при их приобретении НДС подлежит восстановлению пропорционально остаточной (балансовой) стоимости капитальных вложений на момент прекращения аренды. Суды двух инстанций признали обоснованным доначисление НДС и налога на прибыль, суд кассационной инстанции признал решение налогового органа недействительным. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, отменив решения всех нижестоящих судов. ВС РФ отметил, что понесенные налогоплательщиком расходы на недоамортизированные неотделимые улучшения могут быть учтены им при исчислении налога на прибыль, если налогоплательщиком будут представлены доказательства, подтверждающие необходимость осуществления капитальных вложений, прежде всего для ведения его собственной деятельности через арендуемый объект (например, обустройства торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройства коммуникаций, необходимых в первую очередь для эксплуатации оборудования налогоплательщика), наличие у налогоплательщика на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость капитальных вложений за счет использования арендованного имущества в течение предполагаемого срока аренды, существование разумных экономических причин прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений, произведенных в арендованном объекте, в том числе если это связано с объективным изменением внешних условий ведения деятельности. Суд также вправе учесть доказательства, свидетельствующие о наличии или отсутствии экономической ценности произведенных улучшений для собственника на момент прекращения аренды, в том числе сведения о дальнейшей судьбе улучшенного имущества (производился ли собственником имущества или последующим арендатором демонтаж улучшений и т.п.). Вопрос с восстановлением ранее принятого к вычету НДС со стоимости переданных арендодателю неотделимых улучшений решается аналогичным образом, в зависимости от ценности и необходимости данных неотделимых улучшений как для арендатора, так и для арендодателя.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Учет компенсации за досрочное расторжение договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Практика взыскания убытков по ст. 393.1 ГК РФ при расторжении договоров аренды
(Кортиашвили Н.В.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 4)В этом контексте следует также отметить, что с точки зрения разумности необходимо рассматривать как минимальный, так и максимальный срок заключения замещающей сделки, прошедший с момента прекращения нарушенного договора. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд отказал истцу (арендодателю) во взыскании ценовой разницы между первоначальным договором аренды нежилого помещения и замещающей сделкой на том основании, что истец, заключая замещающий договор аренды, действовал недобросовестно и неразумно . Такие действия были вызваны совокупностью обстоятельств. В частности, арендодатель заключил новый договор аренды по цене ниже, чем цена по первоначальному договору, хотя незадолго до его расторжения он отклонил предложение арендатора о снижении арендной платы. Кроме того, новый договор аренды был заключен через три дня после расторжения первоначального договора. При этом суд указал, что по первоначальному договору аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя. Соответственно, с учетом того, что досрочное расторжение договора аренды было компенсировано истцу этим платежом, у него была реальная возможность потратить на поиск нового арендатора для заключения договора по более выгодной ставке арендной платы больше чем три дня. Таким образом, новый договор аренды, заключенный «слишком быстро», при условии, что арендодатель действительно мог осуществить более тщательный поиск арендатора, не отвечает критерию разумности замещающей сделки. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Налоговые последствия «арендных каникул»
(Жигачев А.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)3. Желательно предусмотреть в договоре, что при досрочном расторжении договора аренды арендатор дополнительно оплачивает/компенсирует (полностью или как-то частично/пропорционально) ранее предоставленный период «арендных каникул». Это опять же покажет, что период «арендных каникул» связан с общим сроком аренды и учтен в платежах за последующие периоды аренды (в связи с чем при досрочном расторжении договора аренды и, соответственно, при отсутствии арендных платежей за весь изначально предполагаемый срок аренды арендатор оплачивает/компенсирует арендодателю ранее предоставленные «арендные каникулы»).

Нормативные акты: Учет компенсации за досрочное расторжение договора аренды Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@
Общество (арендатор) арендовало у предприятия (арендодатель) производственные помещения для осуществления хозяйственной деятельности. В период действия договоров аренды по согласованию с арендодателем общество произвело неотделимые улучшения арендованных помещений (монтаж трубопровода, реконструкцию шахты лифта, реконструкцию серверной, монтаж системы отопления и пр.) и учло данные улучшения в качестве основных средств.

Арендаторы смогут расторгнуть договор аренды без штрафов

Поручение Президента

В ходе совещания 28 апреля Президент РФ Владимир Путин поручил разработать и принять «новый, очередной пакет неотложных мер поддержки экономики и граждан». 

Вопрос о поддержке арендаторов находился на контроле у Председателя Государственной Думы Вячеслава Володина Володин
Вячеслав Викторович Председатель Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации седьмого созыва. Избран депутатом в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» . Он поручил разобраться в ситуации, когда арендодатели поднимают стоимость аренды в период угрозы распространения новой коронавирусной инфекции.

Законодательное обеспечение

Соответствующая поправка входит в большой пакет мер по противодействию коронавирусной инфекции, который ГД 22 мая приняла в третьем, окончательном чтении. Закон предусматривает новые меры поддержки граждан и бизнеса в условиях распространения коронавируса, в том числе поддержку семей с детьми, туристической отрасли, малого и среднего предпринимательства и самозанятых. Поправки о поддержке арендаторов были внесены Председателем Комитета по бюджету и налогам Андреем Макаровым Макаров
Андрей Михайлович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» .

Как работает закон

Малые и средние компании, работающие в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса, получают право досрочно расторгать договоры аренды до 1 октября 2020 года без возмещения убытков в виде упущенной выгоды. При этом обеспечительный платеж останется у арендодателя. Кроме того, такое расторжение возможно, если арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении арендной платы и ему в этом было отказано.

Также субъекты малого и среднего предпринимательства получат право на отсрочку выкупных платежей на срок от шести месяцев до одного года, в случае приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества. Ранее было принято решение дать возможность МСП приобретать муниципальное и государственное имущество.

Как отразить пени, штрафы, неустойки в бухгалтерском и налоговом учете

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойка (штраф, пеня, иные санкции за нарушение договорных обязательств) это установленная в договоре или определенная законом сумма, которую сторона договора (должник), допустившая нарушение условий договора, не исполнившая договор или исполнившая его ненадлежащим образом, например, просрочившая исполнение, обязана уплатить другой стороне договора (кредитору).

Соглашение о неустойке должно быть оформлено в письменной форме, несоблюдение этого правила влечет недействительность неустойки.

Одним из распространенных вариантов неустойки по договорам являются пени. Как правило, размер пеней по договору устанавливается в процентах за день просрочки платежа (например, 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки).

Бухгалтерский учет неустойки

Штрафы, пени, неустойки за нарушение условий хозяйственных договоров в бухгалтерском учете относятся к прочим доходам, признаются в бухгалтерском учете в суммах, признанных должником или присужденных судом (п. 8, п.10.2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Санкции признаются доходом в учете у получающей стороны в отчетном периоде, в котором судом вынесено решение или они признаны должником.

Согласно п. 10.2 и п. 16 ПБУ 9/99 указанные штрафные санкции принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных должником в том отчетном периоде, в котором они признаны должником или судом вынесено решение об их взыскании.

Иными словами, суммы предъявленных претензий, не признанные должником, к учету не принимаются.

Это согласуется с требованием пункта 6 ПБУ 1/2008 к учетной политике организации — обеспечивать «большую готовность к признанию в бухгалтерском учете расходов и обязательств, чем возможных доходов и активов, не допуская создания скрытых резервов (требование осмотрительности)».

Пунктом 76 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтер отчетности (Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н) штрафы, пени и неустойки, признанные должником или по которым получены решения суда об их взыскании, относятся на финансовые результаты у коммерческой организации и до их уплаты отражаются в бухгалтерском балансе плательщика по статьям кредиторов (Письмо Минфина России от 23.08.2013 N 07-01-06/34558).

Пример. Договором предусмотрено начисление пеней за несвоевременное погашение задолженности. Контрагент-покупатель допустил просрочку оплаты. Организация-поставщик выставила претензию на сумму пеней. Контрагент-покупатель признал претензию организации, предоставил гарантийное письмо — согласие на уплату суммы пеней, через месяц уплатил пени. Данные операции отражаются в учете следующим образом:

• На дату выставления претензии записи в бухучете не производятся.
• Бухгалтерские проводки по учету пеней на дату признания должником претензии (дату гарантийного письма):

Дебет 76, субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»

— сумма предъявленных контрагенту пеней признана в составе прочих доходов и до момента ее уплаты отражена в составе дебиторской задолженности контрагента-покупателя.

• На дату поступления суммы пеней на расчетный счет организации-продавца:

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты по претензиям»

— дебиторская задолженность по пеням контрагента-покупателя погашена.

Учет санкций в целях налогообложения прибыли

Для целей исчисления налога на прибыль санкции за нарушение договорных обязательств, признанные должником добровольно или подлежащие уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, учитываются в составе внереализационных доходов организации (п. 3 ст. 250 НК РФ).

На основании ст. 317 НК РФ, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ, при методе начисления дата получения дохода в виде санкций за нарушение договорных обязательств является дата признания их должником либо дата вступления в законную силу решения суда. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина РФ от 25.08.2017 N 03-03-07/54554. Другими словами, если судом принято решение о выплате организации неустойки, то у налогоплательщика обязанность по начислению внереализационного дохода в части установленной судом суммы неустойки возникает на дату вступления в силу решения суда.

По присужденным судом пеням, точная сумма которых еще не понятна (т.е. пени, которые ответчику исчисляются со дня принятия решения судом до момента исполнения решения) правила признания в пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ не установлены.

Для этой ситуации Минфин РФ разъяснил, что такие доходы признаются по общим принципам признания доходов при методе начисления. То есть, доходы в виде суммы пеней со дня принятия судом решения до момента фактического погашения долга, подлежащие уплате на основании данного решения суда, учитываются для целей налогообложения прибыли на конец соответствующего отчетного периода (налогового периода) или на дату фактического погашения долга — в зависимости от того, какое событие произошло ранее (смотрите письмо Минфина РФ от 15.01.2018 N 03-03-06/1/1026).

Если же должник готов признать санкции по хоздоговору без обращения в суд, то дата признания внереализационного дохода у получающей стороны определяется по дате документа, свидетельствующего о согласии уплатить сумму санкций. Форма такого документа произвольна.

К ним можно отнести, например, двусторонний акт, подписанный сторонами, соглашение о расторжении договора, акт сверки, письмо должника, подтверждающее факт признания должником нарушения обязательства и позволяющий определить размер признанной суммы (смотрите, например, пункт 3 письма Минфина РФ от 10.11.2017 г. N 03-03-06/2/74188).

Кроме того, обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить пени, является также фактическая уплата их кредитору (письмо Минфина РФ от 19.02.2016 N 03-03-06/1/9336).

Если при невыполнении контрагентом договорных обязательств организация не предпринимала мер по истребованию предусмотренной договором неустойки, а контрагент не совершает никаких действий по ее признанию, то внереализационный доход не возникает.

Наступление определенных договором обязательств, являющихся основанием для предъявления должнику претензии или подачи иска в суд, само по себе не приводит к образованию дохода, учитываемого на основании пункта 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина РФ от 16.08.2010 N 03-07-11/356).

Защитите себя уже сейчас

«Правовест Аудит» рекомендует начинать первый этап аудита уже сейчас — это позволит навести порядок и устранить риски еще до сдачи годовой отчетности.

Рассчитать стоимость

НДС при получении штрафных санкций по договорам

Если для налога на прибыль все санкции, которые признал должник или присудил суд организация обязана включить в налоговую базу по строке внереализационные доходы, то для целей исчисления налоговой базы по НДС, есть санкции, которые не признаются объектом налогообложения НДС.

С учетом этого можно выделить два основных типа санкций:

• санкции, уплаченные покупателю продавцом за нарушение условий договора.
• санкции, уплаченные продавцу покупателем за нарушение условий договора

С первым типом санкций все более или менее однозначно: денежные средства, полученные покупателем от продавца за ненадлежащее исполнение продавцом договорных обязательств, НДС не облагаются, так как не связаны с реализацией (см. письмо Минфина России от 12.04.2013 N 03-07-11/12363).

Санкции в виде выплаты компенсации продавцу за досрочное расторжения договора также не облагаются НДС (Письмо Минфина РФ от 19.10.2016 N 03-07-11/60859). Аналогичные разъяснения даны Минфином РФ в отношении включения в налоговую базу по НДС денежных средств, полученных продавцом товаров от их покупателя в качестве компенсации убытков, понесенных продавцом из-за отказа покупателя принимать и оплачивать товары.

Такие суммы также не облагаются НДС, так как не связаны с оплатой реализованных товаров, работ услуг (Письмо Минфина РФ от 28.07.2010 N 03-07-11/315).

В отношение налоговой базы по НДС по второму типу санкций (когда продавец получает выплату санкций от покупателя) не все так однозначно.

На сегодняшний день позиция официальных органов сводится к тому, что суммы полученные продавцом товаров, работ, услуг в виде штрафных санкций по договорам не подлежат обложению НДС при условии, что такие санкции по факту не являются элементами ценообразования предусматривающему оплату товаров (работ, услуг).

Если полученные продавцом от покупателя суммы, предусмотренные условиями договоров в виде неустойки (штрафа, пени), по существу не являются неустойкой (штрафом, пеней), обеспечивающей исполнение обязательств, а фактически относятся к элементу ценообразования, предусматривающему оплату товаров (работ, услуг), то такие суммы включаются в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, как суммы связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Эта точка зрения изложена в письме Минфина РФ от 04.03.2013 N 03-07-15/6333, это письмо доведено до нижестоящих налоговых органов и размещено на сайте www.nalog.ru в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами». Таким образом, чтобы исключить риски доначисления НДС по штрафным санкциям, налогоплательщику нужно отличать «просто санкции» от «элементов ценообразования», оформленных как штрафные санкции.

Неустойка за просрочку оплаты — это обеспечение своевременности платежей по договору, не затрагивающая ценообразование.

Пример неустойки, обеспечивающей исполнение обязательств:

•  неустойка за просрочку исполнения обязательств, полученная продавцом от покупателя по договору. Вывод, что такие суммы не связаны с оплатой товаров (работ, услуг) в понимании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, а потому не подлежат включению в налоговую базу по НДС, основан на постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 N 11144/07, данное мнение поддержали Минфин и ФНС.

Пример неустойки как элемента ценообразования:

•  суммы штрафа за простой, сверхнормативную погрузку или разгрузку, транспортного средства, полученные налогоплательщиком, оказывающим услуги по перевозке грузов. Такое мнение выражено Минфином РФ от 01.04.2014 N 03-08-05/14440 «О включении суммы штрафа за простой, предусмотренный условиями договора, в налоговую базу по НДС».

Правительство утвердило отсрочку по налогам для арендодателей :: Бизнес :: РБК

Фото: Екатерина Штукина / ТАСС

Правительство России утвердило постановление о налоговой отсрочке для арендодателей. Об этом сообщается на сайте правительства.

«Арендодатели смогут получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей по ним», — говорится в сообщении.

Мера предусмотрена для тех, кто также предоставил отсрочку по арендной плате для съемщиков. Для получения отсрочки арендодатель должен быть собственником недвижимости, а его основной вид деятельности — соответствовать коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным имуществом». При этом мера не затрагивает НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы.

Кабмин временно освободил от платежей за аренду кинотеатры и стоматологии

7 мая правительство внесло в Госдуму законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды без штрафа. Согласно законопроекту, арендатор, чьи ежемесячные доходы снизились более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды без штрафов, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при досрочном расторжении договора.

Самые наболевшие вопросы собственников арендного жилья

Риелторские агентства предлагают договор, согласно которому агенты будут посредниками между владельцем и нанимателем в течение всего срока аренды. Но у частных риелторов такая опция встречается редко, ведь подобные услуги стоят недешево. Собственники квартир, как правило, соглашаются на ежемесячное обслуживание со стороны риелтора лишь в определенных ситуациях, например, когда собственник квартиры живет за рубежом или ему некогда заниматься квартирными вопросами.

Агенты будут встречаться и показывать сдаваемую квартиру каждому потенциальному арендатору, чтобы найти оптимальный вариант, соответствующий условиям договора с арендодателем. Агенты также могут взять на себя решение вопросов по взаимодействию с госорганами и другими организациями, задействованными при заключении договоров аренды.

Но, к сожалению, на рынке все еще есть нечестные риелторы, которые изначально пытаются подсунуть собственникам договор, в котором прописаны услуги по обслуживанию квартир с «драконовскими» условиями, когда, к примеру, за расторжение договора полагается штраф в виде платы за два или три месяца. Следует внимательно читать любой договор с первой до последней строчки.

К сожалению, не все собственники к юридическим документам относятся с должным вниманием, считая, что важно не то, что написано в «этих бумажках», а устные договоренности. Это не так. Если вы подписали договор с риелтором, в котором он налагает на вас какие-то обязательства об оплате, он может подать на вас в суд, и уже суд обяжет вас выполнить условия договора.

Если по каким-то причинам вы заключаете договор с риелтором на оказание посреднических услуг на весь период найма квартиры, обязательно следует обратить внимание на те функции, которые должен выполнять посредник. Например, вы можете указать в договоре, что риелтор обязан регулярно контактировать с арендатором, с определенной периодичностью посещать квартиру, контролировать выплату арендной платы, проверять сохранность имущества в квартире, самостоятельно решать вопросы, связанные с мелким ремонтом (например, в случае засора в раковине), обращаться в страховую компанию, если необходим более существенный ремонт (когда квартира застрахована), а при необходимости должен расторгнуть договор найма и подыскать нового жильца. Если же в договоре функции риелтора прописаны нечетко, такой документ не стоит подписывать, так как в «аварийных» случаях вы будете решать все вопросы самостоятельно, а риелтор будет лишь получать с вас деньги.

Налоговые аспекты при досрочном прекращении аренды в связи с переходом на удаленное рабочее место

Пандемия COVID-19 коренным образом изменила деятельность многих компаний. Пробки в час пик, а также переполненные поезда и автобусы, к которым многие рабочие так давно привыкли, стали для многих далеким воспоминанием. Из-за карантина и карантина, которые начались в марте 2020 года, многие компании были вынуждены заставить сотрудников работать удаленно из дома. Многие компании были готовы к технологическим требованиям для работы на дому (WFH), в то время как другим пришлось быстро освоиться.В конце концов, многие компании осознали, что большинство сотрудников продолжали работать из дома так же или даже более продуктивно. Кроме того, сотрудники также получили социальные и психологические преимущества.

Помимо преимуществ для сотрудников, компании осознали, что удаленная работа может иметь также экономические стимулы. Аренда обычно является значительным расходом для компаний, особенно в таких дорогих городах, как Нью-Йорк или Сан-Франциско. В результате компании изучают возможность оставить некоторые из своих традиционных офисных следов и перейти к большей степени удаленной работы.Некоторые компании даже дошли до крайности, полностью ликвидировав свои офисы.

В дополнение к настройке всех различных технологических и логистических требований для удаленного рабочего места может потребоваться досрочное прекращение уже существующих договоров аренды. В связи с характером коммерческой аренды, которая часто заключается на срок от 10 лет, в такой аренде существуют различные положения, которые могут потребовать выплаты арендаторами компенсации арендодателям за будущую потерю арендной платы. Кроме того, арендаторы и / или домовладельцы могли потратить значительные суммы денег на строительство офисных помещений, которые могут или не могут быть использованы для будущей аренды.

Необходимо проанализировать и понять некоторые налоговые соображения, когда предполагается досрочное прекращение аренды: домовладельцами, которые в настоящее время сдают помещения в аренду арендаторам, которые могут прекращать свои договоры аренды, а также самими арендаторами, которые рассматривают возможность досрочного прекращения аренды. В следующей таблице приведены некоторые из основных налоговых соображений, которые необходимо учитывать арендодателям и арендаторам при досрочном расторжении договора аренды. Каждое из этих соображений обсуждается более подробно ниже, а также некоторые потенциальные возможности налогового планирования.

Налоговые аспекты арендодателя и арендатора при досрочном прекращении аренды	Налоговые последствия арендодателя	Налоговые последствия арендатора
Плата за отмену аренды от арендатора к арендодателю	Обычно обычный доход; исключения существуют	Обычно обычное удержание; исключения существуют
Арендатор оставил улучшения арендованного имущества, оставленные арендатором	Стоимость не включается в доход и без увеличения базы	Убыток, равный скорректированной базе улучшений
Усовершенствования арендованного арендодателя, ранее сделанные для выезжающего арендатора	Убыток, равный скорректированной базе улучшений, в случае продажи домовладельцем	НЕТ
Неамортизированные затраты на приобретение арендованного имущества	Обычно обычное удержание; исключения существуют	Обычно обычное удержание; исключения существуют
Продажа или аренда в субаренду арендатором	НЕТ	Продажа: прибыль или убыток, равный сумме, реализованной арендатором, за вычетом арендной базы в договоре аренды Субаренда: обычный доход в связи с новыми отношениями арендодатель-арендодатель

Плата за отмену аренды от арендатора к арендодателю

Взгляд арендодателя

Чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, арендатору может потребоваться уплатить арендодателю платеж за отмену.В нормативных актах четко указано, что сумма, полученная арендодателем от арендатора за расторжение договора аренды, составляет валовой доход в том году, в котором она была получена, поскольку по сути является заменой арендных платежей. Такой доход обычно считается обычным доходом.

Из этого общего правила существуют некоторые ограниченные исключения. Например, если арендатор полностью или частично выплачивает арендодателю ремонт поврежденного здания, требуемый по договору аренды, такая часть платежа может рассматриваться как возврат капитала.Если такая сумма превышает базовую сумму собственности арендодателя, это может привести к приросту капитала.

Кроме того, Налоговый кодекс (IRC) предусматривает, что прибыль или убыток, относящийся к аннулированию или прекращению права в отношении собственности, которая является капитальным активом в руках налогоплательщика, рассматривается как прирост или убыток от капитала. Чтобы платеж за отмену аренды подпадал под это положение, недвижимость должна быть капитальным активом в руках арендодателя, а не активом, используемым в торговле или бизнесе (т.е., это не может быть IRC Sec. 1231 объект). Чтобы квалифицироваться как основной актив, а не как IRC Sec. 1231 собственность, деятельность арендодателя в такой собственности должна быть минимальной. Следовательно, под это положение подпадают только некоторые ограниченные объекты аренды. Например, аренда земли или трехуровневая аренда может быть типом собственности, которая не будет считаться IRC Sec. 1231 собственности, и, следовательно, выплаты при прекращении аренды с ней должны быть проанализированы дополнительно в соответствии с этими положениями.

Залоговые депозиты, которые держат арендодатели, также являются возмещением за прекращение аренды. Если гарантийный депозит не возвращается арендатору, такая сумма также приводит к обычному доходу арендодателя.

Точка зрения арендатора

Суммы, уплачиваемые арендатором арендодателю за досрочное расторжение договора аренды, как правило, немедленно полностью вычитаются арендатором в год выплаты.

Однако применяются некоторые исключения из этого общего правила, и арендаторы не всегда могут вычесть такие расходы, связанные с расторжением договора аренды.

В одном из таких важных примеров IRS постановило, что платеж за отмену, произведенный арендатором для приобретения новой собственности, не подлежал немедленному вычету, а скорее требовал капитализации. В соответствии с этой схемой фактов IRS определило, что прекращение аренды арендатором участка №1 и соглашение о покупке участка №2 не были отдельными событиями, а скорее одним общим планом. Право арендатора на расторжение было обусловлено покупкой локации №2, а также началом строительства в локации №2.Кроме того, налогоплательщик не расторгнет договор аренды своего помещения №1, если он не планирует приобретение альтернативного участка для своей штаб-квартиры. IRS заявила, что взаимосвязь между прекращением аренды в локации №1 и приобретением локации №2 оправдывает вывод о том, что плата за прекращение аренды являлась расходами по приобретению локации №2. Плата за прекращение аренды не была просто суммой, уплачиваемой для уменьшения или устранения расходов, и не являлась по своей природе убытками, освобождающими арендатора от нерентабельного договора.

Кроме того, следует также отметить, что платеж, произведенный арендатором арендодателю за приобретение сданного в аренду недвижимого имущества, фактически отменяющий такую ​​аренду, не подлежит немедленному вычету, а скорее капитализируется как часть стоимости вновь приобретенного имущества.

Арендатор оставил улучшения арендованного имущества

Взгляд арендодателя

При расторжении аренды, будь то досрочно или по окончании аренды, арендодатель обычно становится владельцем улучшений, которые были внесены в такую ​​арендуемую площадь в течение срока аренды.IRC освобождает арендодателя от признания дохода от такого приобретения недвижимости. Конкретное положение гласит, что валовой доход арендодателя не включает доход, полученный арендодателем от недвижимого имущества при прекращении аренды, и представляет собой стоимость такого имущества, относящуюся к построенным зданиям или другим улучшениям, выполненным арендатором. В то же время отдельное положение не позволяет арендодателю увеличивать базу своей собственности для таких приобретенных улучшений.

Точка зрения арендатора

В момент прекращения аренды, будь то досрочно или по окончании срока аренды, арендатор обычно отказывается от улучшений, сделанных во время такой аренды. При расторжении договора аренды арендатор, который не сохраняет за собой улучшения, имеет право признать убыток, ссылаясь на скорректированную базу улучшений на тот момент.

Усовершенствования арендованного арендодателя, ранее сделанные для выезжающего арендатора

Взгляд арендодателя

Если арендодатель понес и капитализировал затраты, связанные с арендатором, который в настоящее время освобождает площадь, такие улучшения арендованного имущества, сделанные арендодателем, могут считаться реализованными арендодателем в момент прекращения аренды, если арендодатель фактически избавляется от них.Например, домовладелец мог подготовить пространство для освобождающегося арендатора, например, установить стенные перегородки. Чтобы подготовить собственность к новому арендатору, домовладельцу, возможно, потребуется избавиться от предыдущих улучшений. В этом сценарии арендодатель, как правило, должен иметь возможность признать убыток по любой невозмещенной основе этих предыдущих улучшений.

Точка зрения арендатора

На момент прекращения аренды арендатор обычно не имеет налоговых последствий от улучшений арендодателя.

Неамортизированные затраты на приобретение арендованного имущества

Взгляд арендодателя

Обычной отраслевой практикой является использование арендодателями услуг брокера для заключения договоров аренды с новыми арендаторами. Комиссионные, которые арендодатель платит за успешное приобретение нового арендатора, как правило, не подлежат немедленному вычету в налоговых целях. Кроме того, юридические издержки также являются обычным делом из-за подготовки документов и переговоров, которые происходят. Эти расходы также не подлежат немедленному вычету.Скорее, арендодатель должен капитализировать все такие расходы и амортизировать их в течение срока аренды.

Если аренда аннулируется или прекращается досрочно, любые оставшиеся неамортизированные затраты на приобретение арендованного имущества подлежат вычету в том году, в котором такая аренда была отменена или прекращена. Следует отметить, что такой подход отличается от метода, при котором арендодатель продает недвижимость, сдаваемую в аренду, с неамортизированными затратами на приобретение арендованного имущества. В сценарии продажи такие неамортизированные затраты будут добавлены к базе проданного имущества и, следовательно, уменьшат чистую прибыль от продажи.Хотя оба сценария предусматривают уменьшение налогооблагаемой прибыли, характер такого уменьшения может различаться. Первый сценарий приводит к обычным убыткам, тогда как доход или убыток от продажи может быть приростом капитала или убытком.

Точка зрения арендатора

Как и арендодатели, арендаторы могут также нести расходы, такие как брокерские комиссии и юридические услуги, при заключении договоров аренды. Такие затраты также не подлежат немедленному вычету, а должны амортизироваться в течение срока аренды.Как и в случае с арендодателями, любые неамортизированные расходы, оставшиеся после досрочного расторжения или прекращения аренды, подлежат немедленному вычету в год прекращения.

Обратите внимание, что этот подход отличается от сценария, когда арендатор покупает арендованное имущество у арендодателя, тем самым отменяя аренду. При таком сценарии любые оставшиеся неамортизированные затраты не подлежат немедленному вычету, а, скорее, добавляются к базе приобретенного имущества.

Другие варианты выхода из договора аренды: продажа или субаренда арендатора

Вместо того, чтобы вносить значительный платеж арендодателю для расторжения договора аренды, арендаторы могут быть склонны продать или сдать в субаренду свою аренду другому арендатору.Во-первых, это будет основываться на соглашении об аренде, разрешающем такую ​​продажу / субаренду, или на соглашении арендодателя иным образом.

При продаже аренды будет считаться, что арендатор реализовал прибыль или убыток, равный разнице между а) суммой, реализованной арендатором при продаже, и б) основанием арендатора в договоре аренды. Если права аренды, проданные арендатором, определены как капитальный актив или IRC Sec. 1231 актив для арендатора, такая прибыль или убыток, как правило, будет представлять собой прирост капитала или убыток.Обычный доход может возникнуть, если есть возврат амортизации или через IRC Sec. 1231 резерв на возмещение убытков. Обычные убытки могут возникнуть из-за IRC Sec. 1231 резерв на покрытие убытков.

Обычно, когда арендатор полностью отказывается от своей доли в аренде, считается, что арендатор продал свою долю в аренде. В других случаях может считаться, что арендатор передает в субаренду другому арендатору. Суды постановили, что различие между продажей аренды и субарендой заключается в том, переходит ли вся арендная собственность от арендатора к правопреемнику таким образом, чтобы новый арендатор и арендодатель вступали в отношения арендодатель-арендатор, или меньше, чем Вся процентная ставка по аренде переходит, так что новый арендатор остается в отношениях арендодатель-арендатор с первоначальным арендатором.Примером ситуаций, когда возникла субаренда, были случаи, когда первоначальный арендатор продолжал нести ответственность перед арендодателем, а также сохранял право на повторный въезд в случае нарушения.

Субаренда обычно приводит к обычному режиму дохода для арендатора. Кроме того, если сделка, предполагаемая как продажа, фактически переквалифицируется как субаренда, любая продажная цена будет облагаться налогом как обычный доход арендатору в год получения в качестве авансовой арендной платы.

Возможности планирования и следующие шаги

Как и в случае с большинством сложных бизнес-операций, для расторжения договора аренды требуется тщательный анализ всех фактов и обстоятельств, а также достаточное налоговое планирование, чтобы обеспечить наиболее эффективные с точки зрения налогообложения результаты.Некоторые примеры требований к налоговому анализу и доступных возможностей планирования:

• Если арендатор произведет оплату арендодателю вместо того, чтобы арендатор ремонтировал поврежденное здание, требуемый по договору аренды, такой платеж следует рассматривать как возврат капитала арендодателю. Если такая сумма превышает базовую сумму собственности арендодателя, это может привести к приросту капитала (то есть, а не к обычному доходу). Следовательно, очень важно, чтобы договор аренды был тщательно проанализирован на предмет требований к арендатору по ремонту / замене собственности при расторжении договора аренды.Кроме того, необходимо понимать экономические аспекты платежа при прекращении аренды, чтобы идентифицировать компоненты такого платежа.
• Арендодатели обычно несут значительные затраты на подготовку помещения для арендатора. Если такой арендатор впоследствии освобождает помещение, досрочно или своевременно, арендодатель может иметь право признать убыток по таким ранее затратам на аренду, если арендодатель фактически избавился от них. Следовательно, необходим подробный анализ учета основных средств арендодателя.
• IRC Sec.1031 Возможность обмена: если арендатор продает долю долгосрочной аренды (например, аренду земли) и признает прибыль, IRC Sec. Обмен 1031 может быть доступен как механизм отсрочки налогообложения. Правила предусматривают, что проценты по аренде недвижимого имущества с оставшимся сроком на 30 и более лет аналогичны процентам от платы за недвижимое имущество. Обратите внимание, что необязательные периоды продления должны быть добавлены к первоначальному сроку аренды с целью определения того, квалифицируется ли доля аренды как собственность «аналогичного типа».
• IRC Sec. 467 Аренда: Когда арендатор сдает в субаренду новому арендатору и получает значительный авансовый платеж в качестве «выручки от продажи», последствия и возможности планирования от IRC Sec. 467 необходимо учитывать. Хотя это выходит за рамки данной статьи, IRC Sec. 467 определяет, как признаются доходы и расходы по аренде для определенных договоров аренды с отсроченной и / или предоплаченной арендной платой.

Можно ли классифицировать неустойку за досрочное расторжение договора аренды как расходы, не подлежащие налогообложению? — B2RLAW

Компания, которая арендовала служебные помещения по договору аренды, заключенному на определенный срок, решила досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку он был убыточным.Такое могло случиться с кем угодно, особенно во время эпидемии коронавируса.

Когда стороны расторгли договор аренды, они договорились, что компания выплатит арендодателю единовременный штраф.

29 декабря 2015 г. директор Налоговой палаты в Варшаве, действуя от имени министра финансов, издал индивидуальную интерпретацию для компании № IPPB3 / 4510-833 / 15-2 / DP, в которой он рассмотрел позиция компании относительно возможности включения платы, уплаченной за досрочное расторжение договора аренды, в качестве расходов, вычитаемых из налогооблагаемой базы.

Компания подала жалобу на такое толкование налогового законодательства в Областной административный суд в Варшаве (WSA), который в своем решении отменил оспариваемое индивидуальное толкование и постановил, что статья 15 (1) Закона о КПН обязывает ее учитывать весь контекст экономической деятельности налогоплательщика, поскольку только с этой точки зрения можно оценить, были ли понесены расходы для описанных целей или нет.

Важно отметить, что намерение налогоплательщика сократить убытки, а не только увеличить прибыль, полученную от определенной части деятельности компании, оправдывает мнение о том, что расходы подлежат вычету.

Убытки уменьшают доход, и поэтому уменьшение или устранение убытков приводит к увеличению дохода. Кстати, такая точка зрения уместна и может быть использована в ряде вопросов в спорах с налоговыми органами.

Глава Национальной налоговой администрации подал кассационную жалобу на приговор Административного суда провинции Варшава, который был отклонен Высшим административным судом.

Высший административный суд разделил позицию Административного суда провинции в Варшаве, заявив, что, если прекращение договора аренды и уплата сбора на этот счет создает более благоприятную ситуацию для налогоплательщика, что приводит к увеличению дохода , то такое действие следует считать экономически оправданным, а расходы, понесенные в связи с дополнительной оплатой, связаны с поддержанием или сохранением источника дохода.

Директор Национального налогового информационного управления поделился аргументом налогоплательщика о том, что компания, уплачивая арендодателю комиссию за досрочное расторжение договора аренды, стремилась сохранить и обезопасить свои источники дохода, и основная цель сделки заключалась в улучшить финансовое положение, так как продолжение аренды служебных помещений по существующему договору оказалось невыгодным.

Таким образом, плата, уплаченная за досрочное расторжение договора аренды, может быть классифицирована как расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, если обстоятельства дела и мотивация налогоплательщика указывают на то, что цель предпринятых действий заключалась в обеспечении и сохранении источников дохода. в соответствии со статьей 15 (1) Закона о КПН.

Важно правильно задокументировать эти обстоятельства и реализовать определенные способы демонстрации таких обстоятельств.

Марцин Малиновский
Адвокат

Кинга Карашевская
Адвокат-стажер

сек. 1234A и сборы за прекращение действия

Редактор: Грег А. Фэрбенкс, J.D., LL.M.

Стороны соглашения о слиянии или поглощении нередко прекращают сделку до ее завершения.В таком случае сторона, которая нарушает или иным образом расторгает соглашение, может лишиться залога или уплатить другой стороне плату за расторжение соглашения. Налоговый режим прибыли или убытка от прекращения слияния или поглощения был предметом недавних изменений, в том числе рекомендаций IRS, которые противоречат его предыдущим выводам. В этом разделе представлена ​​краткая история существующего налогового законодательства и руководство IRS, а также краткое изложение последних событий.

Грузовые перевозки США

В 1970 году Апелляционный суд по делу U.S. Freight Co. , 422 F.2d 887 (Ct. Cl. 1970), постановила, что прекращение корпорацией контракта на покупку акций привело к обычным убыткам в соответствии с разд. 165 (а).

В заявке U.S. Freight корпорация (U.S. Freight) заключила контракт на покупку акций у Джозефин Бэй Пол и ее мужа. Контракт требовал от U.S. Freight выплатить компании Pauls 500000 долларов в качестве первоначального взноса, который компания U.S. Freight утратила бы, если бы не выполнила свои обязательства по контракту. Совет директоров U.S. Freight решил не покупать акции у Полов.

U.S. Freight потребовала вычет из своей налоговой декларации в размере 500 000 долларов США, но IRS заявила, что эта сумма должна быть убытком капитала в результате продажи или обмена основных средств.

Суд постановил, что U.S. Freight должна рассматривать потерю как обычную потерю в соответствии с п. 165 (а). Суд отклонил требование IRS о том, что убыток должен быть капитальным, поскольку US Freight не осуществляла продажу или обмен капитальных активов. Суд постановил, что «когда договор о покупке недвижимости нарушается покупателем в одностороннем порядке, при этом право на покупку отказывается, а первоначальный взнос аннулируется как заранее оцененный убыток, мы не воспринимаем продажу или обмен в традиционном смысле» ( U .S. Freight , 422 F.2d на 892).

Однако суд в деле U.S. Freight зарезервировал постановление для другого рассмотрения в случае, если договорное право на покупку акций было фактически продано или обменено. Суд заявил: «Это , а не , чтобы сказать, однако, что, если по другим фактам договорное право продано или обменено , характер собственности, лежащей в основе договора, и контекст, в котором он существует, не должны изменяться. учитывается при определении того, составляет ли договорное право капитальный актив «( U.S. Freight , 422 F.2d по адресу 893, fn. 4) (выделено в оригинале).

п. 1234A

сек. 1234A требует, чтобы налогоплательщики рассматривали прибыль или убыток, связанный с аннулированием, прекращением действия, истечением срока или другим прекращением права или обязательства (кроме фьючерсного контракта на ценные бумаги, как определено в Разделе 1234B) в отношении собственности, как прибыль или убыток от продажи. основных средств, если это имущество является (или будет) капитальным активом в руках налогоплательщика.

Конгресс принял гл.1234A в 1981 году, но первоначально он относился исключительно к «активно торгуемому личному имуществу». В 1997 году Конгресс расширил раздел. 1234A включает в себя все типы собственности с учетом применения разд. 1234A к обстоятельствам, аналогичным условиям US Freight . Законодательная история продления гл. 1234A включает отчет комитета, в котором указано:

Закон распространяется на все виды собственности, которая является капитальным активом в руках налогоплательщика [правило согласно гл.1234A]. . . . Таким образом, расширение. . . Раздел 1234A в отношении всего имущества, которое является капитальным активом в руках налогоплательщика, влияет на основные активы, которые представляют собой (1) доли в недвижимом имуществе и (2) неактивно торгуемое личное имущество. . . . Примером второго типа имущественных прав, на которые распространяется действие Закона, является конфискация первоначального взноса по контракту на покупку акций. [Объединенный комитет по налогообложению, Общее разъяснение налогового законодательства, принятого в 1997 г. (JCS-23-97), стр.188–189 (17 декабря 1997 г.)]

Руководство IRS

IRS выпустил окончательные правила в соответствии с Рег. П. 1.263 (a) -5 от 31 декабря 2003 г., который требует от налогоплательщиков капитализировать суммы, уплаченные для облегчения определенных транзакций (T.D. 9107). Хотя исчерпывающее резюме Regs. П. 1.263 (a) -5 выходит за рамки этого пункта, сумма, уплачиваемая для прекращения (или содействия расторжению) соглашения о заключении сделки в соответствии с Рег. П. 1.263 (a) -5 (прерванная транзакция) должна быть капитализирована, если она связана с другой транзакцией в соответствии с Рег.П. 1.263 (a) -5 (успешная транзакция), а также прерванная транзакция и успешная транзакция являются взаимоисключающими (Regs. Sec. 1.263 (a) -5 (c) (8)).

Примечательно, что после расширения гл. 1234A в 1997 году IRS выпустило руководство, касающееся получателя платы за расторжение, связанной с соглашением о слиянии.

Во-первых, IRS заключило в Меморандуме о технических консультациях (TAM) 200438038, что плата за расторжение договора приводит к обычному доходу, когда он был получен потенциальным приобретателем в результате неудавшегося соглашения о слиянии от конечного покупателя.В TAM 200438038 корпорация (налогоплательщик) заключила соглашение о слиянии с целью приобретения акций другой корпорации ( B ) в обмен на акции, денежные средства и принятие долга. Соглашение о слиянии запрещало B запрашивать другие предложения, но B было разрешено рассматривать и принимать лучшие незапрошенные предложения. B должен был предоставить налогоплательщику возможность выполнить или превзойти более выгодное предложение в течение пяти дней. Если B принял более высокое предложение, он должен был уплатить налогоплательщику пошлину за расторжение.

После заключения соглашения о слиянии, B принял предложение о приобретении другой стороной ( C ), и налогоплательщик согласился выйти из соглашения о слиянии после получения платы за расторжение. C уплатил налогоплательщику пошлину за прекращение договора.

Налогоплательщик первоначально утверждал, что плата за расторжение должна быть приростом капитала, но затем подала заявку на возмещение, основываясь на аргументе, что он представляет собой ущерб деловой репутации и должен быть возвратом капитала (т. Е.включается в доход только в той степени, в которой он превышает его имущественную основу). Однако IRS пришло к выводу, что плата за расторжение договора была обычным доходом для налогоплательщика, поскольку она предусматривала возмещение упущенной прибыли. Налоговое управление США отметило, что в соглашении о слиянии плата за расторжение соглашения не распределялась отдельно на упущенную прибыль или ущерб капиталу, но что плата за прекращение действия должна рассматриваться как упущенная выгода, если ее статус неясен или распределение не производилось.

После TAM 200438038 Налоговое управление США в своем письме-постановлении 200823012 постановило, что плата за расторжение договора считается обычным доходом, когда она была получена потенциальным покупателем в результате прекращенной сделки слияния от цели.

В Письме-постановлении 200823012 корпорация (налогоплательщик) заключила соглашение с другой корпорацией ( B ), чтобы предпринять ряд шагов, направленных на приобретение налогоплательщиком акций B за наличные и указанное количество налогоплательщиков. акции.

Taxpayer и B были публично торгуемыми корпорациями, и предлагаемое приобретение зависело от ряда условий, включая одобрение акционеров Taxpayer и B .Обе стороны имели право расторгнуть соглашение при определенных обстоятельствах (например, при отказе от получения одобрения соответствующего акционера), но такое расторжение привело к возникновению обязательства по уплате платы за расторжение договора другой стороне. B согласился не запрашивать другие предложения, но имел право расторгнуть соглашение, если получило более высокую незапрошенную ставку.

После заключения соглашения B получил более выгодное предложение о приобретении другой стороной.Поскольку стало ясно, что акционеры B ‘ не одобрит приобретение налогоплательщиком B , B , и налогоплательщик заключил новое соглашение о расторжении соглашения. Новое соглашение включало те же положения, которые требовали, чтобы B уплачивал налогоплательщику сбор за расторжение договора. B уплатил налогоплательщику плату за расторжение договора, как это предусмотрено в новом соглашении.

IRS постановило, что плата за прекращение, уплаченная налогоплательщиком по счету B , была обычным доходом для налогоплательщика, поскольку плата за прекращение приравнивалась к упущенной прибыли.Как и в случае с TAM 200438038, в соглашении не предусматривалось прямое распределение платы за расторжение между упущенной прибылью или ущербом капиталу.

Кроме того, IRS пошла еще дальше в своем решении по делу 200823012, заключив, что п. 1234A не касался сборов за расторжение договора, но не предоставил никакого анализа этого вывода.

ООО «ЦНИИ-Лесли»

Налоговый суд по делу CRI-Leslie, LLC , 147 T.C. № 8 (2016), постановил, что конфискованный депозит, полученный товариществом в результате отмены продажи недвижимости, является обычным доходом.

В CRI-Leslie , товарищество (CRI-Leslie) владело и управляло недвижимостью, которая включала отель, ресторан, бассейн, автостоянку и ландшафтный дизайн. Имущество представляет собой недвижимое имущество, используемое в гостиничном и ресторанном бизнесе CRI-Leslie в соответствии с гл. 1221 (a) (2) и имущество, используемое в его торговле или бизнесе в соответствии с разд. 1231.

CRI-Leslie заключила договор о продаже собственности RPS LLC в обмен на 39,2 миллиона долларов. RPS выплатила CRI-Leslie депозит в размере 9,7 млн ​​долларов в связи с соглашением о продаже.Залог был бы применен к покупной цене собственности после закрытия продажи.

RPS не закрылся при покупке собственности у CRI-Leslie, и договор был расторгнут в соответствии с его условиями. Поскольку RPS не выполнила своих обязательств по соглашению, RPS конфисковала залог у CRI-Leslie.

CRI-Leslie сообщила в своей налоговой декларации о депозите 9,7 млн ​​долларов долгосрочного прироста капитала, утверждая, что депозит должен рассматриваться как долгосрочный прирост капитала в соответствии с разд.1234A. Однако IRS придерживается позиции, что CRI-Leslie должна рассматривать конфискованный депозит как обычный доход.

Стороны оговорили, что CRI-Leslie имела бы «чистую прибыль по Сек. 1231», связанную с недвижимостью, если бы она действительно продала недвижимость по договору купли-продажи. Такая чистая сек. 1231 прибыль рассматривалась бы как долгосрочная прибыль от прироста капитала в соответствии с разд. 1231 (а) (1). Единственный вопрос, решенный судом в деле CRI-Leslie , заключался в том, используется ли термин «основной капитал» в п. 1234A включал свойство, описанное в разд.1231.

Суд постановил, что прибыль CRI-Leslie от конфискованных депозитов должна составлять обычный доход, поскольку разд. 1234A конкретно относится к «капитальному активу в руках налогоплательщика», а разд. 1221 (a) (2) предусматривает, что собственность не являлась капитальным активом в руках CRI-Leslie.

Суд также сравнил простую формулировку гл. 1234A («основной капитал в руках налогоплательщика») с формулировкой других положений. В частности, разд. 1234 предусматривает, что указанная прибыль или убыток, связанные с опционом на покупку или продажу собственности, рассматриваются как продажа или обмен собственности с тем же символом , что и базовая собственность в руках (или которая будет в руках) налогоплательщик (см. также гл.1234B).

Суд постановил:

Мы находим это свидетельством того, что в законе не говорится: «собственность, которая имеет тот же характер, что и собственность, к которой относится * * * [право или обязанность], находится в руках налогоплательщика (или могла бы иметь в руках налогоплательщик, если приобретен им) «. . . . Если бы Конгресс намеревался охватить собственность раздела 1231 в соответствии с разделом 1234A, Конгресс мог бы и, вероятно, использовал бы формулировку, аналогичную формулировке в разделах 1234 и 1234B. Ясность цели Конгресса в ограничении действия устава капитальными активами неизбежна.[ ООО «ЦНИИ-Лесли», листок оп. 18–19]

FAA 20163701F и CCA 201642035

IRS также недавно выпустило руководство относительно применимости разд. 1234A на плату за прекращение действия.

Во-первых, IRS заключило в Field Attorney Advice (FAA) 20163701F, что плата за разрыв, связанная с прекращением соглашения о слиянии, привела к убыткам капитала для налогоплательщика в соответствии с п. 1234A, когда было , выплаченных покупателем . В FAA 20163701F налогоплательщик ( TP ) заключил соглашение о слиянии для объединения TP и другой компании (Target).Для облегчения слияния TP образовала новую корпорацию (Newco). Налогоплательщик и Target станут дочерними компаниями Newco, а акции Newco будут котироваться на бирже. Слияние было обусловлено тем, что совет директоров TP ‘ рекомендовал слияние своим акционерам.

Перед тем, как слияние могло быть завершено, Казначейство выпустило уведомление, которое негативно повлияло на ожидаемые налоговые выгоды от слияния, поэтому TP отозвал свою рекомендацию по слиянию, после чего TP был обязан уплатить комиссию Target. TP и Target заключили еще одно соглашение о расторжении соглашения о слиянии, которое предусматривало, что TP выплатит Target плату за разрыв. TP фактически заплатила комиссию за разрыв, которая была единственным и исключительным средством защиты Target от прекращенного слияния.

IRS пришло к выводу в FAA 20163701F, что убыток TP ‘, возникший в результате выплаты платы за разрыв, был капитальным убытком в соответствии с разд. 1234A. IRS утверждало, что TP и Target заключили соглашение, по которому каждая из них приобретет акции, которые будут капитальным активом в руках TP ‘.Кроме того, в соглашении о слиянии содержится перечень обязательств, которые TP и Target возьмут на себя для осуществления слияния. Таким образом, IRS пришло к выводу, что соглашение о слиянии предоставляет TP права и обязанности в отношении акций Target и Newco, и прекращение действия соглашения о слиянии регулируется разд. 1234A.

Кроме того, IRS пришло к заключению в Консультации главного юрисконсульта (CCA) 201642035, что плата за расторжение договора привела к приросту или убытку капитала в соответствии с разд.1234A, когда он был получен корпорацией, которая могла бы стать покупателем в случае неудавшегося слияния. В CCA 201642035 корпорация (Покупатель) заключила соглашение с другой корпорацией ( T ), при условии, что обе стороны согласились предпринять ряд шагов для приобретения Эквайрером акций T ‘. На момент заключения контракта на открытых торгах находилось тонны акций.

Контракт был двусторонним соглашением, по которому и Покупатель, и T должны были реализовать план слияния и приложить все усилия для осуществления предлагаемого Покупателем приобретения акций T , в том числе того, что Покупатель и T рекомендовали сделку своим соответствующих акционеров, и каждый получит необходимые разрешения правительства.

Контракт предусматривал, что T может расторгнуть соглашение при определенных обстоятельствах, но T должен был уплатить Эквайреру сбор за расторжение в размере 1 миллиона долларов после такого расторжения. Завершающие обстоятельства включали: (1) заключение T ‘ другого соглашения на основе более выгодного предложения, (2) отклонение предложения Покупателя акционерами T’ или (3) отказ получить одобрение Акционеры T ‘ к определенной дате.

T получил более выгодное предложение от другой стороны и заключил с этой стороной соглашение. В результате T расторгла контракт и выплатила Эквайреру сбор за расторжение в размере 1 миллиона долларов.

IRS рассмотрел два сценария в CCA: (Ситуация 1) Покупатель понес 200 000 долларов США вспомогательных расходов, связанных с его предполагаемым приобретением акций T , которые требовалось капитализировать в соответствии с Рег. П. 1,263 (а) -5; и (Ситуация 2) Покупатель понес 1 доллар США.1 миллион таких затрат необходимо капитализировать в соответствии с Рег. П. 1,263 (а) -5.

IRS пришло к выводу, что плата за расторжение договора привела к приросту капитала или убытку для покупателя в соответствии с п. 1234A в обеих ситуациях. IRS утверждало в обоих сценариях, что акции T ‘ были бы капитальным активом в руках Покупателя. Следовательно, разд. 1234A было подано, поскольку соглашение предоставляло Покупателю права в отношении акций T ‘ s.

В Ситуации 1 IRS пришло к выводу, что сумма Эквайрера, полученная с момента получения платы за расторжение, 1 миллион долларов была уменьшена на вспомогательные расходы Эквайрера на 200 000 долларов.Таким образом, прирост капитала Эквайрера составил 800 000 долларов.

В Ситуации 2 IRS пришло к выводу, что сумма Эквайрера, полученная в результате получения платы за расторжение, 1 миллион долларов была уменьшена на вспомогательные расходы Эквайрера в размере 1,1 миллиона долларов, что привело к убыткам в размере 100 000 долларов. Таким образом, у Эквайрера был убыток капитала в размере 100 000 долларов США.

Комментарий

Последние изменения, связанные с выплатами за увольнение, ставят перед практикующими специалистами ряд интересных вопросов.

Во-первых, факты в U.S. Freight и CRI-Leslie похожи, поскольку каждый из них предполагает конфискацию залога. П. 1234A, по-видимому, применимо к фактам в US Freight , исходя из истории законодательства гл. 1234A, имел гл. 1234A был принят в его нынешнем виде; однако, разд. 1234A не применяется к CRI-Leslie , потому что недвижимость не являлась капитальным активом в руках потенциального продавца. Учитывая, что применимость разд. 1234A определяется характером основного имущества, находящегося в руках соответствующего налогоплательщика, возможно, что разд.1234A применяется к плательщику платы за расторжение, но не к получателю, и наоборот.

Кроме того, возможно, что разд. 1234A может применить частично к праву или обязательству в отношении более чем одного имущества . Например, если контракт предусматривает право или обязанность приобретать или продавать более одного имущества, базовое имущество может состоять как из основных, так и некапитальных активов, находящихся в руках налогоплательщика. Таким образом, разд. 1234A может применяться только в той степени, в которой соответствующая собственность составляет (или будет составлять) основные активы в руках налогоплательщика.

Кроме того, IRS признало, что его заключение в CCA 201642035 отражает иное мнение, чем мнение Letter Ruling 200823012. IRS заявила в сноске 1 CCA 201642035: «Мы отмечаем, что заключение в этом меморандуме противоречит заключению, сделанному на аналогичные факты в [Letter Ruling] 200823012, который постановил без объяснения причин, что получение платы за увольнение, как в Ситуации 1, привело к получению обычного дохода «.

Примечательно, что соглашения как в CCA 201642035, так и в Letter Ruling 200823012 были заключены между потенциальным покупателем и целью, , а не между потенциальным покупателем и акционерами цели.Тем не менее, IRS заявила в CCA, что соглашение предоставляет потенциальному покупателю права и обязанности в отношении акций целевой компании, поскольку такое соглашение является «обычной частью процесса приобретения акций публичной корпорации». Таким образом, налогоплательщикам и практикующим специалистам будет полезно тщательно рассмотреть вопрос о том, существует ли право или обязанность в отношении капитального актива в аналогичных обстоятельствах.

В CCA 201642035 IRS ничего не сказала о том, есть ли в разд.1234A применяется к плательщику (т. Е. К цели), но можно предположить, что Regs. П. 1.263 (a) -5 (c) (8) потребует, чтобы цель капитализировала плату за расторжение согласно фактам в CCA (см. Регламент раздела 1.263 (a) -5 (l), Пример (13)). Однако в схеме фактов без взаимоисключающей транзакции у цели должна быть прибыль или убыток, относящиеся к праву или обязательству в отношении капитального актива для п. 1234A, чтобы применить. Что касается CCA, IRS заявила, что цель имеет обязательства в отношении собственных акций.

Наконец, при определении прибыли или убытка в CCA 201642035 учитываются суммы, которые требовалось капитализировать в соответствии с Рег. П. 1,263 (а) -5. В частности, в Ситуации 2 CCA, стимулирующие расходы налогоплательщика, капитализированные в соответствии с Рег. П. 1.263 (a) -5 превысила плату за расторжение, что привело к капитальным убыткам в соответствии с п. 1234A.

Возможно, стоит подумать над тем, подходит ли этот результат во всех обстоятельствах. Например, возможно, что вспомогательные расходы должны капитализироваться в соответствии с Регламентами.П. 1.263 (a) -5 до возникновения права или обязательства в отношении собственности. В таком случае налогоплательщики могут быть вынуждены утверждать, что такие стимулирующие издержки не должны учитываться при определении прибыли или убытка, относимых на счет прекращения такого права или обязательства в соответствии с п. 1234A. Эта позиция противоречит позиции IRS в CCA 201642035.

Редактор Примечания

Грег Фэрбенкс — управляющий директор по налогам в компании Grant Thornton LLP в Вашингтоне.

Для получения дополнительной информации об этих товарах свяжитесь с г-ном Фэрбенксом по телефону 202-521-1503 или [email protected].

Если не указано иное, участники являются членами Grant Thornton LLP или связаны с ней.

За вычетом пени за досрочное изъятие сбережений

Скорее всего, вам придется заплатить штраф, если вы снимете деньги с депозитного сертификата (CD) или другого сберегательного счета срочного депозита до наступления срока их погашения. Этот сбор взимается банком или финансовым учреждением и удерживается с вашего депозитного сертификата или другого счета.Однако штраф за досрочное изъятие сбережений может быть вычтен из вашей налоговой декларации.

Это поправка к доходу «выше черты», один из лучших доступных вычетов.

Почему пенальти?

Процентный доход по вашему CD-депозиту обычно выше, чем на обычном сберегательном счете. Вы должны взять на себя обязательство оставить свои деньги в финансовом учреждении на установленный период времени в обмен на эту благоприятную процентную ставку.Банк заберет хотя бы часть этих «дополнительных» процентов, если вы заберете свои деньги раньше срока.

Штраф обычно составляет около шести месяцев процентов, но может быть и годовой.

Штраф — это установленная сумма, предусмотренная в вашем договоре с учреждением. Обычно это одно и то же, берете ли вы 20 или 2000 долларов. IRS утверждает, что штраф подлежит вычету, потому что он влияет на сумму процентов, которую вы заработаете.

Необходимые документы

Вы должны получить форму 1099-INT от своего банка или финансового учреждения после окончания налогового года, если вы подверглись штрафу за досрочное снятие средств.Штраф будет указан в графе 2 формы на 2021 налоговый год, четко обозначенной как «штраф за досрочное снятие». Об этом также сообщается в поле 3 формы 1099-OID «Скидка при первоначальном выпуске». Здесь это также обозначено как «штраф за досрочное снятие средств».

Общая сумма процентов, заработанных на вашем счете, будет отображаться в поле 1 формы 1099-INT, и вы должны включить ее в качестве дохода в свою налоговую декларацию.

Вы можете вычесть штраф, даже если он превышает сумму процентов, указанных в графе 1 формы 1099-INT.

изменений с 2017 года — переработанная форма 1040

Штраф за досрочное снятие средств раньше указывался в строке 30 налоговой декларации формы 1040 до 2018 года. Вы должны были заполнить длинную форму 1040, чтобы потребовать этот вычет, потому что эта позиция не была найдена в более коротких формах 1040A или 1040EZ. .

Начиная с 2018 налогового года — декларации, которую вы подали в 2019 году, — вступила в действие переработанная форма 1040. Он заменил старый 1040, а также 1040A и 1040EZ. IRS внесло поправки, чтобы учесть изменения, внесенные Законом о сокращении налогов и рабочих местах.Взаимодействие с другими людьми

Затем, чтобы еще больше усложнить ситуацию, IRS снова пересмотрело 1040 для 2019 налогового года. Он внес еще несколько незначительных изменений в налоговый 2020 год, налоговый год, который вы должны подать в 2021 году.

Конечным результатом является то, что этот вычет пережил все эти изменения, и он по-прежнему заявляется «выше черты» как корректировка дохода — а не детализированный вычет — но в немного разных местах в зависимости от года, в котором вы его запрашиваете. Он по-прежнему оказывает такое же влияние на вашу налоговую ситуацию, но вы не будете требовать его непосредственно в своей налоговой декларации в 2018 году или позже.Вам придется сделать дополнительный шаг.

Как получить вычет

Пересмотренные отчеты значительно сократили старую форму 1040, которая существовала до 2018 года. Информация, которая раньше вводилась непосредственно в форму 1040, была перенесена в различные пронумерованные таблицы. Затем сумма из расписаний переносится в вашу форму 1040.

Введите штраф за досрочное снятие средств в строке 17 Приложения 1 на 2020 год, расположенного в Части II Графика «Корректировка дохода».«Просуммируйте все ваши корректировки дохода по Части II в строке 22 таблицы, а затем перенесите эту сумму в строку 10a вашей формы 1040 2020 года.

Заработанные налогооблагаемые проценты следует указывать в Части I Приложения B «Проценты и обычные дивиденды». Он перенесен в строку 2b вашей формы 1040 2020 года.

У вас больше нет возможности заполнять формы 1040A или 1040EZ, потому что эти налоговые формы устарели с 2018 года.

Налоговые последствия корректировок дохода

Требование штрафа за досрочное снятие средств в качестве корректировки вашего дохода, а не детализированного вычета, снижает ваш скорректированный валовой доход (AGI).Это снижает ваш налогооблагаемый доход и, соответственно, ваш налог.

Уменьшение вашего AGI также имеет волновой эффект, влияя на другие части вашего дохода, которые рассчитываются на основе вашего AGI. Чистый налог на инвестиционный доход, налоговый кредит на ребенка и детализированный вычет медицинских расходов рассчитываются на основе вашего AGI. Уменьшение AGI может также привести к увеличению других вычетов, увеличению других кредитов и снижению других налогов.

Эта налоговая льгота применяется только к штрафам по обычным сбережениям, а не к штрафу в размере 10%, который может быть начислен, если вы сделаете досрочное снятие средств с некоторых пенсионных планов до достижения возраста 59 1/2 лет.

Вы можете потребовать корректировку дохода и дополнительно потребовать стандартный вычет или также перечислить другие вычеты. Эта налоговая льгота — одна из лучших, которые предлагает IRS.

Расходы на прекращение аренды

T Плательщики часто заключают договоры аренды по гарантии доступ к определенному активу по фиксированной цене. В связи с изменениями на рынке, некоторые договоры аренды могут стать финансово обременительными. В таких случаях налогоплательщик может либо продолжить договор аренды, либо попытаться его расторгнуть.Если арендодателю выплачивается сбор за аннулирование, закон позволяет налогоплательщику вычесть эту плату, потому что это не создает существенного будущего выгода. В качестве альтернативы налогоплательщик может купить актив у арендодатель. Недавно был получен правильный налоговый режим покупной цены. в суде.

Проще говоря, Union Carbide Foreign Sales Corp. арендовала судно от партнерства. Затем он решил купить судно, а не продолжить аренду или заплатить комиссию за отмену аренды.Компания заплатила примерно 108 миллионов долларов за это, хотя стоимость, игнорируя аренды, составила всего 14 миллионов долларов. Таким образом, Union Carbide заработала 14 долларов. миллиона от покупной цены и вычли остаток. В Правительство хотело капитализировать всю покупную цену.

Результат. Для IRS. Главный аргументом было то, что раздел 167 (c) (2) IRC регулирует налогообложение оплата. В этом разделе сказано, что если налогоплательщик приобретает недвижимость при аренде никакая цена покупки не может быть отнесена на проценты по аренде; вместо этого вся сумма должна быть капитализирована и обесценивается.
Union Carbide утверждал, что это применимо только в том случае, если аренда была продолжена. Поскольку договор аренды был расторгнут, когда арендатор приобрел собственность, раздел 167 (c) (2) не должен диктовать исход. Предыдущее прецедентное право позволяло вычет части покупки цена, которая фактически была штрафом за отмену.

Налоговый суд признал, что обе стороны имели сложные, но разумные аргументы в поддержку своей точки зрения. Поскольку ни один не был ясно, правильно это или неправильно, суд изучил раздел кода и намерения Конгресса.К сожалению, суд не нашел конкретного отвечать. Однако если посмотреть на этот раздел в контексте общее намерение, когда он принял положение и раздел 197 IRC, Налоговый суд постановил, что статья 167 (c) (2) не требует аренды. продолжаться после приобретения, как утверждал налогоплательщик.

Рассмотрение дел, на которые ссылалась компания, также не помогло ее делу. Только в одном случае суд пришел к выводу, что часть цены была франшиза. И в аналогичном случае U.С. Верховный суд позже отклонил доводы суда низшей инстанции. Таким образом, Налоговый суд отказал Вычет Union Carbide. Полная цена покупки должна была быть капитализированные и амортизированные.

Постановление Налогового суда в точности повторяет формулировку кодекса. Это Вряд ли другие суды придут к другому выводу. Следовательно, налогоплательщик, который приобретает актив, чтобы выбраться из-под обременительного аренда потребуется для капитализации всего платежа независимо от базовая стоимость приобретаемой недвижимости.

Union Carbide Foreign Sales Corp., 115 TC No. 32.

Расходы на отмену аренды

I Если корпоративный налогоплательщик решает расторгнуть договор аренды даже на действительная деловая цель; может потребоваться уплата пошлины за отмену. Если плата уплачена, может ли налогоплательщик вычесть ее или она должна капитализироваться? Налоговый суд рассматривал этот вопрос в недавнем деле.

U.S. Bancorp арендовал компьютер на пять лет по не подлежащей отмене арендовать.Год спустя компания решила, что ей нужен более мощный компьютер. U.S. Bancorp договорился с арендодателем о праве аннулирования досрочная аренда в обмен на выплату 2,5 миллиона долларов. В расторжение договора предусматривало увеличенный платеж, если компания не сдавал в аренду другой компьютер у арендодателя. В контракте также сказано что оплата должна была производиться в рассрочку в течение срока службы нового арендовать. US Bancorp вычел 2,5 миллиона долларов из своего налога возвращение. IRS отклонило вычет, заявив, что компании пришлось капитализировать платеж и амортизировать его в течение срока нового договора аренды.Компания подала апелляцию.

Результат: Для IRS. Налоговый суд постановил, что налог Обработка типичной платы за отмену аренды хорошо известна. Налогоплательщик может вычесть произведенный платеж для отмены аренды, если платеж не приносит дохода, а вместо этого является штрафом за прекращение действующий договор. Однако, если налогоплательщик заключает новый договор аренды на имущество, находящееся в старой аренде, плата за отмену должна быть капитализируется и амортизируется в течение срока нового договора аренды.Этот платеж по сути, является платежом за модификацию, который приносит выгоду по сравнению с жизнь по новой аренде. Платеж, произведенный US Bancorp, упал между эти две крайности.

Суд пришел к выводу, что платеж компании был больше изменение оплаты, чем штраф за отмену. Суд обосновал свое заключение о том, что аннулирование и новый договор аренды были эффективно интегрированы. Соглашение об отмене, по сути, в частности, требовал от U.S. Bancorp получить новый договор аренды от арендодатель.Что в соглашении об отмене предусмотрена более высокая оплата если вторая аренда не была заключена, было более чем компенсировано фактом оплата должна была производиться в рассрочку, и в контракте говорилось о оплата в качестве переносного платежа. Таким образом, суд посчитал выплату в качестве платы за модификацию, которая капитализируется и амортизируется в течение срока службы новый договор аренды.

Компании, которые хотят вычесть платежи за отмену бронирования, не должны сдавать в аренду замена имущества от первоначального арендодателя.Если они это сделают, это важно, чтобы они отделяли любой платеж за отмену от нового арендовать. Компании будет легче доказать наличие отдельные контракты, если сбор за отмену подлежит оплате в единовременно независимо от нового договора аренды. Если пошлина уплачивается в рассрочка платежа не должна совпадать с платежами по новая аренда.

• U. S. Bancorp и его дочерние компании против Комиссар , 111 ТК № 10.

Подготовил Эдвард Дж.Schnee, CPA, PhD,
Joe Lane Профессор бухгалтерского учета и директор программы
MTA, Culverhouse School of Accountancy,
Университет Алабамы, Таскалуса.

IRS меняет курс по определению платы за увольнение

Оговорки о расторжении договора обычно включаются в соглашения о слиянии, чтобы компенсировать стороне время и расходы, понесенные в случае, если сделка не будет завершена. Если слияние прекращается одной стороной, пункт, как правило, требует, чтобы либо цель уплатила эквайеру плату за прекращение (если цель прекращает свою деятельность), либо покупатель должен уплатить целевой стороне комиссию за обратное прекращение (если эквайер прекращает свою деятельность).Как правило, плата за завершение операции составляет от 1 до 3 процентов от стоимости транзакции, что может привести к выплате наличными в миллиардах долларов в зависимости от размера транзакции. Налоговый режим платы за увольнение, как с точки зрения вычета, так и с точки зрения включения дохода, а также характера платы как обычной или капитальной, был предметом прошлых судебных разбирательств, регулирующих действий Службы внутренних доходов (IRS) и неофициальных рекомендаций IRS.

Раздел 165 Налогового кодекса

(Кодекс) разрешает вычет любых убытков, понесенных в течение налогового года и не возмещенных страховкой или иным образом.Раздел 162 предусматривает вычеты обычных и необходимых деловых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года. В отличие от этого, Раздел 263 Кодекса в целом предусматривает, что вычет не допускается для новых зданий или для постоянных улучшений или улучшений, сделанных для увеличения стоимости любого имущества недвижимого имущества. До обнародования правил INDOPCO , возник судебный процесс по поводу того, мог ли плательщик платы за расторжение вычесть такой платеж в соответствии с разделами 162 или 165 Кодекса или должен был капитализировать платеж в соответствии с разделом 263 Кодекса.В 2003 году IRS обнародовал правила INDOPCO и конкретно рассмотрел ситуации, при которых плата за расторжение договора могла быть немедленно вычтена. Для получения дополнительной информации по этому вопросу, см. Здесь .

Вышеупомянутый судебный процесс и правила INDOPCO были сосредоточены на вопросе вычитаемой суммы по сравнению с капиталом и не касались характера платы за расторжение (уплаченной или полученной). Однако в неофициальных инструкциях IRS сборы за расторжение договора рассматривались как заранее оцененные убытки и, следовательно, обычный доход, возможно, потому, что налогоплательщик не продал, не обменял или не передал какие-либо основные активы. См., Например, , Частное письмо 200823012 (6 июня 2008 г.), доступно здесь и Tech. Adv. Памятка. 200438038 (17 сентября 2004 г.), доступен здесь . В Постановлении частного письма Налоговое управление США постановило, что раздел 1234A Кодекса предусматривает прибыль или убыток, связанный с аннулированием, истечением срока действия, истечением срока действия или иным прекращением права или обязательства в отношении собственности, которая является (или при приобретении будет) Капитальный актив в руках налогоплательщика рассматривается как прибыль или убыток от продажи основного капитала, не применяется.Однако в недавнем руководстве, выпущенном в сентябре и октябре этого года. Новая позиция IRS заключается в том, что ценные бумаги, к которым относится плата за расторжение, были бы капитальным активом в руках покупателя, если бы сделка была завершена, и что соглашение о приобретении предоставляет права и налагает обязательства на обе стороны в отношении акции цели, что делает применимым раздел 1234A и требует капитальной обработки.

Налоговый режим сборов за расторжение, как с точки зрения текущей вычитаемой суммы в сравнении с капитализацией, так и с точки зрения характера сборов, является серьезной проблемой для затронутых налогоплательщиков. Еще неизвестно, будут ли налогоплательщики оспаривать правила INDOPCO , которые отменяют предыдущий судебный прецедент, или недавнее руководство IRS, применяющее раздел Кодекса 1234A. Налогоплательщикам, столкнувшимся с любой из этих ситуаций, необходимо тщательно продумать, как лучше всего сообщать о транзакциях, включающих плату за расторжение договора, и быть готовыми аргументировать свою позицию во время аудита, если IRS считает, что такая позиция противоречит текущим позициям агентства.